防城港新建商品房预售资金监督管理.doc

防城港市新建商品房预售资金监督管理暂行办法第一条 为规范商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金专款专用，维护商品房交易双方的合法权益，促进我市房地产市场健康发展，根据中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会颁布的中华人民共和国城市房地产管理法(中华人民共和国主席令第72号)、广西壮族自治区人民代表大会常务委员会颁布的广西壮族自治区城市房地产开发经营管理条例、中华人民共和国建设部第41次常务会议颁布了城市商品房预售管理办法（建设部令第131号）、中华人民共和国住房和城乡建设部颁布了关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知（建房字201053号）等相关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。第二条 本市行政区域内新建商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理适用本办法。第三条 本办法所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。本办法所称商品房预售资金，是指预售人依法将其开发的商品房（含以预售方式销售的经济适用房、限价商品房等）进行预售，由预购人按商品房买卖合同约定支付的定金、预付款、保证金、房价款（包括一次性全额付款、分期付款、按揭贷款）以及其他形式的全部购房款项。本办法所称监管银行，是指具有资金监管能力，具备商品房预售资金监管条件，经商品房预售资金监管主管部门备案并签订防城港市商品房预售资金监管金融委托协议的商业银行。本办法所称商品房预售资金监管，是指预售人在办理商品房预售许可申请前，选择一家监管银行，按照单次商品房预售许可申请的规模（按幢或者多幢）与选定的监管银行签订防城港市新建商品房预售资金监管协议（以下简称“监管协议”），设立监管帐户，项目的商品房预售资金全部存入监管帐户，由监管银行负责对监管帐户内的重点监管资金实行重点监管，按建设进度进行核拨，确保预售资金用于商品房项目工程建设并有足够的资金保证建设工程竣工交付。第四条 预售人在申请商品房预售许可前，应当在商品房预售方案中明确监管银行、预售资金监管账户名称和账号，并将监管协议作为商品房预售方案附件一并提交。第五条 防城港市住房保障和房产管理局（以下简称市住房局)是本市新建商品房预售资金监管主管部门，负责对商品房预售资金的收存、支出、使用实施监督管理。中国人民银行防城港市中心支行（以下简称人民银行防城港市中心支行)负责指导商业银行开设商品房预售资金监管账户。中国银行业监督管理委员会防城港监管分局（以下简称防城港银监分局）负责配合住房保障和房产管理局指导和监督商业银行开展预售资金监管工作。 市住房局、人民银行防城港市中心支行、防城港银监分局应当建立商品房预售资金监管协调联合检查机制。 第六条 本市新建商品房预售资金监管遵循政府监督、银行监管、专户专存、专款专用的原则。第七条 监管帐户内的资金分重点监管资金和一般监管资金，其中重点监管资金总额是指监管项目达到工程交付条件所需的建设工程费用总额加15%不可预见费；入账资金超过重点监管资金总额后，超出部分为一般监管资金。监管账户入账资金未达到重点监管资金总额时，实施全额资金监管。第八条 监管银行应根据建筑工程施工许可证上的工程规模确定所监管项目重点监管资金总额。第九条 重点监管资金在监管项目达到竣工交付使用条件前，必须确保用于在建工程建设，不得挪作他用；一般监管资金满足在建工程建设需要的前提下，可以自行支配。第十条 商品房预售资金的监管期限，自核发商品房预售许可证开始，至取得房屋所有权初始登记后止。 第十一条 预售人按以下方式选择监管银行：（一）对有开发贷款的预售项目，预售人应首先选择预售项目设定土地抵押或在建工程抵押的开发贷款银行作为监管银行。开发贷款银行书面声明不担任预售资金监管银行的，预售人可自行选择经备案的其他商业银行做为监管银行。（二）无开发贷款但在多家银行办理个人按揭贷款的预售项目，预售人可自行选择经备案的商业银行做为监管银行。第十二条 预售人与监管银行签订监管协议时，应当提供以下资料：（一）建筑工程施工许可证；（二）建设工程施工合同和施工进度计划表；（三）监理公司出具的监理证明（监理公司名称、监理范围、总监理工程师等信息）；（四）银行要求的其他必要资料。预售人对提报资料的真实性负责。第十三条 监管银行应当按照人民银行结算账户管理办法为预售人开立监管账户，并按规定对监管账户的使用进行管理。一个商品房预售许可原则上设立一个监管账户。监管帐户的设立应以幢（或多幢）为基本单位。按照多幢开立的，应当在用途、结构、总层数、施工进度等方面，符合同一重点监管资金标准。监管账户不得支取现金。第十四条 项目预售过程中，监管账户原则上不能更改。预售人因特殊原因需变更监管账户的，应经监管主管部门批准后，将原监管账户的结余资金转入新监管账户，同时告知预购人账户变更情况。办理变更手续期间，暂停办理商品房预售资金的收存、拨付手续。第十五条 预售人应当在销售现场公示监管协议，并在商品房买卖合同中注明预售资金监管账户信息，与预购人约定将预售资金直接存入该监管账户。监管协议、监管账户发生变化，预售人应及时向监管主管部门申请商品房预售方案变更备案，同时就变更情况更改商品房买卖合同中相应条款及销售现场公示内容。第十六条 新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，预售人不得直接存入其它帐户（含自然人帐户）。预购人应当按照商品房买卖合同约定的付款时间直接将预售资金存入监管账户。 预售人凭银行出具的商品房预售资金存款凭证（进账单、现金缴款单等），为预购人开具购房收款凭据。预购人办理按揭贷款的，按揭贷款放款帐号必需是监管帐号。第十七条 预售人与预购人解除购房合同的，如买卖合同已办理预售备案登记，监管银行凭预售人提交房产监管部门注销登记的文书退款给预购人，如买卖合同尚未进行合同备案登记，监管银行凭预售人与预购人签署的终止买卖关系合同退款给买受人。第十八条 预售人每月10日应前将上月销售资金回笼明细表、商品房销售量表提交监管银行审核。监管银行应将预售人提供的商品房销售量表与上月商品房网签合同备案数据进行核对。第十九条 监管银行应按照建设项目重点监管资金使用节点，控制重点监管资金拨付额度：（一）取得商品房预售许可证的，拨付额度累计不超过重点监管资金总额的30%；（二）建成层数达到规划设计总层数14、12、34的，拨付额度累计不超过重点监管资金总额的40%、50%、60%；（三）封顶并经整体主体结构验收的，拨付额度累计不超过重点监管资金总额的70%；（四）完成房屋建筑工程竣工验收的，拨付额度累计不超过重点监管资金总额的90%；（五）取得房屋所有权初始登记后，全额拨付剩余的重点监管资金。第二十条 工程建设达到建设项目重点监管资金使用节点的，预售人可向监管银行申请使用重点监管资金拨付额度内的预售资金，并提交以下资料：（一）商品房预售资金使用申请审批表；（二）资金使用节点工程建设形象证明资料：1.取得商品房预售许可证的，提交商品房预售许可证；2.建成层数达到规划设计总层数14、12、34的，提交建设、施工、监理单位三方出具的工程建设形象进度证明；3.封顶并经整体主体结构验收的，提交主体结构分部工程质量验收报告；4.完成房屋建筑工程竣工验收的，提交建设工程质量竣工验收意见书；5.取得房屋所有权初始登记后，提交相关登记证明文件。第二十一条 监管银行应对预售人提交的资料进行审核。符合资金使用条件的，应在2个工作日内拨付资金；不符合用款条件，应书面说明理由。第二十二条 有下列情况之一的，监管银行不得核准使用预售资金：（一）无正当理由超出用款计划额度的；（二）实际用途、收款单位与申请不符的；（三）已拨用款未按规定使用的；（四）未将预售资金足额存入预售资金监管账户的；（五）未按监管主管部门的要求进行整改或不履行处罚的；（六）其它违反本办法规定使用预售资金的。 第二十三条 有下列情形之一的，监管主管部门应书面通知监管银行暂停拨付监管账户内的全部商品房预售资金，并启动应急措施，协调相关部门监督监管账户内资金的使用：1.预售人存在违法违规行为导致工程停工的；2.预售项目存在严重质量问题的；3.监管主管部门认定应当暂停拨付的其他情形。第二十四条 预售项目办理房屋所有权初始登记后，预售人持以下资料向监管银行申请注销商品房预售资金监管帐户：（一）终止监管申请书；（二）相关登记证明文件；（三）商品房预售资金收支情况说明书。监管银行审查符合注销条件的，3个工作日内与预售人办理结算和监管账户注销事宜。第二十五条 有关部门对新建商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务告之相关部门新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管机构。第二十六条 监管银行应当履行下列职责： （一）按监管协议约定的监管标的建立商品房预售资金入账、拨付台账； （二）根据项目形象进度，审核商品房预售资金使用情况，监管支出内容； （三）配合监管主管部门对商品房预售资金的监督检查；（四）每月15日前根据预售人提供的上月销售资金回笼明细表、商品房销售量表核对预售资金回笼情况，并将监管帐户的设立、注销、收支情况及相关工程形象进度报表上报监管主管部门；（五）以监管账户为单位建立和保存预售资金监管档案。监管档案的内容应包括： 1.监管协议； 2.用款申请资料； 3.入账、拨付台账； 4.监管账户注销申请资料； 5.监管银行行认为需求存档的其他资料。（六）预售资金监管协议、监管账户发生变更的，应及时向监管主管部门报告。第二十七条 监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、技术规范实施监理，并对工程建设形象进度证明承担监理责任。第二十八条 商品房预售资金实行检查公示制度。 市住房局、人民银行防城港市中心支行、防城港银监分局应定期组织联合检查，对监管项目进行抽查和核对，依法处理查核中发现的违反本办法的情况并予以公示。 七告变革第二十九条 预售人存在下列行为之一的，由监管主管部门责令限其改正；情节严重或者拒不改正的，由监管主管部门责令暂停其监管资金拨付，并可按城市商品房预售管理办法的规定处三万元以下的罚款，将其违法违规行为向社会公示，记入企业诚信档案并纳入人民银行企业信用信息基础数据库，并可暂停为该项目办理网上商品房买卖合同备案：（一）未按规定将预售资金存入新建商品房预售资金监管账户的；（二）未按规定使用新建商品房预售资金的；（三）以收取其他款项为名变相逃避监管的；（四）隐瞒真实情况，提交虚假资料申请拨付预售资金的；（五）未按本办法第十七条规定将预售资金退还购房人。第三十条 经