房地产工程管理知识概述

讲师简介讲师简介 卢卫东先生卢卫东先生 国内房地产项目管理专家，多年中海地产、朗钜地产、金地集团工程管理的高管经验， 培训了 600 多家房地产企业，现场调研、观摩了国内 200 多家房地产企业的工程项目管理 工作。 卢卫东既具备扎实的理论知识又以其在该领域的丰富经验见长，结合我国房地产行业工 程管理实际情况，提出了“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产工程管理先进理念， 让房地产企业老板、老总和工程管理经理人的思路豁然开阔。他的培训课程深入浅出、生 动实用、针对性强、实效性强，是倍受广大房地产经理人所喜爱的实战派专家。 现任百锐中国地产研究所所长，专注于房地产项目管理实战研究与开发，从事房地 产工程管理咨询/顾问/培训工作，清华大学深圳研究院房地产总裁班讲师，中国人民大学 培训学院培训讲师，武汉大学经济与管理学院外聘培训教师。 房地产工程管理体系的建立与实施房地产工程管理体系的建立与实施 第一讲：房地产工程核心理念介绍暨房地产工程管理人才观第一讲：房地产工程核心理念介绍暨房地产工程管理人才观 1房地产工程管理行业现状分析 1.1房地产工程管理行业现状背景 1.1.1一个房地产工程项目是由不同的工程管理主体（比如：承建单位、监理单位、房地产 企业、政府建设主管部门、设计院等）共同管理完成的。 1.1.2由于这些工程管理主体对房地产工程项目所承担的社会责任或所站的角度不同，他们 所采用的工程管理方法也是不同的。 1.1.3高校的工程管理教育，基本上是站在施工单位的角度讲工程管理。 1.2作为甲方的房地产企业，采取什么样的工程管理模式才是科学合理的呢？目前，国内对房地 产企业工程管理模式的研究几乎是空白。 1.3中国房地产企业工程管理现状分析 1.3.1现状情况：各个房地产企业，因经营差异、背景区别、阶段不同等原因，采用的工程 管理方法不尽相同，可谓五花八门，没有统一的标准和规范，相互学习与借鉴难度大！ 1.3.2中国房地产企业工程管理现状也有共同的地方共同的特点 1.4房地产工程管理存在的普遍问题 1.5房地产企业做成了总承包或建筑施工总承包在房地产项目中无法胜任“总承包”的原因 2房地产工程管理核心理念剖析 2.1房地产工程管理职业经理人卢卫东先生，运用现代项目管理理论，结合多年在品牌地产企业 和民营地产企业的房地产工程管理实操经验，突破承建单位“工艺质量、工艺进度、成本控 制”的工程管理思路，建立起“产品质量、经营进度、投资控制”的房地产企业工程管理体 系，以建筑产品为中心、真正做好客户服务工作，全新演绎房地产工程 “系统协调” （落实 营销与设计意图、把好工程业务关、协助调配资金）管理模式。 2.2房地产企业与承建单位对“铁三角”认识的区别，详见链接。 2.3近期，运用现代项目管理九大体系（范围管理、集成管理、风险管理、时间管理、成本管理、 质量管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，对提升房地产工程管理水平比较 适用。 2.4房地产工程管理全程策划案例，详见链接。 3中国房地产未来的工程管理方向 3.1非核心业务外包是方向！ 3.2未来房地产工程管理方向：各类投资模式下的供方管理。 4房地产工程管理实战体会，详见链接。 4.1 三个要素：工程管理资源环境、工程管理理念是否统一、工程管理系统化。 4.2 房地产工程管理九大技巧：运用现代项目管理九大体系（范围管理、时间管理、成本管理、 质量管理、集成管理、风险管理、沟通管理、人力资源管理、采购管理）的思路，详见房地 产工程管理全程策划案例。 4.3 房地产工程管理四个延伸：建筑产品人性化功能开发 、建筑产品高新技术应用 、建筑产品 质量缺陷维修 、员工与供应商培训。 5中国工程管理研究课程探讨 6房地产工程管理人才观 6.1 合格的工程师熟悉本专业的技术、工序，基本了解本专业的社会工程资源，有一定的沟 通、协调能力，可以胜任一般工程师的要求。 6.2 优秀的工程师熟悉本专业的技术、工序，了解本专业的社会工程资源，了解相关专业基 本情况，熟悉本专业的市场成本，有良好的沟通、协调能力，可以担任经理助理。 6.3 部门经理了解各专业的基本情况，了解各专业的社会工程资源，能够系统、全面地协调 各专业的工作，熟悉工程成本，有良好的沟通、协调能力，有一定的社会活动能力，职业操 守好，可以担任部门经理或副经理。 6.4 工程老总了解营销，懂设计管理，精通工程管理，协调财务，有一定的社会活动能力， 职业操守好，可以担任工程老总。 第二讲：房地产工程范围管理第二讲：房地产工程范围管理 1项目范围管理基本概念 1.1项目范围管理定义：是一个项目全过程中所涉及的项目产出物和项目工作范围所进行的管理 和控制工作。 1.2项目范围，包括项目产出物的范围和项目工作范围两个方面。 1.3项目产出物是最终项目的成果，项目工作范围是完成一个项目并且实现项目目标和获得项目 产出物所必需的全部工作的范围。 1.4项目范围管理的目标是使整个项目的产出物能够全面达到项目目标的要求，使项目的全部工 作既不超出生成既定项目产出物和实现既定项目目标的需要，也不能少于这种需要。 2项目范围定义的目的。明确界定项目的产出物和工作，提高对项目成本估算、项目工期和项目 资源需求估算的准确性，为项目的绩效度量和管理控制确定了一个基准，便于明确和分配项目 的任务和责任等。 3WBS 技术简介。WBS 技术也就是工作分解结构技术，是指将根据项目目标确定的项目产出物和项 目工作进行逐层细分，最终确定出可操作执行的项目工作包从而界定一个项目范围的技术方法。 是帮助人们揭示项目细节的有效工具，是界定项目范围、进行项目预算和沟通等的有效工具。 4WBS 技术在房地产工程管理的运用 1.1 房地产工程管理成果范围案例。 1.2 房地产工程管理通用工作范围案例 1.3 民用建筑设备安装工程范围划分方法案例案例 1.4 主包合同案例 1.5 成本肢解方法案例 1.6 开发工作范围管理案例 1.7 房地产工程管理项目 WBS 分解结构案例 5房地产工程管理项目 WBS 技术的运用原则：成果范围分解以合约拟分包的分部工程项目为界， 项目工作范围根据公司具体情况确定。 第三讲：房地产工程时间计划管理第三讲：房地产工程时间计划管理 1房地产时间管理的政策风险 2房地产企业进度计划的核心理念经营进度 3房地产项目进度计划管理的操作原则向关键工作要时间，向非关键工作要资源 4计划管理的概念：什么是计划？ 4.1惠普 POM：计划是部门之间沟通的工具。 4.2计划要点：确定少数关键性指标，确保部门协调一致。 4.3惠普执行力：计划是控制军队行进步伐的“鼓点” 。 5房地产工程时间计划与现场施工进度的关系 5.1房地产工程时间计划比现场施工进度内涵更丰富； 5.2现场施工进度是房地产工程时间计划的实物体现； 5.3房地产工程时间计划管理评估因素多元化，现场施工进度控制更直观； 5.4影响现场进度的，往往不是承建单位，而是开发商自己。 6房地产工程时间计划的目的 6.1 确保工程任务顺利完成 6.2 保证跨专业、跨部门的信息整合、共享、畅通 6.3 便于领导对开发过程进行监控与调整 7房地产工程时间计划智慧金钥匙 7.1 计划的本质是工作开始前，思考如何做好它。 7.2 避免过于乐观，尤其是在项目的初期，留有余地。 7.3 计划是所有人的承诺，制定前应消除不同意见。 7.4 经常召开协调和沟通会议，是统一思想的法宝。 7.5 执行中保持项目计划的及时分发、一致、有效。 8房地产开发的特点分析 8.1 运作周期长：监控成本和监控难度高。 8.2 外部接口多：协调和可控性难度高。 8.3 手工操作为主：标准化和一致性差（分包体系、民工作业） 。 8.4 并行运作的单位多：协调和计划控制的难度大（多个单位在项目现场） 。 8.5 产品不可逆：前期造成的错误，到了后期难以改正，纠错的成本高。 9房地产工程时间计划管理体系的内容 9.1 房地产工程时间计划管理体系的内容主要是在工程管理项目 WBS 基础上，细化活动内容、配 置资源和时间，明确各部门的任务和责任，使项目得到有效监控。 9.2 中海、万科的三级管理计划案例，详见链接。 9.3 某地产集团时间控制计划的 28 个节点，详见链接。 10 房地产工程时间进度控制实例 10.1 房地产工程时间进度计划一般分解如下：房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制 计划、承建单位和甲供材料进场计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计划。 10.2 案例：发展控制计划、工程实施控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工图出图计 划。 10.3 通过这些计划，将参与工程建设的各个部门的工作有机地衔接在一起。 1111 房地产工程时间计划管理体系的现实意义：沟通平台、监控平台、知识平台 1212 房地产项目开工之前编制三级管理计划的意义：设置项目的基准计划。 13 建立房地产工程时间计划管理体系的基础 14房地产工程时间计划管理的任务是什么？ 14.1 房地产工程计划管理的任务就是以营销为中心，将企业的发展战略、发展计划具体落实到 开发项目工程实施阶段上来，各职能部门根据批准的计划，开展各项工作，并根据情况变化 对计划进行动态控制，从而时刻保持工程管理的主动性。 14.2 通俗地说，房地产工程时间计划就是把公司的经营计划转化为生产计划，从而指导生产。 15怎样编制房地产工程时间管理计划？ 15.1 房地产工程计划管理人员要清楚房地产的整个开发流程，并对营销、设计、施工及保修阶 段的主要工作有所了解，要有一定的组织能力，能协调各业务的工作。通盘考虑的计划 是好计划。 15.2 编制房地产项目计划时要充分认识企业的资源状况，包括资金的准备及投入、项目班子的 搭建及现有人员的安排、公司现已开发或正在开发的项目情况。在认识到自身的资源情况下， 考虑项目范围的划分，充分给足每项工作需要花费的时间，充分考虑实施时风险情况，编制 出可行的各项计划。符合企业实际情况的计划是好计划。 15.3 房地产工程计划管理人员要对市场上的工作方法进行研究，熟悉完成流程中的各项工作需 要的时间，并对此时间内完成工作内容的深度有所了解，能够横向研究其它房地产公司开发 项目所需时间、周期，注意收集有关项目开发、项目操作等方面的资料，以便利用。特别是 新到一个地区进行项目开发，一定要了解当地的情况。符合市场规律的计划是好计划。 15.4 计划编制要分层次，谁干的工作谁编计划。 能够操作执行的计划是好计划。 16如何测算房地产工程工期？ 16.1 房地产标准工期测算案例，详见链接 17保证房地产工程进度的正确途径：一是提前安排工作；二是抢工序搭接的时间。 18如何判断现场存在工程进度问题？ 人、机、料。 19如何有效执行工程时间计划？ 19.1 目标统一的甲方工程时间计划管理体系 19.2 组织保障 19.3 团队执行力 19.4 资源支持 19.5 技术支持 第四讲：房地产工程质量管理第四讲：房地产工程质量管理 1房地产工程管理经验之谈建立房地产工程管理整体概念 1.1规范的供应商管理 1.2 严谨的工程合同管理 1.3 强势、系统的工程时间计划管理体系 1.4 技术管理底盘扎实（工法、技术研究） 1.5 员工专业、敬业，现场执行能力强 2房地产质量管理的核心理念产品质量 2.1兼顾工艺质量、客户需求和企业能力，才是房地产企业产品质量控制的最佳选择。 2.2房地产企业要开发符合客户产品质量标准的建筑产品，在现阶段而言，我认为要从建筑产品 人性化功能开发（业主使用人性化、物业管理人性化、施工建造人性化） 、建筑产品高新技 术应用和建筑产品质量缺陷维修三个方面努力。 3衡量产品质量成功与否的指标：客户满意度 3.1客户对开发商质量与服务满意的四重境界：一次购买满意重复购买推荐朋友购买以开 发商物业为荣。 3.2衡量工程质量的具体指标 4房地产项目质量管理与控制思路 4.1工程项目基本保证质量 4.2客户关注质量 4.3优秀的产品质量 5房地产工程质量通病防治措施（客户关注质量） 5.1 业主工程质量投诉热点分析 5.2 某公司分析出现工程质量通病的原因分析 5.3 他山之石可以攻玉 5.3.1铝合金门窗质量控制 5.3.2民用建筑防水体系 5.3.3筑与抹灰质量控制 6如何实现产品质量房地产企业质量管理境界 6.1 设计质量是产品质量的先天之本 6.1.1 既然房地产企业的工程质量标准不仅仅是工程施工质量标准，而且要保证工程的功能性 质量，那么这就要求我们事先必须把客户需求研究清楚，根据客户的需求，先把产品设 计好，然后安排施工建造。 6.1.2产品设计天生的就有缺陷，后期再补救也代价惨重 。 6.1.3客户产品质量标准案例分析。 6.1.4近阶段，房地产产品质量在于设计创新。 6.2 怎样选好让客户满意的材料与部品 6.2.1 好的材料应该是在满足设计图纸以及国家的质量要求外，还能够满足产品的定位要求， 营销策划的要求。 6.2.2 一种材料在某个楼盘是好材料，客户满意度很高，在另一个楼盘可能就不是好材料了， 符合客户市场的材料是好材料。 6.2.3 如何做好产品的选材用料，我们要从产品定位、建筑技术市场资源、设计要求、国家地 方有关规定等方面来综合考虑。 6.3 人性化设计与精湛工艺的完美结合 7引进工程质量保险或担保制度风险转嫁 第五讲：房地产工程现场管理第五讲：房地产工程现场管理 1房地产工程现场有效管理的二个前提条件：资源环境与合同管理。 2房地产工程开工之前的三个核心工作：时间计划管理、施工总平面布置、技术管理。 3九个关键环节：技术方案先行、工程样板先行、设备材料进场控制、工序控制措施、现场“死 角”管理、现场签证与设计变更管理、钥匙管理与成品保护措施、现场文档资料管理、工程验 收管理。 4房地产工程现场管理案例分析 4.1资源环境与合同管理建立健全的房地产工程管理体系 a)供方管理案例 b)人员设置与分工案例弱矩阵管理模式下的现场人员配置与分工案例 c)标准化工程合同 d)甲方现场管理体系的系统性 e)监理机构工作标准化 f)房地产公司现场项目部现场管理标准化 g)中海地产深圳地区现场管理案例 4.2三个核心工作 h)时间计划管理，详见计划管理专题讲座。 i)施工现场总平面布置图 j)技术管理：图纸与工法管理 4.3九个关键环节 k)技术方案先行 l)工程样板先行 m)设备材料进场控制 n)工序控制措施。 o)现场“死角”管理工程日志。 p)钥匙管理与成品保护措施 q)现场签证与设计变更管理 r)现场文档资料管理 s)工程验收管理 5构建房地产工程现场管理体系鱼骨图 第六讲：房地产工程技术管理与建筑部品研究第六讲：房地产工程技术管理与建筑部品研究 1房地产工程技术管理的层次定位 1.1房地产工程管理的宏观方法 1.1.1房地产工程管理的宏观方法：技术、合同、经济、组织 。 1.1.2技术是房地产工程管理的基础和底盘 。 1.1.3合同是房地产工程管理的“君子协议” 。 （在大陆 ） 1.1.4经济是房地产工程管理的杠杆。 1.1.5组织是房地产工程管理的核心。 1.2工程管理在房地产公司的地位 1.2.1房地产工程管理是房地产公司经营路线指导下的专业运作。 1.2.2不同的地产公司，同一个地产公司的不同项目，工程管理模式可能是不一样的，采取 怎样的工程管理模式，取决于房地产项目如何经营，房地产工程管理模式是受经营路线限 制和指导的。 1.2.3但万变不离其宗，通过调配技术手段、合同规则、经济利益、组织原则，最终完成工 程管理任务，实现公司的经营目标。 1.2.4一个公司要形成具有自身特色的工程管理模式，必须遵行公司经营路线的规则，照搬 别人的经验是没有用的 。 1.2.5有什么样的工程管理环境决定采用什么样的工程管理模式 。 1.3工程技术管理的层次定位 1.3.1工程技术是营销意图与建筑产品之间的桥梁，是工程与营销的对接口，是产品设计和 选材用料的依据。离开项目的属性（营销定位）谈技术是没有任何意义的 。 1.3.2工程技术是评判工程成本控制水平的依据。离开技术谈成本是没有任何意义的。 1.3.3工程技术是工程质量控制的基础。离开技术空谈质量控制是没有任何意义的。 2剖析房地产企业工程技术管理 3房地产企业工程技术管理的任务是什么？ 3.1.1关于品牌企业工程技术管理的沿革。 3.1.2房地产工程技术管理的任务就是将项目营销意图转化为工程技术标准（技术参数） ， 然后按照确定的技术参数进行招标，定标后确定的产品部品或者施工出来的产品，符合营 销意图和满足国家或地方的相关规定，同时没有突破工程成本计划 。 4房地产企业工程技术管理的工作核心是什么？ 4.1.1房地产企业工程技术管理的工作核心是技术与市场的结合、技术与经济的结合。 4.1.2房地产企业工程技术管理的特点，决定了房地产企业的工程技术人员既懂技术又懂市 场（营销市场） 、既懂技术又懂造价。 4.1.3一个不懂造价的工程师，在房地产企业不可能是一个优秀的工程师。 5如何做好房地产企业工程技术管理工作？ 6房地产建筑部品与工法研究的意义和套路 6.1.1关于房地产标准化的粗浅认识：第一、供方资源标准化；第二、产品标准化；第三、 部品标准；第四、工法标准。 6.1.2房地产建筑部品与工法研究的意义 6.1.3房地产建筑部品与工法研究套路 7房地产企业工程技术标准是什么？ 7.1.1房地产企业工程技术标准应该是市场标准、客户标准。 7.1.2为什么我们要选择客户标准而不是国家标准？ 7.1.3其一，国家标准只是略高于社会平均水平，是对社会现有先进水平的总结，一般来说， 国家标准将永远落后市场标准和客户的要求，客户的要求将是推动国家标准提高的原动力， 只有站在市场第一线的房地产企业，才真正地知道购房者需要什么。 7.1.4其二，激烈的市场竞争，要求我们以客户为中心，客户是我们的衣食父母，这就决定 了工程技术标准的选择同样要以客户为中心 。 7.1.5其三，坚持客户标准，是我们房地产企业的责任，因为我们肩负对业主几乎是一辈子 的使命和承诺。坚持工程技术的客户标准，已经使房地产企业成为了推动建筑技术发展的 核心力量（同丁士昭先生观点） ，我们为此感到自豪。 8客户技术标准的效应是什么？ 客户技术标准的效应就是“一对一”的广告，是技术营销，是口 碑的传颂，是品牌展示。 9现场项目部技术管理工作的重点是什么？现场技术管理工作的重点是解决功能性问题，其次是 解决操作性问题。 房地产工程管理实战讲座案例锦集房地产工程管理实战讲座案例锦集 房地产工程管理全程策划书案例 第 1 章工程概况 .7 1.1项目概况 7 1.2编制要求 7 1.2.1案例.7 1.3工程概况 7 1.3.1编制要求.7 1.3.2案例.7 1.4典型的平立剖图或透视图 7 第 2 章开工前准备工程 .7 2.1“七通一平”.7 2.1.1给水.7 2.1.2排水.8 2.1.3电力.8 2.1.4道路.8 2.1.5通讯.9 2.1.6宽带.9 2.1.7天然气.9 2.1.8土地平整.9 2.2施工现场平面布置图中需要房地产企业考虑的主要问题 9 2.2.1场地分期开发基本意图.9 2.2.2分期开发各期场地衔接利用的基本思路.9 2.2.3临时道路布置以及交通系统.9 2.2.4项目部、监理机构、施工单位的办公区和生活区布置.9 2.2.5竖向垂直运输布置.9 2.2.6施工单位的主要加工区、材料堆放区、作业区.9 2.2.7临时水电接驳、临时变压器安排.9 2.2.8出场车辆的清洗.9 2.2.9土方场地内搬运与大型土方堆放场地.9 2.2.10室外管线穿插、园林绿化施工与场地移交的运动变化9 2.2.11营销卖场意图在现场平面布置的体现，详见售楼准备工程策划9 2.3各种临时设施搭设的综合协调 9 2.4工程开工合法手续 9 2.4.1用地许可证.9 2.4.2计划立项证明.9 2.4.3规划许可证.9 2.4.4桩基提前开工证明.9 2.4.5基坑开工证明.9 2.4.6施工许可证.9 2.5现场施工平面布置图案例 9 2.5.1现场施工措施要求案例.9 2.5.2现场施工平面布置图案例.9 第 3 章项目的组织架构与岗位职责 10 3.1编制要求 .10 3.1.1确立项目经理部的机构设置10 3.1.2明确项目部与监理机构的职责分工10 3.2项目制管理案例项目制管理的组织架构与岗位职责案例 .10 3.3公司职能型管理项目部岗位职责案例中海地产某项目部岗位职责案例 .10 第 4 章项目的综合协调管理 10 项目的综合协调管理主要任务是系统协调工程与营销、与设计、与政府主管部门、与合作方等配合关系。 此项工作必须事先做好策划，否则工程管理过程中受到的干扰太多。.10 4.1营销意图对工程管理的要求 .10 4.1.1某世界推盘计划表案例10 4.1.2某项目营销推广及工程进度要求案例10 4.1.3百锐百锐花园项目“六点一线”包装思路案例10 4.2售楼准备工程任务分配 .10 4.2.1样板房装修10 4.2.2样板房饰品、家具10 4.2.3卖场包装10 4.3与政府职能部门的协调 .10 4.3.1国土局报建10 4.3.2建设局报建10 4.3.3质监站的日常监督管理11 4.3.4安监站的日常监督11 4.3.5计划局报建11 4.3.6消防局报建11 4.3.7环保局报建11 4.3.8城管办报建11 4.3.9民防办报建11 4.3.10技术监督局.11 4.3.11水务部门.11 4.3.12电力部门.11 4.3.13燃气公司.11 4.3.14有限电视.11 4.3.15宽频网络.11 4.3.16电话通讯.12 4.4与合作方关系协调 .12 4.4.1明确合作双方在工程管理上的分工及责任12 4.4.2合作关系矛盾处理12 4.5与项目周边环境关系协调 .12 4.5.1民扰情况协调12 4.5.2施工路口安排12 4.5.3夜间施工安排12 4.5.4土方外运安排12 4.6其它房地产公司办事方式研究 .12 第 5 章施工部署、项目施工范围划分 12 5.1施工部署、项目施工范围划分的编制要求 .12 5.1.1划分施工标段12 5.1.2拟定施工顺序、划分施工流水段。根据营销要求，拟定施工顺序、划分施工流水段，地下、主体 与安装、装修的衔接关系。.12 5.1.3销售示范区的施工要求。根据营销要求，初步拟定销售示范区的施工要求。12 5.1.4拟定分包项及其相互搭接关系12 5.1.5项目施工范围的变更控制12 5.2设备安装工程合同范围划分方法案例，详见案例锦集 .12 5.3一般住宅项目合同分解意见案例，详见案例锦集。 .12 第 6 章工程进度管理 12 6.1本项目工程进度控制的特点、难点分析以及对策 .12 6.1.1工程进度控制的特点、难点分析12 6.1.2工程进度控制的策略12 6.2甲方工程进度控制计划管理系统 .12 6.2.1房地产项目开发的发展控制计划12 6.2.2工程实施控制计划12 6.2.3承建单位和甲供材料进场计划12 6.2.4承建单位和甲供材料招标计划12 6.2.5施工图出图计划13 6.3工程进度控制计划的落实 .13 6.3.1工程进度标志性控制点一览表13 6.3.2工程进度合同化管理13 6.3.3落实工程进度计划日常管理13 6.4房地产项目开发的发展控制计划、工程实施控制控制计划、承建单位和甲供材料招标计划、施工 图出图计划案例案例，详见案例锦集。.13 6.5工程进度标志性控制点一览表案例 .13 第 7 章工程质量及安全文明管理 14 7.1工程质量目标 .14 7.1.1工程质量目标案例14 7.2严格把好设计关 .14 7.2.1设计质量是工程质量的先天之本14 7.2.2施工图审查指引案例14 7.3选好承建单位和监理单位 .14 7.3.1选择承建单位14 7.3.2选择监理单位14 7.4做好选材用料 .14 7.5现场控制质量保证措施 .14 7.5.1监理机构质量保证体系14 7.5.2施工单位质量保证体系14 7.5.3技术方案先行制度14 7.5.4设备材料进场验收制度15 7.5.5工程样板验收交底制度15 7.5.6工序控制措施15 7.5.7成品保护措施15 7.5.8入住前质量检查和维修把握竣工验收最后防线。完工之前，对每一个非隐蔽分部工程进行 100的检查，质量缺陷 100封闭，将从政府的抽样验收提高到 100的验收。.15 7.6安全文明施工 .15 7.6.1安全文明施工管理的目标15 7.6.2安全文明施工管理措施15 7.6.3工程 CI 策划.15 第 8 章工程成本管理 15 8.1确定项目定位档次 .15 8.2确定付款条件或合作方式 .15 8.3规划设计过程中进行成本控制 .15 8.4选材用料标准确定 .15 8.5编制项目工程成本控制指标 .15 8.6承建单位考察、工程技术调研（详见采购与招标管理） .15 8.7招投标及材料采购方式（详见采购与招标管理） .16 8.8确定工程技术标准 .16 8.9招标（详见采购与招标管理） .16 8.10技术标分析、商务标分析（详见采购与招标管理） 16 8.11定标（详见采购与招标管理） 16 8.12项目部执行合同，把好现场签证关 16 8.13甲供材料管理 16 8.14进度款支付 16 8.15工程竣工进行决算 16 8.16保固金支付 16 第 9 章采购与招标管理 16 9.1招投标及材料采购方式 .16 9.2监理招标 .16 9.2.1入围资格16 9.2.2监理人员的资质审查16 9.2.3现场办公设备要求17 9.3总包招标 .17 9.3.1入围资格17 9.4分包管理与甲供材料协调 .17 9.4.1总包管理工作17 9.4.2总包配合工作18 9.5甲供、限价材料管理 .18 9.6配套专业分包工程招标 .19 9.7承建单位考察、工程技术调研 .19 9.8招标 .19 9.9技术标分析、商务标分析 .19 9.10定标 19 第 10 章项目的沟通管理 .19 10.1进场须知 19 10.2周例会 19 10.3监理月报 19 10.4工程月报 19 10.5里程碑形象进度 19 10.6文件的收发、传阅 19 10.7文件归档 19 第 11 章项目现场管理标准化 .19 11.1甲方现场项目部工程管理标准化 19 11.1.1项目现场计划管理流程.19 11.1.2现场工程技术管理流程.19 11.1.3现场工程质量与安全管理流程.19 11.1.4合同管理与履行和现场签证管理流程.19 11.1.5甲供材料管理流程.19 11.1.6文件管理流程.19 11.2监理机构现场管理标准化 19 第 12 章工程的难点、重点分析以及对策 .19 12.1编制要求 19 12.1.1难点分析与对策.20 12.1.2重点分析与对策.20 12.2案例 20 第 13 章工程风险与对策 .21 按项目风险引发的原因分类：.21 13.1项目现金流预测与控制风险 21 13.2承建商供应商管理风险 21 13.3设计管理风险 21 13.4甲方管理风险 21 13.5政府与政策风险 21 13.6市场+营销+客户风险 21 13.7新材料新技术新工艺运用风险 21 13.8现场工程质量、安全风险 21 第 14 章工程验收与物业移交 .21 14.1工程验收 21 14.1.1竣工丈量、规划验收.21 14.1.2消防验收.21 14.1.3燃气验收.21 14.1.4电梯验收.21 14.1.5人防验收.21 14.1.6环保验收.21 14.1.7档案验收.22 14.1.8安监验收.22 14.1.9三算复核.22 14.1.10竣工核验22 14.2物业正常运作手续办理 22 14.2.1正式水办理.22 14.2.2正式电办理.22 14.2.3燃气开通.22 14.2.4闭路电视开通.22 14.2.5电话开通.22 14.2.6网络开通.22 14.2.7智能化开通.22 14.3物业移交 22 14.3.1设备移交.22 14.3.2土建移交.22 第 15 章工程管理应遵守的标准与规则 .22 15.1国家规范 22 15.2地方规范 22 15.3当地主管部门的规定 22 房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例）房地产工程管理通用工作内容汇总（深圳为例） 1 合约、预算工作内容 1.1 工程合约管理 1.1.1 工程分判合同管理 1.1.1.1 工程分判范围的划分及其相互关系 1.1.1.2 编制项目整体施工招标方案及计划 1.1.1.3 对投标单位、工程监理和工程造价咨询单位资格审查 1.1.1.4 组织工程的招标工作及评标定标工作 1.1.1.5 组织工程监理和工程造价咨询委托单位的招标工作 1.1.1.6 对合同文件进行交底和解释 1.1.1.7 办理工程保险和保险索赔事宜 1.1.1.8 检查监督分判合同执行情况，建立承建商履约情况记录 1.1.2 物资分包合同管理 1.1.2.1 编制甲供物资采购进度计划 1.1.2.2 组织工程物资的招标工作及评标定标工作 1.1.2.3 提供装修材料和其它需送样报审物资的样品 1.1.2.4 工程维修备用物资的移交及工程剩余物资处理工作 1.1.2.5 工程物资的统计工作 1.1.2.6 乙供物资的询价工作 1.1.2.7 检查监督采购合同的执行情况，建立供应商的履约情况记录 1.1.3 设计单位招标及合同管理 1.1.3.1 设计单位资格审查的管理工作 1.1.3.2 组织设计项目招标及评标定标工作 1.1.3.3 检查监督设计合同执行情况，建立设计单位履约情况记录 1.2 建筑安装成本控制与管理 1.2.1 立项阶段 1.2.1.1 编制项目建安成本估算 1.2.1.2 编制分部分项工程成本估算 1.2.2 设计阶段 1.2.2.1 编制项目建安成本概算 1.2.3 发包阶段 1.2.3.1 编制项目工程量清单 1.2.3.2 商务标评比 1.2.4 施工阶段 1.2.4.1 编制项目建安成本预算 1.2.4.2 编制项目资金投入计划明细 1.2.4.3 审核工程进度款、补充预算 1.2.4.4 建安成本动态评估 1.2.5 竣工阶段 1.2.5.1 工程竣工结算 1.2.5.2 审核保固金的支付 1.3 建筑市场信息管理 1.3.1 掌握市场上主要机电设备和建筑材料的价格和供求情况，建立相应数据库，对各类建筑 安装成本数据进行统计、对比、分析，比较系统地掌握建筑安装成本的市场水平； 1.3.2 了解在深各施工单位的资质情况、施工业绩、报价水平及任务饱满情况； 1.3.3 了解在深各设计单位的工作状况、设计业绩、报价水平及任务饱满情况 1.4 其它工作项目 1.4.1“三算单”的办理 1.4.2 合约、预算项目后评估 1.4.3 估政府职能部门要求或领导安排的其它事情 1.5.规划设计、工程技术管理内容 1.5.1 建筑设计管理 1.5.1.1 建筑设计出图计划 1.5.1.2 设计全程跟踪管理 1.5.1.3 设计变更管理 1.5.1.4 组织建筑设计招标及评标定标工作 1.5.1.5 施工中的设计配合 1.5.1.6 建筑材料选型 1.5.2 装饰设计管理 1.5.2.1 装饰设计出图计划 1.5.2.2 设计全程跟踪管理 1.5.2.3 设计变更管理 1.5.2.4 组织建筑设计招标及评标定标工作 1.5.2.5 施工中的设计配合 1.5.2.6 装饰材料选型 1.5.3 景观设计管理 1.5.3.1 景观设计出图计划 1.5.3.2 设计全程跟踪管理 1.5.3.3 设计变更管理 1.5.3.4 组织建筑设计招标及评标定标工作 1.5.3.5 施工中的设计配合 1.5.3.6 景观材料选型 1.5.4 工程技术管理 1.5.4.1 项目工程可行性分析 1.5.4.2 项目周边工程环境调查（包括市政管网、水电接驳） 1.5.4.3 项目工程进度控制性时间确定 1.5.4.4 项目工程重点与难点分析 1.5.4.5 工程各分部分项工程技术研究 1.5.4.6 工程选材用料标准的制订 1.5.4.7 合同技术措施的拟定与技术标评审 1.5.4.8 工程选材用料、优化工程技术方案 1.5.4.9 工程技术交底 1.5.4.10 现场工程技术支持 1.5.4.11 现场工程质量与安全的监督检查 1.5.4.12 工程维修技术支持、工程维修总结及反馈 1.5.4.13 工程档案管理及档案验收 1.5.5 规划设计、工程技术信息管理 1.5.5.1 考察新楼盘并编制考察报告 1.5.5.2 建筑、环境、景观、工程技术专题研究报告 1.5.6 其它工作项目 1.5.6.1 配合建筑、环境、景观、工程技术报建工作 1.5.6.2 建筑、环境、景观、工程技术项目后评估 2 开发报建内容 2.1 国土局报建 2.1.1 办理土地转让手续、核实地价 2.1.2 规划、建筑方案报建 2.1.3 初步设计报建 2.1.4 施工图报建 2.1.5 规划查丈、规划验收 2.2 建设局报建 2.2.1 工程招投标或直接发包 2.2.2 基坑支护方案备案 2.2.3 桩基提前施工许可证 2.2.4 施工合同备案 2.2.5 墙体材料使用手续 2.2.6 施工许可证办理 2.2.7 燃气工程验收 2.2.8 项目竣工验收 2.3 计划局报建 2.3.1 计划立项 2.3.2 固定资产投资许可证 2.4 消防局报建 2.4.1 方案报建 2.4.2 扩初报建 2.4.3 施工图报建 2.4.4 消防工程竣工验收 2.5 环保局报建 2.5.1 项目环境影响审批，提出环境评估报告 2.5.2 环保验收（包括发电机机房噪音单项验收、排污验收、排烟与隔油验收） 2.6 城管办报建 2.6.1 占用绿化及人行道的审批 2.6.2 开路口审批 2.6.3 营销广告审批 2.7 民防办报建 2.7.1 人防方案审批 2.7.2 初步设计审批 2.7.3 人防竣工验收 2.8 技术监督局 2.8.1 电梯报装 2.8.2 电梯验收 2.9 物业正常运作手续办理 2.9.1 办理临时用水、用电手续 2.9.2 临时用水转正式用水 2.9.3 临时用水转正式用电 2.9.4 燃气开通 2.9.5 闭路电视开通 2.9.6 电话开通 2.9.7 网络开通 2.9.8 智能化开通 3 现场项目管理内容 3.1 进度计划管理 3.1.1 甲方计划 3.1.1.1 项目发展计划 3.1.1.2 工程进度控制总计划、总计划评审记录、总计划调整 3.1.1.3 施工图交付计划及调整情况 3.1.1.4 承建商进场计划及调整情况 3.1.1.5 甲供材料进场计划及调整情况 3.1.1.6 样板确认计划及调整情况 3.1.1.7 施工过程控制计划 3.1.1.8 施工总进度计划报表及评审意见 3.1.1.9 施工月进度计划及评审意见 3.1.1.10 施工周进度计划及评审意见 3.1.1.11 延长工期报审表或报告 3.2 现场工程技术管理 3.2.1 图纸管理 3.2.1.1 图纸清单 3.2.1.2 图纸会审记录 3.2.2 设计变更管理 3.2.2.1 设计变更清单 3.2.2.2 各专业设计变更 3.2.3 施工组织设计 3.2.3.1 施工组织设计清单 3.2.3.2 施工组织设计报审表 3.2.3.3 施工组织设计原件 3.2.4 测量资料 3.2.4.1 基准点座标 3.2.4.2 测量报验资料 3.2.4.3 沉降及变形观测记录 3.2.5 技术交底 3.3 工程质量管理 3.3.1 工程质量控制重点与难点以及控制方法 3.3.2 样板确认单 3.3.3 现场巡视记录及封闭情况 3.3.4 公司检查记录及封闭情况 3.3.5 其它检查记录及封闭情况 3.3.6 竣工之前全面质量检查记录及封闭情况 3.3.7 工程质量问题调查、处理 3.4 合同管理 3.4.1 合同文本 3.4.1.1 合同清单 3.4.1.2 施工合同 3.4.1.3 监理合同 3.4.1.4 甲供材料合同 3.4.1.5 工程委托书 3.4.2 合同交底记录 3.4.3 合同附件清单（比如：投标技术标） 3.5 工程成本管理 3.5.1 进度款支付 3.5.1.1 承建商进度款申请审批表 3.5.1.2 承建商进度款申请书 3.5.1.3 补充预算 3.5.1.4 奖励、罚款通知单 3.5.1.5 甲供材料扣款 3.5.1.6 工程往来其它扣款单 3.5.1.7 乙供材料认质认价 3.5.2 现场签证管理 3.5.2.1 现场签证原始资料 3.5.3 工程结算 3.5.3.1 甲供材料、设备结算 3.5.3.2 工程计算书 3.6 甲供材料与材料供应商管理 3.6.1 甲供材料需求计划管理 3.6.1.1 承建商材料需求计划 3.6.1.2 材料月度使用计划汇总表 3.6.2 材料管理 3.6.2.1 材料样品清单 3.6.2.2 材料进场验收记录 3.6.2.3 材料进货台帐 3.6.2.4 材料移交记录 3.6.3 材料供应商来文 3.6.4 发文材料供应商 3.7 监理工作管理 3.7.1 监理配合指引 3.7.2 总监理工程师任命通知书 3.7.3 监理机构构架、监理人员登记表、人员更换审批 3.7.4 监理规划及审核意见 3.7.5 监理细则及审核意见 3.7.6 监理月报及审核意见 3.7.7 安全检查记录 3.7.8 监理工作质量检查表 3.7.9 监理工程师通知单 3.7.10 发文监理机构 3.8 承建商工作管理 3.8.1 施工单位资格报审表 3.8.2 工程配合指引 3.8.3 开工报告 3.8.4 场地移交记录（重点） 3.8.5 材料检验 3.8.6 隐蔽验收记录 3.8.7 混凝土浇灌令 3.8.8 外架拆除令 3.8.9 分部工程中间验收报告 3.8.10 专项工程及工程验收报告 3.8.11 工程移交资料 3.8.12 承建商来文 3.8.13 发文承建商 4 物业移交工作 4.1 设备移交 4.1.1 变配电工程 4.1.2 水泵房 4.1.3 消防中心 4.1.4 空调系统 4.1.5 智能化系统 4.2 土建移交 4.2.1 土建 4.2.2 室外园林 5 监理机构管理内容（暂略） 6 施工单位管理内容（暂略） 一般高层住宅各分部工程汇总案例一般高层住宅各分部工程汇总案例 1土建工程 1.1 基坑支护及土方挖运 1.2 场地平整及土方工程 1.3 桩基工程及检测工程 1.4 主包 1.5 防水 1.6 幕墙、铝合金门窗、玻璃雨篷、空调百页 1.7 外墙涂料 1.8 栏杆 1.9 入户门供货及安装工程 1.10 防火门供货及安装工程 1.11 钢结构、网架结构、膜结构等特种工程 1.12 室外道路工程 1.13 白蚁防治措施 2装饰工程 2.1 售楼处装修 2.2 样板楼 2.3 会所装修 2.4 大堂装修 2.5 套餐装修 2.6 信报箱工程 2.7 橱柜安装工程 2.8 公共走道装修 3园林景观 3.1 园林景观工程 3.2 绿化工程 3.3 园林水景工程 4设备工程 4.1 变配电高低压设备安装，供电接驳 4.1.1 整个建筑的高压电缆进线、变配电图纸必须先交由深圳市供电局进行审图并出具审图意 见书。 4.1.2 委托相关设计院根据建筑平面图及审图意见书等进行外线设计。 4.1.3 外线电缆的接火、电缆沟的施工及相关的破路、破绿化等的申报及施工根据相关部门的 规定进行。 4.1.4 外线进建筑物的穿墙套管 4.1.5 电缆桥架安装 4.1.6 变配电房 4.1.7 高低压配电柜 4.2 燃气工程 4.2.1 燃气管道管洞的预埋及套管的预留 4.2.2 燃气管道和庭院管道的安装 4.2.3 燃气表、调压器、各种燃气阀门的供应及安装 4.2.4 阀门箱的制作和安装 4.2.5 地下室燃气泄漏报警系统 4.3 电梯采购、安装 4.4 消防工程 4.4.1 火灾自动报警系统，硬线联动控制系统，消防广播系统，消防电话系统。 4.4.2 消火栓系统 4.4.3 自动喷淋系统 4.4.4 防排烟系统（排风排烟、正压送风） 4.4.5 设备房的送排风系统 4.4.6 电梯迫降 4.4.7 电梯、机房、消防控制中心三方对讲 4.4.8 柴油发电机房气体灭火系统设计及施工 4.4.9 防火卷帘系统 4.4.10 上述各项系统的调试。 4.4.11 整个工程的消防验收的协调及统筹工作。 4.5 人防工程 4.6 智能化系统工程 4.6.1 小区可视对讲系统 4.6.2 闭路监控系统 4.6.3 一卡通（门禁、停车场、智能消费等） 4.6.4 背景音乐系统 4.6.5 智能巡更系统 4.6.6 周界防越系统 4.7 电视安装工程 4.8 电话安装工程 4.9 网络安装工程 4.10 室外供排水工程 4.10.1 化粪池 4.10.2 室内管道 4.10.3 室外道路、广场等雨水排放 4.10.4 室外园林给排水 4.10.5 室外污水管道 4.10.6 室外雨水管道 4.10.7 室外给水管道及室外消火栓 4.10.8 水泵接合器 4.11 游泳池安装工程 4.11.1 泳池设备的安装 4.11.2 机房和设备的电源 4.11.3 相关管道安装 4.11.4 相关线管预埋及电线敷设 4.11.5 相关水质检测及协助甲方办理泳池开放手续。 4.12 环保、发电机工程 4.13 空调安装工程 4.13.1 空调系统（风管与配件制作、部件制作、风管系统安装、风管与设备防腐、风机安装、 系统测试） 4.13.2 制冷系统（制冷机组安装，制冷剂管道及配件安装，制冷附属设备安装，管道及设备 的防腐与绝热，系统调试） 4.13.3 空调水系统（冷热水管道系统安装，冷却水管道系统安装，冷凝水管道系统安装，阀 门及部件安装，冷却塔安装，水泵及附属设备安装，管道与设备的防腐与绝热，系统调试） 4.14 远程抄表系统 4.14.1 水表抄送 4.14.2 电表抄送 4.14.3 燃气表抄送（包括燃气电磁阀切断及泄漏报警） 4.15 停车场管理系统 4.16 泛光照明 设备安装工程合同范围划分方法设备安装工程合同范围划分方法 第第 1 1 章章 燃气工程合同工程范围燃气工程合同工程范围 一、与燃气工程有关的工程内容 1 燃气管道管洞的预埋及套管的预留 2 室内燃气管道和庭院管道的安装 3 燃气表、调压器、各种燃气阀门的供应及安装 4 阀门箱的制作和安装 5 地下室燃气泄漏报警系统 二、合同分界线 与燃气工程有关的，比较难以划分的主要是管洞和套管的预留预埋，以及地下室燃气报警的设 置问题。合同中可以明确，管洞及套管的预留预埋由总包负责（因为总包预留的管洞及套管经 常不符合燃气工程的要求，燃气施工单位进场后经常还要安排大