房地产定价体系的制定.doc

紫菘地产公司楼盘定价支持系统一、项目背景简介紫菘地产是一个房地产公司，主要开发经营各地的房产。该公司欲实施的企业资源计划系统(ERP)是该公司为实现信息化管理而实施的计算机集成项目。项目按照公司发展战略需求，以公司信息化、自动化管理为目标，通过企业信息化中心平台、网络平台、企业ERP应用以及办公自动化系统的建设，以全面提高公司经营管理水平，提高企业综合经济效益，增强企业的竞争与应变能力。通过ERP的实施，将全面提高企业的综合效益，实现计算机资源共享和信息共享，向公司领导及时提供项目销售、财务和质量等重要信息，为领导快速决策提供有力支持，使公司管理制度化和规范化，提高公司的管理效益和管理水平，加速现代企业制度改革步伐，提高企业的市场综合竞争力，提高项目经营和销售对市场需求的响应速度。此前公司所经营的房产定价缺乏科学的定价策略和定价方法，基本上属于成本导向，且对于尚未竣工的楼盘成本核算是采用项目预算，具有一定的盲目性和不确定性，会给公司发展带来不可预料的风险，且为公司长期发展埋下了隐患。我们还不能计算出因效率低下和主观因素而给公司带来的无形经济损失，如果把这一部分也看作成本，那将远远超出目前的计算数额。而如果开发出一个能满足业务要求的以定价为核心功能的信息管理系统，将为公司降低经营风险，增强盈利能力。从理论上说，影响房地产产品价格的因素是供给与需求。但是根据统计资料分析，在我国房地产价格的影响因素中，成本并不是主要原因，而市场状况的影响较突出。1定价方法定价方法是根据定价目标确定房地产基本价格范围的技术思路。房地产的定价方法有成本导向、竞争导向、需求导向三种。成本导向定价指按开发成本和人为订立的利润比率确定价格，具体可分为成本加成定价法、量本利分析定价法、变动成本定价法、目标利润定价法和加工成本定价法。这实际上是计划经济时代的产物，只能制定出基于卖方利益的价格，而不容易与市场消费需求相吻合。竞争导向定价是指从市场竞争状况分析出发，以企业的市场定位为基础，为争取有利的竞争条件与地位的定价方法。企业可以根据自身条件和经营目标，制定与竞争者相同的价格，也可以制定比竞争者略高或略低的价格。采用竞争导向定价的一个显著特点是：并不坚持价格与成本或价格与需求的固定关系，而侧重于竞争者的行动。具体可分为领导者定价法、挑战者定价法和随行就市定价法。需求导向定价是以消费者需求的变化及消费者心理作为定价的基本依据。具体分为习惯定价法、认知价值定价法和和需求差异定价法。需求导向跨越了供方的思维定式，从供求双方的互动关系中寻找解决问题的思路。2定价策略无论是以攫取高额利润还是以快速回笼资金为主要目标，我们在为楼盘确定价格时通常需考虑三个因素：一是成本地价、建安成本、税收及其他费用的总和；二是竞争市场供求总量、直接与间接竞争对手们的价格情况；三是消费者目标消费者能够接受何种价格。三种因素在楼盘最终定价中所起的作用显然不一样，一般说来市场供求总量与竞争对手的价格只是参考，而成本与消费者则是决定价格策略的根本因素。深入分析后即可发现：成本+竞争和消费者+竞争是房地产定价的两种基本策略。成本+竞争定价策略的决策流程大致是：计算出项目总成本侦察竞争对手的价格情况加上预期利润(视目标不同而比例不同)得出本楼盘价格。消费者+竞争定价策略的决策流程是：竞争对手提供的物业与价格如何调查在该地段开发与竞争对手差异化物业，调整各项价格变数后消费者将愿意以何种价格接受何种物业开发何种物业类型、如何开发能实现战略目标本楼盘最终具体价格。二、项目章程1、问题陈述项目紫菘地产公司楼盘定价支持系统参与者雷晓玲、秦光华、王辉创建日期2006-4-1最后修改日期2006-6-15问题、机会或指示的简要描述紧急程度可见性年收益：元优先权建议的方案1、房价比较混乱，企业决策带有一定程度的盲目性和投机性ASAP高100,000,0001新开发2、楼盘的定级因素数据不完整、不一致3个月不确定5,000,0002快速地修改3、缺少对管理信息和支持信息的访问6个月低730,0003向用户提供易学易用的报告工具4、业务数据的问题包括数据不一致和缺少编辑控制6个月中等64,0002新开发2、项目范围2.1数据经调查分析，紫菘地产公司欲采用消费者+竞争的定价策略，定价方法选用基于竞争导向的可比楼盘量化定价法，本系统定价模型拟采用可比楼盘量化定价法，以下简单介绍该方法。针对许多楼盘均倾向与定性描述的现状，本方法尝试对楼盘进行定量描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的，地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼或楼花。每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。我们共列出18个定级因素，分别为位置、价格、配套、物业管理、建筑质量、交通、城市规划、楼盘规模、朝向、外观、室内装修、环保、发展商信誉、付款方式、户型设计、销售情况、广告、停车位数量。此18个因素，共分五等级，分值为1、2、3、4、5分，分值越大，表示等级越高。2.1.1定级因素(受篇幅影响，下表及后续各表仅列举5项以说明问题)表2.1.1-1 定级因素、指标与分值表定级因素指标分值位置A.距所在片区中心区的远近；B.商业为临街或背街；C.写字楼为临街或背街；D.住宅区为距所在片区中心区的远近A.最差(远)1；B.很差(远)2；C.一般3；D.很好(近)4；E.最好(近)5；价格A.百元以上为等级划分基础；B.商铺、写字楼、毫宅、普通住宅等级依次减少；C.价格是否有优势A.最高1；B.很高2；C.一般3；D.很低4；E.最低5配套A.城镇基础设施：供水、排水、供气、供电B.社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地A.最不完善1；B.不完善2；C.一般3；D.很完善4；E.最完善；物业管理A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费(元/月)；F.是否人车分流；G.物业管理商资质.A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5；建筑质量A.是否漏雨漏水；B.门窗封闭情况；C.内墙；D.地板；E.排水管道A.最差1；B.很差2；C.一般3；D.很好4；E.最好5；2.1.2定级因素权重确定权重是一个因素对楼盘等级高低影响程度的体现。由于影响楼盘的因素很多，不可能都被选择为楼盘定级因素，只有在进行了重要性排序和差异性选择后确定的因素，才能确定为楼盘定级因素。上述筛选出18个因素，按重要性及影响力的高低，确定每一因素的权重分别为位置0.5、价格0.5、配套0.4、物业管理0.3、建筑质量0.3、交通0.3、城市规划0.3、楼盘规模0.3、朝向0.3、外观0.1、室内装修0.2、环保0.2、发展商信誉0.1、付款方式0.2、户型设计0.1、销售情况0.1、广告0.1、停车位数量0.1。权重越大，重要性及影响力就越高，反之亦然。表2.1.2-1 可比楼盘综合因素量化统计表(示范表)定级因素权重序号大地花园松泉山庄东湖大厦备注位置0.51444价格0.52344配套0.43344物业管理0.34343建筑质量0.353442.2 业务楼盘资料管理、定级因素管理、价差指数管理、预售房产管理、定价支持、报表管理2.3 接口销售经理、地区销售办公室、库存控制信息系统、销售系统3. 评估项目价值紫菘地产公司目前由于采用人工方式完成业务，进行报表制作，对数据进行综合分析等，所以耗用工时较多，且效率低下。此前公司所经营的房产定价缺乏科学的定价策略和定价方法，基本上属于成本导向，且对于尚未竣工的楼盘成本核算是采用项目预算，具有一定的盲目性和不确定性，会给公司发展带来不可预料的风险，且为公司长期发展埋下了隐患。我们还不能计算出因效率低下和主观因素而给公司带来的无形经济损失，如果把这一部分也看作成本，那将远远超出目前的计算数额。而如果开发出一个能满足业务要求的以定价为核心功能的信息管理系统，将为公司降低经营风险，增强盈利能力。同样，我们也无法估算出由于系统的开发应用使公司运营效率提高而带来的无形的经济效益。而且，由于系统能在未来较长的一段时期内稳定地发挥作用，这对于公司提高经营管理水平有很大的帮助，并能使公司早日参与全行业的信息化浪潮中，可以更加广泛地吸收各方面的信息资源，可为公司业务在将来的扩张打下坚实的基础，其经济效益将更上一层楼。4.计划项目进度表和预算编号任务名称预算：元4.1-4.164.16-5.15.1-5.165.16-6.16.1-6.151问题分析10002需求分析35003逻辑设计50004决策分析70005物理设计50006构造和测试45007实现和发布10, 000三、系统需求说明1.系统总体目标经过系统调研和与各部门相关人员的交流，可以看到紫菘地产公司整个业务处理模式基本上还是比较规范和完整，ERP系统应用的管理基础比较好，各部门管理人员和业务人员对系统建设热情也较高，尽管在一些跨部门的业务流程中有一些冲突和问题，但从总体来看基本上可以确定整个系统建设的总体目标：(1) 部门业务在系统的处理过程中进行一定的控制，以求进一步规范和完善内部业务流程；(2) 利用网络将各地的大量房产信息集成，以做到信息共享和快速反应；(3) 实现企业内部各种管理费用的预算指标和项目预算指标的控制；(4) 借助计算机系统工具优化公司内部物流、资金流和信息流，理顺经营环节中的各种业务关系；(5) 借助信息系统实现企业经营决策的信息化，对公司经营的关键环节房产定价，给予决策支持。ERP系统实施应用的目的就是全面有效整合企业资源，使企业内部物流、信息流、资金流有效的统一起来。通过ERP信息系统的实施应用，建立覆盖整个公司经营管理的信息化系统管理平台，从而规范经营过程中业务处理流程和合理的组织岗位体系。解决在销售、质量、成本控制和核算以及经营决策分析等业务方面的数据信息的处理和分析，达到信息集成和高度共享的要求；为企业建立面向新经济时代环境下对企业大规模定制模式的要求提供基础保障。系统建设将以整个ERP管理思想为指导原则，结合公司企业实际应用，尽量遵循ERP系统要求进行业务规范和设计。解决业务流程中存在的突出问题，进一步提高工作效率和生产响应速度，从而整体提高公司管理、控制、协调能力和企业竞争力。2系统范围在企业信息平台和网络传输平台的基础上，开发实施应用企业资源计划管理系统(ERP)；前期主要解决企业涉及房产管理业务层面上的流程设计和系统应用。包括房产资料管理，经营房产定价支持以及财务接口等业务方面的数据信息的处理和分析，达到信息集成和高度共享的要求，以实现公司信息资源的及时传递和有效整合，全面提高企业管理水平。信息系统涉及到的应用模块如下：系统管理销售管理房产数据管理决策支持定价参数管理财务管理人事管理数据库信息中心平台图3.2-1 ERP业务模块组成图3设计要求(1) 总体设计要求：系统在总体上应具有技术先进、安全可靠、扩展性强、维护方便等特点。(2) 信息要求：整个系统所涉及的各部分业务处理在实现信息集成的基础上，能实现部分功能集成。同时加强信息的标准化工作，控制数据源头是做好信息集成的关键。(3) 性能要求：数据处理效率高。系统故障频率低、维护容易。能提供多种数据输出接口，方便用户进行其它数据处理。(4) 安全要求：数据库的安全控制。应用软件的角色定义、分配和控制。系统维护人员的高素质和有效的管理制度。(5) 约束条件：组织和制度的保障。员工素质，系统培训，资金的投入及时、到位。业务的规范、岗位职责的调整和人员的调整。4用户需求说明在对用户所提出的多种需求进行调查后，经分析认为，真正应该在本系统中得到体现的用户需求有如下几点：(1) 根据公司业务需要，从外部环境中获取有关数据，如经公司调查或委托专业调查机构取得相同地段竞争企业的楼盘资料，经专家讨论确定的定价模型所需参数及指标体系，对报表等的格式要求等。(2) 利用计算机技术对业务数据进行准确、迅速、高质量的计算、统计、分析、查询等，主要对象是当日数据、历史数据以及各种基本信息(如公司经营的房产信息等)。(3) 利用各种数据进行符合上级要求的报表制作、打印，在这一要求中，包含竞争企业数据的比较、符合各种要求的汇总查询、不同项目/单位之间的比较分析。(4) 根据调查所得数据和指标体系，对楼盘价格，房产价格基于“消费者+竞争”的定价策略和竞争导向的“可比楼盘量化定价法”进行分析，并给决策者提出具体的定价参考，选用的数学工具是线性回归模型，并以报表的方式显示分析结果。5系统逻辑模型分析新系统的开发对紫菘地产公司而言虽然是一个巨大的变化，即由手工处理到现代化管理信息系统的转变，无论在实际运营中，还是在员工和银行的经营理念中，都是一个具有深远意义的飞跃。但究根问底，新系统的逻辑模型仍是以原有的企业传统逻辑模型为基础，这是由公司比较固定的业务流程决定的，并不会因系统物理形态的变化而发生根本上的变化。下面对新系统的逻辑模型用数据流程图(data flow diagram)、数据字典(data dictionary)等工具加以描述。数据字典是一系列用于描述系统中所用数据特征的数据，其作用有以下几点：首先，它是数据库开发的第一步，也是整个系统的必不可少的第一个重要环节。其次，起到一个参照系的作用，帮助本系统编程人员和维护人员了解数据库和系统内部的运行机理。最后，它是系统生命周期后续时期交流的基本工具，特别是在系统评价和系统维护中作用巨大，不可缺少。(1) 业务流程图市场调查专家评分确定楼盘均价可比楼盘资料自有楼盘资料确定房产价格楼盘调查表预售房产资料销售房产购房合同销售记录图3.5-1 业务流程图 (2) 数据流程图(图3.5-2至图3.5-5)受篇幅影响,这里并未给出所有模块的细化流程图，仅对房产资料管理的细化数据流程图加以分析。用户楼盘定价支持系统图3.5-2 数据环境图价差指数定级因素房产资料楼盘资料帮助信息楼盘资料 管理用户房产资料 管理定级因素 管理价差指数 管理D2D3D4定价支持D5管理员用户帮助处理报表管理图3.5-3 数据流程图（零层图）D1 H3 H2 E3 H1 E2 E4 E1 R3 R1 R2 R4 D1 W2 W3 P1 W1 I3 I1 I2房产资料S1 S2 C1 C2 C3结果显示房产资料 添加房产资料删改查询信息D3图3.5-4 一层图(房产查询处理展开图)C3 A1 A2 A3 A4 获取数据房产资料 删除提示信息房产资料 修改图3.5-5 二层图(房产删改处理展开图) (3) 数据流定义(表3.5-1至表3.5-6)表3.5-1数据流定义(更新楼盘资料)数据流名称更新楼盘资料标识符E1描述用户所要更新(添加/修改/删除)或查询楼盘的相关特征信息数据流来源用户数据流去向楼盘资料表流通量2次天高峰时期流通量5次天表3.5-2数据流定义(更新房产资料)数据流名称更新房产资料标识符F1描述用户所要更新(添加/修改/删除)或查询房产的相关特征信息数据流来源用户数据流去向房产资料表流通量20次天高峰时期流通量30次天表3.5-3数据流定义(打印信息)数据流名称打印信息标识符T1描述将计算结果(楼盘均价/房产单价)打印出来数据流来源打印处理程序数据流去向用户流通量20份天高峰时期流通量30分天表3.5-4数据流定义(帮助信息)数据流名称帮助信息标识符H3描述向用户提供帮助信息数据流来源帮助信息存储数据流去向用户流通量5次天高峰时期流通量10次天表3.5-5数据流定义(更新定级因素)数据流名称更新定级因素标识符W1描述管理员所要更新(添加/修改/删除)的定级因素及其权重值数据流来源管理员数据流去向定级因素表流通量5次月高峰时期流通量10次月表3.5-6数据流定义(更新价差指数)数据流名称更新价差指数标识符I1描述管理员所要更新(添加/修改/删除)的价差及其调整系数数据流来源管理员数据流去向价差系数表流通量2次月高峰时期流通量5次月(4) 数据存储定义(表3.5-7至表3.5-10)表3.5-7数据存储(楼盘资料)名称楼盘资料编号D2流入数据流E2流出数据流E3,E4存取要求立即存取量1000表3.5-8数据存储(房产资料)名称房产资料编号D3流入数据流R2流出数据流R3,R4存取要求立即存取量3000表3.5-9数据存储(定级因素)名称定级因素编号D4流入数据流W2流出数据流W3存取要求立即存取量50表3.5-10数据存储(价差系数)名称价差系数编号D5流入数据流I2流出数据流I3存取要求立即存取量20(5) 数据元素(图3.5-6至图3.5-10)本系统所用数据元素如下所示，限于篇幅，并未列出所有数据元素。名称：权重值别名： Weigh说明：对应定级因素影响楼盘价格的程度数据值类型：连续纯小数类型：浮点小数长度：16位图3.5-6 数据元素(权重值)名称：调整系数别名：Index说明：同一楼盘中每套房的价差调整值数据值类型：连续类型：浮点小数长度：16位图3.5-7数据元素(调整系数)名称：楼盘名称别名：Estate_Name说明：本系统所用可比楼盘或自有楼盘的名称数据值类型：离散类型：字符长度：不大于20个字符图3.5-8数据元素(楼盘名称)名称：定级因素别名：Factor说明：影响楼盘价格的因素名称数据值类型：离散类型：字符长度：不大于20个字符图3.5-9数据元素(定级因素)名称：房产编号别名：Room_Name说明：A公司所经营的房产的编号数据值类型：离散类型：字符长度：不大于20个字符图3.5-10数据元素(房产编号)四、系统设计(一)系统设计原则(1) 可靠性：系统应保证长期安全地运行。系统中的硬软件及信息资源应满足可靠性设计要求。(2) 安全性：系统应具有必要的安全保护和保密措施，有很强的应对计算机犯罪和病毒的防范能力。 (3) 容错性：系统应具有较高的容错能力，有较强的抗干扰性。对各类用户的误操作应有提示或自动消除的能力。 (4) 适应性：系统应对不断发展和完善的定价模型和指标体系具有广泛的适应性。(5) 可扩充性：系统的硬软件应具有扩充升级的余地，不可因硬软件扩充、升级或改型而使原有系统失去作用。(6) 实用性：注重采用成熟而实用的技术，使系统建设的投入产出比最高，能产生良好的社会效益和经济效益。(7) 先进性：在实用的前提下，应尽可能跟踪国内外最先进的计算机硬软件技术、信息技术及网络通信技术，使系统具有较高的性能指标。(8) 易操作性：贯彻面向最终用户的原则，建立友好的用户界面，使用户操作简单直观，易于学习掌握。(二) 功能模块设计本系统的功能模型中包括了楼盘资料管理、房产资料管理、定价支持、报表管理。由于这些信息对公司决策尤为重要，为此提供方便、快捷的信息查询和交流是系统设计考虑的基础。本系统由以下5个功能模块组成：(1) 系统设置全面管理系统的正常运行和界面控制，同时管理系统的帐户，确保整个系统安全可靠地工作。内容包括：系统运行环境设置、系统用户权限管理、系统定价模型参数(定级因素及其权重、价差指数)的修改等。(2) 楼盘资料管理对可比楼盘或自有楼盘资料进行集中统一的管理，内容包括：楼盘资料查询、录入、修改及无效记录的删除。(3) 房产资料管理对公司经营房产资料进行集中统一的管理，内容包括：房产信息查询、录入、修改、及售出房产记录的删除。(4) 定价支持该模块根据用户录入的可比楼盘资料，采用可比楼盘量化定价法，基于经专家评审确定的定级因素及其权重对自有楼盘提供定价支持，并能结合系统数据库中各项价差指数，对每套房产提供定价支持。(5) 报表管理提供系统中各项信息的报表打印输出，内容包括：可比楼盘资料表，定级因素权重报表，水平价差系数表，垂直价差系数表，预售房产定价表等系统数据库中几乎所有数据的报表输出。(6) 联机帮助 本系统附有详细的功能使用说明及系统故障解答，用户可以通过本模块快速地掌握本系统的日常运行及维护。楼盘定价支持系统价差指数管理联机帮助楼盘资料管理置报表管理房产资料管理资料管理系统管理定价支持定价支持系统设置定级因素管理图4.2-1 系统功能模块框图kuang kuang 框图报表管理系统参数报表定价资料报表定级因素表权重垂直价差系数表水平价差系数表楼盘定价报表房产定价报表图4.2-2 报表管理模块框图kuang kuang 框图(三) 数据库设计数据库是本系统的核心和基础，为此数据库应作为系统的主体来开发和建设。数据库设计围绕系统核心功能定价支持来建立结构稳定的数据库，以解决定价模型指标体系的发展变化。将指标体系以二维表的形式存放在数据库中，作为数据来处理；实现数据与应用程序的分离，使指标的变化不会导致应用程序的更改。所有的指标数据通过统一的数据库利用代码检索，保证数据的惟一性、完整性，最大限度地降低数据冗余，实现数据的共享。1目标及功能本楼盘定价系统数据库将是企业整个ERP系统重要的组成部分。其功能目标是：(1) 支持楼盘资料，房产资料等数据的查询和分析应用。(2) 为系统核心功能楼盘及房产定价提供有效地支持。(3) 实现信息资源的共享，并为企业的ERP系统服务，从而为实现企业的信息化创造条件。 2结构设计(1) 数据库关系模型图4.3-1 数据库关系模型(E-R图)定级因素表定级因素权重入库日期楼盘资料表楼价开盘日期因素得分房产价格表房产编号所属楼盘户型楼层朝向房价计算楼盘均价自有楼盘可比楼盘房价计算N M 1N 1 N户型系数表户型调整系数房产价格表朝向图4.3-2 数据库关系模型(E-R图)房产编号户型房价价差计算所属楼盘楼层 (2) 数据库(表)结构表4.-1 定级因素表字段名数据类型数据长度允许空值默认值编号int4不允许自动编号定级因素char20不允许无权重float4不允许0.0入库日期date4不允许当前日期备注char100无用途：影响楼盘价格的定级因素及其程度即权重值。索引：编号表4.3-2 楼层系数表字段名数据类型数据长度允许空值默认值编号int4不允许自动编号楼层char20不允许无调整系数float4不允许0.000备注char100无用途：影响房产价格的因素及价差即调整系数。索引：编号朝向系数表和户型系数表结构与楼层系数表类似，故不再缀述。表4.3-3 房产资料表字段名数据类型数据长度允许空值默认值编号int4不允许自动编号房产编号char20不允许无所属楼盘char20不允许无户型char20不允许无楼层char20不允许无朝向char20不允许无面积float40.00单价int40用途：每套房产的基本资料及价格。索引：编号表4.3-4 楼盘资料表字段名数据类型数据长度允许空值默认值编号int4不允许自动编号楼盘名称char20不允许无自有楼盘bool1不允许false开盘楼价int0开盘日期date4不允许无位置int40价格int40其它各因素int40用途：可比楼盘或自有楼盘的基本资料及各因素得分。索引：编号（四）系统结构设计由需求分析中得到的数据流程图导出系统结构，图4.4-1和图4.4-2为系统流程图。用户参考定价楼盘定价支持系统用户图4.4-1 第一层系统流程图所需资料资料管理子系统所需数据定价支持子系统用户参考定价更新资料密码系统维护提示信息用户图4.4-2 系统展开图五 系统实现 （一） 开发平台选择从目前市场上比较流行的数据库开发、管理软件来看，对于比较简单的中小型数据库，Microsoft VisualC+6.0与Microsoft Access2000的结合无疑是在实际应用中较为成功的一种解决方案。前者为用户提供Windows所一贯坚持的非常友好、操作简单的用户界面、完善而强大的数据库操作功能(通过ODBC结合SQL语句实现)和简洁明了的数据库接口；后者则可对数据库实施操作、维护和权限识别功能。结合本项目实际，紫菘地产公司的日业务量不是很大，经系统分析(主要是分析公司的现行业务流程)，可以设计出符合实际需求、易于理解、易于操作、易于维护的数据库系统。对于Microsoft Access2000而言，管理这种规模和复杂程度的数据库是游刃有余的。同样Microsoft VisualC+6.0来说，对数量较少的表(table)和其间关系(relation)进行比较简单的操作正是其擅长的功能，无论是查询、统计或利用数学公式进行趋势预测，都能顺利完成。综上考虑，本系统开发工具采用Microsoft Visual C+，数据库系统采用Microsoft Access2000。（二） 输入输出设计系统设计的过程和系统实施的过程恰好相反，并不是从输入设计到输出设计，而是从输出设计到输入设计，这是因为输出设计直接和用户需求相联系，设计的出发点应该是保证输出方