我国MBS发展的制约因素及对策建议

题 目： 我国MBS发展的制约因素及对策建议 学 院： 商学院 专 业： 工程管理 姓 名： 王振营 指导教师： 李宏英 完成日期： 2014年4月 24日 毕业论文任务书毕业论文题目：我国MBS发展的制约因素及对策建议选题意义、创新性、科学性和可行性论证：MBS作为一项重要的金融创新，对于房地产金融的发展有很重要的意义。本文选题运用所学知识对当下我国MBS发展情况进行分析，吸取前人优秀观点提出自己的见解，具有很强的实践意义。主要内容：本文将通过分析我国MBS发展现状并总结MBS发展的现实意义，发现了其中存在的制约因素，提出相应的对策建议。 目的要求： 通过本篇论文写作，将充分利用所学知识，注重理论联系实际，把当前中国MBS发展中存在的问题分析总结出来，结合现有最新理论知识提出自己的想法，提高对房地产金融的认识。计 划 进 度 ：开题时间：2013年12月上旬确定论文提纲时间：2013年12月下旬论文写作时间：2014年1月-3月论文定稿时间：2014年4月下旬指 导 教 师 签 字： 主管院长（系主任）签字： 2013 年 12 月 15 日辽 宁 大 学本科毕业论文（设计）指导记录表论文题目我国MBS发展的制约因素及对策建议学生姓名王振营学 号100707126年级、专业2010级 工程管理指导教师姓名李宏英指导教师职称讲师所在院系商学院 工程管理第一次指导（对确定题目、毕业论文（设计）任务书的指导意见）： 1. 选取题目合理，能与所学知识紧密结合，有强的实践意义。 2. 毕业论文任务书符合要求，合理。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013年 12 月 10 日第二次指导（对论文提纲的指导意见）： 1.论文提纲结构重复，删除MBS理论部分。 2.修改第一部分，移至序言部分 指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2013 年 12 月 20 日第三次指导（对初稿的指导意见）：1. 需要阅读更多的文献，整理MBS发展过程中存在的问题。2. 完善整个制约因素部分的内容。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 3 月 10 日第四次指导（对修改稿的指导意见）：1. 需要对论文的格式按标准格式修改。2. 内容不需改动。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年3 月16 日第五次指导（对是否定稿、进入答辩及其它指导意见）：1. 论文符合要求可以定稿。2. 同意进入答辩。指导方式：（请选择） 面谈 电话 电子邮件 指导教师签字： 2014 年 4 月 20 日主管院长（主任）签名 院系盖章 年 月 日注：指导意见如不够填写可加附页指导教师评语学 生： 专 业： 论文题目： 论文共 页，设计图纸 张。 指导教师评语：指导教师评分： 指导教师签字： 年 月 日辽宁大学毕业论文（设计）成绩评定单评阅人评语：评阅人评分：评阅人签字： 年 月 日答辩委员会评语：院（系）毕业论文答辩委员会（小组）于 年 月 日审查了 届 专业学生 的毕业论文。答辩委员会评语：答辩成绩：答辩委员会成员：答辩委员会（小组）组长签字： 年 月 日 毕业论文（设计）成绩：评阅人评分：指导教师评分 ：答辩成绩：总成绩：院长（系主任）签字： 年 月 日注：评阅人评分满分为100分，指导教师评分满分为100分，答辩成绩满分为100分；总成绩为三者的算术平均值（四舍五入）。摘 要MBS作为一种重要的金融创新不仅可以丰富债券市场产品的种类为投资者提供多样的投资选择和投资渠道，而且可以解决商业银行资产负债不匹配等问题，同时降低其流动性风险。我国发展MBS较晚，从2005年才有真正意义上的住房抵押贷款证券，此后我国MBS一直处于稳健的发展状态，受到2007年美国次贷危机的影响，我国一度暂停了住房抵押贷款支持证券的发行。到2013年底我国住房抵押贷款存量已经增加到9.8万亿，但住房抵押贷款的低流动性使得整个银行系统的信贷风险不断积累，影响整个金融系统的稳定性。所以继续推进MBS是一个很有必要的，既分散了商业银行的风险也满足了市场对于证券产品多样性的需求。我国MBS还处于试点阶段，虽然可以借鉴欧美国家的发展经验，结合本国金融市场的特点，选择最优的发展途径，但实践中还存在一些因素制约了其发展。本文共分为四部分，第一部分介绍了MBS的内涵及其构建过程，第二部分则分析了MBS在我国发展的背景和现实意义。第三部分通过对我国MBS发展现状的分析，发现证券化阶段的制度性因素和偿还阶段的风险性因素共同制约了我国MBS发展进程，并对此在第四部分提出了相应的对策建议。关键词：MBS；制约因素；对策建议AbstractAs an important financial innovation, mortgage-backed securitization(MBS) can not only enrich bond products providing a variety of investment options and investment channel for the investors, but also can solve mismatch of the commercial banks assets and liabilities and reduce the liquidity risk. MBS in China has been in a state of steady development, affected by the 2007 USA subprime mortgage crisis, China had suspended the issuance of housing mortgage backed securities. By the end of 2013 housing mortgage loan stock of our country has increased to￥9.8 trillion, but the low liquidity of housing mortgage loan causes credit risk of banking system to accumulate and affects the stability of financial system. So keeping promoting MBS is necessary, which spreads the risk of commercial banks and meets demand for security products diversity of the market. MBS in China is still in the pilot phase, although we can learn from the development experience of the European and American, combined with the characteristics of domestic financial market to choose the best development path. but there are some factors in practice which restraint its development.This paper is divided into four parts. The first part introduces the connotation of MBS and its construction process, while the second part analyzes the background and practical significance of MBS development in China. The third part, by analyzing the present situation of Chinese MBS development, finds the institutional factors in securitization stage and the risk factors in repayment stage restrict the development process of Chinese MBS together. and then in the fourth part puts forward the corresponding countermeasures and suggestions.Key words：MBS；restrictive factors ；countermeasures and suggestionsI目 录序言1一、 MBS的内涵2 1. MBS的概念2 2. MBS的构建过程2 二、 MBS在我国发展的背景及现实意义3 1. MBS在我国发展的背景3 2. MBS在我国发展的现实意义4 三、 我国发展MBS的制约因素6 1.证券化阶段的制度性制约因素62.债券偿还阶段的风险性制约因素8四、 完善MBS发展的对策建议10 1.相关监管部门制定完善的配套法律法规10 2.完善政府及行业协会监管和增强金融机构风险内部控制113.建设可靠的担保体系11 4.建立完善的个人用信体系125.改进完善国内资信评级体系12 6.MBS类型的选择127.建立信托交易信息、债券信息统一发布平台13 参考文献14 序 言MBS作为一种中长期的结构融资方式，在欧美等资本市场早已展开应用。美国MBS发展源于20世纪60年代，商业银行等金融机构为了缓解流动性危机，但受限于Q条例对存款利率上限的限制，故以金融创新来规避监管获取来源稳定且成本较低的资金，促成了MBS的兴起。吉利美、房利美和福利美先后于1970年、1971年、1981年发行了住房抵押贷款支持证券（大部分属于过手型证券）。为了满足对风险和期限有不同偏好的投资者，1983年房利美首次发行担保抵押证券(CMO)。从1985年至美国次贷危机的爆发，住房抵押贷款证券规模得到迅速增长，远超其他固定收益证券。但受到次贷危机的影响，美国整体住房抵押贷款证券新增量和存量都出现萎缩。相比而言我国的MBS起步较晚，2005年之前处于理论的积累和研究阶段，实质性操作阶段始于2005年国务院批准中国建设银行和国家开发银行进行证券化试点，标志就是建设银行30.17亿元“建元2005-1个人MBS信托优先级资产支持证券(CMO)”在银行同业市场的发行。之后又有“建元2007-1”和“兴元一期”等产品的推出。因美国次贷危机暴露出来MBS过程中存在的各种问题，2007年后至2012我国住房抵押贷款证券市场处于暂停状态。2012年我国开始恢复资产证券化业务试点，资产证券化逐步步入常态化化发展轨道。总体而言，我国MBS仍处于起步阶段，但是房地产住房抵押贷款一级市场的急剧膨胀，为了稳定金融系统化解银行系统的风险，对我国MBS过程中出现的制约因素进行分析，提出相应的对策对于MBS在我国全面推进和完善房地产金融市场以及避免出现类似美国的次贷危机都有很大的意义。1、 MBS的内涵1. MBS的概念MBS（Mortgage-Backed Securitization）即MBS，也称房地产抵押二级市场，指以商业银行为主的金融机构将其持有的低流动性但具有稳定的未来现金收入流的若干个人的住房抵押贷款按其期限、利率、还款方式等把相似的抵押贷款进行汇集重组，形成一系列抵押贷款资产组合，并将这些住房抵押贷款组合的债权转让给一个特殊目的机构（SPV），该机构（信托公司）对收购的住房抵押贷款组合进行技术处理和信用增级或者担保，然后在资本市场上主要以债券形式出售给市场投资者获取资金的一种融资行为。从本质上住房抵押贷款证券的发行和销售属于一种债权转让行为，即发放贷款的金融机构和SPV把对借款人的债权进行分割转让给市场中的投资者。投资者购买证券的收益来自于借款人每月定期的定期还款现金流。根据支付方式的不同，MBS又可分为过手债券MPS、担保抵押债券CMO、剥离式MBS；根据抵押贷款的住房性质不同，MBS又可以分为居民住房抵押支持证券RMBS和商用住房抵押贷款支持证券CMBS。2. MBS的构建过程MBS的整个构建过程（见图一）可以划分为六个过程：构建基础资产池：商购买或承销发行、购买证券本息偿还债务考核审批申请真实购买住房贷款资信评级SPV信用评级机构二次（多次）打包发行受托管理人服务人贷款人投资者投资银行发起人信用增级 信用增级机构图1 MBS流程图业银行等发起机构根据贷款的期限、利率、风险、规模等把具有相似结构的贷款进行组合，创造一个基础资金池，其是所发行证券收益的来源。设立SPV对基础资产池进行收购：基于风险隔离原理，把资产真实出售给SPV。对基础资产池进行信用增级：为了减少基础资金池的违约风险、吸引更多的投资者降低发行成本，需要信用增级；信用增加分为内部信用增级（包括次级化、超额担保 、超额利息担保、回购条款等）和外部信用增级（包括公司担保、金融保险等）对基础资产池进行评级：由第三方评级机构利用一系列的分析模型对抵押贷款的信用风险进行评分划分等级，一般按信用评分分为优质贷款、ALT-A贷款以及次级贷款（国内发行的建元2005-1则分为四档即ABC三类和次级贷款）。SPV基于基础资产池发行证券：证券承销商和SPV共同确定发行证券的种类、期限、利率等，通过公开发售或者是私募进行证券的发行。资产池的管理维护：SPV或是该资产受托管机构对资产池管理，用资产池的权益向证券受益人支付，并在证券到期参与资产的清算。2、 MBS在我国发展的背景及现实意义1. MBS在我国发展的背景 住房抵押贷款规模剧增已形成一级市场我国住房贷款业务起步较晚，从20年前中国建行上海分行贷出的全国第一笔个人房屋贷款开始，经过1995央行发布商业银行自营住房贷款管理办法 为标志正式步入正轨，到1998年4月中国人民银行正式推出个人住房贷款管理办法，商业性个人房贷全面展开，而之后个人住房贷款条件进一步的放宽、贷款年限延长、贷款上限的提高，推动了个人住房贷款市场蓬勃的发展，全国房地产个人贷款余额从1997年的190亿元迅速增长到2013年底的9.8万亿元；而我国的新型城市化进程、经济的发展还会释放出大量的购房需求间接推动商业银行住房抵押贷款业务的发展。此外，国内住房抵押贷款具有按揭抵押债务人个人信用较高、违约率低、偿付现金流稳定等优点，是可以证券化的优质资产，故我国住房抵押贷款已经具备证券化的基础。 MBS的金融市场环境已经具备我国金融市场体系已基本健全，银行、信托、证券、保险的监管体系有效率的运行，证券等机构经营能力和业务创新能力有很大的提升。同时经过二十多年的发展，金融市场已经拥有一大批具有符合市场要求技能的会计、金融、法律等方面的专业人级等流程的技术要求。再则随着经济的发展居民可支配收入的增多、家庭财富的积累、货币贬值，居民投资意识和投资技能在不断提升，投资心理也趋于理性，高收益的债券将具有很高的吸引力。 MBS法律环境基本满足MBS所需法律环境依靠现行的法律法规和相关政策已经可以得到良好的维护保障，而相关主管部门和立法机构与时俱进的推出应时的法律基本上可以满足我国经济发展的需要。目前MBS适用的法律有商业银行法、担保法、证券法、信托法、个人住房信贷管理办法、金融机构资产证券化试点监管办法等一系列相关法律法规。2. MBS在我国发展的现实意义住房抵押贷款规模的剧增导致商业银行等金融机构出现资产和负债期限的不匹配、资产负债结构不合理、资产流动性降低、利率风险等问题。而商业银行等金融机构通过发起MBS将住房贷款出售则是有效解决上述问题。通过住房抵押贷款的证券化，银行可以收回贷出资金，为后续住房抵押贷款业务提供充足的资金，保证了贷款业务的良性循环发展；同时提高商业银行自身资产的流动性增强了其抵抗风险能力，分散整个金融系统的流动性风险。住房抵押证券化的意义还在于促进了资本市场创新、为债券市场提供了更多样化的证券投资产品等。作为我国金融业的主体，银行体系运行的良好关乎整个金融系统的稳定以及整个国民经济的运转，而证券业对于资本市场的发展和创新起着强大的推动作用，所以MBS的意义主要可以从证券化过程中涉及的各个主体分为对银行业的影响和对证券业的影响。 MBS对于银行业的意义拓宽商业银行的融资渠道商业银行的资金主要来源于储户或企业存款、协议存款等，资金渠道来源单一，而银行通过把持有的住房抵押贷款在资本市场上出售给SPV，通过证券化使得自身的资金来源扩大到整个资本市场甚至全球资本市场。然后将这部分变现资金再次投入住房抵押贷款业务中，保证房地产金融市场的融资渠道顺利有序运行，同时扩大了内需推动我国经济的发展。降低商业银行的经营风险我国商业银行发放的住房抵押贷款期限一般是15年至30年，属于长期的债权，而借款人分期支付本息偿还银行贷款债务。但我国商业银行的负债主要来源是存款业务，在各项存款中绝大部分存款期限在5年期以内，资产与负债的期限不匹配，无疑加大了银行的运营风险。抵押贷款余额占银行贷款总额比重随着住房抵押贷款业务的快速发展而提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将有可能使商业银行出现流动性严重不足，给经济发展和整个金融系统、社会稳定造成不良影响。通过MBS，将缺乏流动性的抵押贷款转化为高流动性的证券可以提高银行资产流动性并改善其资产负债表结构。改变商业银行的盈利模式随着2013年7月20日金融机构贷款利率0.7倍下限的取消，我国利率市场化步伐加快，银行等靠利息差盈利为主的盈利模式的压力越来越大，发展中介业务、提供理财服务等寻找新的收入来源对于银行保持盈利的增长越显重要，而实行MBS就可以为银行创造新的利润增长点，如银行对已证券化的住房抵押贷款提供包括收回贷款本息、组织贷款抵押房产拍卖、为住房抵押贷款支持证券的提供销售服务等相关服务并收取服务费。 MBS对于证券业的作用首先，MBS丰富了证券投资市场中投资品种。尽管经过了20多年的发展，我国的证券市场在产品丰富性上还是不足以和发达国家媲美，而长时间的通货膨胀造成银行存款的利率赶不上物价的上涨速度，房价高企让大部分人难以作为投资品入手，因此对于回报率高的投资方式产生很大的需求。抵押贷款证券不仅可以满足市场中投资者对投资产品类型多样化的需求，还能满足其不同风险偏好。其次，MBS可以推动我国资本市场的发展。MBS要以完善的资本市场为条件，而通过MBS又会促进资本市场的发展与完善。一是实行MBS，可以为资本市场提供投资风险小、收益稳定的新型投资品种和融资工具，促进储蓄向投资的转化；二是由于MBS是一项系统工程，涉及银行、SPV（信托）、信用评级机构、证券公司、保险公司和个人投资者的协调配合，而且促进相应的政策环境和法规体系完善。三是随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，进而有效调节货币供应量。3、 我国发展MBS的制约因素我国MBS推行过程中存在很多制约因素，政府部门的态度是最直接的制约。政府主管部门不支持大力推进住房抵押贷款二级市场的建设有以下原因：一是由于国内资本市场起步较晚，发展迅速存在诸多问题而且政府监管、相关市场法律等制度建设跟不上市场的发展；二是我国坚持经济稳定增长为前提的发展模式，对于金融创新保持谨慎态度，而美国由于次级贷款导致金融危机拖累美国经济引起我国主管部门的深度关注，这也影响了我国MBS的推进。而制约MBS的主要因素则是存在于证券化过程各阶段，并且按各不同因素影响发生时间分为住房抵押贷款发起人在构建证券化过程中所面临的制度性制约因素和债券偿还阶段的各种风险性制约因素两类。1.证券化阶段的制度性制约因素 相关法律制度建设滞后完备且符合实际的法律法规体系是MBS健康规范发展的前提。我国针对MBS的法律依据基本是按资产证券化相关法律，这需要政府加大改革和创新力度来配合市场的发展。我国MBS相关的法律法规缺乏可以归纳为两方面。一方面是缺乏必备的法律。资产证券化复杂的产品结构设计与定价过程等技术层面，需要与之配套完善的法律与会计框架，但我国法律制度在税收、会计与交易方信息披露等方面还存在很多不足。而发展金融衍生工具同时要求与之对应的会计准则不断完善，我国现行财务判断与会计处理方式缺少充分理论依据。税收制度上，在资产证券化过程中间环节出现重复征税，缺少税收中性政策，导致成本增高。另一方面是已有法律落后于金融创新限制了市场的发展。如商业银行法和公司银行法的规定不利于SPV的设立，同时在债权转让以及“破产隔离”方面也存在一些法律限制；我国现行法律法规规定抵押贷款支持债券在二级市场的交易限于银行间债券市场，而我国二级市场流动性一直不足，降低了机构投资者的热情。 个人信用制度不完善住房抵押贷款支持证券基础资产的质量将决定MBS能否顺利实施，基础资产质量依靠完善的个人征信制度来保证。现阶段我国尚无完整意义上的个人征信制度，对借款人的信用评级也尚未统一，银行信贷人员对房贷申请人的资信调查和评估主要建立在借款人身份证明、个人收入证明等较原始且真实性十分不确定的材料之上，对贷款风险的评价缺乏精确性，无法保证基础资产的质量。 我国住房抵押贷款担保、保险制度不健全MBS过程中证券安全才能增强投资者的信心，故需要对基础资产内部信用增级或者外部信用增级，信用增级需要提供金融担保或者保险来实现。根据国外经验，政府支持担保机构为住房贷款提供担保并购买住房贷款抵押权，尤其是在美国，发行的MBS大部分有政府信用隐性担保。但是我国现阶段住房金融保险体系和担保体系不完善，直接影响我国MBS信用体系的建设，不利于我国MBS信用增级操作过程的实施。具体体现是，一方面住房抵押贷款保险体系不完善，保险险种少，风险覆盖率低；另一方面我国住房金融中具有最高信用的政府担保体系尚未建立。 信用评级体系不发达信用评级体系对于债券市场发展至关重要，独立、客观、公正的信用评级制度可以促进债券市场发展，解决买卖双方信息不对称的弊病。我国的信用评级体系虽然有所发展，但是无法坚持独立、客观、公正等准则，还是存在很多问题。主要存在以下问题：一、我国信用评级体系发展模式不成熟，缺乏具有极高威信的评级机构。我国对于评级机构的准入门槛较低，导致评级机构数量众多且质量不高，缺乏评级完备的征信数据库，采用的评级模型存在很多的假设评级技术评级方法也较为落后，评级秩序比较混乱，评机过程有时存在弄虚作假的现象，使得评级机构在人们心中的信誉不高，评级报告可信度大打折扣，难以为投资者提供一个可靠的参考。再则国内对资信评估实行限制进入，国外先进的评级公司不能进入，不能引起有效的竞争，国内缺乏有市场重要影响力的资信评估公司。二、缺乏评级机构成长的环境：由于我国投资市场散户居多，其对风险的谨慎不及机构投资者，往往注重收益忽视风险，使得信用评级需求不足。 信息未实现依法披露透明、公开的信息披露环境对于MBS的发展非常重要，可以减少投资者由于信息不对称带来的风险。MBS的技术性强，结构复杂，基础资产从发起人转移给 SPV 再销售给证券投资者，体现基础资产价值的现金流在每一个证券化环节都会受到不同程度的信息损失，特别是在 SPV 转移过程中信用增级和定价过程，这直接影响着投资者对金融资产的价值判断以及投资决策，有可能造成投资者收益的损失。尽管我国已经有了信息披露的严格规定，但是证券市场上的信息披露仍然存在失真的严重现象。 主管部门的监管不符市场要求我国现行监管制度有两个缺点：监管不足或监管过度。 监管不足：MBS参与主体的多样性，挑战了现行碎片式金融监管体制的有效性。证券化技术将储蓄投资的过程分解为不同金融机构参与的专业活动；通过将银行与存贷款人组成的传统信用链条延长为一个以贷款为起点，由借款人、商业银行、证券公司、保险公司以及其他金融机构和众多投资者组成的长信用链条，证券化打通货币市场、债券市场及衍生品市场，建立起彼此间“一荣俱荣，一损俱损”的密切联系，在通过专业分工提高市场效率的同时，也放大了风险传导的危险。传统分部门监管或通过功能监管调和部门监管的碎片式监管体制，受限于其监管职权、资源及部门之间的沟通协调机制，无法及时获得充分信息、准确评判风险并采取有力措施。 监管过度：资产证券化是以流动性来实现收益和分散风险的，发达的资产市场是影响MBS成功的关键。我国目前的资本市场尚不成熟，证券化主体囿于各种监管和限制以及审批制度下必须经过的繁琐程序，这不仅限制了证券化产品的创新业限制了证券市场的发展速度。此外主管部门对市场中个人投资者、机构投资者投资证券化产品的各种限制，大大减少了证券化产品在资本市场的流通。 2.债券偿还阶段的风险性制约因素 提前偿付风险提前偿付是债务人的一种主动违约行为，是MBS潜在的最大风险之一，它指在既定的还款时间超出还款计划所规定的还款额度偿还抵押贷款本金，这种风险来源有以下原因： 住房抵押贷款证券中隐含的利率期权 它赋予借款人在市场利率低于还款利率时行使提前偿付贷款的权力。 购房者自有资金投资渠道缺乏，房价长期处于看下跌趋势或是短期的房价的下降时提前还款可以实现降低购房成本。拥有传统的“不愿欠款过日子”的消费习惯的购房者收入增加。抵押贷款者出售房产。借款人提前偿还本金导致抵押贷款持有期限缩短或每期偿还金额减少，最终使抵押贷款余额减少，降低了发行人的利息收入，同时打乱基础资产池现金流的收入、支出管理计划，进而又影响抵押贷款的出售、抵押贷款支持证券的定价、投资者的收益。 信用风险信用风险主要是指由于某种原因导致债务人不能偿还或延期偿还到期债务本息，从而给银行带来损失进而无法支付投资者利息的可能性，是债务人的一种被动性违约，是资产证券化中最常见的风险。国外学者认为信用风险表现为两种：基础资产及其组合的信用风险和支持证券发行后二级市场的信用风险。从信息经济学角度来说，借贷双方只要存在着信息的不对称，就会出现不公平的现象，从而导致我们的道德风险与信用风险的发生，而现行银行贷款流程对于个人资信评估的不严格控制增加了被动违约的可能性。一般有以下几种情况： 房地产价格下跌，房地产市场步入衰退期。此时由于房产价值大幅缩水，贷款者就会想要终止偿还银行贷款或者是借款人就算转手卖出房产也不足以还清贷款的时候，借款人会选择违约。 借款人由于财务状况恶化导致其无法偿还债务本息。在我国当抵押贷款发生违约时，一般会采取处置抵押品（拍卖房屋）来获得补偿，但是由于我国现行复杂的制度规则程序导致处置抵押品过程低效率，导致扣除拍卖和其他费用成本后真正归属MBS发行发的资金难以补偿基础资产池现金流的损失，进而影响投资者的收益率和市场的信心、预期。 利率风险利率风险是指由于市场利率的不确定波动导致发起人、发行人或者证券投资者产生损失的风险。它是MBS交易中，最难以规避与管理的一种基本的风险，也是导致提前偿付和信用风险的原因之一。住房抵押贷款支持证券是一种对本金及收益有请求权的金融工具，其由收益利息与资本利得组成。抵押贷款支持证券的利率风险具体包括三层含义： 市场利率与证券价格呈反向变化，当市场利率上升时，将导致证券价格下降，降低投资者的资本利得。 市场利率下降时，可能导致证券本金与利息收入的再投资收益率发生下降。并且，市场利率的下降可能导致提前偿付的加速，从而加剧再投资收益的下降。 利率变化影响借款人还款额进而导致抵押支持证券本金流量发生波动和变化，给投资者的预期收益带来影响。 资信等级下调风险是上述几个风险发生时，可能导致整只MBS债券的评级，影响市场交易活跃度，造成市场恐慌性形成看跌预期，影响后续其他MBS的发行，如果抵押贷款证券未偿还余额在债券市场的比重很大，可能影响整个债券市场的走势。4、 完善MBS发展的对策建议在我国MBS的初始遭遇美国次贷危机对于我国本就谨慎推进的证券化过程起到了很明显的抑制作用。但是证券化只是一个金融工具，金融危机的发生是由于使用者的原因导致，所以我们不能因噎废食放弃使用证券化来发展国内市场，国内外学者已经把美国次贷危机的起因、经过分析的十分完善，我们应该取其结论来提升我国风险控制和监管系统，完善证券化基础制度，解决我国抵押贷款市场存在上述种种问题或风险；再借鉴其先进之处加速国内住房抵押贷款二级市场的发展。以下是具体的对策建议：1.相关监管部门制定完善的配套法律法规我国证券化制度基础薄弱，应尽快出台有关房地产抵押、信托、担保、资信评级等基础性法规，还要在会计税务准则、证券交易监督管理、住房抵押登记等方面加强立法并制定细则，最大限度地保护房地产证券发行人、中间人和投资人的权益，促进房地产证券化健康、有序地发展。这需要从两方面着手：一方面要完善和创新现有法律，改变我国现行证券化试点办法确定以信托为受托结构作为SPV这样有利于符合要求的金融机构参与证券化受托业务；取消发行的资产支持证券只能在银行间债券市场交易的规定，让其他金融结构和个人投资进入丰富市场投资者，进而还能实现真正的把风险转移出银行系统。另一方面制定新法律法规、出台新的政策：借鉴发达国家已有法律推出适合我国的法律，如制定严格的风险经营法规，推进我国商业银行等金融结构资本充足率等满足甚至高于巴塞尔协议相关规定的标准、规定银行只能发放标准抵押贷款、只允许风险扩散能力有限的的个人和私募基金等投资次级抵押贷款。2.完善政府及行业协会监管和增强金融机构风险内部控制一个有效发展的证券市场应该让金融市场安全与稳定的金融秩序衍生出收益，而不是放弃安全换取利润，为了对冲资本逐利本性带来的风险，需要完善政府的监管和市场监督。具体措施为： 在制度安排上，我国现行的“一行三会”的监管体系为主辅以为了减少监管漏洞处理交叉性的金融问题成立的金融监管协调部际联席会议制度，在证券化初期也许可以满足需要但是在加速期可以会捉襟见肘，出现监管不足。应在适当时候成立有金融监管全权的金融监管总局，取消分业监管的格局，实现由部门监管到功能监管转变以适应当前混业经营的实情，减少多头监管的监管重叠低效率和避免监管真空等。 以监管创新应对金融创新的风险，在金融监管操作上要做到“未雨绸缪”。此外金融创新还需有实体经济的支持，所以监管当局需要以立法和政策的引导，使资金向实体部门回流，促进实体经济的良性发展，这样才能避免金融创新过度虚拟化脱离经济基本面，也是从根本保证基础资产池的产生稳定的现金流上。再则提高金融机构内部风险控制是推进住房抵押贷款二级市场的必备条件，金融机构内部风险控制的关键就是证券化各流程中从业人员都能依法操作并符合做到风险最小化，具体而言就是MBS关键在于基础资产池的质量，所以在整个证券化操作流程的每个过程建立风险识别和风险预控机制非常重要，尤其是银行贷款阶段，贷款的发放方面强调必须注意借款者的资格、还款能力和担保能力。把作为第一来源的还款人还款能力才作为是否发放贷款重要指标，而不能过度依靠抵押物价格，这是由于抵押物价格和房地产市场周期的一致性导致其要包含一定市场波动风险。3.建设可靠的担保体系我国目前资产证券化试点阶段采用的是保险公司担保，但是从美国、我国香港地区等已有经验看在MBS初级阶段应该由具有国家信用的担保结构来提供市场中需要的担保服务。我国现阶段证券化仍处于起步阶段，各种中介机构的抗风险能力、信用等级都相对较低，投资者结构不合理、投资理念不强、抗风险能力还较弱，整个金融市场信心也不足，所以我国的证券化担保机构目前必须由国家来承担，而为了控制风险且符合已有法律政府不能提供信用担保的规定，可以选择具有风险资产管理经验的四大国有资产管理公司承担此责任。在整个担保市场成熟起来，引入竞争机制，放开证券公司、私人机构等进入，提高整个担保市场参与主体数量和质量。4.建立完善的个人信用体系建立完善的个人信用体系是从根源保证基础资产的信用等级。商业银行除了按传统的方式建立包括个人信用登记、评估、风险预报及规避在内的一系列个人信用制度，对借款人的就业和收入变动状况以及财产增减情况实行动态监控和跟踪调查。在对借款人信用评级时建立双评级机制即银行内部模型评级和第三方评级相结合。具体就是在个人信用评级模型中加入贷款人消费和互联网借贷记录信息，数据从第三方支付公司及购物平台获取，此外再引入第三方购物平台和支付平台利用先进的大数据技术分析得出的评级打分，从两个维度建立个信评估模型，所得个人资料及评级要建立动态持续更新的个人信用数据库。5.改进完善国内资信评级体系改进完善国内资信评级体系从两方面进行改进：一、通过市场竞争选出像标准普尔(STANDARD&POOR)、穆迪(MOODY)和惠誉(FITCH)等具有权威性的几个资信评估机构，国内现在只有大公国际资信评估有限公司等5个资信评级公司在评级业务做得比较好得到SAC的承认，所以政府应该出台相应的政策鼓励引导评级公司间的收购兼并，这有助于信息数据的获取、人力资源的整合和优化评级模型。二、出台评级机构监管法律和建立行业监督协会，保证评级机构可以做到独立