房地产估价师考试估价案例与分析授课.doc

2006年房地产估价案例与分析授课大铁锤在线解答1、指错题中是不是把错误指出来就可以了？比如收益法中年有效毛收入有错的话，是不是就说“收益法中年毛收入有错”就可以，而不必将如何错改正写出来呢？答：一般来说，指错题只要指出何处有错即可。但是考试时要看清楚试卷的要求。2、锤哥，有疑问请教：在指错题中：1.只要出现基准地价,就一定有未说明基准地价的内涵.构成.表达方式等么2.管理费中,是否必说明包含水.电.气等,没交代,这算错么3.两税一费的计算基数包含押金利息么4.只将两种方法结果综合就得出结论,算是估价结果确定未说明理由么?怎样才算说明了理由的呢?答：1.当然不是“只要就”，如果试卷中已经说明了基准地价内涵，你怎么能还说它没说明呢？以前年度的考试指错题中，如果你指出的地方没错，不倒扣分的，只是不得分而已，所以才出现你说的这种情况。今后越来越严格，你这样做，恐怕会倒扣分也说不定。2.管理费的费率一般应按照当地同类房地产开发项目的管理费用采用类似市场法的方法来求取，其构成一般为开发商的人员工资、福利费、办公费、差旅费等，按土地取得成本与开发成本之和乘以管理费率来求取，不要机械地理解它；3.两税一费通常只是以售价为基数乘以费率来计算4.如果2种方法得出的结果相近，直接就相加除2,就是属于“估价结果确定未说明理由”；如果加上一句“因为2种估价方法得出的结果相差不大，因此采用简单算术平均，求得其价格，”就算说明了理由。加权平均也是如此办理。3、请教:理论书里第5.5.3.1节上说在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费，可是收益法里不需要扣除的啊 答：这个问题的确存在矛盾的地方，分别在理论方法教材的169页和206页上，其中，169页是错的，以206页为准。4、你好,能否通俗的解释一下什么叫估价技术路线?书看了也中不太明白,谢谢答：“估价技术路线”用最通俗的说法就是：先搞清楚要评估的是个什么内涵的价格，然后决定采取什么估价方法来得到这个价格。这个过程就是估价技术路线。打个比方说，我们想拿一个放在柜子顶上的鞋盒。柜子很高，无法直接够到。那么，它的“内涵”就是一个位于超出我们伸手就能够到的高度的物品。技术路线就是：找一个椅子，站上去，这样就可以得到。当然，技术路线也有很多条。可以垫高我们的身高，可以采用手持晒衣杆去拨，甚至可以喊身高更高的人来取，等等。估价也是这样，案例教材中，划拨土地使用权评估，它的内涵就是“需要扣除出让金的土地价格”技术路线有好几条：可以先按出让地计算再扣除出让金，也可以按成本法累加各个组成部分，只是不加入出让金部分。5、看了05年的考试题,想到一个问题,求教:如果给出的租金是包含物业管理费的租金,如,每月房租为50元/平米(含3元/平米的物业管理费)请问:1、此时计算有效毛收入时采用的的房租是否应为（50-3=47元）？2、在计算相应的房产税、管理费、营业税及附加时，采用收入是否是在（1）情况下计算所得的有效毛收入？答：在收益法中，我们计算租金毛收入后，要扣除一些项目，比如维修费、管理费、税费等。其中，如果物业管理费包涵在租金中，就意味着管理费这块不是由出租方承担，而是由承租方承担的。那么，在计算出租方的纯收益时，就不再将这部分作为出租成本扣除。我觉得你的计算过程不大对，应当先计算有效毛收入（即考虑了空置率后的毛收入），再扣除成本费用。不要把它们混在一起计算。6、引用回复:在收益法中，我们计算租金毛收入后，要扣除一些项目，比如维修费、管理费、税费等。其中，如果物业管理费包涵在租金中，就意味着管理费这块不是由出租方承担，而是由承租方承担的。那么，在计算出租方的纯收益时，就不再将这部分作为出租成本扣除。物业管理费包含在租金中,应该说是由出租方承担物业管理费用,我觉得,在计算出租方的纯收益时,应该是在出租方收到租户的租金中扣除出租方应缴物业管理公司的物业管理费,之后的金额才是出租方的毛收益,再在这个基础上来扣除比如维修费、管理费、税费等。应该是这样理解的吧,欢迎指正,谢谢答：通俗点说，毛收益就是直接得到的收入，有效毛收益就是考虑了空置率后的收入，其他支出部分都可以归在成本支出里面来计算。你那样认为，最终的结论还是会相同。但是，按锤子这种方法分列会更清楚直观。7、老师考案例,相关知识是不是不用看了?理论与方法是不是只看那几种估价方法就可以了呢?基本制度与政策要全看还是只看其中的相关部分.希望老师指点.答：如果今年你只考案例一门，那么相关知识和开发经营可以不看。理论方法和基本制度可以只看相关章节的部分内容。8、自营的房地产在使用收益法时运营费用中房产税是按房产原值减后的计，请问房产原值是指什么？答：“房产原值”是引用会计里面的概念，意思是“房产的原始取得价值”或者“房产的原始入帐价值”。9、大铁锤老师：请教一下，如果估价结果报告中对权属未作说明，或估价对象描述简单，但在技术报告中详细说明了算不算一个错误。谢谢答：只要是在报告中说明了，就不算。10、某估价公司评估城市房屋拆迁补偿价格,拆迁范围内拆迁房屋的土地有划拨方式取得,也有出让方式取得,在评估时出让房屋按照最高出让年限确定,得到的结果是在相同条件下的划拨用地房屋价格高于出让用地房屋的价格,请问该如何处理?怎样给拆迁人解释?答：首先，为什么出让地要按最高出让年限确定？按理说，应当按土地剩余使用年限确定。其二，既然出让地的房地产是按最高出让年限确定，那为什么又会低于划拨地的价格呢？（划拨地还要扣除出让金）所以，这个问题比较混乱，我倒希望你给我解释了，11、单独估算旅馆大堂等的部分房地产的价值必然导致价值的重复计算,这句话么理解?实际怎么操作?答：因为旅馆大堂等部分的房地产是无法单独分割使用的房地产，它们的产生的收益已经在其他房地产上实现了。12、房地产状况打分形成的百分比与房地产状况对该房地产价格影响的百分比是一会事吗?,在改错时如果未交待房地产状况对价格影响的百分比,就用房地产状况打分形成的百分比来调整可比实例的价格算错吗？答：市场法中的房地产状况修正本就是把估价对象和比较案例进行对比打分啊。13、黄某于年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，年改为餐饮营业用房并办理了一切有关手续，年黄某为转让该房地产要求评估其现时市场价值因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价（估价依据正确），评估价值万然后再将该估价结论为（）/（万元）这样确定估价结论是将估价对象视作住宅采用市场比较法估价价值为万元由此确定最终估价是否正确？为什么？答：这个题目出得有些不严谨。年改为餐饮营业用房并办理了一切有关手续，一切有关手续是什么？是将规划用途的住宅变更为商业了？还是仅仅只办了餐饮的工商登记手续？我估计后者可能性更大。那么，分别将住宅用途价格和商业用途价格评估加总的做法肯定是错误的。只能就一头。如果是将规划用途的住宅变更为商业了，按商业采用收益法评估结论就是；如果保持住宅用途，按合法原则，按住宅价格就行。14、老师我有几个问题向您请教：1、在估价对象描述中，是否只要描述没有达到规范所要求的几方面（如土地包括坐落、面积、形状、四至、周围环境等等，建筑物包括层数、装修、平面设置、建成年月等等），我们都可以按“土地（建筑物）状况描述不全”这样来算一个错误呢？2、估价方法的定义是否一定要写出，没有写出就算一个错误吗？3、案例与分析的第291页，也就是课本上的示范案例中的投资利润的计算是否有错？投资利润的计算基数不是土地取得费用、开发成本、管理费用三项之和吗？书上好象把利息也算进去了。4、规范中对成本法的构成内容没有销售费用一项，而理论与方法中有销售费用一项，销售费用是否包含在销售税费当中？考试中没有销售费用一项是否算错？5、案例与分析教材的260页说结论中不能用“大约”这样的词，可是后面的示范案例中估价结论（P292）马上就用了“*的市场总值约为*元整”的表述，这怎么解释啊？6、致委托方函中是否要求写出报告应用有效期，没有是否算错？答：1.可以算错。2.定义要写出来。3.投资利润按理论方法上的公式计算就是，不要管案例分析教材中的，因为案例分析教材中的案例有很多错误。4.销售费用包含在销售税费当中5.“约为”不是大约为的意思，是4舍5入约上去的意思。当然，这样写法并不好，不如直接写成“为”。6.只要在报告中出现了报告应用有效期的描述，就不算没写。15、请问大铁锤老师,在成本法中通过城市房屋拆迁的土地取得费包括被拆迁房屋的装修补偿金额以及搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，那是不是就是说以拆迁补偿为目的评估不能用成本法？还有一问，就是假设开发法中的开发完成后的房地产价值为什么不能用成本法求取？不胜感激!答：根据拆迁评估指导意见，拆迁评估应当把市场比较法作为主要的方法，如果不能使用市场法的，要说明理由。比如说，公益事业用房的拆迁就很少有比较实例，因此可以使用成本法。假设开发法可以说是成本法的逆向操作。怎么能用成本法求未来楼价呢？当然是用市场法求未来楼价最理想。16、请问大铁捶老师.1,如果该城市的基准地价是生地价,求某宗地五通一平的价格,可以用基准地价修正法直接求出该宗土地的价格吗/如果该城市的基准地价是五通一平,求某宗生地价格,可以用基准地价修正法直接求出该宗土地的价格吗？答：当然可以，作开发程度修正即可。17、请问老师：只有当建筑物的耐用年限先于土地使用权年限结束且采用无限年期的公式来估价时，才可扣除建筑物年折旧费，其它情况均不可这句话与理论书上节中关于运营费用这里所讲的不含会计上的折旧额，是指不包含建筑物折旧费土地摊提费，但包含寿命比整个建筑物寿命短的设备装饰装修等的折旧费是否矛盾？怎么理解？答：不矛盾。18、P246页 案例与分析 “因土地使用年限为50年，已使用7年，故估价对象土地使用权现时价格应为： 30762000*（1-7/50）26372920” 分析中说是错误的，我也觉得是错的，但我不知道应该如何计算此种条件下的土地价格，请版主指教，谢谢！ 答：这其实就是土地年期修正啊，正确的做法理论与方法教材里有啊。（案例中的做法是错的）19、“因土地使用年限为50年，已使用7年，故估价对象土地使用权现时价格应为：30762000*（1-7/50）26372920” 是使用Vn=VN*Kn/KN 的公式进行计算吗？能举个例子吗？答：就是理论方法里191页例6-3的做法。20、锤哥，怎么会提取课件失败啊，麻烦你给解决。顺便问问：按分共有和共同共有的区别，是不是共同共有的不能抵押啊？谢谢答：共同共有的可以抵押，但要取得共有人的同意。21、想请教大铁锤老师：您说指错题只要指出错误就行，如“管理费用计算基数错误”等，我以前也是这么认为的，但今天看了05年真题的答案后发现，还需写出应怎么改或者说错在哪？请看05年答案“技术报告中假设开发法采用公司错误码（1.5分）未扣除销售费用、开发利润和待购房产需负担的税费（1.5分）”“成本法中管理费用计算基数错误（1.5分）其中未计土地取得费用”。类似答案还有很多。我现在犯难了，不知道是这份答案不规范（此答案标注了“中国考试学习网”字样），还是一定要按这种格式来答题。我去年过了三门，今年只差案例这门，挺担心的。不知道改卷时是以什么标准来评分。请老师解答！谢谢。答：根据去年的指错题参考答案来看，要想回答好指错题，必须答全。具体分2个部分来回答。即：1.错误发生的位置；（1.5分）2.错误的具体内容是什么。（1.5分）22、房地产在部分抵押时,比如说抵押一两个楼层的,这种情况抵押的土地使用权面积怎么算?是全部还是部分呢?在用成本法评估拆迁房地产时,还用加误工费装修赔偿之类的吗?答：一般评估尽量采用市场法，而不是成本法。抵押一两个楼层的，土地使用权面积按高层建筑地价分摊的规定计算。拆迁房地产按市场法评估。装修价格由拆迁双方协商议定。23、用土地和建筑物分离的方法评估房地产价值，土地采用基准地价修正法，建筑物用重置成本法在求取建筑物重置价格时，管理费，利息，利润，销售税费的计算基数是否包含土地价格？2005考题就有这样答：包含24、按分共有和共同共有的区别，是不是共同共有的不能抵押啊？谢谢答：按分共有和共同共有的区别在基本制度与政策教材的交易那一章有详细说明。共同共有的只要共有人书面同意就可以抵押25、请问： 估价报告有效期怎样界定？若是对未来价值的估价，怎样判断？如：估价时点：1998.12.31 估价目的：了解估价对象1998.12.31全部投入使用时的预期市场价格 估价作业期：1998.5.26-1998.6-6 估价有效期：一年请问这一年有效期的起始日是从哪天算起的？答：报告书有效期一律从报告出具之日算起。26、2005年的案例试题中，问答题的第（二）题第3个问题，问的是：估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费？中国考试学习网上的答案是这样的：应注意以下费用：（1）拍卖机构佣金（1分） （2）补缴土地使用权出让金（一分） （3）房地产交易相关税费（1分）应有具体项目，笼统回答不给分） （4）估价机构的评估费用（1分）（共4分）我的问题是：1、拍卖所得价款不是已经包含土地出让金的吗？题目中说“拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款”。法定优先受偿款不包括土地使用权出让金吗？2、房地产交易相关税费具体包含哪些税费啊？答：1.你没看清楚题目，这是第二问，已经不是抵押拍卖处置的问题了，是转让。问的是买方需要交的费用问题。2.房地产交易相关税费见基本制度最后税收那一章节。案例分析教材也有。如：契税。交易手续费等27、铁锤老师：还有一问，05年试题的单选题第一题中：3、若采用成本法估价，下列表述中不正确的是（ ）A、应对房屋建筑物、房屋装修部分分别计算折旧B、无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息C、在估价测算过程中土地取得成本应包括补缴的土地使用权出让金D、在最终积算价值中应扣减需补缴的土地使用权出让金我觉得C跟D答案是不是有问题啊？如果我选了（C）的话（D）就应该是对的吧，那就是说求土地取得成本时不应包括补缴的土地使用权出让金，那D答案中又要扣减出让金不就矛盾了吗？答案是（C），如果答案(C)(D)都是对的话那还说得过去些，但这样是不是又太罗索了点，我不太想得通，请老师指教。答：划拨地应当扣减出让金28、案例分析中第84页抵押评估案例中估算年净收益为何没有扣除商业利润答：收益法中以经营收入为基础计算收入时，应当扣除非房地产带来的收益，即应当扣除商业利润。案例书中并未指出案例的全部错误。所以，没指出并不代表没错。29、在评估房地产抵押价值时,如果该估价对象有租赁情况.那么在评估时是否要考虑估价对象的租赁租约情况?如果要考虑的话怎样去考虑? 谢谢答：租赁对抵押价值无影响30、我有一个问题始终不清楚：利用收益法评估估价对象的价值，如果估价对象存在租约，且租约租金明显低于或高于市场租金，那净收益的求取是租约期内取租约租金（不管其客观与否），租约期外取市场租金，还是首先将明显不符合市场租金的租约租金修正为正常租金后再采用。麻烦您了，请你一定解答！答：案例分析教材中说了，租约租金明显低于或高于市场租金，净收益的求取全部都按客观租金计算。31、请问1、教材抵押章节的案例2-4中房产税和保险费为什么取建筑物建安造价好像应取重置价因为重置价为房产原值？2、案例2-3在计算年维修费中计算建筑物年折旧时折旧年限取建筑物耐用年限60年，为何不取土地使用年限50年？答：1.房产税按房产原值为计算基数，保险费按建筑物价值为计算基数。2.应当按50年。（案例教材中并未把所有错误都指出来）32、老师你好，05年单选第三大题（三）某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均匀划拨方式取得。其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地主行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。 9委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（ ）A可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B只能对两个厂区的土地进行估价C可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D 可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价我觉得第9题应选C，我没有答案不能确定，盼答！答：C33、老师您好，请问51页第4项关于房产税计算依据，租赁的房产税不是按租赁价格的12%计吗？答：出租房地产不是必须按租赁价格为基数计算，这不是一一对应的。应按当地税务部门规定执行。34、1.抵押评估中的优先受偿款，如果是划拨土地使用权，优先受偿款中包括土地出让金，对吗？2.老师能给发一个正确完整的抵押估价报告吗，让大家学习一下，特别是对各种风险分析和估价方法的应用。答：1.对； 2.见案例分析教材抵押目的评估的那个案例35、有这么一个项目：某公司欲将其位于商业区的一栋自建4层厂房，转让给某集团改建为百货超市，该公司已取得该厂房的房地产权证。请问：估价的技术路线是以该公司提供的房地产权证登记用途（工业厂房）来评估呢？还是以商业用途评估？怎么样才算城市规划允许改变为商业用途呢？是要取得什么具体文件才能按商业用途来评估吗？什么时候该依据合法原则什么时候该按规划用途评估我始终弄不明白，请老师为我指点迷津。答：除非规划同意，否则按合法原则只能按工业用途评估。规划批准改变用途，补交出让金，重新签订出让合同就是评估依据36、请教04年案例的一到题目某商业楼建筑面积为5000，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。4假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )。A原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权B原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保C业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权D该500万元可再次抵押答：B37、当评估的对象为商业用途时, 其土地使用权为划拨方式取得.我们在使用收益法时收益年限是否为无限年.是否要扣除建筑物的折旧?答：要扣。不过，一般应当按出让地评估再扣出让金的方法计算38、请问老师一个问题，如果某个房地产公司开发一个项目，如果开发过程中由于资金不足够需转让开发项目，有个投资商承接了该项目继续开发（继续挂用开发公司的资质，投资商也不是公司股东，只是双方签订协议，开发公司收取管理费和部分利润提成），请问这样涉及房地产权属变更吗？如果投资商成为公司股东，涉及房地产权属变更吗？如果投资商将整个公司买过来，公司名称不变（投资商成为公司股东），又属于房地产权属变更吗，这种情况如何纳税，如何能使税收不流失？答：这是目前许多开发商逃税的方法。目前还没采取有效措施使税收不流失39、抵押管理办法中的第九条中:房地产抵押后,该抵押的房地产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出余额部分.请问老师对这句话是怎么理解的,对于整个已抵押房地产后来又升值,升值部分可否再次抵押呢?是否适用这一条款?答：适用40、请问老师：报酬率与折现率这两个概念的何区别？投资收益率可以当成是报酬率吗？答：报酬率折现率，见理论方法教材41、在用假设开发法评估在建工程时，未来发生的投资利息中，除有续建部分的利息外，是否还包括该在建工程已投资部分的利息?答：不包括42、中关于估价目的说法和2006年考试大纲中的说法不同,应以谁为准啊? 答：以为准43、锤子老师最近很忙吧，好久没来解答问题了，我有几个问题希望老师帮助：1、出租的房地产，房产税如果按照房产原值一次扣减10%-30%的余额，按1.2%计算，是否算错误，是否必须用租金的12%来计算；2、抵押估价中，说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响，应该在报告中的哪部分说明；3、抵押估价中的优先受偿款有清偿顺序吗？4、抵押估价指导意见的第二十二条应该写在估价的假设和限制条件里吗？预期风险分析和变现能力分析应该在报告中的哪部分说明？5、老师会增加对“房地产抵押估价指导意见”的课件吗？大家对此非常期盼，希望老师能够了解广大学友的需求，增加这部分的内容，拜托了！答：1.不算错误。； 2.在风险分析中说明； 3.有，但报告中并没要求排序。4.见案例教材抵押案例； 5.这个并未包括在考试大纲内，而且也不难理解，所以大家自己看看即可。44、在成本法中,如建筑物为砖混结构,没有说明残值,在计算折旧时也没有扣除了望2%的残值,是否算错?因为房屋折旧有规定,砖混有2%的残值.答：折旧计算方法很多，如果使用耐用年限法计算折旧就应当考虑残值。45、请教大铁锤几个问题：1。在成本法中：按理说重置价格已经包含了专业费、配套费、管理费、利息、利润、税费等，但是，如果在最后算房地产的的价值时又计算了这些费用，这是否算错？2。案例分析教材的89页最后一行算估价对象价值的时候，为什么用重置价格乘综合成新率。我觉得应该是用建筑物的部分乘成新率再加上土地的价值。土地是不要算折旧的呀？3。您在今年的网上授课中说到抵押今年不是公开市场价值。而是公开市场价值扣掉优先受偿款。我觉得这些优先受偿也好，房地产的价值也好，都是用公开市场价值算出来的，都是采用的公开市场价值标准，这并不影响其公开市场价值定义。所以我很不明白。请问：我们今年是不是在评估报告中就应该把抵押价值定义为非公开市场价值呀？4。请问清算价格是不是非公开市场价值？5。请问我们在抵押评估、转让评估时，评估的结果中是否包含装修部份？拆迁评估是不包含装修部份的，装修部份是双方协商或另行评估，对吗？6。租赁价格和租赁权价格有什么区别？答：1.不能重复计算； 2.不规范的做法，可不去管它。3.公开市场价值标准不等同于公开市场价值。抵押价值不等于公开市场价值。； 4.是5.抵押评估、转让评估时，评估的结果中是否包含装修部份，由委托协议的评估范围中明确；拆迁评估是不包含装修部份的，装修部份是双方协商或另行评估； 6.租赁价格就是租金，租赁权价格见案例教材的租赁权案例。46、老师:你好!05年案例指错怎么没有未说明抵押评估的变现等风险?还有,这一部分说明应放在报告哪一部分?答：今年如果还是这样就一定要写47、1,在市场比较法中，如在第八讲课税估价中的教材案例中的三个可比实例都存在同一个错误，或是其中两个存在同一样个错误，考试中回答应该是各算一个错误，还是共同存在一个错误的，只算一个错误呢？如可比实例BC结构与估价对象不同、没有说明各实例的楼层这算是一个错误，还是各算一个错误呢？2、A,B,C可实实例的成交日期没有精确到月，算是错误吗？答：1. 1个 ； 2.算48、案例P124，2.9.3（1）解决共有财产中房地产分配纠纷进行估价时，一般应以共有财产关系确定日期作为估价时点。这句话咋个来理解。举个例子，若一对夫妻，99年结婚，夫妻关系续存期间，即2000年，购买了一套商品房，20年以后，离婚，这时进行房屋分割，按书上这段话的意思是，以共有财产关系确定日期作为估价时点。那么估价时点就是2000年，这时间已经间隔了20年，房地产状况，市场状况都发生了变化，怎么能以2000年为估价时点呢。答：离婚日期为估价时点（即纠纷发生之日）49、1、考试时，估价对象的介绍，如果在结果报告中没有介绍全面，（如建筑物的基本状况，综合楼没有介绍各楼层的用途或是没有说明竣工日期等，土地状况，也没有说明土地使用权的取得方式，出让地也没说胆起止日期等），但在估价技术报告中实物况分析和区域分析这两项是略，算是没有介绍完整估价对象状况吗？算是一个错误吗？2、在实际估价中，做一个多种结构的工厂，如果使用成本法，是否要考虑销售税费呢？因为在实际中，各种厂房一般很少在市场上销售？答：1.只要在报告中说明了，就不算错。2.按工业厂房的重置价构成的内容计算。50、用基准地价修正法也经过了日期和房地产状况等调整，也已是市场价值了，怎么在建筑物重置价格计算中要计算利息、利润等呢？如果用成本法计算土地价格，在建筑物重置价格计算中是否要计算利息、利润等？答：基准地价修正法只是评估的土地价格，和建筑物的评估不是一码事。2者互不相干。我觉得你没搞清楚2者的区别51、案例分析P35页： （5）投资利润本次评估确定为10%，则投资利润： （X+992.07+.004X)*(1+10%)1-1+5217.75*(1+10%)0.5-10.104X+354(万元)请问这样计算投资利润对吗？书中P53页： 5、开发利润：利润率取*市房地产开发平均利润率12% （854.42+34.18+25.99)*12%=109.75(万元) 上式计算开发利润的基数是开发成本+管理费+投资利息，请问若是在考试中这算对还是错?请老师指点!答：投资利润的计算不是固定的，要看采用的是什么利润率。分别对应不同的计算基数52、1、你能说一下你所说工业厂房的重置价构成的内容，是怎么个构成的吗？因为我平时做项 目的时候，一般和其他用途的建筑物的价格构成，基本上一样的，一般为：建造成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润（其中建造成本一般又由：前期费用、基础设施建设费、建安造价+非营业的配套建设费用、开发建设中和税费）2、这个公式，也是我们领导做出来的，但我就非常矛盾，不仅是我们公司，我看了很多全国各地的报告，也基本上是这样子测算法，不管项目的大小，最多也就是项目小比率就小一点。现在我就有以下不懂的地方，向老师请教一下：A、开发建设过程中的税费，这里面的税费具体包括哪些税费，就拿你们湖南来讲一般包括哪些呢？B、如果这是一个市区内的一栋几层自建私房，在运用成本法做为一种评估方法时，这些前前期费用、基础设施建设费、非营业的配套建设费用，还用考虑这些费用吗？这些都是市民自建自用的，一般都是熟地了，就没有必要考试基础设施建设费，还有这里面还存在什么非营业的配套建设费用吗？。希望老师能给出一个比较实用的，在这种情况下的费用构成建义，及考滤的内容与方向。答：成本法评估房地产，其重置价的基本构成项目是一样的。但是，不同 的地区，不同的项目，其构成 的具体项目又会有所不同。所以说，只要大的构成项目对了，就不算漏项（比如说包括建安成本、前期费用、配套设施费等）。小的项目，可能不同的地区有不同 的文件规定，收费标准也各不相同。那都是枝节问题，无关紧要。53、1、新的抵押估价指导意见，有很多材料要做附件。如现场查勘相片、优新受偿款的证明文件等，那如果指错题中的附件项，不是略，而是写出相关附件。但少了抵押估价指导意见的一些附件，算是错误吗？是每一个附件算一个错误吗？答：如果2006年考试题的指错是出的抵押评估报告，附件项又刚好不是略。那么，少了抵押估价指导意见的一些附件，应当算错误。但是只算一处错误。就是“报告书附件不全，没有提供现场查勘相片、优新受偿款的证明文件等”54、估价规范5.3.2净收益求取：出租型房地产，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。2005估价理论与方法207页：净收益为租赁收入扣除由出租人承担的费用后的余额。出租人负担的费用一般为维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费多了三项，规范里面的税金是不是等于房地产税、租赁费用、租赁税费？答：不用咬文嚼字的，第一种说法只是笼统地说的，第二种说法详列了而已。而且，如果有费用转嫁的情况，一些原应扣除的费用还不用扣了。55、案例P83：收益法求取年营运费时，为什么要包括土地使用费？ 土地使用费具体指的是什么？与土地摊提费有什么不同？ 答：以理论方法教材上的费用类型为准。案例教材中有些错误并未全部指出来。土地摊提费类似于建筑物的折旧费，是土地投入成本的收回。56、假设开发法中传统方法：开发完成后的房地产价值是否要折现到估价时点。有很多的案例都要折现，而理论与方法书上确说，不考虑各项支出和收入的不同时间，而是直接相减。我这就迷糊了！答：这是2回事。不考虑各项支出和收入的不同时间，直接相减。是说各项费用如果都要求精确到每个具体时间，计算就太繁琐。所以为简化计算，就直接相减。但采用动态或静态不同方法时候，就要区别对待，有的折现，有的不用折。57、1、“2、在实际估价中，做一个多种结构的工厂，如果使用成本法，是否要考虑销售税费呢？因为在实际中，各种厂房一般很少在市场上销售？答：按工业厂房的重置价构成的内容计算。”以上是老师在前两天的回复，是不是可以理解为对那些很少发生交易或自用的房地产，用成本法估算时是不是可以不计算销售税费？2、在成本法中，建筑物的重置价格的求取书上介绍了几种方法，很明显对于同一估价对象建筑物，各方法求得的结果是不会一致的。但有一点总不大明白：用成本法求建筑物重置价格时，建筑物的重置价格是不是除了建造成本、管理费、利息和利润外，还应该包含销售税费？而在分部分项法中，建筑物的重置价格是不考虑销售税费的（仅包含各分部分项工程的建造成本、管理费、利息和利润）。请问这如何理解？3、土地出让金与出让土地地价款之间有什么区别和联系？有一种说法“土地出让金一般为出让土地价款的40%”，这有何依据？土地出让金就是国有土地使用权出让价格这种方法正确？答：各种类型的房地产在不同的地区其重置价构成可能不一样。具体到工业厂房 的重置价构成可以翻看竣工后的工业厂房结算资料。出让土地地价款是土地的地价，出让金是按地价一定比例计算得到的国家应得的收益。58、请问： 国家机关团体用法（如法院，检察院房地产）是否有市场价值，能否评估其价值，能否设定抵押权？答：缺少可比实例不代表没有市场价值。能否设定抵押，请你自己自己看书。应当知道。59、我想问在用假设开发法计算在建工程价格时,利润以什么基数来计算呢?答：根据你采用的利润率来对应基数。60、理论与方法P253例7-1的投资利润率计算基础不包括利息，而案例与分析P89投资利润率计算基础包括了利息，请问投资利润率计算基础包不包括利息？答：以理论与方法教材为准61、1、抵押评估中关于风险的分析（比如预期风险、市场变现风险、短期强制处分对价值的影响等等）写在报告中的哪一个部分，是估价的假设和限制条件还是别的部分呀？如果略，就是没有错误吗？2、指题中：要注意抵押估价指导意见中的哪些部分？答：1.在结果报告最后。考试中如果对应项目为略，就是该项目没有错； 2.全部62、2005年案例分析考试指错题中,其中区域因素调整中,有文体娱乐和发展规划,这也是区域因素么? 另外,在抵押价值评估中,是否考虑抵押物的租赁因素的影响呢?在有些抵押价值评估案例中,有些告知是有租约的,在计算净收益时,仍没有按租约租金计算净收益,而是按营业收入计算,为什么? 在有的估价案例中,房地产注明是有租约的,在计算房产税时,仍按房产余值计征?而在法规与制度书上,出租的房产,以房产租金收入为计税依据.这算不算一个错误?答：1.区域因素的构成内容以教材为准。 2.抵押价值评估中,不考虑抵押物的租赁因素的影响3.教材中许多地方的错误并未全部列举出来。有租约的，只要不是特别明显偏离市场价，租期就应按约定租金计算。4.房产税按什么为税基计算是按当地税务部门规定来的，不是说只要是租赁情况就必须把租赁收入做税基。63、请问最后一道改错题,后面的改错应用前面改过来的正确数据,给不给分呀?还是要扣分?往年的题都是用错误的数据,可今年的那本教材上的样题用的是改过来的数据,急切相知道改卷的标准?答：用正确的数据。64、房地产税的计算基础是年有效毛租金，两税一费的计算基础是年有效毛收入这句话是对的吗？可年的指错题中房产税都是和二税一费在一起计算的（以有效毛收入为基础）这是为什么呢？到底包不包括一些押金的利息收入啊？谢谢！答：房地产税的计算基础是租金收入或者房产原值。65、大铁锤老师,读完抵押估价指导意见的疑问:1.房地产的抵押价值是否是公开市场价值?2.在抵押价值评估时,是否考虑租赁.拆迁.查封等因素?如要考虑又该如何办呢?答：1.房地产的抵押价值是公开市场价值扣除估价师知悉的优先偿还额后的剩余价值。 2.抵押价值评估时,如果估价对象属于被.拆迁.查封的对象，还能抵押吗？ 我晕，看来你还得化大力气加油啊。 很多东西你都没理解啊。66、大铁锤：你曾经说过假设开发法中房产税按房产原值扣减-后取.或按租金的取值都没错是因为各地规定不同，可是书上说出租的房产必须按租金的取值，如果到考试的时候我们具体应该怎么办？答：如果按租金为税基计算，就必须取12%，总之，必须对应67、在成本法中, 计算建筑物的折旧时,当土地使用年限先于建筑物年限结束时,还要考虑建筑物的残值率吗？（假如有残值，使用直线折旧法）答：不要68、划拨土地估价时，可以先计算出让土地使用权下的价格，再扣减土地出让金对吧，但出让金的具体计算不是以国土部门为准吗，那我们计算的出让金很可能跟国土部门不一致，这样用出让土地价格扣减我们计算得出的出让金后得出的划拨土地价格有多大的参考价值呢？评估划拨土地价格时怎么表示价格更合理呢？答：实际计算时候，你可以参照土地部门关于出让金计算的文件计算就是。69、大铁锤老师，案例202页运营费用中是否不应扣出利息和经营者利润？另，很多案例在运用收益法净收益不变的有限年期公式时，都没对未来净收益趋势作分析，这在指错题中算错么？答：案例教材中很多错误并没都列出来。未来净收益趋势应当作分析。如果是根据以前的收益平均的，或直接采用当年实际收益，算错。70、请教收益法中求净收益时要扣运营费用，其中维修费的算法？计算题中一般按重置价%算出折旧，然后再是折旧的%，这样对吗，一般的比例是多少？收益法中的运营费用求取，每种费用的计算基数都不同，第4门指错题中最容易出这种问题，其它的几种费用的算法书上都有，但维修费这个在书上没找到 答：可以按这个方法计算维修费71、课程中88例错误里比较法中，可比实例的规模应当是估价对象的0.5-2.0倍吧，在理论与方法第114页有的，请大铁锤指教一下！答：是的。0.52倍，笔误。72、可爱的捶兄:你在辅导录音里讲到 转让已出租的房地产一般来说承租人有优先购买权 危房只能评估土地的价格,我找遍教材也没找到这一条,请问这一点是实际估价工作中的习惯还是有法律依据?答：危房只能拆除。73、请教大铁捶老师,1在抵押评估报告中,价值定义为非公开市场价值.是否算错2在抵押评估报告中.如果没有优先受偿款额,价值定义为公开市场价值.这样写是否算错3在抵押评估报告风险分析中缺少适宜性风险分析或损耗风险分析是否算错4在坼迁补偿中,承租人的损失,是由坼迁人补偿,还是由出租人补偿答：1.错； 2.错； 3.错。风险分析不全面； 4.分情况区别对待，见案例书相关章节74、1、估价结果报告中委托方或估价方如果只写了单位全称 ，没写法人代表和住所算错吗？2、估价方的资质等级分几级？是怎样划分的？3、报告封面中的估价人员一项，案例分析的教材上说是写：参加本次评估的项目负责人或主要估价师；而规范上说是写：参加本次评估项目的估价人员姓名。请问到底哪个对？答：1.错。漏写。 2.估价方的资质等级分几级？见制度与政策教材； 3.都对，没矛盾啊75、请问04年考试中一个指错的问题:年运营费用中的年土地使用税为根据某某市的有关规定,土地使用税不得减免,估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元,故:年土地使用税=5x土地面积（没有指错，是正确的）如果说根据某某市的有关规定，土地使用税可以减免，则估价对象的运营费用中不计算土地使用税这样的说法在考试时可以算错吗？答：要看是不是这种情况的房地产都可以减免，还是仅仅是特殊情况。如果具有普遍意义，就不算错。就都可以不计入。76、请教成本法中销售税费怎么计算？销售税费应按销售收入的一定比例计算，可成本法要计算的就是最终价格，不是矛盾吗？谢谢！答：可以先设为X，然后通过移项计算啊。难道你开发经营中运用假设开发法（即成本法的倒算）计算的时候没这样做过？77、有个问题想请教一下你，我看了估价案例的书，的相关案例，及你讲的课件，关于收益法中年总费用的保险费的取值基数，有的是以造价为基数，有的是以重置价为基数，还有的说是以房屋的现值，为基数。能说一下到底是以哪个为基数呢？答：保险费是按建筑物的价值计算的。而求取建筑物的价值的方法又有很多种，所以才会出现这种状况。78、1、在收益法中，租约内的租金如何才算与客观租金严重偏离？有个什么幅度啊？例如;在租约内每平方米租金为5元，而客观租金为10元。这样算严重偏离吗？是取客观租金作为收益吗？计算全部期限啊？2、 如果现在是房地产抵押评估，那采用的价值定义是什么呢？还是公开市场价值吗？要不要减去估价师已经知悉的优先受偿款呢？如果现在是房地产抵押评估，那采用的价值定义是什么呢？还是公开市场价值吗？要不要减去估价师已经知悉的优先受偿款呢？如果现在是房地产抵押评估，那采用的价值定义是什么呢？还是公开市场价值吗？要不要减去估价师已经知悉的优先受偿款呢？答：1.这个不好量化。考试时候一般会故意拉大距离的，不会搞得含含糊糊。2.抵押价值的定义如果今年出现在考题中，一定要减去估价师已经知悉的优先受偿款。79、请问：在用收益法计算房地产价值时，如果有租约的，要用租约内的租金作为收益，但此时要不要考虑空置率？答：不要。因为即使承租人空置仍然要出租金。80、大铁锤老师：估价技术路线中的实物和区位状况现在是否改为个别和区域状况分析？答：房地产状况分析。其中，分为区位、权益、实物分析三块。81、（截至到网上34页）案例网上模拟题集锦1、某工厂有一处临街厂房，占地900平方米，划拨，建筑面积1800平方米，建筑物成新率80%，房产证登记用途为工业。根据当地房地产市场资料，2001年5月该区域工业和商业用途市场楼面地价为650元/平方米、 1400元/平方米，其中出让金为100元/平方米、 450元/平方。2001年上半年同一条街上类似新改建的商业用房市场价格平均为建筑面积4250元/平方米；而同期新建上述厂房建筑物的重置价格为建筑面积1500元/平方米。如果工厂将其厂房改造装修成商业用房的话，需投入的总费用大约是建筑面积750元/平方米。问：假设规划允许将其改造装修为商业用房，不考虑改造装修投资的利息、利润，估价时点为2001年5月9日，该厂房的市场价