完善退出机制推动物业管理行业发展.doc

完善退出机制 推动行业发展物业管理行业发展至今，一路风雨飘摇，总是不断遇到新问题，又在不断解决问题的过程中逐步地向前发展，从辩证唯物主义的观点来看，正是遵循了事物发展的客观规律，任何新生事物发展都不是一帆风顺的，都是在曲折中前进、螺旋式地上升。物业管理行业的酸甜、苦辣，相信各位同行都已遍尝。譬如：招投标机制的建全，许多物业管理企业在“进入”时饱受不公平竞争的困扰，于是业内人士一再呼吁，完善市场进入机制，营造公开、公平、公正的市场竞争氛围，使企业能够站在平等的起跑线上。进入机制的健全对行业的发展固然重要，但本人想在此与各位同行探讨的是如何完善市场的退出机制，我个人认为这对于业主与企业双方，乃至对于整个行业的发展都是至关重要的一个问题。关于物业管理的退出问题，目前看来，主要有两种情况，一是业主因不满物业管理公司的管理，服务质量或管理服务费的收费标准，而与管理公司之间形成矛盾冲突又长期无法解决，最终导致业主“炒”掉管理公司，迫使管理公司交出管理权，此乃被动退出。二是物业管理的委托合同到期，管理公司权衡自身的经济效益及社会效益问题等决定退出管理权不再续约，此谓主动退出。以上两种情况，行业中已有先例，相信将来更会层出不尽、屡见不鲜。作为前者来看，凡管理公司直到被业主“炒”掉这一步，多半是因为双主矛盾由来已久的问题，长期没更好地解决而被激化导致。因此，管理公司的退出，肯定会扔下一个“烂摊子”譬如广州春兰花园事件在整个行业中已经家喻户晓，已成为物业管理退出问题中的一个典型案例。一方面做为被迫退出的管理公司亏损几十万元，并非管理经营不善，而是由于业委会中少数人违规操作，煽动大部分业主拖欠管理费和水电费，终究被无情地“扫地出门”，自然有一腹苦水倒不尽，在退出之前，仍无法收回代垫的管理费，做为企业来看，是不想的。另一方面，作为业主来说，因为前管理公司以为自身的利益受到损害，在问题未得到解决之前，退出只愿多出管理权，就此抗衡。如此，旧的管理公司不愿退出，新的管理公司无法介入，春兰花园的局面一度失控，成为垃圾堆以及偷窃者的乐园，最终导致业主的利益受到更大的损害，这是一个两败俱伤的结果。试想，如果在退出行为上，有规可循，有法可依，双方的问题由第三者来主持解决（这个第三者可以是行业主管部门、或者是行业协会），而不致陷入互相扯皮的僵局。至于后一种情况，则是我公司的亲身经历。我公司为广东粤海集团属下的子公司，我公司除早期接管的三个楼盘为粤海集团开发的物业外，其余大部分在管物业均为近两年通过参加投标争取而来的。我公司凭借自身的实力，经过努力的拼搏，在激烈的市场竞争中逐步站稳了脚跟。近期我公司刚刚从早期的其中一个楼盘中凭借扎实的基本功、充分的准备全身而退，在此，本人将在退出过程中，就遇到的种种困难和问题，以及我们由此获得的感受和经验与同行进行交流和分享，共同研究和探讨，并加以总结和提升，给同行作为借签，为推动行业的规范化发展尽绵薄功。一、 我公司退出原因。我公司与业主签订的物业管理委托合同即将到期前一个月提出不再续签合同，主要原因有二：一是在管理期间由于部分业主长期拖欠管理费，造成我司亏损严重，此为主要原因。企业运作是以赢利为目的，在我司接管新楼盘之前，已充分树立了风险意识，认真进行过财务分析，决不盲目扩大规模，遵循“练内功、树品牌、求发展” 的经营思路，稳扎稳打，稳中胜，因此，在我司目前在管的十来个楼盘中，除此楼盘其余均不存在亏损现象。绝不能因为该楼盘而延误公司发展前进的步伐。因此，我公司经过深思熟虑，郑重其事地向业委会递交了退出管理的 函 。2、由于业委会运作不畅，办事效率底，签定了我司的去意。该楼盘的业务委会一直以来在协助收缴管理费的工作，从未按合同要求，履行职责和义务，使管理费收缴率一直达不到合同的规定。在我司与 欠交大户通过法律途径解决剖的过程中，业委会推卸责任，未尽到应尽的义务。直至我司按照正规合法程序提交退出函后，也未引起业委会的足够重视，认为我司总不能一走了之，甩手不管。因此既不予以答复，也不积极寻找新的接管公司，而是一再拖延，造成我司人力、物力的无畏耗费，也使我们彻底心寒，虽然广大业主及部分业委会成员一再挽留，我司仍执意退出。二、因退出而引发的思考在目前行业现状中，象我司这样主动退出的尚不多见，更何论有规范的先例可以借签。因此行业主管部门对此事也深表关注，希望通过此事模索出一套规范、完善的程序，总结经验教训以推而广之。1、 尽职尽责、无可厚非。 我司一贯坚持精雕细 ，树立品牌的思想，对实行有效管理。目前在管物业中已有两个国优、3个省优、2个市优，尚不含今年新接管的楼盘，按照我们的思想，凡在管物业只要面积达标均参加创优考评，真正把粤华做成品牌。该楼盘早在99年已通过考评，达到市优水平，因物业面积问题，而无法再上省优。正是由于我们在日常管理工作中尽职尽责，做了大量的工作，才赢得了广大业主的信赖和支持，与业主建立了深厚的感情，在得知我司即将退出的消息时，大家深悉震撼和意外，甚至有人谈到我司出此策略纯粹是为抬高身价，经过我司的宣传和解释工作，并在退出中充分为业着想，保证了业主的利益不受损害，最终得到大家的理解，认为企业 求利润是开经地义，大家纷纷表示挽留，但因我们去意已定，最终大家依依异别。2、 依法行事、有理有据。我司严格按照法律程序在管理合同到期前一个月，就正式函告业委会退出管理，同时基于业委会的办事作风和效率，也预计到退出过程中必将遇到阻挠，不会一帆风顺，所以我们也作了充分的思想准备，可以说是深谋远虑。首先在与业委会的多次交涉中，我司都一再表明立场，退出行为绝不是为了哄抬价码，而是基于公司发展的全盘考虑，我们既不会因为挽留，也不会因为阻挠而改变决定，无论业委会接受与否，我们都将在采取措施保障业主利益不受损害的前提下，准备退出，因为我偿行为至始至终都是合法的。经过我司的最后通碟，以及行业主管部门的干预，业委会才在合同到期前的五天时物色到了新的管理公司。在 下短短不到一周的时间内，可以说已完全打乱了当初的设想和计划，我司是如何完成交楼工作，顺利退出的呢？ 三、充分准备、全而退为了有步骤、有计划地实施退出行为，早在我司将退出一事公布于众之前，我司就已布置管理处提前整理资料，将业主档案重新审阅整理，编制、打印目录，将设备资料等需移交的资料全部进行编排，制作目录， 编成册，尽可能地完善各类资料。在几天时间里，我司经业委会授权委托，与新公司进行了业主、技术资料，现场设备，财务帐目，维修基金，管理用房的全面移交。由于我司的前期工作做得充分、细致，保证了移交工作的顺利进行，得到了新公司的高度评价，其老总表示“由于粤华公司在设备管理和资料管理方面称得上市行业的样板单位，取得了有目共睹的成绩，为今后的管理工作打下了良好的基础。”从而也避免了产生遗锱问题，经公司日后带来困扰，经过几番努力，我公司终于如愿成功地退出管理。正是由于退出机制尚不健全，我司在退出中无据可依，付出了大量的精力，建议政府有关部门尽快健全机制，制定有关条规和程序，由主管部门主持对退出管理的物业管理公司进行责任评估以及设备现状，并由社会审计机构对管理费收支情况进行全面审计，以查明事实，界定责任。一方面对欲退出企业的违规行为及时发现，责令其承担有关后果和责