河北商博国际汽配城项目招商计划书.doc

河北商博汽车配件贸易有限公司河北商博（国际）汽配城招商计划书二O一二年二月二十一日目 录前言3第一部分 商业定位4一、项目总体定位二、商业业态定位1、定位理由2、业态定位三、商业名称定位1、商业案名定位2、商博汽配城的解释第二部分 招商策略6一、公司经营目标二、招商经济指标1、总体目标2、关于招商出租的优惠政策三、业态分布四、租金标段五、任务分解1、二月份工作任务的分解2、三月份工作任务的分解3、四月份工作任务的分解前 言商业物业是房地产业里经济价值最高的物业形态，在动态的经济大环境中，商用物业疲惫的活跃着高回报刺激着巨资开发；而经营的艰难加大了风险。要让商业物业从“炙手”向“可热”转化，就要在分析大的物业环境下，结合项目本身，步步为营，攻克风险的城堡。 商铺时代的来临，催化了商业市场的竞争，加速了城市商业的繁荣，新兴商圈挑战传统商圈，随着城市改造步伐的加快和商铺概念的深化推广，市中心商圈的局面被打破，石家庄正定同城中心优势凸显。所以我们的项目要在激烈的商战中占据最高点，就要做好工作中的每一环，而招商在工作环中是关健的一环，它赢与否关系着销售战的再打策略。 要做好招商工作就要有一个好的招商策略来指导。我们的招商策略在“赢了再打”的总策略下，各工作环节环环相扣，做好“赢”的工作后，然后“再打”下一战役。 项目要生存，必须做好招商工作，积累前期客户；而招商的成功要有一个好的策略才能得以保证。但策略不是凭空而生的，是在市场的基础上，对商业准确定位后，在概念上创意不行，在经营上还要有思想。第一部分 商业定位一、项目的总体定位 本项目立足于石家庄服务周边市场，具有强大辐射的大型现代化的汽配批发市场。成为河北汽配市场升级版的标志，具有在华北地区汽配产业独有的地理位置、悠久历史、优质管理和服务，成为河北汽车后市场服务和趋势发展的风向标。 二、商业业态定位1、定位理由（1）汽配行业的发展需求跨入二十一世纪，中国汽车行业进入快速发展时期，相伴而生的汽车后市场呈井喷式的发展，传统的经营模式正面临巨大冲击。在以信息技术为代表的高新技术迅速发展的今天，以信息化带动传统汽配产业经营模式的改造和升级已显得尤为重要。（2）石家庄老汽配市场面临的问题：市场老旧、面临拆迁、市场内交通拥堵、仓储告急；管理团队缺乏创新，满足或带领汽配商户进行经营创新的拓展能力差；老旧汽配城所处的地理位置多为石家庄城中村，所以存在土地拓展受限，不能满足汽配城升级改造的客观要求。不能在较短时间内升级改造的汽配城总容纳量受限，满足不了潜在目标客户的需求，客观上阻碍了汽配市场的发展和良性循环。（3）项目的优势我们的项目扼守石家庄北大门，正定主城内，市场三面临路，坐享107国道的干道便捷，毗邻正定火车站、汽车站，地段不可复制，与正定国际小商品市场融合，人流物流条件优越，是商家投资和经营最佳市场。项目主体建筑已经全部竣工，减少了像其他专业商业地产项目一样的开发成本，只要启动，便可立即进入招商阶段。具有丰富经验的职业经理人操盘带队，（4）管理团队具有丰富经验的职业经理人操盘带队，务实、创新适时且合理；管理团队高效务实，具备多年汽配专业市场管理经验；另有，行业优秀操盘手，专业市场优秀经理人组成的专家顾问团。 整个团队抗风险能力强，能够与公司，与市场、与商户共进退。我们占据天时、地利、人和的优势，所以如此定位，充分且必要。2、业态定位经营品种涵盖汽车配件、汽车用品、汽保工具、汽车油品、汽车饰品等国内外全线品牌，本项目的功能架构是由批发、零售、采购、配送及配套服务构成，是以主题物流为依托，集批发、零售、采购、配送及配套服务功能于一体的大型展示交易中心。 三、商业名称定位 1、商业案名定位 项目名称为：河北商博（国际）汽配城。沿用“商博”二字，延续商博中心在消费者心目中知名度，给消费者可信任的感觉：我们只是业态变化了，项目本身并没有移主，增强的项目在消费者心中的稳定概念。汽配城：行业、产业属性均明确，与我们专业市场的定位贴合，好懂易记。 2、商博汽配城的定位 “商博”释义：“商博”取“大商博纳”中间二字，博,大通也，意为多，广，大，纳，容量也，意为范围大,方面多，容纳广。牛的形象作为吉祥物，早已被世界认可，不论是东方还是西方，牛都被大家所认可。整个建筑设计理念也来源于此，寓意着：踏实而又强健、充满幸福憧憬、希望万事亨通，成为开拓精神的象征。拓荒牛同时也代表了商博中心建设者敢闯、敢试、敢为人先、任劳任怨、拼搏进取、开拓创新的奋斗精神。与大商博纳异曲同工，不谋而合。第二部分 招商策略一、公司的经营目标（一）、努力实现招商目标：上半年100户；出租（出售）10000平方米；下半年100户；出租（出售）10000平方米； （二）、力争全年最低必达目标出租（出售）2万平方米，150家商户；（三）、力争在2012年七月上旬开业，12月30日前完成75%/3万平方米=（2.25万平方米）的出租（出售）任务。注：经济指标（销售单价与出租单价）待调研后确定。二、招商经济指标1、目标数据招商组市围绕年出租（出售）2万平方米，200家商户制定招商出租（出售）的细化指标计划为：（见下表）（单位：户）月份123456789101112合计数量（户）004030302020202010102002、关于市场招商出租的优惠政策为便于公司的统一管理，稳定市场商户经营，促进市场招商出租工作的有序开展，确保2012年2万平方米出租（出售）任务指标完成，特制定本优惠政策，具体如下：（1）续租优惠幅度租期2年，优惠幅度为现行价总租金的3-8%；租期3年，优惠幅度为现行价总租金的7-12%。（说明：好位置采取低幅度优惠，不好的位置采取高幅度优惠，其它区域依情况适中优惠。）（2）其它优惠与续租并行的市场综合服务费，一次性交纳每11个月服务费可享受加赠1个月的优惠。（3）三点说明凡享受优惠的商户，付款方式均为一次性付清。以上优惠只限于市场一次性交款的商户。该优惠政策自签发之日起执行，原来执行的其它相关长租优惠政策同时取消。 三、楼层落位1、总体布局思路：一二层主要为汽车配件，按照大车、小车进行分类，大车按照重型配件、轻型配件区分楼层，小车配件按照常规车件、进口车件区分楼层。三层主要为汽车用品，以常规用品为主，另有小车配件；四层汽车用品以双季产品和户外产品等展示性强的产品为主；汽保工具占据四层一半。五层以商务办公和行政办公为主。 交错分布、横向调整的目的在于兼顾产品的联动性和品牌或产品的带动效应。2、一层：底商以大车配件、单品消耗量大的配件和综合实力较强的全车系商家为主要招商对象。配套包括银行、餐饮等。3、一层：内铺以大车重型件为主。4、二层：大车轻型件、小车配件各占50% 。5、三层：汽车用品占70%，小车配件占30%。6、四层：汽车用品占50%（含关联用品或延伸业态），汽保及检测工具占50%。7、五层：自用行政办公占50%，商务外用占50%（市场办、汇集汽车金融服务、汽车租赁服务、汽车配件电子商务、车友俱乐部、汽车及厂家驻河北办事机构、省市汽配行业协会办公、一站式服务和各职能部门等），比例可根据实际情况作适当调整。8、仓储、汽车配件、汽车用品、汽保工具、配套、商务中心比例为最终调整为：17:28:2:15:20:8:10。9、以上业态分布暂不包括汽车维修和汽车养护，也不包括项目南端原酒店、餐饮、娱乐的配套设置四、详见（各楼层平面分布图）楼层铺位业态定位拟招数量备 注一层外底商以大车配件、单品消耗量大的配件和综合实力较强的全车系商家为主要招商对象。配套包括银行、餐饮等。15户 一层内以大车重型件为主80户 二层大车轻型件、小车配件各占50% 。90户三层汽车用品占70%，小车配件占30%。80户四层汽车用品占50%（含关联用品或延伸业态），汽保及检测工具占50%。50户五层五、租金标段（元/平米/月）（详见各楼层价位分布图） 金额楼层5678910111213141516171819202122232425262728负一层一层外一层内二层三层四层五层说明1、 招租均价18元/平米/月。2、 以上标记区段包括执行优惠政策之后的单价。3、 五层暂时不涉及租价，根据一直四层商户招租情况及商户需求而定。六、工作任务分解（二、三、四月份）（详见下表）河北商博国际汽配城招商计划分解表（二月份）二月份为招商的筹备阶段，主要工作任务目标是做好招商正式启动之前的各项准备工作，为三月份启动正式招商提供依据，打下坚实的基础。详细内容如下。工作任务工作内容工作结果第二批招商人员到位两组、每组至少4人，企划人员到位，2人企划人员人员主要完成招商企划工作和网站初建工作。招商人员主要完成市场调研和客户信息掌握工作市场调研开始正定汽配市场状况形成调研报告为制定招商政策提供参考和依据项目周边市场情况石市汽配市场情况北京商厦式成熟汽配市场的考察项目情况分析项目优势分析项目在正定市场的优势作为专业的汽配市场，我们项目的优势定位于大车件批发为主的可行性分析项目目前状况楼内准确数据目前的招租情况各种手续是否一一落实招商政策制定招商管理手册完成招商中心架构各部门职责及各岗位职责行为规范及管理制度各项工作工作流程招商计划完成项目定位营销政策招商计划营销工具准备项目业态布局，产品品类落位按楼层分布项目平层单体容纳量，培训资料宣传单页相关外联工作市场管委会沟通政府政策的掌握国家级行业协会联系备案，为下一步获得支持做充分的准备。客户走访及约谈情况通过市场调研，与客户进行第一轮接触重要客户的第一轮拜访客户资料库进行第一轮筛选网站建设域名注册网站方案完成河北商博国际汽配城招商计划分解表（三月份）三月份正式启动招商工作，主要工作任务目标完成三月份的任务指标分解，各招商部完成招商任务。详细内容如下：一、营销任务三月份营销任务总体任务指标16户招商一部招商二部其他人员8户8户其他人员所谈成商户纳入本月总任务量，但不作为招商部的任务。1、各招商部经理负责具体任务指标的分解；2、招商人员的佣金比例，详见招商管理手册。二、围绕招商目标的有关工作工作任务工作内容工作结果招商工作洽谈正定当地的汽配经营商户商户。促成本月经济招商目标完成。获得资讯，掌握风向标。适时对项目定位进行微调。洽谈石家庄的汽配经营商户。洽谈石家庄周边的汽配经营商户。走访生产厂家。公司人员整合第三批招商人员到位招商团队补充至10人，每部5人；企划部增加至2-3人。招商中心成立不设专职人员，由办公室人员、企划人员兼任，负责现场招商等相关事项。对所有人员进行工作胜任能力的考核。考核依据：岗位说明书；工作任务完成情况；职业操守、工作心态、对团队和整体工作的促进作用等指标。根据考核情况最终确定各岗位人员根据人员需求进行人员的删减和增补。人员培训现有在岗人员岗位职责的培训行业、产业知识的培训各招商部自行进行的营销技巧等其他培训营销工具项目宣传画册的策划、设计和印刷简装四折页，成品精装成册，成品第一期汽配报的组稿、设计和印刷印刷完成招商管理手册印刷成册培训手册印刷成册宣传片项目介绍效果图建筑外形、整体形象、楼层落位、广告布局、内部形象。获得职能部门/机构的支持国家行业协会入会，成为副会长单位获得行业协会和业内专家的支持，邀请赴石。获得在专业媒体上推广的资格正定当地政府落实项目各项证件完成项目综合情况说明的文字性内容。确定我们项目的待遇及政策推广计划专业媒体专业媒体推广计划：网站、杂志独家报道、报纸快讯做好四月份全国会上的推广准备。常规媒体做常规媒体推广计划。PR活动的策划项目（产品）说明会的策划方案专业商业地产投资讲座的策划方案。二选一新时期汽配商户经营之道策划方案项目启动仪式（配合其他推广计划适时进行）网站建设优化工作开始着手进行网站上线物业工作招商办公：一楼招商接待，二楼办公装修完成，达到可以正常使用的标准。项目的物业条件继续完善制定计划，按时间节点进行工作任务的推进。河北商博国际汽配城招商计划分解表（四月份）四月份位招商工作的拓展时期，通过招商工作，同时开始打造项目品牌知名度工作。详细内容如下：一、营销任务四月份营销任务总体任务指标24户招商一部招商二部其他人员12户12户其他人员所谈成商户纳入本月总任务量，但不作为招商部的任务。1、各招商部经理负责具体任务指标的分解；2、招商人员的佣金比例，详见招商管理手册。二、围绕招商目标的有关工作工作任务工作内容工作结果招商工作继续洽谈意向客户促成本月经济招商目标完成。获得资讯，掌握风向标。适时对项目定位进行微调。拓展新的客户资源全国会上搜集的客户资料走访生产厂家。专业推广计划专业媒体推广做好文字方案和平面设计。专业媒体的选择和沟通与国家商协会进行落实。PR策划活动举行一个产品说明会，可以专家论证为切入点。做参加全国会的准备工作在全国会上分发宣传资料积攒客户资料；提高项目知名度。与国家协会专家、领导在全