房地产开发项目设计阶段成本控制研究

题 目： 房地产开发项目设计阶段成本控制研究 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 李坤 指导教师： 曲赜胜 完成日期： 2014.05.04 毕业论文任务书毕业论文题目：房地产开发项目设计阶段成本控制研究选题意义、创新性、科学性和可行性论证： 本文以重要性、问题、原因、解决对策为主线，紧抓重点，逐层分析，以目前设计阶段成本控制手段对比分析，总结经验，提出建议，从而展现设计阶段对整个房地产项目成本控制的重要性。主要内容： 本文从三大方面对房地产项目设计阶段成本控制进行分析。第一，分析说明房地产项目成本控制的意义及设计阶段对整个项目的重要性。第二，分析现阶段房地产项目设计阶段成本控制的采用的主要方法。第三，分析现阶段房地产项目设计阶段成本控制面对的难点，并据此提出解决意见及对策。目的要求： 本文通过对房地产项目设计阶段成本控制重要性分析入手，提出解决矛盾的建议。目的是提高对设计阶段成本控制的重视，以减少工程损失，降低建设项目工程造价。计 划 进 度 ： 开题时间：2013年12月上旬 确定提纲：2013年12月上旬12月下旬 写作时间：2014年1月3月 定稿时间：2014年4月指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 年 月 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目房地产开发项目设计阶段成本控制研究学生姓名李坤学 号100707113年级、专业10级工程管理指导教师姓名曲赜胜指导教师职称副教授所在院系商学院第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）：1、任务书内容要求条理清晰，逐步分析。2、论文选题不能过于广泛，可以抓住房地产开发项目某一阶段进行成本分析，注重分析原因及对策建议。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 12 月 10 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）：1、将“2房地产开发项目设计阶段现状”修改融合到“房地产开发项目难点”2、添加对房地产项目设计阶段成本控制建议。3、把标题3控制好房地产设计阶段成本控制意义修改成2.3。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 12 月 25 日第三次指导（对初稿的指导意见）：1、论文过于书体化。2、成本控制概述所占篇幅过大。3、缺少实例验证，解释。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 1 月 10 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：1、论文标题2“房地产项目设计阶段成本控制的重要性”改为“房地产项目设计阶段成本控制的意义与特点”。2、文章2.3改为2.1。3、标题4“设计阶段房地产成本控制相关理论研究”改为“设计阶段房地产成本控制的主要方法”。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 3 月 28 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：1、文章2.3房地产项目设计阶段成本管理控制的影响因素不够准确，需要修改。因素概括的笼统不具体。2、图4-1缺图名、图例和解释说明3、4.2.1中国标未注明全称。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 4 月 23 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页学 生： 专 业： 论文题目： 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日指导教师评语辽宁大学毕业论文（设计）评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要成本控制是房地产项目实施过程中的关键环节,是保证开发项目经济效益的重要条件。房地产项目设计阶段是事前控制阶段合理削减项目成本的关键环节。设计费在建设工程全过程一般只占全部开发成本的1.5%-3%,但对工程造价的影响可达75%以上。可见,设计的前瞻性和准确性,对后续工程指导支撑能力的大小,直接影响后续开发建设的工期、资源调配、产品品质及最终收益。因此设计阶段的成本控制对于整个项目开发收益有着极其重要的意义。本文阐述了房地产开发的基本流程、成本控制的重要意义及设计在房地产开发流程中的作用。对房地产设计阶段进行成本控制的重要意义和目前主要采用的控制措施进行说明和分析并提出建议，研究如何通过设计的优化，措施的合理运用，重视设计阶段对项目成本的重要作用，完善设计阶段项目进行的各项流程，科学有效地进行开发成本的控制，实现最优的控制效果。关键词：房地产项目;设计阶段;成本控制;设计优化AbstractCost control is a real estate project implementation process of the key aspects is to ensure that an important condition for the development of economic projects. Real estate project design phase is a reasonable pre-control phase of the project cost cuts key. Design fees in the general construction of the whole process only 1.5% to 3% of the total development costs, but the impact on the project cost up to 75%. Visible, and the accuracy of forward-looking design, engineering guidance on the subsequent ability to support the size of the direct impact on the subsequent development and construction schedule, resource allocation, product quality and ultimately revenue. Therefore, the cost of the design phase of the control gain for the entire project development has an important significance.This paper describes the basic process of real estate development, the importance of cost control and design in the real estate development process role. Significance of the design phase of the real estate cost control and the control measures currently used mainly be explained and analyzed and made recommendations on how to optimize the design through the rational use of measures, emphasis on the important role of the design phase of the project cost, and improve the design phase the flow of the project, the scientific development cost control effectively and achieve optimal control.Key words: Real estate projects；design stage；cost control；design optimizationI目 录序 言11房地产开发项目成本控制概述21.1成本控制的概念及特点21.2成本控制的过程21.3影响开发成本的主要因素41.4房地产开发成本控制的重要意义42房地产项目设计阶段成本控制的意义与特点.5 2.1控制好设计阶段成本的重要意义52.2房地产开发项目设计阶段的特点62.3房地产项目开发设计阶段成本控制管理的影响因素7 2.3.1成本目标的确定.7 2.3.2设计的竞争水平.7 2.3.3设计人员的职业素养.7 2.3.4管理人员的能力.83设计工作与成本控制存在的主要矛盾分析.84设计阶段房地产成本控制的主要方法. 94.1限额设计在房地产项目成本控制中的应用9 4.1.1限额设计的概念.9 4.1.2限额设计的研究意义.10 4.1.3限额设计的全过程.10 4.1.4目前限额设计方法应用的不足分析.11 4.1.5限额设计的应用的改进.124.2价值工程理论在房地产项目成本控制中的应用13 4.2.1价值工程的概念.13 4.2.2价值工程的特点.13 4.2.3价值工程在设计阶段成本控制中的意义.135房地产项目设计阶段成本控制建议. 145.1清晰准确的产品定位145.2重视设计成果的质量和进度155.3完善招投标制度155.4加强图审和成本核算水平的提高16 6结论.16参考文献.17 致谢.18序 言伴随着经济的快速发展、经济全球化的加速以及信息技术的全面普及，房地产行业在我国的地产市场非常火爆，房地产企业的竞争也愈演愈烈。房地产企业开始对成本控制的重要性和作用的认识更加深刻，而整个成本控制过程中设计阶段对工程造价的影响尤为重要。本文提出了设计阶段成本控制存在的诸多问题，如设计人员技术和责任感的缺失，房地产开发商设计环节的忽视，以及目标成本确定方法的不完善等，也相应提出了一系列解决的措施，包括清晰准确的产品定位；重视设计成果的质量和进度；完善招投标制度；加强图审和成本核算水平的提高等具体措施，已达到更好的控制效果。同时，本文也提出了目前房地产开发项目成本控制中最为实用的两种应用方法：限额设计和价值工程的应用，并对其具体流程以及存在的不足加以分析，提出了相应的改进措施，以期在设计阶段成本控制中得到更好利用。本文在创作过程中遇到了无法得到具体解决办法的问题，但是本人通过对大量具体案例的分析和研究，最终总结规律经验，得出了相应对策，也收获了成本控制的更多知识，对以后的工作和学习都有很大的帮助。房地产开发项目设计阶段成本控制研究1房地产开发项目成本控制概述1.1成本控制的概念及特点成本控制是指以成本作为控制的手段,通过制定成本总水平指标值、可比产品成本降低率以及成本中心控制成本的责任等,达到对经济活动实施有效控制的目的的一系列管理活动与过程。其特点是遵循以下原则:“全面介入的原则是指成本控制的全部、全员、全过程的控制;例外管理的原则是指成本控制要将注意力集中在超乎常情非正常的例外事项上,并及时进行信息反馈;经济效益的原则是指不单是依靠降低成本的绝对数,更重要的是实现相对的节约,取得最佳的经济效益,以较少的消耗,取得更多的成果”1。1.2成本控制的过程成本控制主要有以下三个过程组成,如图1-1,它包括产品投产前的控制、制造过程中的控制、流通及售后过程中的控制。“从房地产开发免度来讲可以归结为事前、事中和事后控制”2 ,如图1-2。(1)事前控制主要是跟进项目决策和定位,确定项目目标成本。(2)事中控制主要是跟进施工图编制用于实施的施工图预算,同时跟进项目建设进展情况,实施监控项目成本的实际发生,确保其按照原有预设推进。不仅要检查指标本身的执行情况,而且要检查和监督影响指标的各项条件,如设备、工艺、工具、工人技术水平、工作环境等。同时对于变更等进行屯核和控制,确保变更内容的成本可控。(3)事后控制指项目结算及后评估,对项目整体成本控制情况进行总结,为后续项目总结经验教训、提供指导和依据。成本预测成本决策事前过程 成本计划成本信息反馈成本核算成本控制事中过程成本分析事后过程 成本考核图1-1项目成本控制全过程示意图提供完整的项目成本控制资料图纸审核成本指标优化调整目标成本限额设计策划定位可行性研究目标成本整体控制施工图预算编制审核动态月报跟踪分析渉价签证跟踪审计设计变更优化审核项目竣工结算审核成本后评估及指标情况汇总分析总结管理经验找出问题知道后续项目图1-2房地产项目成本控制全过程示意1.3影响开发成本的主要因素“房地产开发项目成本按构成内容划分,可分成土地开发配套成本、建筑安装工程成本、期间费用三大类”3,影响房地产开发成本的因素有很多,本文对其主要影响因素进行分析。(1)土地开发成本。土地开发成本的高低主要是体现在投资项目面积所占的比重(商品产出率)。在投资项目中,因为规划的要求以及安置拆迁户的需要,不是所有的房屋产品都可以作为商品销售,一部分的公共服务用房可以无偿地提供给社会,“拆迁户的安置房屋没有产生经济效益的可能性”4,因而投资项目的商品产出率必然小于百分之百。商品产出率越低,它的效果要么使效益为负,要么使价格高到无法被市场接受,因此商品产出率的高低,就会直接影响单位土地开发成本的高低。(2)建筑安装工程成本。建筑安装工程成本一般占到总成本的 40%-60%左右,这一成本相对于其他成本来说是比较刚性的,因为它有统一预算定额。“但新工艺、新材料的设计,对材料的选择、设备的选型、工程量的增减、材料价格的认定、对施工队伍的选择等,这些因素都直接影响单位建造成本”5。这就要求开发商要在保证质量的前提下,有效的选择和测定,进而很好地控制建筑安装工程成本。(3)期间费用。根据房地产投资回收期长,投入量大,这一特点,决定了资金占用对项目成本的影响。投资项目建设周期,实际上就是资金占用的过程,直观的是利息支出。在开发过程中,由于资金的占用量大,单纯靠企业的自由资金是很难满足资金供给需要的,大量资金要靠银行贷款,这就导致利息支出占据成本的一定比例。建设周期越长、利息支出就会越大。另一个方面是资金的时效性,资金占用的时间越短,资金周转的次数就越多,效益也就越大,尤其是在物价上涨的时候,资金随着时间的推延在不断贬值。因而,建设周期决定了投资项目占用资金的损失量，也就是说它增加了实际成本。1.4房地产开发成本控制的重要意义现阶段，国内房地产市场竞争日趋激烈，加之国家房地产政策的深入改革，给房地产企业都带来较大挑战。通过控制成本就成为房地产企业占领市场制高点的关键环节。房地产企业利润是销售收入与成本费用的差额。目前，我国正通过多种手段来控制市场房价，房地产企业不能通过销售收入来实现经济效益，成本控制就成为了最有效的选择途径。有效的成本控制可以为企业减少费用支出，因而为企业实现经济效益提供重要保证。科学有效地进行房地产项目成本控制，已经成为当今房地产企业更好取得经济效益的关键。2房地产项目设计阶段成本控制的意义与特点2.1控制好设计阶段成本的重要意义低成本高品质战略的实现,最重要的也是最有效的方法,就是在设计中挖掘潜力,把设计中多余的水分挤出来。但并不是所有的房地产公司都能做到这-点,甚至根本就没有想到这一点。据统计,“尽管设计费在建设工程全过程一般只占建安成本的1.5%-3%,所占比例不大,但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见,设计的前瞻性和准确性,对后续工程指导支撑能力的大小,直接影响后续开发建设的工期、资源调配、产品品质及最终受益”5。因此若能真正做好设计阶段的成本控制则会起到以下几个重要作用:(1)可以创造适销产品,获得更大收益“经济学研究的目标是达到资源配置的最优,房地产业在西方发达国家的行业分类中被归于金融投资领域”5。对于房地产企业而言,其最终的目的就是要在一定的资源条件下,设计、建造出最适销的产品,从而得到最大的收益。因此,提高房地产企业市场的判定能力以及决策水平、加强其自身研发设计把控能力、优化建设方案规划设计,强化造价控制在研发设计阶段的介入深度、提高产品研发管理和成本控制之间的互动能力是非常重要的。(2)可以规范企业管理,利于管理方式转变加强设计与成本控制联动,可以有效控制的设计人员设计时充分考虑建设成本,消除施工方的技术人员仅仅按图施工的态度,使房产开发整个流程的所有参与者都能按照程序真正的履行职责。因此,“加强设计研发阶段的建筑设计和造价控制对产品的合理性,造价控制的有效性,是提高产品的性价比,整合企业资源的有效方法；并能通过对设计阶段成本控制的管理,逐步提高企业管理水平,逐步由过去较为粗放的管理模式向集约型转变”7。(3)有利于保证企业的持续发展,提高竞争力企业在生产过程中,正确地进行市场定位和产品定位,设计出适销对路的产品,在项目设计过程中进行正确地造价控制,使得建设成本能够快速得到回收,并能够相应合理的补偿生产经营中的耗费。而在产品质量大抵相同的情况下,产品价格的高低反映了企业竞争力的大小,降低价格可以获得更高的市场份额,同价销售可获得更多利润,而成本是制订价格的基础；设计并研发出不同的又适销对路的产品,同时控制好成本,这样便可以获得高利润或快速销售的优势。2.2房地产开发项目设计阶段的特点首先，设计阶段是房地产开发项目建设过程中起承上启下作用的重要阶段，是工程项目建设造价控制的重点。当项目立项之后，设计是将决策和设想变为现实的唯一方式，同时设计也是指导建设房地产开发项目实施的合法的经济技术性文件，从而在整个项目的建设过程中起到了承上启下的关键作用。其次，设计阶段是房地产开发项目进行投资控制的关键阶段。工程设计中的每个方案甚至每个几何尺寸的确定，都涉及到工程量的所需时间多久设计标准的确定，装修标准的选择，施工方案的选定乃至工料机具的配备，无不体现整个项目的投资额多少。因此从某种意义上来说，设计阶段规定了建设的规模和建设的标准，同时也决定着这个项目的投资规模的大小。第三，设计阶段是建设单位最难控制的阶段。“对于同一个建设项目的设计，不同的设计单位，不同的设计人员，在不同的时期，完全有可能设计出不同的设计方案，这是因为设计受到设计单位的资质、设计人员的技术水平及其个人的经验爱好和习惯风格等因素的影响；建设单位处于相对被动的位置，既对设计方案和技术要求等难以控制，又对设计的过程无法进行有效控制，从而直接对项目目标能否实现产生极其不利的影响；由此可见，设计阶段对于保证建设项目质量、控制投资规模和实现业主的项目目标具有重要影响，以全过程工程管理的思想强化设计阶段管理就显得尤为重要”8。2.3房地产项目设计阶段成本管理控制的影响因素2.3.1成本目标的确定目标是管控的前提，设计阶段成本目标的确定对于过程管控具有纲领性和指引性作用；成本目标犹如火车头，对于设计阶段成本管理工作的重要意义不言而喻。房地产项目的开发设计各阶段的成本控制关键在于前期的投标决策，而做出投资决策后，控制工程成本的关键就在于实际成本与目标成本的对比、分析、纠缠工作。因此投标前期目标成本一定要结合建设工程全寿命费用而制定，而这些费用标准的制定对工程成本的影响占75%以上。由此可见，目标成本对整个工程建设的效益是至关重要的。因此，应高度重视成本目标制定这一关键阶段，重施工、轻设计的传统观念必须克服，方能事半功倍，更有效地控制建设工程成本。2.3.2 设计的竞争水平设计的竞争水平直接关系到设计单位及设计人员的服务意识和工作质量，表现为设计前期对业主意图的理解和贯彻，所以其对设计阶段成本管理的影响主要体现为成本目标的沟通与输入。设计的本质即是通过创造性的思维解决各种冲突，而成本要求作为设计的约束条件之一，难免会受到设计人员的抵触，加之目前建筑市场火热和设计人才欠缺的强烈对比造成设计行业“僧少粥多”，设计单位和设计人员拥有较强的优越感，从而使得设计沟通困难，成本要求难以被真正输入。如若提高涉及的竞争水平，前期的沟通则会相对更为顺畅，成本要求更容易被设计人员理解和接受。2.3.3设计人员的职业素养一方面，设计人员是项目团队的关键角色，是设计工作的直接执行者，设计人员的一是直接反应于设计成果中；另一方面，职业素养是敬业的保障，是帮正设计质量的无形力量。因此，设计人员的职业素养作为意识形态，对于设计质量的提高有重要的助推作用。然而，现实中仍存在一些问题：其一，职业认识不到位，设计人员往往过多关注空间结构、造型、美观等，忽视设计成果的造价。但是对于房地产开发企业而言，设计仅仅是一种资源，设计过程仍然要确保公司的利润。因此在设计越来越走向市场化的今天，设计人员必须具备成本意识，成本限制并不是额外的添加，而是同创造性一样是设计本质所要求的职业内涵。其二，职业精神不高。目前多数设计人员不仅缺乏这样的职业认识，而且由于欠缺责任心和职业精神导致的设计错误不胜枚举。设计中的种种“错、漏、碰、缺”问题不仅引起返工，而且往往造成高额的成本浪费，这些看似不可思议的错误很大程度上是设计人员的疏忽、大意造成的，归根结底就是职业精神不足。2.3.4管理人员的能力人才是基石，任何工作的开展和推进都离不开管理人员的努力，而对于房地产开发项目而言，其设计阶段成本管理工作更是如此，不管是设计单位的项目负责人或是业主的设计管理人员，他们作为管理者需要与不同专业不同职能的参与者一起工作，需要在设计开发、成本控制、组织沟通等方面给予关注并及时调整。管理者必须要致力于终身学习，努力具备技术能力、经济观念、管理才能，持续不断提高自身，成为真正复合型人才。3设计与成本控制存在的主要矛盾房地产项目的全过程成本控制中，我们发现设计阶段确实占据举足轻重的地位，对于有效合理控制房地产项目成本起着重要作用。然而目前设计中的很多细节与成本控制仍然存在着难以调和的矛盾。（1）总规设计现在的房地产项目，都注重规划的设计，因为这直接影响到楼盘的品质和销售。品质和形象应与当地的区域相配套，不宜盲目的提高品质和形象，即时提高了，也不一定销售顺畅。总规划中，值得注重的应该是容积率等相关经济指标，容积率直接影响到建筑面积的大小，从而影响到销售收入的多少，但是如果偏离当地区域盲目的品质提高，则提高容积率反而会增加成本，因为销售的价格没有相应的提上来，遇到经济危机可能还会导致甩卖。（2）单栋设计单栋设计的好坏与楼盘品质至关重要，户型配比、外立面效果、结构优化，限额设计都直接影响到成本。较好的高层项目单价平均1600左右（含地下室成本）设计的时候，站在成本角度出发，应该在保证品质的同时，征求成本造价部门的意见，可考虑适当减少的东西，例如：含钢量和混凝土含量、装饰标准、外立面的装饰构造、线子、墙砖切角、弧形窗户、阴阳角等，设计时候尽量的规避和减少那些与实际的承包方式相差较大的地方。当然，在合同中也可注明，修正设计图纸上的装饰标准，减少按实结算时候成本的增加。（3）材料选择材料的好坏和档次是成本控制的主要环节，行业上慢慢都趋向按实结算，有的公司为了控制造价，将主材部分（例如钢筋，混凝土，门窗、给排水、消防、强电）采取甲供方式，以达到控制造价的目的，但因此也带来了很多管理问题。针对整体外包给施工方的工程，必须对大宗材料进行限额采购，这里不建议按照地市的造价信息作为参考，因为上面的数据的确存在偏高的地方，行业里事实存在绝大多数要么采取下浮或主材在合同中明确定价的原则，这样预算中就不会因为没有标准盲目的扯皮，这样限额达到控制的目的。（4）景观设计景观的设计应该考虑使用后的维护成本，例如水景，尽量避免少用水景，因为水景后期维护费用较高，并且比较麻烦，还有就是园建设计中用一些经久耐用的材料，像有的亭楼屋面采用稻草式样的，当时特别好看，独具特色，可不用多久，就变成另以个式样了。小区绿化亮化也要注意，选择材质较好的灯具，线路预埋和走向避开绿化，防止将来返修时候破除大量绿化和路面，重复施工。4设计阶段房地产成本控制的主要方法4.1 限额设计在房地产项目成本控制中的应用要在设计阶段对项目投资进行有效的控制，就要从整体上加强对投资的控制，由被动变为主动控制，由事后核算变为事前控制，限额设计就是根据上述这种要求提出来的一种投资控制方法。4.1.1 限额设计的概念所谓限额设计是指：“按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破”10。限额设计将上一个阶段设计审定的投资金额和工程量先分解到各专业，再分解到各个单位工程和分部工程，通过逐层分解，实现对投资限额的管理和控制，同时也实现了对设计标准、设计规模、概算指标和工程数量等各个方面的控制。因此，限额设计控制的对象是影响了工程设计的静态投资项目。因此，对建设项目进行投资分解和工程量的控制是实行限额设计的最好途径和主要方法。4.1.2 限额设计的研究意义推行限额设计是工程项目成本控制的重要手段。在设计中是以控制工程量为主,掌握了控制工程造价的核心,从而能够有效地克服和防止出现成本失控的现象。使得建设单位的投资能够获得尽可能多的经济效益。同时有利于处理好经济与技术的关系。经济与技术其实是密不可分的,是既相互独立又相互影响的,技术必须要有经济的支持才能保证先进性,经济的合理性也必将影响着技术先进性的应用。通过精心的设计,促进方案的优化,进而提高设计质量。推行限额设计有助于增强设计单位的责任感。在限额设计的实施过程中,通过奖罚分明的管理制度,促使设计人员增强责任感和经济观念,使他们既要承担技术责任也要承担经济责任。若在设计阶段不能对项目的投资、质量和进度进行有效地控制,将必然影响实现工程项目的总目标。实践证明,推行限额设计是控制工程项目成本,合理使用人力、物力和财力,提高投资效益的有效手段。4.1.3限额设计的全过程投资限额单位工程和单项工程投资限额初步设计（技术设计）初步设计概预算（修正概算）设计方案技术经济分析是否满足限额否初步设计（技术设计决策）各单位工程、各专业造价限额各专业施工图设计施工图设计技术经济分析否是否合理施工图预算是否满足限额否施工图归档图4-1 限额设计示意图目前限额设计是向设计人员输入成本目标的重要方法，限额设计的过程是一个以目标分解、目标实施、过程检查、反馈修正为循环的控制过程（如图4-1）。4.1.4目前限额设计方法应用的不足分析在积极的推行限额设计同时，还要认识到它的不足，在推行过程中加以改进完善和发展。不足主要表现在以下方面：首先，传统的限额设计理论并没有给出限额设计值如何分配的方法和操作技术，在实际应用的过程中经常缺乏操作性。如果按照常规方法，即参考与之类似工程的经济技术资料，将投资估算进行切换分割到各个单位工程中，这样做往往和实际情况有很大出入，因为工程项目造价的高低随着年代的变迁、技术条件和工程地点的不同，往往会有较大的差异，仅以与之类似工程的投资分配作为参考并不能准确反映工程项目投资各部分之间的合理关系。其次，限额设计重点强调了设计限额的重要性，使得一些项目在设计时忽视了对工程功能与成本的匹配性和功能水平的要求，这样就容易导致工程的运营维护成本增加，同时也会在一定程度上限制设计人员的创造性，致使一些新材料、新技术不能够在项目中得以应用，进而可能增加项目后期运营成本。再次，限额设计是传统的设计模式中控制工程造价的有效方法，但是由于存在限额的要求，设计人员只能够在限额内寻求初始成本最低的方案，缺乏寻求后期项目运营维护低费用的方案，忽视了工程项目的未来成本，这使很多全寿命周期总体成本较低的方案由于初始成本的过高而被放弃，使业主在未来的运营维护中，不断加大资金投入。最后，因为限额设计在进行方案优化时存在着资金约束的问题，所以其可持续性设计不强。即在对基本方案进行优化时，要对建筑的各子系统进行优化，每个建筑子系统的优化都有可能引发投资增加，因此不可能对所有的子系统都实施优化方案，只能在资金满足的条件下，从生命全周期的角度出发，选择最有费用效率的子系统的优化方案来进行实施。4.1.5限额设计的应用的改进针对限额设计在实际应用中的不足，不难发现解决怎样结合项目的全寿命周期，将设计限额的总值合理分配到项目各个组成部分是关键问题。由于价值工程强调的是功能与成本的匹配，因此可以通过价值工程的功能分析，量化项目各组成部分的功能，确定其功能评价系数，并以此来作为设计限额分配时提供参考的技术参数，最终求出分配到各个专业、各个单位工程的设计额值。这种方法是由项目本身各组成部分之间的功能关系来确定设计限额，这样就比按类似工程经验资料进行设计限额分配的方法具有理论上的先进性，也更大程度地达到了投资比例的合理性。由于直接按照功能评价系数确定的工程成本是在各种内外因素优化组合下得到的理想成本，它是最先进、最合理的成本。但是如果不管条件如何，一律采用功能评价值来作为功能目标成本的话，往往难以实现，在实际应用中就会失去价值。因此，在设计限额分配中还应因地制宜制订出既先进合理又真实可行的功能目标成本。可以采取如下措施：先按类似工程的统计数据对上述得到的功能目标成本进行比较并适当修正。然后，在设计各阶段，根据专业要求作出必要的调整。最后，要知道求出的功能评价系数是随着楼层高度、建筑面积、建筑功能及业主对各个功能要求的不同而有着不同的数值，这就需要设计人员对项目的具体情况进行充分的调查研究。4.2价值工程在房地产项目成本控制中的应用“价值工程是研究如何以最少的人力、物力、财力和时间获得必要的功能的技术经济分析方法,强调的是项目的功能分析和功能改进”11。尽管在建筑产品形成的各阶段都可以应用价值工程来提高价值,但是在项目的不同阶段进行价值工程活动,经济效果的作用却大不相同。对一个建筑产品形成的各个阶段进行分析,研究其设计阶段是应用价值工程的重点,一旦图纸设计已经完成并进行施工，其价值也就基本确定了,如果再进行价值分析,就要进行设计变更、改变施工方案,就会造成很大的浪费,这样价值工程活动的经济技术效果也就大大下降。因此必须在建筑产品设计研制阶段就开始进行价值工程活动,以获取最好的综合效果。4.2.1 价值工程的概念按照中华人民共和国国家标准GB8223-87“价值工程基本术语和一般工作程序”，价值工程是通过各相关领域的协作，对所研究对象的功能与费用进行系统分析，不断创新，旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。将价值工程的目的确定为：“以对象最低寿命周期成本可靠地实现使用者所需功能，以获得最佳的综合效益”。价值工程的宗旨是提高研究对象的价值，也就是提高对象的功能与费用之比。4.2.2价值工程的特点价值工程是以功能为中心来规划某项工作，它的目的主要是：实现必要功能，剔除多余功能，以求得必要功能与成本的最佳匹配，不是片面的强调一个侧面。使建筑产品各部分的功能寿命大体一致，获取最好的经济效益。一般来讲，提高产品的价值有五种方法。提高功能，降低成本是最理想的方法；保持成本不变，提高功能水平或者保持功能不变，降低成本；成本增加很少，但功能水平大幅提高或功能水平下降很少，但成本大幅下降。4.2.3 价值工程在设计阶段成本控制中的意义价值工程作为经济管理的技术手段，在工程项目设计中有着非常广泛的运用。但是价值工程在我国的建筑业中的运用却相对较少，特别是在价值工程最有成效的领域设计阶段，运用则是更少。由于建筑工程投资成本大，且不可逆转，设计阶段对工程规模和实施方法的确定，本身成本不高，但它对整个项目的经济合理性有着非常重要的意义：首先建设项目投资规模大，具有运用价值工程的广泛前景。价值工程是以最低的全寿命周期总成本实现用户所需的必要功能，讲究适应变化和创造性。建筑产品的一次性特性使得同样规模的工厂、住宅在不同的地区、不同的地点和不同的资源条件下会有不同的变化，对这些不同的变化因素处理不当，就可能产生不必要的成本以至影响功能的实现。因此，在方案设计时针对不同的条件运用价值工程是投资控制的重要手段。其次建设工程项目能耗巨大，运用价值工程进行节能大有可为。建筑业不但在建材生产和项目建造过程中消耗大量能量，而且在使用过程中，无论采暖通风、空调、电梯、照明和供水都长期耗用可观的能源。据统计，上述能源消耗约占全国能源总消耗量的 3040。如果运用价值工程改进设计和采取节能措施，可望减少节约 30的能源消耗。这对于我国这样的人均能源匮乏的国家就具有特别重要的意义。再次运用价值工程可以有效地控制工程造价。设计阶段开展价值分析最有效，成本降低的潜力最大。在明确工程功能的前提下，充分发挥设计人员的创造精神。提出各种实现功能的方案，经过价值分析小组的分析，从中选取最合理的经济方案，这样既保证了用户所需功能的实现，又有效地控制了工程造价。最后，价值工程可以使建筑工程的功能更合理。价值工程的核心是功能分析，而工程设计的实质就是对工程的功能进行设计。通过实施价值工程，对建筑产品的每项功能进行分析，比较各项功能之间的比重，积极采用可以降低成本的代用材料，改进施工工艺，合理选择设备，降低工程成本。5房地产项目设计阶段成本控制建议5.1 清晰准确的产品定位 通过确立好的规划概念可以更好满足目标客户的层次和爱好，这样开发的楼盘才有可能畅销，才有可能最短的时间并以较高的价格销售。如此操作才能使楼盘面临的风险降到最低，从而使开发项目的投资迅速回笼，成本降低的可能性达到最大。若在设计阶段初期，房地产企业未对所开发的产品有清晰准确的定位，后会因外界环境或者决策者的主观想法导致产品定位一变再变的现象发生，以至于影响到设计风格和规格等的随之变化，从而增加了设计成本。因此，清晰准确的产品定位在整个项目中起着“指南针”的作用，房地产企业应对产品定位引起足够的重视，以保证后续工作顺利有效的进展。5.2 重视设计成果的质量和进度 房地产开发设计阶段对于工程项目开发周期、成本、质量以及销售等方面都起着有关联的重要作用。设计图一经通审，工程成本也基本确定。因此，在保证满足工程项目所需功能的前提下，合理的优化设计可以大幅度降低设计成本和整个工程项目的开发成本。因此，房地产开发企业应选择有资质的设计供应商，以保证设计成果的质量从而减少设计变更的频次和避免未通过图审而返工所增加的设计成本和延误设计周期，进而影响到整个项目的开发节奏。5.3 完善招投标制度在设计招标的过程中，房地产企业应该选择适合该项目开发并且能够胜任招标事项的供应商，以建筑方案与经济方案相结合的原则，尽量将设计阶段的各个环节的工作内容形成一个整体进行招标。这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。房地产开发企业应在评标过程中从各投标供应商对该项目的整体布局规划、建筑风格、工艺要求、控制指标等各方面进行考虑分析，以选择出有利于适合自身公司销售和发展的设计方案，然后经过市场数据分析以及行业询价后进行这些方