营销管理之五洲国际合作框架.doc

五洲国际装饰城策划代理合作框架深圳合和商业地产机构2005年5月15日说明本合作框架根据贵司5/10商务报价和5/15补充说明，结合我司代理项目基本合作模式制订。贵司提及的销售目标有两个“（2005）年底共完成5个亿的销售目标”、“（2005）年内要求实现销售15万m2”，我司观点如下：销售条件和时机：本项目要在2005年实现较好业绩，应当有一个完整的销售时间段，即在春节前应有不少于7个月的销售期，其中包括：认筹准备期：2个月（2005年6月-2006年8月）认筹期：2个月（2005年8月-2006年10月）解筹热销期（取得预售许可证）：3个月（2005年10月-2006年1月）因此，确保项目在2005年10月前取得预售许可证是基本销售前提之一！宏观政策面：近期政府为稳定房价、打压炒房，频繁出台多项政策，以下对本项目销售影响较大：期房禁止转让购房后2年内转让按转让价收取全额营业税投资型物业首付门槛提高、利率上浮以上海为龙头的华东市场是此次宏观调控的主要区域，目前上海炒家明显收敛，许多物业销售火热不再。本项目为投资型物业，在此政策下，主要客户群为中长期投资刻和经营户，在炒家缺位情况下，销售速度和热度将直接降温。综上所述，我司认为：其一，上述销售目标偏高，如宏观政策没有更进一步的打压政策，将销售目标定位为3-4个亿，更为现实。其二，如宏观政策还有更进一步的打压政策，贵司应对本项目的开发时机和资金回笼模式做更为慎重的计划，尽量将政策风险降到最低！我司制订的取费模式为2种，在贵司要求的基础上按更简洁的方式设计，请贵司参考。商业项目不同于住宅，其复杂程度、专业性和风险性均较大。我司为专业商业地产顾问公司，希望有机会为贵司降低专业风险，提升物业价值，缩短销售周期。我司取费标准与贵司提出标准的差异，请予以理解。合作方式、委托期限1、合作方式1.1、甲方委托乙方为该物业之独家全程策划、销售代理。2、委托期限2.1、从该合同签订之日起计算至首期物业正式公开发售之日后18个月。甲方在本合同执行时间内不可再将上述工作委托任何第三方。2.2、该物业各部分正式公开发售之日以甲乙双方共同书面确认的日期为准。取费标准及付款方式1、前期策划费1.1、取费标准甲方同意支付乙方人民币伍拾捌万元整（580,000）作为前期策划费用。1.2、付款方式1.2.1、甲方于本合同签约三个工作日内支付乙方人民币壹拾伍万元整（150,000）。1.2.2、甲方于乙方提交项目定位及营销策略报告后三个工作日内支付乙方人民币贰拾叁万元整（230,000）。1.2.3、甲方于2005年6月30日前内支付乙方人民币壹拾万元整（100,000）。1.2.4、甲方于该物业开始认筹之日后三天内支付乙方剩余策划费用人民币壹拾万元整（100,000）。（注：鉴于本项目销售时机上的要求，该部分工作应于2005年7月前完成，以便更好地进入销售准备阶段。）2、销售代理费2.1、取费标准(模式一)2.1.1、甲方同意以该项目每个销售单位“买卖合同销售金额乘以相应的代理费率”的方式支付乙方销售代理费用。2.1.2、每期推出销售的物业的销售代理费率根据销售目标的完成进度设定相应的代理费率，在每阶段销售进度完成的次月代理费结算日，甲方按本阶段代理费率一次性补齐前阶段代理费差额。具体如下：阶 段每期推出物业累计销售率X本阶段标准代理费率第一阶段0%X30%1.2%第二阶段30%X50%1.4%第三阶段50%X70%1.6%第四阶段70%X80%1.8%第五阶段80%X2.0%2.1.3、“累计销售率”指截止累计签订认购书并交付完足额定金的物业建筑面积占本期推出可售物业总建筑面积的比例。推出可销售物业清单由甲乙双方在每期正式销售前书面确认。2.1.4、“代理费率”指每个销售单位之销售代理费占该单位买卖合同中销售金额的比例。2.2、取费标准(模式二)2.2.1、甲方同意以“基本代理费+超价值奖励”的方式支付乙方销售代理费用。2.2.2、“基本代理费”：按该物业“每套商铺甲方与该物业购买者（下称“客户”）签订的商品房买卖合同所确认的总价款乘以相应的基本代理费率”的方式支付乙方。每期推出销售的物业根据销售目标的完成进度设定相应的基本代理费率，在每阶段销售进度完成的次月代理费结算日，甲方按本阶段基本代理费率一次性补齐前阶段代理费差额。具体如下：阶 段每期推出物业累计销售率X本阶段标准代理费率第一阶段0%X30%1.0%第二阶段30%X50%1.2%第三阶段50%X70%1.3%第四阶段70%X80%1.4%第五阶段80%X1.5%2.2.3、“超价值奖励”：当每套商铺“甲方实收销售金额”高于该商铺的“基准销售金额”时，甲方将支付乙方超额部分金额的30%作为“超价值奖励”，即：每套商铺乙方超价值奖励=（甲方实收销售金额-基准销售金额）*30%。其中：实施 年返租的商铺甲方实收销售金额=商品房买卖合同所确认的总价款乘以 %，不实施返租的商铺甲方实收销售金额=商品房买卖合同所确认的总价款，每套商铺的基准销售金额由甲乙双方在公开发售前书面确定。2.2.4、“基准销售金额”：指甲乙双方制订的基准价格表中每套商铺的销售金额。该物业商铺采用 年一次性返租 的销售形式，扣除返租额后街铺均价定为 元/平方米，展厅商铺均价定为 元/平方米，双方以此均价为基础制订基准价格表。2.3、客户界定所有销售客户无论是否为甲方关系客户，均计算乙方销售率和全额销售代理费。2.4、结算单位每个销售单位签订买卖合同并甲方收取约定的首期款后，甲方即应支付乙方该单位全部销售代理费和超价值奖励。2.5、付款时间每月5日前由乙方与甲方指定对接人员核对上月的销售业绩报表，甲方须于每月10日前一次性支付乙方上月全部应结销售代理费。3、其他3.1、销售定金的收取由甲方财务人员收取并向客户开具相应合法票据。3.2、客户违约金的处理由于客户违约而产生的违约金（包括定金部分）由甲方：乙方按50%：50%比例分配（经甲方特批退还定金的违约单位除外），在每月结算上月代理费同时支付乙方。3.3、销售人员报酬在销售过程中，所有销售人员的工资、福利和奖金均由乙方支付。3.4、第三方费用乙方以上收费不包括第三方费用。合同期间所有第三方费用，包括但不限于建筑规划设计、平面视觉设计、广告设计及发布费、摄影、拍片、印刷、制作、运