乐山房地产业的现状和问题市场分析报告

前言乐山市有非常丰富的自然资源和文化资源，举世闻名的乐山大佛坐落在岷江、青衣江、大渡河三江汇合处。改革开放以来乐山在各方面取得了很大的成绩，作为国民经济支柱产业的房地产业也迅速的发展，特别是成乐高速公路的贯通，在缩短了成都与乐山市距离的同时，也为乐山的房地产开发提供了新的历史机遇。2004年，是乐山市房地产最为火爆的一年，全年房地产开发投资71224万元，增长18；施工面积9824万平方米，增长28%。全年商品房竣工面积20.8万平方米：商品房销售47.58万平方米，销售面积超过竣工面积，表明房地产市场呈供求短缺之势。进入2005年，乐山楼市继续保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产交易持续火爆。据市房地产交易市场统计，今年1-2月，中心城区现房交易1737宗、27万平方米，交易总额达22700万元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%、170%。但同时必须冷静的看到，除了大佛可看外，乐山市缺乏留得住人的理想消费场所，虽然一年要接待数百万的游客，但能在乐山市玩上一天的游客不到3成。在中国范围内，乐山城市的知名度非常低，不少外省人认为乐山是一个县城。这与乐山市的城市定位和发展目标极不相称。究竟原因何在?通过笔者的调查，原因有很多，其中从重要的房地产业角度来看，乐山房地产业的市场化程度还不高，市场还不规范；乐山房地产企业规模小，短视现象严重；乐山现代化的房地产业体系还没有建立；乐山市市区的旅游休闲地产还未形成功能完善、布局合理的结构，尤其是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产产品及服务层次尚不能与资源魅力相匹配等等。经过分析，笔者认为，唯有确立科学的、因地制宜的房地产发展战略，以市场需求为导向，利用比较优势，创建有乐山特色的房地产 产品，形成自己的优势；建立现代化的房地产业体系，并创造有利于乐山市房地产业发展的环境。才是乐山房地产业的出路。本文拟从管理学的角度出发，运用产业发展理论的一些观点，采用大量乐山实际的案例，对乐山市房地产业的发展问题，作一些初步的探讨，并提出相应对策。摘 要四川乐山古称嘉州，乃古蜀国时期“开明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年历史的国家历史文化名城，中心城区位于岷江、大渡河、青衣江交汇处，山环水绕。享誉世界的乐山大佛端坐在凌云山绝壁之中，与云雾缭绕的峨眉仙山遥遥相望。在这样一座美丽的城市里，作为乐山城市建设的支柱产业之一的房地产业，在近几年取得了很大的发展。但是同时也应看到，乐山市区的房地产还未形成功能完善、布局合理的结构，房地产产品及服务层次不能和区位优势、资源条件相匹配。在一定程度上说，乐山房地产业的发展已经滞后于城市建设的需要。2003年四川省政府、乐山市政府提出了“打造中国第一山”的宏伟计划，给房地产业的发展带来了难得的机遇。面对这样的局面，作为支柱产业的房地产业的发展应立足于新的高度，思索如何充分发挥房地产的优势，体现城市的形象，如何与经营城市的理念更好的结合。本文正是研究这一范围的内容。上篇从分析房地产业的重要性入手，通过对乐山房地产业的现状和问题分析，阐述了乐山房地产业的发展是经营城市的必然要求，有助于 “精雕细刻山水城市”计划的实现，有助于促进经济的发展，人民居住环境的改善；同时也根据乐山房地产发展的情况分析了存在的种种问题：乐山房地产规模小；产品特色不突出；企业融资渠道单一；房地产市场不规范等等。下篇则是根据上篇对乐山房地产业发展问题的分析，重点对对策进行了阐述。从宏观上要理清思路，创造有利于房地产业发展的环境；继续深化机制改革，实施可持续发展战略；积极开拓房地产开发的融资渠道。从微观上要以市场需求为导向，配合城市建设的需要；增强创新意识，开发出有特色的房地产产品；企业也需要苦练内功，构建自己的核心竞争力。本文是作者结合自己的调查实践，在参考了相关的资料的基础上写成的。由于水平有限，不妥之处在所难免，忘各位同行和老师批评指正。关键词：乐山市 房地产业 发展对策乐山房地产业的现状和问题分析第一章 乐山房地产业发展的重要性第一节 符合乐山城市建设的需要乐山市经营城市的指导思想是：按照建设国际旅游城市、四川的经济强市和最优美城市的总体要求，以改善城市环境、增强城市功能、提高城市竞争力为目标，以科学规划为龙头，以经营城市资产为支点，高起点规划、高标准建设、高效能管理、高水平经营，进一步增强市场意识、效益意识，综合统筹城市资源，实现城市发展投入产出的良性循环和可持续发展。目标是：力争到2005年城市综合竞争力进一步增强，城市基础设施和人居环境明显改善，城市居民科学文化素质和现代市民意识显著增强，全市城镇化水平提高到32。因此在这一思想的知道下，乐山房地产在城市建设中的作用体现在：一、在城市形象的提升过程中，房地产发展发挥着物质载体的作用；同时房地产发展也对城市形象的具体塑造和提升起到巨大的反作用。乐山市城市“因佛而设，因水而兴”，山、水、城、林、佛相互交融、互相辉映，具有“满城水色半城山”的独特城市空间形态。近年，该市着力于独特城市个性的保护和传承，以保护世界文化遗产、经营城市整体价值，提升综合竞争力为目标，按“护其貌、显其颜、保其韵、铸其魂”的思路，实施城市整体规划，初步形成了川西文化特征鲜明的城市总体风貌。城市生活品质显著改善，城市经济长足发展，城市综合竞争力飞速提升。同时，该市积极打造水文化、佛教文化以及生态文化品牌，创造最佳人居环境，2004年被评为国家园林城市。 二、原先乐山市是单中心发展的城市格局，容易导致中心区域环境的不断恶化，不利城市生态环境改善。房地产业的大力发展，必将推动旧城的改造和新城的开发，将有效改善城市人口分布现状，缓解旧城区的人地矛盾，有利于城市生态环境质量的提高。乐山市建市二十多年来，全面贯彻统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，努力把乐山市建设成为风景优美、经济繁荣、文明开放的现代化城市。经过几年努力，调整、补充、完善了城市总体规划，重点实施了“新城区”建设，特别是在城市中心规划了约6平方公里的城市绿心，显示出城市建设的别具匠心。初步搭起了我现代旅游城市的框架。城市基础设施和公用设施建设、旧城改造和新区开发、风景区建设、城市管理等工作均取得了一定成绩，城市面貌发生了较大变化。城区面积由1983年的6.8千平方米扩到21.56千平方米，人均居住面积由1983年的469平方米增到8.71平方米。”三、通过房地产业的发展，可以拓展融资渠道，引入民间资金加强城市基础设施建设。乐山市城市建设坚持以“建设具有最佳人居和最佳创业环境的生态旅游城市”为目标，切实加强城市形象、生态环境和市政基础设施建设，城乡建设步伐加快，城市品味大大提高。通过土地出让、BOT等方式，集中财力，投入到城市基础设施建设，2004年完成基础设施投资68245万元，较同期增长18.1。其中：交通、电力、通讯业完成投资21962万元，以水、电、气供应为主的城市公共基础设施完成投资3789万元。第二节 符合“精雕细刻山水城市”发展的理念天下山水之观在蜀，蜀之胜曰嘉州。”四川乐山古称嘉州，乃古蜀国时期“开明故治”之地，筑城于北周，是一座具有近三千年历史的国家历史文化名城，中心城区位于岷江、大渡河、青衣江交汇处，山环水绕。享誉世界的乐山大佛端坐在凌云山绝壁之上，与云雾缭绕的峨眉仙山遥遥相望。得力于大自然的神奇造化，乐山自古被视为祥瑞之地，享有“鱼米三江金天府，峨山沫水秀嘉州”之美誉，联合国城市管理专家为乐山美丽的自然山水所折服，发出“森林在城市中，城市在山水中”的由衷赞叹。1996年，峨眉山乐山大佛被联合国教科文组织列入世界文化与自然遗产名录，更使乐山蜚声海内外，成为世人向往的旅游胜地。乐山人并不沉湎于辉煌的历史，而是不断地创造更加美好的未来。改革开放以来，乐山以开放的姿态，好客的热情，先后同日本、美国、澳大利亚等50多个国家和地区建立了友好交往和经济协作关系，一批国际财团和企业相继来乐山投资成功，每年引进外资和出口创汇均位于四川省前列，摩托罗拉公司在中国的第一个合资企业菲尼克斯就建设在这里，乐山正在成为中国西部的投资热土。 城市的建立和发展，标志着人类文明的进程。新的世纪新目标在召唤。2003年，省委、省政府做出了把峨眉山建设为“中国第一山”的重大战略决策，这是对乐山发展的新要求，是实践“三个代表”的新举措，是区域旅游经济的新整合，是乐山发展的新机遇。建设“中国第一山”，把乐山建成最美丽城市，雄图大略，岂止一山一城，一时一宜，而是包括整个乐山，应向更宏伟的目标奋进。 为把乐山建成国际旅游城市、人居环境典范城市，乐山市政府提出了“精雕细刻山水城市”的城市建设理念，它不仅包含了至善至美的梦境，更要求在城市建设中融入尽可能多的人文关怀，体现更多的山水园林特色。不求最大，但求最佳，不断追求城市个性，塑造风格独特的城市品牌，创造人与自然的和谐。 为了努力实现这一宏伟的战略目标，作为支柱产业的房地产业的发展必须紧紧围绕着这一目标来进行。也可以说，房地产业对实现目标具有举足轻重的作用。峨眉山和乐山大佛是世界自然与文化遗产，具有世界级的影响力。但目前，乐山市区的旅游休闲地产还未形成功能完善、布局合理的结构，尤其是涵盖乐山市工程的中心城区，其房地产产品及服务层次尚不能与资源魅力相匹配。由于乐山市景区的保护性制约条件极为严格，因此，乐山市房地产业发展对于挖掘乐山市文化外延、扩充旅游服务功能、提升社会经济价值具有重大的意义。另外，四川省政府日前提出“中国第一山”的计划，使乐山城市建设进入了新的历史性阶段。中国第一山的建设，包括的内容很多，比如旅游、文化等等，其中很重要的一方面就是城市的建设。乐山是一座三面环水的城市，不可多得的自然风光，使其城市在山水中，山水在城市中；乐山又是一座历史文化名城，精英荟萃，珍品遍布，因此如何构筑其有别于其它现代都市的特色是摆在大家面前的很重要的课题。 在房地产开发方面，努力把各方面结合的非常完美，从而能充分展现乐山的风采具有极强的现实意义。比如，乐山旧城留有历代的建筑，现存的“汇江门”、“丽正门”、“铁牛门”都是不可多得的城门遗址，贯穿其中的古城垣依山傍水、雄浑古拙，更加体现了乐山“三江索回于急流，郡宛中央”的奇伟江城特色，旧城区内的老宵顶、叮咚井等众多的文物古迹，也是久负盛名。那么在乐山房地产规划方面，既要满足经济发展的需要，又要妥善处理好现存的文物古迹，充分展示乐山深厚的文化底蕴和不可多得的山水风光，提高城市品位，增强中心城区凝聚人气。因此，乐山市房地产业发展对策思考具有重大的理论价值和实践意义。第三节 满足人民日益增长的居住环境需要从2002年乐山市获得联合国第一个城市合作项目以来，乐山市的最佳人居环境优势进一步显现，加之城市化进程的推进，住房制度改革的深化以及人们生活水平的提高等给房地产业带来了广阔的发展空间。进入2005年，乐山楼市继续保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产交易持续火爆。据市房地产交易市场统计，今年1-2月，中心城区现房交易1737宗、27万平方米，交易总额达2.27亿元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%、170%。同时房地产业对于人们生活水平的提高和居住环境的改变发挥着直接的作用。经过十年的建设，拓宽改造了新发街、农民路，实施了大桥西街、箱箱街、凤凰路、滨江街等重要地段的旧城改造：建成了时代广场、东方花园、客运中心等一批有较高档次的商业、服务设施；完成了体育馆的工程建设：整治了滨河路：加快了乐山广场和城市绿化等市政重点工程建设步伐，提高了城市档次。房地产的发展在促进城市的建设同时，也给老百姓带来了切身的好处。第四节 乐山经济发展的需要一、房地产业已经成为国民经济的支柱产业1998年至2003年,全国房地产投资额增长率分别为12.6%、11%、19.5%、25.3%、21.9%，房地产投资增长速度远高于GDP增长速度，对拉动国民经济增长发挥了重要作用。2003年全国完成房地产开发投资比2002年同期增长33.4%,高于固定资产投资增幅1.04个百分点,占同期固定资产投资的比重为25.3%,可以看出,房地产投资依然保持强劲增长势头。同时，由于房地产业的快速增长带动了钢铁、建材、交通等一大批行业发展，表现出显著的关联效应和“高增长产业群”特征，因此，国务院关于促进房地产持续健康发展的通知中明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”。据统计，1998年以来，综合考虑直接和间接拉动作用，房地产每年拉动GDP增长1.5个百分点。在全国这样的大趋势下，乐山市以住宅为主体的房地产业开发投资业也持续增长，已基本实现从数量扩张型向数量与质量并重提高型转变，由粗放型向规模与集约型转化的变革。在持续有力的房地产消费需求支持下，房地产投资拉动GDP增长的作用日渐突出。房地产投资占全社会投资比重从1998年开始逐年上升，2004年达到27%，商品房销售额占全社会消费品零售额逐年上升，2002年突破20%达到21%。房地产业国内生产总值占全市国内生产总值比例从1995年的2%上升到2002年的3.1%。从上面的数据可以得出，房地产投资与消费已经成为乐山市国民经济增长的重要因素。二 房地产业与旅游产业发展相互促进虽然乐山是世界著名的旅游胜地，但是除峨眉山外，乐山市(包括大佛景区)被大多数人认为是旅游过境地，除了大佛可看外，乐山市缺乏留得住人的理想消费场所，虽然一年要接待数百万的游客，但能在乐山市玩上一天的游客不到3成。旅游过境地的市场地位势必会制约旅游产业的发展。主要原因包括：1、旅游城市和旅游环境建设滞后乐山市作为优秀旅游城市的形象不突出，城市建设与景区开发不协调，城市个性不鲜明，城市经营力度不够，与西部中心城市成都未能做到有机融合。旅游环境氛围营造不够，作为旅游目的地和旅游服务接待支撑中心的综合功能还不完善。市内旅游配套设施不足，娱乐和购物活动单调，缺少有地方娱乐特色的民俗娱乐活动和专营旅游商品和土特产的购物街区。旅游宏观协调管理体制有待完善，统筹开发力度不够，景区管理体制改革有待深化，投资主多元化格局未全面形成。2、旅游产品开发建设脱节成热的旅游产品是由开发建设成熟的旅游景区、配套完善的基础服务设施以及在旅游市场中运行相对固定的旅游线路共同构成的。乐山市在旅游景区景点的开发建设上已达到较高水平，但对水文化、佛教文化等主题旅游产品的挖掘和包装还不够，区域内其他丰富的旅游资源还没有合理开发利用，传统观光旅游产品趋于老化，餐饮，娱乐、休闲、度假、会议、会展等旅游项目开发与观光产品尚未能有机结合，旅游产品的吸引力不强。各旅游景区内部的基础服务设施虽有一定基础，但是连接景区之间道路的等级还较低，旅游环线还未形成，旅游景区相对孤立，未形成组合优势。在国内外旅游市场上成熟运行的、满足不同层次需求的旅游线路还不多，特别缺乏吸引高消费市场的旅游产品。为了使乐山市景区从旅游过境地向旅游目的地转变，乐山市政府拟建设乐山市水文化精品旅游区。通过发展紧邻景区的旅游房地产、商业房地产和酒店房地产，完善服务配套体系，通过乐山市房地产业的发展促进旅游产业的发展。第五节 乐山房地产企业自身发展的需要一个企业要生存发展，他必须要面对残酷的市场竞争。而房地产业作为国民经济的支柱产业，由于其关联度大，占用资金多，一直受国家的高度重视，一直是国家宏观调控的重点，每一项宏观调控政策的出台总会对房地产企业带来不同的风险。所以乐山房地产企业首先要面对的问题是如何在政策的指引下，合理有序的开发。从微观层面来看，对乐山房地产业的现状及其对策的研究有助于乐山企业更好的把握历史的趋势及现实的要求，从而更有利于企业的发展壮大，在激烈的市场竞争中占得先机。第二章 乐山房地产业的现状及存在的问题第一节 乐山房地产业现状进入2005年，乐山楼市继续保持旺盛的需求态势，促使中心城区房地产交易持续火爆。据市房地产交易市场统计，今年1-2月，中心城区现房交易1737宗、27万平方米，交易总额达2.27亿元，成交数量、成交面积、成交总额比去年同期分别增长95%、200%、170%。数据显示，今年（2005年）1、2月份的乐山楼市呈现出两大特点：一是商铺销售红火，二是二手房交易比例大幅度提升。今年前两个月，中心城区的商铺等非住宅销售达到471宗、12.3万平方米,分别占销售总量的27%和45.3%,而销售金额则占前两月销售总额的59.4%,乐山楼市第一次出现了商铺销售金额超过住宅销售金额的可喜局面。其主要原因是花城左岸推出“10年7%保底投资计划”和时代广场二期呈现交房，刺激了商铺投资，带动了商铺等非住宅销售。前两个月，中心城区的二手房交易达到940宗、16.7万平方米，分别占总成交量的54%和62%，是近两年来首次超过新建商品房。其原因是随着2004年乐山房价的大幅上扬，促使一些已购新房的居民纷纷将二手房推向市场，促使二手房价也随之上涨。而新建商品房价格的快速增长，也迫使许多购房者将目光转向二手房。由于二手房的价格要明显低于新建商品房，所以二手房销售出现了特别火爆的局面。总的来说。乐山房地产的发展呈现如下特征：一、 房地产投资增长继续处于较高水平 2004年，乐山房地产开发完成固定资产投资91224万元，比去年同期增长21.5%。其中：住宅58369万元，同比增长25.4%，商业营业用房26165万元，同比增长18.2%，办公楼及其他6690万元，同比增长18.9%；二、 资金到位情况良好 2004年，房地产开发投资到位资金92635万元，比去年同期增长36.5%，其中定金及预收款到位39868元，比去年同期增长22.5%，占当年到位资金的比例高达43%。到位资金为实际完成投资的1.42倍。这反映出房地产开发有充足的资金作保证。页：15三、 商品房施工、竣工面积增速提高 2004年，商品房新开工276.4万平方米，同比增长37%，比去年同期快12.1个百分点，施工面积252.7万平方米，同比增长40.9%；竣工面积183.5万平方米，同比增长47.2%，其中住宅竣工126.3万平方米，同比增长47.5%。四、 商品房价格走势基本平稳 2004年，乐山商品房销售形势较好，商品房销售面积为245.9万平方米，同比增长37.3%；其中，住宅321.9万平方米，同比增长38.3%，且个人购房比例占其总销售面积的95%，是拉动乐山房地产增长的主要动力。从供求量来看，2005销售面积与竣工面积基本持平，供给略大于需求，市场供求总量基本平衡。全市商品房销售均价1407元平方米，其中住宅销售均价1274元平方米，市场价格与去年同期略有上涨。据相关资料显示：2005年乐山房屋销售价格上涨4.1%；土地交易价格上涨8.8%；房屋租赁价格上涨1.8%，五、 商品房空置面积有所减少 今年以来，由于政府和企业采取了积极措施控制和消化空置房，商品房空置面积大幅增长的趋势得到了有效控制，增长幅度呈逐月下降的态势。全市商品房空置面积为81.4万平方米，比去年同期增长21.3%，增速比去年同期低39.3个百分点。第二节 乐山房地产存在的问题一、中心城区商品房供求矛盾突出，开发结构不合理据相关资料显示，进入2004年以来，由于受房地产需求的影响，使供求总量失衡加剧，供求矛盾更加突出，卖方市场特征明显，排号购房者随处可见，购房成了抢房，消费在一定程度上失去了理性。而且，由于乐山房地产开发的无序竞争，导致开发结构不合理。据统计，2003年，投入到乐山楼市的商业用房面积为14.2万平方米，2004年达到了16.8万平方米，这两年乐山楼市的商用房供应量达到了31万平方米。而总的销售量为26.5万平方米。这表明尚余4.5万平方米商业用房待“嫁”。乐山楼盘销售火爆主要反映在住房方面，商铺的销售情况并不与住宅对等，据调查，目前乐山多数房地产项目的住宅销售率达到了80%，更有不少项目的销售率达到了95%，而乐山许多楼盘的商铺销售率都在30%左右，反映出乐山商业用房的销售压力很大。与相应的住宅开发情况来看，开发结构性矛盾很突出，供应结构的不合理不利于乐山房地产市场的健康发展，需要开发商和房地产部门引起高度重视。二、乐山房地产企业融资存在的问题1、2004年乐山房地产企业融资现状 在房地产开发经营过程中，资金是最重要。对于开发商来讲，通过什么渠道什么方式融资是最重要的。在中国现有市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。2004年乐山房地产融资途径仍然是自筹资金、银行贷款和其他资金，且受政策影响较大，具有如下特征： 1.1 资金到位情况良好 。尽管有房地产泡沫之争及央行政策出台等因素作用，但开发资金相对取得较大程度增长，2004年乐山房地产到位资金累计为92635万元，增长36.5%，是1995年以来的最高增幅。其中，国内贷款为31652元，增长41%，企业自筹资金9490万元，增长38.1%；定金及预收款39868万元，增长38.1%；利用外资11625万元，增长17.9%。 1.2开发资金仍以银行贷款间接融资为主。2004年乐山房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占65%，企业自筹占20%，定金及预收款占15%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有85%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在乐山房地产业中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。开发商可以利用的基金等直接融资手段虽被看好，但尚无政策支持；上市或“借壳”上市是少数有实力大企业可能实现的方式，但受经营特点和预期收益制约不易得到投资者认同，融资效果也不理想，故直接融资比重较小。 1.3 乐山房地产融资收“121号”文件的影响很大。2004年乐山房地产商更深刻地感到国家政策的影响和威力。“121号”文件和“18号”文件，是最近几年出台的两个关键性文件。房地产是资金高度密集的产业，以规范房地产信贷为主要内容的央行“121号”文件有针对性地对房地产开发企业贷款和建筑施工企业流动资金贷款用途做了详细规定，切中房地产企业的“要害”。乐山房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，对自有资金有限的企业，“121号”文件的出台等于釜底抽薪。“121号”文件对房地产融资产生了多方面影响。其一，推动房地产开发企业寻求新的融资方式，不仅缓解了银行信贷压力，降低了银行房地产贷款风险，有实力的企业开始探讨与外资银行合作。 其二，开发企业对于项目谨慎程度增加。如开发企业开始根据自己开发能力调整项目定位。受到封顶之后才能办理按揭的限制，不少开发企业开始考虑如何尽快实现封顶，实现资金回笼。 其三，乐山房地产行业有可能重新洗牌。有专家认为，2004年是房地产行业实行企业重整的“企业年”。在众多的房地产企业中，不乏有靠关系或有限资金短平快开发经营的，不仅对消费者不利，对银行来讲也存在较大风险。“121号”文件出台后，这样的房地产企业要么发展壮大自己，要么与其他企业合作，要么被淘汰。该政策对资金充足的大型房地产企业利好，有利于房地产企业向更大规模发展，将导致中国房地产业的重新洗牌。随着规模小的房地产企业的出局，实力强的房地产企业间的竞争将充分展开。 其四，乐山房地产出现的结构性问题及局部泡沫问题得以调整和控制。 2、房地产融资存在的问题 随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产融资问题已经迫在眉睫。目前，乐山房地产开发企业面临融资的主要问题有：2.1贷款方式少。房地产开发、消费过程都离不开银行支持(在中国现有的金融体制条件下)。房地产业是资金高度密集的行业，没有资金就没有房地产。投资规模大、周期长等特点使房地产开发、投资需要大量资金，因此，房地产开发企业最关心的问题是融资。房地产开发贷款在乐山主要有三种形式：第一种是房地产开发流动资金贷款,主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务需要的流动资金；第二种是房地产开发项目贷款,主要为具体的房地产开发项目提供生产性流动资金贷款；第三种是房地产抵押贷款，是开发商以拟开发的土地使用权或房屋产权做抵押而向银行取得贷款。这三种贷款方式的期限都很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前乐山房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。 2.2房地产开发企业间接融资比重过大。2004年末乐山经济金融运行情况显示，资本市场融资规模萎缩，企业融资渠道间接化的格局进一步增强。贷款增长过猛势必造成融资格局进一步向银行贷款倾斜，企业融资对银行贷款的依赖增强，加大银行信贷资产风险。在当前乐山金融市场融资格局中，贷款所占的比重已经由2001年的75.9%上升到2003年末85.1%。在巨额的银行信贷中，涉及房地产开发贷款比重依然很大。 改革开放以来，乐山直接融资市场发展很快，但是在短时期内仍然难以改变以间接融资为主的融资格局，房地产业在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。房地产资金主要来自银行贷款。这种高度集中于银行的融资体制，如果商品房空置面积(2003年乐山空置面积同比增长超过21.3%)长期持续大量积压，开发企业无法支付银行贷款与建筑商费用时，只有将房子抵押给银行与建筑商，而建筑商的资金大部分也来自银行贷款，最后也只好把开发商抵押给他的房子再抵押给银行。这样，银行将成为房地产风险的最大承担者。这也正是目前房地产融资渠道狭窄和房地产金融体系不完善的必然结果。 2.3房地产融资各种方式均有局限性。融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。 三、房地产企业普遍规模小，缺乏长远考虑房地产企业规模小，“短平快”项目居多。乐山市现有本地房地产开发企业46家，2004年开发投资约7亿元，开发面积近276.4万平方米。本地企业普遍存在规模小、专业性不强。从98年到2004年中，乐山市城区开发的设计住户在100户以上的楼盘只有40多个。与四川同等城市楼盘相比，乐山市市区的房地产开发显得波澜不惊。由于缺乏一些房产大鳄的加入，乐山市城区的房地产开发大多数是一些“短平快”的小项目，缺乏规模效益。不仅对以后自身的发展不利，而且也对乐山市房地产业的整体效益，整体形象也不利。同时也造成整个城市规划实施的协调困难。四、房地产市场化程度较低，市场不够规范首先从土地运作方面来讲，国土资源部11号文件要求土地供应实行“招挂拍“后，仍有大量的存量土地、划拨土地、违法地进入商业开发市场，开发商的巨额暴利正是来源于此。土地市场迫切要求建立公开、公正、透明和依法运作的市场机制，以保证开发商在市场化下平等竞争。房地产开发项目的建设违反规定弄虚作假，干扰房地产市场的正常秩序，政府在管理上的混乱和市场服务上的缺位，危及到工程质量和安全生产，加大了房地产风险，抑制了市场化的发展。其次，从消费者的角度来看，目前，在乐山市房地产市场中，在质量、价格、广告、计量、交付等方面的投诉案件上升很快，2000年投诉2316件，2001年投诉2810件，2002年投诉3464件，2003年投诉5136件，消费者因为房屋质量、房屋面积等问题与房地产开发商之间的纠纷，住户以为物业收费项目和标准服务质量与物业管理公司的冲突等等经常在新闻媒体上暴光，既影响了房地产开发商，物业管理公司的信誉，同时也给购买者造成一定的心理压力，担心自己的合法利益得不到保障，不敢大胆投资，进而影响了整个房地产业的发展。五、房地产产品特色不突出1 乐山市旅游房地产主题不突出、发展缓慢旅游房地产是结合了自然旅游资源人文旅游资源和人造旅游景观为依托，聚集人气，并借势开发房地产，使之成为旅游、休闲、度假、居住有机结合的房地产形式。目前成都在此领域的开拓已经开始：置信的芙蓉古城、芙蓉汉城，乐山市天下青城的半山酒店，龙泉阳光体育城等都开始了旅游房地产的积极尝试。而乐山在房地产与旅游资源的结合上少有成功的案例，据笔者实地考察，目前比较成功的有依青衣江而建的山水湾别墅，靠近城市森林的居雅苑，从他们推出市场受到消费者的追捧来看，旅游与房地产的结合还有很大的潜力可挖，需要乐山各方面的共同努力。乐山大佛景区是乐山市旅游产业的龙头，与峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。但目前，乐山大佛景区主要吸引的是外地观光游客，峨眉山山凭借良好的自然生态环境，成为四川地区休闲度假及会议市场的主要选择地之一，产品附加值相对较高：乐山市旅游地产发展缓慢不仅大大落后于峨眉山山旅游房地产，而且也与四川其他旅游景区的旅游房地产发展有较大差距，其发展现状表现在专业化程度不高、特色不突出，导致其资源和区位优势没有发挥。2 酒店房地产档次较低，未形成合理的结构体系乐山市的酒店以三星级以下为主，中高档次设施较少。在乐山市城区范围内目前有一家（准四星级）酒店，其中，金海棠宾馆为商务会议接待型酒店，主体为一座13层建筑，位于乐山市中心城区东部边缘。宾馆由乐山市政府投资兴建，成都某酒店管理公司管理，开业近一年，设施较新，包括150间套客房，以及餐厅、宴会厅、夜总会、桑拿、保龄球、网球场、室内恒温泳池等，并拥有多功能厅和7个会议室。金海棠宾馆是典型的新兴城市型酒店，主题特色和服务概念模糊，但商务会议与休闲设施较齐全，目前，乐山市高规格的接待基本都放在此。山湾宾馆为休闲度假兼会议接待型酒店，具有休闲山庄的特征，位于乐山市中心城区北部边缘，坐落在树林茂密的山中，环境优美，景色宜人。开业时间较长，但已经过重新装修。宾馆拥有150间套客房，房型较多，主要特色包括拥有大面积的户外绿地及难得的森林风光，1300平方米的桑拿健身中心，并着力宣扬宾馆是按国际绿色环保酒店设计建造。金海棠宾馆目前仍是乐山市最高档的休闲度假场所之一。总起来说，乐山市市区的酒店业已具备了一定的接待能力，但多以行业对口接待为主，尚未形成市场化的结构体系，企业竞争压力也并不明显。而随着乐山市商业经济的发展和旅游吸引力的提高，酒店的行业水平将会有较高层次的提升，尤其是高星级酒店、特色酒店，将逐步进入完全的市场竞争阶段。3 传统的沿街为市的商业房地产，商业业态发展缓慢3.1商业房地产现状3.1.1乐山市商业布局现状乐山市商业发展有较为长远的历史，。但乐山市现代商业的发展历史却不长，是伴随中国旅游业的发展而起步的。由于城市发展区域的限制，核心的商业区域位于城市中心地带。目前，乐山市核心的商业集中于柏杨路-嘉定路-高北门-玉堂街一带。其中位于柏杨路的牛耳桥，位于嘉定南路的高北门已经形成了乐山市的最核心商圈。由于地形及历史的原因，乐山其他区域的商业发展并没有形成气候。3.1.2乐山市商业物态及价格2004年，乐山市商业零售额达到35.8亿元人民币，较2003年增长了12，发展的势头强劲。98年到2004年是乐山市商业经济发展最快的时期，平均每年的增长幅度达到8，这得益于乐山市旅游市场的快速发展，带动商业市场连锁发展。乐山市商业的快速发展，直接带动商业地产市场的繁荣，位于城市中心商业核心地段的土地价值不断攀升，商业铺面的售价和租金随之大幅度上扬。图示：通过对乐山市核心商圈不同地段的摸底调查，得出目前乐山市具有代表性商铺租赁价格：牛耳桥是进出乐山的北大门,其地理位置相当重要,每天的人流量非常大,此处目前是乐山商品批发的集散地,影响力辐射整个乐山,由于处于黄金地段,各商家争夺很激烈,所以租金也很昂贵.大致在100元左右/平方米.与牛耳桥地理位置相类似的是高北门,也是黄金地段,唯一不同的是这里主要经营的是高档品牌服装,已经形成规模效应.其租金和牛耳桥相当.玉堂街在乐山老城区由相当的影响力,但是随着城市的拓展,影响力有所减弱.其租金在80-100元/平方米之间.丁冬街也是乐山的一条主干道,但由于地势不平坦,所以影响了价值的提升,目前租金维持在50元-80元/平方米之间目前乐山在权力打造的新城市商业圈主要在乐山新广场附近,但是由于人气不足,还没有在乐山形成气候.其租金也很不稳定.3.2商业房地产发展存在的主要问题3.2.1沿街为市的商业形式占据主导地位通过在乐山市的调研发现，其商业房地产却仍处在沿街为市的阶段，不仅如此，其主要经营的仍是低端市场用以满足本地区消费者的产品，乐山市的商业房地产形态仍很传统。乐山市沿街为市的商业形式非常发达，据不完全统计，目前乐山市城区商业总面积接近60万平米，其中沿街为市的商铺面积约为45万平米，城市人均拥有商业铺面超过2平米，高于全国城市人均商业面积拥有平均水平。与很多城市不同的主要地方在于:在不临街或者由楼层商铺的利用上存在很大的问题,据笔者观察,很多背街或二层以上的商铺经营情况都不理想.除了寥寥几家较好之外 (一家是玉堂街的文轩连锁书店,一家是本已有名气的东方眼镜,一家是超市),整个乐山鲜有亮点.由此可见,沿街为市的商业形态由很大的局限性.3.2.2大型商业业态发展缓慢，现有大型商业形式经营困难据笔者了解,很多的大型商家已经进入四川的二级城市,比如麦当劳进入绵阳等,可是乐山目前为止没有全国规模的商家进入.即将要进入乐山的北京华联集团,其经营成败与否还值得观察.这里面固然由乐山消费力的原因,但是作为房地产的规划引导作用也值得深思。乐山最早形成大型商业业态的华厦商业城,曾经在市政府的扶持下得到了一定的发展,但是市场是无情的, 华厦商业城目前经营惨淡,据笔者调查,出租率仅50%,尤其是二层、三层，出租率仅20%。华厦商业城地处高北门，地理位置十分优越，可是沦落到目前的地步，是十分可惜的。这里固然由经营管理方面的原因，但是从房地产角度看，其定位，规划创意，营销等方面都有很大的提升空间。在乐山地段并不太好的旧大桥附近，开发商仿照成都春熙路的模式，开发的泌水院步行街，本来创意非常好，可是竣工以后，市场反映平平。目前情况稍有好转，不过要判断其成功与否还需要时间。从以上几个大型商业的开发经营情况看来，乐山的大型商业业态的发展任重道远。下篇 乐山市房地产业发展对策第三章 理清总体思路，创造有利于房地产发展的环境第一节 总体思路按照国家产业政策，乐山房地产业发展的指导思想是：以邓小平理论和江泽民“三个代表”重要思想为指南，深入贯彻四川省“三个转变”战略决策，按照乐山市委、市政府努力建设“中国第一山”的战略部署，以全面建设小康社会的战略目标为导向，以体制创新为切入点，以房地产融资体系建设为推动，以高素质的房地产企业培育为重点，充分发挥房地产业的先导性与支柱性作用，促进国民经济的持续稳定健康发展。乐山房地产业发展的基本思路是：进一步深化住房制度改革，推进住房商品化、社会化；进一步完善多层次住房供应体系，加强经济适用房的建设与管理；切实做好城区危旧房的改造，充分发挥中心城区的现代化城市功能；建立规范、高效、统一的乐山房地产市场，规范房地产业市场行为；建立完善的房地产金融体系，为房地产业发展提供坚实的金融支持；坚持扩大内需的方针，大力推动和引导房地产消费，以投资与拉动国民经济增长，把房地产业培育成为国民经济的支柱产业/加强住房产业化的政策性引导，提高商品住宅的有效供给。第二节 构建现代化的房地产产业体系认清当前乐山市房地产业发展新形势，始终把为老百姓谋福利当作指导思想，坚持可持续发展原则，依靠科技进步为手段，进行体制和管理上创新，厚积薄发，利用后发优势、相对优势大力推进现代化的乐山市房地产产业体系。房地产产业现代化体系就是以房地产成品为最终产品，以市场需求为向导，以科技进步为依据，以成型的房地产建筑体系和与之相配套的房地产产品为基础，以科学组织和现代化的管理为手段，通过房地产生产全过程的开发、设计、施工、部品生产、管理和服务等环节构成完整产业系统，以提高房地产质量，提高劳动效率，优化资源配置，从而实现房地产生产、供给、销售和服务一体的标准化、工业化、商品化，从粗放型到集约型的生产组织形式。乐山市房地产产业现代化发展的主要内容是：提高房地产建设的工业化、集约化水平和劳动生产率，提高房地产规划、设计水平，基本解决房地产质量通病，提高房地产建筑材料、产品质量，提高房地产工程质量、功能质量与环境质量，节能降耗，保护环境，依托科技进步，增加房地产科技含量，提高科技进步对房地产产业的贡献率，加快房地产产业改造升级，优化房地产产业和产品结构。完善以房地产技术保障体系、建筑体系、部晶体系、质量控制系、和房地产性能认定体系为核心的房地产产业化框架体系，初步建立起房地产产业化发展所必须的政策保障机制。推进乐山市房地产产业现代化要做好以下工作；1完善房地产标准体系。加快完善房地产规划、设计、施工、物业管理和材料，部品等方面的标准体系，加强对房地产安全、健康、环保、节能等方面标准的研究、编制，推广应用先进适用的技术。2大力推进技术集成、生态化小区建设。3加强房地产区智能化建设。4以整体厨卫技术为重点推行菜单式装修，满足现代化家居生活需求。5开展房地产性能认定方面的工作按照建设部主管部门的有关要求，成立“房地产性能评审委员会”及“房地产性能认定委员会”，建立“房地产评审专家库”，开展房地产性能的试评工作。6推行户型评审工作引导乐山市房地产设计向功能布局合理、尺度适宜，把保证房地产全寿命周期作为原则要体现以人为本，要满足多层次、多类型和不同标准的市场需求，并适应乐山市经济发展水平。通过调查，乐山城区商品房有30左右是由外地消费者购买的，在外地购买者中外省消费者占了近60，因此在户型设计、功能布局上应充分满足他们的具体要求。第三节 加强城市规划与建设管理一、积极推进城市规划的发展进一步完善从乐山市的城市发展规划来看，完善交通组织规划、加快城市基础设施建设、加大城市环境整治力度是乐山市市政府的目前进行的重要举措，乐山市城市总体规划(修编)、青城山乐山市国家级风景名胜区总体规划、市政管网规划、城市消防规划、城市总体建筑风貌规划设计是其正在完成编制的五个规划，努力从政策和软硬件设施等各方面促进乐山市房地产业的发展。加强城市规划的实施力度和深度，从城市运营的高度规范和引导房地产业的发展。例如为了保护乐山市的自然资源和特有的古城风貌，在乐山市城区除了开发楼盘的容积率必须达到1.0、绿地率必须达到40以外，开发楼盘的建筑高度都控制在1日米以内，而一些靠近青城山的项目，除了建筑高度限定在9米外，容积率也必须达到0.6。这样，的限制性措施从城市规划的高度加强了对房地产开发项目的引导。要充分发挥城市规划对房地产开发的调控和引导作用。所有列入建设用地范围的土地，必须严格按照城市规划的要求进行建设。乐山市、县人民政府城市规划主管部门要及时将近期拟开发建设区块的规划条件向社会公开，接受社会监督。未技规划要求完成配套设施建设的住房，不得交付使用：商业银行不得提供个人住房贷款。在城市建设用地范围内，土地供应必须符合城市规划商业、旅游，娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须按照法定的规划条件，采取招标、拍卖和挂牌方式供应。其他用途土地的供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。二、抓好城市基础配套设施建设加快实施城乡水泥路网和旅游环线公路建设，完成都汶高等级公路配套建设。抓好旧城改造建设，启动西街一井福街一文庙街沿玉垒山一侧历史文化街区保护性开发工作：疏散城市中心区密度，建设核心旅游区和中央商务区，实现城市功能布局的转变，加快实施城市西区建设。抓好信息基础设施建设，推动网络互联互通和信息资源整合共享，推动企业积极运用信息技术，发展电子商务，推进公共服务领域信息化，构建现代化信息网络体系。原先乐山市是单中心发展的城市格局，容易导致中心区域环境的不断恶化，不利城市生态环境改善。通过规划引导，改善城市人口分布现状，缓解旧城区的人地矛盾，提升城市生态环境质量。三、强化城市特色建设、提高城市品味在规划建设管理和城市营销中，突出乐山市自然环境特色、历史文化特色。在城市规划上，按照建设最佳人居环境的要求，着重突出“依山傍水”、 “显山露水”、 “亲山近水”的山水园林城市特色。建筑风貌上，以传统川西民居为主，实现一街一景、一区一景。城市功能上，突出旅游城市特色，充分考虑游客的多种需求，增加城市休闲观光景点，完善城市交通、住宿、餐饮、购物、娱乐等设施，大力发展城市的房地产业。深入挖掘和展现乐山市悠久的文化内涵，建设具有深厚文化底蕴的文明城市。高水平经营管理城市，把城市管理的重点转移到增加城市内涵和质量，提高城市的格调和品味。深化城市管理体制改革，建立和完善城市管理综合执法体制，充分发挥社区基础作用，大力运用现代科技管理手段，始终保持城市干净整洁、秩序井然、道路畅通。进一步提高市民素质，营造良好的城市房地产发展环境。四、优化城市环境建设实施“绿化工程”，打造“西部绿城”，创建“国家园林城市”，构建城市景观绿地生态系统。抓好生态环境建设，继续实施天然林保护、退耕还林、岷江干流整治和小流域综合治理工程，合理配置树种，绿化美化景区(点)。实施“净化工程”，搞好城市垃圾、污水的无公害化处理，大力推广清洁能源，严格控制烟尘和噪声排放，保护好乐山市优质的空气和水源，创建国家环保模范城市和国家级生态城市。大力实施“亮化工程”，做好城市灯光夜景美化工作，建设乐山市不夜城。增加城市绿地面积，改善城区生态环境。设计、建造大面积的绿色景观，纳入乐山市生态环境建设和保护工程体系，保证植物的多样性，成为城市的绿肺。五 规范对房地产市场的管理1、充分发挥政府职能，加强房地产市场宏观调控加强对房地产发展的宏观调控，改善乐山市政府对房地产市场的监督管理。根据住房市