无锡市房地产市场分析报告.doc

无锡市房地产市场分析报告一、无锡市房地产发展的经济背景1城市土地和人口状况无锡市土地面积为4787.61平方公里，其中市区1622.64平方公里（2001年前市区不包括锡山区和惠山区，市区土地面积仅为517.7平方公里）。2003年末，全市户籍人口为442.54万人，比2002年增加3.96万人，增长0.9%，全市人口密度924人/平方公里。其中，市区户籍人口217.76万人，比上年增加4.7万人，增长0.85%，人口密度为1342人/平方公里。2004年，无锡市户籍人口为447.19万人，同比增长了1.05%。（2004年为快报数据，下同）2003年，无锡市地均产值为3971万元/平方公里，比上年增长20.28%。根据统计部门初步统计，2004年，无锡市地均产值为4908万元/平方公里，增长23.6%，在长三角地区16个城市中仅次于上海市，名列榜眼。2宏观经济的基本发展情况自2001年起，无锡市国内生产总值就进入两位数速度增长阶段。当年全市实现国内生产总值1360.11亿元，比2000年增长13个百分点；至2003年，国内生产总值已上升到1901.22亿元，同比增长20.28%。根据快报数据显示，2004年无锡市国内生产总值达2350亿元，同比增长23.6%，20012004年的年平均增幅达20%。2004年，无锡市国民经济三次产业的增加值分别为51.7亿元、1353.6亿元和944.7亿元。其中，第三产业增长值占国内生产总值的比重由2003年的39.7%上升到40.2%，提高0.5个百分点，并且增长速度已超过了第二产业。同期无锡全市人均GDP高达52550元，同比增长21.48%，其人均GDP值在长三角地区16个城市中仅次于苏州和上海。表一 19952004年无锡市国民经济增长情况 单位：亿元、%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值761.11870.01960.011052.011138.011200.171360.111580.661901.222350.00比上年增加14.3110.349.588.175.4613.3316.2220.2823.6 第一产业增加值40.3344.8145.5646.4447.1848.0854.3956.9354.0251.7比上年增加11.111.671.931.591.9113.124.67-5.11-4.29占比重5.305.154.754.414.154.014.003.602.842.2 第二产业增加值453.79514.14563.72609.26655.69683.16751.11868.041093.021353.6比上年增加13.309.648.087.624.199.9515.5725.92 23.84占比重59.6259.1058.7257.9157.6256.9255.2254.9257.4957.6 第三产业增加值266.99311.06350.73396.31435.15468.92554.60655.70754.18944.7比上年增加16.5112.7513.009.807.7618.2718.2315.0225.26占比重35.0835.7536.5337.6738.2439.0740.7841.4839.6740.2资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据）资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据）1995年到1998年，无锡市的固定资产投资额都比较低，基本徘徊在200多亿元的水平，年均增幅仅3.5%。19992001年，增长速度开始明显加快，每年增幅都超过10%，2001年投资额超过了400亿元。2002年以后进入高速增长期，当年投资额超过400亿元。2003年接近900亿元，2004年更是超过1110亿元。与此同时，投资自主增长能力进一步显现，已由前几年的政策推动逐步转为市场推动，国有经济投资、港澳台及外商经济投资以及其他投资三种经济类型所占份额之比为19.022.258.8。资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据）3城市建设发展现状以往无锡市在城市基本建设方面的投资力度相对比较薄弱，其占固定资产投资的比重一直在1525%之间徘徊。而到2003年，这方面投资得到显著加强，当年无锡市基本建设投资（规模以上投资）达280.42亿元，增长116%，占全社会固定资产投资额比重的31.39%；同期基础设施建设投资额也达366.87亿元，同比增长70.4%。基本建设和基础设施投资的加强，不但改善了城市面貌，同时也为房地产投资创造了更加良好的环境。资料来源：无锡统计年鉴在城市道路交通方面，2003年，无锡市区人均道路面积达19.8平方米，是全国平均水平的1倍以上，且远高于上海、南京、苏州等地；市区路网密度也相当高，达到2.73公里/平方公里，是同期长三角地区16个城市中市区路网密度最高的城市；2003年，无锡城市居民每万人拥有公交车8.61辆，也高于全国平均水平；在城市绿化方面，当年建成区绿化覆盖率超过34%，达到较好的标准。良好的交通状况及城市环境，一定程度地推动了当地近几年房地产业的快速发展。4人民生活水平2003年，无锡城市居民人均可支配收入首次超过万元，达到11647元，同比增加16.61%，在同期长三角地区8个江苏城市中增幅最大。2004年，据统计部门快报数据显示，全年无锡城市居民人均可支配收入13588元，同比增长16.67%，增速比去年同期提高0.6个百分点，人均收入在江苏省各城市中仅次于苏州。2003年，按户籍人口计算的城乡居民人均储蓄余额为22546元，增长21.68%，连续两年增幅超过20%。根据初步统计结果，2004年城乡居民人均储蓄余额为25943元，同比增长15.07%，人均储蓄余额在同期长三角16个城市中仅次于上海和苏州。资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据）随着居民收入水平的提高，居民的居住条件也有很大改善。据统计部门调查显示，2003年，无锡市区居民家庭中除了本处住房以外，还有14.6%的家庭拥有多套住房，其中有13.8%的家庭拥有一套住房，0.8%的家庭拥有两套住房。家庭住房面积大于50平方米的家庭占被调查家庭的八成，低于50平方米的只占21%。2004年，城市居民人均住房使用面积为18.7平方米（约合建筑面积26.7平方米），目前在长三角地区城市中属中等偏上水平。二、无锡市房地产市场发展状况1房地产开发投资情况无锡市的房地产开发投资经过了19961997年连续两年下跌的低谷后，进入了19982001年的平稳发展期；自2002年开始快速增长期，当年房地产开发投资额77.01亿元，同比增长56.18%。2003年在2002年的基础上再创新高，达到131.79亿元，增幅高达71.13%，增长速度居长三角地区16个城市首位，其中市区房地产开发投资额92.82亿元，同比增长67.09%。根据快报数据显示，2004年，无锡市房地产开发投资额为195.58亿元，增长48.4%，其中市区143.28亿元，增长54.36%。资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据）注：2001年以前市区范围不同，不具可比性，所以2001年前市区数据不在图中列出2003年，房地产开发投资中商品住宅和商业用房投资额都出现猛增，分别达103.6亿元和19.48亿元，同比增长71.5%和105.9%；而办公用房由于2002年投资量增，需求量却相当小，使得2003年该项投资额产生下跌，全年仅1.7亿元，市区为1.12亿元，分别同比减少22.7%和36.4%。但2003年末的全市办公楼空置面积已经跌到历史最低点，只有0.34万平方米，因而有理由相信，随着经济的发展，对办公用房需求增加，这部分投资将会回升。图6 1995年与2003年无锡全市房地产开发投资状况比较资料来源：无锡统计年鉴2房地产开发供应情况据统计部门资料显示，2002年，无锡市房地产开发土地购置面积大幅增加，全年购置面积429万平方米，较2001年增加1.8倍。2003年，全市购置土地面积547.82万平方米，比2002年又增长28%；2004年，土地购置面积达到647.66万平方米，同比上涨18.22%。资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据）另据房地部门提供数据显示，2003年，无锡全市出让土地面积1168.88万平方米，出让总金额为121.3亿元。其中，市区（不含锡山、惠山区）土地出让面积576.12万平方米，比上年增加345.12万平方米，同比增长149.4%。2003年无锡市区土地出让值得引起关注的一个现象是，商业用房土地出让面积占市区土地出让面积的53%，其中10万平方米以上用于大型市场建设的用地占商业用地的67%，这也就意味着今后几年中商业用房的供应量将大幅度增加。2004年，无锡市区共出让经营性用地922.95万平方米，按照标定的容积率测算，可建房屋面积达1335万平方米；其中，住宅建设用地631.97万平方米，可建住宅面积873万平方米。2003年，无锡市商品房施工面积为1282.46万平方米，是近几年来量最大、增长最快的一年。其中，商品住宅的施工面积为1089.39万平方米，同比增长65.63%；商业用房为115.04万平方米，更是比上年增长154.63%。2003年，无锡市商品房施工面积中一半以上为当年新开工面积，达725.94万平方米，占施工面积的56.61%。其中，商品住宅634.8万平方米，商业用房68.51万平方米，分别占施工面积的58.27%和59.55%。2003年，无锡市商品房竣工面积508.01万平方米，同比增长74.65%，其中商品住宅占89.82%，达到456.29万平方米，同比增长79.6%。当年市区商品房竣工面积为276.07万平方米，其中商品住宅239.04万平方米，分别同比增长56.57%和56.06%。根据快报数据显示，2004年无锡市商品房施工面积较上年增长20.72%，住宅增长13.58%，分别达到1548.23万平方米和1237.35万平方米。但其中新开工量有所减少，商品房新开工面积为717.43万平方米，比上年下降1.2%，住宅新开工面积558.84万平方米，同比下降11.97%。同期竣工量也有所萎缩，商品房竣工面积483.35万平方米，其中商品住宅403.32万平方米，分别同比下降4.9%和11.61%。资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据）资料来源：无锡统计年鉴从房地部门提供的数据来看，2003年，无锡市辖区（不含新区、锡山、惠山区）商品房批准预售面积为239.6万平方米，同比增长47.6%，20012003年的年均增长幅度为19%，可见2003年的预售供应量比往年有大幅增长。2004年，无锡市区（与2003年的统计范围不同）商品房批准预售面积445.44万平方米，其中商品住宅364.37万平方米（含经济适用房44.86万平方米）、商业用房62.24万平方米、办公用房12.73万平方米。3商品房需求及价格情况2003年，无锡市房地产市场呈现供销齐步增长。统计局公布的数据显示，全市商品房、商品住宅预售面积分别为198.47万平方米和175.86万平方米，同比增长73.2%和62.8%；销售面积分别为304.56万平方米和282.11万平方米，同比增长29.4%和28.68%。根据快报数据显示，2004年，全市商品房销售面积达410.06万平方米，其中商品住宅354.17万平方米，分别较上年上涨34.64%和25.54%，需求量继续放大。资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据）注：2001年以前市区范围不同，不具可比性，所以2001年前市区数据不在图中列出另据房地部门提供的数据显示，2003年，无锡市辖区（不含新区、锡山、惠山区）商品房预售面积为210万平方米，其中商品住宅192.49万平方米，均同比上升29%。表二 20012003年无锡市辖区商品房供需状况表 单位：万平方米2001年2002年2003年市辖区批准（预）销售商品房面积119.4162.3239.6市辖区商品房（预）销售面积118.02162.96210供应需求求比1.011111.141数据来源：房地部门提供（不含锡山、惠山区）注：2004年由于数据采集的统计口径不同，因此当年数据不列入表中。2004年，无锡市区商品房批准预售面积445.44万平方米，其中商品住宅364.37万平方米（含经济适用房44.86万平方米）、商业用房62.24万平方米、办公用房12.73万平方米；在需求方面，当年市区商品房预售面积358.06万平方米，其中住宅310.71万平方米、商业用房33.86万平方米、办公用房13.49万平方米（房地部门数据）。从供求结构来看，2004年，无锡市区商品房预售供求比为1.241，其中商品住宅预售供求比为1.171；办公用房供应量稍显不足，预售供求比为0.941；商业用房则出现供应过剩的现象，供求比为1.841。可见20012002年，无锡市区房地产市场供需状况基本保持平衡；20032004年，由于供应量增长幅度大，超过同期需求量的增长速度，市场出现供略大于求的现象。2003年，无锡市商品房平均销售价格2216元/平方米，同比增长22.3%；商品住宅平均售价2006元/平方米，同比增长17.2%。其中，市区商品房平均价格2485元/平方米，同比增长30.5%；商品住宅为2200元/平方米，同比增长22.5%。2004年，根据快报数据显示，无锡全市商品房平均销售价格为2534元/平方米，增长14.3%；商品住宅平均销售价格为2277元/平方米，增长13.5%。房地部门提供的数据显示，2003年，无锡市辖区（不含锡山、惠山区）商品房平均预（销）售价格3361元/平方米，比上年上涨29%；商品住宅为2858元/平方米，同比上涨21%，涨幅较20012003年的年均增幅提高7个百分点。2004年，无锡市区商品房预（销）售平均价格3923元/平方米，商品住宅为3295元/平方米。其中，五城区（即市辖区，包括崇安区、北塘区、南长区、滨湖区和新区）商品房平均价格4322元/平方米，增长28.6%；商品住宅平均价格3544元/平方米，增长28.6%。房价依然保持了2003年快速增长的态势。资料来源：无锡统计年鉴（2004年为快报数据）资料来源：房地部门数据三、无锡市房地产发展原因分析1房地产发展的原因（1）良好的经济发展背景，给房地产企业投资无锡增加了信心在江苏省主要城市中，无锡市的国民经济发展一直处于领先地位。2004年，全市国内生产总值达到2350亿元，较省会城市南京高23个百分点，在江苏省城市中仅次于苏州，位居第二。从人均GDP指标来看，2004年无锡人均GDP达到52550元，远高于杭州、南京、宁波等发达城市，仅比龙头城市上海低2540元，在同期长三角地区16个城市中位列第三。从财政收入方面来看，2004年无锡市地方财政收入达190.4亿元，比2000年增长223%，5年的平均年增长速度为34.2%，财政收入增长速度相当快。经济的高速发展态势以及目前综合经济在长三角地区相对领先的地位，使得开发商对无锡的未来房地产市场非常看好，从而投资力度不断加强。（2）固定资产投资及城市基础设施投入的大量增加，为房地产发展创造了良好的环境20002004年的5年间，无锡市固定资产投资以年均33.56%的速度高速增长，至2004年达到了1114.1亿元。其中用于基础建设的投入相当大，2003年基础设施建设投资额达366.87亿元，2004年估计超过400亿元。如此大量的投入，不但改变了城市的面貌，也为房地产业的发展提供了基础。2商品房需求量急速增加的原因（1）人民收入水平较高，刺激了居民改善住房的需求2003年，无锡城市居民人均可支配收入一举突破万元大关，达11647元；2004年更是达到13588元。20002004年的年均增长幅度达到12.11%，是同期长三角地区8个江苏城市中居民人均收入增长最快的城市。从城乡居民人均储蓄存款余额来看，2003年突破2万元，2004年达到人均25943元，较2000年时增长一倍多（近5年的年均增长幅度为19.4%）。近5年无锡市城市居民人均收支结余以年均25.75%的速度增长，到2004年时人均收支结余达到4071元，已经高于上海。居民收入水平的不断提高、收支结余及储蓄存款余额的大幅增加，刺激了当地居民改善居住水平的欲望，从而推动了商品住宅需求量的增长。另外，从房价与收入的关系来看，2004年无锡全市房价收入比为4.56，（全部商品住宅的平均价格80）城市居民家庭可支配收入），市区房价收入比也只有4.86，（市区商品住宅的平均价格80）城市居民家庭可支配收入），这一指标在长三角地区8个江苏城市中仅高于泰州和常州。以房地部门提供的市区住宅预售平均价格来计算，市区房价收入比为6.6，房价处于当地居民的承受范围内，因此也推动了居民对商品住宅的需求。（2）外来人口增加近些年来，无锡市的经济发展吸引了很多外来人口，其中很多拥有稳定工作及中高收入的外来人群，成为了近年来无锡市房地产市场需求的重要组成部分。（3）动拆迁造成了一定刚性需求据房地部门提供的信息，2002年仅无锡市辖区（不包括新区、锡山、惠山区）就实际拆除房屋面积141.4万平方米，2003年为159.7万平方米，2004年虽有所减少，也达到了93.84万平方米。这部分因动拆迁引起的刚性需求，推动了需求量的增加。在众多因素的共同作用下，近几年无锡市的房地产需求量大幅上升，同时也推动了供应量的大幅增长。3