天津某项目市场研究与产品定位

目 录2006天津泰丰项目市场研究与产品定位第一部分：业态分割及初步定位摘要3第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析4一、写字楼市场分析41、天津写字楼宏观经济环境分析42、天津市写字楼市场整体状况分析53、区域市场分析124、本案写字楼部分初步建议16二、酒店市场分析171、天津酒店宏观经济政策分析172、天津存量酒店供需情况分析183、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位23三、酒店式公寓市场分析241、天津市酒店式公寓现状242、潜在竞争项目273、现有及潜在酒店式公寓分布294、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位29四、商业市场分析301、商圈的定义302、天津市区主要商圈分析303、小白楼区域商业业态分析31第三部分：天津市综合体项目的发展状况分析32一、潜在综合体项目基本情况32二、综合体项目情况小结32第四部分：本案所处区域分析33一、小白楼CBD区域规划概述33二、区域对本案影响分析34三、本案在区域中的地位作用35第五部分：本案的业态划分36一、项目特征分析361、项目立地特征概述362、综合体项目特征分析373、项目SWOT分析39二、本案业态划分及初步产品定位411、业态划分原则412、业态划分42第六部分：本案的产品初步定位45第一部分：业态分割及初步定位摘要经过对天津市及本案所处区域市场的分析，根据本案特点，考虑到发展上要求，本司对项目的各业态分割作出如下建议：项目最终涵盖业态将包括写字楼（甲级、SOHO）、集中式商业（部分街铺）、酒店、酒店式公寓、高端公寓，具体业态分割配比为：l 写字楼部分6万平米，其中4万平米高端写字楼，2万平米SOHO类商住。高端部分建议发展商自行持有1万平米左右招租以提升形象，其余部分进行销售满足回款需要。l 商业部分3万平米，规划四层裙楼，引入中高端集中百货。建议前期由发展商自行持有，待经营成熟后可考虑整体转让。裙楼沿马场道、合肥道、南昌路方向可考虑分割街铺出售，预计引入业态将以商务餐饮、娱乐休闲为主。出售街铺面积约为1万平米。l 酒店部分3万平米，引入四星级以上酒店。由发展商自行持有，经营成熟后可考虑整体转让。l 酒店式公寓2万平米，依托酒店管理进行产权式经营，完全出售。l 高端公寓6万平米（需保障煤、水、电等后期生活成本与住宅享受统一待遇，贷款保证7成30年），完全出售，位于项目南端，考虑板式或塔板结合。由此计算，由发展商自行持有部分面积为：酒店3万平米，集中商业2万平米，写字楼1万平米，共6万平米。出售部分面积为：高端公寓6万平米，酒店式公寓2万平米，商铺1万平米，写字楼部分5万平米，共14万平米。运用市场比较法，考虑到时间因素的调整，若目前本案推出市场发售，在保证一定销售速度的前提下，可获得回款17.818.2亿元（按预估推出时间）。持有部分获得租金75008200万/年。第二部分：天津市及本案所处区域各业态市场分析一、 写字楼市场分析1、天津写字楼宏观经济环境分析1.1、宏观经济发展状况来源：天津市统计年鉴长期以来，天津市的经济水平保持了两位数的发展，2004年，天津市地区生产总值完成2931.88亿元，比上年增长19.8%，增幅达到15.7%。全年人均GDP达到31550元。05年上半年，又完成地区生产总值1577.59亿元。经济的长期稳定增长为各行各业的发展创造了良好的经济环境，也为写字楼市场的发展带来了乐观的预期。1.2、第三产业发展状况年份第三产业增加值（亿元）增长速度占国民经济比重2000754.4210.7%46.0%2001856.611.7%46.9%200296011.2%47.5%20031084.911.5%45.5%20041269.4311.7%43.2%来源：年天津统计年鉴作为大型工业城市，天津市的第三产业比重长期保持在50%以下的水平。但是，随着地区经济的飞速发展，第三产业也有了长足提高。2004年，天津市第三产业完成1269.43亿元，按可比价格计算较03年增长11.7%。随着天津市建设北方金融中心力度的加大，第三产业将继续蓬勃发展，为写字楼的长期需求提供有力保障。1.3、政策法规根据市政府第22次常务会议关于加快停缓建项目处置工作的要求，2005年，市政府将力争全部盘活停缓建项目，消灭所有烂尾楼项目。随着这一政策的实施，未来一到两年内，天津市的写字楼市场将呈现集中放量的局面，形成激烈的竞争。1.4、宏观经济状况小结分析天津市宏观经济发展和政策法规证明：长期来看，天津市宏观经济的改善和第三产业的发展将为写字楼市场提供足够的需求保障；但是，未来一至两年，写字楼市场集中放量的局面将比较明显。从时间节点看，08-09年，天津市经济的发展对写字楼市场需求的刺激正逐步显现，但也将面临写字楼市场供应放量后的激烈竞争，机会与风险均很大。2、天津市写字楼市场整体状况分析2001年后，天津市写字楼市场交易日趋活跃，特别是跨国公司及外省市企业进入天津设立机构日益增多，IT业、金融业、医疗保健、医药类、通讯、贸易、咨询、投资管理等公司进入天津市场。2002年、2003年写字楼市场整体需求一直处于需求上升的量变阶段。截至目前，天津市内综合素质较优的物业出租率普遍稳定在80%左右，而南京路沿线综合素质优的物业出租率则能达到90%。，租金在保持了23年的“刚性”之后，呈现出缓慢上行的趋势。写字楼回暖趋势明朗。至目前为止，天津共有高、中、低档写字楼100多座。但分布相对分散，主要呈现出热点地段和重点区域相结合模式：热点地段包括小白楼地区、友谊路沿线、南京路沿线、中山路沿线、东站附近区域、十一经路区域及围堤道沿线；重点区域为中央商务区即CBD区域。2.1、存量市场分析l 存量写字楼分布本案南京路沿线、友谊路区域、小白楼CBD区域、十一经路区域以及鞍山西道沿线是写字楼，尤其是甲级写字楼密集的区域，区域的特点主要集中在交通便利，周边商务配套相对齐全。 小白楼地区是天津市政府规划的市中央商务区 ，是天津市高档写字楼发源地，。以滨江万丽酒店为圆心1.8公里为半径的的一个圆形商务中心，是云集天津最高档写字楼和商务配套的集中地。 友谊路商务区是天津市政府规划的天津市的金融中心区。友谊路沿线、工业展览馆及天津乐园周边地区近年来成为写字楼后起之秀，发展势头迅猛, 聚集了大量的金融企业和银行总部。 南京路商务区相比前两者属于沿线商务区，高端写字楼密集，在政府将来的规划中将形成天津又一个大型的写字楼集中地区。本案所处小白楼CBD区域，向西与南京路相连，向北与十一经路相接，并有国际经济贸易中心、金皇大厦等天津市内最高端写字楼项目作为形象支撑，出于写字楼建设集聚效用的考虑，正是最适合发展写字楼项目的区域。l 存量写字楼规模及租售状况所在区域项目名称建筑面积（万平米）租售价格（租金/平米/天；售价/平米）空置率入住时间河西区金皇大厦9.5 租金：410%2001泰达大厦6租金：2.815%1997文华中心5.6租金：215%2001北方金融大厦4.2租金：2.35%1998图书大厦3租金：2.5售价：650010%2002华盛广场5租金：2（包括物业费）15%1998天信大厦4.1租金：3.2（包括物业费）5%2000国华大厦3.7租金：2.4售价：840040%2005云翔大厦4租金：2.2（包括物业费）15%1998峰汇广场9.6租金：2.3(精装)售价：9700(精装)60%2005国际经济贸易中心9.2租金：4.5售价：1060020%2003恒华大厦8.2 租金：2.2售价：910020%2005亚太大厦3租金：2.5售价：800015%2002友谊大厦4租金：2.8（包括物业费）售价:930010%2004南开区今晚大厦8.1租金：3.510%1998百脑汇科技大厦3.9租金：1.618%2005电子科技中心3.6租金：2售价：650020%2004荣华时代广场3.1租金：未定售价：68009%2006和平区信达广场15.3租金：6.5售价：1600060%2005国际大厦5.2 租金：82%1990津汇广场5.1租金：58%2002万科世贸广场2.8 租金：2.512%1995滨江万丽6.5租金：45%2000河北区远洋大厦7.5租金：3.28%1997万科中心大厦5.1 租金：2.3（包括物业费）20%1999河东区天星河畔广场5.8租金：2.6售价：850020%1998万隆中心大厦4.3租金：2.5售价：800020%2001三联广场5.2售价：700035%2005目前天津甲级写字楼总建筑面积约为160万平方米，写字楼部分面积约为105万平方米，约占总建筑面积的66%。存量项目中，河西区比重最大，占45%，其次是和平区，为22%，河东十一经路区域和南开鞍山西道区域同样有写字楼集中分布，红桥河北写字楼相对分散。从租金、售价对比和入住率的情况看，天津市写字楼，尤其是甲级写字楼近两年长期保持了较高的入住率，平均入住率一般在80%以上。而金皇大厦、国际经济贸易中心、津汇广场等在天津市知名度较高、形象较好的写字楼入住率甚至能超过90%，同时保证超过4.5元/天/平米的租金水平。较高的租金和入住率均说明了目前市场对高端写字楼的庞大需求。但是，从销售情况看，除信达广场售价16000元/平米外，大部分写字楼项目均价在8000-9000元/平米之间，仅比同区域住宅售价高出5001000元/平米，销售速度也与高端公寓相似。扣除成本中的电梯数量的增加、中央空调的配备、层高的增加及销售周期拖后所增加的成本后，与住宅相比实际利润率基本相同而风险更高。并且，从目前市场看，虽然投资写字楼的回报率远远高于投资住宅、商铺，但是客群投资数量仍远逊于前者，购买客户仍以企业购买自用为主。由此证明，目前天津市场写字楼销售的冷淡与市民投资意识的冷淡与落后有直接关系。而这一情况随着经济水平的改善和对外交流的加强，在未来有极大可能得到改善。2.2、潜在市场分析l 写字楼潜在供应规模 随着海河节点、地铁上盖的开发及市政府对解决“停缓建”工程力度的加大，未来一到两年内，将有大量的写字楼项目推向市场，加剧市场的竞争。以下是本司统计的可能推向市场的写字楼潜在项目：所在区域大厦名称建筑规模开发商和平区和记黄埔写字楼26.4万平米和记黄埔地产（天津）有限公司北洋钢铁大厦15.2万平米北京复地房地产开发有限公司津汇广场二期6.8万平方米天津澳中发展有限公司人才大厦17.6万平米天津北方人才港股份有限公司中联商务中心4.1万平方米天津亚克房地产开发有限公司金融街海河广场项目20万平方米北京金融街河西区云顶大厦16万平方米集贤房地产公司君谊大厦9.1万平方米天津建工集团房地产发展有限公司万顺大厦3.6万平方米天津万顺置业有限公司冶金大厦3.5万平方米（复工）国贸中心23万平方米（停工）龙都商务大厦4.2万平方米天津龙都置业投资集团有限公司创展大厦3.2万平方米天津广达房地产开发公司南开区地铁大厦7.9万平方米天津地铁总公司荣华时代广场二期9.3万平方米天津信诚开发实业有限公司南方科技广场3.2万平方米华洋实业公司赛德广场6.4万平方米天津协恒房地产开发有限公司天津金桥物业科技有限公司世贸中心11万平方米天津房地产发展股份有限公司浙江华庭股份有限公司河东区冠福大厦3.1万平方米天津美东房地产开发公司鼎泰大厦4.2万平方米天津河东区建委河北区海河大道4.1万平方米天津乐康置业奥式商务区4.3万平方米天津开发区天厦房地产开发有限公司红桥区泰达城7万平方米天津泰达城市开发有限公司据不完全统计，未来一到两年内，天津市将要动工的写字楼或以写字楼为主的综合体项目将超过123万平米，仍以写字楼部分占总建66%统计，则预估0809年，写字楼推出量为88万平米。考虑到类似项目建设周期，其中大多数项目将与本案同时推出市场，形成极激烈的市场竞争。其中体量较大的有：20万平米规模和记黄埔写字楼国贸中心金融街项目15万平米规模云顶大厦人才大厦北洋钢铁大厦这些大型综合体项目的集中面市将导致市场供应量在短期内成倍增长的局面。同类产品供应短期内的集中放量将对本案的写字楼部分产生巨大冲击，成为本案写字楼部分消化的主要障碍。l 潜在项目分布情况本案从潜在写字楼项目的分布看，传统上写字楼项目的密集区域将继续成为未来写字楼供应的热点地区，友谊路区域、南京路沿线及鞍山西道区域为主。随着政府的着意打造，小白楼CBD、南京路沿线、友谊路区域的商务氛围将越发浓郁，更加适合写字楼项目的推出。2.3、天津市写字楼市场总结对天津市写字楼整体市场环境的分析表明，目前天津市写字楼市场有如下特征：l 存量高端写字楼供给不足，出租状况优秀目前天津甲级写字楼的总供给量仅有105余万平米，尤其缺乏较高端的项目。因此相对较高端的项目均能在保持一定租金水准的情况下仍能有85%甚至90%以上的入住率，体现了目前市场对高端写字楼的庞大需求。而这些天津市的高端项目的车位数量、交通、电梯等基本情况仍很不理想，天津市目前仍缺乏真正意义上的高端写字楼。l 投资氛围冷淡，销售并不理想 目前天津市写字楼项目的售价仅高于同区域住宅项目500-1000元，难以弥补建设周期、建筑特点带来的损失，风险更大、回报率较低。虽然写字楼售价相对住宅较低，回报率更高，但销售速度仍不理想，主要仍是企业自用或基金整体购买。这与天津市冷淡的投资气氛有直接关系，有可能随着市民收入水平的增高及投资意识的增强得到改变。l 供应日趋集中，CBD优势显现无论目前写字楼存量市场还是潜在市场，小白楼地区、友谊路沿地区、南京路沿线、东站附近区域、十一经路区域、鞍山西道沿线都是天津市写字楼重点分布的区域。随着潜在项目的进一步推出市场，原有商务区的商务氛围将越发浓重。 本案所处的小白楼CBD区域不仅自身商务氛围浓厚，并且与同样写字楼密集的南京路沿线、十一经路区域相接，是最适宜发展写字楼项目的区域之一。l 潜在供应极大，集中放量竞争激烈虽然目前天津市写字楼供应比较缺乏，但仅据不完全统计，与本案同步进行开发的写字楼或以写字楼为主体的综合体项目规模已达到120万平米以上。同类产品，尤其是大量规模在15万平米以上，与本案产品形式类似产品短期内的集中上市势必对本案产生剧烈冲击。l 高端放量集中，商住SOHO类产品不足在天津市的潜在产品中，高端产品过多，各项目在规划设计上盲目上规模、上档次，忽视了差异化经营，梯度层次不明显，适合小型企业的商住项目存在巨大供应缺口，这也是本案可以加以利用的机会。综上所述，从天津市写字楼整体市场状况看，虽然宏观经济的发展和市民投资意识的改善将为写字楼市场的进一步发展带来机遇，但目前写字楼销售的冷淡和潜在供应的集中投放都将对写字楼的经营，尤其是高端写字楼的销售回款带来巨大的风险。风险大于机会。但商住SOHO类项目潜在供应不足，也成为本案的机会点之一。3、区域市场分析3.1、区域写字楼市场状况物业名称等级总体量（万平米）单层面积（平米）售价（元/平米）租金（元/天/平米）物业费（元/月/平米）空置率入伙时间国际大厦甲级5.21158只租不售8已含2%1990万顺ICTC5A甲级81500106004.51620%2003.8信达广场5A甲级商用1515001600072460%2005金皇大厦5A甲级9.51516只租不售4已含10%2001.2滨江万丽5A甲级6.52012只租不售4已含5%2000.9图书大厦5A甲级3290065002.51510%2002.12泰达大厦甲级61982只租不售2.8已含15%1997.1亚太大厦甲级3101780002.51015%2002.11恒华大厦甲级8.2130091002.23020%2005.6l 存量写字楼规模 小白楼CBD区域共有存量写字楼56.2万平米，占天津市存量写字楼总量的35%，已初步体现出商务中心区的气氛。l 租金及空置率状况注：为比较方便，本司将物业费摊入租金，进行了修正区域写字楼平均租金为4.5元/平米/天，各写字楼日租售价格在2.28元/平米/天之间，依个项目品质的不同，租金大体上可以分为三个梯度： 7元/平方米/天以上为第一梯度； 45元/平方米/天为第二梯度； 3元/平方米/天为以下为第三梯度；主要表现为 国际大厦、信达广场是第一梯度； 金皇大厦、万顺ICTC等为第二梯度； 其余写字楼为第三梯度；可见，区域内写字楼市场客户的梯次分布较明确。通过对小白楼区域的写字楼实际进驻情况看，本区域整体入住率较高，除新开盘的信达广场外，空置率普遍在20%以下，经营比较成熟的项目入住率能超过90%，高于天津市的平均水平，体现了商务客户对该区域的认可程度。l 售价状况 目前区域内在售项目不多，出现明显的档次划分。除信达广场售价16000元/平米、万顺ICTC售价10600元/平米，其余基本在在80009000元/平米左右。 新推出的信达广场由于其高端的形象，硬件设施相对完善，在最高的价位实现了市场平均销售速度，体现了目前天津市场对高端项目的需求。 图书大厦和亚太大厦目前都基本处于尾盘状态，目前只有小面积办公间，受到尾盘影响，其价格应有一定修正。 从的信达广场与众多写字楼产品的巨大价差来看，区域存量项目中，高端、中高端项目仍比较稀缺。 商住SOHO类产品的典型恒华大厦售价已升至9000元以上，并能维持相对较快的销售速度，证明了类似产品市场需求的支持。3.2、区域写字楼客群分析在小白楼地区，高端写字楼的租户主要以境外公司、国内大型贸易公司为主，如国际大厦，外资企业占90以上，大厦自1991年开业至今一直是各国际跨国公司、外资企业首选办公及住宿地点，办公楼主要客户由各国内外知名金融、保险、船务和商贸企业等组成。主要客户为永大光明人寿保险公司,富士施乐(中国)有限公司,新韩银行,华侨银行, 松下电器有限公司等。而区域内中低租金写字楼（金皇大厦、滨江万丽等）租户则以中小型贸易公司、咨询公司、科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重租金成本，价格敏感度较高。作为天津的CBD，与其他区域相比，小白楼区域的客户构成出现整体实力较高，涉及行业相对广泛，服务业客户比例逐渐上升等特点。主要表现在与入世概念密切相关的行业呈现出需求旺势，例如保险、金融、IT等行业对写字楼的需求在迅速增加。第三产业对写字楼的需求受到经济结构的调整（地产行业迅猛发展等因素）呈现增大趋势。如房地产公司、信息咨询公司、物业代理公司等也在逐渐进驻高档写字楼。同时，高端物业、品牌项目的优势凸显，呈现出很强的竞争力。如国际大厦、津汇广场、ICTC等高档写字楼因品质和配套的优秀而吸引了大批外资客户。3.4、区域写字楼状况小结分析区域内写字楼状况可以发现如下特性： 规模巨大、数量密集，商务中心气氛浓厚。 租金得到维持，档次明显，入住率高 在售项目较少，高端项目稀缺，依品质不同，档次分化严重。 客户整体实力较高，涉及行业相对广泛，服务业客户比例逐渐上升。 高端项目启动的同时，带动了较低端商住项目的发展。整体而言，目前小白楼地区已形成浓厚的商业、商务氛围，但是也面临如下影响写字楼项目的问题： 交通状况不佳目前该区域吸引了大量人流、车流，但交通等基础配套设施并未及时跟上，区域内或周边的南京路、马场道、大光明桥等路段都是拥堵严重的路段，交通等基础设施建设的滞后将对区域写字楼市场的进一步发展造成障碍。当然，随着地铁一号线的通车及市政建设的进一步发展，这一问题有望得到改善。 写字楼品质良莠不齐，缺乏高端氛围本案所处小白楼CBD是天津市写字楼发展比较早的区域,虽然有国际经济贸易中心、信达广场等高端项目作为地区整体形象的支撑，但是一些较早的项目品质已经落后，影响了区域的整体形象。同时，地区内的凯旋门百货等商业项目的档次偏低，同样影响了区域形象。综上所述，小白楼CBD区域已形成浓厚的商务氛围，市场条件成熟，需求旺盛，而一些交通配套的问题也可以在短期内得到改善。在本区域建设写字楼项目更利于在市场竞争中处于领先优势。4、本案写字楼部分初步建议4.1、本案写字楼面临市场状况小结对天津市及区域写字楼市场的分析表明，天津市写字楼市场竞争激烈，潜在项目众多，风险较高，但小白楼CBD区域地段更佳，竞争优势更强。通过对写字楼客户需求的分析发现，客户选择写字楼时除租金等必须因素外，主要考虑地段条件、形象档次、硬件设施、软性配套与物业管理。因此，在假定本案形象档次、硬件设施及物业配套均不逊于竞争项目时，小白楼中心区作为天津核心商务区，汇聚了天津大量人流、物流、信息流、资金流，商务氛围浓厚的地段条件将成为本案写字楼部分的最大竞争优势。4.2、本案写字楼部分面临的问题 本案的写字楼部分主要面临两大问题：交通与回款压力。 交通项目东至南昌路，西至九江路，南临合肥道、北临马场道。目前仅有马场道为双向四车道，其余合肥道与南昌路均为单行道，九江路尚未定线。路网交通的不便将成为影响项目写字楼品质的主要问题。但是，这一问题不仅影响写字楼部分，对酒店、商业、会展等其它公建设施影响更大。同时，目前天津市存量的高端写字楼如津汇广场、国际经济贸易中心也面临类似问题，却取得了优秀的租售业绩。加之地铁的通车将缓解交通压力，因此，公建项目中，写字楼项目对此问题的适应能力最优。 回款虽然目前写字楼市场出租情况优秀，但囿于整体投资气氛的冷淡，售价与销售速度仍不如住宅项目。但是，由于本案以公建立项，开发住宅有一定压力。并且，写字楼投资回报率相对较高，随着市民投资意识的逐步加强，这一状况有望得到改善。国际贸易中心、恒华大厦、信达广场等项目表明，写字楼的销售状况正在逐步回暖。同时，受高容积率的限制，街铺建设用地有限，相比酒店等其它公建设施，写字楼项目仍是最适宜满足回款要求的公建业态。但是，为了保障写字楼的软性品质，实现更高的销售价格，有必要由发展商持有1万平米的体量，引进国际知名企业，作为高端客户，提升整体形象，促进相关产业企业入住，进行招租经营。由此，出于分散风险、保障回款的原则，本司建议，业态分配时适当缩小写字楼部分的比例，约6万平米。但是到商住SOHO类产品的机会更大，更利于回款，因此建议将写字楼部分分拆为高端与SOHO两部分，其中高端4万平米，SOHO2万平米。规划设计上，较规整部分设计为写字楼，较零散、朝向较差部分设计为SOHO，也利于实现价值的最大化。二、 酒店市场分析1、天津酒店宏观经济政策分析 天津是四大中央直辖市之一，也是北方最大的工商业港口城市、全国历史文化名城和首批中国优秀旅游城市。近年来，天津旅游业发展迅猛，旅游收入以两位数增幅连年攀升。2004年，天津国际旅游接待人数61.6万人次，实现旅游外汇收入4.12亿美元，国内旅游接待人数4483万人次，旅游收入485.14亿元人民币，旅游业增加值占到全市GDP的4.43%。从1999年到2004年，天津进出口商品总值增长了3.3倍。近年来，天津进出口贸易日益频繁，增大了往来天津地区的客流量，进而也带动了酒店等行业的发展。1.1、天津旅游人次变动情况来源：天津市统计年鉴1999年到2004年，天津接待旅游人数呈逐年递增趋势，虽然2003年受“非典”因素的影响旅游人数较2002年有所减少，也达到了人。同时，游客在津的平均每人居住天数也由1999年的7.2天增加到了2004年的8.3天，有益于酒店业需求市场的发展。由过去平均增长速度的推断，未来三年，外游客来津人数将以每年增长20%以上速度递增，国内游客来津人数将以每年增长18%以上的速度递增。1.2、商务客群的未来变动趋势2004年12月，天津城市总体规划(2004-2020年)方案正式公示。未来天津将定位于环渤海地区的经济中心，同时努力把天津建设成为国际港口大都市、中国北方经济中心和生态城市。经济的发展、地位的提高和环渤海经济圈建设都促使天津客流量大增，受此拉动作用的影响，天津旅游业、商业、餐饮业以及会展业必将有较大幅度的增长，同时天津酒店业也面临着一次快速发展的商机。2、天津存量酒店供需情况分析2.1、现有酒店情况分析目前，天津星级酒店在规模及数量上都低于北京、上海以及广东等大城市，发展水平仍处于较为落后的地位。2005年天津旅游统计资料显示，目前天津市内六区正式挂牌的星级酒店共有58家，其中四星级以上酒店16。酒店，尤其是四星级以上酒店的稀少难以满足接待市场需要。目前，天津市星级酒店的客房经常出现爆满现象。酒店行业呈现出迅速发展的前兆。名称星级区域喜来登大酒店河西区泰达国际会馆南开区金皇大酒店河西区滨江万丽酒店（准）和平区凯悦饭店和平区君悦饭店和平区天宇大酒店和平区利顺德大饭店和平区舒泊花园大酒店和平区今晚大酒店（准）南开区津利华大酒店河西区美都大酒店河西区水晶宫饭店河西区帝城大酒店（准）河西区假日饭店河北区世纪酒店（准）河西区截至到目前为止，天津市内六区五星级酒店共有4家，四星级酒店共有12家，其中已通过审批的五星级酒店3家，四星级酒店9家。存量酒店明显稀缺从上图可以看出，目前天津市内六区四、五星级酒店多数都分布在政治、经济、文化较为优越的和平区和河西区，而其它区域四、五星级酒店数量则相对较少。2.1.1、酒店分布状况本案目前天津市内六区的四、五星级酒店大多集中在以下三个区域：1、早期形成的“宾馆区”，位于河西区紫金山路和宾水道一带，以喜来登酒店、水晶宫饭店、津利华大酒店等为核心；2、近年形成的“中心商务区”，位于河西区与和平区交界处的小白楼地区，以凯悦饭店、滨江万丽酒店、金皇大酒店等为代表；3、日渐发展的“老城厢地区”，位于和平、南开以及红桥三区交界之处，以假日饭店、舒泊花园大酒店、今晚大酒店为轴线。2.1.2、酒店需求（经营）情况l 五星级酒店入住率名称入住率旺季淡季平均入住率喜来登大酒店98%90%94%金皇大酒店88%75%82%滨江万丽酒店85%85%85%泰达国际会馆85%85%85%l 四星级酒店入住率名称入住率旺季淡季平均入住率水晶宫饭店90%85%88%津利华大酒店90%80%85%帝城大酒店85%75%80%美都大酒店90%80%85%假日饭店80%75%78%利顺德大饭店90%85%88%凯悦饭店85%75%80%君悦饭店85%80%83%舒泊花园大酒店85%75%80%今晚大酒店85%80%83%天宇大酒店85%75%80%世纪酒店80%75%78%可以发现，天津淡、旺季对四、五星级酒店影响并不大，一方面这与天津市酒店的商务需求更高有关，另一方面也表明天津星级酒店市场的供应量还远未达到饱和，仍有相当的发展潜力。随着本市各行业各领域突飞猛进地发展，高级星级旅游饭店市场紧缺的状况日益突出，也使得本市四、五星级旅游饭店的出租率大幅上扬，一般而言，酒店业出租率最佳合理指数应既考虑经济效益，又能使酒店得到可持续发展，合理指数应在75%左右，目前天津市存量四、五星级酒店远远超出这一标准，需求极度旺盛。2.2、潜在酒店情况从天津旅游局了解到，预计到2007年年底，天津星级饭店数量将会突破190家，星级饭店客房总数将达到25000间左右。该时，天津星级酒店结构数量大体为：五星级饭店将达到13家，四星级饭店将达到或超过24家，三星级饭店将达到或超过73家，一、二星级饭店将达到或超过80家。在已启动的房地产项目中，如阳光星期八、海河新天地等项目都规划有高档酒店。目前已了解到的市内六区潜在四星级以上酒店包括时代奥城酒店、铜锣湾广场酒店、海河楼酒店、金耀大酒店、世贸中心酒店、环渤海大酒店、天成大厦酒店、迎宾广场酒店、人才大厦维斯汀酒店、和黄项目酒店、北洋钢铁大厦酒店、金融街酒店等项目。项目名称发展商项目概况时代奥城国际酒店天津融创奥城投资有限公司30000-40000平方米房 间 数：300-350套07年入市铜锣湾广场酒店项目隆侨房地产开发有限公司5星级，主体已建成海河楼酒店项目天津房产总公司酒店项目为2期，尚未投入建设金耀大酒店项目58914.4平方米，地下面积12319.8平方米正处于合作招商阶段世贸中心酒店项目天津房地产发展股份有限公司浙江华庭股份有限公司6万平方米的五星级商务酒店环渤海大酒店项目天津环渤海控股集团有限公司4万平米，客房343套美国豪生酒店集团，2006年开业天成大厦酒店城建集团3.4万平米（含地下）五星级迎宾广场酒店4.4万平米，主体完工人才大厦酒店（WESTH）天津旅游集团维斯汀酒店，投入建设津汇广场酒店新加坡GIC日本全日通集团经营龙悦海上国际花园天津德茂丰置业有限公司龙悦自行管理金融街项目酒店北京金融街规划约4万平米酒店此外，正在前期筹划中的北洋钢铁大厦、和记黄埔项目中，也有高星级酒店的规划，但具体规模仍未确定。l 已知潜在酒店分布统计潜在供应四、五星级酒店分布比例：南开区占40%，和平区、河西区、河东区各占20%。分布特点仍然以河西、和平、南开为主。注：由于本案距红桥、河北区过远，因此未标注红桥、河北区项目从潜在四、五星级酒店分布的情况看，分布仍呈现出集中趋势：均在交通便利，商业商务氛围比较浓郁的区域，这也是酒店赖以生存的基本条件。l 潜在酒店特点小结统计分析表明，天津市潜在酒店业态存在如下特点： 项目分布密集，传统的宾馆区、商务区酒店将继续分布。 酒店档次高，规划多以五星为主。 酒店项目多集中在大型综合体中，情况与本案类似。 酒店的集中放量同样成为招商、经营的市场难题。2.3、区域酒店供需情况分析本案地处的小白楼区域目前仅有滨江万丽、金皇两所酒店，潜在供应也比较缺乏，周边地区潜在酒店项目主要沿南京路分布，酒店的缺乏与小白楼CBD区域浓厚的商务氛围并不匹配，存在很大的酒店业发展市场空当。3、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位分析表明，天津市目前缺乏足够的酒店供应，各类酒店长期处于满负荷运营的状态。从潜在看，天津市高端酒店供应密集，竞争激烈。本案所处的小白楼CBD区域商务氛围浓厚，对酒店，尤其是中高端酒店需求量大。供应及潜在供应严重不足，本案有着明显的市场切入机会。并且，作为综合体项目，中高端酒店的引入对项目整体品质的提升，售价的拉动都有明显的向上拉动作用。但是，考虑到酒店部分对经营要求很高，难于以产权式进行零散发售。若无法在前期整体转让的话，必须由发展商自行持有一段时间，回款压力大，因此建议本案引入的酒店业态以四星或五星为佳。按四星级以上酒店要求规模估算，面积应控制在3万平米左右。三、 酒店式公寓市场分析天津酒店式公寓起源基本与写字楼市场发展同步， 2000年奥林匹克大厦的正式落成，标志着天津酒店式公寓的正式启动。2002年泰达国际公寓以舒适型房型的模糊定位的酒店式公寓销售，标志着销售型天津酒店式公寓正式开始。1、天津市酒店式公寓现状1.1、酒店式公寓的市场标准目前天津市的酒店式公寓大体分为三种类型： 纯粹的酒店式公寓 非销售型酒店或写字楼酒店式公寓 销售型酒店式公寓。纯粹的酒店式公寓目前天津市场投入经营的只有一家，即奥林匹克大厦。非销售型写字楼或酒店加酒店套房目前市场上的主要项目有国际大厦、滨江大厦、金皇大厦等，其中金皇大厦酒店式公寓为酒店式公寓向好的情况下转型而来。销售的分散产权型酒店式公寓从泰达国际会馆开始正式推出，此后海河之子、时代奥城、龙悦海上国际花园等项目的酒店式公寓也属于这种类型。这类产权式酒店式公寓又有两种类型，一种是只打概念，而日后由业主自己经营或者象征性几年通过售价中溢出部分给予回报的，如海河之子、时代奥城等项目；另一种为售后长期包租如泰达国际公寓。目前，天津市场上宣传的酒店式公寓大多为产权式，一般仅打出类似概念，服务及后期运营实际为高端住宅。1.2、现有酒店式公寓的租售状况项目名称所在区域建筑面积(m2)租（售）金入住率单体式环渤海发展中心河西区宾水道增9号514891.8-1.9元/m2天90%以上奥林匹克大厦和平区成都道126号420006.6-10.4元/m2天95%以上泰达国际会馆南开区复康路7号增2号330144.7-5.4元/m2天85%以上利顺德大厦和平区台儿庄路32号115008.6元/m2天80%左右濠景国际南开区红旗南路300006000元/m2（售）未入住富邦花园河西区金华道与大沽南路交口110002000元以上/套月清盘不代租非常公馆河东区新开路与华昌大街交口160006200元/m2（售）未入住海河之子和平区滨江道与解放北路交口518002元/m2天未入住焕日线河东东兴路与中山门立交桥交口296006100元/平米（售）未入住时代奥城水上公园南侧，堆山公园东侧约450009500元/平米（售）未入住诚基中心南京路与长沙路交口约7000元/平米（售）未入住酒 店 自 带喜来登大酒店河西区紫金山路1200013元/m2天90%以上信达广场和平区解放路188号200006-10元/m2天未入住滨江万丽酒店和平区建设路105号450011.2元/m2天75%津利华大酒店河西区友谊路32号11839.8元m2天70%以上水晶宫饭店河西区友谊路28号188015元/m2天70%以上远洋大厦河北区远洋广场1号67396.1元/m2天90%以上金皇大厦河西区南京路20号1578011.5元/m2天80%以上写 字 楼 自 带万科世贸广场和平区南京路129号160002.3元/m2天80%左右凯旋门大厦和平区南京路66号317002元/m2天（售完代租）85%以上华盛广场河西区围堤道146号210001.2元/m2天60%国际大厦和平区南京路75号1736012元/m2天95%左右科技咨询大厦河西区友谊路11008元/m2天80%左右依开发商宣传口径统计，天津市目前共有酒店式公寓约50万平米。但是，由于天津市有一些住宅项目为获取更高价格，以酒店式公寓进行宣传，此外，一些较老的项目为获取更高租金，也提供写字楼服务，导致目前天津市酒店式公寓品质良莠不齐，租金差异大。其中服务较完善，较正规的酒店式公寓约15万平米，难以满足市场的需要，均可保证较高的租金水平。此外，虽然天津市酒店式公寓的租金水平普遍能够得到保证，但是，面积越大，租金越低。房源紧张在各个酒店式公寓中都有不同体现，但是表现却不尽均衡，主要表现为一居紧缺，而大房型闲置。国际大厦和奥林匹克大厦由于一居已满，已经对租赁一居的客户进行排期，而奥林匹克大厦的大房型却大部分闲置。1.3、租客来源项目名称欧美人士日本人韩国人国内人士奥林匹克大厦20%70%10%国际大厦10%90%金皇大厦20%60%20%滨江国际大饭店20%50%20%10%泰达国际会馆10%30%20%40%目前，天津市酒店式公寓的常住客主要来自日本和欧美，韩国人和国内人士较少，因为日本人和欧美人士有较高的住房补贴，其普通员工住房补贴基本与目前天津酒店式公寓的市场价格相同，而韩国人住房补贴不高，或者以现金形式发放，所以韩国人往往不会选择价格相对较高的酒店式公寓。在居住习惯上，韩国人和日本人基本不“同居”，但都有群居的习惯。1.4、在售酒店式公寓的销售状况目前天津市在售的酒店式公寓中，比较经典的项目主要有已正式销售的时代奥城酒店式公寓和红桥区正在推广的龙悦海上国际花园酒店式国际公寓。 时代奥城酒店式公寓时代奥城酒店式公寓部分，总建12万平米，在售面积4.5万平米（2栋），共880套。主力户型46平米一室，此外还有72平米两室，110平米三室两种户型。目前均价9500元（含装修标准1200元）。销售速度可以达到100套/月的水平。 龙悦海上国际花园酒店式公寓 龙悦海上国际花园位于红桥区咸阳桥，依托于产权式酒店进行出售，均价9000，从认购状况看，市场接受状况极差。对比目前市场在售的两个项目销售情况可以发现：投资型酒店式公寓在天津有着相当的市场需求。但是，其市场接受程度与地理位置有着直接的关系：自然条件优秀或投资价值高的商务中心区，酒店式公寓的销售速度比较理想，可以获得较高的价格和汇款速度，位置较差的地区则完全不被认可。2、潜在竞争项目由于天津目前酒店式公寓市场的形式向好，新增供应量迅猛增长，目前市场已知潜在供应有：项目名称所在区域建筑面积(m2)单 体 式金港国际和平区荣业大街30000泰达城三岔河口规划中洪泽湖畔国际广场南开区卫津路40000碧海白天鹅河西区大沽南路50000世贸广场南门外大街棕榈泉公寓河西区大沽南路与梧水道交口40000阳光星期八河东区卫国道规划中深圳茂业地块河北区自由路约10000海河文化广场和平区张自忠路规划中依托式和记黄埔项目和平区南京路与长沙路交口规划中津都大厦河北区东站民生路规划中海河新天地河东区新开路规划中合计+虽然目前天津市酒店式公寓的供给量较低，市场仍不成熟，但仅据不完全统计，近有27万平方米以上的酒店式公寓的潜在供应量，相对于天津高端租赁市场需求，供应量可谓庞大，从总量上看，存在远期风险。但是，就现有情况看，酒店式公寓的竞争属于品质之争。品质将决定项目的售价和日后的经营回报。因为高端租客的租金绝大部分是以住房补贴的形式，所以价格并不是竞争中最重要的权码。对销售而言，项目是否具有投资价值是决定竞争成败的关键。3、现有及潜在酒店式公寓分布小白楼、南京路和水上公园区域是天津酒店式公寓集中的区域。酒店式公寓选址一般都会依托适宜居住的自然环境或者成熟的商务环境。潜在酒店式公寓一般与住宅项目搭配，除奥运板块借助新兴的气氛推出大量酒店式公寓外，分布一般比较分散，本案周边目前仍没有潜在酒店式公寓的规划。4、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位目前本案所处的小白楼CBD区域内仅有金皇大厦一家真正意义上的酒店式公寓，出租状况优异。从潜在项目看，信达广场位于小白楼区域北侧CBD边缘地带，在位置上较本案有较大差距，并且无法满足小白楼地区，尤其是小白楼南部地区庞大的商务需求，在此投资酒店式公寓有着巨大的投资价值。因此，本案若依托酒店管理，以产权酒店式公寓的形式进行销售，参考目前天津市场对酒店式公寓投资的热情，酒店式公寓项目有着良好的市场前景，有适当放大体量的必要，建议规划2万平米。四、 商业市场分析1、商圈的定义商圈是以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。然而,真正的商圈不一定是绝对的同心圆模式，其规模和形状由各种各样的因素所决