信贷担保(抵押和质押)相关知识简介

3.1 概 述3.1.1 定义 担保是指为保证债务人（包括借款人和其他信贷业务债务人）履行信贷合同约定的义务，由债务人或者第三人向建设银行提供的、保障建设银行债权实现的一种法律行为。担保是建设银行信贷业务的第二还款来源，当债务人不能按时清偿债务时，建设银行可以要求担保人代为偿还或以处分担保物的方式清偿。根据担保法的规定，担保合同是主合同的从属合同，主合同无效，担保合同也无效，但担保合同另有约定的，按照约定。因此建设银行应与担保人约定担保合同的独立性，即担保合同的效力独立于主合同，主合同无效并不影响担保合同的效力。3.1.2 种类3.1.2.1 保证 保证是指保证人和建设银行约定，当债务人不履行或不能履行债务时，保证人按照合同约定履行债务或者承担责任的行为。 保证可分为一般保证和连带责任保证。一般保证指保证人和建设银行约定，当债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的一种担保方式。连带责任保证是指保证人和建设银行约定，保证人与债务人对债务承担连带责任的一种担保方式。建设银行只接受保证人提供的连带责任保证，不接受保证人提供的一般保证。3.1.2.2 抵押 抵押是指债务人或者第三人不转移对拥有所有权、处分权的财产的占有，将该财产作为对建设银行债权的担保。债务人不履行债务时，建设银行有权依照担保法的规定，以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。3.1.2.3 质押 质押是指债务人或者第三人将其动产或权利移交建设银行占有，作为对建设银行债权的担保。债务人不履行债务时，建设银行有权依照担保法规定，以该财产折价或者以拍卖、变卖该动产、权利的价款优先受偿。 按质押物品的不同，质押分为动产质押和权利质押。动产质押是指以动产交建设银行占有，并作为债权担保的一种质押方式。权利质押是指将享有所有权的财产权利移交建设银行占有，将该权利作为债权担保的一种质押方式。3.1.3担保特殊形式3.1.3.1多种方式担保 多种方式担保是指同一债务采用保证、抵押和质押中两种或两种以上担保方式进行的担保。在同时采用保证、抵押和质押等多种担保时须注意： 1. 在实现债权时，保证合同如无特别约定，原则上首先实现抵（质）押权。如果实现抵（质）押权不能全部清偿债权，保证人只对抵（质）押权以外的债权部分承担保证责任。 2. 如果建设银行未经保证人同意放弃抵押权、质押权，则保证人在建设银行放弃权利的范围内免除保证责任。3.1.3.2 最高额保证、抵押 最高额保证、抵押是指担保人（保证人、抵押人）与债权人协议，在最高债权额限度内，对一定期间内连续发生的债权作担保。其特征是： 1. 担保人只限定担保的最终期限和最高金额，不限定在此范围内信贷的金额、次数、期限；2. 担保是连续的，在约定的担保期限和金额内，债务人无论使用多少次、每笔金额多少，都由担保人承担担保责任；3. 最高额抵押的主合同债权不得转让； 4. 同一般担保方式相比，最高额保证、抵押操作更加简便、灵活。3.1.3.3 共同保证 共同保证（或称联合保证）是指由若干个保证人对同一债务提供的担保。共同保证可分为按份保证和连带保证。按份保证是指保证人依保证合同所确定的份额，就主合同债务对债权人承担担保责任。连带保证是指各保证人单独或共同对全部债务承担担保责任。3.1.4 担保方式选择 建设银行信贷业务目前既可以采用保证、抵押及质押三种担保方式的任何一种，又可采用多种方式担保、最高额担保和共同保证等方式。 信贷经办人员应根据客户信用状况、信贷品种、金额、期限、风险程度以及各种担保方式的特点，合理要求客户采用不同的担保方式。3.1.5 担保范围 担保范围分为法定范围和约定范围。担保法规定的法定范围为： 1. 主债权：即由借款合同、银行承兑协议、出具保函协议书等各种信贷主合同所确定的独立存在的债权。 2. 利息：由主债权所派生的利息。 3. 违约金：指由法律规定或合同约定的债务人因过错不履行或不完全履行债务时，应付给建设银行的金额。 4. 损害赔偿金：是指债务人因不履行或不完全履行债务给建设银行造成损失时，向建设银行支付的补偿费。 5. 实现债权的费用：是指债务人在债务履行期届满而不履行或不完全履行债务，建设银行为实现债权而支出的合理费用。一般包括诉讼费、鉴定评估费、公证费、拍卖费、变卖费、执行费等费用。 6. 质物保管费用：是指在质押期间，因保管质物所发生的费用。 如需另行约定担保责任范围，可在担保合同中予以约定。3.2 保 证3.2.1 保证人初选 客户向建设银行提出信贷申请时，信贷经办人员应要求客户提供担保方式意向。如采用保证担保形式，信贷业务经办人应依据掌握的情况对客户提出的保证人意向进行判别。如认为不符合条件，应告知客户另行提供保证人或改变担保方式。 客户应在提交的信贷业务申请书上写明采用保证担保方式及保证人全称，并提供保证人的下列材料： 1.担保意向书（附件3-3-2）。担保意向书应对保证责任作出明确表示。担保意向书必须具备以下内容：被保证人名称，保证的信贷类别、币种、金额、期限等。担保意向书上应加盖公章，并由法定代表人（负责人）或授权代理人签字； 2.经工商行政管理部门年检合格的法人营业执照副本。保证人如为企业法人的分支机构，在提供营业执照副本同时，提供企业法人的书面授权委托书（原件）； 授权委托书必须具备以下内容：授权代理人全称；保证的信贷类别、币种、金额、期限等。 授权委托书上应加盖法人公章，并由法定代表人签字。 3.法定代表人（负责人）或其授权代理人的身份证明文件； 4.股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业担任保证人的，须提供董事会（或类似机构）关于同意出具保证担保的文件或其他具有同等法律效力的文件或证明。包括授权委托书、董事会决议等； 5.经财政部门核准或会计师事务所审计的近3年及申请前1个月度财务报告（资产负债表、损益表、财务状况变动表或现金流量表和财务报表附注）（原件）。企业成立不足3年的提供与其成立年限相当的财务和会计报表； 6.中国人民银行颁发并年审合格的贷款证或贷款卡； 7.税务部门年检合格的税务登记证明。3.2.2保证人评价 信贷经办人员应对保证人进行严格调查、评价。对保证人的评价包括确认保证人的主体资格、评价保证人的代偿能力等方面。 1. 审查保证人的主体资格： （1）经建设银行认可的具有较强代偿能力的、无重大债权债务纠纷的以下单位和个人可以接受为保证人： 从事符合国家法律、法规的生产经营活动的企业法人； 营利性的事业单位法人； 其他经济组织，包括：依法登记领取营业执照的私营独资企业、依法登记领取营业执照的合伙企业、合伙型联营企业（经全体合伙人书面同意的）、依法登记领取我国营业执照但不具有独立法人资格的中外合作经营企业（经出资各方书面同意）、依法设立并领取营业执照的企事业法人分支机构、经法人书面授权者； 自然人。 （2）建设银行不接受下列单位作为保证人： 国家机关，但经国务院批准为使用外国政府或者国际经济组织贷款进行转贷的除外； 以公益为目的的事业单位：学校、幼儿园、医院、科学院、图书馆等； 社会团体； 无企业法人的书面授权或者超出企业法人书面授权范围提供保证的企业法人的分支机构； 企业法人的职能部门； 建设银行的分支机构、全资附属企业，总行另有规定的除外。 2. 评价保证人的代偿能力。对符合主体资格要求的保证人应进行代偿能力评价。对保证人代偿能力的评价，包括代偿能力现实状况评价和代偿能力变动趋势分析。代偿能力评价主要分析客户信用状况，具体参照本手册第三篇第一章客户评价关于信用等级评价部分。 3. 经评价符合保证人条件的信贷经办人员撰写中国建设银行担保评价报告（附件3-3-1）随信贷审批材料一并报送担保评价审查人员。如不符合条件，应及时将保证人材料退还，并要求债务人另行提供保证人或提供其他担保方式。 担保评价审查人员及审定人员应认真审查保证人的材料和中国建设银行担保评价报告，并签署意见。3.2.3 签订合同 1. 所担保的信贷业务经规定的审批程序批准后，应在与客户签订信贷合同的同时签订保证合同。 2. 保证合同一般采用总行制定的统一标准格式。保证合同格式、填写具体要求参见本手册第三篇第四章信贷法律文书。 3. 保证期间一律约定为自信贷合同生效之日至信贷合同履行期限届满之日后两年。 4. 如因特殊要求需调整保证合同的条款或采取非标准保证合同文本的，应送一级分行法规部门审查同意。 5. 保证合同经保证人加盖公章且法定代表人（负责人）或委托代理人签字，建设银行或各授权行（处）加盖公章且法定代表人或负责人签字后生效。 6. 保证合同签订后，信贷经办人员应及时在保证人的贷款证“企业经济保证情况登记表”进行登录。3.2.4 对保证人的检查、监控和问题处理 1. 信贷经办人员应定期对保证人进行检查，对保证人代偿能力的变动情况进行监控。 2. 信贷业务发放后每3个月必须对保证人检查一次。检查后，在客户检查报告中反映检查情况，提出相应处理措施和建议。 3. 对保证人实施检查和监控的主要内容有： （1）生产经营活动； （2）财务变动状况； （3）重大投资活动； （4）重大体制改革； （5）重大法律诉讼和对外担保； （6）重大事故和赔偿； （7）重大人事调整。 4. 保证期间，如发现保证人的代偿能力下降，无力承担其保证责任，应及时报告并要求债务人另行提供保证人或追加抵押、质押等担保。 5. 保证人因转变企业体制或经营方式影响保证责任履行的，信贷经办人员应及时要求债务人另行提供保证人或追加抵押、质押等担保。 6. 债务人或建设银行要求变更信贷合同的，应当事先取得保证人的书面同意。未取得保证人的书面同意，不得变更信贷合同条款或内容。3.2.5 履行保证合同 1. 债务人履行合同偿还债务后，信贷经办人员应及时通知保证人，并在保证人的贷款证“企业经济保证情况登记表”进行注销登记。 2. 信贷合同到期后，如债务人未清偿或未全部清偿债务，信贷经办人员在向债务人发出催收通知的同时，应向保证人发出履行保证责任通知书（附件3-3-3）。履行保证责任通知书由信贷经办人员送达保证人一式二联，其中一联由保证人法定代表人（负责人）或委托代理人签收，并加盖公章后带回保管。 信贷经办人员必须在保证合同约定的信贷合同期限届满之日后两年内向保证人主张权利，以免丧失保证追索权。 3. 发出通知书后，信贷经办人员应督促债务人尽快履行合同，同时要求保证人代偿。必要时通过司法手段强制债务人及保证人履行还款义务。3.2.6 无效合同的处理 对于因企业法人的分支机构未经法人书面授权或者超出授权范围订立保证合同的，保证人及银行应当根据各自过错承担相应的民事责任。建设银行无过错的，由企业法人承担民事责任。 如法人的内部职能部门未经法人同意，为他人提供保证的，保证合同无效，保证人不承担保证责任。但应根据其过错大小，由法人承担相应的赔偿责任。3.3 抵 押3.3.1 初步确定抵押方式 客户在向建设银行提出信贷申请时，信贷业务经办人员应要求提供担保方式意向。如采用抵押担保，信贷经办人员应依据平时掌握的情况，对客户提出的抵押人和抵押物进行初步判断。如认为不符合条件，应告知客户另行提供抵押人、抵押物或改变担保方式。3.3.2 选择抵押物 1. 建设银行接受下列财产的抵押： （1）抵押人所有的、依法有权处分的房屋和其他地上定着物； （2）抵押人所有的、依法有权处分的机器、交通运输工具和其他财产； （3）抵押人依法有权处分的土地使用权； （4）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （5）依法可以抵押的其他财产。 2. 建设银行不接受下列财产的抵押： （1）土地所有权； （2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权； （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施； （4）所有权、使用权不明或有争议的财产； （5）依法被查封、扣押、监管的财产； （6）法律规定禁止流通的财产（采矿权、金银及其制品等）； （7）自然资源； （8）租用的财产； （9）依法不得抵押的其他财产。3.3.3 接受抵押材料 客户向经办行提送信贷申请报告的同时，应提交抵押人出具的担保意向书及下列材料： 1. 抵押财产的产权证明资料； （1）以土地使用权作抵押的，须提交县级以上土地管理部门颁发的国有土地使用证；（2）以房屋作抵押的，须提交： 以现房作抵押的，须提交房产管理部门核发的房屋所有权证、县以上土地管理部门发给国有土地使用证； 以在建工程作抵押时，须提交国有土地使用权出让协议（合同）、国有土地使用证、建设项目规划许可证、开工许可证、建筑工程许可证等； （3）以机器设备抵押的，提供机器设备购置发票及其他产权证明； （4）以交通工具抵押的，提供公安、交通管理部门颁发的交通工具行驶证件。 2. 抵押人资格证明材料； （1）法人：经工商行政管理部门年检合格的企业法人营业执照副本、事业法人执照副本；（2）非法人：经工商行政管理部门年检合格的营业执照副本、授权委托书；（3）自然人：抵押人身份证明。 3. 股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业作为抵押的，须提供董事会（或类似机构）关于同意出具抵押担保的文件或其他具有同等法律效力的文件或证明。包括授权委托书、董事会决议等 4. 财产共有人出具的同意抵押的文件（原件） 5.已向其他抵押权人设定抵押权的资料（原件） 6. 海关同意被监管商品抵押的证明（原件）。3.3.4 抵押审查 信贷经办人员应对客户或抵押人提交的材料和抵押物进行审查，对抵押物进行全面评价。 1. 审查抵押人对抵押物占有的合法性。 （1）抵押财产是否具有产权证明，产权证明上的产权所有人与抵押人是否相同。 （2）查阅董事会、股东会(或类似机构)的决议，审查抵押是否经董事会等有权机构同意。决议必须包括下列内容：抵押物名称、规格、数量、座落地点，抵押信贷的类别、金额，抵押期限，抵押担保范围，授权代理人。 （3）如财产为两人或两人以上共有，同意出具抵押的文件必须由全体共有人盖章和法定代表人(或授权代理人)签字。 2. 审查抵押物的合法性 （1）以依法取得的国有土地上的房屋作抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权必须同时抵押； （2）以房改优惠售房条件取得房屋所有权的住宅只能抵押个人拥有的产权部分； （3）以出让方式取得的国有土地使用权作抵押，必须将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押，抵押期限必须在国有土地使用期内； （4）乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押时，其占用范围内土地使用权应同时抵押； （5）交通运输工具已向交通管理部门办理领取牌照等手续； （6）海关监管期内的动产作抵押的，需由负责监管的海关出具同意抵押的证明文件。根据海关有关规定，享受减免关税的商品5年内由海关监管，被监管的财产作抵押，必须经海关批准； （7）对以国有企业已确认为关键设备、成套设备或重要建筑物设立抵押的，必须提供政府主管部门批准的证明文件。 3. 审查条件。抵押物除必须符合担保法规定的条件外，还应符合以下条件： （1）坚固耐用，不易毁损； （2）通用性强，容易变现； （3）价值稳定，不易贬值，受市场波动的影响小。 4. 审查抵押的有效性。 （1）根据最高人民法院法复19942号司法解释，债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人的，该抵押协议无效。因此，应注意抵押人有多个债权人的，建设银行不接受抵押人将其全部财产提供的抵押。实际上由于债务人用于抵押的财产不可能是其全部财产，因此在签定抵押合同时，只要不将抵押物笼统为写“全部财产”，而列出抵押财产明细即可。 （2）根据企业破产法，法院受理破产申请前6个月至破产宣告之日期间对原来没有财产担保的债务提供财产担保行为无效。因此，为防止抵押无效，应避免即将破产企业在法院受理破产申请前6个月至破产宣告之日期间办理抵押手续。 3.3.5 确定价值 1. 抵押物价值应由建设银行认可的资产评估机构评估确定。 2. 信贷经办人员应认真查阅资产评估机构出具的评估报告，主要查阅： （1）评估机构是否具有评估资格，是否经建设银行认可； （2）评估报告的合法性、真实性、科学性； （3）评估物与抵押物的品种、数量是否相符； （4）抵押物评估的方法是否科学； （5）评估基准日是否接近抵押的时间。按国家现行规定，评估结果的有效期为1年。即资产评估机构评出的抵押物价值，自评估基准日起1年内可作为确定抵押率的依据，超过1年，需重新进行评估。 3. 信贷经办人员如发现抵押人提供的抵押物评估报告不符合要求，应要求抵押人交经建设银行认可的评估机构进行评估。 4. 对于抵押物价值较低或其他原因难以由资产评估机构确定的，可由建设银行与抵押人协商确定抵押物价值。协商确定抵押物价值时，应充分考虑抵押物帐面价值、成新率、同类物品市场价格、变现能力及抵押物价值的变动趋势等综合因素。3.3.6确定抵押率 1、确定抵押率的依据主要有： （1）抵押物的适用性、变现能力。选择的抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力。对变现能力较差的，抵押率应适当降低。 （2）抵押物价值的变动趋势。 一般可从下列方面进行分析： 实体性贬值：即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值； 功能性贬值：即由于技术相对落后造成的贬值； 经济性贬值或增值：即由于外部环境变化引起的贬值或增值。2、信贷员应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学的确定抵押率。3、担保评价的审查和审定人员应认真审核抵押率计算方法，准确确定抵押率，抵押率计算公式为：抵押率=担保债权本息总额/抵押物评估价值额100%4、抵押率一般不能超过70 %。3.3.7 抵押权的存续期间抵押权与其担保的信贷业务主债权同时存在，抵押权的存续期间至被担保的债权全部受偿之日止。3.3.8 形成抵押担保评价报告 经审查、评价符合抵押条件的，信贷业务经办人员撰写中国建设银行担保评价报告（附件3-3-1）随信贷审批材料一并报送担保评价审查人员。如不符合条件，应及时将担保材料退还，并要求客户另行提供抵押物或提供其他担保方式。担保评价审查人员及审定人员应认真审查抵押担保的材料和中国建设银行担保评价报告，并签署意见。3.3.9 签订合同 1. 信贷业务经办人员应在与客户签订信贷合同的同时，与抵押人签订抵押合同。 2. 抵押合同的格式和填写要求参见本手册第三篇第四章信贷法律文书。3.3.10保险 信贷经办人员应要求抵押人到建设银行认可的保险公司，按建设银行指定的险种办理抵押物保险。抵押物保险的要求是：（1） 保险单上的保险赔偿第一受益人为建设银行； （2）办理抵押担保前，抵押人已办理抵押物保险的，应要求保险公司出具变更建设银行为第一受益人的批单； （3）保险期应长于信贷期限。如有多份保单，则最早到期保单的保险期限应长于信贷期限； （4）保单正本须存放建设银行； （5）投保总值不少于抵押物估价总值； （6）保险费用由抵押人承担； （7）抵押有效期内，投保人不得以任何理由中断保险或退保。3.3.11公证 信贷业务经办人员可以根据抵押人和抵押物的情况，要求对抵押合同办理公证手续。公证手续由抵押人和经办行共同办理。抵押合同公证的办理机构为经办行所在地公证部门。3.3.12 抵押物登记 信贷业务经办人员应按担保法的规定办理抵押物登记手续。 1. 担保法规定的登记部门是： （1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证的土地管理部门。根据我国土地管理法的规定，由县级以上土地管理部门负责核发土地使用权使用证书，因此必须在县级以上土地管理部门登记才有效，并且抵押人在哪级土地管理部门领取土地使用证，应在哪级土地管理部门办理抵押物登记。 （2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的房产管理部门。抵押人在哪级房产管理部门领取房屋所有权证，应在哪级房产管理部门办理抵押物登记。 （3）以林木抵押的为县级以上林木主管部门。 （4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的管理部门。这里所指的管理部门是指核发行驶执照的部门，如颁发航空器证照的航空航天管理部门，颁发船舶行驶证照的交通管理部门，颁发汽车行驶证照的公安交通部门等。 （5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 （6）以担保法第四十二条所列财产以外的财产抵押，可由银行和抵押人自主决定是否需要登记，若需要登记，登记部门为抵押人所在地的公证部门。 2. 信贷经办人员应与抵押人于抵押合同签订后15日内到登记部门办理抵押物的登记手续。抵押物登记的程序一般是： （1）抵押权人及抵押人向登记部门领取并填写抵押权登记申请表，并提送相应的材料。办理抵押登记时一般均应提供如下材料： 借款合同（或其他信贷合同）； 抵押合同（包括抵押物清单）； 抵押物估价报告； 抵押人、抵押权人营业执照； 抵押人、抵押权人法定代表人授权委托书； 财产共有人同意抵押的证明材料； 中外合资、中外合作、公司制企业的董事会或有权机构批准同意抵押的文件。 其中：办理房地产抵押登记需专门提供的材料是： 房产抵押权登记申请表； 房屋所有权证； 国有土地使用证。 办理土地使用权抵押登记需专门提供的材料是： 土地使用权抵押登记申请书； 土地使用权抵押协议书； 国有土地使用证。 办理动产抵押登记需专门提供的材料是： 动产抵押登记申请表； 动产抵押物的所有权或使用权证书； 动产抵押物存放状况资料。 （2）登记部门查验抵押物及相关材料。登记部门受理登记申请材料后，对抵押行为进行审查，对不符合抵押物登记条件的，书面通知申请人，并将申请材料退回申请人。 （3）登记部门办理抵押物登记，向抵押权人核发登记证书。 用土地使用权抵押的，由核发国有土地使用权证的县以上土地管理部门向建设银行发给土地使用权抵押证明书； 用房产抵押的，由核发房屋所有权证的房产管理部门向建设银行发给房屋他项权证； 用机器设备等动产抵押的，由企业所在地工商行政管理部门向建设银行发给企业动产抵押物登记证。 3. 抵押物登记后，抵押合同生效。不需办理抵押物登记的，自抵押物权利证书移交经办行后生效。3.3.13文件保管 信贷业务经办人员办妥抵押手续后，应及时整理抵押文件，按规定移交有关部门、人员妥善保管。抵押物权证保单及其他重要单证由会计部门负责保管，权利凭证必须入库保管。需要领用、退回时，应经领导批准并办理登记、交接手续。需专门保管的抵押文件有： （1）土地使用权抵押证明书或房地产抵押登记证明书； （2）房屋他项权证； （3）企业动产抵押物登记证； （4）抵押物保险单； （5）公证书。3.3.14抵押物监管 1. 抵押期间，信贷人员应经常检查抵押物的状况，要求抵押人保持抵押物的正常状况。如发现抵押物价值非正常的减少，应及时查明原因，采取有效措施。 如发现抵押人的行为将造成抵押物价值的减少，应要求抵押人立即停止其行为。 如抵押人的行为已经造成抵押物价值的减少，应要求抵押人恢复抵押物的价值。如抵押人无法完全恢复，应要求抵押人提供与减少的价值相当的担保，包括另行提供抵押物、质物、权利质押或保证。 2. 抵押期间，未经建设银行同意，抵押人不得有转让、出租或其他处分抵押物的行为。抵押人如提出上述处分抵押物的要求，必须向建设银行提出书面申请，经该笔信贷业务的原审批部门批准后办理。 经建设银行同意，抵押人可以全部转让并以不低于建设银行认可的最低转让价款转让抵押物的，抵押人转让抵押物所得的价款应当优先用于向建设银行提前清偿其所担保的债权。 抵押人经建设银行同意可以部分转让抵押物的，所得的收入应存入建设银行的专户或偿还建设银行债权，并保持剩余抵押率不高于规定的抵押率。 抵押人经建设银行同意出租抵押物，所得的租金收入应存入建设银行的专户或偿还建设银行债权。3、抵押期间，抵押物因灭失所得赔偿金（包括保险金和损害赔偿金）应作为抵押财产，由抵押人存入建设银行指定的帐户。 抵押物灭失后，建设银行可以就抵押物灭失后所得赔偿金数额不足清偿部分，要求客户或抵押人提供新的担保。4、抵押期间，抵押人有下列情形之一的，信贷经办人员应立即向领导报告，经有权部门批准，可以向人民法院提起诉讼，请求人民法院保护建设银行的抵押权： （1）抵押人未经建设银行同意擅自处分抵押物； （2）抵押人的行为足以使抵押物价值减少，建设银行要求抵押人停止其行为抵押人不予理睬的； （3）抵押人转让抵押物的价款明显低于其价值，建设银行要求抵押人提供相应的担保，抵押人不提供的； （4）抵押人没有就其转让抵押物所得的价款向建设银行提前清偿其所担保的债权的； （5）抵押人有故意阻碍建设银行依法实现抵押权的其他行为的。3.3.15 抵押权的实现3.3.15.1 实现程序 1. 信贷业务经办人员对尚未清偿或未全部清偿抵押担保信贷合同项下债务的债务人发出催收通知后，债务人仍不履行合同偿还债务，信贷业务经办人员经检查确认债务人难以偿还债务的，应向领导报告，申请采取实现抵押权的措施。 2. 经领导批准办理抵押权实现手续，由经办行有关部门派员与抵押人协商处分抵押物。经协商能与抵押人达成一致意见的，采用协议的方式处分抵押物，收回信贷资产本息。 3. 如经协商不能与抵押人达成一致意见的，应向法院提起诉讼。3.3.15.2实现方法 按担保法的规定，不论采取协议还是诉讼的方式实现抵押权，均采用以下3种方法处分抵押物： 1. 折价。折价是指将抵押物折合成金钱用来清偿债务。经办行应委托具有合法资格的资产评估机构对抵押物进行评估，按抵押物的评估价值收回信贷。 2. 拍卖。拍卖是指通过公开竞价的形式，将抵押物转让给最高应价者，以拍卖的价款收回信贷。对于以房地产抵押方式进行借款的，抵押合同签订后，抵押财产土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，建设银行无权优先受偿。对于拍卖划拨的国有土地使用权，应考虑到所得的价款先缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的价款后，才得以实现受偿权。 3. 变卖。变卖是指采取除拍卖方式之外任何一种买卖方式使抵押物变现以取得的价款收回信贷。3.3.15.3提前实现信贷业务经办人员如发现以下情形之一的，应立即向领导报告，经批准提前实现抵押权： 1. 信贷合同履行期间，债务人或抵押人被依法宣告破产的；2. 信贷合同履行期间，债务人违反合同约定的其他义务的。3.3.15.4 处分抵押物价款分配顺序依法处分抵押物所得价款，按下列顺序分配：1. 支付处分抵押物所需费用；2对未交清地价款的，补交应交部分地价物。3. 清偿借款人所欠建设银行主债权、利息、违约金（罚息）和损害赔偿金等；4. 支付抵押合同约定的其他费用。处分抵押物所得价款不足清偿上述所列金额的，建设银行有权就不足部分继续向债务人追偿；清偿上述所列金额后有剩余的，剩余部分退还抵押人。3.3.16抵押权的消灭 信贷合同项下债务全部清偿完毕后，抵押权即消灭。信贷经办人员应在收回信贷的5日内，将保管的抵押物权属证明及有关单证交还抵押人，并与抵押人一起到抵押登记部门办理抵押物登记注销手续。3.4质 押3.4.1初步确定质押方式客户人向建设银行提出信贷申请时，信贷经办人员应要求提供担保方式意向。如采用质押担保，信贷员应依据平时掌握的情况对客户提出的出质人和质物、权利进行初步判断。如认为不符合条件，应告知客户重新寻找出质人、提供质物（权利）或改变担保方式。3.4.2 选择质物（权利） 1. 建设银行接受下列财产的质押： （1）出质人所有的、依法有权处分的机器、交通运输工具和其他动产； （2）汇票、支票、本票、债券、存款单、股票（含证券投资基金）、仓单、提单等有价证券，其中股票质押目前仅限于按照建设银行总行有关规定的券商股票质押贷款方式； （3）依法可以质押的的其他权利。 2. 建设银行不接受下列财产的质押： （1）所有权、使用权不明或有争议的财产； （2）依法被查封、扣押、监管的财产； （3）法律规定禁止流通的财产（金银及其制品等）； （4）珠宝、首饰、字画、文物等难以确定价值的财产； （5）租用的财产；（6）依法不得质押的其他财产。3. 对其他权利质押应注意的问题：（1）权利质押的标的必须是财产权，非财产权的权利不具有经济价值，不得作为权利质押的标的。（2）权利质押的标的必须是可以转让的债权或其他权利，在性质上不得转让的债权或权利不得作为权利质押的标的。 （3）权利质押的标的必须是不违背权利性质的财产权，在不动产上不得设定质权。（4）权利质押的设定必须公示。权利质押设定的公示，为权利质押生效的要件。当事人对权利质押设定没有公示的，不发生质权人取得权利质权的效力。权利质押的标的依其性质，可以转移权利凭证占有的，应当以转移占有进行公示；依其性质不能转移占有的，应当以出质登记进行公示。（5）几种主要的“其他权利”质押问题。 公路收费权质押：根据国务院国函199928号文件，可以设定质押，但应以省级人民政府批准的收费文件作为公路收费权的权利证书，地市级以上交通主管部门为登记部门。 水费收费权、电费收费权、电讯经营收费权质押：应当可以作为权利质押的标的，但由于现行法律对设质的公示未作明确规定，在现有的法律环境下能否产生质押的物权效力在法律上存在着不确定性，具有一定的法律风险。以水费收费权、电费收费权、电讯经营收费权设质时，为在最大程度上保障信贷债权的实现，应尽量采取审批、公证、开立专用监管帐户、在质押合同明确在债务人违约情况下建设银行实现质权的方式及送有权管理部门备案等措施。 学校、医院收费权质押：目前暂不宜接受。 帐户质押：现行法律对帐户质押的公示尚无明确规定，使得帐户质押存在较大风险。如果债务人能提供更为有效的担保，则不应接受帐户质押。 4. 对保证金担保应注意的问题 （1）目前我国担保法没有明确规定保证金担保这一担保方式。虽然有的法律人士认为，保证金符合权利质押的构成要件，属于担保法规定的“依法可以质押的其他权利”。但在国内司法实践中，经常出现债务人因其他经济纠纷而被法院强制执行已被设定为担保的保证金存款的问题，从而导致保证金这一担保方式存在较大的法律风险（信用证项下保证金除外）。因此，从稳妥的角度考虑，在选择担保方式时，一般不应接受保证金担保，而要求债务人将保证金存款转为建设银行定期存单质押。如果客户坚持要用保证金担保而又无其他合适担保方式时，为进一步保障资产安全，加重担保责任，可采取如下措施：第一，应在有关合同条款中明确约定为建设银行债权提供担保的保证金的优先受偿权；第二，在合同中增加由第三人对债务承担连带保证责任的约定。3.4.3接受质押材料 出质人向建设银行申请质押担保，应在提送信贷申请报告的同时，提送出质人提交的担保意向书）及以下材料： 1. 质押财产的产权证明文件； 2. 出质人资格证明： （1）法人：经工商行政管理部门年检合格的企业法人营业执照、事业法人营业执照； （2）非法人：经工商行政管理部门年检合格的营业执照、授权委托书； （3）自然人：质押人身份证明。 3. 股份有限公司、有限责任公司、中外合资企业、具有法人资格的中外合作企业担任保证人的，须提供董事会（或类似机构）关于同意出具质押担保的文件或其他具有同等法律效力的文件或证明。包括授权委托书、董事会决议等； 4. 财产共有人出具的同意出质的文件。3.4.4 审查质物、权利 1. 审查出质人对质物、质押权利占有的合法性 （1）用动产出质的，应通过审查动产购置发票、财务帐簿，确认其是否为出质人所有。 （2）用权利出质的，应核对权利凭证上的所有人与出质人是否为同一人。如果不是，则要求出示取得权利凭证的合法证明，如遗嘱、判决书或他人同意授权质押的书面证明。 （3）查阅董事会、股东会(或类似机构)的决议，审查质押是否经董事会等有权机构同意。 （4） 如财产由两人或两人以上共有，同意出质的文件是否经全体共有人盖章和法定代表人(授权代理人)签字。 2. 审查质物、质押权利的合法性： （1）所有权、使用权不明或有争议的财产，法律规定禁止流通的财产（如金银及其制品、重要文物等）不得作为质物； （2）交通运输工具是否已向交通管理部门办理领取牌照等手续； （3）凡出质人以权利凭证出质，必须对其提交的权利凭证的真实性、合法性和有效性进行确认。确认时向权利凭证签发或制作单位查询，并取得该单位出具的确认书。 凡发现质押权利凭证有伪造、变造迹象的，应重新确认，经确认确实为伪造、变造的，应及时向有关部门报案。 （4）海关监管期内的动产作质押的，需由负责监管的海关出具同意质押的证明文件； （5）对于用票据设定质押的，还必须对背书进行连续性审查： 每一次背书记载事项、各类签章应完整齐全并不得附有条件，各背书都是相互衔接的，即前一次转让的被背书人必须是后一次转让的背书人。 票据质押应办理质押权背书手续，办理了质押权背书手续的票据应记明“质押”、“设质”等字样。 （6）对以股票设定质押的，必须是依法可以流通的股票。 3. 审查质物（权利）条件。 质物（权利）除符合担保法等法律、法规规定的条件外，还必须具备以下条件： （1）易估价； （2）易变卖； （3）易保管。3.4.5 确定质物、权利价值 在确定质物、质押权利后，应由建设银行认可的资产评估机构对质物、质押权利的价值进行评估。 1. 质物价值的评估。 质物价值的评估与抵押物同。 2. 权利价值的评估。 （1）存款单、汇票、本票、支票、债券等易变现有价证券的价值一般按成本与市价孰低原则确定； （2）依法可以转让的股票的价值一般为设定质押前1年平均市场价格； （3）仓单、提单价值参照商品或货物的市场价格确定；（4）其他财产权利价值可根据预测的未来现金流量折现后确定。 3. 对于质物（权利）价值较低或其他原因难以由资产评估机构确定的，可由建设银行与出质人协商确定质物（权利）价值。3.4.6 质押率的确定 1. 信贷员应根据质物（权利）的价值和质物（权利）价值的变动因素，科学地确定质押率。 2. 确定质押率的依据主要有： （1）质物的适用性、变现能力。对变现能力较差的质押财产应适当降低质押率。 （2）质物（权利）价值的变动趋势。一般可从质物的实体性贬值、功能性贬值及质物（权利）的经济性贬值或增值三方面进行分析。3. 各类质押担保的质押率上限为：（1）可转让股票的质押率不得超过60 %。（2）动产和仓单、提单质押率不得超过70 %。（3）存款单、汇票、本票、国库券的质押期限在1年以内的（含1年），质押率不得超过90%；质押期限在1年以上的，质押率不得超过80%；（4）其他财产权利质押率不得超过70%。3.4.7 质权的存续期间质权与其担保的信贷业务主债权同时存在，主债权消灭的，质权也消灭。3.4.8 形成质押担保评价报告 经审查、评价符合质押条件的，信贷经办人员撰写中国建设银行担保评价报告（附件3-3-1）随信贷审批材料一并报送担保评价审查人员。如不符合条件，应及时将担保材料退还，并要求客户另行提供质物或其他质押权利或提供其他担保方式。担保评价审查人员及审定人员应认真审查担保人的材料和中国建设银行担保评价报告，并签署意见。3.4.9 签订合同 信贷业务经办人员应在与债务人签订信贷合同的同时，与出质人签订质押合同。质押合同的格式和填写要求参见本手册第三篇第四章信贷法律文书。3.4.10保险、公证、登记质物必须办理保险手续，也可根据实际需要对质押合同进行公证。办理保险、公证有关要求基本与抵押相同。 按规定需要办理登记的，信贷业务经办人员应及时办理登记手续，质押合同自登记之日起生效。以依法可以流通的股票出质的，应向证券登记结算机构办理出质登记。以省级人民政府批准的公路收费权质押的，地市级以上交通主管部门为登记部门。以车辆、船舶、机器设备等既可