大华集团信贷风险评估的报告.doc

附件四关于大华集团信贷风险评估的报告根据银监会上海监管局下发关于对上海部分集团企业开展信贷风险评估的通知（沪银监通201056号）的要求，我行对大华集团的情况反馈如下：一、集团企业历史沿革及概况大华（集团）有限公司（简称“大华集团”）是一家以房地产开发为主，兼及投资置业、物业管理、建筑施工及装潢、商业贸易、市政工程、酒店餐饮、工业仓储等产业的多元化经营的大型企业集团。大华集团组建于1998年7月18日，前身是1988年6月成立的上海大场房地产开发经营公司。集团起步于宝山区的镇办企业，与当地各经济实体关系较为密切。集团于2005年完成股权变更，原金惠明等34名自然人持有的90%股权全部转让给上海华强投资有限公司等六家公司。大华集团的控股股东虽为七家法人企业，但集团实际控制人是以法人代表金惠明等五人组成的管理团队（持股比例合计超过60%）及其他自然人股东，其中管理层占主导地位。金惠明金建明陈宁徐惠民沈宝根上海华绣投资有限公司(26%)上海华强投资有限公司(30%)上海华禾惠实业有限公司（8.4%）上海华禾明实业有限公司(13%)上海华禾顺实业有限公司（4.2%）上海华禾宁实业有限公司（8.4%）上海宝山大场镇经济联合社（10%）大华（集团）有限公司10.47%70%50%60%50%60%实际控制人对集团控制程度较高的现状是由集团的发展历程决定的，因为在大华集团由一个小型乡镇企业发展至目前的全国前列的房地产企业集团的过程中，五人管理团队的贡献至关重要，具有不可取代的作用。同时集团本部对绝大多数项目持有绝对控股权也进一步强化了对内的控制力。集团核心管理层情况如下：姓 名职 务主要经历金惠明董事长/总裁1976-1993 年任上海新华村党总支书记、村长；1984 年任上海申新实业公司董事长；1994年兼任大场房地产开发经营公司总经理；1998年任大华集团总裁、大华(集团)有限公司董事长兼总经理金建明副总裁金惠明的弟弟，主管前期投资、开发建设等工作（董事会成员）徐惠民副总裁1994年以前任上海电焊条总厂厂长；1994年至今任职于大华集团，主管后勤行政等工作（董事会成员）陈 宁副总裁曾任职于铁一局科技研究所、泰国MRL 公司；19941998 年任上海佳倍房地产公司副总一职；1998 年至今任职于大华集团，主管营销等工作（董事会成员）沈宝根财务总监19711986年大场镇政府工作；19861988年大华饭店筹建组，是最早进入公司的元老之一（董事会成员）二、集团企业关联关系（建议采用关联关系树状图表述）大华集团控股或实际控制的下属公司共计59 家（其中纳入集团合并报表范围的共计49 家），“关联关系树状图”参见下文附图。1、内部关联方与上年度相比，有13家企业调整出了集团边界，集团新增4家成员企业。调整出集团边界的企业中，子公司上海华绣商品砼销售有限公司、上海磊华房地产经纪有限公司、上海泽华物业管理有限公司、上海华域百度广告有限公司的子公司上海都杰广告有限公司、大华集团贵阳房地产有限公司的子公司贵阳黔顺投资有限公司共5 家企业系歇业关闭，而子公司上海华旺房地产经纪有限公司和其子公司南京华域百宁房地产经纪有限公司则因股权转让，大华集团不再持有其股权。新增纳入集团边界的系2 家外地房产项目公司和2 家物业管理公司。大华集团是业务相对单一的房地产企业集团，组织架构上主要包括集团控制层和项目运作层两个层次的平台，另有相关产业链上的公司作为辅助板块对其主业予以支持。集团控制层面中上海大华企业发展有限公司的地位有所下降，企发公司原先是与大华（集团）有限公司并列的集团旗舰企业，但近年来其地位已下降至以对部分项目公司的参股为主，而且这在很大程度上也仅是为了满足国内有限公司注册的法律需求，企发公司在人员和管理上也与集团本部是“两块牌子，一套班子”。目前集团已将企发公司的主营业务重新定义为贸易采购等，并且在营业执照的经营范围中取消了房地产开发。大华集团本部也并非单一的投资管理职能，其自身也参与房地产开发业务，目前主要参与大场老镇的改造项目。项目运作层由众多房产项目公司组成，而辅助板块包括大华集团为降低房地产开发总成本，进行产业链延伸而成立的建材贸易、建筑施工、建筑装潢以及物业管理等公司。2、外部关联方申新集团与大华集团具有相似的历史背景，都为宝山区大场镇的镇办企业，目前申新集团可视为是新华村的利益代表方。此外，申新集团下属的项目大多委托大华集团进行开发和管理。大华集团本部中有相当部分资产是申新集团出资的（如大华集团二分公司和三分公司的部分资产），因此大华集团与申新集团之间保持密切联系，彼此之间的资产及管理有待进一步界定清晰。复地集团是在香港上市的国内大型房地产企业集团，隶属于复星集团。复星集团与大华集团有着较深的历史渊源，复星集团的成长初期就主要从事房产销售代理业务。复地集团与大华集团曾合作过普陀区的颐和华城和愉景华庭、浦东的锦绣华城一期、闸北的阳城花园项目，这些项目已基本结束。武汉复地开发的复地翠微新城，由于主要由复地集团控制，因此大华集团不占主导权。当前仍处于开发中期的主要合作项目是南京的锦绣华城项目。目前复地集团与大华集团主要项目开始进入尾期，暂无新的合作项目开展。双方历史上的渊源及项目的成功合作使得彼此之间信任度较高，关系较为密切。大华集团在业务开展过程中与较多的企业集团之间存在着合作关系，如上海交运（集团）公司、上海真大实业集团有限公司等，他们中的一些与大华集团之间有的存在一定的历史渊源，另一些仅为业务合作关系，这些企业集团大多没有申新集团、复地集团与大华集团之间关系密切，他们更多限于特定的项目合作关系，对大华集团的影响较小。三、集团企业法人治理分析大华集团在21年的发展过程中逐渐壮大，至今已形成由近60家子公司组成的企业集团，规模化的扩张使集团在经营管理、人员管理等方面面临一定挑战。针对旗下参、控股公司较多的现象，集团采取两种不同的管理模式：对下属非核心子公司主要以战略管控为主，而对于核心子公司则采取操作管理型的运作模式，并落实财务经理委派制。集团的组织结构类型以直线职能制为主，主要根据业务条线划分，核心领导各管一块，各子公司均受总部业务部门的领导与管辖。外地项目虽在当地设有行政班子，但领导层均由集团总部派驻，且业务上亦受到集团总部的控制。直线职能制的优势是有助于减少失控的风险，这一管理模式使得各职能部门各司其职，并使前期投资部等战略部门避免业务考核的压力，可以更客观的考察项目。但各部门之间的横向联系和协作较少（各业务和职能部门都需要向上请示汇报），使其往往顾及不到企业的重大问题，这一问题目前虽并不突出，但存在一定的隐患。集团的董事会和高层管理人员是重合的。目前集团核心五人团队包括总裁金惠明、副总裁金建明、徐惠明、陈宁和财务总监沈宝根，五位领导人分别负责不同的业务，彼此分工明确，又相互制衡。共同创业的经历、不同的背景及业务强项使得集团内部的决策比较民主，一般以协商讨论为主，并形成惯例。集团的一般决策都是由各个条线的负责人完成，重大决策则交由总裁或董事会完成。子公司的一般决策由子公司领导班子决定，而重大决策亦需递交总部完成。集团对上海和外地项目采取分块管理的模式，下设区域总部，按区域管理外地项目。但由于核心领导层通常具有绝对的控制权，故在实际决策方面仍然以核心领导层的意志为主。此外，领导层对重大项目的细节问题会亲自过目，由此造成决策效率的降低，将在集团规模越来越大时表现的更为明显。领导层以实干起家，集团形成规模后，其发展也面临一定的瓶颈。管理层为了强化管理基础，一方面聘请了专业的咨询公司进行诊断，另一方面也不断引进人才。目前，集团拥有房地产专业从业人员1124 人（其中：拥有本科以上学历的为446 人、拥有中高级职称的为229 人）、物业管理人员 1200 余人、建筑业从业人员6500 余人。大华集团自成立以来充分认识集团的资源优势与劣势，坚持房地产主业的专业化经营，避免集团盲目多元化而进入自己不熟悉的业务领域。因此，大华集团房地产业务的核心地位非常明显，而即便涉足其他业务也多为房地产行业上下游产业链的延伸。大华集团管理层长期从事房地产开发，有着丰富的行业经验。领导层坚持房地产主业的专业化经营，并把主要目标市场定位于具有大众消费基础的中档住宅领域，同时，充分利用合作开发的方式分散项目风险。集团在财务政策上坚持充裕的现金储备原则，财务杠杆利用率不高，实质性资产负债率保持在较低水平。所有这些都反映出大华集团领导层较低的风险偏好和稳健的经营理念。与此同时，集团领导层也在不断吸收行业的最新经验，包括开始重视对商业地产的开发与整合。集团管理层具有丰富的房地产开发经验，把握行业机会和防范行业风险的能力较强。集团实行稳健的发展战略，相对于资金使用效率，更关注其资金的安全性。由于下属企业没有独立的投、融资权，对外投资主要由集团总部进行管理。集团的对外投资以控股项目公司为目的，一般由集团母公司来完成。若是全资控股，则通常与集团内另一个成员企业共同投资。大华集团对投资房地产项目的要求很高，通过对大量项目的层层筛选，挑选出投资成本最低且风险最小的项目。同时为分散项目投资风险，对于大型房地产项目，大华集团常常会与其他公司合作投资。其合作伙伴既包括具有雄厚资金实力的大型房地产集团，也包括在项目开发中能够低价取得土地资源的当地企业。在合作中，大华集团因其具有较强的项目开发管理能力，往往能通过金字塔结构，使用较少的投资取得较大的控制权（通常情况下大华集团会绝对控股），这样也便于集团对整体资金的统一掌控。总体而言，大华集团的投资项目基本是成功的，其房地产项目投资风险亦相对较低。而集团领导层较低的风险偏好和稳健的经营理念亦使集团较少涉足高价拿地，一定程度上亦有效规避了行业周期性波动的风险。目前，大华集团的股东方还包含有代表集体经济利益的上海宝山区大场镇经济联合社。大华集团与大场镇之间的关系也使得集团的治理结构中仍带有集体经济特征。这一历史渊源对大华集团的发展战略、经营风格，乃至组织管理都产生了实质性的影响。大华集团内部讲究团结的集体文化，目前集团员工中大场镇或当地村里的人员仍然占据较高的比例。这种模式的好处是集体共同富裕，员工的归属感强，核心团队的凝聚力强。但由于缺乏职业经理人团队，集团的内部管理将随着集团规模的扩大而面临一定的瓶颈。四、集团企业涉及的主要行业及业务经营情况分析大华集团专注于房地产主业的发展，并以开发大型社区为主，业务特色是具有介入土地一级开发的能力，并以总成本领先为核心目标。大华集团以聚集房地产为主，有助于突出核心优势，但过于集中于住宅地产的开发，使其长期内受到房地产行业波动影响的可能性更大。稳健的扩张战略，是使其目前保持财务健康的根源。大华集团以介入大规模的一级开发为切入点获得大量廉价土地资源是从大场镇的改造为起点，同时经历了浦东锦绣华城地块的进一步强化，目前在动拆迁方面的业务经验在全国居于相对领先的地位。同时大规模的成功开发经验，也有助于向外地拓展时的品牌展示。优势是土地成本低，但劣势是管理困难，难以标准化。主要聚焦于住宅开发虽有助于资本的原始积累，但波动性大的行业特征，使得公司面临的风险依然较大。1房产业务大华集团自成立以来，始终坚持房地产主业的专业化经营，1988 年至今累计开发面积超过1062 万平方米，其中上海地区累计开发面积约920 万平方米。从集团目前已开工的项目情况看，项目以住宅为主。2003 年起，集团非住宅类的建筑面积大幅增加，其中尤以2006年和2008 年最为突出，非住宅类建筑面积分别达40万平方米和61 万平方米。集团在长期的发展过程中积累了大量低成本的商业物业（含商铺、写字楼等），集团所保留的47 万平方米经营性商铺（历史成本仅20.40 亿元）按目前的市价（单价约2 万元/平方米）估算，其增值空间高达74 亿元。随着集团走出去战略的稳步实施，外地项目已陆续进入产出期，成交面积呈现一定的增长态势。集团自2001年起开始在外省市进行项目投资，2005年随着外地项目陆续进入产出期，外地项目的成交面积持续稳步增长，而上海地区的成交面积则因可开发土地资源的减少而出现一定的下降趋势。未来几年，集团成交面积的分布情况或将继续受到这一因素的影响，而呈现出一定的持续性。受2008 年上半年房地产市场的持续调控以及同年四季度全球宏观经济环境变化的影响，房地产开发综合景气指数由2007 年末的106.45%降至2009 年45 月的最低点，房产开发企业大多受此影响而出现销售减缓的现象。2009年5 月以来，随着宏观经济的复苏，房地产开发综合景气指数、房地产开发投资指数以及销售价格指数迅速回升。同时，随着近期房价的快速上涨，集团2009 年商品房签约金额远超2008年全年水平。近年来，大华集团相继进入江苏南京、山东烟台、陕西西安、湖北武汉、辽宁沈阳、辽宁大连、安徽马鞍山、海南海口、江西南昌等省市，开始全国化、品牌化的运作发展战略。集团进入的几个省市以二线城市为主。2辅助业务大华集团自成立以来充分认识集团的资源优势与劣势，坚持房地产主业的专业化经营，避免盲目多元化而进入自己不熟悉的业务领域。因此，大华集团房地产业务的核心地位非常明显，而即便涉足其他业务也多为房地产行业上下游产业链的延伸。大华集团的辅助业务板块主要包括建筑安装、建材销售、物业管理、房产经纪等房地产上下游延伸产业。集团因上下游产业链的延伸而存在一定的内部关联交易，集团可从中获得更多的利润，在提升集团项目质量的同时，也有利于降低项目建设成本。3. 业务组合分析2008 年第四季度以来，为抵御宏观经济环境变化对国民经济的不利影响，国务院出台了一系列旨在促进国民经济稳定增长的刺激性措施，并在实施积极的财政政策同时实施宽松的货币政策，降低存贷款基准利率及银行保证金率，增加流动性供应。同时，为促进房地产市场良性发展，提高交易量，国务院及相关部委就房地产交易的相关税率、贷款利率进行了调整。在一系列利好政策影响下，各地房地产市场成交量于2008年末开始反弹，并于2009年3 月恢复同比增长。行业整体复苏对集团项目销售产生了一定积极影响。大华集团以介入大规模的一级开发为切入点获得大量的低成本土地资源，并以总成本领先为基础。然而，由于近年来国内土地政策变化，集团长久以来所形成的核心业务发展模式受到了较大影响。大华集团的储备项目大多是涉及动拆迁的毛地，虽然集团有着丰富的动拆迁经验，但总成本随着房价的上涨并没有因此而改变。目前集团拥有的土地储备可以满足其未来68 年的开发需求（若房产行业形势良好，这部分土地储备亦可在35 年内消化）。在现阶段，集团的低成本优势仍然较为明显，未来即使房地产价格出现波动，集团仍有足够的时间与空间去调整未来用于土地储备的资本性支出计划。但集团以框架性开发协议获取土地的方式在新的更为严格的土地管理背景下仍面临一定的政策风险，因此不排除集团未来为落实框架性开发协议而被迫面临相对刚性的土地储备支出。随着集团在上海地区大规模土地储备的落实，近年来，集团开始在外省市进行项目投资。目前大华集团涉足的所有外地城市均属于二线，甚至三线城市。二、三线城市的进入门槛相对较低，其中部分地区的商品房售价偏低，这些城市以自住及投资为主，因此在目前房地产市场调整时期，分流部分资金去二、三线城市开发应是一种安全的对策。4项目分析根据大华集团在建的房产项目情况来看，上海地区目前在建项目包括大华社区和大场老镇改造项目（中环一号）、颐华房产开发的颐和华城、锦绣华城开发的大华锦绣华城社区、京郊房产开发的大华西郊别墅、业业置业开发的圣地维拉等，其中除锦绣华城和中环一号的建设周期较长外，其余项目规划将于20102011 年建成。集团的外地在建项目主要包括武汉房产公司开发的南湖公园世家、南京大华房产开发的大华锦绣华城、烟台三岳置业开发的上海滩花园以及海口星华房产公司开发的蔚蓝假日花园等，根据建设规划，外地项目将主要于20122014 年间建成。集团目前房地产业务在建及储备项目较多，其未来开发建设支出所需资金量较大。目前，集团的在建项目已基本处于产出期，预售回笼的款项可对后续滚动开发的资金需求给予有力保障。故按目前的投资计划，未来3年内，集团销售回笼的资金可对建设资金投入形成有效覆盖。目前各地房地产市场量价齐升的局面主要系国家2008年第四季度以来一系列刺激房市政策及宽松的货币政策所致。但部分刺激房市政策（如二套房政策、房贷利率7 折政策等）的可持续性存在明显的不确定性，且国家信贷政策未来也存在调整的可能，由此对房地产市场产生的影响目前尚无法判断。一旦各地房地产市场重新进入调整状态，集团项目销售情况预计将受到明显影响，销售回笼资金将有所减少，从而使后续项目的建设资金压力进一步增大，借款规模进一步增加，同时项目开发进度的不确定性也将增加。5运营风险揭示大华集团的最大特点是大社区开发，并且是从土地前期动拆迁等工作阶段即开始介入。这是由集团的发展历史决定的。这一传统业务模式虽然可能获得较大的土地增值收益，但风险却在日益加大。由于许多地块是分期分批投入建设的，因此大华集团习惯于与地方政府签订框架性合作开发协议，如上海浦东锦绣华城地块、南京浦口的锦绣华城地块、西安的曲江地块等。但目前国内土地市场的规范不断出台，这在一定程度上加大了由框架协议转为土地储备的难度，而且大华集团可能会被迫加大一次性土地出让金支付的力度，从而加大其资金压力。同时，由于繁琐性与项目个案的独特性，造成业务流程标准化难度相对较大，或者即使制订出了标准化的业务流程，也较容易由于种种客观因素的影响，造成工期的推迟或者方案的变更。大华集团长久以来面临着业务集中度过高的风险，集团收入的90%以上来自于上海区域。在房地产市场进行区域性、结构性调整的情况下，业务过于集中于某一区域将使集团面临较大的经营风险，因此向全国性的转变成为其未来的发展趋势。但跨区域多项目的开展，致使项目预算、进度的精确控制、工程资金的全过程管理、财务信息的准确及时提供等都面临着很大的挑战。领导者随着企业规模扩张、管理半径与管理纵深的扩大，做出准确决策的难度大大增加，并且逐级监控管理的体系也加大了内部的沟通成本。大华集团通过出让较低的土地出让金先期获得土地权证，而后再执行与当地政府达成的基建协议，以代政府执行部分的当地基础设施的建设职能，而在此过程中地方政府通常具有的强势地位容易造成这部分成本较难控制。五、集团企业财务状况分析 以下为大华集团向我行提供的2009年12月合并财务报表显示的主要数据，该报表尚未经过审计，且企业未能提供现金流量表。 （单位：万元）科目2009年科目2009年货币资金433,771短期借款25,510应收账款58,793应付账款229,271其他应收款109,296预收账款955,760预付账款100,783其他应付款265,104存货1,700,148一年内到期长期借款78,900流动资产2,420,158流动负债1,526,282固定资产67,789长期借款389,132资产总计2,598,030负债合计2,064,886实收资本55,000所有者权益367,589主营业务收入1011454主营业务利润284609营业费用50676管理费用25803财务费用10443净利润889981、盈利能力近年来由于国内土地政策不断变化，集团长久以来所形成的核心业务发展模式，即与地方政府达成框架性协议后介入土地一级开发，再通过招挂拍渠道分批落实土地权证的方法面临不确定性。于是大华集团自2006年起集中精力落实土地储备，包括“大华锦绣华城”在内的大批土地权证已基本落实。大华集团在上海的投资现主要集中于锦绣华城项目和大场老镇项目，由于主业集中，因此集团在其他领域并没有大规模的资本性支出计划。随着集团在上海地区大规模土地储备的落实，集团近年来加大了对外省市的项目投资。随着外地项目的有序推进，外地项目占集团总资产的比重已上升到约20%，营业收入占比也上升至约10%。然而，作为从上海起家的房地产企业，大华集团目前的业绩支撑仍主要依靠上海地区。近年来建筑材料价格的上涨虽在一定程度上提高了房地产开发的成本，但与快速上涨的房价以及土地成本相比，其影响基本可忽略不计。集团2009年全年实现营业收入1011454万元，主营业务利润284609万元，全年净利润88998万元，当年经营能力及效益表现较好。2、偿债能力从大华集团近年来银行借款情况看，其借款规模呈现出一定的增长态势，2009 年末的长短期借款合计493542万元。另从银行借款的期限结构情况看，长期借款所占比重较大（2009年末的长期借款占比78.84%）。 2009年末，大华集团的资产负债率79.48%，长期偿债能力弱于房地产开发业的平均值（76.7%），速动比率0.47，短期偿债务能力也弱于房地产开发业的平均值（0.66）。集团的偿债能力