上海房地产宏观市场研究报告

目 录壹、 2003年一季度上海房地产宏观市场一、土地市场二、开发投资三、开发规模四、商品房市场五、住宅销售市场六、在建住宅基地的情况分析七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布贰、高档物业宏观市场简析叁、中心城区高档物业市场分析肆、综 述一、未来高档物业市场发展综述二、2003年一季度各高档物业板块现况总述伍、各区最新重点个案分析陆、市场研究部下一步工作重点附：最新典型个案市场快讯2003年一季度上海房地产宏观市场2003年一季度，上海住宅建设仍然保持着高位运行，无论投资、开发规模还是市场销售，都呈健康增长趋势。一、土地市场2003年1-3月，上海市出让新增经营性用地44幅，土地面积225.4万平方米，可建面积301.9万平方米，总体容积率为1.34。在所有新增性用地出让中，住宅项目用地占90%，依然为土地市场交易大户，相反，商业用房土地市场则显无力，新增性用地出让仅占总量的1.2%。具体分析各地块出让归属，主要分布在宝山、浦东、闵行等九个行政区，其中宝山区出让土地面积为各区之最，为55.2万平方米，占到全市总量近四分之一，浦东屈居老二，同样为8幅地块，出让土地面积为31万平方米，闵行则位居老三。出让新增性用地中，招投标用地25幅，占地面积160万平方米，可建面积188万平方米，平均容积率为1.18，低于总体水平，招投标项目用地大多处于城市外围区域，总体地价水平较低，25幅地块的成交均价为1012元/平方米土地。二、开发投资今年一季度全社会固定资产投资达364.6亿元，同比增长25.9%，其中住宅投资完成了109.2亿元，比去年同期增长25.8%，占全社会固定资产投资比重达到30%。全市商品房投资139.8亿元，同比增长29.6%，商品住宅投资108.7亿元，占房地产投资77.8%。三、开发规模由于去年住宅建设规模达到历史最高水平，结转至今年的施工面积较大，同时新开工规模仍持续增长，从而施工面积与竣工面积均比去年同期有大幅增长，一季度住宅的建设规模处于历史较高水平。 全市1-3月份累计住宅施工面积4531.9万平方米，比去年同期增长25.2%；住宅竣工面积496.8万平方米，比去年同期增长105.9%。住宅新开工513.7万平方米，比去年同期新开工409.9万平方米，增长了25.3%。 新开工面积最大的区依次为：浦东、宝山、松江，其中浦东的新开工量几乎占了全市新开工总量的一半，达到225.8万平方米。四、商品房市场有资料显示，至2003年2月底，全市商品房批准预售发证数205份，面积327.7万平方米，基本与去年同期持平，其中，1月份批准预售面积为258.4万平方米，2月份则为67.3万平方米，显示出2个月批准预售的一重一轻。具体分析批准预售分区情况，1-2月共批准9个行政区205个项目，其中以浦东63个项目，100.4万平方米为各行政区之首，黄浦区于年初批准预售，上市8.2万平方米，同为中心城区的卢湾同期批准预售面积为5.1万平方米。 全市商品房预售登记面积621万平方米，成交总额219亿元，其中住宅预售面积395.6万平方米，成交金额202亿元，同比增幅为25.5%及72.1%。1-2月，全市商品住宅成交均价为5120元/平方米，套均总价65万元/套，占全市商品房成交额92%。浦东、闵行、普陀三区成交额分列全市前三，占总成交额的46%。 增量房购房购买对象分析，2003年1-2月商品住宅预售登记中，本市人员登记占总量的77.7%,外地人士占17.7%,境外人士占4.6%。五、住宅销售市场第一季度上海住宅消费市场仍然保持着上升的销售势头，销售量与价格保持稳步增长，新建商品房与存量房齐头并进。根据市房地产交易中心数据，全市商品房登记预售面积621万平方米，同比增长20.3%，其中住宅590万平方米，同比增长18.3%；存量房销售面积471万平方米，同比增长41.2 %，其中住宅373万平方米，同比增长46.1%。六、在建住宅基地的情况分析1、住宅建设的地域分布一季度共有1129块在建住宅基地，平均建设规模为4万平方米。其中，内环线内325块，平均建设规模4.6万平方米，内、外环线间440块，平均建设规模4.5万平方米；外环线外364块，平均建设规模2.9万平方米。 一季度，外环线外的住宅新开工面积有较大幅度增长，比去年同期提高8个百分点；同时，内环线内由于旧改速度放慢，新开工规模比去年同期减少7个百分点。内、外环线间的住宅面积比例平稳，保持在40%左右。住宅建设地域分布情况表（%）内环线内内外环线之间外环线外施工面积334423竣工面积234829新开工面积3140292、价格分布至3月底，从全市在建住宅基地的价格分布情况看，中高价位以及高价位在建住宅的比例增高，均价在5000元以上的项目占了总数的45%，而3000元以下的项目基本在外环线外。具体分布为： 面积（万平方米）比例%合计3906.21003000以下439.811.33000-50001697.243.45000-70001131.629.07000以上637.616.33、层数分布从层数分布来看，多层住宅占总量的比例继续减小，占38%；高层住宅占总量的62%，其中15层以上的占总量的38%。 别墅共有289.2万平方米，占总量的6.4%，其中，单体160.8万平方米，占别墅总量的55%，联体别墅施工面积为128.4万平方米，占别墅总量的45%。别墅建设规模最大的五个区分别是闵行（66.7万平方米）、松江（47.9万）、南汇（41.8万）、浦东（41.1万）和青浦（40.9万），这五个区的别墅建设占总量的82%。4、户型面积分布情况从户型来看，主流房型还是二房和三房，分别占38.1和44.9%，一房、四房和别墅分别占5.1%、9.2%、2.7%。平均单套面积为120平方米七、2003年一季度各区批准预售个案数量分布（备注：以上数据来源于上海市住宅发展局、上海房屋土地资源管理局）贰、高档物业宏观市场简析根据房地产行业约定俗成的惯例，每平方米价位在7000元以上的搂盘归入高档搂盘；每平方米价位在3000美金以上的物业则被定位于高档市场。据国家有关部门统计，2002全年上海单价在7000元以上的搂盘已超过全市开发总量的35。 一、 高档物业市场回顾4 高档物业租赁市场因外围经济的不稳定因素影响，在2003年的第一季度外籍人员继续受跨国公司总部的成本控制和预算削减所影响，需要从价格相对昂贵的别墅继续转移到較便宜的高档公寓而削減本身的開支。因此，别墅的平均租金继续向下微调，而高档公寓得益于吸纳了原先高端租赁市场的需求量，其平均租金继续有所上涨。雖然有外籍人员为了節省開支而迁出本來的家园，但持续的外籍人员数目增长填补了部分空缺。因此，别墅市场的平均入住率基本變化不大，只微升一个百分点至86.2%，而平均租金从每月每平方米20.3美元下调至每月每平方米19.8美元。與别墅市场一樣，服务式公寓在本季度表现平稳，平均入住率基本上与上季持平，约在83.7%，与上季比较，平均租金只轻微上升了百分之一至每月每平方米20.6美元。高档公寓市场表现颇为活跃，平均出租率出现较大涨幅，从81.6%攀升至 87.4%，同时平均租金也从每月每平方米11.2美元继续上升至每月每平方米11.9美元。4 供应、需求和租金（2003年第一季高档住宅租赁市场最新项目状况）项目名称88 新天地嘉豪苑碧云钻石酒店公寓罗山绿洲别墅区域卢湾徐汇浦东浦东地址黄陂南路 380号兴国路 228号碧云路1168号康桥路1801号类型服务式公寓服务式公寓服务式公寓别墅套数533028050套房面积(平方米)50-89120-29098-249221-406入伙日期1.20031.20031.20033.2003需求租金价格3,500-5,0002,400-8,0001,680-4,1803800-70004 高档物业销售市场据上海市房地产交易中心数据显示，2002年全年上海商品住宅成交量创历史记录。已登记商品住宅预售面积达到2,587万平方米，同去年相比增加44.3。同时商品住宅批准预售面积亦达到2,476万平方米，同比增加64。供需比为1:1.045，市场仍然呈现出供不应求的状态。上海市房地产市场供需量的大幅增加，预示着整个房地产市场已经进入新的发展阶段。2003年一季度推出的高档住宅主要集中在黄浦及静安两区。与上季度相比，浦东新区的上市量明显下降，仅为10.9万平方米。从上市楼盘数量来看，本季度新推的12个楼盘中，4个位于黄浦区；3个位于静安区，其余分布在长宁、卢湾、浦东、徐汇。1）价格分析2003年一季度新推出高档住宅的价格以7000-10000元/平方米为主导，約占总推出量的75。而历史数据亦显示此一價位为高档住宅市场中供应比例最大的部分，并成为竞争最为激烈的细分市场。10000-15000元/平方米的新推量达到16.4。而单价大于15000元/平方米的物业占到了8.6%，相对较少。本季度新推高档住宅价格分布状况与上季度基本相同。 历史数据显示，价格在7000-10000元/平方米的住宅为高档住宅中所占比例最大，竞争最为激烈的细分市场。2）需求分析根据“上海市房地产交易中心”4年来收集共45000余份购房者需求调查问卷数据显示，潜在购房者在选择房型种类方面有所变化。由于价格整体上升导致二房型住宅的客户比例有所增加，亦分流了部分原本计划购买三房型住宅的客户。另外大量小户型单身公寓的上市使一房的客户需求得到有效释放。20002002年高档物业价格走势图 3）市政建设支持上海轨道交通网络中唯一的“金环”将于明年底成型。这道“金环”的东半环全长22公里的轨道交通4号线（明珠线二期）目前正在加紧建设，计划于2004年底基本建成，2005年实现试通车，它将与已建成的轨道交通1号线、2号线和3号线（明珠线一期）接轨，形成“申”字形轨道交通网络的基本骨架，发挥最大的运输效率。届时必将进一步带动轨道周边商品住宅价格的升高。二、未来高档住宅市场预测2002年至今影响楼市的利好消息接踵而至：浦江两岸综合开发实质性启动；外滩一体化开发和小陆家嘴新一轮开发建设启动；银行再度降低存贷款利率；货币化分房由政策阶段转入加速推进阶段；住房拆迁安置补贴新规定出台；房地产交易手续费降低等举措，为今年的上海楼市持续走好奠定了基调。4 高档物业租赁市场预测在未来的一至三年的时间内，上海将有一批高品质的别墅、服务式公寓和高档公寓竣工并投入市场，此外，外籍人员的住房津贴继续向下调整，这将会对最高端的别墅和服务式公寓租金造成一定压力，但持续的外籍人员数目的增长可望缓和部分压力。另外，由于高档公寓为豪华住宅租赁市场的末端，租金较其他两类型物业便宜，将会更受外籍人士的欢迎，入住率和租金可望稳定上升。4 高档物业销售市场预测由于本市市政基础设施及新一轮旧城改造力度的加大，市场部预计，未来三至五年内高端住宅供应市场供应量增幅明显，同品质产品竞争较为激烈，而未来的高端住宅需求市场亦由于境内外客户的实际需求使市场容量日益增加，所以，预计总体高端住宅市场近期将维持稳中有升的态势，商品住宅的价格亦将趋于平稳。但是，本年度全球经济受到如伊拉克战事以及“非典型肺炎”疾病等的影响，将很有可能令到外国投資者縮減投資，對上海高档物业市场带来巨大的負面影響和利润冲击。1） 区域分布特征分析全市高档住宅供应量相对集中，从1999年至今各区域高档住宅累计供应量来看，主要集中在浦东、徐汇和长宁三个区域，占到全市高档住宅累计总量的67。2003年1季度的新盘主要集中在静安、长宁两区，卢湾和黄浦也有一定供应量。受新一轮旧区改造启动和浦江两岸规划实施的影响，预计未来高档住宅的开发将主要集中在黄浦、静安、长宁、卢湾等改造力度较大的区域，而沿江沿河等具独特景观资源的区域，例如黄浦江两岸、北外滩等区域，也将成为高档住宅的主要集中区。2）价格分布结构分析均价700010000元平方米的物业供应占高档住宅市场主流，但其比例逐年减少。均价在15000元平方米以上的高档住宅比例在2000年有较大幅度上升，于2001年这个比例稳定在11左右。2003年1季度，均价在15000元平方米以上高档住宅推量有非常明显的增长，究其原因主要为世茂滨江花园二期和仁恒滨江花园三期新推量较大而带动其比例迅速上扬。比例结构的增加也提升了该季度新推物业的均价，上升为11470元平方米。3）未来潜在供应地块分析并结合现有大规模高档新盘的后续推量来看，未来均价700010000元平方米的物业仍是主流供应产品，但15000元平方米以上的物业推量有一定增长。高档住宅市场不仅总量放大，且其所占市场份额也保持了同步的快速增长，从1999年的上涨至2002年底，升幅将近1.5倍。从2003年初国家对高档物业市场政策一系列的调控手段的出台，预计今年高档住宅上市面积将在2002年的基础上会有小面积的放量，申城高端住宅市场的竞争将更加激烈。附表1：高档客源购买特性分析：影响因素影响程度对价格的敏感程度较高对生活品质的要求高对社区规划和环境的要求高对建筑质量和外装修档次的要求高对公共交通的依赖性一般对道路的要求极高对休闲空间和绿化景观的要求高对会所设施的要求高对容积率和覆盖率的要求高对周边生活配套设施的要求一般对物业管理的要求高叁、中心城区高档物业市场分析为配合本专题报告的市场研究，针对目前上海市中心城区在售的(包括2002年开盘销售，及部分的2003年一季度开盘销售的产品)万元左右的区域代表性个案做了一个较为详细的市场调研，并从几个方面综合分析，以求能更确实地把握高档物业市场的整体动态。 一、徐汇区2003年，徐汇区加快了建设“静、净、洁、景”等四大环境功能区的步伐，从其高价位盘的地段看，主要集中于徐家汇商圈、肇嘉浜路沿线，即内环线以内部分区域，2003年13月徐汇区销售的楼盘均为上一年度的后续，未发现有新地块、新上市产品，土地资源的缺乏将会在很大程度影响区域内高档物业的上市供应量。本报告对目前徐汇区在售的较有代表性的五个个案进行了调查，分别是“东方曼哈顿”（尚东区）、“兆丰帝景苑”、“尊园”、“天际花园”（三期）、“阳光巴黎”。1、产品形态：案名产品形态楼层规划天际花园（三期）二幢30层的高层二梯三户阳光巴黎（一期）三幢18层高层二梯三户兆丰帝景苑五幢25层高层二梯二户，二梯三户，三梯二户，二梯五户、六户东方曼哈顿尚东区7幢7层的多层，二幢16层的小高层多层一梯两户（电梯）,高层二梯三户尊园2833层的高层一幢三梯六户，二幢二梯四户说明：l 从产品形态来看，除了“东方曼哈顿”规划有7层的电梯多层和16层小高层外，其余个案的产品形态无一例外都是高层，其中最高的达到了33层，可见对于高档物业来说高层属于最主要的产品形态。寸土寸金的地段优势表露无疑。l 从上表可以看出，本区高档物业的楼层规划主要以二梯三户的规划为主，但也有二梯三户甚至三梯二户的规划。在这种情况下，高档物业的建筑设计和房型设计就显得极为重要，如何保证合理的采光、观景等各个方面的因素，从而充分满足客户的需求，是开发商所必须重点关注的。2面积配比：面积配比表:一房面积304040-50m250-60m2607070以上合计套数/46/46比例/100%/100%二 房面积70-8080-9090-100100-110110以上合计套数30827828141359比例8.4%22.8%21.7%7.8%39.3%100%三 房面积130以下130-140140-150150-160160以上合计套数5254144254268772比例6.7%7%18.7%32.9%34.7%100%四房及复式面积200以下200-250250以上合计套数698415168比例41%50%9%100%说明：l 以上统计数据来源于东方曼哈顿（尚东区）、兆丰帝景苑、尊园、天际花园三期、阳光巴黎这五个个案，共1345户。其中一房占3.4%、二房占26.7%、三房占57.4%、四房及复式占12.5%。l 从上表可以看出本区的高档物业的主力房型为三房，比例占到所统计的数据的57.4%，而其中160平方米以上的房型以及150160平方米的房型所占的比例最大，分别占32.9%、34.7。l 从二房的面积分布情况来看，主力为110平方米以上房型，比例占到40%。3物业公司及管理费：案名物业公司管理费天际花园（三期）佳安物业2.2元/平方米阳光巴黎（一期）阳光新锦物业未定兆丰帝景苑怡高物业4元/平方米东方曼哈顿尚东区怡高物业8元/平方米尊园第一太平戴维斯未定说明：l 从以上数据可以看出高档物业的物业管理费高于2元/平方米，最高的“东方曼哈顿”的物业管理费达到8元/平方米。并且所聘请的多为知名的高档物业公司。4去化率：案名开盘日期销售率天际花园（三期）2002.12.860%阳光巴黎（一期）2002.10.580%兆丰帝景苑2002.1280东方曼哈顿尚东区2002.1185%尊园2002.880%说明;l 几个个案的开盘日期相差不久，从销售情况来讲总体情况良好。l “东方曼哈顿”依靠地段优势、产品规划和投资价值目前销售情况最佳。二、长宁区2003年1季度，长宁区高价位楼盘不断涌现。主要分布在古北路沿线，“虹桥河滨花园”,“虹桥万博花园和即将面市由仁恒集团开发的“仁恒河滨花园”。长宁区选取“古北中央花园”、“上城”、“畅园”、”虹桥河滨花园”、“虹桥万博花园”（一期）、“嘉里华庭”、“东方伦敦”共7个样本进行了调查、分析。1、产品形态案名产品形态楼层规划古北中央花园1213层的小高层一梯二户，二梯一户上城（三期）1218层的小高层，高层二梯二户畅园32层的高层二梯二户虹桥河滨花园1430层的小高层和高层二梯二户，二梯四户东方伦敦一幢28层的高层三梯三户，三梯四户嘉里华庭四幢38层的高层三梯六户，三梯四户虹桥万博花园（一期）三幢1828层的高层二梯三户说明：l 从上表可以看出本区在售的高档物业以高层为主，最高的“嘉里华庭”达到了38层。l 楼层规划以二梯二户和二梯三户为主，最少规划为二梯一户，最多的规划为三梯六户。2面积配比一房面积304040-50m250-60m2607070以上合计套数/148/148比例/100%/100%二 房面积80-9090-100100-110110-120120以上合计套数例/29.9%10.9%59.2%100%三 房面积130以下130-140140-150150-160160以上合计套数94/1306687121604比例5.9%/8.1%41.6%44.4%100%四房及复式面积200以下200-250250以上合计套数31149162342比例9%43.6%47.4%100%说明：l 以上数据来源于“上城”、“畅园”、”虹桥河滨花园”、“虹桥万博花园”（一期）、“嘉里华庭”、“东方伦敦”这六个个案。l 共统计了2589户，其中一房占5.7%，二房占19.1%，三房占62%，四房及复式占13.2%。可以看出主力的房型为三房，而三房中又以150160平方米以及160平方米以上的大房型为主，分别占到了41.6%、44.4%。3物业公司及管理费 案名物业公司管理费古北中央花园戴得梁行3元/平方米上城（三期）狮城怡安未定畅园自管5元/平方米虹桥河滨花园自管2.85元/平方米嘉里华庭嘉里建设管理5.5元/平方米虹桥万博花园（一期）自管2元/平方米东方伦敦未定9.5元/平方米说明：l 从上表可以看出有三个个案的物业管理为自管，管理费最低2元/平方米，最高的“东方伦敦”达到9.5元/平方米。4去化率案名开盘日期销售率古北中央花园2002.670上城（三期）2002.1080%畅园2002.580虹桥河滨花园2003.240嘉里华庭2001.1095%虹桥万博花园（一期）2003.4.870东方伦敦2002.10.3040%说明：l 虹桥河滨花园及东方伦敦的销售情况落后于区域内其它物业的原因在于虹桥河滨花园就整体来看，产品品质略低于区域内其它产品，而东方伦敦由于属于烂尾搂再改造工程从而造成其舆论影响不佳。三、黄浦、卢湾作为上海市传统中心城区，区域的土地供应量一直处于供不应求的局面。从2002年的下半年，随着区域旧城改造力度不断的增大，区域内开工面积大大增加，很大程度缓解了区域内供应紧张的局面。针对黄浦、卢湾两区的高档物业，我们选取“太阳都市花园”、“海悦花园”、“士博汇”、以及“耀江花园”（一期）四个个案进行了调查、分析。1、产品形态：案名产品形态楼层规划太阳都市花园5幢1828层的高层二梯一户，二梯二户海悦花园2234层的高层二梯二户，二梯三户，二梯四户士博汇（1、3号楼）21、31层的高层二梯二户、二梯四户耀江花园（一期）2幢34层的高层二梯三户说明：l 从上表可以看出黄浦、卢湾两区的高档物业都属于高层，最高达到34层，楼层规划从二梯一户至四户不等。2、面积配比一房面积304040-50m250-60m2607070以上合计套数/155155比例/100%100%二 房面积80-9090-100100-110110-120120以上合计套数44341724393386比例11.4%8.8%44.6%11.1%24.1%100%三 房面积130以下130-140140-150150-160160以上合计套数3410211180245572比例6%17.8%19.4%14%42.8%100%四房及复式面积200以下200-250250以上合计套数31518比例17%83%100%说明：l 以上数据来源于“太阳都市花园”（二期）、“海悦花园”在售的（2、8、10楼）、“士博汇”（1、3号楼）、以及“耀江花园”（一期）四个个案，共1131户，其中一房占13.7%，二房占34.1%，三房占50.6%，四房及复式占1.6%。l 可以看出本区在售个案中，三房占到了一半，为主力房型，而其中又以160平方米以上的为主力，比例占到了三房的42.8%。另外一房的面积都超过70平方米以上，二房的主力房型为110120平方米，四房及复式则以250平方米以上的房型为主。3物业公司及管理费：案名物业公司管理费太阳都市花园第一太平戴维斯4.2元/平方米海悦花园中海物业2.2未定士博汇未定未定耀江花园怡合高力2元/平方米说明：l 从上表可以看出管理费最低2元/平方米，最高的为4.2 元/平方米，并且聘用的为知名的高档物业管理公司。4去化率：案名开盘日期销售率太阳都市花园（二期）2002.580%海悦花园2002.4.1870士博汇（一期）2003.2100耀江花园（一期）2002.1295%说明：l 本区域内的个案受到世博会及市府旧区改造的利好影响，总体的销售率较佳，另外一些个案的高楼层住户可以看到黄浦江的江景这一天然的优势也吸引了相当部分的客户投资置业于本区域。四、静安区2003年上半年静安区房地产市场异常火爆，2002年的多个项目的后续产品陆续推出，而区域新盘也层出不穷。市场竞争也前所未有的激烈。静安区选取了“达安花园”、“静安雅筑”、“静安阳光名都” “国际丽都城”、“华商会馆”、“静安晶华园”、“静安行家”、“康宁雅庭”、“静安河滨花园”、“静安枫景”、“上海一街区”、“中凯城市之光”12个个案进行了调查。1、产品形态：案名产品形态楼层规划静安雅筑一幢8层（电梯）一梯一户，康宁雅庭一幢28层的高层二梯三户国际丽都城1833层的高层二梯二户、二梯四户静安行家28层的高层二梯三户上海壹街区高层二梯三户中凯城市之光高层二梯三户静安枫景高层二梯三户华商会馆一幢8层（电梯）一梯一户、一梯二户说明：l 本区物业的产品规划以高层为主，最高为33层，但因地块自身因素及政府对中心城区容积率的规定，2003年也有部分的多层产品，如“静安雅筑”、“华商会馆”多规划为8层的电梯房。l 楼层规划以二梯三户为主，部分多层产品为一梯一户和二户。2、面积配比：一房面积304040-50m250-60m2607070以上合计套数28/1122818186比例15%/60%15%10%100%二 房面积90以下90-100100-110110-120120以上合计套数2825717616261684比例4.1%37.6%25.7%23.7%8.9%100%三 房面积120以下120-130130-140140-150150以上合计套数26124141166329786比例3.3%15.8%17.9%21.1%41.9%100%四房及复式面积200以下200-250250以上合计套例51.4%40.8%7.8%100%说明:l 以上数据来源于“达安花园（静安景观楼王）”、“静安雅筑”、“静安阳光名都” “国际丽都城”（一期）、“华商会馆”、“静安晶华园”、“静安行家”、“康宁雅庭”、“静安河滨花园”、“静安枫景”这几个个案。l 共统计了1950户，其中一房占9.5%，二房占35.1%，三房占40.3%，四房及复式占15.1%，可见本区的主力房型为三房，但是二房与三房的比例相差不大。l 一房的主力房型为5060平方米，二房的主力房型为90100平方米，三房的主力房型为150平方米以上的房型，四房及复式的面积则主要集中在200平方米左右，以及200250平方米。3物业公司及管理费：案名物业公司管理费静安雅筑静安地产4.6元/平方米康宁雅庭电力物业1.75元/平方米国际丽都城第一太平戴维斯4元/平方米静安枫景怡高物业3.5元/平方米上海壹街区世邦魏理仕2.8元/平方米中凯城市之光未定未定华商会馆怡高物业未定说明：l 从上表可以看出管理费最低1.75元/平方米，最高的为4.26元/平方米，并且聘用的多为知名的高档物业管理公司。l 做为住宅市场的顶级产品，顶尖的物业管理水准是必不可缺的，物业管理费用的高低不是客源所关心的主要问题。4去化率：案名开盘日期销售率静安雅筑2003.2.2890%康宁雅庭2003.185%国际丽都城（一期）2002.4.1100%上海壹街区(一二期)2002.5100%中凯城市之光（三期）2003.475静安枫景2002.11.685华商会馆2003.2.20100%说明：l 由于市中心黄金地段的土地不可再生以及受到区政府建设双高社区和大力改造旧居住区的利好影响，本区域个案销售率普遍较为理想。 五、浦东新区作为上海楼市投资的热点区域，浦东的房地产发展一直走在全市的前列，无论是房价走势、销售排名、广告投放、新盘推量都呈现较强劲的发展态势。浦东新区2003年推出的高档物业大聚集在陆家嘴地区和世纪公园周边。浦东新区对区域有代表性的“菊园”（三期）、“万源杰座”、“香梅花园”以及“水清木华”这四个个案进行了调查。1面积配比：一房面积304040-50m250-60m2607070以上合计套数/45/1560比例/75%/25%100%二 房面积80-9090-100100-110110-120120以上合计套数303072172/304比例9.9%9.9%23.6%56.6%/100%三 房面积130以下130-140140-150150-160160以上合计套数/722417144428比例/16.8%56.3%16.6%10.3%100%说明：l 以上数据来源于“菊园”（三期）、“万源杰座”二个个案，共792户，其中一房占7.6%，二房占38.4%，三房占54%，可见三房为主力房型。l 一房以4050平方米为主，二房的主力房型为110120平方米，三房的主力房型为140150平方米。2产品形态：案名产品形态楼层规划菊园（三期）1839层的高层二梯四户万源杰座1618高层二梯二户，二梯三户，二梯八户香梅花园高层二梯二户、二梯四户水清木华16幢1028层的小高层和高层一梯二户、二梯二户说明：l 从上表可以看出本区高档物业的产品形态主要为高层，楼层规划为二梯二户到八户，其中“万源杰座”规划有一幢商务公寓，楼层规划为二梯八户。3物业公司及管理费：案名物业公司管理费菊园（三期）中海物业3.5元/平方米万源杰座世邦魏理仕4元/平方米香梅花园世邦魏理仕3元/平方米水清木华自管2.5元/平方米说明：l 从上表可以看出管理费最低2元/平方米，最高的为4. 元/平方米，并且聘用的多为知名的高档物业管理公司。4去化率：案名开盘日期销售率菊园（三期）2002.1185万源杰座2002.1260%香梅花园2002.890%水清木华2002.6.3055%肆、综 述一、未来高档物业市场发展综述从上海房地产高档住宅市场未来走势来看，房市将持续看好。来自上海市房地局的消息显示，2002年至今，上海房地产市场保持了良好的发展状态，存量房、增量房、租赁房交易都有不错的业绩，市场上增量房和存量房的供求关系基本持平。一方面，存量房面积与增量房面积接近，市场购房以消费型购房为主，2002年上海商品交易房的面积为1961万平方米，存量房销售面积为1790万平方米；另一方面，上海的租赁房屋发展态势良好。据房地局统计数据显示，2002年上海房产租赁共1790万平方米，其中，自愿租赁占整体的30%。2002年全年，上海房地产业投资总额为720亿元人民币，占上海市固定资产投资额的33%，同比增长14.2%，达上海房地产历史最高水平，比2001年净增373个亿（占上海GDP的6.9%）。上海房地产市场基本形成了以居民购房为主的市场，成为上海房市保持上升趋势的根本保证。上海楼市继续保持良好的发展趋势，主要是由于在未来几年内，上海有很多支撑楼市的“卖点”。1. 上海作为国际大都市，对外省市居民、境外人士的“魅力”正得以进一步释放，这部分人已经成为上海楼市消费的主力。（2003年伊始，由温州的民营企业均瑶集团投资的均瑶国际广场开始预租售，这一幢总高32层，面积约为8万平方米的5A级商务楼成为了外地民营经济2003年进入上海楼市的又一个亮点。）2. 在高档商品房市场，有数据显示，价位在7000元以上的高档商品房的买主中，境外人士占了23.3%，外省市占了29.3%，这主要是因为境外公司和外地企业纷纷将总部迁入上海，推动了上海高档房产的销售。3. 上海未来几年城市经济规划将给上海房地产市场带来的促进作用也不可忽视。上海新一轮城市建设，旧区改造将对房地产市场形成巨大拉力。一批旧城区将进行拆迁、改建，这些采取货币拆迁的工程必然使拆迁户进入房产交易市场，增加总体的购房需求。4. 市府的交通航运规划扩大了房产市场的价值空间。这些交通航运规划包括国际货运机场建设、大小洋山港口建设和高速公路、轨道交通网建设。“轨道经济”、“机场经济”等效应必将带动“楼宇经济”，引导上海楼市的上升趋势。5. “城市化”口号的提出意味着上海房产将会增加新的发展空间。将上海建成“世界级城市”的概念，这必将推动上海市第三产业的发展，这也是城市化进程中的一个要求。上海目前城市化的程度为70%，20年后的目标是90%以上，由于“上海魅力”的作用，上海不仅要承担自身的城市化压力，还要分担全国的城市化压力，要解决进入上海的农村人口住房问题，这也将从另一个方面促进上海房地产市场的进一步发展。二、2003年一季度各高档物业板块现况总述1） 淮海东路以北至苏州河沿岸地区，属商业商务中心，房价稳居高位，均价8800元。2） 老西门周边地区，中档楼盘应市，房价微幅下调，均价7930元。3） 陆家浜路以南至黄浦江沿岸，世博效应显现，房价底部抬升，均价7000元。4） 卢湾区建国路以北地区，地段环境一流，高档楼盘为主，均价14600元。5） 静安区，楼盘供应不足，小户公寓受宠，中档房均价7075元，高档房均价11250元。50余平方米以下的酒店式小户型公寓均价6600-12750元。6） 徐汇区徐家汇地区，上市楼盘减少，房价居高不下，均价8000元。7） 长宁区内环线以东地区，销量大幅攀升，房价走势强劲，均价7845元。8） 浦东陆家嘴滨江地区，高档楼盘区域，房价高位支撑，均价12800-20000元。10）世纪公园周边地区，房源供应充足，价格略有上扬，均价6500-11000元。伍、最新重点个案分析长宁区案 名虹桥河滨花园工地位置长宁路1898号投资兴建上海上科实业有限公司售 楼 处长宁路1898号企划销售旭阳 万欣主力总价136144万调查日期2003.4.9建筑设计大境建筑设计事务所可售总额8亿工程进度封顶电 话 规划户数524户规划用途住宅基地面积2. 6万平方米可售户数524户销售面积8万平方米售出户数209户建筑楼层1430 F销 售 率约40%规划面积63300平方米银行贷款额度70%主力面积160170平方米年限30平均单价8500元/平方米银行民生银行单价范围720013000元/平方米得 房 率80%公开日期2003.2物业公司自管车 位 数400容 积 率3.07管 理 费2.85元车位单价10万绿 化 率45% 产品分析地理位置：本案位于长宁路近古北路，紧邻苏州河，属于规划中的长宁路居住板块，区域生活氛围浓厚，周边的各项生活配套设施齐全，未来的升值潜力较大。目前长宁路近古北路的路段正在进行道路拓宽工程，工程完工后道路条件将大大改善。 产品规划：1. 小区占地面积2.6万平方米，总建筑面积8万平方米，规划有9幢1430层的小高层和高层构成，楼层规划为二梯二户和二梯四户，得房率在80%左右。2. 小区的绿化率为45%，规划中占地2.8万平方米的苏州河文化公园紧接本案的西面，提升了小区的居住环境。3. 小区内的主要配套设施有：中央花园、玻璃天幕的室内游泳池、桌球室、健身房等。 面积配比：本案共524户，面积范围63300平方米，具体配比如下：房型面积户数比例一房6070平方米407.6%二房100110平方米407.6%三房120130平方米407.6%150160平方米16230.9%160170平方米20038.2%四房及复式200平方米以上428.1%价格分析：本案目前的单价范围为720013000元/平方米，均价在8500元/平方米左右，主力总价140万，符合区域的市场价格行情。去化分析：于2003年3月开盘，目前已去化了40左右。销售成绩不甚理想。优劣势分析：优势：1. 地理位置较佳，周边配套齐全。属于规划中的长宁路居住区域，区域内有大量的已建成或在建的居住小区，因此区域居住氛围浓厚。2. 小区西面规划中的苏州河文化花园使得区域的居住环境得到提高。3. 苏州河的整治和长宁路的拓宽工程使得区域的未来前景看好，区域内的楼价有一定的升值潜力。劣势：1. 目前苏州河尚在整治中，对于处在河边的本案由一定的影响。2. 三房的房型面积规划较大，使得总价较高，已引起销售受阻。案 名畅园工地位置 愚园路888号投资兴建上海长峰房地产开发公司售 楼 处 愚园路888号企划销售自售 主力总价208221万调查日期 2003.4.9建筑设计美国 ARQ建筑事务所 可售总额10亿 工程进度封顶电话规划户数558户基地面积19200平方米可售户数558户销售面积10万平方米售出户数446户建筑楼层32层销 售 率80规划面积123254平方米以上银行贷款额度70%主力面积160170年限30平均单价13000元/平方米元银行 工商银行单价范围1200015000元/平方米得 房 率78% 公开日期2002.10物业公司自管车 位 数350容 积 率5.2管 理 费5元/平方米车位单价25万绿 化 率35%产品分析地理位置：本案位于江苏路愚园路口，周边的各项生活配套设施齐全，由于出门就是地铁二号线江苏路站，区域的公交出行十分便捷。距本案500米的中山公园商圈与静安寺商圈使得区域的商业氛围较为浓厚，购物方便。产品规划:小区占地面积19200平方米，总建筑面积10万平方米，容积