中山市住房建设总体规划

中山市住房建设规划（2008-2012）（文 本）第一章 总 则第一条 为加强对我市近期住房建设的指导和统筹，适应本市居民日益增长的住房需求，促进房地产市场持续、稳定和健康发展，依据相关法律、法规、规章和上级部署，按照国家和本市房地产调控的有关政策，结合本市住房实际情况，制定本规划。第二条 本规划范围涵盖两个层次：中心城区与镇区。中心城区的范围包括东区、西区、南区、石岐区、火炬区的行政辖区。镇区的范围是指除中心城区外的其余19个镇、办事处所辖的行政区。第三条 本规划重点落实中心城区的住房建设内容（黑体加粗），镇区的住房建设指标为指导性内容。第四条 规划年限： 20082012年。第五条 本规划是落实中山市城市总体规划（2007-2020）、中山市近期建设规划（20062010）的重要手段，是对城市住房建设进行控制和指导的依据，对全市住房建设起着综合调控作用。第六条 在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划；与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划协调。第七条 市规划部门、国土房产部门每年应根据近期建设规划和本规划的有关要求及全市年度住房需求的实际变化，提出包含年度各类住房建设的总量、结构及土地供应安排在内的年度住房建设计划，经市政府审批后向社会公布。第八条 规划提倡“大市场小政府”的理念；对商品住房的发展，大部分交由市场因素去配置，政府可依据市场反应进行宏观调控和长期管理；对政策保障性住房的发展，政府应在土地、资金、建设、管理等方面主导或引导项目的落实和发展。第九条 本规划提出的供应结构、规划指标、政策保障性住房项目等内容，作为为政府引导住房发展提供适合市情的参考策略与建议，具体实施将在控规层面进行落实。第十条 本规划包括规划文本、说明书以及图件。第十一条 本文定义了几个主要名词，其用途限于本规划描述。如下：（1） 商品住房：指在建设、流通等过程中均通过市场化配置的住房，即由社会企业合法建设，能通过正规渠道进入市场流通交易的一手商品住房。可分为普通商品住房、中高档商品住房两类。（2） 政策保障性住房：包括经济适用房、廉租房、公房等多种分类。农村宅基地住房、学校或企业厂区内自建宿舍住房不在此列。（3） 廉租房：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合政策规定条件的城镇低收入住房困难家庭提供的社会保障性质住房。（4） 公房：也称公屋。特指政府直管公房或单位的公产房，包括单位周转房、集体宿舍及生活设施不完备的住房。（5） 经济适用房：指政府提供政策优惠、限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设、面向城市低收入住房困难家庭供应、具有部分政策保障性质的住房。第十二条 本规划自中山市人民政府批准之日起实施。第二章 规划依据、原则第十三条 编制住房建设规划的目的是为了探索住房发展的新思路、新途径、新举措；加强房地产宏观调控；加强住房保障，构建完善的住房保障体系，实现住有所居和经济的可持续发展。第十四条 指导思想：规划期内，按照“总量控制、分类调控、重点保障”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性地加强对低收入低住房条件人群的住房保障，实现住房结构基本合理，维护社会的和谐稳定。第十五条 规划原则（1） 贯彻科学发展观，深化落实城市总体规划，并与城市国民经济和社会发展规划相协调。（2） 切实落实“国办发200724号”文精神，从土地供应管理和城市规划的角度出发，加强政府保障型住房建设，调整住房结构，以满足不同收入层次的居民住房需求，理顺房地产市场秩序。（3） 立足于本市经济社会发展实际，进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房分类供应体系，逐步建立符合国情和本市实际的住房建设模式和消费模式，重点保障中低价位，中小套型的商品住房和政策性住房的建设，解决中低收入家庭的住房问题。（4） 坚持土地资源节约、集约、高效利用，重点保证政府保障型住房的土地供应，合理布局住房区位，引导房地产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划方向发展。第十六条 规划依据（1） 中华人民共和国城乡规划法（2008.01.01实施）（2） 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）（3） 关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见（建规200846号）（4） 中山市国民经济和社会发展第十一个五年规划（5） 中山市城市总体规划（2007-2020）（6） 中山市近期建设规划（2006-2010）（7） 中山市城市规划技术规范（2004.4实施）第三章 住房建设体系与发展策略第十七条 全市住房结构体系由商品住房和政策保障性住房两大部分构成。其中商品房包括普通商品房、中高档商品房等；政策保障性住房包括廉租房、公房、经济适用房。第十八条 全市房源供应是分别针对不同人群提供不同类型的住房。针对低保户、低收入且住房困难户、创业人群等住房困难群体，提供廉租房；针对低收入人群，提供经济适用房；针对中等收入及高收入群体提供不同价位的中高档商品房来解决住房问题。经济适用房纳入商品住房供应中，其功能由低价位、中小套型普通商品房承担。第十九条 住房建设体系的管理，以“大市场小政府”为主。对商品住房建设，采取市场化方式管理；对政策保障性住房采取政府积极扶持、适度参与、重点监管的方式管理。第二十条 住房建设策略（1） 产业联动策略（2） 差异引导策略（3） 动态调控策略（4） 土地供给调控策略（5） 多元化多途径投资策略第二十一条 住房建设应采取与产业联动的策略。既保证住房建设为产业提供充足的配套，又通过促进产业发展以刺激房地产的适度开发。第二十二条 中心城区是经济文化中心，基础设施完善，产业链条完善，住房板块长时间处于领先水平，应在继续完善其综合居住中心的地位。第二十三条 古镇、小榄、南头、沙溪、三乡、坦洲、五桂山等镇采取引导、调控发展住房产业的策略，以此带动第三产业发展。第二十四条 东凤、横栏、黄圃、大涌、南朗、港口、东升、三角等镇，采取积极鼓励发展住房产业的策略。第二十五条 阜沙、民众、神湾、板芙等镇处于市场培育阶段，可采取加快第二产业发展培养产业基础、扶持培育的策略。第二十六条 住房建设应进行动态的调控，动态调控不但针对商品住房市场的风云变化，也针对政策保障性住房、保障人群动态变化的发展政策，建立评价体系，适应新时代的社会经济的发展、变化。第二十七条 住房建设应加强土地供给调控。通过对土地供应、出让、建设等环节的有效管理，调节商品住房市场发展，为政策保障性住房提供资源支持。第二十八条 采取多元化的建设方式和多渠道的投资方式来促进商品住房的发展。通过多种方式引导政策保障性住房发展，吸引、鼓励和引导市场化公司、资金进入政策保障性住房领域的建设。第二十九条 进一步完善现有公房维护建设，通过翻新、改建改善居住条件。第四章 住房建设目标第三十条 住房建设目标：在规划期内，控制房价大幅度波动，进一步完善以市场为主导、政府住房保障为补充的多渠道、多层次的住房分类供应体系与保障体系，满足不同收入层次居民的住房需求。第三十一条 住房建设总量：到2012年，中山市规划供应各类住房建筑面积1809万平方米，约19.9万套。其中中心城区总量724.2万平方米，7.87万套；镇区总量1084.8万平方米，11.98万套。第三十二条 住房用地新增投放量：到2012年，全市新增投放居住用地720公顷。其中中心城区290公顷，镇区430公顷。第三十三条 廉租房由政府主导建设，以下所称“政策保障性住房”主要是指廉租房，单独章节论述。经济适用房的供应纳入中低价位、中小套型普通商品住房中，在商品住房规划章节中论述。第三十四条 低价位、中小套型普通商品住房和廉租房土地供应需占居住用地供应总量70%。第三十五条 低价位、中小套型普通商品住房和廉租房新增供应量（建筑面积）占全市新增供应总量的20%第五章 商品住房规划第三十六条 商品住房分为普通商品住房和中高档商品住房。第三十七条 商品住房总量：到2012年，新增供应商品住房建筑面积1800万平方米，15.6万套。其中中心城区720万平方米，7.8万套；镇区1080万平方米，9.4万套。第三十八条 低价位、中小套型的普通商品住房建筑面积不少于369万平方米，4.1万套，其中中心城区180万平方米，镇区189万平方米。通过政府对房产市场的政策鼓励和资金扶持，以实现经济适用房功能。第三十九条 商品住房的建设用地以消化存量土地，其他土地功能转化为主要供应方式，辅以少量新增招拍挂用地多途径解决。第四十条 规划期内，商品住房新增招拍挂用地共计715公顷。其中中心城区287.5公顷，镇区427.5公顷。第四十一条 中心城区的商品住房供应方向应结合我市近期城市发展、产业发展和重大交通设施建设，重点安排在我市近期重点发展地区、重点产业园区、特区周边和轨道交通沿线等交通、生活便利地区。第四十二条 镇区的商品住房供应方向应该向人口众多、有一定地产经济基础、市民购买能力强、城镇人口多的镇区倾斜；或投放在中心城区周边镇区，以对中心城区地产市场形成差异性有利竞争互补，维持中心城区地产经济的健康发展。第四十三条 低价位、中小套型普通商品住房套型建筑面积为60-90平方米。第四十四条 新审批、新开工的全市商品住房套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到全市商品住房总建筑面积70%以上。其中部分商品住房是发挥经济适用房供应功能的低价位、中小套型普通商品住房。第四十五条 规范商品住房建设，鼓励房地产建设项目向规模化、品牌化方向发展，引导房地产开发企业连片开发。除拆建和旧城改造项目外，新增房地产开发项目用地面积城区不少于50亩，镇区不少于40亩。第四十六条 商品住房项目资本金占项目总投资的比例低于35%的，不予办理房地产建设项目核准手续。第四十七条 制定相应政策，吸引和鼓励中低收入人群自发改善住房条件时购买低价位、中小套型普通商品住房或中高档商品住房中的中小套型。第六章 政策保障性住房规划第四十八条 政策保障性住房历程：中山市建立了廉租住房的申请、审核、公示、登记、轮候、退出等管理机制。依据新的住房保障标准，中心城区仅余700余户低保住房困难家庭住房问题尚未解决，有望在近2年解决。中山将逐步提高住房保障标准，扩大住房保障范围，把低收入住房困难家庭纳入保障范围。第四十九条 政策保障性住房的保障对象：低保家庭、双困户（经济困难及住房困难）。保障对象的家庭收入和住房困难划定标准如下：1. 申请人及共同申请人具有市城镇非农业户口8年以上（含8年），且在本市工作并居住。2. 廉租住房保障对象标准为城镇居民人均可支配收入低于480元/月（含480元）的家庭；住房困难标准为人均住房建筑面积10平方米以下。3. 经济适用房供应对象标准为城镇居民人均可支配收入960元/月以下（含960元）；住房困难标准为人均住房建筑面积10平方米以下。第五十条 政策保障性住房的主要房源是廉租房。经济适用房的功能通过低价位、中小套型普通商品住房来实现，详见上节。第五十一条 政策保障性住房总量：到2012年，全市规划供应政策保障性住房建筑面积9万平方米，1500套；其中中心城区4.5万平方米，750套，镇区4.5万平方米，750套。第五十二条 政策保障性住房的建设用地以用地划拨或新增招拍挂用地为主要来源。规划期内，政策保障性住房新增招拍挂用地共计5公顷，主要用于廉租房建设。第五十三条 政策保障性住房所需用地从2009年开始，依据实施项目逐步供应。预计在每年供应1.5-2公顷。第五十四条 政策保障性住房的空间投放方向应重点在城市化水平较高的地区。中心城区主要位于政府预控用地集中的地区、旧城改造地区。石岐区旧城地区、岐港地区等地。或布局在保障人口分布较多的镇区，例如小榄、黄圃镇。第五十五条 政策保障性住房中的廉租房，套型建筑面积不超过60平方米。第七章 住房建设年度计划第五十六条 本规划编制2008、2009的年度建设计划，争取利用2年时间完善有效的商品住房动态调控机制，完成低保家庭、双困户（经济困难及住房困难）的保障目标。第五十七条 在2010年，对以往年度计划的调控实施效果、社会反应、市场回馈进行评估，或修正、或新编、或完善，再行编制后续年份的年度计划。第五十八条 2008年住房建设计划1. 2008年计划供应各类住房450万平方米，4.3万套。2. 其中中心城区住房供应总量182万平方米，土地供应总量为88公顷。商品住房180万平方米，2万套。政策保障性住房2.18万平方米。3. 镇区住房供应总量268万平方米，2.3万套，以商品住房为主。第五十九条 2009年住房建设指引1. 2009年度计划供应各类住房450万平方米，4.3万套。2. 其中中心城区供应总量180万平方米，2.0万套。商品住房建筑面积178万平方米，1.98万套；政策保障性住房2.02万平方米，336套。3. 中心城区土地新增供应量为87公顷，其中政策保障性住房1.1公顷。4. 镇区住房供应总量270万平方米，2.3万套，以商品住房为主，适度启动位于小榄、黄圃的政策保障性住房。第八章 住房发展调控政策第六十条 规范住房市场秩序加强住房开发建设全程监管；切实整治住房交易环节违法违规行为；严格规范住房市场资本准入和管理。推动房地产企业的整合。第六十一条 进一步完善政策保障性住房的建设和销售管理制度，严格执行国家的各项政策，加大建设与销售过程的监管。对违法、违规行为通过媒体、网站和信用档案系统向社会公布。第六十二条 加强各相关部门在规划实施过程中的衔接配合。将住房建设目标、土地供应目标、住房结构调整目标、政策保障性住房投放等，落实到建设、房地产、规划、国土、发展改革等部门，加强协调，明确分工，确保政策保障性住房的实施。第六十三条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。在促进增量发展的同时，要盘活存量房，要大力推动住房二级市场的繁荣，形成“梯级消费结构”，优化住房资源配置。第六十四条 加大闲置土地处理力度，制止违法囤积土地的行为。依据闲置土地处置的法律、法规，结合本市实际，根据造成土地闲置的不同原因，采取延长开发建设时间、改变土地用途、进行土地置换、政府招标拍卖、依法收回及有偿收购等方式并纳入土地储备等各类办法，对闲置土地积极予以盘活。第六十五条 发挥税收、信贷等金融政策对住房市场的调节作用。严格按照国家调控政策，征收商品住房建设、转让等环节各税费；严格商品住房开发信贷条件，切实加强住房贷款监管。通过各种优惠政策（例如土地划拨或减免行政收费等）鼓励和支持政策保障性住房的发展，继续加大信贷对政策保障性住房的支持力度。第六十六条 提高居民的收入，引导居民形成正确的住房消费观念。一方面发展城市经济，提高我市居民收入，特别是低收入居民的收入水平，提高居民的价格承受能力。另一方面，制定适合我市的市情的居住标准，引导住宅合理消费和建设，加大对中小套型普通商品住房的推广力度，树立良好的资源节约与正确的消费观念。第六十七条 加强住房发展的调查与研究，提高政府防范房地产风险的能力。全面开展我市住宅与房地产业持续健康发展的重大战略、策略研究；全面开展住房状况调查，规划期内完成一次全市住房状况普查，建立全市住房情况动态信息监测网。第六十八条 加强房地产市场供需关系动态监测和分析，认清房地产市场运行的健康程度，及时了解房地产市场的状况，既为科学编制住房建设规划提供决策依据，也加强了政府对市场风险的处理能力。第九章 规划实施的保障措施第六十九条 建立住房动态调控机制尽快开展全市住房状况普查，建立住房资源的动态检测系统与长效监测管理机制。每隔2年进行调查，密切跟踪住房的供应、需求、居住条件等情况。第七十条 在住房建设规划编制体系、目标、内容、方法及标准上与上层次规划紧密协调。第七十一条 完善住房保障制度。在落实面向全市低收入住房困难户籍居民家庭为主的廉租住房（含公共租赁住房）后，应当逐步探索建立涵盖中低收入人群的住房保障制度，建立较为完善的住房发展体系。建立健全与廉租房、经济适用房制度配套的住房土地供应模式、保障性住房管理、申请家庭准入和退出、开发金融支持等制度体系。第七十二条 加强住房保障工作的信息化建设。在现有低收入家庭住房困难户