丽江项目市场分析报告(下部).doc

地块现状 地块入口1、 人口状况丽江市当地人口约为40余万人，周边城镇人口约为70余万人，合计丽江人口约为100余万人。2005年人口主要构成情况（户籍人口，单位：人）指 标年末数比重（%）全市总人口1137608100其中：镇、办事处45784240.2乡67976659.8其中：男性58023551.0女性55737349.0其中：0-18岁29087925.618-60岁70672762.160岁及以上14000212.3其中：汉族47665741.9少数民族66095158.1其中：农业人口97643285.8非农业人口16117614.22、 区域经济状况丽江市作为全国知名的旅游胜地，餐饮业、宾馆业等与旅游相关的产业相对比较发达。丽江市2005年实现地区生产总值603328万元，比上年增长10.8%。其中，第一产业增加值143819万元，增长5.0%；第二产业增加值168137万元，增长16.5%；第三产业增加值291372万元，增长10.8%。一、二、三产业的增加值占国内生产总值的比重分别为23.8%、27.9%和48.3%。“十五”期间，全市地区生产总值年均增长11%，超出“十五”计划目标2.5个百分点，高于“九五”时期平均增速2.2个百分点。其中三次产业年均分别增长3.7%、15.4%和12.8%。图1“十五”时期地区生产总值及三次产业增长速度图2 三次产业比重变化情况 居民消费价格总水平比上年上涨1.5%，其中服务项目价格上涨8.5%，消费品价格下降0.6%。工业品价格上涨4.7%。原材料、燃料、动力价格上涨16.5%，其中农产品类价格上涨4.1%。“十五”期间，居民消费价格总水平平均上涨2%，比“九五”时期平均水平低0.7个百分点。全年全社会建筑业增加值69412万元，比上年增长25.7%。“十五”期间，全市建筑业增加值年均增长23.6%，比“九五”时期提高10.7个百分点。全年全社会固定资产投资552504万元，比上年增长30.2%。其中，城镇投资536669万元，增长31.6%；农村投资15835万元，下降4.7%。表4：全社会固定资产投资（单位：万元）指 标2005年比上年增长%指 标2005年比上年增长%全社会固定资产投资55250430.2#工业20774855.6#城镇固定资产投资53666931.6第三产业（不含房地产）16603715.9#房地产开发13976123.4#交通运输业39917-7.4农村固定资产投资15835-4.7教育103912倍生产投资卫生50564倍第一产业128318.6商品房销售面积（万）71.2586.2第二产业20865356.2商品房销售额（万元）15334884.6全市完成房地产开发投资139761万元，比上年增长23.4%。商品房销售面积71.25万平方米，增长86.2%；其中住宅53.22万平方米，增长83.5%。商品房空置面积15.18万平方米，增长2倍。商品房销售额153348万元，增长84.6%。全市房屋施工面积274.88万平方米，比上年增长12.7%；其中住宅162.84万平方米，增长1.1倍。房屋竣工面积160.85万平方米，增长1%；其中住宅108.36万平方米，增长42.5%。“十五”期间，全社会固定资产投资累计达到1580994万元，相当于“九五”时期的2.59倍。五年间投资年均增长33.1%，比“九五”时期提高16.6个百分点。其中房地产开发投资累计达到411205万元，相当于“九五”时期的16.3倍。3、 旅游状况丽江市2005年接待海内外游客404.23万人次，比上年增长12.2%，其中海外游客18.28万人次，比上年增长98.5%，国内游客385.95万人次，比上年增长10%。实现旅游总收入38.58亿元，增长21.5%，其中旅游外汇收入4931万美元，增长85.2%，国内旅游收入34.47亿元，增长16.7%。“十五”期间，全市共接待海内外旅游者1725.5万人次，旅游外汇收入累计达到17086万美元，分别比“九五”时期增长63.5%和95%。共接待国内旅游者1664.33万人次，实现旅游总收入138.18亿元，分别比“九五”时期增长62.5%和1.4倍。4、 自然环境2005年完成造林面积7898公顷，其中天然林资源保护工程造林4869公顷，退耕还林工程造林2733公顷，其中退耕地造林面积1066公顷，荒山荒地造林面积1667公顷；年末实有封山育林面积89470公顷，森林管护面积1499732公顷，森林覆盖率达到52.5%。年末实有自然保护区3个，自然保护区面积12325公顷。2005年工业废水排放达标率为98.1，比上年提高6.38个百分点；工业用水重复利用率68.37，比上年提高10.77个百分点；工业烟尘排放达标率83.04，比上年提高6.33个百分点；工业粉尘排放达标率82.44，比上年提高4.13个百分点；工业固体废物综合利用率74.57%，比上年提高4.98个百分点。全年实施工业污染治理项目8个，完成投资总额1327万元，比上年增长0.6%。5、 土地的完整性丽江市作为旅游胜地市政绿化以及道路交通都初具规模,特别是在名胜古迹方面规划开发的比较规范,对本地块没有形成分割等不良影响；6、 地质情况据了解，场地周边的云南省移动公司丽江市地区分公司通讯生产楼、云南省丽江市古城区地税局办公楼及林枫宾馆基础均为振动沉管灌注桩，桩长约为1218米；寨后下村民房基础为毛石基础，埋深约1.52米。项目场地原为农田，建设云南省移动公司丽江地区分公司通讯生产楼时堆积有建筑垃圾，稍经整平后地面略有起伏，地形总体较为平坦，地面标高为2395.262396.93米，相对高差1.77米。地貌上属丽江冲、湖积盆地中部。根据建筑抗震设计规范丽江地区抗震设防裂度为8度。根据地基土的岩性特征及空间分布情况，判定项目场地为对建筑抗震不利地段。一、 项目周边的社区配套（一）周边3000米范围内的社区配套1、 交通状况（1） 主要干线：香格里拉大道、束河路、香江路、玉泉路、象山西路、福慧路、长水路、南过境路、西安路、民主路。（2） 出行方式：当地公交系统以38面包小型客车为主，随叫随停，票价1元，遍及丽江市。出租车以桑塔纳为主，起步价7元，每公里1.8元，22时以后起步价为8元，24时以后起步价为10元。丽江市市区较小，交通相对比较便捷，尽管没有地铁、轻轨等交通工具，但不会造成交通障碍，而且不会给项目造成重大影响。2、 教育：全年普通高中招生7103人，在校生18344人，毕业生4277人。普通小学招生19221人，在校生116634人，毕业生17687人。2005年各类教育发展情况（单位：人）指 标招生在校生毕业生绝对数比上年%绝对数比上年%绝对数比上年%普通中等专业学校386平1061-13.655333.3职业中学1286-19.84783-6.5143424.7其中：职业高中7955.61899-3.48492.8 职业初中491-42.22884-8.458580.6普通中学236411.1698503.1206485.9其中：高中710316.11834417.1427711.3 初中16538-4.351506-1.1163714.6普通小学19221-1.6116634平17687-6.2特殊教育650学前教育18394-7.73、 医疗机构年末全市共有卫生机构99个，其中医院、卫生院76个，妇幼保健院（所、站）6个，专科疾病防治院（所、站）2个。医疗卫生机构共有床位2565张，其中医院和卫生院床位2445张。卫生技术人员2782人，其中执业医师和执业助理医师1116人，注册护士998人。全市疾病预防控制中心（防疫站）6个，卫生技术人员203人；卫生监督所6个,卫生技术人员67人；乡镇卫生院63个，床位932张，卫生技术人员957人；乡村卫生室408个，乡村医生和卫生员951人。4、 大型购物中心丽江市本身辖区较小，并没有大型的购物场所，但各种品牌店比较齐全。主要的购物场所集中在大研古城及附近，客流量相当大。5、 文体、娱乐设施共有艺术表演团体1个，文化馆6个，乡镇文化站72个，公共图书馆6个，博物馆1个。广播调频发射机1座、4部，电视发射机1座、823部，电视卫星收转站1502座。广播、电视综合覆盖率分别达到64.45%和87.54%。（二）宗地周边3000米但可辐射范围内主要社区现状中河村、寨后下村、玉河村、阳光花园、福慧村、裕康苑、丽苑小区、园丁小区。二、 项目周边环境1、 治安情况丽江市的治安状况良好，无论是白天还是夜晚，基本不会出现扰乱社会治安的状况发生。主要丽江市是一个全国知名的旅游城市，因此他们的治安比较良好。2、 污染情况丽江市几乎不存在污染状况，河水相当清澈，没有化工厂等有污染的企业存在，甚至每个店面所用的提袋都是环保材料制成的，绝对不允许使用塑料提袋。3、 危险源状况 地块西面红线内设有高压线，贯穿整个西面，为将来的施工、销售带来一定难度。三、 大市政配套1、 道路现状项目周边道路：香格里拉大道、束河路、香江路、玉泉路、象山西路、福慧路、长水路、南过境路、南过境路、西安路、民主路。2、 供水、污水、雨水排放状况：本地块地处香格里拉大道旁,市政配套设施齐全,不会对本项目的开发造成影响。3、 永久性供电和临时施工用电：本项目周边已存在成熟的居民住宅小区以及酒店，供电设施配套比较完善，不会对本项目开发形成障碍。4、 燃气、供热及生活热水：此地块所处地理位置比较优越在主干线周围，市政管网都以铺设完毕，给本项目后期开发带来了极大的便利。第二部分 项目定位一、 项目SWOT分析及综合评估1、优势（STRENGTH） 深处全国知名的旅游城市，全年除12月和1月份客流量相对较少之外，其他月份基本不会形成淡季，客流量绝对不会成为销售的瓶颈。 地块所处地理位置比较优越，基本上可以划归为市中心。 面积小、案值小、房屋套数少、配套相对比较齐全。 交通便利，购物、旅游出行方便。 服务周到、自然环境优越。2、劣势（WEAKNESS） 项目体量小、开发商无品牌效应，会对投资人购买信心产生影响。 地块所处地理位置周边村民较多，家禽随处可见。 旅游城市消费较高。 地块西面红线内设有十万伏高压线。3、机会（OPPORTUNITY） 丽江每年几百万的游客，旅游及其附属产业发展迅速价值突显，投资市场开始启动。 借“五一黄金周” （一个月内）成功清盘，将对公司的品牌、现金流、后续发展形成强大支持。 外地客户非常认可此类产品，可形成集团购买。 本地对酒店产品供不应求，特别是在黄金周，各酒店几乎爆满，价格也成倍增长。 本地目前还没有产权式酒店这样的产品正在销售。4、威胁（THREAT） 周边商品房市场价格偏低且同样具备投资价值。 投资类产品且目标客户流动性强对后期销售带来难度。 需要加大此种产品在当地客户中的教育力度。二、 项目定位1、 目标客户定位A60%目标客户为丽江以外的外来人群（旅游、投资）年龄30岁45岁B40%目标客户为丽江地区常住或流动人口 年龄25岁45岁职业：教育、金融、科研、政府机关、私营企业主等交通工具：有一辆以上汽车消费理念：投资升值、具有长期经营收益的不动产是当地人群购买方向。2、 项目价格定位2007年实现均价5000元/m2。三、投资分析（酒店经营状况数据已经多方核实）单套房屋年投资回报（三星标准）天数日租金出租率营业收入五一0280100%0十一7280100%1960元旦3280100%840春节7280100%1960其余日期33012070%27720合 计34732480注：全年经营期以347天计，18天为客户自用天数单套房屋年经营成本12992（以40%考虑）单套房屋年经营收益19488（扣除经营成本后）* 以单套标准间50m2、案值25万计算投资收益(扣除单套经营成本后投资收益）8%* 客户收益a.客户可获得6%的年投资收益15000元/套年b.客户可获得18天的自用（包括黄金周7天+11天平日）* 经营方收益a.经营方可获得2%的单套年投资收益4488元/套年b.经营方单套年可提留经营成本12992元/套年结论：丽江已成为中国旅游名城，每年400万以上的游客对当地的旅游产业及相关产业启到巨大的推动作用。当地目前商品房市场开始起步，投资类产品稀少，从而为本案带来了巨大的市场空间，但在销售中需坚决把握相关节点。考虑到本案体量较小，在销售中应避免常规打法，坚定渠道营销和三级销售管理的方向。在工程组织中应加强施工管理与文明施工，避免现场对销售的影响。附件1:楼盘调查表调研人王湘菲、张珈玮调研时间2007年1月18日项目名称祥和顺天项目地址云南省丽江香格里大道康仲路售楼电话（0888）5166936开发商裕安房地产综合开发有限公司价格公寓：15002000元/平米别墅：22003300元/平米容积率1.19物业管理平安物业占地面积45万平方米建筑面积20万平方米主要建筑形式与比例公寓：15层；别墅：2层；绿化率40.1%限高15米产权年限70年销售率无开盘时间2007年1月18日入住时间2008年3月主要户型、面积、比例公寓：117222平米；别墅：257平米、280平米、288平米、302平米；热销户型无车库比例地上、地下车库：1200个；优惠折扣一次： 2% 按揭：无物业费0.6元/平米特色配套楼盘规模较大主要卖点价格适中主要购买客群 主要客群来自于外地，南北方客户群港澳地区客户比例相差无几，本地客户只占40%左右的比例，主要是本地人相对都有自己的产业，考虑购买此种产品的客户较少。备注 该项目与柏龙水榭隔路相望，价格适中比较能让异地客户所接受，楼盘是当地项目中规模较大的，实力较强，广告力度较大，项目品质相对较好，是中档客户购房的首选。调研人王湘菲、张珈玮调研时间2007年1月18日项目名称柏龙水榭项目地址云南省丽江香格里大道与祥和路交口售楼电话（0888）5181555开发商丽江大研房地产公司价格17001900元/平米开发周期两期物业管理占地面积一期：80亩；二期：290亩；建筑面积27万平米主要建筑形式与比例一期、二期中小一期：五层到顶公寓；二期中小二期：八层到顶带电梯公寓；契税1.5%维修基金2%产权年限70年销售率一期：售罄；二期中小一期：98%；开盘时间二期中小二期：2007年7月开盘入住时间一期、二期中小一期：2007年11月18日二期中小二期：2008年3月主要户型、面积、比例一期、二期中小一期：93180平米；二期中小二期：未定；热销户型93平米车库比例 基本可以满足所有入住客户的停车要求。优惠折扣一次： 无 按揭：无物业费0.8元/平米特色配套项目周边建商业，但暂不销售、出租。主要卖点价格适中主要购买客群 主要客群来自于外地，南北方客户群港澳地区客户比例相差无几，本地客户只占40%左右的比例，主要是本地人相对都有自己的产业，考虑购买此种产品的客户较少备注 该项目开发商丽江大研房地产开发有限公司是当地实力较强并深受当地信任开发商，此项目并无明显的优势。调研人房刚、张震、张珈玮调研时间2007年1月17日项目名称雪山水城项目地址云南省丽江文笔山脚下售楼电话（0888）5393330开发商丽江雪山水城房地产开发有限责任公司价格130000元/平米发展商丽江玉龙生态旅游开发有限公司物业管理丽江雪山水城房地产开发有限责任公司占地面积建筑面积主要建筑形式与比例全部为二层独体别墅年回报率6%税率年回报的20%规划户数一期100余套销售率85%开盘时间入住时间2007年7月主要户型、面积、比例一期：109174平米热销户型小面积靠山脚下的户型车库比例 全部停放在山脚下的地上车位，有电瓶车接送客户入户，基本可以满足所有入住客户的停车要求。优惠折扣一次： 无 按揭：无物业管理6元/平米特色配套 精装修档次一般并在施工过程中磨损、破坏较严重，小区内配有18洞高尔夫球场。主要卖点 该项目坐落于文笔山脚下，南面为文笔湖，山脚下是18洞高尔夫球场，自然环境相当优越。别墅均为独体别墅，独立性强。主要购买客群 主要客群来自于外地，南北方客户群港澳地区客户比例相差无几，本地客户只占40%左右的比例，主要是本地人相对都有自己的产业，考虑购买此种产品的客户较少备注 该项目坐落的地理位置极其优越，背山面海，独有的自然环境赋予了雪山水城特有的购买优势，每购买一套该项目房屋赠