基于起草大连市房屋专项维修资金管理.doc

关于起草大连市房屋专项维修资金管理办法工作情况的说明根据专项维修资金管理办法（建设部、财政部令第165号），我局从2008年开始起草了大连市城市房屋专项维修资金管理办法（以下简称办法），经过广泛征求意见，多次修改和完善，目前，该办法征求意见稿已起草完成。现将起草该办法必要性和进展情况予以说明：一、法律、法规依据中华人民共和国物权法、国务院及辽宁省物业管理条例、住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号）。二、制定办法的必要性、可行性和紧迫性中华人民共和国物权法和国务院颁发的物业管理条例明确规定要进一步建立健全住宅专项维修资金制度。而我市现行的大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定(大政发199851号),从颁发至今已有十多年，已无法适应我市物业管理的现状。为进一步加强和规范我市住宅专项维修资金的计提及使用管理，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备及时得到维修和更新改造，解除购房人的后顾之忧，提升我市的物业管理水平，根据住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号），有必要制定大连市城市住宅专项维修资金管理办法。我市在1998年和2001年先后出台了大连市城市住宅今后修缮资金计提及使用管理暂行规定和大连市城市住宅售后共用部位、共用设备设施维修基金管理办法，至今已运行十多年，特别是从2001年7月1日开始划拨房改房维修基金利息工作，到目前运行正常，并走在全国物业管理维修基金使用管理工作的前列，使我市住宅售后共用部位、设备设施的维修养护管理得到了保障。同时，也为这次制定规章提供了良好的社会环境。由于在维修基金归集及使用方面已不适用于目前我市的房屋维修工作。特别是我市规定只允许使用维修资金利息维修房屋，但随着房屋老化程度不断增加，维修资金利息不能满足维修的需要，广大业主意见非常大，迫切需要用维修资金本金维修房屋。近几年，市人大代表和政协委员也多次建议和呼吁使用维修资金本金。因此，出台本办法非常紧迫。三、办法的主要内容在起草办法时，我局根据165号令的有关规定，结合我市的维修资金的管理体制和管理模式，进一步明确了我市住宅专项维修资金归集和使用管理部门；明确了住宅专项维修资金交存范围、交存标准和时间，以及维修资金的存储和续筹等规定；明确了维修资金管理经费的出处；制定了专项维修资金的管理及使用办法。该办法的规定原则上是按照住宅专项维修资金管理办法（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号）的规定制定我市的具体规定。但为了使我市现已实行的维修资金政策保持连续性，以及为了保证我市维修资金的安全使用和结合我市的实际情况，我局在以下几方面有所保留和增加条款：（一）补充细化共用部位内容165号令第三条规定了共用部位及共用设施设备包含的项目内容，本办法结合实际情况，在165号令的基础上对共用部位中户外的墙面做了细化，加含阳台外墙面和单元门，对共用设施设备也做了补充，增加了安保设施（主要针对小区监控等设备）。（二）修改维修资金使用管理原则165号令第四条规定：住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，但在实际应用中，政府监督原则无法有效执行，维修资金管理部门没有职能对维修资金的使用进行监督。结合我市实际，在本办法第四条作出了以下规定：专项维修资金使用管理遵循“专户存储、专款专用、业主决策、业主监督、政府指导的原则。通过引入监理和项目审价机制，增加业委会竣工验收环节，由业主自行决策、自己监督，提高业主的责任感和维权意识，切实解决维修资金使用前决策难和使用后监管难的问题。（三）扩大维修资金交存范围165号令规定，维修资金的缴存范围为（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。但在实际收缴过程中，住宅与非住宅不好明确，应收的非住宅也不好界定，因此在本办法将维修资金交存范围扩大将住宅专项维修资金的概念扩展为房屋专项维修资金，第六条规定房屋专项维修资金交存范围为（一）物业管理区域内区分建筑物所有权的房屋；（二）物业管理区域内只有一个业主但与其他物业具有共用部位、共用设施设备的房屋。即物业管理区域内建筑物所有权的房屋超过两个，或者物业管理区域内只有一个业主，但此物业区域与其他物业具有共用部位、共用设施设备的房屋均需交存维修资金。（四）明确商品房维修资金交存对象、交存标准165号令对于商品房只规定购房人交纳维修资金。而我市从1998年7月2日贯彻大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定（大政发【1998】51号）规定时到目前一直征收开发建设单位交纳住宅维修资金，为了保持政策的连续性，经研究，继续保留了购房人和开发建设单位共同交纳住宅维修资金的规定。随着房屋维修标准的上调，根据我市实际情况，经测算，在本办法中重新明确了新的维修资金交存标准，本办法第七条中规定，本办法实施之日起，取得成交确认书或划拨决定书的国有土地上建设的商品房，按照以下标准交存首次专项维修资金。1、电梯住宅：方案一：每平方米缴纳200元，外立面专项80元，电梯专项70元，其他部位50元。个人缴纳60元/平米建筑面积，开发商缴纳140元/平米建筑面积；方案二：每平方米缴纳200元，外立面专项80元，电梯专项70元，其他部位50元。个人缴纳80元/平米建筑面积，开发商缴纳120元/平米建筑面积；2、无电梯住宅：每平方米缴纳130元，外立面专项80元，其他部位50元。个人缴纳50元/平米建筑面积，开发商缴纳80元/平米建筑面积；而1998年7月2日至本办法实施之日前取得成交确认书或划拨决定书的国有土地上建设的商品房购房人按每平方米40元和开发建设单位按每平方米66元的标准交存维修资金。（五）改变维修资金交存时点和交存方式165号令规定商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。但房屋销售周期性很长，部分房屋一直不销售，即使房屋销售后也有不办产权证的情况，导致维修资金的交存时间不一致，维修资金在提取使用后无法做到全部受益业主公平分摊，因此在本办法第十条规定，开发建设单位应当在办理房屋预售登记时交存专项维修资金，并同时代交开发项目涉及的购房人应交专项维修资金。购房人在办理产权登记时，需向开发建设单位交存购房人应交专项维修资金。这样就在根本上保证了维修资金的使用的完整性和公平性。（六）明确维修资金续交的办法165号令规定业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门制定。我市按照165号规定，结合实际情况，在本办法第十三条做了以下规定。业主分户账面专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交专项维修资金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会通过后，由业主委员会具体实施；未成立业主大会的，由所在地街道办事处组织业主按照届时首次交存专项维修资金的标准及时续筹。（七）明确开发建设单位交存维修资金的用途本办法在规定开发建设单位交存维修资金的同时，在第十五条对开发建设单位的交存的维修资金用途也做了专项说明，“开发建设单位交存的专项维修资金主要用于本物业管理区域内的电梯大修、更新，外立面和屋面粉饰、维修工程”。（八）补充细化了维修资金的分摊方式对于未售出或售出后没有交存维修资金的部分房屋是否参与分摊的问题，165号令并未做出明确规定，本办法第十六条在165号令第二十条的基础上进行了补充细化，从而保证了维修资金分摊的合理性、公平性。其中第二、三款是为解决历史问题，专门为1998年7月2日至本办法实施之日前取得成交确认书或划拨决定书的国有土地上建设的房屋而设定的。（九）细化了使用维修资金本金的规定目前，我市一直使用维修基金利息维修房屋，但随着房屋的不断老化，利息不敷使用，根据165号令，结合我市实际，在本办法第十八条对本金和利息的使用作出明确规定，“住宅共用部位、共用设施设备保修期满10年内的维修项目，使用专项维修资金利息；保修期满10年后的维修项目，利息不足确需使用本金的，可以按照每年不超过专项维修资金本金2%的比例使用。（十）规范了维修资金的使用程序165号令规定，业主大会成立后，将维修资金划转到由业主大会委托的银行并开立专户，使用时由业主委员会通知银行拨款。我局认为此规定没有操作性，因为在我市乃至全国，业主委员会都不成熟，委员素质参差不齐，在外省市经常发生业主委员会主任挪用或侵占维修资金现象，造成维修资金大量流失。同时，由于没有政府监管，维修资金几年就花光。鉴于上述原因，在本办法第十九条中规定需要使用专项维修资金的，按照以下程序办理：（一）开立维修资金使用结算账户使用专项维修资金的申请人需到资金管理中心开立维修资金使用结算户（以下简称开户），并提供开户申请、物业服务合同或委托管理合同、业主大会决议、物业服务企业资质证书等相关资料。开户后管理中心向辖区物业主管部门告知备案。成立业主委员会的由业主委员会申请开户；未成立业主委员会的由该区域范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主签字同意委托的物业服务企业或管理单位申请开户；产权单位开户由产权单位提供相关资料；多产权住宅小区（含一栋楼有两个以上产权单位）原则上按面积多少协商，委托一家物业服务企业或委托管理单位申请开户；没有服务企业管理的住宅小区（含零散楼栋）由所在地街道办事处组织业主委托维修单位申请开户。（二）划转使用使用单位按以下程序办理划转使用手续；1、网上申报：业主大会决议（未成立业主委员会的另需提供经维修资金提取使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总户数三分之二以上的业主签字同意划转使用的明细表）、年度维修计划、公示书、工程预算书及第三方造价审计及监理报告（如已聘用第三方造价审计、监理）等相关资料；2、管理中心网上受理，经核实相关资料完备后，将工程款的70%划转至开立账户。（三）结算分摊本着“谁受益谁分担”的原则，使用单位按以下程序办理结算分摊手续：1、网上申报：结算分摊汇总表、完成工程结算分摊明细表、工程量认证单、工程决算书及第三方造价审计及监理报告（如已聘用第三方造价审计）2、管理中心网上受理，经核实相关资料完备后，按照所涉及业主各自拥有物业建筑面积比例结算分摊，将工程余额款划转至开立账户，并向辖区物业主管部门告知备案。（十一）细化了维修资金在应急情况下的使用流程165号令第二十四条对发生危及房屋安全等紧急情况时维修资金的使用做了规定，本办法第二十、二十一条在结合本市实际情况后，对应急情况下维修资金的使用流程进行了细化，使维修资金在应急情况下的使用划拨更加便捷安全，既保证了应急情况下，维修资金能够及时到位，也保证了维修资金的使用安全和业主们的利益。（十二）明确了房屋所有权转让后维修资金的归属165号令中规定房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。由于百姓对维修资金的认知还处于懵懂阶段，部分业主在房屋转让过程中经常忽略维修资金相关的有效证明，在之后办理查询清退业务时麻烦颇多，因此在本办法第二十六条对房屋所有权转让后维修资金的归属做了明确规定，在没有约定时，该房屋分户帐中结余维修资金随房屋所有权直接过户给买受人，从而最大限度上保证了维修资金的连续性。（十三）增加统筹维修资金本办法中第二十七条，对房屋灭失后维修资金的处理做了规定：（一）房屋分户账中的专项维修资金返还业主；（二）公有住房出售单位交存的专项维修资金返还交存单位。交存单位灭失的，上缴国库，作为房屋专项统筹维修资金统筹使用。（三）开发建设单位交存的维修资金上缴国库，作为房屋专项统筹维修资金