房地产市场分析研究报告1

目目 录录 目录目录 1 综综 述述4 一、前言4 二、研究方法简介5 1. 研究背景说明.5 2. 抉策地产研究指标体系说明.6 三、延伸服务7 四、报告8 摘要8 1、房地产需求上升势头强劲8 第一节第一节 市场容量分析市场容量分析10 一、2003 年南京市房地产市场容量分析.10 （一）2003年的商品房市场容量.10 1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位.10 2. 投资者比例波动较大较快.11 3. 结婚购房比例比较稳定.11 4. 改善居住环境群体需求比例变化较小.11 5. 城市化进程等购房需求.11 （二）存量商品房市场容量12 二、2003 年南京房地产市场交易状况分析.12 1. 2003年商品房已实现需求状况.12 2. 商品房交易量的历年增长情况.13 3. 2003年未实现需求状况分析.13 三、2003 年需求结构分析.14 1. 各片区的结构比例及季度变化情况.14 2. 楼型层次及季度比例变化分析.15 3. 商品房价格档次及季度变化情况.16 第二节第二节 产品结构分析产品结构分析17 一、2003 年市场供给总量.17 1. 商品房开发持续增长.17 2. 土地资源的供给状况.18 3. 2003年存量房供应状况.19 4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况.19 二、2003 年房地产供应结构以及供需分析.20 1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析.20 2. 各区域供需结构分析.20 3. 价格层次供需结构分析.22 4. 楼型供需结构分析.23 5. 商品房总价与区域供需交叉分析.23 三、2004 年南京市商品房供给总量分析.24 1. 商品房.24 2. 经济适用房.24 3. 片区状况分析.25 第三节第三节 价格研究价格研究26 一、供应价格水平分析26 1. 抉策南京市70典型楼盘价格指数.26 2. 商品房价格水平分析.28 4. 分物业商品房价格水平分析.31 5. 存量房（即二手房）价格水平分析.32 6. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析.33 7. 土地价格水平分析.34 8. 房地产三级市场租赁市场价格水平分析.35 二、2003 年度南京市商品房价格因素及相关分析.35 1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因.35 2. 经济增长及消费者信心价格支撑面之一.37 3.投资拉动价格支撑面之二37 4. 商品房直接成本的上升带动房价上涨.38 5. 城市化战略与房价水平地区中心效应显现.38 6. 开发商保利因素楼盘品质化倾向.39 7. 拆迁新法等政策影响.39 三、南京市房价展望39 1. 2003年房价总体特征.39 2. 2004年市场环境及房价趋势.39 第四节第四节 消费者调查研究消费者调查研究41 一、背景资料41 1. 样本特征.41 2. 研究方法.41 3. 研究指标.41 二、购房者基本情况分析42 1. 年龄结构分析.42 2. 学历分析.42 3. 收入结构分析.43 三、购房需求分析43 1. 面积需求分析.43 2. 收入与可承受价位交叉分析.44 3. 套型选择.45 4. 消费者可承受商品房总价分析.45 四、购房者行为分析45 1. 付款方式分析.45 2. 收入与媒体影响度交叉分析.46 3. 年龄与购房区域交叉分析.47 4. 购房者对2004年房价变化的心理预期和接受能力分析.47 第五节第五节 生活指数评价生活指数评价49 一、生活指数评价49 1. 区域生活指数模型.49 2. 应用与测评结果.50 二、典型楼盘生活指数评价50 1. 典型楼盘生活指数模型.50 2. 应用与测评结果.51 三、典型楼盘性价比分析52 四、抉策地产研究中心生活指数专项研究52 1. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告.52 2. 楼盘项目前期定位研究.52 第六节第六节 广告监测与研究广告监测与研究53 一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测53 二、2003 年 11、12 月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析.53 1. 投放量排名.53 2. 投放频率排名.53 3. 分区域投放量统计.54 4. 物业类广告投放量统计.54 5. 开发商楼盘平面广告投放量统计.55 三、南京地区各平面媒体影响度分析55 平均日发布广告量统计55 四、楼盘形象宣传主题跟踪分析56 1. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析.56 2. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览.56 五、从购房者相关特征分析媒体影响度57 1. 购房者媒体偏好分析.57 2. 媒体广告对购房者决策的影响分析.58 结结 束束 语语59 报告附件：报告附件： 2003 年房地产业政策影响面分析年房地产业政策影响面分析.60 综综 述述 一、一、前言前言 2003 年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈 的形成、南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设项目的完工与 建设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位日趋显现、各方面 已驶上高速发展的快车道。从房地产市场的具体表现来说，2003 年南京市地价、 房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。开发商与运营商在惊喜高利 润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力 的更高要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；另一方面，消费者 愿望与实际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望，而就 在 2003 年，我国人均 GDP 首次突破 1000 美元，GDP 是衡量一个国家经济发展 水平的总量尺度，人均 GDP 评价的是一个国家的富裕程度，人们根据这个数字 的变化来划分经济发展阶段，这说明我国真正进入了“脱贫”致富的阶段，在 新的历史时期，社会将会发生更多积极的变化，比如在日益发展完善的市场经 济环境下，过去人们生活中的奢侈品逐渐成为今后的日常必需品，消费结构将 向发展型、享受型升级，住房、轿车、电子、通信等大宗消费品市场将出现爆 炸性增长，更加缤纷多样的消费方式即将在膨胀的消费时代成为现实。 2003 年的岁末，众多有关房地产市场的报道中，最吸引读者眼球的是 2004 年房价有可能走向平稳甚至回落的种种预测。抉策地产研究中心本着四年房地 产市场研究、经纪服务的经验，纵观 2003 年房地产市场发展轨迹，重申自己的 观点：市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经 济的常态。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，不久的将来，房地产市场 一定会全面进入供过于求的局面。 房地产市场目前远未成熟，产品（商品房）又是相当复杂的特殊商品，相 关影响因素如国内、外宏观政治、经济形势、金融政策、相关法律法规的变化 都会直接影响其微观市场表现，片面的以某些经济指标作为房价与房市的预测 依据进行市场预测是不可取的，所谓预测其实就是“瞎子算命” ，会产生错误的 引导甚至欺骗。 供需关系是房地产市场的主导因素。了解市场供求关系及其变化趋势，深 入研究微观经济走势、消费者需求特征、消费行为特征、消费心理的变化是极 具意义的，市场调查的意义在于揭示市场真实表现，分析市场发展变化的原因，市场调查的意义在于揭示市场真实表现，分析市场发展变化的原因， 通过科学的研究模型研究市场的历史和现在，对影响未来市场发展的相关因素通过科学的研究模型研究市场的历史和现在，对影响未来市场发展的相关因素 进行分析，提出促进市场及企业健康发展的意见与建议。进行分析，提出促进市场及企业健康发展的意见与建议。 2003 年最具影响力的“一对”文件，即中国人民银行发布的关于进一步 加强房地产信贷业务管理的通知 （121 号文）和 9 月国务院发出的关于促进 房地产市场持续健康发展的通知 （18 号文） ，121 文件降低了银行信贷风险， 但也提高了门槛，一些规模小、自有资金率低、融资渠道不畅的中小开发企业 无疑会由于实力不济而被淘汰，也促成了实力强的品牌开发企业向规模化方向 发展。18 号文肯定房地产是国民经济的支柱产业，强调“对符合条件的房地产 开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度” 。影响房地产价格的因素是比 较复杂的，目前房地产市场还处在初级阶段，高增长的同时，存在着这样那样 的不成熟和不规范，未完全按照市场规律运行，随着市场的成长发展，这些不 规范和不成熟会逐步消失。对于这样一个高成长中的初级市场，政府应该在逐 渐规范的同时关怀和扶持，创造公平、公正的市场环境，使它能够健康的成长， 18 号文正是体现了国家的这种精神。 本期报告通过分析过去一年南京房地产市场的供需状况、价格走势及购房 需求变化等微观市场表现，结合宏观经济、政策形势和发展态势及消费者调查、 媒体监测数据分析研究了 2003 年南京市房地产市场，以期从市场研究的角度为 消费者、房地产相关企业提供公正有价值的研究成果，有瑕疵之处，敬请指正。 二、研究方法二、研究方法简介简介 1.1. 研究背景说明研究背景说明 随着房地产市场化进程的加速，产生了对专业房地产研究、咨询服务机构 的需求，特别是迫切需要对目前房地产市场状况成体系的市场研究评价模型， 抉策地产研究中心自 2001 年开始组建抉策购房会员俱乐部，并在会员服务、信 息反馈等数据基础上于 2003 年推出抉策房地产市场研究指标体系及研究模型， 研究模型主要建立在抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、南购房会员俱乐部会员数据库、南 京京 7070 典型楼盘数据库、媒体监测数据库典型楼盘数据库、媒体监测数据库 基础之上，主要从微观角度，利用专 业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分 量数据。 抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明：抉策地产研究中心三大市场研究数据库的运行说明： （1）购房会员俱乐部会员数据库购房会员俱乐部会员数据库：抉策地产研究中心的会员俱乐部建立于 2001 年中，截至 2003 年底已经拥有会员 13585 名，这些会员共同具有的最大 特征就是他们均为近期有实际购房需求的准购房者准购房者。所有的会员资料都经过我 中心数据采集人员回访校验确保其真实性，并提供一系列的服务吸引会员及时 更新会员资料。在所有会员中，26-45 岁中青年人群占到会员总数的 2/3，70% 的会员家庭年收入在 3-8 万元之间，大专以上学历会员超过 60%，会员资料中 涉及会员的家庭基本情况（如：基本收入、人口结构、现有住房情况等） ，购房 意向情况（如：意向购房区域、楼型、面积、单价、总价等） ，购房行为及心理 特征（如：购房决策权、购房决策依据、信息获取渠道、房价接受度、涨跌主 观判断等） ，数据库现有数据量 14 余万条，每月更新量 26%。 （2）南京南京 7070 典型楼盘数据库典型楼盘数据库：主要包括楼盘基本信息、价格数据跟踪、 销售进程、周边生活便利程度等，依据抉策地产生活指数指标系统进行数据收 集和分数评定，对项目全程的营销投放进行监测，目前建立起的比较健全的是 南京市南京市 7070 典型楼盘价格指数数据库典型楼盘价格指数数据库。收录楼盘数据近 300 家，签订典型楼盘价 格指数数据合作协议近 100 家。每家数据收集项目近 100 项。抉策地产研究中 心将在 2004 年构建较为全面的长三角地区重点城市楼盘数据库系统，并对全国 范围内具有代表意义的各类楼盘进行个案资料收集以建立项目案例库； （3）媒体监测数据库媒体监测数据库：抉策房地产营销投入监测模型是针对开发企业及楼 盘项目，对能够反映房地产营销投放特征的相关数据进行的长期监测，目前监 测范围包括报纸、电视、网络媒介等。监测对象：南京市所有房地产开发企业 的所有项目，每个监测对象的监测数据近 30 项。 2.2. 抉策地产研究指标体系抉策地产研究指标体系说明说明 考虑到目前南京房地产市场各区域的开发状态，本研究报告研究范围为南 京房地产市场七大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁、江北。 研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、 生活指数、媒体监测生活指数、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产 市场的现状及发展水平，研究和评价开发企业及商品（商品房）的市场地位及 竞争力，分析市场的未来发展趋势。 市场容量市场容量即总需求量。需求决定供给。以抉策购房俱乐部会员数据为 基础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量， 在该基础上，分析南京房地产市场总容量及分季度容量、各区域市场容量、价 格层次市场容量、楼型市场容量，及各分量的变化及发展趋势。 产品结构产品结构主要分析南京房地产市场的开发状况、存量房、经济适用房 供应状况、土地供应状况、从多角度分析楼盘供应状况，并结合需求状况,对南 京房地产市场的供需结构作深入分析，找出类别产品需求旺盛区和供给压力区。 价格指数价格指数以抉策地产研究中心南京 70 典型楼盘价格指数数据监测平台 的数据为依据，监测南京房地产市场的价格走势、总体均价、各片区均价、分 物业均价，结合片区及个案销售状况，分析其现状及原因，研究市场价格成因。 消费者调查消费者调查通过对会员数据进行抽样统计，在了解购房会员即准购房 者的基本特征的基础上，分析消费者购房需求、购房行为特征及其变化趋势。 生活指数生活指数抉策地产研究中心区域及典型楼盘生活指数评价系统区域及典型楼盘生活指数评价系统，就影 响商品房生活便利程度的因素进行指标量化分析，分析片区及典型楼盘的生活 便利程度，并结合商品房价格研究楼盘的性价比。 媒体监测媒体监测通过对南京各大报刊的房地产类广告投放量、投放频率、投 放额等数据的监测，分析开发商的营销投放特征，结合楼盘的开发及销售状况 从营销投入的角度研究开发企业、各楼盘的市场营销状况，并对媒体影响度、 媒体偏好、消费者决策影响等做相关研究。 以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘发展水平、以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘发展水平、 市场地位及市场竞争力的体系，既独立又互相关联，任何单一指标的研究都不市场地位及市场竞争力的体系，既独立又互相关联，任何单一指标的研究都不 能充分说明市场的全貌，必须经过相关性分析，才能比较全面地反映某一区域能充分说明市场的全貌，必须经过相关性分析，才能比较全面地反映某一区域 某一时间段内真实的市场状态。某一时间段内真实的市场状态。 三、延伸服务三、延伸服务 本报告为南京抉策地产研究中心的基础性常规研究报告，是常规层次的市 场研究，比较浅显。我中心可为开发企业、相关决策部门提供各类型、层面的 房地产市场调查研究延伸服务。 我中心认为，开发商在项目开发前期阶段对市场状况的关注要点主要为： 地域房地产市场环境、地域房地产市场容量与产品结构/供需关系； 宏观经济环境发展状况/区域内房地产市场状况与变化/准购房者购 买力及消费特征/区域准购房者特征；地区地价与房价状况/竞争对 手价格策略/销售周期预计与销售进度控制。 抉策地产研究中心建议：通过抉策楼盘数据库系统获得基础数 据/通过中长期分阶段市场监测跟踪市场变化动态/通过购房会员俱 乐部跟踪消费者（准购房者）动态特征，帮助开发者在项目前期阶 段获得较精准的数据资料与关键信息，辅助项目的相关定位决策。 具体来说，可提供几个层面的相关服务： 数据库基础上的产品：数据库基础上的产品：区域市场总体特征监测、数据定制，时间段内分类 项目营销监测分析报告，个案分析报告； 专项市场调查：专项市场调查：区域经济、人口、地理、基础设施、社会环境专项市场调 查报告，时间段区域经济历史、现状、未来发展影响因素分析研究报告，营销 环境及市场机会研究即市场环境综合评价，地区消费环境及发展动态分析、消 费者需求特征分析，地区房地产市场产品空缺及市场机会研究报告等。 深度市场调研：深度市场调研：项目可行性方案包括产品定位、市场细分方案，定价策略、 营销战略建议，投资-效益财务分析、融资策划，项目全程营销解决方案。 注注：本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心 购房会员俱乐部会员数据库、南京 70 典型楼盘数据库、媒体监测数 据库。如果您对南京市房地产市场有较深层次了解的愿望和要求， 请与南京抉策地产研究中心联系。 四、报告四、报告摘要摘要 1 1、房地产需求上升势头强劲、房地产需求上升势头强劲 2003 年南京市的房地产市场总容量为 1400 万平方米，其中商品房的市场 容量为 850 万平方米，存量房的市场容量为 550 万平方米。在需求构成中，拆 迁购房需求占市场容量的 32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上 升的基础；投资需求增加快，是需求上升的主要动力，至 2003 年底投资需求比 例达到 24%，全年的比例为 17%，这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系 波动以及整个房地产市场稳定的因素。 2 2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺 2003 年房地产投资为 183.8 亿元，创历史记录，同比增长 33.6%。但竣工面积 仅为 392.8 万平方米，同比下降了 10%，加上期房供给上市销售面积为 598 万 平方米。尽管 2003 年土地供应达到 658 公顷，由于存在开发周期因此不会很快 形成供给，而 02 年土地供给仅为 173 公顷，01 年土地供给为 27 公顷，受到土 地的约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数 达到 5.9 万件，同比增长 90.4%,交易面积为 430 万平方米，均超过商品房。 3 3、在供需矛盾十分突出的情况下，商品房价格飚升、在供需矛盾十分突出的情况下，商品房价格飚升 2003 年南京市所有片区商品房价格都大幅上升，最低涨幅 14%，涨幅最高的河 西片区房价上涨 23%（详见土 3-3） ，各片区涨幅平均为 1000 元/平方米上下； 存量房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区 存量房价格基本接近商品房的价格。 4 4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况 尽管商品房整体市场供应不足，但还出现有的商品房销售困难，甚至滞销状况， 说明存在结构性不平衡状况。特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显， 中低价位商品房供不应求，而 5000 元/平方米以上的商品房整体供过于求。片 区结构中，河西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。 5 5、商品房成本不断上升、商品房成本不断上升 作为商品房成本的主要构成土地的成本增长很快，已占商品房售价的一半， 2003 年土地出让平均价格达到 281 万元/亩，同比上涨 12.1%。建筑原材料上涨 行情一直持续，钢材、水泥、石子等材料价格上升 20%-40%不等。此外拆迁新 法规的实施也使拆迁成本大幅上升。成本的上升不仅影响了开发商的利润，也 促使商品房价格的上涨。 6 6、商品房均价和商品住宅均价超过、商品房均价和商品住宅均价超过 40004000 元元/ /平方米平方米 2003 年底南京商品房均价达到 4537 元/平方米；商品住宅均价为 4378 元/平方 米，在全国各主要城市中排名前列。 第一节第一节 市场容量分析市场容量分析 产品（商品房）需求量直接影响市场供求双方的地位，不断上升的需求量 是南京房地产市场高速发展的主要动力。本节市场容量主要分析了 2003 年南京 房地产市场对商品房的总需求量，即市场的有效潜在需求量。对市场容量统计 的方法主要从准购房者角度得出有实际购买意愿的需求量。分析角度包括总体 容量、已实现的市场容量、区域需求结构、价格需求结构等，市场容量分析是 房地产市场研究的基础,总量及层次结构的变化及趋势对把握房地产市场的发展 具有举足轻重的意义。 一、一、20032003 年南京市房地产市场容量分析年南京市房地产市场容量分析 房地产的市场容量是指有现实需求的购房者准备购买房屋的面积总量，购 房者对于房屋的类型选择可以分为商品房（开发商新建商品房、政府推出的经 济适用房和中低价商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等） 。抉策地产研 究中心数据分析表明，2003 年南京全年房地产市场商品房市场容量为 850 万平 方米，存量房市场容量为 550 万平方米，2003 年南京市房地产市场总容量约为 1400 万平方米。 购房者购买住房的需求动因主要包括拆迁安置购房、结婚购房、改善居住 购房、投资购房以及城市化进程等方面所带来的购房需求。根据对 2003 年会员 数据库购房者商品房需求信息的分析，购房者全年对商品房的需求动机比例构 成如下图所示。 图 11 2003 年全年购房动因构成图 32.85% 19.10% 21.05% 17.10% 2.30% 7.60% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 拆迁结婚改善居住投资其他城市化进程 （一）（一）20032003 年的商品房市场容量年的商品房市场容量 1.1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位 据统计南京市 2003 年实施拆迁项目 115 个，拆迁房屋面积 179 万平方米， 共拆迁居民 2.4 万多户，拆迁工企单位 1320 个。由于 2003 年三季度拆迁矛盾 激化，导致国家要求加强对拆迁的管理，南京有 44 个拆迁项目停拆缓拆，比计 划 4 万户少拆迁了近 1.6 万户，因此拆迁购房的比例与上半年相比下降比较大。 据抉策地产中心 2003 年的会员数据库资料显示，接近 83%的拆迁居民意向 购买商品房。因此，拆迁居民需购买商品房的数量在 2 万户左右，这部分居民 购买的住宅面积较小，按照户均购房面积 85 平方米计算，拆迁居民购买商品房 170 万平方米；此外，每个拆迁工企单位中按平均购买 1000 平方米面积计算， 拆迁单位需购买商品房 130 万平米左右。因拆迁而需购买商品房的数量为 300 万平方米。 2.2. 投资者比例波动较大较快投资者比例波动较大较快 投资需求是一种引致需求，并不是建立在居民自己实际需要基础之上的， 因此投资购房需求受到其他购房者的心理影响甚大。而购房者的心理是很难预 测和估计的，心理因素非常复杂并且波动较大，因此投资购房的比例季度间变 动比较大，第四季度投资的比例达到 24%，2003 年全年投资购房需求所占比例 在 17%左右。总人数接近 1.28 万人，按照人均购房 110 平方米计算，这部分人 群购买商品房的需求约为 140 万平米。 3.3. 结婚购房结婚购房比例比较稳定比例比较稳定 根据市民政部门资料，南京每年约有 2 万对青年进行结婚登记，其中 60%70%新婚者有购房需求。在购房者中所占比例各季度变动不大，在 20%左 右。全市大约有 1.4 万户将购买商品房，这部分人群全年商品房需求面积在 155 万平方米左右。 4.4. 改善居住环境群体改善居住环境群体需求比例变化较小需求比例变化较小 随着我国经济的快速增长，居民收入也显著提高，因此，对于改善居住条 件，提高生活质量的购房需求也在相应的逐步增加。不少高收入者开始拥有第 二居所、第三居所，以小换大，以旧换新的消费理念也为普通消费者所接受。 2003 年这部分人群所占比例仅次于拆迁购房需求的人群比例，大约为 1.53 万 余人，总需求面积为 170 万平米。 5.5. 城市化进程等购房需求城市化进程等购房需求 目前，南京的城市化水平约为 45%，按照规划，南京每年城市化水平要增 长 2%，每年城市人口将增加 11 万多人，该群体将带来巨大的购房需求。 南京每年高等院校毕业生在 7 万人左右，有相当一部分留在南京工作；每 年大量农村和外地人口迁入到南京城区定居工作，都会新增一定量的商品房需 求。由于大部分人会租赁或购买小套住房作为过渡，因此这部分人群购买商品 房数量不太大。根据决策地产研究中心的购房会员数据库资料，这部分人对商 品房需求面积约在 85 万平米。 （二）存量商品房市场容量（二）存量商品房市场容量 抉策地产研究中心对会员数据库三年的购房者需求数据进行分析，购房者 对商品房和存量房的需求比例如下图所示： 图 1-2 商品房类型需求比例构成图 存量房的面积、总价与商品房相比有明显的优势。以城中为例，超过 70 的商品房的面积在 110 平方米/套以上，而存量房面积大部分在 5080 平方米/ 套，城中同样位置的一套商品房和存量房的总价相差几乎一半。因此，随着近 几年商品房价格的上升，商品房的需求比例不断下降，而作为替代品的存量房 的需求比例上升迅速。2003 年南京市居民有购买商品房意向的户数约 8.7 万户 左右，意向购买存量商品房的户数近 7.4 万户，按照户均购房面积 75 平方米计 算，2003 年南京市存量房的市场容量为 550 万平方米。 二、二、20032003 年南京房地产市场交易状况分析年南京房地产市场交易状况分析 1.1. 20032003 年商品房已实现需求状况年商品房已实现需求状况 市场容量可分为已经被实现的需求和其它由于房价、产品结构等原因还没 有实现的需求。在已经被实现的需求中，可以分为商品房、存量商品房、经济 适用房、商铺和办公楼几个途径，以下分别论述： 2003 年南京商品房市场非常旺盛，商品房销售面积创出历年最高记录。 2003 年合同销售商品房的面积达到 739 万平方米，同比增长 34%。2003 年南京 68.3% 61.2% 48.7% 38.8% 31.7% 51.3% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 50.0% 55.0% 60.0% 65.0% 70.0% 75.0% 2001年2002年2003年 新建商品房存量商品房 市完成产权登记的商品房交易 3 万余件，交易金额近 130 亿元，交易面积超过 400 万平方米。 存量房交易件数和面积超过商品房，2003 年南京市存量房交易达到 5.9 万 件，交易额为 118.4 亿元，与 2002 年相比分别增长了 90.4%和 135.7%，创历史 最高纪录，交易面积也超过商品房交易面积 30 万平方米，达到 430 万平方米。 2003 年经济适用房基本上供不应求，拆迁居民为 2.4 万户， 而全年建成 经济适用房 91.76 万平方米仅能满足 1.2 万户家庭的需要，要满足拆迁居民的 需求还需加大经济适用房的建设。由于中低价商品房于 2003 年 9 月刚刚启动， 至年底尚无供应和交易。 从物业分类情况来看，住宅仍然是一枝独秀，但办公楼和商铺等销售却苦 乐不均。2003 年商铺成为南京楼市的一匹黑马，2003 年商铺投资额为 13.27 亿 元，比 2002 年增长 25.%。从南京住宅的涨幅来看，无论什么地段都没超过商 铺。因此，在排队购房中，有不少人是冲着小区的商铺去的，投资商铺的收益 要大于住宅，已被众多投资者所认识。 和商铺的旺销相反，办公楼的需求相对低迷，2003 年全市办公楼开发投资 仅为 13.69 亿元，大约是住宅投资的一成，与 2002 年相比下降了 16.1%。甚至 有的地段办公楼的价格反而低于住宅的价格。当前国内消费品消费仍然低迷， 经济增长主要受投资拉动所致，导致国内办公楼需求不足，因此才会有开发商 把原来作为办公楼用途的用地开发为商住两用楼，酒店式公寓等形式，迎合不 断上涨的商品住宅的需求。 2.2. 商品房交商品房交易量的历年增长情况易量的历年增长情况 2003 年南京市房地产市场无论是签约交易金额还是交易数量，都创历史最 高水平，增幅也居历史之冠。历年的商品房成交面积和增长率如图所示： 图 1-3 1996 年2003 年商品房成交面积和增长率示意图 从南京商品房成交历史纪录可以看出，南京商品房需求近几年来非常旺盛， 增长速度屡屡创造纪录，表明近年高速发展的南京房地产市场有着强劲的需求 100 200 300 400 500 19961997199819992000200120022003 -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 交易面积增长率 万 平 方 米 支撑。商品房交易数量在 1999 年增速相当平稳，每年增长率维持在 10%以上， 2003 年更是达到了 17%。由于老城改造城市建设等因素的强劲拉动，南京房地 产市场在未来 12 年内仍具有较大的市场发展前景。 3.3. 20032003 年未实现需求状况分析年未实现需求状况分析 2003 年南京市房地产市场容量为 1400 万平方米，而 2003 年商品房合同销 售面积为 738 万平方米，存量房完成交易近 430 万平方米，再加上经济适用房 91.76 万平方米，市场容量中仍有 140 万平方米未能实现。除了由于总体上供 应不足以外，房地产产品结构也存在着不平衡状况。普通老百姓急需的小套型、 中低价商品房供不应求，而大套、高价房供应较多以致这类项目销售周期相对 较长。 三、三、20032003 年需求结构分析年需求结构分析 1.1. 各片区的结构比例及季度变化情况各片区的结构比例及季度变化情况 房地产是一种特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每个商品房都有其 独特性和不可替代性，从而导致了不同区域商品房的不同需求。南京房地产市 场主要分为城中、城南、城东、城北、河西、江北和江宁，各区的市场容量表 现出很大差异。根据抉策地产研究中心购房会员俱乐部数据库数据统计，2003 年各季度购房者对区域的选择比例及变化如图 14 所示： 图 1-4 2003 年各季度片区市场容量比较图 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 30.00% 35.00% 河河西西 江江宁宁、江江北北 城城东东 城城中中 城城南南 城城北北 河西 0.27680.29360.3120.3008 江宁、江北 0.24080.2560.21540.2035 城东 0.1720.18560.19250.165 城中 0.14980.10250.12450.1358 城南 0.07560.09250.07830.113 城北 0.0860.0690.07690.082 第一季度第二季度第三季度第四季度 图表显示，购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳定。一 系列市政基础设施的陆续开工建设，河西地区奥体中心等十大标志性建筑的开 工建设，为河西板块市场注入了新鲜的活力，推动楼盘的销售持续火爆。随着 金马骊城、奥体新城等超级大盘的开发上市，2003 年河西地区吸引了 30%左右 的总需求，表明河西片区房地产市场需求非常旺盛。但是由于河西片区 2003 年 底商品房均价已经超过 5000 元/平方米，低价位楼盘供应不足，和消费者价格 意向需求相背离（见第二章图 23） ，因此河西地区需求份额在第三季度达到 最高之后出现下降趋势。 城北地区在河西大规模开发的辐射下，也逐渐受到广泛关注，市场需求份 额有所提高。江宁地区仍然是全年商品房上市量最大的一个区域，凭借其价格 优势仍然是南京销售量较大的区域，但是江宁个别楼盘住宅销售价格已经突破 3000 元/平方米，逐渐失去高性价比的优势，配套设施建设进展相对过慢与房 价的上涨太快，使需求量出现下滑迹象。其它各片区的需求比例变化甚微，需 求结构稳定。 2.2. 楼型层次及季度比例变化分析楼型层次及季度比例变化分析 房子的楼型也是影响购房者决策的另一重要因素。房产从楼型角度看主要 包括多层、小高层、高层和别墅。根据抉策地产研究中心的会员数据库资料统 计分析楼型需求的比例如下图： 图 1-5 2003 年南京市楼型需求比例对比图 可见，2003 年南京商品房市场中各楼型的需求以多层为主，小高层次之。 高层、小高层的得房率较低、电梯问题、习惯心理等使多层的选择比例超过了 58.64% 59.63% 51.50% 52.57% 28.63% 26.12% 28.60% 29.64% 9.30% 10.25% 13.80% 12.65% 3.42% 3.92% 6.10% 5.14% 多层 小高层 高层 别墅 多层58.64%59.63%51.50%52.57% 小高层28.63%26.12%28.60%29.64% 高层9.30%10.25%13.80%12.65% 别墅3.42%3.92%6.10%5.14% 一季度二季度三季度四季度 一半。当前房地产整个市场是供方市场，产品的供给主导了需求产品的供给主导了需求，开发商 占主导地位。由于高层、小高层的供给比例较高，购房者的选择余地不大，在 供不应求的情况下，购房者较能够容忍对楼型不满意度，因此小高层、高层的 需求比例有一定的提高。相对而言，多层的供给不足，导致对多层的需求比例 下降，尤其是意向需求量较大的城中和河西地区。 3.3. 商品房价格档次及季度变化情况商品房价格档次及季度变化情况 价格是商品需求实现的主要制约因素，商品房的需求对房价非常敏感。对 南京购房者的期望价格区间比例统计如下图： 图 1-6 购房者期望价格对比图（单位：元/平米） 由上图可见，3500-5000 元/平米之间的中档房的市场需求比例最高，接近 50%。消费者对房价的心理接受价位逐渐提高，一方面是因为消费者收入在增加， 更主要的是消费者在商品供不应求的情况下被迫慢慢接受了目前商品房不断上 涨的价格，所以 5000 元/平米以上商品房的期望比例相应有上升的趋势，而对 3500 元/平米以下的期望比例趋于下降。 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 3500以下53.90%43.25%43.87%42.15% 3500-500042.32%52.34%49.87%48.56% 5000-70003.23%3.91%5.24%7.42% 7000以上0.54%0.58%1.14%1.87% 第一季度第二季度第三季度第四季度 第二节第二节 产品结构分析产品结构分析 产品（商品房）从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓 励建设的中低价商品房和经济适用房、存量商品房几部分。本部分主要分析了 2003 年南京市房地产市场中的产品供给情况，并结合市场容量结构，对商品房 的供给状况进行多角度深入分析，以探寻目前存在的结构性矛盾和供应缺口。 内容主要包括南京房地产市场的开发供应状况、供应结构，并分析了 2004 年的 房地产产品的供给情况。 一、一、20032003 年市场供给总量年市场供给总量 1.1. 商品房开发持续增长商品房开发持续增长 房地产开发投资作为南京固定资产投资的组成部分，一直扮演着主导角色， 尤其是近几年房地产市场持续升温，使开发投资年年上升，而且出现加速趋势。 2003 年的全年房地产开发投资额创出历年的最高纪录，2003 年房地产开发投资 额为 183.8 亿元，比 2002 年增长 33.6%。房地产开发投资中，2003 年住宅投资 129.33 亿元，同比增长 33.9%；商业营业用房投资 13.69 亿元，同比增长 25.2%； 办公楼投资 13.27 亿元，同比下降 16.1%。2003 年全市房地产施工面积 1556.85 万平方米，其中新开工面积 780 万平米，商品房竣工面积 392.82 万平 方米，与 2002 年相比下降了 10%。2003 全市批准上市商品房面积为 598 万平方 米（包括江宁、江北和六合） ，其中城中城地区为 368 万平方米，与 2002 年数 据持平。 表 21 19952003 年房地产开发投资、面积等指标一览表 房地产业直接指标房地产业直接指标 年份年份 固定资产 投资 (亿元) 房地产 开发投资 （亿元） 住宅开发 投资 （亿元） 房地产施 工面积 （万） 住宅施工 面积 (万) 房地产竣 工面积 （万） 住宅竣工 面积 （万） 住宅交易 面积 （万） 1995 233.8659.4529.2863.24602.36277.12230.78/ 1996 317.9569.733.94864.51543.78348.25275.67178 1997 351.6672.8936.17850.16535.75274.91207.87215 1998376.6101.0658.79944.34611.82357.58270.46253 1999 373.3697.9162.21992.38686.93385.29314.33222.2 2000412.299.3466.42970.66658.59383.11297.55254.2 2001 464.9111175.281053743.95402.78308.96305.23 2002 602.95137.6396.571184.4909.6434.59374.43341.92 2003 783.43183.8129.31556.91255.0392.82336.24400.16 从表中可以看出：2000 年以来，南京市房地产投资占固定资产的比例保持 在 24%左右，和全国的平均水平基本一致，并且房地产开发投资基本上和固定 资产投资同步增长。从这个角度看，南京房地产的投资并不能说是过热。此外， 住宅开发投资占房地产开发投资的比例近几年一直呈上升趋势，主要是因为办 公楼投资开发处于低谷时期，不但没有赶上整个房地产高速发展的步伐，甚至 出现投资下滑现象。 图 21 历年房地产开发投资、面积增长率示意图 从上图可以看出，南京房地产投资屡屡创造高潮，特别是从 1999 年以来， 投资增速不断上升。目前南京房价增长太快的呼声不绝于耳，从销售面积增长 速度和竣工面积增长速度对比可以看出，虽然南京的竣工增长率与销售面积增 长率与 2001 年之前差不多，竣工面积增长率在 1999 年以后表现得相当平稳， 维持在 10%以下，不过由于老城改造等因素的强劲拉动，销售面积增长率自 99 年以来增长的势头非常强劲，表明需求非常旺盛，相对而言，竣工面积增长缓 慢，在 2003 年甚至出现负增长的现象，这就不难解释 2003 年供需矛盾十分突 出的现象。开发投资从 99 年以来增长速度不断上升，高于同期的竣工增长速度， 表明 2004 年的商品房供给将会有大的增速。 2.2. 土地资源的供给状况土地资源的供给状况 南京土地市场实施招标拍卖制度以来，对于促进土地市场发育、完善土地 -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 19961997199819992000200120022003 开发投资竣工面积住宅销售面积 市场建设、规范土地市场交易起到了积极作用。但是 2003 年南京土地市场圈地 运动异常热乎，炒地成风。土地作为不可再生资源日益稀缺，尤其是市中心的 黄金地段更是奇货可居，不仅南京本地开发商，而且不少实力非凡的外地房地 产巨子也纷纷抢滩南京，不惜在市中心繁华地段重金圈地。市区已经基本没有 空置土地可供出让开发，而通过转手交易得到的地块价格涨幅较大。 土地是开发商生存和发展的基本条件之一，自 2000 年以来，南京房地产市 场交易日益火爆，需求高速增长。然而土地供应量增长的速度跟不上房地产开 发建设需求增长的速度，土地的供应不足导致目前土地市场的火爆。面对老百 姓对不断增长房价的不满和要加快城市化进程的缘故，政府部门加大了土地的 供应量。2003 年经营性项目土地出让面积出现前所未有的增长，采用招标、拍 卖和挂牌等市场化运作方式共出让土地 1386.41 公顷，其中市区（不含江宁、 浦口和六合）转让面积 62 幅，共 658.4 公顷，成交金额 113.56 亿元，几乎是 前三年转让土地的三倍。 表 22 2000 年2003 年南京城区土地转让面积和金额一览表 年份年份转让面积（万平米）转让面积（万平米）转让面积增长率转让面积增长率转让金额（亿元）转让金额（亿元） 200012.24 / 3.70 200127.18 122% 6.90 2002172.93 536% 32.86 2003658.40 281% 110.69 3.3. 20032003 年存量房供应状况年存量房供应状况 从整个房地产市场来看，存量房（即二手房）市场表现最为活跃。房地产 中介公司如雨后春笋般地出现，大有赛过超市、银行之势。由于商品房价格不 断走高，供应无法满足需求，而且总房价超过部分居民的承受能力，导致一部 分购房者购买存量商品房。2003 年存量房交易全面超过商品房，2003 年全市存 量房交易共 5.9 万件，交易金额 118.4 亿元，比上年分别增长 90.4%和 135.7%，交易面积达到 429 万平方米，存量房交易各项指标均有大幅增长。 价格不断走高的存量房吸引了部分居民卖掉陈旧狭小的老房再买新房用于 改善居住，还有一部分短线投资者由于房价上涨急于套现退出市场，存量房的 供应量因此逐月增加，存量房供需紧张状况得到缓解。到了 2003 年底，存量房 供需形势发生逆转，整个存量房市场供大于求。供需比也从上半年的 0.54 逐渐 缩小到 1.12，相应存量房的交易量不断上升，2003 年存量房交易面积、件数均 超过了商品房。随着存量房的供应不断增加，存量房的供需逐渐走向平衡。根 据发达国家房地产业发展的经验，在一个成熟的房地产市场，其商品房、存量 房市场的交易量大致为 1：3 到 1：4，因此，南京的存量房市场还将继续高速 发展。 4.4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况经济适用房和中低价商品房开发建设情况 面对不断上涨的房价，普通老百姓的购房压力逐渐加大，对中低收入和拆 迁无处安身的居民尤为如此。南京城镇居民的 2003 人均可支配年收入刚刚超过 万元，中低收入居民和很多拆迁居民的收入尚且低于这个收入水平，让他们购 买均价在 4000 以上的商品房对于家中有限的存款来说几乎是不可能，即使能够 购买商品房的中低收入居民，他们的生活压力可想而知。因为关系到社会稳定， 普通老百姓的住房问题成为政府必须要解决的问题。而房地产业是国民经济的 支柱产业，这几年的投资高速增长，房地产业功不可没，同时也有力的拉动了 居民的消费。希望房价下跌来满足中低收入居民的需求在短时间内不太可能， 因为房地产业出现大幅波动是各方面都不愿意看到的情景。 因此经济适用房和中低价商品房是解决中低收入居民购房和房地产市场平 稳发展矛盾的比较好的方法。面向被拆迁困难户和低收入家庭的经济适用房建 设速度在 2003 年骤然加快，2002 年全市仅仅开工建设 20 万平方米经济适用房， 到 2003 年底竣工包括 6 个项目 91.76 平方米经济适用房，安置了 12900 户低收 入家庭。除此以外，2003 年全年共划拨 9 个片区近 60