福田8226;华强片区房地产调研报告

房地产片区市场调研报告福田华强片区调研报告星彦地产顾问有限公司实习生：卓泽俊完成时间：2008-3-2华强北华强南片区研究报告目录：一、片区范围31、华强北区2、华强南片区：2、华强南片区：二、片区的发展定位41、华强北片区发展定位2、华强南发展定位三、片区经济分析41、人员构成情况2、商业形态3、土地供应四、片区房地产市场研究51、房地产发展历史回顾2、房地产现状分析3、区域住宅市场特征五、片区房地产三级市场概况分析201、租金价格水平（元/平方米）2、三级地铺分布分析六、片区房地产发展的SWOT分析211、优势（S）2、劣势(W)3、机遇（O）4、威胁(T)七、对本片区房地产市场未来的展望221、资源储备2、产品策略3、价格策略一、片区范围本片区北到红荔路，南到滨河大道，东面到上步路，西至华富路-福田路。属于深圳中心地带。本片区被深南大道分成南北两个片区，两个片区在业态，人员构成等方面都有很大的不同和区别。1、华强北区：1) 深圳最副盛名的商业区之一。东南亚最大的电子市场集散地，全国的专业市场，行业协会和公司最集中的地方，80万平方米商业面积，12万从业人员，每日近60万人流，与北京王府井、上海南京路、广州北京路合称中国四大街，而华强北商业街区每平方米面积的平均营业额始终居全国第一。根据相关政府报告指出，将对华强北进行全新规划，建成现代商务、电子产品、百货零售、健身用品、华夏风情美食、青春大本营、名牌精品展示、文教旅游服务共8大专业街区；同时在街区中依不同特色建立9条特色街，使华强北商业街区形成条块分明，点线面结合的鲜明商圈形象。2) 该片区规划较好，主要由赛格、华发、现代电子、中国彩电以及中航集团五大国有资产瓜分，街道比较整齐，形象较好。片区内有上海宾馆、赛格广场、群星购物广场、格兰云天等知名物业。2、华强南片区：1) 在深南大道南面，与华强北区隔深南大道相望。在沿深南大道一侧有大量的高档写字楼如世贸广场、北方大厦等。然而本区整体素质不如北区高，缺乏早期规划，大量农民房和早期集资房充斥其间，城市街道较窄，形象较差。一直以来华强南以其大量的居住物业作为华强北的一个辅助区域，大量华强北的私人商贩、工作人员、以及公司白领等白天在北区上班，晚上南区住宿，形成一个互补的格局。华强南的繁荣和兴旺主要依赖华强北的兴旺。当然华强北的稳定也需要华强南的支持和衬托。2) 在本片区中深南大道两侧的繁荣程度最高，物业水平和物业的形象也是最好的，而相应的租金水平也是最高，集中了大量的商业、电子、和大公司企业集团。由于深南大道的辐射，华强南北都相对比较繁华，而华强北因为自己的商业能量，也向外强烈的辐射，华强南就在这种双重辐射下繁荣。二、片区的发展定位1、 华强北片区发展定位1) 华强北片区因为其一直发展的重点是电子产品，在深圳，一提到电子产品马上就会想到华强北的赛格广场，华强广场等，而这两个广场都是在华强北的中心区域，另外，在华强北的众多大厦中，有大量的生产电子产品的企业如赛格，华强集团，桑达科技，中航集团等，同时这里也是全国的一个电子集散地，大量的从事电子产品经营与流通的商人在这里聚集。因此，深圳市政府一直把华强北往电子集散地这样一个地位上推进。同时，由于铜锣湾百货、群星广场、天虹商场、女人世界等知名商场在这里集中，商业购物十分繁荣。每天60万的人流聚集在这样一个小小的地方，商业机会巨大。所以，根据这样一个自然的商业形态，政府要把华强北打造成为深圳第一商圈。2) 因此，华强北主要发展的是商业广场物业，商住物业和写字楼物业。片区的主要功能是商业贸易。2、华强南发展定位1) 华强南与华强北中间隔了深南大到，以及历史的原因，华强南没有形成华强北那样的电子或者商业购物商业气氛，但由于它临近华强北，受到的辐射十分强烈，因此，一直以来，华强南都是一个偏重于居住的区域。该片区内有上步南生活区，南园新村，福华新村等大型的生活区。同时，该区集中了早期深圳建设的大量集资房和商品房，建设银行，工商银行的职工宿舍就位于这个区域，同时，靠近滨河大道的大量农民私房也在这个区域内。大量的人集中在这个区域生活，且这些人主要就在华强北工作或者做生意。2) 因此，华强南的定位是生活娱乐等辅助功能区。三、片区经济分析1、人员构成情况1) 华强北区有常住人口810万，华强南区有58万。在这些常住人口中，大部分是在该区域从事电子产品的买卖活动的私人老板，华强北商圈内购物商场内的私人商贩，附近写字楼里的工作人员，以及在上步和罗湖地王商圈内的人员。在华强北区，主要就是白天在附近从事商业活动的人员，而华强南区也主要是在北去工作的人员。这些人收入中档偏上，有些私人老板很有经济实力，但他们的工作和生意使他们必须留在附近居住。2) 华强南区还有部分人员是在其他地方工作，住在该区的集资房和早期商品房内的人员。这部分人员收入属于中档偏下，没有或者正在准备换其他地方居住，他们有购房的需求，但可能不具备在本区购房的实力，因此，他们主要考虑到房价稍低的其它地区购房。2、商业形态1) 在华强北最多的就是电子产品的相关销售、物流等行业。第二位的是商场购物。第三位是餐饮娱乐。2) 华强南主要是餐饮娱乐和服务业。3、土地供应目前来看，本区的土地储量不多，且基本都已经开发。特别是华强北区，土地基本都已经为几大国有企业所瓜分，基本没有可以供出让和开发的土地储备。而华强南区可以开发的土地也很少，以后土地提供的另一条途径就是进行城中村改造和旧城改造所得到的土地，即便如此，土地存量依然很少。四、片区房地产市场研究1、房地产发展历史回顾1) 本片区历史上是深圳有名的工业加工区，大量的国有企业在该片区拥有大量的厂房和工业用地，由于其位置紧邻最先经济繁荣的罗湖区，所以除了工业加工区外，该区也形成了一定的居住氛围，住宅开发也有一定的发展，在该区有东园生活片区，南园生活片区，上步南的农民村，南华新村，以及福华新村等大型居住区，另外，建设银行职工宿舍，工商银行职工宿舍等集资房也位于该片区，因此住宅房地产在该区域一直有发展。2) 随着城市的发展和中心地带的不断西移，以及政府有意识的规划与推动，该片区逐渐成为城市的又一中心地带。工业厂房和企业逐渐迁移出该区域，而其北区逐渐发展成为电子集散地和商业购物休闲中心，而其南区由于历史和地理原因，一直以居住型的区域出现，居住氛围越睐越浓厚，同时餐饮、娱乐等和居住密切的行业大量聚集，如南园路的繁荣等。3) 在经济发展和城市定位日益明确的情况下，该片区发展了大量的写字楼物业和商业物业，如赛格广场、群星购物广场、中电大厦、深圳能源大厦、华强大厦、世贸广场、天虹商场、科技大厦、北方工业大厦、电子科技大厦、华联大厦等。同时，居住物业也有发展，格兰晴天、都市E站、都市100、玮鹏花园、南华花园、嘉汇花园、鼎盛时代花园等，房地产的发展基本与经济和社会发展吻合。2、房地产现状分析1) 片区主要在售住宅楼盘（皇御苑、汇港名苑、皇庭世纪本来不在华强南片区，但其离华强南片区较近，且都在滨河大道上，与我司项目华强新城存在一定的竞争关系，所以一并研究）项目名称东方时代片区华强北地理位置华强北路，远望数码城对面配套设施周边各种生活设施俱全，有会所。交通条件十分便利，深南大道，华强路有大量各种交通工具发展商东方广场实业有限公司代理商中原物业物业管理崇德物业管理费3.98物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数6000100510车位数260实用率80分布2栋22层户型户型建筑面积（平方米）户数（套）户型比例（）单房23-35153301130-44255502244.18-6866133277.2134742开盘时间040301销售率内部认购了200套左右价格起价10000均价13000最高价卖点华强商业最繁华的地段，便利的交通客户类型华强北（集中于附近商厦）私人小老板和部分白领综合评价该项目置身于华强北最繁华的地段，且是茂业百货的上盖，体现了楼盘的地段优势。定位于华强北的名片，是其高价格的另一重要保障。户型集中于小户型时间04.02.23时间04.02.19项目名称城投福滨苑片区华强南地理位置福田路和福华路交界处配套设施商场、餐饮、娱乐相当发达，但需要步行一段距离，约5分钟，自身有会所交通条件3，6，216，421，422，442，发展商城投集团代理商中原物业物业管理城投物业公司管理费物业规模占地面积（平方米）建筑面积容积率绿化率总户数6074.3291504.80254车位数215实用率80分布2栋26层户型户型建筑面积户数户型比例单房112268，80-841094332104，1131455742开盘时间03.11.29销售率96价格起价5800均价7000最高价8000卖点中心公园，离上海宾馆商业圈较近的距离。客户类型本地居民，二次置业者，附近写字楼白领综合评价闹中取静的感觉，离中心商务区适当的距离可以让人忘记烦恼。周围比较安静，环境优美，适合居家。时间04.02.23项目名称金茂礼都片区华强北地理位置振兴路和兰光路交界处配套设施周边有完善的生活配套。自身有会所。交通条件处于片区路上，需步行约3-5分钟座公交车，当离附近商厦较近发展商中国兵器装备集团公司代理商德思勤置业物业管理阳光酒店管理费3.2物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数1980330006.750780车位数180实用率76分布1栋27层，1栋32层户型户型建筑面积户数户型比例单房23-36494631141-47258332252-623143242开盘时间03.11.1销售率75价格起价7300均价8200最高价9100卖点地段的投资价值，酒店式服务，高贵的外观客户类型华强商厦的私人老板，本地以及其他片区的投资客综合评价楼盘自身的素质较高，硬件设施较好，有高贵的外观，户型瞄准小户型，大打投资牌，并推出SOLO概念，销售看好！时间04.02.23项目名称纬鹏花园（时代都会）片区华强北。科学馆地理位置振中路和上步中路交界处配套设施银行、商业购物方便，餐饮娱乐稍差交通条件华联机场专线，34，8，12，25，发展商深圳纬鹏实业有限公司代理商世联地产物业管理熊谷物业管理费3.5物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数34604.724.6301794车位数794实用率80分布3栋31层户型户型建筑面积户数户型比例单房1146.8246.93359202277.777.9010766032101.26101.523592042开盘时间02.12.01销售率90价格起价7000均价8300最高价10000卖点成熟的生活大社区，该区的大花园，便利的交通，适合居住的环境客户类型有一定积累的以居家为主的周边客户，部分罗湖客户。综合评价有较方便的交通和较好的位置，但离华强北商圈有相对较远的距离，投资价值不高，而大社区适合居住这个特点很明显。时间04.02.20项目名称皇御苑片区福田。皇岗口岸地理位置福田南路和滨河路交界处配套设施周边配套极少，主要依靠自己大社区的配套和会所，相对不方便。交通条件有直接通往香港的BUS，但到深圳市区交通不便，需步行座公交车发展商皇城地产代理商中原地产物业管理国贸物业管理管理费3.5物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数3000车位数2000实用率80分布15栋高层户型户型建筑面积户数户型比例单房112260.48716.191650553285.9586.61,112.13-122.4213504542开盘时间销售率80价格起价4900均价7200最高价10000卖点24小时通关，过往香港十分方便，人行天桥直接到过关大厅客户类型香港客户，在香港上班深圳居住的人，深港家庭综合评价位于皇岗口岸的该项目，把主要销售目标定位香港客户，营造居家氛围，小区规模大，花园面积大，价格现对便宜。时间04.02.23项目名称都市千千汇片区华强北地理位置振华路和华发北路交界处配套设施周边属于华强北商业繁华区，生活配套全面。自己有花园。交通条件5分钟步行路程内有红荔路公交车站，深南大道公交车也多。发展商深圳桑达电子集团代理商同致业代理物业管理桑达物业管理管理费3.5物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数4500391106.550308车位数280实用率80分布1栋U型25层户型户型建筑面积户数户型比例单房1153-6392302270-1111956032108-127311042开盘时间03.10.28销售率85价格起价6800均价8000最高价9600卖点地段优势和完善的生活配套客户类型周边生意人和小老板，部分投资客综合评价位于华强北核心商业圈里，离铜锣湾百货很近，但有一点距离，闹中取静，是一个理想选择。外观较普通，有点象宿舍，档次不高。时间04.02.20项目名称皇庭世纪片区福田。新区委地理位置益田路和福民路交界处配套设施小学，商场，餐饮娱乐设施全。会所与永池交通条件15，28，103 k113，202发展商恒浩投资有限公司代理商置业国际物业管理港庭物业。管理费2.8物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数820007.31002045车位数812实用率83分布9栋2933层户型户型建筑面积户数户型比例单房1140466143022536410225032761224092042开盘时间03.09.06销售率85价格起价6200均价7200最高价8200卖点成熟的生活配套和生活氛围，中心区大社区，精英青年城客户类型讲求生活品质的白领，企业主，高级管理人员综合评价在当块片区绝对的大盘，成熟的生活配套，教育、餐饮、商业全部齐全，生活氛围十分浓厚，是居家好地方。销售十分火爆，楼盘定位较准确。时间04.02.19项目名称城市杰座片区华强南。上海宾馆商圈地理位置福田路和福华路交界处配套设施购物、餐饮、娱乐十分方便，自己有商场，旁边有小学交通条件比较方便，有3，216，6总站发展商深圳市信航房地产开发有限公司代理商置业国际物业管理莲花物业管理管理费2.8物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数5000500001020416车位数210实用率82.5分布1栋32层，2栋24层户型户型建筑面积户数户型比例单房1142.1483202273.6421032106.251253042126.64210开盘时间03.10.12销售率95价格起价6000均价7500最高价8500卖点中心公园，地段，生活配套客户类型本地客户以居家为主，少数投资客户综合评价优美的中心公园和繁华的地段，使项目居家十分舒服和方便。户型以1房和三房四房居多，使其客户主要是居住客，而也可以满足部分投资的需求。时间04.02.19项目名称汇港名苑片区华强南地理位置滨河路和福星路交界处东配套设施自由超市、商场、美容、餐馆等配套。交通条件步行不方便，由于滨河大道的阻隔使出行不方便发展商雁兴房地产投资有限公司代理商置业国际物业管理汇港物业管理管理费物业规模占地面积建筑面积容积率绿化率总户数1500车位数实用率分布户型户型建筑面积户数户型比例单房2375511357552245-76525353275-1004503042开盘时间销售率价格起价6200均价7000最高价8000卖点客户类型综合评价该项目所处位置在滨河南，离皇岗口岸的距离比皇御苑远，它的销售依然比较好，其销售策略值得我们学习。项目名称主力户型主力面积（平方米）均价（元/平方米）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）总户数（户）管理费（元/平方米）客户特征东方时代单房、一房23-44130003000300005003.98附近商贩、投资客金茂礼都单房、一房33-45.2682001980330007803.2附近商贩、投资客都市千千汇一房、两房53-11180004500391103083.5周边客户、投资客户玮鹏花园两房77.777.9830034604.717943.5二次置业者，附近居民，华强北商人深南大道城市杰座两房、三房73.610675005000多50000多4162.8收入相对较好，看好片区环境，附近白领福滨苑两房、三房80-11370006074.3291502542.8公务员、企业主和高级管理人员皇御苑两房、三房60.4122.4720030003.5香港客户、深港家庭。皇庭世纪两房53-6472008200020452.8都市白领、二次置业的附近居民汇港名苑两房45-65730015003.0香港客户60，深港家庭，附近居民合计105972) 片区住宅市场在售楼盘统计分析。（表1）从上表可以看出，该片区的在售楼盘分布比较均匀，华强北4个，华强南5个。竞争较为激烈，但由于华强商业圈的巨大经济实力和辐射能力，以上楼盘的销售都较正常，没有出现恶性的竞争和销售十分困难的情况。几个样本楼盘都能实现比较正常的价位，可见该片区住宅市场比较稳定，供给和需求相对较均衡，市场成熟，买卖双方都能比较理性的作出决策。3) 片区住宅市场潜在供应量分析：（表2）潜在供应量一览表项目名称总套数发展商（代理商）地理位置物业类型燕南路88号世联地产燕南路88号，与振华路交界处住宅城市公寓约340郎矩？世联地产燕南路与振中路交汇处住宅华强广场华强地产华强北路与二号路之间新亚洲广场新亚洲实业华强世界后面，二号路旁中航苑中航地产新亚洲地块旁商住华强新城约3100京基地产滨河路与华强路交界处，华强立交旁住宅通过以上的统计表格可以看出，在该片区，潜在的市场供应主要集中在华强北片区，只有华强新城项目位于华强南。物业类型主要以住宅和商住为主，供应量也较大，可以预计将来两年该片区的住宅竞争将十分激烈，但土地存量分析我们可以看出，本地区在未来一段时间将没有土地可以供开发，而该片区的经济将进一步发展，对物业的需求将持续旺盛。需求的增长和供给的相对固定，将推动该片区物业的进一步升值。因此，在短期内竞争激烈，而长期来看几个竞争者都会取得不错的结局。3、区域住宅市场特征1) 户型特征从上面表1可以看出，华强北区的户型主要以中小户型为主，以单房和一房作为主要户型的项目占了3个。华强北户型特征分析：（表3）总套数单房1房2房3房东方时代510153255667金茂礼都78049425831玮鹏花园17943591076359都市千千汇3089219531合计33926479641368397根据上表计算，华强北片区内在售楼盘中，两房以及两房以下的户型占了绝大部分，达88.3，这和华强北地段优势，地价高，租金高的情况吻合，户型较小适合投资。华强南片区户型分析：（表4）总套数单房1房2房3房城投福滨苑254109145皇御苑300016501350皇庭世纪20456141022409城市杰座4168342135汇港名苑15007575525450合计72157577233482489根据上表的计算，华强南的在售住宅户型中，两房占46.4，三房占34.5，而单房和一房一共才占19.1，可见，华强南片区的住宅物业偏重于居住，投资的功能稍弱。2) 价格特征华强北价格特征（表5）起价均价最高价东方时代100001300020000金茂礼都730082009100纬鹏花园7000830010000都市千千汇680080009600平均价格7775937512175根据表1的相关数据计算可知，华强北的在售单位均价达9375元每平方米。华强南价格特征（表6）起价均价最高价城投福滨苑580070008000皇御苑4900720010000皇庭世纪620072008200城市杰座600075008500汇港名苑620070008000均价582071808540华强南片区平均的价格7240元每平方米。华强北和华强南的均价比较华强南北价格相差达2135元每平方米（9375-7240），体现了华强北作为商业中心地带地价较高，租金较高等地段特征。华强北整体价格高于华强南。另外，如果结合地图分析，可以看出，物业离深南大道的距离对房价的影响也很明显：离深南大道越近，价格越高，越远越低。呈现中间高，两端低的特点。3) 消费者特征在本片区置业的客户，大部分是属于在华强北商圈工作、做生意的人，也有部分投资客户，只有在靠近皇岗口岸附近的部分楼盘，客户以香港人居多，如汇港名苑、皇御苑。由于目前商品房销售中卖方有意降低置业门槛，普遍推行低首期的做法促进销售，因此，置业者的年龄年轻化，特别是小户型的客户年龄更加年轻，在销售过程中，各楼盘都注重设计适合年轻一族的产品和配套，酒店式的物业管理被很多楼盘使用。4) 物业特征都以高层住宅为主，且容积率都高，一般都在6左右，体现了该片区土地价格较高这一特征。5) 推售策略特征 华强片区的在售楼盘的推售策略大多运用低首期的方式。这种方式以前在罗 湖的小户型使用较多，而低首期在罗湖证明是非常正确的一个推售方式，所以，被华强片区的楼盘所运用。五、片区房地产三级市场概况分析1、租金价格水平（元/平方米） 1房（单房）2房3房格兰晴天3500嘉汇新城40004500-6000都市E站20004000-45005000-6500鼎盛时代55006500-8000广业大厦150035005000都市1001800-25004000-50006000-8500玮鹏花园150025003000-3500漾福居16002000-25002500-4000彩云居150028003500汇港名苑1300-170020003000鹏丽大厦29003000南华花园140025003500建设银行宿舍750-13002000工商银行宿舍600-15002000-2200南华新村6001500南园村500-7501500-2500 根据上表的租金分布情况，结合地理位置分析，深南大道两旁物业租金最高。滨河路以南物业租金最低。2、三级地铺分布分析 三级市场的活跃程度可以从三级地铺的分布看出来。在华强北片区和华强南靠近世贸广场的地方三级地铺比较活跃，地铺较多，交易也十分活跃，品牌地铺和一些非正式的租赁中介都有。而在上步南路、南园路沿线，三级地铺十分少，且供给弹性小，经过自己的询问，当地的可以供租客选择的物业不多。相反的是当地有大量的早期开发的商品房如南园新村、南华新村等，造成这种反差的原因主要是当地房屋自住的比例较高。六、片区房地产发展的SWOT分析1、优势（S）1) 区位优势华强片区从深圳的整个地图和规划来看，属于深圳的中心地段，而其东边是深圳传统的市中心罗湖片区，而西边是深圳未来的中心地区，因此，本片区具有地理上衔接深圳东部和西部的功能，优势明显。本身来说，华强商业圈本身的产业、配套十分完善，本身就是一个优势所在。另外，红荔路带来的人流车流在本区西部与深南大道汇合，使本区区位优势更加明显。2) 交通优势本片区是深圳交通最发达的地区之一。东西向红荔路、深南大道、滨河大道三条深圳最重要的主要交通干道都经过本区。而南北向有上步路、华强路、华富路等城市次干道穿过本区，与东西向的主要干道构成本区的交通网络。无论是公共交通还是自己驾驶都很方便。3) 本身配套优势本区属于第二批开发的城市区域，规划较好，各项功能较完善和合理，配套较齐全，商业、餐饮、娱乐、教育、医疗卫生等比较合理，南北两个片区又在功能上相互补充，使本片区自成一体