房地产调控成果及出路.doc

非常高兴再次出席博鳌房地产论坛，由于时间有限，着重讲国内的经济形势和房地产的问题。现在已是这次软着陆的底部，大概二季度是最低的，三季度后也许开始会有点儿起色。最低的时候是各种说法都比较多的时候，似是而非的说法也很多。从一定程度上来说，这次确实不应该这么低，如果政策调整及时，应该不会是这么低。但是，现在经济增长速度比较慢，不是说中国经济就进入了低增长，也不是说中国经济就需要拯救了。所以，第一个问题，我想讲什么是中国经济的正常增长？现在是软着陆，从12%的增长降到8%，有的人说中国从此告别过去二十年的两位数增长，现在到了7%-8%的增长是低速增长。第一，讲话要注重事实，过去二十年多数时期不是两位数增长，两位数增长是在92年、93年、94-95年，只有四年，多数时间是7%-8%左右的增长，90年代初还有3%的增长，90年代末到00年代初，那段时间是通货紧缩的时候，6%-7%的增长，那时候也是一大堆说法。世界上还有一本书叫即将崩溃的中国经济，新加坡政府请我过去和这位作者在新加坡的党校(行政学院)一对一进行辩论。现在FT等杂志上，各种观点、各种说法都是很多，不过，我们自己要很清醒分析。第二，现在降到7%-8%就是低增长吗？现在是7.6%，再回到8%左右，今后几年8%左右的增长是低增长吗？两位数的增长就是好增长吗？两位数的增长对中国来讲是过热增长，到9%就一定是通货膨胀，而到10%以上就是通货膨胀加资产泡沫。世界上若干个研究小组研究的结论就是，中国经济潜在增长率就是8%左右，低于7%通货紧缩，高于9%通货膨胀。什么叫潜在增长？什么叫正常增长？就是没有通货膨胀，也没有通货紧缩的增长。所以，回到8%左右的增长是好消息，而不是坏消息。那么，12%和8%差别在什么地方呢？诸位，客观地分析，其中就包括房地产过热增长，谁也不能说房地产不是支柱产业，房地产不是不能增长，但是过热增长往往就会出问题。整个经济也是这样，多了一块就出问题，出什么问题？政府一天到晚调来调去，建了企业，后来没市场了还倒闭，12%、8%的年增长率算，几万亿的GDP增加值，那得涉及多少产业、多少企业？现在很难受，低谷时候一定是大家都很难受的时候，有人倒闭破产，有人被兼并重组等，这些情况都会出现。所以，追求的目标是平稳增长会比较好。正是在这个意义上，当各种悲观论调充斥市场时，我觉得我们应该有一个客观地分析。中国经济不是越高越好，最高的点在什么地方？今年12%？明年13%？后年14%？那中国经济最后会大崩盘。虽然还没遇到过大崩盘，不过还是希望中国今后10-20年都不要大崩盘，8%-9%的增长再持续十年、二十年、三十年，一大批企业，包括房地产都会有大的发展前途。相反，如果真的大崩盘，那惨了。所以，稳定增长比较好一点。什么是中国经济的正常增长？这与房地产的正常增长有关系，最好不是过热增长，大家都持续稳定增长，太低了往回调一调，太高了往下压一压。我们至少不要闹得像美国那样，大家不是崇拜美国吗？五年没人管，弄出个泡沫，最后出一个金融危机，全世界背黑锅。中国经济要是走到那个地步，中国经济就完蛋了，后边就没戏了，我们准备出局了，第三次革命还是第几次革命就跟不上了，各种社会矛盾搅在一块儿，社会即将崩溃，有没有第二轮可能都是问题了。第二个观点，房地产调控已经取得重要成果，或者说是重大成果。这个判断，我觉得对理解现在的形势和分析政策很重要，怎么看待调控的成果？第一，从2010年下半年政策出台以后，那些价格高涨的地区基本上稳定了下来，没有波及到全国的绝大多数二、三、四线城市，因此全国平均数总的来讲没有形成大泡沫。这句话是什么意思呢？2010年出台政策还是相对比较及时起到了作用，没有让泡沫形成全国性的大泡沫。所以，刚才孟总(孟晓苏)讲全国价格实际上这一两年还有所上涨，都跟这个是有关系的。因为，尽管几个大城市事实上有很多楼盘跌了20%-30%，但全国的数看不出有很大的跌幅。第二，非常重要的一点，要理解房地产市场的话，房价高不高和收入高不高是相对而言的。平均来说，假定这两年(2010下半年-2012年)房地产价格基本稳定，但这两年城镇收入、人均收入增加幅度10%以上，甚至农民工的收入在这两年都是10%以上的增长，同时没有通货膨胀，房价破通货膨胀，收入增长也没有破通货膨胀。什么意思呢？除了某些地区房价降得更多一点之外，要考虑到这个因素，相对而言房价是在下降。不能看房价动没动、低没低，而是要看它和收入的关系有没有发生变化。当然，有些阶层收入增长没那么快，平均增长10%，不一定每个地方都增长那么快，而且有可能原来收入低，即便增长比较高，仍然感到房价比较高，买不起房子。一些社会问题还没有真正解决，真正对于那些问题的解决，要靠廉租房、保障房等等这一类的增长了。从这个角度来讲，只要这几年价格不再涨，哪怕没有下跌，事实上相对于收入而言，已经实现了一定程度的调整。这在判断现阶段形势和下一步政策的判断上，要充分分析到、认识到这一方面的问题。第三个观点，现在房地产市场调控的当务之急，不是每天重复说要抑制房价，而是要尽快地用经济手段替换行政手段，用制度替换政策。天天说要调控，调控的对象、调控的目的已经很明确了，就是要抑制投资性住房需求，保证消费性住房需求的供给。针对这一条，刚才孟总说是打麻药，我也同意这个观点，中国的优势是可以用行政手段作为临时措施。但是，你不能总是这样吧？不能总是行政手段吧？我也同意朱会长(朱中一)所讲的，行政手段不应该在这个问题上拘泥于市场上一些所谓的西方观点，当事情紧急的时候，制度一时又建立不起来的时候，经济手段无法马上用的时候，作为应急手段，行政手段要马上上来，把泡沫先抑制住再说。但是，这终究不是长远的办法，终究要通过各种新的制度的建设，包括经过一段时间的试点来建立新的制度，用经济的手段，用税收、利率、信贷等政策来替换下类似“限购”这样的政策。应该说，两年半的时间一直坚持调控，在这一点上我基本同意。否则的话，如果放弃对投资性需求的控制，中国贫富差距这么大，中国金融体制存在的一些问题，确实很容易产生新一轮的泡沫。但是，这些年的一个主要问题就是，行政手段用得很快，制度的改革却走得太慢。几个月前就听说有些省份在申请试点房产税这样的新制度、新政策，但是迟迟没见新的东西出来。两年了，除了上海、重庆有很小范围的试点，一些新制度的建设没有什么新的进展。我认为，第一是面可以宽；第二是试点的力度可以加大。针对投资性需求问题，总之有很多办法，特别是经济方面的办法。不管是房产税还是交易税，虽然大家有争议，但是可以试点。要尽快抓紧这些方面的试点，尽快抓紧这些方面制度的改革和推出，替换掉临时、应急的一些行政手段，才能做到使房地产市场长期稳定的发展，用不着政策一天到晚在那儿调来调去。当然了，建立好制度仍然可能出泡沫，美国就是例子。但是没有这些制度，我们就很脆弱，就太容易出问题。而且制度要做得更多一点儿，应急的时候确实需要一些行政手段，但是制度才能