湛江市海港城项目策划书.doc

湛江海港城湛江海港城 -项目策划书项目策划书- 20072007 年年 2 2 月月 目目 录录 方案概述方案概述.2 第一章第一章 项目开发目的和意义项目开发目的和意义.3 第二章第二章 项目背景项目背景.5 第三章第三章 项目概况项目概况.7 第四章、项目总体定位第四章、项目总体定位.12 第五章第五章 项目初步规划项目初步规划.20 、商业32 、高级公寓36 第六章第六章 可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营.37 第七章第七章 市场前景市场前景.38 第八章第八章 项目借鉴的成功范例项目借鉴的成功范例.41 第九章第九章 结论结论.44 方案概述方案概述 本项目将依托政府政策支持，凭借开发商在商业、贸易等行业的影响力，调动粤港澳资金与商业推广资源、技术资源，引入专业管理机构，面向粤西地区、两广市场，以主题商业为主体进行经营，实现项目开发、招 商与经营一体化，塑造湛江城市与经济的一张亮丽名片。 项目将以主题商业为依托；以主题商业、餐饮、购物、休闲娱乐为载体；高档住宅、公寓配合，形成一个完善的“现代城市主题商业综合体现代城市主题商业综合体” 。 项目规划包括：项目规划包括： 项目占地 29608，总建筑面积达 18 万，形成一个现代主题购物中心步行商业街餐饮娱乐休闲中心现代主题购物中心步行商业街餐饮娱乐休闲中心sohosoho 商务公寓高档住宅的豪布斯卡商务公寓高档住宅的豪布斯卡(HOPSCA)(HOPSCA)建筑综合体建筑综合体。 项目将成为湛江招商引资的窗口，为湛江 GDPGDP 增长、税收、扩大就业增长、税收、扩大就业作出实质贡献，以“湛江一颗最璀灿的商业明珠”形象，带动湛江商业向现代升级，营造新经济局面下湛江的新都市面貌。 第一章第一章 项目开发目的项目开发目的和意义和意义 一、目的：发展湛江现代商业，打造区域性商贸中心一、目的：发展湛江现代商业，打造区域性商贸中心 1. 1.提升湛江形象，在国民经济和社会发展呈现出增长较快、效益较好、活力增强的良好态势下，以大型复合商业建筑成为粤西地区独树一帜，具有强大影响力的主题商业中心，为湛江向国际性城市发展提供载提升湛江形象，在国民经济和社会发展呈现出增长较快、效益较好、活力增强的良好态势下，以大型复合商业建筑成为粤西地区独树一帜，具有强大影响力的主题商业中心，为湛江向国际性城市发展提供载 体。体。 2. 2.以项目的招商与经营的良性循环，带动湛江商业、服务业的产业结构调整与升级。以项目的招商与经营的良性循环，带动湛江商业、服务业的产业结构调整与升级。 3. 3.加速霞山区经济发展，打造霞山经济名片。加速霞山区经济发展，打造霞山经济名片。 4. 4.加强湛江在广东经济中的分量，大幅度提升湛江的市场知名度。加强湛江在广东经济中的分量，大幅度提升湛江的市场知名度。 二、开发意义二、开发意义 （一）配合（一）配合“新经济格局新经济格局”下湛江经济发展需要下湛江经济发展需要 树立现代经济形象，彻底摆脱传统经济形象树立现代经济形象，彻底摆脱传统经济形象 霞山是湛江市的工业中心、交通运输中心、科技文化中心，也是湛江市的商贸物流中心，人流、物流、资金流活跃。发展区域辐射型商业中心、正当其时！以项目为龙头带动湛江走向现代商业，将成为湛江改变传统 经济形象的范例；项目的高品质、现代化、国际化开发经营，将使湛江经济影响力的深度与广度获得质的提升。 （二）以新经营模式带动湛江商业升级，加强湛江商业凝聚力（二）以新经营模式带动湛江商业升级，加强湛江商业凝聚力 改变目前湛江现代商业发展的滞后局面，加强湛江在粤西的商业枢纽地位改变目前湛江现代商业发展的滞后局面，加强湛江在粤西的商业枢纽地位 目前湛江城市缺少现代化的商业项目，尤其缺乏像广州天河城这样的新兴现代城市中心规模商业，本项目作为新型的复合商业项目，以现代的经营管理，将产生巨大的龙头带动作用，促成湛江商业业态向现代化升级， 大大加强湛江的商业的区域幅射作用。 形成产业龙头，带动区域产业结构调整形成产业龙头，带动区域产业结构调整 本项目将通过迅速开发形成区域性商业中心，带动商贸、旅游等行业的发展，使区域经济发展快速成型，着眼于粤西市场产业升级的需要，为湛江的产业升级提供突破口。 （三）树立商业标杆，为湛江创造和谐的商业秩序（三）树立商业标杆，为湛江创造和谐的商业秩序 填补商业结构空白、为新湛江提供经济增长点填补商业结构空白、为新湛江提供经济增长点 向世界展示新湛江的新兴市场力量和国际化形象。凭借资金与技术，政府的积极引导，项目将形成优越的经营环境与消费环境，在湛江树立现代商业的标杆，为湛江市民创造一个真正现代化、休闲购物环境，为湛江 经济的和谐发展作出贡献。 大幅提升湛江商业的总体价值大幅提升湛江商业的总体价值 开发将以大型商业龙头带动整体的招商与经营，形成繁荣的成熟商业，将为湛江城市经济注入新的活力，其商业幅射力亦将整合周边区域的第三产业资源，带动周边商业与地产的繁荣，区域总体价值全面上扬，从而 改变城市发展格局，巩固湛江在粤西的商贸中心地位。 （四）整合资源，实现湛江商业圈价值最大化（四）整合资源，实现湛江商业圈价值最大化 实现实现“国家产业、政府政绩、地方经济发展、开发者与经营者利益、消费者国家产业、政府政绩、地方经济发展、开发者与经营者利益、消费者”的多赢局面。的多赢局面。 在政府有效引导和保障开发商利益的前提下，本项目开发实现经济与社会效益最大化，创造地区政府与企业优势互补的战略开发新模式，在创造就业、增加税收，优化投资环境、改变城市形象创造就业、增加税收，优化投资环境、改变城市形象等方面，实现国家产业、 政府政绩、地方经济发展、发展商利益、消费者利益的多赢局面。 （五）为湛江城市建设增加国际化内涵（五）为湛江城市建设增加国际化内涵 直接推动招商引资，加强湛江在中国经济格局的影响力。直接推动招商引资，加强湛江在中国经济格局的影响力。 近年来霞山区利用各种经贸洽谈会和有关活动，大力推介霞山的区位优势、港口优势、资源优势和人文优势，广泛开展招商引资。努力增进与中央、省、市、部队驻霞山单位的相互了解和信任，较好地营造出一个 “大霞山”的氛围，形成了经济部门唱主角、驻霞山单位牵线搭桥、全民参与的招商引资新格局。新项目的打造将为霞山区的招商引资工作营造新的契机。 第二章第二章 项目背景项目背景 一、宏观经济一、宏观经济 美丽的海滨城区霞山作为沿海开放城市湛江市的中心城区，集湛江市的工业、商贸、交通、文化中心于一体，是湛江市最具优势的区域之一。围绕建设现代化港口工业城区和区域性商贸中心这一总目标，大力推动霞 山经济结构从资源优势型向港口优势型转变，2005 年全区生产总值 29.50 亿元，比上年增长 18%，其中第一产业完成增加值 1.36 亿元，增长 4%，第二产业完成增加值 7.66 亿元，增长 32.9%，第三产业完成增加值 20.48 亿 元，增长 14.7%,三次产业比例为 4.6：26：69.4。全区国民经济和社会发展呈现出增长较快、效益较好、活力增强的良好态势。 二、城市定位与规划二、城市定位与规划 湛江从 2003 年开始实施经济结构的战略性调整，一手抓石化、能源等产业建设，发展港口优势型产业集群，奠定霞山作为国家重要石化基地的地位；一手抓桥头堡建设，建设区域辐射型批发市场群，规划港口物流园 区、珠三角对东盟出口加工区，奠定霞山作为中国东盟自由贸易区海上桥头堡的地位。 广东实施区域协调发展战略，规划培育湛江成为省域副中心城市。 在广东省城镇体系规划中明确提出:强化广州、深圳在全省及华南地区中心城市职能，培育汕头、湛江在全省的副中心城市职能，努力建设成为具有国际影响的现代化城市。这对加快湛江城市建设步伐，提升城市 核心地位，增强城市综合竞争力，促进湛江经济实现跨越式发展，努力把湛江建设成为现代化新兴港口工业城市和美丽的南方海滨城市将起到重要的作用。 在省域中心城市的职能调整及空间结构上，湛江中心城区为粤西沿海地区及环北部湾区域的主要中心城市，粤西沿海地区重要的工业与海洋产业开发基地和交通枢纽。近期重点培育湛江市为区域性中心城市，带动周 边区域及城镇发展; 远期培育以湛江、茂名为中心的组合型都市区（以湛江为核心城市的湛茂都市区） 。 三、工业情况三、工业情况 依托湛江港的地缘优势，霞山区发展成为湛江市的工业重地。湛江市的主要工业企业基本上都集中在霞山、湛江经济技术开发区和中央、省驻湛的一些企业、湛江市开发的 10 平方公里临港工业基地的核心地带也在霞 山区内。近几年，霞山区借助临港型工业的强劲辐射，得到了众多中外企业的青睐。全区拥有年产值超千万元工业企业共计 18 家，超亿元企业 6 家，超 10 亿元企业 1 家。2005 年全区工业总产值 33.58 亿元，比上年增长 38.2%，其中规模以上工业产值增长 42.2%，规模以下工业产值增长 15.1%。工业企业效益显著提高，全区工业完成增加值 7.2 亿元，增长 33.3%。规模以上工业企业实现利税 6957.9 万元，增长 163.7%；经济效益综合指数 201.6%，比上年提高 58.8 个百分点，其他经济效益指标也有不同程度的提高。 主要工业产品产量增长较快，其中食用植物油 9.97 万吨,增长 72.8%；家具 27.03 万件，增长 70%；水产品加工 4.68 万吨，增长 176.9%；塑料制品 2.12 万吨，增长 86.3%；饲料 8.08 万吨，增长 21.2%。 四、消费品市场畅旺四、消费品市场畅旺 2006 年前三季度，全市社会消费品零售总额增幅创 11 年来同期新高，实现社会消费品零售总额 232.12 亿元，同比增长 17.8%，再度高于全国、全省平均水平。作为我市 6 大重点税源行业之一的商业，近年来发展速度 迅猛，税收不断增长。今年前 11 个月实现入库商业增值税 42511 万元，同比增长 22.99，成为我市国税收入突破百亿元的主力军之一。 目前已经抢滩登陆湛江的商界“巨鳄”有世界第一大零售商美国沃尔玛，世界第二大零售商法国家乐福，广东本土最大零售企业广百百货，中国最大的电器连锁企业国美，华人首富李嘉诚 旗下的屈臣氏等。 五、商业巨头纷纷抢滩五、商业巨头纷纷抢滩 中国加入 WTO 以后，国内零售业逐步全面开放，湛江日益成为国内外商业巨头扩张势力的重要一环。沃尔玛、家乐福、吉之岛、百佳等这些过去似乎离湛江人很远的商界“大腕”有的已经落户，有的积极前来考察， 它们均对湛江商业的巨大市场和美好前景给予了极高评价。世界范围 内经济结构大调整正促使国际产业和资本源源不断地向成长性较好的发展中国家转移，而跨国资本在中国国内的区位选择，更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备的沿海地区。湛江正处于国家扩大开放、西部大开发、 泛珠三角合作发展的战略结合地，是中国东盟自由贸易区的桥头堡，更加有利于集聚各种优势，接受产业和资本转移，吸纳生产要素，扩大市场辐射，拓展发展空间，真正成为商业宝地！ 湛江近年来社会消费品零售总额迭创新高，在福布斯中国商业城市排行榜上不断上升，充分展示了湛江的商业都市魅力和城市经济活力。随着湛江软、硬环境不断优化，经济发展全面提速，已进入加快发展的最 佳时期，尤其是一系列重大项目的相继建设，形成良好的启动和热点效应，成为吸引海内外商业巨头竞相投资的强大磁场。 2004 年2006 年，湛江成为福布斯中文版中国商业城市排行榜中连续三年上百强榜的粤西唯一城市，并且排名由第 72 位逐年上升到第 45 位、第 41 位。 六、房地产状况六、房地产状况 房地产投资房地产投资 2006 年房地产开发投资 23.83 亿元，占 GDP 的 3.1%，占固定资产投资 11.54%。按用途划分的完成开发投资当中，住宅投资的增长幅度与总投资的增长幅度基本相同，但商业用房投资同比大幅度增长，表明投资者对商 业用房的开发投资有较高的回报预期，这是湛江粤西地区商业中心地位得以巩固的重要体现。 土地呈集约开发趋势土地呈集约开发趋势 土地购置投资下降 31.96%，面积下降 35.4%，显示土地供应减少，从两者的下降幅度看，土地购置成本在加大，未来土地开发面积正在减少，项目开发出现了越来越明显的集约开发趋势。 第三章第三章 项目概况项目概况 一、地理位置一、地理位置 项目位于湛江市霞山区菉塘路与椹川东二路交界处，东至国土局宿舍，北临菉塘路，西抵椹川东二路。地块距离湛江主干道人民大道大约 300 米距离。 二、地块现状二、地块现状 地块总占地 29608，呈长方形，目前该地块为一个钢材批发市场和部分民房。 三、项目周边情况三、项目周边情况 购物中心情况购物中心情况 近年来，湛江消费品市场十分畅旺。2006 年前三季度，全市社会消费品零售总额增幅创 11 年来同期新高，实现社会消费品零售总额 232.12 亿元，同比增长 17.8%，再度高于全国、全省平均水平。商业税收也在不断 增长。2006 年前 11 个月实现入库商业增值税 42511 万元，同比增长 22.99。随着软、硬环境不断优化和经济发展全面提速，湛江已进入加快发展的最佳时期。各大零售商也纷纷入驻湛江，其中包括沃尔玛、家乐福、广 百百货、国美等大型知名企业。 目前湛江在营的购物商场包括湛江怡福国际广场、国贸城市广场、广百百货、怡福大厦等等。这些商场以零售业态为主，主要经营餐饮、书城、美容纤体、健身、金银珠宝、化妆品、休闲男女装、皮鞋皮具、品牌折 扣店、床上用品、母婴用品、内衣等品类。这类物业普遍体量不大，业态单一，虽然为地区带动出一定的商业发展和人流，但其经营模式、市场定位、规划设计、业态比例尚存在一定的缺陷，例如： 整体规划不够合理，内部布局较为混乱，缺乏大面积公共空间，购物环境不十分理想 硬件设施不够齐全，绿化、休闲设施缺乏，例如车位、消防等因素制约了商场的发展 体量不足，不利于应对节假日大规模购物人流，经营品类不全，限制了消费者选择的空间 业态层次单一、经营档次低，难以吸引高端客户群体前来消费，未能占领城市的高端消费市场 商业经营中的同质化严重，专业化和个性化不强，市场定位不明确，经营特色不鲜明，业态重复必将降低经营者的利润 由于以上条件的制约，使得目前的湛江商业发展势头有所减缓。但随着城市、经济的快速发展，以及人民生活需求的日益提高，湛江势必会出现更加现代化、都市化，集娱乐、购物、休闲、旅游、观光、餐饮于一体 的新型购物中心，其也将促进湛江城市、经济、商业的迅猛发展，成为新的城市经济增长极。 商业街情况：商业街情况： 人民大道南商业功能组合表人民大道南商业功能组合表 人民大道南：人民大道南： 人民大道南是商业街，主要经营中、低档商品，人流量大，各类业态商品混合经营，适合各个阶层消费者及各消费年龄段。 菉塘路：菉塘路： 菉塘路多为单位、工厂的宿舍，居住为主，也是以临街商铺、批发市场为主导消费的商业街，主要有粤海建材批发市场。目前缺乏大中型购物场所。 业态业种档次目标客户主要商家 零售 超市、电器商场、专卖店、通讯商 场、电脑城、摄影、士多店等多种 业态共存 日用百货、服饰、鞋类、家居、电子、 电器、通讯、珠宝、音像、书刊、婚纱 摄影等 中偏低档为主，其他 档次为辅 市区及周边地区居民 广百百货、国美电器、沃尔玛购物中心、友谊城、好世界 商场、屈臣氏、怡福国际广场、中域通讯等。 餐饮 娱乐 国际餐饮连锁店、影院城洋快餐、小型饮食店、数码影院、电玩高档为主 区域内居民、学生、其 他消费者等。 麦当劳、肯德基、旺记炖品快餐城、大地数码影院城 功能组合 批发建材批发市场、水果批发市场建材、水果批发中低档为主市内及周边地区粤海建材市场、粤西水果批发市场 主要商业街横向对比：主要商业街横向对比： 道路名称主要业态租金（元/月） 人民大道南 零售、品牌服装、电器、科技产品、照相 摄影、酒店、药店、日用品、餐饮、茶艺、 娱乐等 写字楼：30 商铺：60-120 菉塘路小型商店、建材批发市场商铺：30-65 总结总结： 1、人民南路、国贸路段被称为湛江市的商业大峡谷，商业相对比较繁华。 2、湛江城市建设快速,初步构筑了海滨城市的框架。 3、霞山城区建设及商业配套已逐步完善。 4、随着湛江城市的发展，写字楼需求也逐步增加。 5、菉塘路靠近人民大道南，也是城市发展需要改造的区域，商业发展有巨大潜力。 住宅情况：住宅情况： 楼盘情况一览表楼盘情况一览表 楼盘名称价格(元/)户型面积（）住宅类型档次 翠绿花园 2700-2900 一房一厅一卫,两房两厅两卫,三房 两厅两卫,四房两厅两卫 47.96-155 普通住宅中低档 容基翠堤湾 3000-3500 四房两厅两卫,五房二厅三卫 140.75-163.85 商住中高档 龙泉湾 3400 一房一厅一卫,两房两厅两卫,三房 两厅两卫,四房两厅两卫 51.97-161.32 普通住宅中高档 汇景名都 3300-4000 三房两厅两卫,四房两厅两卫,复式 101.69-339.34 商住高档 城市假日花园 3600-4500 两房二厅一卫,两房两厅两卫,三房 两厅两卫,四房两厅两卫 79.15-173.24 住宅中高档 金沙湾5000 以上基本卖完，楼盘品质较好 中高档 总结：总结： 1、湛江商品房价格主要集中在 30003600 元/。 2、户型面积重要集中在 130150。 3、目前开发楼盘档次比较高，销售情况良好。 五、五、SWOTSWOT 分析分析 S S（优势）（优势） 区位较好，道路宽阔，距离主干道较近。 W W（劣势）（劣势） 周边的商业等配套尚未成型，人流量较少。 目前本地块周边人口少，市场不成熟，在开发初期，严重依赖于外来人口与资金的支持。 O O（机会）（机会） 湛江商业发展正处于一个快速发展时期，需要一个现代化的中心型商业，带动湛江商业环境的整体提升。 T T（威胁）（威胁） 湛江零售商业市场接近饱和，中小型商业密集，低端竞争激烈，大项目开发面临培育市场的挑战。 第四章、项目总体定位第四章、项目总体定位 海港城（以下简称“本项目” ）将建设成一个以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业贸易、休闲、购物、旅游、娱乐、办公、居住等功能为一体的以知名大型企业连锁主力店为主导，集商业贸易、休闲、购物、旅游、娱乐、办公、居住等功能为一体的城市现代建筑综合体城市现代建筑综合体。 一、领先概念，创新商业模式一、领先概念，创新商业模式 项目的经营将引进多个创新概念，为湛江新经济格局作出创新性变革。 第五代主题式专门店第五代主题式专门店 展贸中心展贸中心 豪布斯卡（豪布斯卡（HOPSCA） 区域总部经济区域总部经济 一站式消费一站式消费 -第五代主题专门店第五代主题专门店 与第五代城市商业综合体对应的第五代主题专门店，将会在海港城中闪亮登场，突破行业营销方式的瓶颈，进行价值渠道的创新和变革。 它具有以下特征： 依托大型购物中心，引入知名大型连锁零售企业为主力店，依托大型购物中心，引入知名大型连锁零售企业为主力店， 以主题商业、主题餐饮、购物、休闲娱乐为载体，高档以主题商业、主题餐饮、购物、休闲娱乐为载体，高档 住宅区为配套的住宅区为配套的 城市现代建筑综合体城市现代建筑综合体 1）环境优雅，舒适宽敞，）环境优雅，舒适宽敞，使顾客身心愉悦，有高档品牌的形象价值，具备新型品牌旗舰店的硬件条件。 2）交通便利，四通八达）交通便利，四通八达，通过现代交通动线规划，形成停车步行皆宜的环境。 3）ERP 平台功能强大，具备信息化优势平台功能强大，具备信息化优势。 4）网络发达，产业链完整，）网络发达，产业链完整，以基地的强大实力作后盾。 5）营销理念先进，统一品牌广告宣传。）营销理念先进，统一品牌广告宣传。 6）强势营销团队，注重服务创新。）强势营销团队，注重服务创新。 7）价格优势，）价格优势，通过规模经济降低营运成本，创造明显的价格优势。 8）产品优势，）产品优势，以产业集群优势，形成设计、品种、数量、质量多方面领先局面。 注：前四代专业店营销模式注：前四代专业店营销模式 第一代专业店（商）：作坊式经营模式 第二代专业店（商）：推销式经营模式 第三代专业店（商）：街铺店经营模式 第四代专业店（商）：连锁店经营模式 -展贸中心：第五代现代商业模式展贸中心：第五代现代商业模式 定义：定义：展贸中心是中国新兴的行业专业平台，是以主题行业营销为主的时尚发布、品牌展示中心，通过品牌旗舰店、形象店的产品陈列、品牌文化展示， 使经营商和买家从一个个具体品牌形象的展卖场，把握品牌深层次的内涵，感受产品文化的巨大魅力。 展贸中心的发展源流：展贸中心的发展源流： 第一代商业模式：第一代商业模式：工匠、作坊式商业，是最原始的商业形式。 第二代商业模式：第二代商业模式：推销式商业，以个别店铺为表现形式。 第三代商业模式：第三代商业模式：传统商铺，典型方式为商业街铺。 第四代商业模式：第四代商业模式：连锁店中店模式，典型方式为购物中心。 第五代商业模式：第五代商业模式：以现代科技为手段，以网络、信息平台为支持，集展示、体验、交流、贸易为一体的现代商业综合体，成为城市经济龙头。 -豪布斯卡（豪布斯卡（HOPSCAHOPSCA） 什么是豪布斯卡？什么是豪布斯卡？一种综合性的现代城市中心区规划模式。 （hotelofficeparkingshoppingconventionapartment 的英文缩写） 其意义是，良性发展的现代城市中心区应由一极向多极发展，模式是传统的纯商务办公区向商业商务宾馆休闲公寓综合区模式演变，这个也就称 为 HOPSCA 模式。 Hotel：星级酒店：星级酒店 Office：高档写字楼：高档写字楼 Parking：城市景观公园：城市景观公园 Shopping：商业街区：商业街区 Convention：休闲娱乐集会：休闲娱乐集会 Apartment：街区公寓组团：街区公寓组团 -总部经济总部经济 定义：定义：是指某区域由于特有的资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产制造基地布局在具有比较优势的其它地区，而使企业价值链与区域资源实现最优空间耦合，以及由此对该区域经济发展产生重要影响 的一种经济形态。 总部经济的总部经济的“三赢模型三赢模型”： 企业按照总部 购物中心情况 物业名称物业名称康盛商贸中心 物业类别物业类别批发、购物中心 物业地址物业地址台山市侨光大道 经营范围经营范围服装批发、零售、购物中心、酒店等 经营方式经营方式独立商铺+统一经营 经营面积经营面积约 22 万多 经营档次经营档次装修档次中 配套设施配套设施观光电梯、手扶电梯、中央空调、电子监控系统 楼层分布楼层分布批发市场：商铺独栋两层，二层为仓库。 （一期已营业） 。 购物中心： 1F 2F：超级市场（未营业） ；3 4F：美容美体、餐饮娱乐 （已营业） 。 租金情况租金情况批发市场：1F、2F 均为 3180 元/m2(两层一起卖)；租金 10 元/月*m2。 购物中心：7200 元/m2(只卖 1F、2F)；必须返租，前五年回报率 6，第六年后汇报率按每年 10递增。 项目点评项目点评项目于 05 年开业，其经营者，是从旧城区批发市场统一搬迁到此，所以延续了旧的客户资源，还有当地政府的支持， 但人流量少，且目前周边商业氛围尚未形成，经营情况不容乐观。 和欠发达地区的常规资源，实现两个不同区域优势资源在同一个企业的集中配置。 总部经济是一种能够实现企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域企业、总部所在区域、生产加工基地所在区域“三方”利益都得到增进的经济形态。这种总部经济模型称为“三赢模型”。 总部经济的五种效应：总部经济的五种效应： 税收贡献效应税收贡献效应 一是企业的税收贡献效应。二是公司总部员工的个人税收贡献效应。在总部工作的高级白领，其丰厚的个人收入，必然要通过个人所得税形式为总部所在区域经济做出贡献。 产业乘数效应产业乘数效应 制造业总部所在的区域，知识型服务业往往都比较发达，形成为制造业总部服务的知识型服务业产业链：由通信、网络、传媒、咨询等组成的信息服务业；由银行、证券、信托、保险、基金、租赁等组成的金融服务 业；由会计、审计、评估、法律服务等中介服务业；由教育培训、会议展览、国际商务、现代物流业等组成的新型服务业。通过制造业总部这种“乘数效应”可以扩大一个区域的经济总量，提升第三产业结构水平、提高区 域经济竞争力。 消费带动效应消费带动效应 总部的商务活动、研发活动以及保障商务活动和研发活动所必须的各种配套消费；总部高级白领的个人生活消费，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、购物等等，这种消费对于推动区域经济发展具有重要的作 用。 劳动就业效应劳动就业效应 总部经济的发展本身会充分利用的智力人才优势，带来大量高智力就业岗位。同时，通过产业乘数效应，带动第三产业，包括知识型服务和一般型服务业的发展，提供就业岗位。 社会资本效应社会资本效应 一个区域聚集了大批的企业总部，说明这个区域的商务环境、综合环境比较优越，无形之中能够提升这个地区的知名度、美誉度和国际地位，促使这个区域的地产升值。同时，总部经济加速知识型人才的培养与再造， 多元文化的融合与互动，加快这个城市的国际化步伐。 二、新经营模式带动湛江商业升级，满足市场增长需要二、新经营模式带动湛江商业升级，满足市场增长需要 改变目前湛江商业地产发展的相对滞后局面，加强湛江在华南的商业枢纽地位改变目前湛江商业地产发展的相对滞后局面，加强湛江在华南的商业枢纽地位 湛江 200 万的人口基数巨大，但湛江缺乏像广州天河北这样的新兴现代城市中心规模商业，成为湛江商业发展的瓶颈。 海港城作为新型的复合商业项目，将产生巨大的龙头带动作用，促成湛江商业业态的现代化升级。 三、以龙头商业推动湛江商业秩序走向规范三、以龙头商业推动湛江商业秩序走向规范 目前国内消费正从目前国内消费正从“战国时代战国时代”向向“品牌时代品牌时代”转变。转变。 本项目的开发顺应这一消费趋势，发展商按国际惯例管理和操作，为目前相对混乱的湛江商业竞争带来新局面，为湛江的商业秩序提供一个规范，营造一个国际气氛浓郁的商业文化中心，让消费者在现代的体验气氛 中以优惠的价格得到优质产品与服务，为和谐社会添砖加瓦。 四、招商对象四、招商对象 1. 1.国际或国内知名连锁商业机构国际或国内知名连锁商业机构 2.全国性或区域性连锁型零售终端商全国性或区域性连锁型零售终端商 3.全国性协会或省级行业协会全国性协会或省级行业协会，如全国行业协会、中华全国工商联、中国工艺美术协会、香港商会、全国工商联旅游业商会、广东省商业联合会 等作为本项目的指导和参与单位 4.中国驰名品牌或中华名牌企业中国驰名品牌或中华名牌企业 5.旅游服务业和零售知名企业，包括国际、港澳知名品牌旅游服务业和零售知名企业，包括国际、港澳知名品牌 6.休闲娱乐、旅游服务等上、下游不同环节的配套企业休闲娱乐、旅游服务等上、下游不同环节的配套企业 7.其它零售与商业服务提供商其它零售与商业服务提供商 8.企业集团区域总部企业集团区域总部 五、目标顾客五、目标顾客 1. 1.湛江地区企业客商湛江地区企业客商 2. 2.两广范围内的企业客商两广范围内的企业客商 3. 3.湛江当地消费者湛江当地消费者 4. 4.来湛江旅游、休闲、购物人士来湛江旅游、休闲、购物人士 5. 5.上述人士中的置业者上述人士中的置业者 6. 6.国内与国际战略投资者国内与国际战略投资者 六、空间定位六、空间定位 海港城是一个主题化的城市综合商业实体，涉及商业、交易、体验式制作或销售、网络信息交流平台等主题商业、旅游、休闲、餐饮、商业、交易、体验式制作或销售、网络信息交流平台等主题商业、旅游、休闲、餐饮、ShoppingMall 等方面的商业服务功能。 本项目总建筑面积为 18 万平方米，由： 1、大型购物中心、大型购物中心 2、商业街、商业街 第一章项目概况 3、休闲娱乐中心、休闲娱乐中心 4、酒店或酒店式公寓、酒店或酒店式公寓 5、高级写字楼、高级写字楼 构成完整的主题商业生态圈。 七、功能构想七、功能构想 主题商业与展贸中心主题商业与展贸中心以以“第五代第五代”现代商业模式为指引，成为商业发展龙头现代商业模式为指引，成为商业发展龙头 本项目主题开发的一个着力点是：在粤西中心区建立一个高素质、多功能的现代化商贸平台，这是本项目整体开发的一个主要方向。本项目将配备展贸功能区，使项目超越传统的购物中心概念。本项目将配备展贸功能区，使项目超越传统的购物中心概念。 主题、体验式展示、贸易与服务中心。 国际标准的发布与展示厅。 国家权威行业协会驻湛江办事处。 内外贸易需要的相关海关、金融、工商、税务等绿色通道服务网。 现代主题商业街现代主题商业街 本项目将分行业招商，逐步引入服饰、鞋类、体育用品、家居产品、数码产品、文化用品等品牌商家、使商业街与购物中心形成消费互补，真正发展成湛 江老少咸宜的必到地带。 现代化主题购物中心现代化主题购物中心 本项目将建立总面积达 3 万平方米的商业，将设置大中型购物中心，引进功能互补的超市-如生活类超市与专业类超市的结合，一方面充分满足新站区 逐步成型后带来的人口迁移的需要，另一方面亦增加项目对湛江高消费人群的吸引力，加强湛江的区域辐射作用，彻底改变湛江无大型国际性商业中心的局面。 休闲旅游中心休闲旅游中心 本项目规划的休闲旅游区按健康养生类、美容保健类、时尚休闲类、青少年时尚潮流类等类别分类引进各种形式的休闲与娱乐设施，并设置旅游产品专属区，最大限度加强新经济圈对武广沿线高消费人群，及湛江旧 城区人们的吸引力。 信息平台信息平台 配合本项目成为独立商业中心的需要，本项目内八大结构将纳入一个完整的信息平台。入驻本项目各功能结构的客商可以得到高效、便捷的信息平台服务。 本项目信息平台将按以下要求配置：本项目信息平台将按以下要求配置： 快速传输，宽带服务快速传输，宽带服务：提供多种接入速率与接入方式，包括：光纤因特网、微波传输、ATM， 适应用户需求，速率可在 2M155M 范围调 整，并符合升级需要。 提供提供 ASPASP 应用软件租用服务：应用软件租用服务：为客商提供人事管理、财务等相关软件租用服务，节省公司庞大的购置费用。 电子商务、全面解决：电子商务、全面解决：提供全面的电子商务平台解决方案，展示、垂询、支付、结算、物流一站式服务，推进企业电子商务实施。 提供提供 VPNVPN（虚拟专用通路）服务：（虚拟专用通路）服务：使客商可快速、安全地与外地、国外其他部门之间实现语音、图像、数据传输，极大节省办公费用，并 可轻松实现电视电话会议。 万国特色餐饮中心万国特色餐饮中心 本项目餐馆中心将开发为万国美食城、引进国内甚至是国际名菜大系，使本项目成为集衣食住行于一体的复合体，最终达成聚集、滞留人群、并转化为现实消费力的目标。 其它商业配套及高尚住宅其它商业配套及高尚住宅 本项目 18 万平方以上的建筑面积，在满足旅游、购物功能的前提下，相应派生出强劲的上下游商业配套。本项目配套高档住宅、商务公寓、酒店，并配备相应的商务、休闲、娱乐场所空间，满足商务活动空间、居住 空间的需要，提供厂商及员工就近居住和就近打理生意的住宅、以及日常食、行配套。 本项目商业配套将利用开发商的国际背景，引进国际机构进行整体管理。 第四章 项目概况 第五章第五章 项目初步规划项目初步规划 概念构想概念构想-标志性开发标志性开发 为实现项目成为湛江商业的地标性项目，项目的规划设计将严格遵循主题统辖的开发思路，将项目项目打造为地标性的“湛江最璀璨的商业明珠湛江最璀璨的商业明珠” ，在建筑形制上，以组团有机联结的建筑群，奠定项目现代建筑群体的形象 基调。 “湛江明珠湛江明珠”主入口主入口面向椹川路，以雄浑的建筑群落，充分展示湛江的“开放、好客开放、好客” ，表现湛江经济的宏大包容力，给进入该区的每一个客人“现代、惊奇、热情现代、惊奇、热情”的第一印象。 考虑到项目所处地理位置和周边环境资源，方案在以下二个方面作了重点研究： 1、整合城市空间、整合城市空间 以弧形伸展，商业街在奠定景观轴线基础的同时，大大加强该项目在湛江城市商业空间的地位。 创建标志性景观：高层塔楼设置在项目轴线尽端，从城市的任何角度来看，都成为最好的标志物。 2、建立市民活动空间、建立市民活动空间 方案将建筑的部分功能，如服务商业、娱乐、停车等放入地下或半地下空间，从而将宝贵的地面空间最大地留给市民和游客。开放空间直接面对外界，结合规划退缩，形成和善的城市广场空间，为大众提供一个参与 活动的平台。 规划方案一：规划方案一： 方案一意象图方案一意象图 拔地而起的高级写字楼建 筑采用全隐框玻璃幕墙设计， 采光性和科技化并重。 设计方案二：设计方案二： 方案二意象图方案二意象图 方案中心花园参考意象图方案中心花园参考意象图 中心花园雄伟而大气，为消费者提供了 一个良好的休憩场所 设计方案三设计方案三 、商业、商业 商业将进行以下规划：商业将进行以下规划： 现代主题临街商业现代主题临街商业 规划设置临街商业，分区分行业招商，逐步引入服饰、鞋类、体育用品、家居产品、数码产品、文化用品等商家、使步行街与购物中心形成消费互补，真正发展为成湛江老少咸宜的必到地带。 现代化主题购物中心现代化主题购物中心 设置主题购物中心，引进功能互补的超市。如生活类超市与专业类超市的结合，一方面充分满足周边规划建设逐步成型后带来的人口增长需要，另一方面亦增加对随着湛江市旅游业发展带来的高消费人 群的吸引力，加强湛江的区域辐射作用，开创湛江大型国际性商业中心的新局面。 商业参考意象图商业参考意象图 商业参考意象图商业参考意象图 商业参考意象图商业参考意象图 商业参考意象图商业参考意象图 商业内庭增加现代气氛，实现全天候经营 宽敞的商业中庭，增加体验式购物的感受 感受 中心设置大型购物中心 SHOPPINGMALL 商业参考意象图商业参考意象图 商业参考意象图商业参考意象图 统一使用简约、现代的店面设计 宽敞华丽的购物环境 装饰别致的店面，简约而不简单 、高级公寓、高级公寓 其它商业配套及高尚住宅其它商业配套及高尚住宅 本项目 18 万平方米左右的建筑面积，在满足商务、旅游、购物功能的前提下，相应派生出强劲的上下游商业配套。本项目配套高档住宅、商务公寓、酒店，并配备相应的商务、休闲、娱乐场所空间。 以满足由对外贸易、旅游业活动需要的商务活动空间、居住空间需要，以及周边发展人群的就近居住和就近打理生意的住宅以及食、行配套。 本项目商业配套将利用开发商的背景，引进国际化管理。 建筑的高度同时决定了生活的高度， 高级产权公寓住宅将湛江的生活水 平提升到一个全新的高度。 第六章第六章 可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营可持续发展三步曲：项目的开发、招商与经营 项目的发展按“开发、招商、经营”三步进行。 一、开发一、开发筑巢引凤筑巢引凤 项目按豪布斯卡的规划意念进行开发，计划引进世界知名的商业机构，按他们的要求度身定做。 二、招商二、招商主力招商主力招商 1、引进一至二家国际性或全国性知名大、中型零售商场作为本项目的龙头商贸企业。 本项目将利用旺地的商业资源网络，引进北京华联或百盛等一流主力商家，带动项目商业气氛的快速成型本项目将利用旺地的商业资源网络，引进北京华联或百盛等一流主力商家，带动项目商业气氛的快速成型 2、促成省级以上如全国工商联旅游业商会、广东省商业联合会等作为本项目的指导和参与单位。 3、促使成本项目成为上述协会综合开发规划的示范定点。 4、促成行业协会主办或协办的全国性商业机构至少一个进入本项目，作为二级招商核心项目。 5、引进培训、会员店、休闲娱乐、服务等不同环节的企业，力争把服务产业链做强做大，使本项目成为在粤西地区独树一帜，具有强大影响力的主 题商业中心。 三、经营三、经营塑造湛江现代都市名片塑造湛江现代都市名片 本项目依托政府的支持，充足的资金与先进技术资源，将引入专业的经营管理机构，以主题商业进行主题整体经营，并进行统一宣传推广，实现项目集贸易、观光、商务、休闲娱乐于一体的现代商业综合体，塑造湛 江经济的一张亮丽名片。 第七章第七章 市场前景市场前景 一、打造国际化商务写字楼，促进湛江区域总部经济发展一、打造国际化商务写字楼，促进湛江区域总部经济发展 结合湛江区位、交通等诸多优势以及化工、物流等支柱产业，打造集办公、科研、产业于一体的企业总部楼群，扩大湛江在粤西乃至整个华南地区的辐射力和影响力。 成为城市新的增长点，推动城市持续发展成为城市新的增长点，推动城市持续发展 通过聚集各类企业总部，形成新的经济增长点，为粤西的经济结构调整与发展提供了一条比较成功的模式。 带动相关服务业发展，推动城市产业结构升级带动相关服务业发展，推动城市产业结构升级 形成较为完整的商务体系，即金融、保险、会计、法律、信息咨询、研发与技术服务等的发展，带动周边餐饮、商业、物流、娱乐等服务业的发展，构成了所附带的一系 列的产业体系的升级。 提升城市的聚集力与辐射力，强化经济带动功能提升城市的聚集力与辐射力，强化经济带动功能 大力汇集与丰富湛江科技、信息等资源，并与整个粤西各产业基地相联系，突破传统的合作模式，降低成本，实现区域共赢。提升城市的聚集力与辐射力，使得湛江成为 总部聚集的核心。 提升湛江整体形象和经济竞争力提升湛江整体形象和经济竞争力 本项目以雄浑的建筑群体优化湛江的城市天际线，展示湛江向国际化、开放型现代都市迈进的现代形象，改变湛江的城市面貌。 二、依托城市商业规划，打造标志性商业中心二、依托城市商业规划，打造标志性商业中心 根据湛江市商业网点规划（2006-2020 年） 的规定，湛江商业规划的总体目标是：构筑以市级、区级和社区级 3 级商业中心体系为核心，以商业街、专业特色街为骨架，以大型零售网点、餐饮酒店和旅游宾馆为重 要节点，以批发市场和物流基地为依托，以连锁经营网为脉络，充分体现湛江市地域文化特色的现代化商业格局。 项目临近的菉塘路将规划成为以饮食、酒吧、旅游休闲、文化娱乐、商业购物功能为主题的特色街、步行街。 依托城市商业和菉塘路的具体规划，本项目建成后将实现： 依据商业规划，实现区域商业升级依据商业规划，实现区域商业升级 作为该区域大型的城市现代建筑综合体，本项目依靠主力店、特色步行街等组合，发挥以点带线的作用，将全面拉动地区商业蓬勃发展。而本项目也将成为该商业圈中的标杆，实现地区商业龙头作用，大力促进地区 商业、商务气氛的提升，促成湛江和菉塘路商业规划的早日实现。 定位明确，主题鲜明，实现业态合理配置定位明确，主题鲜明，实现业态合理配置 针对目前湛江商业发展存在经营档次低，同质化严重，专业化和个性化不强等缺陷，本项目将打造成为高档次、多业态，集商贸、休闲、购物、娱乐、办公为一体的建筑综合体，以明确的定位，鲜明的主题，合理的 业态配置为本项目的商业竞争力，带动湛江地区整体商业升级。 合理布局，科学规划合理布局，科学规划 通过科学的布局与规划，本项目将充分体现出人性化设计，为消费者提供一个舒适的购物环境。针对一些购物商场出现车位不足、消防设施不足等制约因素，本项目将按照国际标准严格设计与实施，为商业的长远发 展打下良好的基础。 三、发挥集聚效应，实质性拉动湛江经济增长三、发挥集聚效应，实质性拉动湛江经济增长 项目的形成，将改变湛江目前资源、资金相对分散的局面，充分发挥集聚效应，以点带面，从而全面提升湛江经济发展面貌，充分拉动湛江经济的迅速发展。 形成宏观产业拉动效应形成宏观产业拉动效应 国内国际同类模式的数据显示，开发现代化商业综合体的投入产出比为 1：8，即投入 1 元将带来 8 元的收益，对地方经济的拉动作用明显。本项目这一现代化的商贸平台的开发，将整体优化湛江的投资环境，形成湛 江招商引资的窗口，直接带动投资，为湛江的经济增长提供新兴基地，为湛江 GDP 增长作贡献。 形成稳定税源，促进财税增长形成稳定税源，促进财税增长 通过优化招商、主题经营引进的大批商家、优质企业，可以为湛江创造丰富的税源。 带动其他行业，促进湛江带动其他行业，促进湛江 GDP 总量增长总量增长 利用现代经济的中心效应提供现代化商业、商务公寓、商贸平台，提供政策、交通环境等便利，本项目将为现代企业的发展创造优质软、硬条 件，为湛江在新一轮“区域经济”全区大布局中占得先机，创造更多的龙头型企业，带动上下游产业勃兴，间接推动湛江经济。 创造就业，促进社会和谐创造就业，促进社会和谐 预计项目主导开发的服务密集型商业，将创造吸纳大量的就业人口，为当地解决劳动力出路问题，亦为湛江的就业人口提供素质培训基地。 增加商业繁荣，提高市民生活质量增加商业繁荣，提高市民生活质量 以现代化的商业综合体，优化湛江的商业环境，为湛江市民提供一个购物、休闲、观光、娱乐的好去处。 四、发挥资源整合优势，创造商贸旅游强力平台四、发挥资源整合优势，创造商贸旅游强力平台 通过对湛江现在及未来庞大的商业机会进行现代化的资源整合，随着本项目的建立以及众多国内外