企业物业管理的开展模式

物业管理词典(上)第一篇 物业管理企业一、物业管理公司的设立公司公司是依法成立的以盈利为目的的企业法人。公司的基本特征是:(1)公司具有法人资格，是一种企业法人;(2)公司是以盈利为目的的法人组织，通过其在法定范围内从事生产经营活动获取经济利益;(3)公司是依照公司法而成立的企业法人，区别于依照民法的规定设立的其他法人。有限责任公司有限责任公司又称有限公司，是公司的一种形式。它是指由法律规定的一定人数的出资人或者股东组成，所有出资人或股东均以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的公司形式。有限责任公司特征有限责任公司有以下几点特征:(1)有限责任公司的出资人或者股东仅以其出资额为限对公司负责，对公司的债权人不负直接责任;(2)有限责任公司的股东人数有限制;(3)有限责任公司不能公开募集股份，不能发行股票刊的有限责任公司股东的出资转让有严格的限制;(5)有限责任公司的资本总额与各股东出资额均应在章程中记载，并须一次缴足;(6)有限责任公司是不公开发行股票的公司，股东人数比较固定;(7)有限责任公司的设立程序和组织机构较股份有限公司简便。股份有限公司股份有限公司是指其全部资本分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任的公司形式。股份有限公司特征股份有限公司有以下几点特征:(1)股份有限公司是最典型的合资公司,其信用基础是资本而不在于股东个人，出资形式只能是现金或实物，而不能是信用或劳务;(2)股东必须达到法定人数;(3)资本划分为均等的股份川的股东承担有限责任;(5)股份有限公司具有较多的优越性，如有利于集中资本，有利于分散投资者的风险，有利于自由转让股票，具有广泛的社会性，适应了企业所有权与经营权分离的需要等。国有独资公司国有独资公司是国家授权投资的机构或者国家授权的部门单独投资设立的有限责任公司。根据我国公司法的规定，凡是国务院确定的生产特殊产品的公司或者属于特定行业的公司，均应采取国有独资公司的形式。合资公司合资公司是指由两个或两个以上的投资者共同出资成立的有限责任公司或股份有限公司。国内公司国内公司是指投资人全部为中国国内公民和法人的公司。涉外公司涉外公司是指外国投资者依照中国法律，在中国境内成立的独资或外方合资公司。分公司分公司是本公司或总公司的对称，是公司的分支机构或附属机构，而公司本身则称之为总公司或本公司，其分支机构或附属机构就是分公司。分公司的特征是：分公司没有独立的法律地位，不具有法人资格，其民事责任由总(本)公司承担。子公司子公司是指股权和经营的业务活动受其他公司控制的公司，亦称为"附属公司"或"从属公司",子公司是相对于控股公司或母公司而言的，其股票的半数以上(有时无须达到半数)归于实际控制的公司(控股公司或母公司)所有。我国公司法规定:公司可以设立子公司。子公司的特征是:具有相对独立的法人资格，有自己的公司名称、章程，以自己的名义从事经营活动，与母公司的财产彼此独立，依法独立承担民事责任。控股公司控股公司亦称"持股公司"或"股权公司",是指通过持有另一个或几个公司的一定比例以上的股票或其他证券而对其实行控制的公司。控股公司必须是"母公司"(母公司不一定是控股公司),被控公司为"子公司"。控股公司按其控股的方式不同可分为纯粹控股公司和混合控股公司两种。上市公司上市公司亦称"公众公司"、"公开公司",是指其股份按一定程序在证券交易所上市交易的股份有限公司。我国公司法所称上市公司是指所发行的股票经国务院或者国务院授权证券管理部门批准在证券交易所上市交易的股份有限公司。物业管理公司物业管理公司是指按合法程序建立并具备相应资质条件的对物业进行管理的企业性经济实体。物业管理公司组建原则根据物业管理的内涵，物业管理公司组建的原则是zG)企业化;(2)专业化;(3)社会化。物业管理公司的性质物业管理公司属于第三产业中的服务行业，其性质是具有独立的企业法人地位的经济实体，按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行。物业管理公司的指导思想物业管理公司的指导思想是：以服务为宗旨、以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。物业管理公司分类根据企业的所有制性质，物业管理公司可分为全民、集体、私营以及外商投资企业，包括中外合资、中外合作或外商独资企业。专项管理公司为了提高效率，进行规模化经营，社会上涌现出一些高度社会化、专业化的专业物业管理公司(专项公司)来承担单一的某项服务，例如清扫保洁公司。专项管理公司的种类在物业管理发展过程中，涌现出很多专项管理公司，通常有以下类型:(1)园林绿化专业公司;(2)清扫保洁专业公司;(3)保安公司川4)市政管养专业公司;(5)电梯、设备修理专业公司等。园林绿化专业公司专门从事林木、花卉、草坪的培育，保养以及美化环境的工作的企业。清扫保洁专业公司专门从事居住小区(大厦)范围内的环境卫生清扫和保洁的企业。保安公司专门提供保安服务，为保障居住小区(大厦)内的业主(使用者)的人身安全和财产安全的企业。电梯、设备修理专业公司专门从事电梯装的企业。房屋修缮专业公司专门从事房屋的维修、保养的企业。设立公司的条件根据公司法规定，设立公司必须符合以下条件:(1)符合法定的出资人数;(2)注册资本达到法定的最低限度，以工业产权、非专利技术等出资的，不得超过资本总额的20%;(3)有共同制定的公司章程;(4)有明确的公司名称和组织机构;(5)有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。资质资质就是资格等级，公司的资质就是公司的经营能力。资质等级高的，经营范围就大;资质等级低的，经营范围就小。资质等级为了加强对物业管理公司的管理，维护物业管理市场秩序，政府主管部门借鉴其他行业的经验，建立物业管理公司资质评审制度。根据物业管理公司的技术资质、规模和业绩，可将物业管理公司划分为一、二、三等若干不同等级，并规定物业管理公司的资质必须与所管理的物业档次相吻合，不够等级资质的企业一律不允许从事同等级的物业管理。资质条件物业管理公司的资质条件一般应有以下几点:(1)有合格的管理章程和管理办法;(2)有20万30万元以上的货币注册资金;(3)有固定的注册地点及经营地点;(4)拥有或受托管理建筑面积(l5)万平方米以上的物业;(5)有管理物业所需的管理机构和各类人员，专业管理人员按建筑面积10万平方米计算，多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足10万平方米的不少于5人。企业在册管理人员中专业技术人员不得少于三分之一;(6)有完备的房屋维修、管理与养护的保障措施。资质审批资料物业管理公司申报经营资质审批必须提供的资料有:(1)主管单位提请对物业管理公司经营资质进行审批的报告;(2)设立物业管理公司的可行性研究报告和上级主管单位的批准文件:(3)拥有或受托管理物业的证明资料;(4)验资证明;(5)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件刊的企业法定代表人任命书或聘任书刊（7)管理章程或管理办法;(8)注册及经营地点证明;(9)其他有关资料。属于私营企业的，还须报业主身份证明、简历和雇员名单。外商投资企业除提报上述各类有关资料外，属于合资、合作企业的，还需报合资或合作项目建议书、合同的副本及中方投资审批机关的批准文件。此外，外商独资企业还需委托具有对外咨询代理资质的机构办理申请报批的文件。资质审批程序申请单位首先要向房地产主管单位递交物业管理公司的经营资质报告及齐全的申请资料。房地产主管单位审核完毕后，如符合经营资质条件的，核发批准文件。然后按有关规定，申请单位向工商行政管理机关办理注册登记手续后，才能对外营业。公司的组织机构公司的组织机构是公司在法律关系中代表公司整体，实施法律行为的机构。它的行为直接表现为法人行为。股东会和股东大会股东会是由有限责任公司的全体股东共同参加组成的公司最高权力机构。股东大会是由股份有限公司的全体股东参加的公司最高权力机构。股东会和股东大会负责决定公司的最根本的事务，如决定公司的经营方针、投资计划，选择和更换董事，审议公司的预、决算方案等。董事会和监事会董事会是公司的执行机构，行使公司的职权。董事成员必须是股东，董事长或执行董事为公司的法人代表。监事会是公司的监督机构，由股东代表和职工代表组成。经理经理是由公司董事会聘任的负责公司日常生产、经营等各项活动的执行人。经理可以是股东也可以不是。经理的主要任务是主持公司的生产、经营、管理工作，实施董事会决议，完成公司的年度经营计划等。公司债券公司债券是指公司为筹措资金，依照法定条件和程序发行的、约定在一定期限内还本付息的有价证券。公司债券持有者是公司的债权人，持券人的权利是按约定条件向公司索取利息和到期收回本金，并可优先于股东分红取息，当公司破产清算时，也优先于股东收回本金，但公司债券的持有者无权参与公司的决策和经营管理活动。公司的合并公司的合并是指一个公司吸收其他公司而使其他公司成为自己的一个组成部分￥或两个以上的公司合并成立一个新公司，各合并公司均为新公司的组成部分。公司分立公司分立是将公司分解，各出资人成立新公司，或将公司的一部分从公司中分出，而作为另一法人存在的行为。公司破产公司破产是指公司因经营管理不善造成严重亏损，不能清偿到期债务，经债权人或公司自己申请，由人民法院裁定的公司解体。公司破产的条件公司破产的条件是公司的资产不能清偿到期的债务，即资不抵债，但符合下列条件的，人民法院可以不宣告破产：一是公司的经营内容与国计民生有重大关系，国家统一资助或帮助采取其他措施清偿服务的；二是公司取得担保，自破产申请提出之日起六个月内清偿债务的；三是公司与债权人达成合解协议，债权人同意延期还债，公司能够在所延长的期限内清偿债务的。公司解散公司解散是相对于公司设立而言的。公司解散是依照公司法或章程规定申请注销公司登记，终止其法人资格的行为。公司因设立而取得法人资格，因解散清算而消灭法人资格。解散是消灭法人资格的开始，经过清算和注销公司登记消灭法人资格。公司解散的方式，可分为强制解散与自行解散两种。公司解散的条件公司解散必须符合下列条件之一：一是公司章程规定的营业期限届满或者章程规定的其他解散事由出现;二是股东会议解散;三是因公司合并或者分立需要解散的;四是公司因违反法律、法规而被有关部门依法责令关闭而强行解散的。公司清算清算是指公司在解散过程中，为保护相关当事人的合法权益，终结现存的各种法律关系，而对公司的资产、债权债务关系等进行清理、处分的行为。公司清算分为按公司法规定进行的正常清算和按有关破产的法律规定进行的破产清算。清算组织机构组成公司解散时，有限责任公司的清算组由股东组成;股份有限公司的清算组由股东大会确定人选;不能成立清算组的由人民法院指定。公司破产后财产的处理被清算的公司财产，首先支付清算费用、职工工资和劳动保险费用，然后缴纳所欠税款，清偿公司债务。不能清偿全部债务的，参照民事诉讼法关于清偿顺序和按比例分配的办法向债权人清偿。物业管理公司的注册登记公司章程企业注册登记时，必须制定一份非常重要的文件，即公司章程，在公司章程中应明确各方的权利、义务、责任。物业管理公司章程的主要内容根据国家规定，章程应包含以下主要内容:(1)总则，主要包括企业的名称(全称)、地址等;(2)物业管理企业的经营宗旨;(3)物业管理公司经营的范围刊的企业的经济性质及组织形式;(5)注册资金;(6)机构;(7)财务会计制度川的利润分配制度刊的职工录用方式、待遇及管理方法;(10)企业的各种规章制度等。按公司法规定，企业设立必须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。二、物业管理公司的运作体制企业的所有权所有权是生产资料所有关系的法律表现。生产资料归谁所有，谁就在法律上拥有对生产资料的所有权，成为生产资料的主人。企业的经营权经营权是占有、使用、收益、处分关系的法律表现。生产资料归谁占有、使用、收益、处分，在法律上谁就拥有经营权，可以直接指挥、组织企业的生产经营活动。所有权决定经营权，经营权从属于所有权。所有权与经营权分离所有权和经营权可以是统一的，也可以在一定条件上彼此分离。所有权与经营权的统一，表明生产资料的所有者拥有直接经营权力。在一定条件下所有权与经营权的分离，表明生产资料的所有者通过各种形式转让经营权，所有者依据所有权取得报酬。实行两权分离必须坚持:（1)不改变所有权;(2)在不改变所有制的情况下，一定要强化企业在经营上的责任，使企业成为真正的法人;(3)确保企业的资产使用权。我国全民所有制企业采取的两权分离的主要形式有:承包制、租赁制、资产经营责任制和股份制等。企业经营方式的多样化经营方式是指在一定生产资料所有制形式下，企业生产经营的具体形式，以及所有者同经营者之间的关系。我国全民所有制工业企业法规定，全民所有制工业企业是依法自主经营、自负盈亏、独立核算的社会主义商品生产和经营单位。企业依法自主经营，经营方式灵活多样。企业经营方式的多样化表现为企业经营责任制形式的多样化和企业内部经营方式的灵活多样。在所有权与经营权分离的原则下，企业可以依照产业性质、企业规模、技术特点等采取不同的经营责任制形式。租赁经营我国的租赁经营是在不改变所有制的前提下，通过公开招标和签订合同的办法，将企业的资产有限期地、有条件地、有偿地让渡给承租人经营。租赁经营是经济手段与法律手段相结合，权、责、利相统一的经营责任制。承包经营的实施实行承包制的企业，尽管其承包形式不同、特点各异，但在具体实施中，大体都经历以下三个阶段:(l)准备阶段；(2)招标阶段；(3)签订合同阶段。资产经营责任制通过对企业资产进行社会评估，招标聘任法人代表，实行责任经营，利益分享，以契约关系明确经营者的责任和权利的一种经营责任制形式。它是在深化企业改革中出现的一种新型责任制形式，集中了租赁制、承包制、厂长任期目标责任制等多种经营方式的优点，能够保证国家资产的逐步增长和企业发展的后劲，使企业真正成为自主经营、自负盈亏、自我发展的有效经营模式。资产经营责任制的试行程序：(l)准备阶段;(2)招标聘任阶段;(3)签订合同阶段。股份制的意义股份制是伴随着商品经济的发展而产生的一种企业经营组织形式。在社会主义生产方式中，由于所有制结构的多元化，多种经济成分和多种经营形式并存发展。实行股份制具有特殊意义:(l)股份制有利于调动经营者和生产者的积极性;(2)股份制有利于资源的合理配置，促进企业的横向经济联合刊（3)股份制有利于增加资本积累，合理引导消费;(4)股份制有利于培育一支宏大的社会主义企业家队伍;(5)股份制有利于实现管理民主化、决策科学化、行为合理化。企业股份的构成我国试行的企业股份制的股份构成形式主要有三种模式:(l)"一企四制",企业的股份由国家股、企业职工集体股、社会法人股和个人股四种成分构成;(2)"一企三制飞企业的股份由国家股、企业股、个人股三种成分构成，没有社会法人股，这是目前试点企业采用较多的一种形式;(3)"一企两制",企业只有国家股和个人股，不设企业股。企业股票企业股票是股份制企业发行的有价证券。股票的发行一般有公开发行、股东优先认购和内部协商发行三种形式。各种形式都有自己的特色和适用范围。股票一般通过国家指定的投资银行发行。投资银行根据国家有关法律和国民经济发展计划，对企业发行股票的申请进行可行性研究论证，同企业商定股票发行价格，企业一般不得擅自发行股票。股票价格一般要真实反映经营状况和盈利水平，有利于建立合理的价格体系，健全价格形成机制，促进资金合理流动和资源的重新配置。股票市场股票市场是买卖股票的交易场所。在社会主义制度下，不允许私人经营证券交易所。股息与红利股息是指股票持有者凭股票定期从股份公司领取的盈利。每一个股东都有根据其所持有股票的多少从股份公司获得收益的权利。股息的分配既涉及股东的权利，也对股票的价格和公司的前途具有重要的影响。红利是指普通股股东所得到的超过股息部分的利润。股息是事先确定的，而红利则随股份公司盈利的多少而变动。红利通常没有固定的数额和比例，完全取决于公司年度经营状况的好坏和公司今后经营发展战略决策的安排。实行股份经营的原则股份经营的原则是:资产共筹，经营共管，利益共事，亏盈共负，风险共担。实行股份经营的范围股份制企业范围广泛，形式多样，有工商企业招股集资型，金融部门发行股票的投资公司型，地区间、部门间、企业间合资联办的集体联营型及中外合资联营型。按人股形式，股份制企业可分为折股企业、扩股企业、招股企业和合股企业。随着经济体制改革的不断深化和企业经营机制的逐步完善，各地区出现了各种经营方式互相参与的混合型股份制企业，如租赁企业股份化，承包企业股份化，租赁股份承包三位一体和股份化企业集团等。实行股份经营的基本程序实行股份经营的基本程序是:(1)资产折股和发行股票。将现有企业资产划分为国家股和企业股。(2)建立股东代表大会和董事会。股东代表大会是股份制企业的最高决策机构，代表由股东推选产生。董事会是股东代表大会的常设机构，其成员是在股东代表中产生，董事长由董事会推选产生。(3)制定企业股份制章程，明确利益分配。经济联合在经济领域里，具有法人资格的单位之间的合作。这是发展经济关系，实现经济关系的基本形式，是生产、流通、科技、信息、金融等各个领域打破条块关系的分割、封锁和人为割裂，实现相互开放，在社会分工和经济合理原则的基础上，通过企业、部门、地区之间的协商、联合和签约，建立互惠互利、互通有无、彼此支持的经济技术关系，组成多种形式的经济联合体，以达到生产要素优化组合和资源合理配置的目的。经济联合形式经济联合的形式，从联合的内容上可分为:(1)企业之间的联合;(2)企业与科研单位、大专院校之间的联合刊(3)对外经济联合。企业集团由科研、生产、金融等部门，在共同利益和目标下组建起来的企业群体。企业集团发挥产品和行业优势，以较强的市场竞争能力带动着中小企业发展，成为我国经济发展的主要支柱;是推动生产力发展的有效的企业组织形式。企业集团的主要形式企业集团的主要形式有:(1)以大型骨干企业的主要产品或名优产品为龙头，组织系列化产品生产;(2)以大中型骨干企业为主体组织跨地区、跨行业、跨部门的横向联合体，提供配套服务;(3)以科研为先导，组织科研院所、大专院校、骨干企业、金融部门参加的联合体川4)联合经营，组织跨地区的销售、维修、服务网络体系。企业兼并生产要素的重新组合。企业兼并是在深化改革中出现的新生事物，它遵循商品经济的发展规律，体现优胜劣汰的自然法则，有利于产业结构和企业组织结构的调整，促进了资源的合理配置，有助于取得规模经济效益。企业兼并程序企业兼并的一般程序:(1)确定被兼并企业;(2)对被兼并企业现有资产进行评估，清理债权、债务，确定产权转让底价;(3)通过招标、投标或自找对象确定兼并企业;(4)兼并双方办理有关法律手续并进行公证。物业管理公司部门设置原则物业管理公司的部门设置是根据物业管理的计划、组织、指挥、协调、控制等职能的要求，通常应遵循以下三个原则:企业化原则，专业化原则，社会化原则。企业化原则部门设置必须充分体现在统一领导、分级管理、适应社会化大生产要求;有利于物业公司的管理、经营、维修经济技术活动，提高工作效能。专业化原则部门机构应有利于实现企业的经营目标，应求精干、高效、节约，按照专业化来调整机构、设置岗位。社会化原则物业管理的社会化说明管理服务工作不仅是一个开放性管理服务，又是一个系统化的管理服务，因此机构设置中应注意横向、纵向关系的协调，注意摆正本机构与其他各部门机构中的位置，处理好各个职能部门、业主与社会等方方面面的关系。物业管理分类根据物业管理性质，设置机构的原则,按照当前我国物业管理的实际进行分类。通常可以分为三类:(1)行政、福利性管理型;(2)行政性与专业化相结合管理型;(3)社会化、专业化、市场化管理型。 行政、福利性管理型主要是指直管公房住宅区的管理，其特点是房屋所有权单位或房管部门组建的房管所实施管理。其住户只有使用权，没有所有权，住户只象征性缴一些房租，维修房屋需要的费用主要靠财政拨款，住户不需要承担维修费用。行政性与专业化相结合管理型主要是指政府建房，并按一定的优惠条件内销给单位职工的住宅区的管理。其特点是房屋所有权部分商品化，由独立核算、自我运转的专业管理部门对其实行综合管理，有偿服务，同时政府或开发单位少量补贴的管理方法。社会化、专业化、市场化管理型主要是指房地产开发商修建，按照市场价格出售的商品房的住宅小区、综合写字楼等房产管理。其特点是房屋所有权完全归使用者所有，由具有法人资格的管理企业对其实行统一管理与服务。行政管理部门成立物业管理模式特点以区、街道办事处成立物业管理公司的模式特点是突出了地方政府的行政管理作用，因其管理机构与政权基层组织相一致，在实施管理时具有权威性，制约力强。专业管理机构在小区物管会领导下，各自履行自己的职责，能做到统一安排、分工明确、专业协作、各负其责。这种模式要防止物管会大包大揽、行政管理代替一切的情况。房管部门建立物业管理模式特点以房管部门建立的物业管理模式的特点是发挥了房管部门管理房产的优势，能较好地进行科学管理，保持房屋较高完好率，有利于小区整体风貌;这种模式的弱点是难以协调各专业部门，容易各自为政，扯皮现象多。市场经济方式管理模式按照市场经济规律建立的物业管理模式的特点是管理行为按市场经济规律办事，实行有偿服务。按照这种模式成立的物业管理公司按"独立核算、自负盈亏、自我运行、自我完善"的方式运行，这种模式应防止片面追求经济效益，而应注重经济效益、社会效益和环境效益的统一。单位自行管理的物业管理模式特点单位自行管理的物业管理模式特点是房产管理单一，经费来源于企业福利基金，比较充裕，带有企业福利的功能，是计划经济的产物。人事制度改革、人才流动，给这类房产管理服务带来冲击，应逐步加以改革、转制。物业管理公司部门设置的步骤为了使物业管理公司部门设置科学化，并能高效地运行，通常按照以下步骤进行：(1)确定目标，按照企业经营与管理任务来确定组织机构。(2)收集与分析资料。包括同类型企业的部门机构形式，结合要达到目标，分析各类企业部门机构的优缺点。(3)拟建、提出组织结构图。按照组织机构设计要求，将各个管理工作单元，有序地排列起来，形成层次化的部门组织机构。(4)确定职能、岗位、权限与责任。根据组织机构图，对部门内部进行分工，确定相应职务、岗位以及权限和责任。(5)评价部门组织机构设计。组织有关人员对组织机构进行审查、评价、修改，确定最佳方案。物业管理公司机构形式的选择物业管理公司根据本企业经营物业管理面积多少和管理房产类型来选择组织形式，通常有直线制、职能制、事业部制、矩阵制等。直线制直线制的管理组织形式的特点是企业各级单位从上到下的垂直领导，各级主管人对所属单位的一切问题负责，不设专门职能机构，只设职能人员协助主管人工作。职能制职能制的管理组织形式的特点是在直线制组织形式基础上为各级领导者相应地设置职能机构或专职人员，他们既能在各自的职能范围内直接指挥下属单位，又能协助领导工作。直线职能综合制直线职能综合制是职能制的进一步发展。它是按照管理区域与对象，或管理职能特点来设置企业管理机构。其主要特点是:(1)这种管理机构有两个层次:一是管理层，一是作业层;(2)各物业管理单位，由总经理等统一管理本单位的管理、经营、服务工作，并对上级负责或对董事会、股东大会负责。事业部制按照"集中决策、分散经营"的原则，在总公司下设事业部。各事业部在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据物业经营管理的需要设置组织机构。矩阵制矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵形式。总经理负责制管理模式该管理模式的特点是集指挥和职能于一人总经理，命令统一，责权分明，指挥及时。它要求总经理的专业知识和各类技能以及个人品格素质都要高，这样才能领导好企业。"三总师"负责制管理模式该管理模式特点是在董事会、总经理领导下，具体的指挥职能由"三总师"来分担，即由总经济师、总会计师、总工程师来分别领导和指挥各个职能部门。采用"三总师"负责制的管理模式通常是一些大型企业，而且所管理物业的量大、房产类型多。物业管理公司组织机构设置为保证物业管理统一、高效地运转，物业管理公司必须建立必要的组织机构，通常有总经理、办公室、财务部、工程部、管理部、经营服务部等机构。总经理总经理和若干副经理是企业的决策层，在总经理的领导下对企业一切重大问题作决策，并对企业负全面责任。办公室办公室是总经理领导下的综合管理部门，负责人事行政管理、人员培训、各种文档资料管理、协调企业各部门之间工作。财务部财务部参与企业经营管理、负责财务、计划、经济核算、各类收费等项工作。工程部工程部是企业重要的技术管理部门，负责房屋设备及公共设施的管理和维修保养，保证其正常运行。管理部管理部是物业管理的业务主管部门,指导各物业管理分公司的管理工作，负责物业区域内的公共卫生、环境绿化、消防治安，处理停水、停电等突发事件，接待客户投诉等他项工作。经营服务部经营服务部负责策划和从事各种经营项目，为住户提供全方位生活、办公服务，包括各种家政服务和综合代办服务，并可开展中介、租售代理、咨询、装修、多种经营服务等活动。物业管理公司建设物业管理走向市场竞争是未来发展趋势，物业管理公司要想在激烈的市场竞争之中立于不败之地，必须强化内部建设：(l)形成奋发进取，优胜劣汰的竞争机制;(2)制订一个长远的发展规划，使其能朝着多元化、规模化的方向发展;(3)全面提高物业管理人员素质川的要使物业管理现代化。物业管理现代化物业管理现代化就是综合运用现代化管理科学并采用先进的技术手段，把国家对物业管理的各项规定及要求物化在各种设备中，并由这些设备与管理人员构成为某种工作目标服务的信息处理系统。物业管理现代化的内容物业管理现代化，通常包含以下内容:管理观念现代化、管理方式程序化、管理标准规范化、管理组织网络化以及管理手段自动化。管理观念现代化现代化的物业管理决不是传统的房产管理，在观念上有着新的内涵，其表现在：(1)信息观念强;(2)系统观念强;(3)经营观念强。运用现代化的管理方法来开展物业管理。管理方式程序化为了提高物业管理的服务质量和效果，必须建立一整套完备的制度，使每一位管理工作人员都有章可循，照章办事，由"人治"变为"法治",全面提高企业水准。管理标准规范化为了使物业管理服务质量上水平，必须建立一套规范化的管理标准，而且其标准要细化，要量化，具有可操作性。这样才能使物业管理公司的整体素质达到一流水准。管理组织网络化物业管理涉及面广，物业管理公司与许多政府部门、企业有着各种联系，为了使物业管理有序地开展，需要建立网络，以保证信息资源、人力资源、技术资源得到充分地运用，使物业管理服务质量大大提高。管理手段自动化为了提高物业管理水平，真正地为住户服务，需要采用一些高科技产品及技术，使管理手段现代化。通常选择的现代设备系统有z电视安全监控系统、电子通讯系统、计算机管理系统、办公自动化系统等。管理机构现代化公司管理机构现代化的重要标志就是建立现代化企业制度，它的基本内容有:(l)完善企业法人制度;(2)建立科学的组织制度;(3)建立完整的考核、监督制度。管理人员素质现代化管理人员素质不能注重外"包装"的更新，更要注重内在的文化修养，技术、业务素质与能力上都必须达到专业化、知识化、现代化要求。第二篇 物业管理开展的基本理论一、产权理论产权产权就是财产所有权，也称物权。指财产所有者在法律规定的范围内，对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利。专有部分产权业主通过购房拥有了独立的一套室，户门以内的上、下、左、右、前、后的房屋构件围筑而成的一个空间，他跟任何方向毗连的单元套房业主并不构成"按份共有"关系，也绝对有权独立处分这个空间(如出售、出租或赠与等)，而不必征得其他业主同意，其他业主也不具有优先权。部分共有产权这种产权形态的生成，是基于权利客体(住宅楼)的物理性能，该性能决定了它只能为该部分的业主共同使用，并共同拥有，故称之为部分共有。两方互有产权所谓两方互有就是指两个业主共有某一构件。与部分共有相比，两方互有具有以下特征:一是权利主体只有两个业主，没有第二者介入;二是权利客体仅限于共用，共有之构件都不含共用、共有之空间。两方互有特征通常两方互有具有以下特征:一是权利主体只有两个业主，没有第三者介入F二是权利客体仅限于共用。相邻使用权业主为了正当合理地使用自己的专有部分而请示使用其他业主的专有部分或公用部分的权利，称之相邻使用权。全体共有产权对于一个住宅区内，除了以上专有部分、部分共用、两方互有的权利客体以外的其余部分应为该小区所有业主全体共有。这种产权形态最重要的特点，是权利在个人之间的完全重合。法定共有部分通常是指由国家法律直接规定的，一般指楼房的基本结构部分、附属建筑物和附属设备等。约定共有部分通常是指由合同契约或合约约定的属业主所有的部分。产权理论给业主带来的权利通常产权理论给业主带来5种权利:一是表决权，业主参加业主大会，对大会讨论的事项享有表决权z二是参与制定规约权一一业主参加大会，参与制定和修改合约、管理规则等权利;三是选举、罢免权，业主参加业主大会，选举代表业主权利的业主委员会成员，同样对一些质价不符的物业管理企业，业主有权罢免物业管理企业;四是请求权，业主可以根据管理合约，依照程序请求召开业主大会，或要求物业管理企业积极开展服务;五是监督权，广大业主有权监督物业管理企业开展工作的情况。二、委托代理理论代理所谓代理就是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，由此产生的民事权利和义务直接由被代理人承受的一种民事关系。代理的特征代理在法律活动中具有以下四个特征：(1)代理活动必须是具有法律意义的行为；(2)代理人以被代理人的名义实施民事法律行为；(3)代理人在代理权限内实施代理行为；(4)被代理人对代理行为承担民事责任。代理的种类根据民法通则规定，代理的种类主要有:委托代理、法定代理和指定代理。委托代理委托代理是指代理人依照被代理人的委托，以被代理人的名义实施民事法律行为，其法律后果直接归属于被代理人的法律制度。法定代理法定代理是指根据法律的宣接规定而发生的代理关系。主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。指定代理根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理。委托代理形式委托代理形式通常有两种：一种采用口头形式委托，另一种采用书面形式委托。物业管理的委托服务必须采用书面形式。代理权取得代理权可通过以下方式取得：(1)因授权而取得代理权；(2)因指定而发生；(3)因法律规定而发生。代理人行使代理权时应遵循的原则代理人行使代理权时通常应遵循明下两项原则：(l)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使;(2)代理权利得滥用。物业管理"代理链"|物业管理中，其委托代理的实现绝不是简单的一个"合约"，而是若干个连续性的"合约"，这又表现为一种"代理链"如图:业主(使用人)业主大会(业主委员会)物业管理企业企业员工委托代理委托代理委托代理委托代理中的效率体现单位、个人(业主)采用委托代理的最终效率，体现在自身利益最大化或损失最小化。产权利益追求在委托代理关系中，对代理人进行监督或激励的原动力来自初始委托人对产权利益的追求，它包括对物业管理质量、水平以及产生的收益方面的追求，等等。监督距离长短代理效率的好坏与委托代理活动中的中闰环节的多少有关。每经过一个中间层，初始委托人的监督管理积极性就递减一次，监督距离越长、中间层越多、递减量就越大。激励手段强弱物业管理正面激励的最大难点在于不可能形成统一的量化指标，因此应建立以模糊数学为基础、加权平均多元素的考按模型方法来进行考核，这样，使得激励措施落到实处。三、公共选择理论公共选择居住在住宅环境内的业主(使用人)都在追求自身利益的最大化效用，或者说追求自我价值实现，然而每一位业主追求自我需要时，必然要受到他人利益的限制。在这种相互限制进而不得不相互妥协的作用下，形成某些"大家"的共同利益。这种属于共同利益的权利确认通常采用大家共同决策(有的称之公共选择)来实现。公共机构一种代表公众利益讨论决策的组织称之为公共机构。个人选择如果选择是由一个人独立完成的，那么这种选择相对于做决策的人来说，称之为个人选择(即个人决策)。集体选择集体选择是指各参与者依据某项协议规则相互协商而确定的集体行动方案。公共机构特征公共选择理论来自公共机构的决定。人类生存的需要产生了公共机构，通过大家商议产生了某些规则，形成了共识，使得公共机构发挥作用。公共机构具有以下明显的特征：(1)具有权威性;(2)公共机构成员必须经过选举产生，具有代表性;(3)公共机构做出的决定必须执行少数服从多数的原则。多数性原则住宅小区(大厦楼宇)业主大会及业主委员会关于物业管理事项做决定时.不能随意地由几位组织者或一些同意者参与而做出决定，而必须由业主大会投票来决定，其原则是少数服从多数，有的称之为多数性原则。四、社区理论社区社区指聚集在某一地域中的社会群体、社会组织所形成的一个在生活上互相关联的社会实体。德国滕尼斯称之为结合社会，英国麦其弗称之为社区。构成社区的基本因素一般地说，构成社区的基本因素有五个:(1)必须有以一定的生产关系为基础组织起来的、进行共同生活的人群，对于人口的多少，并无一定的要求。(2)有一定的地域，即有人口集体或居民群赖以进行生产和生活活动的、有一定地界的地理区域，其面积的大小，亦无一定的标准。从这个角度看，社区是人类与自然环境的统一体，这种自然条件对于人类的社会活动具有很大的制约作用。(3)居民群之间要共同进行社会活动，彼此结成一定的社会关系。如亲属关系、邻居关系、职业关系等，它们不仅具有基!于血缘纽带的共同成员感，而且具有同类意识，表现出牢固的、内3聚的相互作用。(4)由于现实的经济条件、政治条件、社会条件及历史文化传统，居民职业构成者各不相同，每个社区都有自己特有的文化、制度和生活方式。一方面为谋求人际关系的相互协调、规范或行为准则，如风俗、规章制度，一方面为谋求规章制度的具体落实，产生各种社会群体和机构，如祠堂、教会、社会以及政治组织。(5)有各方面的生活服务设施，如商业、服务业、文化、教育等设施以满足居民的物质需要和精神需要。美国帕森斯认为，社区是行动者的一个集体，他们有一个有界限的地区作为进行最大部分日常生活的基础。社区建设对一定地域的居民社会生活的共同体的物质生活与精神生活需求的满足与提高。社区建设的必要性现代社会中，人们从以住房为"栖身"的目的转为住房是满足物质生活与精神生活的需要。除了追求硬件条件(房屋布局合理、设备齐全、结构可靠等)以外，更加追求软件条件(治安良好、道路清洁、交通方便、环境优美、服务设施齐全等)，这一切都要靠物业管理公司推行社区建设来保证。文化文化有广义和狭义之分。广义的文化指自然环境以外，人类所创造的切物质财富和精神财富，如通常所说的人类文化等。狭义的文化即指人类所创造的社会精神财富，如通常所说的文化生活、文化水平等。社区文化社区文化指在一定地域范围内，具有共同生活和习俗所形成的文化价值观念的规范道德。社区文化建设的必要性现代生活高强度、快节奏的工作方式，不良的心理状态紧张的人际关系容易导致众多的身心疾病。社区文化可以创造一种和谐、愉快、友好的家庭及周边环境氛围，让人们的心理得到放松，身体健康，精力充沛地去工作和学习。良好的社区文化建设可以创造出一种舒适、安静、祥和的居住条件。社区文化活动的方式通常采用的社区文化活动的方式在(1)运用传播文化的工具和康乐设施，如影剧院、文化站、图书馆、闭路电视等开展联络感情活动，增强人们之间的友谊;(2)创建文明单位、文明楼、文明家庭、文明市民、文明住宅小区等活动，注重文明居住，邻里团结、互助，积极参加各项公益活动;(3)积极开展各类文明活动，提倡讲文明、懂礼貌，树立新风尚川4)组织各类体育比赛、文艺比赛、音乐沙龙、京剧票友联谊会等活动，加强住户之间的交往与联系，培养集体观念，增强公民意识;(5)在特定的节假日，专门进行各类联欢活动;(们在一些涉外居住小区结合外国友人的实际情况积极开展中西合璧的社区文化活动。社区文化的特征社区文化的特征主要有:(1)开放性;(2)多元性;(3)地域性川的归属性。社区文化的内容社区文化不可能离开一定的形态而存在，这种形态可以是物质的、精神的，也可以是物质与精神相结合的。社区文化的内容应包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化。环境文化社区环境是社区文化的第一层面，它是由社区成员共同创造维护的自然环境和人文环境的结合，是社区精神物质化、对象化的具体表现。行为文化行为文化又称之为活动文化，是社区成员在交往、娱乐、生活、学习、经营等过程中产生的活动文化，通常所说的社区文化都是指这一类社区文化活动。制度文化制度文化是社区成员在生活、娱乐、交往、学习等活动中形成的，与社区精神、社区价值观、社区理想等相适应的制度、规章、组织机构等。精神文化精神文化是社区文化的核心，是社区独具特征的意识形态和文化观念，包括社区精神、社区道德价值观念、社区理想、行为准则等，这是社区成员精神观、价值观、道德观生成的主要途径。社会社会是人们相互交往的产物，是各种社会关系的总和。即在共同的物质生产活动的基础上相互联系的人们的总体。人类的相互依存关系纷繁复杂.有经济关系、政治关系、家庭关系以及由精神和文化生活而结成的种种其他关系，但由于生产活动是人们的基本活动，所以物质资料的生产关系是社会存在的基础。社会化人的社会化，指社会将一个自然人转化成为一个能够适应和接受一定的文化，参与社会生活，按照社会发展去履行一定角色和不断完善自己社会性的社会人的过程。社金化的内容 社会化的内容包括:(1)社会生活基本技能(自理技能和谋生技能)社会化;(2)社会规范社会化;(3)社会角色社会化刊的政治制度社会化。社会化的因素社会化的因素包括内在和外在因素。内在因素有：(1)遗传因素川(2)主体能动因素。外在因素有：(1)社会文化;(2)家庭;(3)学校;(4)同辈群体;(5)大众传播工具。社会化的过程社会化的过程有：(1)青年期前，对外界事物逐渐认识，初步的社会化;(2)青年期时，自觉地使自己由自然人向社会人转变;(3)成年期时，继续社会化，使价值和动机见诸于行动并不断完善它;(4)再社会化，当社会化中断、推迟时需再社会化，形式有补偿教育、罪犯改造和强化训练。社会化的特点社会化的特点一般是:(1)双向性，人与社会环境因素之间社会互动;(2)终身性，人一生都在社会化。亲缘社会联系亲缘关系是与血缘关系为纽带的，包括家庭关系、亲属关系、婚姻关系。地缘社会联系通常是以人们生存的地理为背景形成的关系，主要表现为邻里关系、乡亲关系、社区关系。业缘社会联系通常是指人们在所从事的工作、所从事的行业中发生的联系，即以社会为基础的联系。业缘关系的表现形式十分广泛，如同事关系、同学关系、上下级关系等等。公共关系它是指社会中的组织与集团间的联系。在社会中，由于各种原因和需要，形成了形形色色的组织与集团。这些组织和集团在各自的运行过程中，根据自身的需要同其他组织、集团和公众发生交往和联系，从而形成公共关系。民族关系它是指不同历史条件和经济生活条件下，形成的传统、风俗、生活习惯等具有自身特点的民族之间的交往关系。邻里邻里就是住地毗连的人们互相形成的密切互动关系，有着明显的认同感和感情联系。邻里是地缘相邻并构成互动关系的基本社会群体。邻里社会功能邻里社会功能主要表现为以下四个方面:(1)社会化功能。指邻里间形成的一种价值氛围，并由此教育邻里中的居民和儿童。(2)相互支持的功能。指邻里之间相互保护和支持，使邻里间有安全感和信任感。(3)社会控制能力。指通过有关规范约束居民行为，调整居民关系，维持社区的安全。(4)交流功能。指人们在业余时间里通过公共活动、休闲娱乐或串门拜访等，自觉或不自觉地进行感情和思想的交流，从而满足精神要求，起到相互影响的作用。社区管理与物业管理的内在联系社区建设与物业管理有一个最基本的共同点，即都是以人为中心开展活动，为人的生存、发展、享受提供各种便利。但两者又各有侧重点t物业管理主要从养护和完善物业及周围环境的功能，来体现以人为中心的服务;