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房地产企业财务工作流程二、会计核算流程A、基本流程（一）填制会计凭证1、审核原始凭证 原始凭证是证明经济业务已经发生，明确经济责任并用作记帐原始依据的一种凭证，是进行会计核算的原始资料和主要依据。原始凭证应具备如下基本要素：凭证名称、填制日期、填制单位、填制人、经办人员签名或单位盖章，以及接受单位名称、经济业务内容、金额等。从外部取得的原始凭证，须盖有填制单位公章（财务专用章或发票专用章）；从个人取得的原始凭证，应有填制人员的签名或盖章。自制原始凭证，须有负责人或经理指定人员的签名或盖章。.购买实物的原始凭证，必须有购物清单（小票）发票等及相关验收证明。支付款项原始凭证，必须有收款单位或收款人的收款(签收)证明。发生业主售房时，须提供业主申请,要审核有无合同约定和产权办理及房款交付等情况，要有营销部经理、财务经理、总经理签字方可办理，并做好与各部门的相互衔接工作。职工出差借款凭据，必须作为原始凭证附在记帐凭证后面，职工退回借款时，应另开收据，作为正式原始凭证，不得退还原借款借据。经上级有关部门批准的经济业务，应将批准文件作为原始凭证附件。2、编制记帐凭证 会计人员根据审核无误、内容完整的原始凭证，按照经济业务发生的性质，分现收、现付、银收、银付和转帐凭证五类，编制记帐凭证。记帐凭证的摘要应与原始凭证内容一致，在填写“摘要”时，既要简明，又要全面、清楚，以说明问题为主。写事情要有过程；银行结算凭证，要注明支票号码、去向；送存款项，要注明现金、支票、汇票等。遇有冲转业务，不应只写冲转，应写明冲转某年、某月、某日、某项经济业务和凭证号码，也不能只写对方科目。要求“摘要”能够正确地、完整地反映经济活动和资金变化的来龙去脉，切忌含糊不清。如果一份报销单涉及电话费、差旅费、办公费等多个费用科目，编制凭证时要分别按实际内容填列摘要。例如：A、现金付款凭证摘要：要有接收款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途。支付营销策划部经办人7月份户外媒体广告费。 支付总经理6月份重要客户电话费。B、现金收款凭证摘要：要有付出款项的部门名称、经办人，款项所属时间及付款的原因。收到工程部经办人6月8号上班迟到罚款。 收到财务部经办人偿还4月份借款。C、银行收款凭证摘要：要有付出款项的单位名称、款项所属时间及用途。收到#期#号楼#单位#业主XXX房款。收到建行*支行第二季度利息。收到集团总公司2010年6月份拨款。D、银行付款凭证（BP） 摘要：要有收到款项的部门名称、经办人，款项所属时间及用途支付营销策划部经办人4月份报纸广告费。支付营销策划部6月15日提取现金购置促销礼品。E、转帐凭证（JV） 摘要：要明确经济事项发生所对应的部门、责任人、发生的时间及原因等。计提财务部XXX员工宿舍小区6月份房租。F、资产记帐凭证（AA） 摘要：1.固定资产的命名要规范,2.多项资产不能捆绑在一起命名。新购置的联想启天电脑三台，不能三台只创建一个资产号登记，而应分别创建三个不同的资产号。同样道理，同时购置数台货车时，也应分开创建不同的资产号，如有配车的车牌号标注在资产的文本描述中。冲销会计凭证要更改摘要（即“此凭证被XXX号凭证冲销” ，“冲销XXX号凭证” ），并附上被冲销凭证/冲销凭证的复印件等附件。记帐凭证要有审核人（财务经理）签章(签字)。3、会计凭证整理、保管 应每月定期将会计凭证加以归类整理，按凭证序号排列，加上封面、封底，装订成册，并在装订线上加贴封签，以防散失和任意拆装。封面上应注明项目公司名称、凭证种类、所属年月和起讫日期、起讫号码、凭证本数等。财务经理要在装订线封签处签名或盖章，然后存档保管。会计凭证必须做到妥善保管，存放有序、查找方便，严防毁损、丢失和泄密。会计凭证原则上不得借出，如有特殊需要，须报项目项目公司总经理与财务经理批准，才能借出，并由财务做好备查记录，但不得拆散，并限期归还。（二）打印帐簿每季度打印一次会计帐簿，并装订成册，存档保管。（三）编制会计报表1、在全部经济业务凭证完全入帐并准确记帐的基础上，根据国家会计准则中有关编制会计报表的规定，按照总部统一会计报表的项目、内容和格式，对相关帐目进行相应调整后，编制整套会计报表。2、会计报表的具体报送时间按总公司财务部的有关规定执行。3、月报包括资产负债表、利润表、现金流量表等。会计报表应由项目公司负责人、财务经理和制表人签章并加盖项目公司公章。B、涉及主要工作流程控制1、付款流程控制适用范围1工程款的审批、支付。预付款、进度款、结算款（保修金） 2材料、设备款的审批、支付。 3设计费的审批、支付。 职责： 1项目主办人根据进度、质量状况及合同提出付款书面申请。 2项目主管经理负责复核付款申请并签署意见。 3预算部经理复核付款申请并签署意见。 4项目分管经理负责审核付款申请并签署意见。 5财务经理负责审核付款申请并签署意见。 流程： A：项目主办人依据合同、进度及质量状况确定是否申请付款。 项目主办人按以下内容填写或付款缘由。 质量及进度状况。 已付款、扣款及本次付款金额。 提交预算所需资料。 B：项目主管经理复核： 主管经理对照合同、进度、质量状况复核是否付款、付款金额，并在上签署意见后交预算部经理复核。 C：预算部经理复核： 预算部经理复核付款资料的齐全与准确性；复核已付款、扣款和本次付款金额。 D：财务经理审核： 财务经理审核是金额及根据合同、施工进度、项目公司资金情况等手续，并在审核栏内签署意见后交由预算部办事人员。 E: 总经理审核总经理负责审核上述内容并在上签署意见后交预算部办事人员。E: 财务部审核。 财务部经办会计及相关资料后察看审批签名过程，若有总经理和财务经理签字同意字样，则由财务经办会计在付款申请单“审核”栏内签字。交由出纳时开具支票或交付现金。 F: 预算部办事人员从财务部出纳处领取支票或现金。 项目主办人向商户索取发票与预算部办事人员交换支票或现金。 登记账目:项目经办人:项目主办人将支票或现金交给商户入帐。 项目主办人应建立台帐，登记每笔付款、扣款情况，并接受项目主管经理的检 查、监督。 预算部办事人员:预算部办事人员应建立台帐、登记每笔付款、扣款情况，并接受预算部经理的检查、监督。 每月固定时间由项目主办人、预算部办事人员、财务部出纳根据各自台帐进行核对、总结并形成备忘录报总经理和财务经理。 检查：总经理财务经理随时可以对付款、进度、质量状况进行抽查、核评。2、借款报销流程A、因工作需要向公司暂支借款，需先填写借款申请单，借据中需标明借款日期、借款金额、借款用途及借款人本人签字。其中借款金额大小写须相符，且借据表面不得涂抹。旧账未清应先核销旧账，否则不可以再借款。B、借款人将填好的借据交由借款人所属的部门经理签字，部门经理需问明借款缘由，确认用途妥当后方可签字审批。C、借款人将部门经理签字后的借据交由财务会计审核后再交相关部门总经理确认落实，并由财务经理签字审批，总经理签字后视为财务部可以支付该款项。D、财务部出纳员看到签批手续齐全的借据后，方可付款。如有一项签批手续不全，出纳员不予支付。E借款人需保证在借款之日起一定时间内报账还款(出差人员则在回公司后一周内结清，对于异地出差人员补充借款应填写借款单，并以传真的方式发回公司，但必须注明：原件与传真件同具法律效力，同时必须把前期的费用报销单据连同借款单一并邮回公司，否则不予报销并承担经济责任。结算方式：以现金归还或报销单抵扣。3、日常费用报销流程A、因工作需要购买物品，需先填写采购申请单(办公用品将由行政部(办公室)统一在月底统计物品种类、数量，编制月度采购计划)，经财务经理和总经理审核同意后方可采购；B、购买物品后需先填写报销单(确保提供正规发票等)，经部门经理确认、财务会计审核、财务经理审批，并由总经理签字同意，方可向出纳支取款项。C、出差人员回公司后，出纳应及时提醒、督促报销。一周内必须完成报销工作。报销内容：按出差管理制度执行。有关请客送礼需预先报请财务经理确认，然后由总经理签字方能实施。报销单填写：写明出差时间、报销内容、金额等，并由部门经理签字确认。D、报销人将原始票据（正规发票）粘贴规整后，填制费用报销单。费用报销单上需写明报销人、报销日期、报销人所属部门、报销事由、后附单据数量及报销金额。其中报销金额大小写须相符，且费用报销单表面不得涂抹。 E、填好的费用报销单需先交由报销人所属部门经理审核，部门经理应确认各项费用为应该发生，方可签字。另外对于营销人员费用报销参照营销人员薪酬管理办法及费用管理执行。F、部门经理审核签字后，报销人将报销单交至财务部，由财务会计审核签字并由财务经理签字确认。财务部审核应本着以下原则： (1)、审核单据粘贴是否规范，字迹有无涂抹； (2)、审核各项费用金额大小写是否与后附原始单据金额相符； (3)、审核各项费用发生是否切合实际，有无虚报、多报；（参照费用报销标准） (4)、审核签批手续是否齐全。 若以上三条有一项不符合规定，财务部有权将该报销单退还报销人，要求其重新填写。G、财务会计将财务部复核后的费用报销单，上报相关部门经理、财务经理及总经理签字审批，总经理签字后视为同意财务部付款。H、会计将签字审批手续齐全的费用报销单交至财务部，要求出纳员通知报销人并给予付款。出纳员看到审批手续齐全的费用报销单方可向报销人付款，同时，报销人在领款凭证上签字。如有一项手续不全，出纳员不予支付。4、销售收款流程 销售收款分为业务收款和会计出纳收款，如果是业务收款，要根据售楼的要求来办，具体流程如下:售楼处财务工作流程签定认购书 收定金 签征信声明开定金票据 提供按揭所需材料明细7天（土地 在建工程解押）签购房买卖合同收集核对按揭材料、收首付款开首付票据 （增加监管银行） 办理银行按揭 银行审核材料（建行信贷审核专审审批） 7天 国土局抵押放款（开贷款票据到银行） 银行通知客户还款 银行取件、通知客户领取按揭材料 办理产权、代收税费，根据面积误差多退少补 向银行借已抵押发票办理产权 会计出纳收款，如收到一个房子的款，或自已开票，或带到会计那去开票，出纳收钱，在收据上注明合同号码，写上款项，只是业务收款要提示下期付款的期限，要有业务收款的统计数，且与会计上的帐对一下。出纳做到及时对账，提前提醒交款，对滞后交款者要及时发现及时催交，交款有变动及时沟通。收款要完善签收制度及证明人制度。鉴于销售合同的严肃性和保密性，应专人专档管理。财务制度销售文员开认购书后，带客户到财务交定金，不得私自收取。临时订金由销售文员开收据后交主任签收保管，退订后单据由销售人员签证明。三、核算主法及账务处理 1、资产类主要会计科目核算：（1）现金说明: 项目公司严格遵循“收支两条线”规定，设置“现金”科目，反映项目公司库存现金状况，并遵守如下规定： 于当日收到的现金货款，必须于当日全额交存到中行货款户。 除按照国家有关现金管理的规定收支现金外，其他经济业务往来均采用银行转帐结 算。支付现金可从库存现金限额或从银行-费用帐户提取支付现金，不得坐支货款。严禁“白条”抵充库存现金。出纳对经管的库存现金，做到日清月结。发现有待查原因的现金短缺或溢余时，先记入“待处理财产损溢”科目，待查明原因或落实相关责任人后，现金短缺记入“其他应收款-应收现金短缺（*单或个人）”科目，查不出原因的短缺，经审批后记入“营业外支出-现金短缺”科目；现金溢余记入“其他应付款-应付现金溢余（*单位或个人）”科目，查不出原因的，记入“营业外收入-现金溢余”科目。从银行提取现金借：现金 贷：银行存款 支取现金或是预支现金借：其他应收账XX成本类或材料类科目 贷：现金 （2）银行存款 说明:项目公司在银行开设费用帐户与货款帐户，核算项目公司存入银行的各种款项。如有存入其他金融机构的存款，也在本科目核算。项目公司应按照银行或其他金融机构名称、存款种类，分别设置“银行存款日记账”，由出纳根据收、付凭证，按照业务发生的先后顺序，逐日逐笔登记，并结出账面余额。“银行存款日记账”的记录，应与银行对账单核对清楚，至少每月核对一次，发现差错，应及时查明更正。月终应编制“银行存款余额调节表”，将银行存款的账面余额与银行对账单余额调节相符，如有不符，应查明原因，及时更正。项目公司收到的一切款项，除国家另有规定的以外，都必须于当日解交银行；一切支出，除规定可用现金支付以外，应按银行有关结算办法的规定，通过银行办理转账结算。项目公司将款项存入银行或其他金融机构时，借记本科目，贷记有关科目；提取或支出银行存款时，借记有关科目，贷记本科目。余额在借方，反映实际存在银行或其他金融机构的款项。银行印鉴应由两人以上分开专管，银行支票、本票、汇票应指定专人管理。不准出租、出借银行账户；不准签发空头支票和远期汇票；不准套取银行信用。（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。 出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）借：应收账款XX公司或个人 贷：主营业务收入 出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款 （4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法。提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备借：银行存款 贷：应收账款（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票借：应收票据XX公司 借：应收票据XX公司贷：主营业务收入 商业汇票到期： 若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款 贷：应收票据XX公司 财务费用 （6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。 预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款预付承包单位款 贷：银行存款 拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款预付承包单位款 贷：库存材料 企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本 贷：应付账款应付工程款 同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款应付工程款 贷：预付账款预付承包单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款应付工程款贷：银行存款 预付给供应商的材料价款 借：预付账款预付供应单位款 贷：银行存款 材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款应付购货款 贷：预付账款预付供应单位款 用银行存款补付余额 借：应付账款应付购货款 贷：银行存款 物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。 （8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等 （9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 （10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本 （11）库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本 购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单） 借：物资采购设备采购 贷：银行存款 计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格） 借：物资采购设备采购 贷：采购保管费 采购保管费的计算公式如下： 采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单） 借：库存设备 贷：物资采购 订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据） 借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库 借：物资采购设备采购 贷：应付账款应付购货款 冲减预付的设备货款 借：应付账款应付供货款 贷：预付账款 支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款 设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单） 借：开发成本房屋开发 贷：库存设备 销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票） 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本 借：其他业务支出 贷：库存设备 （12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。 发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料 材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款 借：库存材料XX材料 贷：委托加工材料 （13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用 贷：低值易耗品 仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用 （14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本 对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 （15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品 （16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时 借：出租开发产品出租产品 贷：开发产品 租金收入： 借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入 （17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目 开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房在用周转房 贷：开发产品房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大的 借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款 最后再分次摊入到有关成本费用科目 （18）固定资产 购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等） 借：固定资产 贷：银行存款 购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 支付安装费用 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 安装完毕交付使用时借：固定资产 贷：固定资产购建支出 自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单） 支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 领用材料时 借：固定资产购建支出 贷：库存材料 分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付职工薪酬 应付福利费 完毕建筑交付使用 借：固定资产 贷：固定资产购建支出 其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同） 借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧 改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单） 借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款 贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单） 借：固定资产未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时 借：固定资产生产用固定资产 贷：固定资产未使用固定资产 （19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。 2、负债的主要会计科目的核算 （1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款 以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款 （2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款 贷：预收账款预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入 借：预收账款预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款 （3）应付职工薪酬 开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付职工薪酬 贷：现金 结转代扣款项 借：应付职工薪酬 贷：其他应收款代扣水电费 代扣房租 月末分配工资费用 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 管理费用劳动保险费（长期放假员工） 应付福利费（医务人员） （4）福利费（按工资总额的14%计提） 借：开发成本（建安） 开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构） 管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付职工薪酬-福利费 用现金支付福利费时 借：应付职工薪酬-福利费 贷：现金 （5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种） 月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出 贷：应交税金应交营业税 应交城市维护建设税 月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用 贷：应交税金房产税 车船使用税 土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税 贷：应交税金应交所得税 实际交纳的税金 借：应交税金XX税 贷：银行存款 （6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加 贷：其他应交款教育费附加 3、成本、费用主要会计科目核算 3.1说明:地产开发往往是先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的费用是看不见的。（比如预埋的水管，钢筋，挖地基，运土费用，但这些都购成了项目的成本）。 2，房地产开发公司至今没有动工，公司发生的费用应当一直挂在“长期待摊费用-开办费用”的账上，直到开工为止，再转入“主营业务收入”和“其他收入”。 3，房地产公司的成本要通过“开发成本”科目核算，开发成本科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进行成本的结转。前期工程费包括土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。前期工程准备，产生了一些支出，比如：勘测费用、文物保证金（确保挖到文物要汇报）、设计费用、人员工资、等等帐务处理：1、 勘测费用、设计费用支出 借：开发成本-前期工程费 贷：银行存款等 2、 支付文物保证金（确保挖到文物要汇报）借：其他应应收款-文物保证金 贷：银行存款等3、人员工资 （1）支付工资时借：应付职工薪酬贷：应交税金-个人所得税贷：现金（2)月末，工资分配时借：管理费用-工资（管理部门）借：销售费用-工资（销售部门） 贷：应付职工薪酬 备注：如项目一直没有动工，公司发生的费用应当一直挂在“长期待摊费用-开办费用”的账上，直到开工为止，再转入“主营业务收入”和“其他收入”。也可以作为开办费。可以这样处理：在没有收入的情况下可以税前抵扣的费用，就把它做入期间费用当年结转（必须做入开发成本的除外）。象业务招待费等没有收入则不能税前抵扣的费用，计入长期待摊费用，或者说按照财会制度入帐，待项目竣工一并结算其业务招待费的指标核定问题，超标了不可计入期间费。或等有了收入再摊销。也不可全部都入长期待摊费用，只能说与业务有关的费用做入长期待摊费用。3.2成本费用的归集与分配土地征用及拆迁补偿费一般能分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的成本项目中；如果分不清成本核算对象，须两个或两个以上的成本核算对象负担时，可先在“开发成本土地开发土地费用”科目进行归集，再将其分配计入有关成本核算对象的开发成本；也可以直接分配计入“开发成本-有关成本核算对象-土地拆迁及补偿费”。有关分配方法为：按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时：方法一：先按小区的占地面积将地价和拆迁补偿费分配到各小区；再将分配到各小区内的地价和拆迁补偿费，按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配；然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的地价和拆迁补偿费，按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的的开发成本；房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数，即为该房屋等成本核算对象应负担的地价和拆迁补偿费。方法二：也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上，房屋等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 按建筑面积计征（或补偿）时：不论是公共用地还是房屋等成本核算对象自身用地发生的“土地征用及拆迁补偿费”成本项目内的费用，均应按房屋等成本核算对象的建筑面积来分摊。前期工程费能够分清成本核算对象的，可直接计入房屋等成本核算对象的“前期工程费”成本项目；应由两个或两个以上的成本对象负担的前期工程费，可通过“开发成本 土地开发前期工程费”科目归集，再按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入各成本核算对象的成本项目。基础设施费一般能够区分成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“基础设施费”成本项目中；如果在开发的建设场地上有多个开发项目，不能区分成本核算对象时，其基础设施费应先在“开发成本土地开发基础设施费”科目进行归集，待基础设施建设完毕后，将归集的费用按建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入有关成本核算对象的“基础设施费”成本项目中。建筑安装工程费一般应在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经甲方审定、双方确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，直接计入房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。预付给承包单位的工程款和备料款，不能直接作为建筑安装工程费支出，计入“开发成本”科目，应先在“预付帐款预付承包单位款”科目核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。对几个工程一并招标出包且按标价结算的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关房屋等成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。凡是不能有偿转让的开发小区内配套设施所发生的支出，均应计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目：(1)配套设施和房屋等开发产品同步建设的情况下： 能分清成本核算对象的，应直接计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 不能分清成本核算对象的，应先由“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目进行归集，再分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。(2) 配套设施和房屋等开发产品非同步建设(有前有后、穿插进行)的情况下： 应先通过“开发成本配套设施开发”科目进行归集，待配套设施完工后，再按房屋等成本核算对象的建筑面积和分项平行结转法，分配计入房屋等成本核算对象的成本项目。(3) 先开发房屋等开发产品，后建配套设施；或房屋等开发产品已开发完工移交或出售，而配套设施尚未全部完工的情况下： 可按配套设施的预算成本(或计划成本)进行预提，并归集在“开发成本配套设施开发”科目的相应成本项目，再按房屋等成本核算对象的建筑面积，分配计入房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。预提数与实际数的差额，应在配套设施完工时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目。 如果预提的配套设施费含有多种配套设施项目，应在每项配套设施完工时，逐项结转并随时调整房屋等成本核算对象的“配套设施费”成本项目，不得等全部配套工程竣工后一次调整。a凡是能有偿转让的配套设施（包括经营性和非经营性的）支出，不得计入房屋等成本核算对象的成本，能有偿转让的配套设施应分配的其他配套设施费，应计入其开发成本的“开发成本配套设施开发配套设施费”项目中。开发间接费b 应先通过“开发间接费”科目归集，于每季末根据实际发生数按建筑面积分配计入各项目的各成本核算对象，一般不得以计划数计入开发成本。如根据开发特点，确需采取预提开发间接费办法时，预提数与实际支出数之间的差额应于年度终了时一次进行调整。c 成本应计入房屋等开发产品的不能有偿转让的配套设施、留作自用的固定资产，均不分配开发间接费。d如果有周转房，每月应计入开发间接费的周转房摊销，可比照房屋类固定资产的折旧年限采用平均年限法进行摊销，并按周转房造价4%计算残值。关于借款费用资本化 a借款费用资本化的期限：可自房地产产品开发投入起至完工交付时止，其间开发商主动实施的停工其间不包括在内；b 可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失、债券溢价，减去债券折价、利息收入、汇兑收益以及借款到位后、使用前的其他投资收益，如利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。可资本化的借款费用不包括借款手续费及佣金等；c 可确定借款用途并专款专用的，可将借款费用直接计入受益的成本核算对象；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各成本核算对象间分摊；如果一次性利息数额较大时，也可先通过“待摊费用”归集后，再分配计入各成本核算对象的“开发间接费”。具体账务处理:（1）开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目。 开发土地成本费用： 借：开发成本土地开发 贷：银行存款 或应付账款XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本土地开发。 配套设施开发 计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率 配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 借：开发成本配套设施开发 贷：开发产品 支付的配套设施开发费用 借：开发成本配套设施开发 贷：银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本房屋开发 贷：开发成本配套设施开发 房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的） 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 自已组织施工的 借：开发成本房屋开发 贷：银行存款 或应付账款应付工程款 应付职工薪酬 库存材料或设备 代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 借：开发成本代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本代建工程 贷：开发成本代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本代建工程结算成本 贷：开发成本代建工程 （2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付职工薪酬 分配开发的间接费用 借：开发成本房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品房屋 贷：开发成本房屋开发 （3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用 （4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用 （5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用 发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款或应付账款 四、 纳税策划说明:作为房企财务经理，信贷融资工作占三分之一、成本核算占三分之一、税务占三分之一。尤其是税务。有的项目都交付使用三年了，至今税务检查结束不了。房地产开发经营中税费占房地产开发成本比例较大，税务工作应该是财务经理的首要工作。方法大体有一下几种:1.税率差异法。就是利用税率的差异直接节减税收的方法。实行比例税率的税种常有多种比例税率，通过筹划可以寻求最佳税负点。2.扣除法。扣除法是通过增加扣除额而直接减少应纳税款，或调整扣除额在各个应税期的分布而相对节减税额的纳税筹划方法。3.延期纳税法。纳税人通过延期缴纳税款而取得相对收益的纳税筹划方法。4.分拆法。就是使所得或收入在两个或更多个纳税人之间，或者在适用不同税种、不同税率和减免税政策的多个项目之间进行分拆。这种方法是通过使纳税人的计税依据合法合理地减少，从而减少应纳税额。5.抵免法。是指通过增加税收抵免额来降低税负的一种方法。6.减税法。减税法是通过减少应纳税额而减少纳税的筹划方法。主要涉及9个种税：营业税、土地增值税、企业所得税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、印花税。前5个税种构成房地产业企业纳税成本的主要部分，其中前3个税种更是重中之中。1、 营业税策划 方法1：，合营企业，甲企业以土地使用权入股，乙企业以资金入股，双方合作建房，建成后共担风险，利润共享，则由于甲企业以无形资产投资入股，不必缴营业税，因此可不缴营业税。方法2：明确规定了纳税人应在何时发生纳税义务，即只要具备了下面两个条件中的一个，纳税义务即告发生：一是纳税人收讫营业收入款项的当天；二是纳税人取得索取营业收入款项的凭据的当天。对于采用预收款方式转让土地使用权的单位，纳税人的纳税义务是以纳税人收到的与转让土地使用权有关的款项(如预收款、结算时收到的价款等)作为营业税计算缴纳依据，而不一定是只要纳税义务一发生，就要全额计税。但对转让方结算时应收的，而受托方拖欠的价款，根据营业税纳税义务发生时间确定的基本规定，应在结算时纳税。因此，当房产公司和购买单位结算后，在实业公司尚未收到购买单位支付的价款时，房产公司就必须承担纳税义务，只要采取筹划措施，在收到支付单位的价款之前，不进行结算，就可避免过早承担纳税义务。通过时间上的延迟，获得资金的时间价值，从而降低了税收负担。方法3：精装修房屋纳税筹划税法规定，纳税人兼营不同税目应税行为的，应当分别核算不同税目的营业额、转让额、销售额，然后按各自适用税率计算应纳税额；未分别核算的，将从高适用税率计算应纳税额。若装修费用包含在总房款内，则按销售不动产的5%的营业税率，而如果分别核算销售不动产和装饰工程两种经营行为，装修合同另外签订，则装修部分收入适用3%的税率，二者相比少纳营业税。通过使用分拆法和税率差异法，对税基进行准确划分，区别了两种不同的生产行为，分别适用各自税率，既准确反映了经营状况，又降低了公司的税负方法4：改变收费主体的纳税筹划税法规定，对房地产开发企业代收项目应并入营业额计算缴纳营业税，而对独立核算的物业公司税法规定，从事物业管理的单位，以与物业有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业税的计税金额。通过主体变更将物业公司独立核算，既少交了营业税，同时还有助于提升物业服务水平。2、土地增值税策划方法1：适当加大对建造成本的投入。房地产企业为提高产品竞争力，在市场可接受范围内，完善配套设施，增加的成本可以通过提高售价补偿。这样不仅可以促进销售，扣除金额也加大了，可扣除金额为建造成本的1.3倍,从而又拉动了增值率的降低。方法2：利用制度规定的模糊空间。现行制度对房地产开发费用即销售费用、管理费用和财务费用（统称三项费用）作为期间费用，不按成本对象进行分摊，其与工程成本中的“开发间接费用”并没有严格界定。税法对三项费用的扣除规定为10%以内，企业在组织架构上向开发项目倾斜，把能划归开发项目的人员尽量划入项目编制，减少由三项目费用列支的费用，加大开发间接费用，也就加大建造成本，降低了增值率。方法3：成立销售公司的筹划方法(营业税、土地增值税、所得税)根据财税（2003）16号文件关于营业税的税前减除，有条件的房地产企业可以通过设立销售公司，而不会重复缴纳营业税，同时还将土地增值税一分为二，从而降低增值额和增值率，达到不交或少交土地增值税的目的。因为设立销售公司，可