物业管理基本知识汇编.doc

一、 物业管理基本知识1、什么是物业管理？“物业”一词由英语Estate或Propert引译而来，其含义为财产、资产、拥有物、房地产等。由此可见，由英语引译而来的物业是一个含义很广的概念。从物业管理角度来看，物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。其中“各类房屋”的表现形态既可以是建筑楼（屋）群，也可以是单体建筑物，还可以是其他形态的建筑物，比如俱乐部、运动场所等等。2、物业管理的含义（1）所谓物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业，通常被称作物业管理公司。业主，即是物业产权人；（2）物业所有人，指房屋所有权和土地使用权人。在这里，业主可以是个人，也可以是集体、国家。物业管理的对象是物业，物业管理的服务对象是人。3、为什么会产生实施物业管理的需求？随着社会的发展、人们生活水平的极大提高以及房屋产权多元化的出现，人们对物业管理提出了专业化的要求，在某种程度上物业管理已经成为日常生活中不可或缺的部分。之所以会如此，主要有以下三方面的原因：（1）房屋产权的的多元化发展。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变，20世纪90年代以来，我国住房制度改革逐步深化，房屋进一步商品化，房屋产权实现多元化，个人拥有房屋产权的比例越来越高，原来的公房管理体制已不能适应市场化和产权转移的形势。（2）随着生活水平的提高，人们对房产保值的期望增强。房屋作为价值高的资产，是大多数家庭最主要的财产以及财富积累的主要形式，人么对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务需求：一方面要求住得好，房屋状况保持得好，环境整洁优美；另一方面则要求房屋能实现保值增值，这些都需要高水平的专业 物业管理服务。（3）物业项目建设规模大，智能化程度提高，提升了对房屋及设施设备的维护管理专业性的要求。一个物业项目里往往有成百上千业主，众多业主由于房产毗邻，房屋建筑结构及设施设备较为复杂。随着物业的科技含量提高，对物业管理服务专业性程度也提高。这种公共性服务已经不可能由单个业主或少数业主来完成，而需要通过全体业主委托专业化的物业服务企业来提供这种服务。为了能更好地使用管理物业、实现物业保值增值，全体业主便产生了公共性物业管理服务的需求。4、为什么说购房者提前关心物业管理是十分必要的？通常，购房者买房时，往往倾向于关注房屋所处的地段、交通方面与否以及价位的高低等，而对未来物业管理往往不重视或完全忽视。购房者买房主要有两个目的：一是为了安居乐业；二是为了财产保值增值。但是恰恰被人们忽视的物业管理的优劣往往对能否实现上述目的起着关键作用。物业服务企业的好坏直接影响到业主将来的生活，以及房产的保养、维护和升值。因为物业管理提供的是服务、优质的物业服务，一则人们可以安居乐业，享受整洁、舒适、安全、文明、优雅的生活和工作环境；二则能提升房屋价值。所以，购房者要保障能够在将来得到良好物业服务，在购房时就应当关注物业管理事项，这样才能为将来的物业服务打下良好的基础。特别需要注意的是，购房者在购房时，还处在业主大会成立之前的前期物业管理服务阶段，这个阶段的物业服务费用、服务内容和质量要求等有关物业管理事项是按房屋买卖时的约定实行的。如果购房时没有约定，房屋买卖关系已经形成，业主到入住时发现物业服务费用过高或物业管理内容不合理等情况，引发出部必要的毛妇女，而这类矛盾的产生通过预先对物业挂你的关注是可以避免的。因此，购房者在购房时，要注意：第一，要查看在房屋预售前，开发商是否已与物业服务企业谈定前期物业管理协议，具体了解物业服务内容、方式、收费等事项。并且，购房者还可以要求开发商在售楼时，对相关物业服务问题作出必要的说明、解释，这样也方便购房者进行综合的比较、选择、决定。第二，与开发商书面约定好房屋入住后的有关物业管理事项，即使是预售房屋，购房时离入住还有一段时间，也应在购房时与开发商约定好物业服务事项，这样才能有效避免入住后的物业管理服务纠纷，进而维护自己的合法权益。5、现代物业管理与传统的房屋管理有何区别？（1）政府所起的作用不同。在传统房屋管理体制下，政府（包括街道、房产所、机关和企事业单位）都是直接参与房屋管理；物业挂历则是实行企业化的管理，政府各个部门不直接参与物业的具体经营和管理，而是通过制定行政管理法规、规章来规范物业管理活动并指导、监督物业管理的运作。（2）管理形式不同。过去是多个产权单位、多个管理部门的分散、多头管理，小区居民要和多个部门打交道，包括街道、居委会、派出所、环卫、绿化、消防以及水、电、煤气等众多部门；物业管理则是统一的综合性管理，居民只要面对一家物业服务企业即可解决上述生活中的问题，客服了在管理中经常出现各自为政、扯皮推诿的弊端。（3）管理内容不同。过去的管理内容单一，一般只局限单纯的房屋维修，管理效果不好，物业寿命短，造成社会财富浪费；物业管理则是对管辖范围内的房屋及配套设施的专业化管理和养护及对住户的全方位多层次的服务，有利于发挥住宅小区和各类房屋的整体功能和综合利益，有利于开展好社区服务。（4）经费来源不同。过去的管理是以行政手段为主，经费来源于租金和国家的财政补贴，挂你服务是无偿提供的，是福利型的管理体制；物业管理则是一种有偿服务，实行社会化、专业化、企业化、经营型的管理，走上了以业养业、自我发展的道路。小区的管理有了“造血”功能，既减轻了政府的压力和负担，又使管理经费有了稳定来源。（5）住户的作用不同。过去的管理是由政府的职能部门以行政手段对房屋进行管理，由于是无偿管理，住户只能被动接受，别无选择；物业管理则是实行业主自治管理与物业服务企业专业化管理相结合的一种管理模式，从管理单位的终身制到业主自由选择实行聘用制，摆正了业主与物业管理单位的关系。业主委员会代表全体业主的利益，可以选聘或解聘物业服务企业，并有权审议、监督物业服务企业的年度计划和财务收支情况，能够真正行使业主的权利和作用。6、物业服务企业对居住小区的常规性、公共性物业服务应包括哪些内容？（1）房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督；（2）房屋设备、设施的管理；（3）环境卫生的管理；（4）绿化管理；（5）配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作；（6）车辆道路管理；（7）公众代办性质的服务；二、前期物业管理7、 什么是前期物业管理？前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。物业管理条例第21条也规定，在业主、业主大会选聘物业企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。从上述规定可以看出，前期物业管理即是指从商品房尚处于销售阶段到召开业主大会授权业主委员会与物业服务企业签订正式物业服务合同的这整个时间段，由建设单位选聘的物业服务企业实施的物业管理服务。8、 何谓前期物业服务合同，其有效期限有多长？可以口头达成前期物业服务合同吗？前期物业服务合同是指在业主大会成立之前，由建设单位与其选聘的物业服务企业所签订的物业管理服务合同。同时物业管理条例第25条、第26条规定，建设单位与购房者之间所签订的房屋买卖合同，应当包含前期物业管理服务合同约定的内容；前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这样就解决了两个合同期限上的重合，避免纠纷的发生。我国合同法为了促进经济生活的发展，对于合同的形式作了较为自由的规定，一般来说可以采用书面、口头等多种形式。为了避免一些关系复杂的法律关系过于草率，采取了灵活的规定，即同时规定法律、法规要求书面形式的，应当采用书面形式。鉴于前期物业服务合同的内容多，法律关系复杂，涉及广大业主合法权益的维护，物业管理条例要求必须采取书面形式。9、 前期物业服务合同的效力如何？为什么业主不能对前期物业服务合同说“不”？按照合同法原理，非经第三人同意，合同不能为第三人设定义务，非合同当事人也不受合同的约束。基于前期物业服务合同的特殊性，虽然业主和业主委员会没有参与前期物业服务合同的签订，但是业主以及业主委员会在选聘新的物业服务企业并签订合同之前，前期物业服务合同对其具有约束力，其负有履行前期物业服务合同的义务。这就意味着业主和业主委员会不能以其未参与订立合同或并非是其签订为由拒绝履行相应的义务。业主没有对前期物业服务合同说“不”的权利，可以从以下几个方面分析：法律为了满足物业服务方面实际需求，明确规定开发商依法有权选择物业服务企业签订前期物业服务合同；从合同法原理来看，在签订合同时，就相当于承诺接受开发商签订的前期物业服务合同；从前期物业管理的目的上来看，前期物业服务合同签订的目的最终还是业主利益最大化；从以上三方面分析可以看出业主确实不能也部应该对前期物业服务合同说“不”。10、前期物业管理服务合同不能拒绝，如果业主认为前期物业管理服务合同的内容不合理怎么办？根据物业管理条例第21条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在业主入住之前，为了管理小区，保障业主的生活环境，开发商有必要也有权利选聘前期物业服务企业，这是法律赋予开发商的权利，同时也是开发商承担的义务。这一规定对于业主同样具有法律强制性，业主不得以合同并非由其签订为由拒绝履行。相关法律法规规定，买卖双方应当就前期物业管理做出约定，商品房买卖合同应当包含前期物业服务内容，或者要求房屋买受人与建设单位选聘的物业服务企业签订协议。买受人虽然在选聘前期物业服务企业时部享有表达自己意志的权利，但买受人可以就合同的条款提出自己的意见，如果协商不成，而且合同条款确有损害利益内容，买受人可以向房地产主管部门和物价主管部门投诉，要求变更合同中的不合法条款。11、前期物业服务合同一般应该包括哪些内容？ 为了规范前期物业服务合同的内容，建设部制定并公布了前期物业服务合同（示范文本），作为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同的重要指导。根据示范文本，前期物业服务合同应包括一下内容：（1）物业基本情况；包括物业的名称、位置、四至情况，以及物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权进行约定。（2）服务内容与质量；包括物业服务企业提供服务的具体内容如：1物业共用部位的维修、养护和管理；2物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4公共绿化的养护和管理；5车辆停放的管理6公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7装饰装修管理服务；8物业档案资料管理。此外还包括前期物业管理服务应达到的质量标准。（3）服务费用；（4）物业的经营与管理；包括物业服务区域内停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施的使用方式、费用收取及收入分配。（5）物业的承接验收；包括对物业共用部位、共用设备设施的验收、确认。（6）资料的移交；（7）前期物业管理物业的保修责任；（8）物业的使用与维护；包括有关物业服务区域内物业共用部位和共用审视设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等卫生方面的规章制度的制定和实施。（9）专项维修资金；包括专项维修资金的缴存、管理、使用、续筹等方面的约定。（10）违约责任；（11）其他事项；如合同的期限；合同期满后物业服务企业的业主委员会移交物业管理用房等义务；纠纷的处理方式等。12、什么是“业主管理临时规约”？为什么要由开发商制定“业主管理临时规约”？“业主管理临时规约”是指建设单位在销售物业前制定的，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出的约定。“业主管理临时规约”具有过渡性质，是由开发商制定的，这是由于开发商在物业销售之前是物业的唯一业主，此时的业主大会尚未成立，无法通过正式的“管理规约”。但是，开发商制定的“业主管理临时规约”，不得侵害物业买受人的合法权益。正式的“业主管理规约”应当是由全体业主共同制定的关于物业的使用、维护以及管理等方面的规约，对全体业主发生的约束效力，体现了业主自我管理、自我约束的思想，是业主之间的共同约定。因此，“业主管理规约”需要经过全体业主的议论与审议，审批“业主管理规约”属于业主大会的职责。但是，在业主大会召开之前，是不可能通过“业主管理规约”的。而此时就面临一个双重问题：一方面，业主大会的召开需要达到一定的条件，而物业的出售往往是分期分批出售的，初期入住的业主人数较少，而且随着物业的销售情况不断发生变化。此时如梭允许少数业主制定临时公约，也很难反映全体业主的共同意志。另一方面，随着业主的先后入住，关于物业的使用、维护与管理的规则又是业主和物业本身维护与保养的迫切需要，否则不仅损害业主饿利益，也会影响物业的使用与管理。为此，需要在业主大会制定正式的“业主管理规约”之前先行制定临时的“管理规约”。此时，开发商作为唯一业主成为唯一可行的制定“业主管理临时规约 ”的主体。 13、“业主管理临时规约”是物业买卖合同的组成部分吗？物业买卖合同与“业主管理临时规约”的性质、内容和权利范围存在本质上的差别，基于这一点，物业管理条例并没有规定“业主管理临时规约”是物业买卖合同的组成部分。因为从本质上来说，物业买卖合同是开发商与买受人之间确定物业买卖权利义务关系的协议，而“业主管理临时规约”是全体业主必须遵守的、约束全体业主行为的行为准则。所以，“业主管理临时规约”不是物业买卖合同的组成部分。 14、“业主管理临时规约”主要包括哪些内容？ 为了规范“业主管理临时规约”的制定，建设部制定并公布了业主临时公约（示范文本）以指导建设单位制定业主管理临时规约。根据该示范文本，“业主管理临时规约”应包括以下内容：（1）物业服务区域内物业的基本情况；包括物业的名称、位置、建筑面积、四至情况，以及物业共用部位、共用设施设备的所有权、使用权属于开发商。（2）物业的使用；包括业主对物业使用中享有的权利和应承担的义务。比如，业主对物业的专有部分享受占有、使用、收益和处分的权利，但不妨碍其他业主正常使用物业。业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、供水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。业主应妥善利用和爱护物业的公用部分与公用设施，不得擅自利用、毁损物业的共同部分。业主不得擅自变更物业共用部分的构造、布局、外观、用途；不得私自占用、拆除、破坏物业的共有部分与公用设施。同时业主不得违章搭建、私设摊点；在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声等其他