目标成本管理作业指引.doc

第2章 目标成本管理作业指引2. 流程概况流程目的明确目标成本编制程序和编制方法。流程范围适用于公司开发的所有项目。流程主导及参与小组成本控制中心（主导），相关中心部门流程中承担职责总经理1. 负责目标成本指导书的审核和批准。分管领导1 审核目标成本指导书。成本控制中心1. 负责收集资料和同类工程的经验数据来支持测算。2. 根据收集的资料进行成本测算，编制目标成本控制指导书，对成本进行控制。总工室1. 提供详细的施工图文件。2. 提供各类设计指标、装饰标准及工程做法。3. 提供勘察设计前期相关成本测算数据。工程管理中心1负责提供前期现场三通一平相关成本测算数据。3. 工作程序3.1. 资料准备阶段3.1.1. 成本控制中心收集以下相关资料：1) 规划设计草案、建造标准及以前竣工的类似工程的数据指标。2) 收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准信息。3.2. 编制阶段3.2.1. 初步设计阶段的成本概算经评审确定后3日内，成本控制中心组织总工室、营销策划中心、工程管理中心和财务管理中心召开成本分析会，提出各项成本测算要求。开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理中心负责提供数据，土地费用由集团投资管理中心提供，政府报建报批费用由项目开发中心提供数据，勘查设计费用由总工室负责提供数据，营销费用由营销策划中心提供，工程前期费用（拆造补偿、外围协调等）由工程管理中心提供数据，其他各项由成本控制中心负责按照类似工程的经验数据进行测算。3.2.2. 测算过程中遵从个下原则：量价分离、根据经验和通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。3.2.3. 原则上初步设计审批完成后15天内目标成本必须定稿，成本控制中心编制完成后及时报分管领导审批，报总经理审定，需要上报集团及时报集团确定。3.2.4. 目标成本测算完成后，按使用功能进行成本分摊。3.2.5. 成本控制中心汇总各项成本科目测算数据，编制目标成本控制指导书并交分管领导审核，最终经总经理批准，作为项目实施阶段正式的成本控制目标。项目初步设计阶段建安成本概算审批完成后1月内，成本控制中心应完成目标成本控制指导书编制。3.3. 对比分析阶段3.3.1. 目标成本测算完成后，成本控制中心负责和类似的工程进行对比分析，找出成本差异，进行成本分析。3.4. 确定目标成本应遵循的基本原则3.4.1. 标杆瞄准3.4.2. 在项目选择和项目策划阶段，营销策划中心通过市场研究提供销售价格市场标杆，成本控制中心应通过工程成本市场标杆以及非工程成本市场标杆确定目标成本。3.4.3. 满足顾客需求1) 在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。2) 在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客核心需求方向倾斜。3.4.4. 竞争策略要求1) 在项目选择和项目策划阶段，应调查分析竞争对手的综合竞争能力，结合项目自身资源条件和经营目标，形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求表述成定量指标或定性描述。2) 在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。3.4.5. 倒逼成本1) 通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据市场标杆和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。2) 用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，并用以指导“限额设计”和项目开发策划的硬性指标。3) 用项目总成本层层倒逼方案设计成本、初步设计成本、施工图设计成本。a) 方案设计形成的目标成本项目总目标成本-成本预备费（一般为项目总目标成本8%）。用项目总目标成本减去成本预备费的结果倒逼指导方案设计，直到方案设计优化满足此要求。b) 初步设计形成的目标成本方案设计形成的目标成本+成本预备费20%。用方案设计形成的目标成本倒逼指导初步设计，直到初步设计优化满足此要求。c) 施工图设计形成的目标成本初步设计形成的目标成本+成本预备费10%。用初步设计形成的目标成本倒逼指导施工图设计，直到施工图设计优化满足此要求。d) 测算的施工图设计成本加上未使用的成本预备费（70%的成本预备费）即成为确定的项目成本控制目标。3.5. 项目实施动态控制3.5.1. 成本控制中心将目标成本控制指导书责任落实到各个中心并监督执行。3.5.2. 各中心根据目标成本控制指导书的要求实施，并按月度反馈成本控制中心。3.5.3. 成本控制中心对各阶段的成本进行控制，所有项目的资金结算支付均经过成本控制中心的审核，对于超出目标成本的向责任中心总监发出成本预警，由责任中心总监负责调整和控制。3.6. 目标成本调整3.6.1. 对于超过目标成本的各类项目判断是否有补充预算（设计变更单、签证审批单），如果有补充预算则在目标成本控制指导书中调整目标成本，由中心总监申报成本控制中心审核，分管领导审核，总经理审批。3.6.2. 对于无补充预算又未在工程量清单中列出的其他发生项目的成本在项目竣工结算中原则上不予考虑。3.6.3. 当项目的市场定位