沈阳地铁二号线北延线对道义房价影响的实证研究

题目：沈阳地铁二号线北延线对道义房价影响的实证研究 导师： 刘艳春 班级： 项目管理 姓名： 刘扬 学号： 100610119 摘要城市地铁线路可以改善沿线土地的通达性，改变沿线住宅区位条件，同时，还会提高周边房地产的价值，而地铁对周边房地产能够产生多大的增值效益很难被量化。因此通过对沈阳地铁二号线北沿线道义周边房地产数据的收集与整理，建立数据模型并分析地铁建设对道义周边地区房价的影响。可以为政府进行城市交通规划、用地规划、评价地铁项目的带来的效应，研究项目的可行性提供参考；为开发商打算在地铁沿线购买土地建设商品房进行评估以及对商品房制定价格时提供参考。对于用于投资性购房的购房者提供理性购房的参考。第一部分，为本文的研究背景和意义，确定了研究方法和技术路线。第二部分，介绍了地铁在我国的发展以及其特点，同时介绍了房地产的影响因素：包括交通区位因素、社会经济因素、邻里环境因素和结构特征。第三部分，在文章研究定性方面，通过阅读国内相关文献，分析对比所研究课题的方法手段。本文采用特征价格模型分析解决地铁对沿线房地产价格的影响。第四部分，通过多种数据收集方式，获取了住宅房地产相关数据用来分析研究房地产价值影响因素与房地产价值之问的关系。为了能够准确的构建房地产价值的特征变量，结合地区的实际情况，解释变量从结构特征、邻里特征、区位特征三个方面入手，选取了10个特征变量来分析研究房地产的价值。最后通过统计软件对所获得的数据进行半对数特征价格模型回归分析，实证研究沈阳地铁二号线北延线对周边房地产价格所产生的影响。最后，根据文章研究结果进行分析总结，为政府、房地产开发商以及购房者提出几点建议。关键词：地铁；特征价格模型；房地产价格AbstractSubway lines of the city can improve the accessibility of territory, changing conditions of residences. At the same time, it will increase the value of real estate, and it is difficult to quantify that the real estate can produce value-added benefits around the surrounding. Therefore, by collecting and collating real estate data of Shenyang Metro Line to design data model and to analyze the impact on the price of subway construction. Moreover, it can bring the economic effect for the government for the urban transport planning, land use planning and evaluation of the subway.The first part introduces the background and significance, determines the research methods and techniques routes.The second part describes the development and features of the subway in our country, also introduces the factors of real estate: transportation location factors, socioeconomic factors, neighborhood factors and structural characteristics.The third part mainly analyzes and compares the research methods and means by reading the domestic literature. This paper uses the hedonic price model to analyze and address the impact of the real estate prices along the subway.The forth part acquires related data of the residential real estate to analyze and study the relationship between the factors of real estates values and the value of the real estate.Finally, analyzing and summarizing the results of research, to make a few suggestions for the government, the real estate developers and house buyers.Keywords: Subway; hedonic price model; property prices目录1.绪论- 1 -1.1研究背景与意义- 1 -1.1.1研究背景- 1 -1.1.2研究意义- 1 -1.2研究方法与技术路线- 2 -1.2.1 研究方法- 2 -1.2.2 技术路线- 2 -2.地铁与房地产价格的影响因素- 2 -2.1地铁及其特点- 2 -2.1.1我国地铁的发展情况- 2 -2.1.2地铁的特点- 3 -2.2房地产价格的影响因素- 4 -2.2.1交通区位因素- 4 -2.2.2社会经济因素- 4 -2.2.3邻里环境因素- 4 -2.2.4结构特征- 5 -3.特征价格模型- 5 -3.1特征价格模型的概念- 5 -3.2回归模型- 6 -3.3特征价格模型的假设前提- 6 -3.4模型检验- 6 -3.4.1拟合优度检验- 6 -3.4.2显著性F检验- 7 -3.4.3变量显著性t检验- 7 -3.4.4经济学意义有效性验证- 8 -4.沈阳地铁二号线北沿线实证分析- 8 -4.1研究对象分析- 8 -4.1.1沈阳地铁的发展状况- 8 -4.1.2 研究范围描述- 11 -4.1特征变量的选择- 11 -4.3模型计算、分析与检验- 13 -4.3.1 数据来源- 13 -4.3.2模型分析- 13 -4.3.3模型结果检验- 17 -5.结论与建议- 18 -参考文献- 19 - 20 -1.绪论1.1研究背景与意义1.1.1研究背景（1）伴随着改革开放的深入以及城市化进程的加快，大量的农村人口进入城市，人口总数的增加和私家车的数量飞速增加已经超出了城市道路交通基础设施所能承受的范围，城市的道路交通迎来了巨大的挑战。据调查机动车的尾气是雾霾颗粒组成的主要的成分，这已经危害城市居民的身体健康 石忆邵，郭惠宁 上海南站对房价影响的时空效应分析J 地理学报，2009，64( 2) : 167 176。 政府为缓解城市交通拥挤压力、减少汽车出行数量，地铁建设成为解决问题的有效手段。地铁系统具有运量大、速度快、节约土地、节约能源、减少噪音、减少污染等优点。近年来我国已经有北京、天津、香港、上海、台北、广州、武汉、深圳、南京、沈阳、成都、佛山、重庆、西安、苏州、昆明、杭州、哈尔滨、郑州等19个城市开通地铁；并且有大连、长春、宁波、青岛等城市正在建设地铁。2013年末，中国累计有19个城市建成投运城轨线路87条，运营里程2539公里。我国地铁交通已经进入了快速发展阶段。（2）近几年我国房地产行业迅速发展，房价不断的上涨。由于地铁具有安全性好、节约时间、速度快、运载量大等特点，开发商看到了地铁交通拥有着很好的投资前景，建设地铁沿线住房以满足人们购买“地铁之家”的市场需求。因此地铁沿线的房价比普通地点的房价上涨接近20%。1.1.2研究意义通过对沈阳地铁二号线北沿线道义周边房地产数据的收集与整理，建立数据模型并分析地铁建设对道义周边地区房价的影响。（1）可以为政府进行城市交通规划、用地规划、评价地铁项目的带来的效应，研究项目的可行性提供参考；（2）为开发商打算在地铁沿线购买土地建设商品房进行评估以及对商品房制定价格时提供参考。（3）对于用于投资性购房的购房者提供理性购房的参考。1.2研究方法与技术路线1.2.1 研究方法本文的研究对象是沈阳地铁二号线北沿线对道义地区房价的影响，搜集和阅读了与本文研究内容相关的文献。通过分析和总结现有资料，为研究沈阳地铁二号线北沿线对道义地区房价的影响提供了了研究方法。为了详细了解实际情况，采用实地考察、网上搜集资料等方式，了解地铁因素对房价的影响。采用SPSS数据统计分析软件结合搜集的数据建立特征价格模型并得出结果。1.2.2 技术路线图1.1 文章的技术路线2.地铁与房地产价格的影响因素2.1地铁及其特点2.1.1我国地铁的发展情况中国第一条地铁线路始建于1965年07月01日，1969年10月01日建成通车，使北京成为中国第一个拥有地铁的城市。据2014年-2020年中国城市轨道交通行业发展模式与未来前景分析报告统计数据显示，2013年末，中国累计有19个城市建成投运城轨线路87条，运营里程2539公里。2013年实际新增2个运营城市、16条运营线路、395公里运营里程。在2539公里运营里程中，地铁2074公里，占总里程的81.7%；轻轨192公里，占总里程的7.6%；单轨75公里，占总里程的3.0%；现代有轨电车100公里，占总里程的3.9%；磁浮交通30公里，占总里程的1.2%；城市快轨67公里，占总里程的2.6%。截至目前有大连、长春、长沙等22个城市正在建设或规划建设地铁 徐晋. 应用特征价格模型研究西安地铁2号线对周边住宅价格的影. 西安建筑科技大硕士论文学位.2012。2.1.2地铁的特点1、地铁具有的优点：（1）节省土地：由于一般大都市的市区地皮价值高昂，将铁路建于地底，可以节省地面空间，令地面地皮可以作其他用途。（2）减少噪音：铁路建于地底，可以减少地面的噪音。（3）减少干扰：由于地铁的行驶路线不与其他运输系统（如地面道路）重叠、交叉，因此行车受到的交通干扰较少，可节省大量通勤时间。（4）节约能源：在全球化问题下，地铁是最佳大众交通运输工具。由于地铁行车速度稳定，大量节省通勤时间，使民众乐于搭乘，也取代了许多开车所消耗的能源。（5）减少污染：一般的汽车使用汽油或石油作为能源，而地铁使用电能，没有尾气的排放，不会污染环境。（6）其他优点：地铁与城市中其他交通工具相比，除了能避免城市地面拥挤和充分利用空间外，还有很多优点。一是运量大。地铁的运输能力要比地面公共汽车大710倍，是任何城市交通工具所不能比拟的。二是速度快。地铁列车在地下隧道内风驰电掣地行进，行驶的时速可超过100公里。2、地铁的缺点（1）建造成本高：由于要钻挖地底，地下建造成本比建于地面高。（2）前期时间长：建设地铁的前期时间较长，由于需要规划和政府审批，甚至还需要试验。从开始酝酿到付诸行动破土动工需要非常长的时间，短则几年，长则十几年也是有可能的。以上只是列出地铁的部分优缺点。2.2房地产价格的影响因素影响房价的因素有很多，本文从四个方面介绍影响房价的因素：交通区位因素、社会经济因素、邻里环境因素、结构特征因素。2.2.1交通区位因素区位因素主要包括:距离城市CBD商业中心的距离、距离地铁站点的距离、距离公交车站的距离、区域基础设施配套条件等 董炳辉.地铁建设对沿线房地产开发的影响研究以西安地铁二号线为例.西安科技大学硕士论文学位.2012。一般情况下，距离城市CBD商业中心的直线距离越短，房地产的价格越高;交通是否便利直接影响人们的正常工作与生活，交通因素是现代城市居民购房消费时重点考虑的因素，距离车站距离越近，人们出行的便利性也越高，节省了居民出行的时间成本和机会成本，因此居民都非常喜欢在交通方便的地带置业;地铁的建设就是通过改善沿线的区位条件从而影响了商品住宅的供给与需求，促使商品住宅价格上涨。2.2.2社会经济因素房地产市场发展与社会经济环境的依存程度不断增长。影响房地产市场发展的社会经济因素有：社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素 李飞.城市轨道交通对房地产价值影响的定量分析.河海大学硕士论文学位.2012；经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等 张杰.城市轨道交通沿线房地产受益分析.北京交通大学硕士论文学位2005.。（1）人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等是影响房地产价格的社会因素。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构(如文化结构、职业结构、收入水平结构等);家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。（2）影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况通常情况下，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率越高、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。反之，房地产价格总体水平越低。2.2.3邻里环境因素邻里因素主要是指一定的区域范围内，房地产所在社区的经济、社会、自然环境与配套设施特征，大致有经济繁荣程度、楼盘附近商业区的大环境因素、社区人文环境因素、公共设施和基础设施配套情况、居住环境因素，包括噪音污染、空气污染、视觉印象和清洁度的差别等因素 郑捷奋.城市地铁交通与周边房地产价值关系研究.北京：清华大学博士学位论文.2004.。邻里因素对住宅价格基本都产生正面的影响，邻里环境较好，住宅价格较高。比如说，浓厚的商业氛围和繁荣的经济基础能给业主带来比较便利的购物条件，也可创造良好的就业前景;周边良好的配套设施能满足购房者各种各样的需求，比如周边如果有大型超市可以为业主的提供生活便利性、周边如果有学校可以满足子女就近求学的要求、周边如果有大量的娱乐场所可以满足业主工作之余休闲的需要;值关注的是，随着生活水平的提高和社会的进步，现代的购房者在购买自己的住房时，对小区周边的环境、小区内部或周边的人文环境以及人口素质也有了更高的要求，他们宁愿为享受更好的环境付出更高的代价;周边如果有著名景点，使得周边区域人流量增加，未来升值潜力增大，因而房地产价格较高。2.2.4结构特征影响房地产的其他因素，这里主要是指住房设计、建筑结构特征，包括房屋外立面设计风格、多层还是高层，有无跃层、小区容积率、小区面积、小区规划、项目内部配套、房屋类型、楼层、朝向，结构质量、户型、建筑面积等 陈敏.深圳地铁对周边住宅房价影响的实证研究:(硕士学位论文).浙江:浙江大学，2008.。这些因素根据个人的情况偏好不一样。3.特征价格模型3.1特征价格模型的概念特征价格模型的概念：又称Hedonic模型法和效用估价法，特征价格模型认为商品的价格由众多不同的特征组成，因此对于某个特定的商品可以描述成为商品中所包含的特征的种类和特征的数量的一定组合方式 褚劲风，周琪轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响以上海地铁一号线为例上海师范大学学报(自然科学版)，2004，(2):86-92.。在房地产特征价格模型中，房价的不同是由于其特征的数量以及特征的属性不同决定的，特征的隐形价格为x=(x1，x2，xn)，xi表示隐藏在商品中的第i种属性 （3.1.1）P(x)=P(x1，x2，xn) （3.1.2）P(i)=P(x)/xi （3.1.3）从以上的定义可以看出，特征价格模型所计算的价格是各特征价值的总和，反映了房地产项目的真正价值。但具体对于某一个房地产项目来说，价值与市场售价往往会有一定的偏差，根据经济学原理，从长期来看，市场售价是围绕价值上下波动的 李文翎，阎小培2002，城市轨道交通发展与土地复合利用研究以广州为例地理科学，22，5：574-580.。3.2回归模型特征价格模型的基本公式P=+1X1+2X2+3X3+nXn+ （3.2.1）房价的边际效应 LnP=+i=1i=niLnXi+C （3.2.2）左边半对数形式 LnP=+1X1+2X2+3X3+nXn+ （3.2.3）右边半对数形式 P=+i=1i=niLnXi+ （3.2.4）如果等式的某变量为0，则等式没有意义，因此采用公式3.2.3左边半对数形式。3.3特征价格模型的假设前提本论文在模型回归时所使用的是最小二乘法回归原理的多元回归分析，所以在实证分析之前需要对模型做以下的基本假设:1、 所研究的市场必须是同质的。2、市场信息充分共享。3、市场处于均衡状态。4、市场是完全竞争市场，有足够多的需求者和供给者，并且他们能够自由进出市场。5、市场运行不存在其他矛盾，比如没有仲裁费用和交易成本等。6、消费者存在共同的效用函数。7、在特征解释变量方面存在连续变化的市场产品。8、研究者充分了解影响房地产价格的特征变量，并且能够得到相应的数据。3.4模型检验3.4.1拟合优度检验拟合优度（Goodness of Fit）是指回归直线对观测值的拟合程度。度量拟合优度的统计量是可决系数（亦称确定系数）R。（yi-y）2=(yi-y）2+(y-y）2 （3.4.1）（yi-y）2= TSS （3.4.2） (yi-y）2= ESS （3.4.3）(y-y）2= RSS （3.4.4）残差平方和(TSS)、回归平方和(ESS)和残差平方和(RSS)三者关系为公式: TSS=RSS+ESS （3.4.5）R2=RSSTSS （3.4.6）R2的取值范围是0，1。R2的值越接近1，说明回归直线对观测值的拟合程度越好 多米尼克.统计学与计量经济学.复旦大学出版社，2008.8；反之，R2的值越接近0，说明回归直线对观测值的拟合程度越差。当R=1，x与y完全正相关，R=-1，完全负相关，R=0，x与y没有线性关系。查相关系数检验表，在自由度n-2(n为样本个数)和显著性水平a=0.05下，若R临界值，则x与y间线性关系成立。3.4.2显著性F检验方程显著性检验指在对模型中被解释变量与解释变量之间的线性关系在总体上是否显著成立做出判断。其方法是构造一个自由度(k，n-k-1)的F分布的统计量F=ESSkRSS(n-k-1) （3.4.7）根据变量的样本观测值和估计值，计算F统计量的值;给定一个显著性水平，查F分布表，得到一个临界值F (k，n-k-1)。如果F值大于这个临界值，则在(1-)水平下拒绝模型线性关系不成立的原假设，模型的线性关系显著成立，反之亦然 张晰. 沈阳地铁对周边住宅房地产价值的影响分析.大连海事大学硕士论文学位.2011。但F检验的结果只能是就回归方程的整体显著性而言，它本身不能说明个别回归系数的显著性问题，想要验证个别回归系数的显著性需要进行t检验。3.4.3变量显著性t检验在参数估计完成后，很容易得到变量显著性检验的t值，给定一个显著性水平，查分布表，得到一个临界值t/2 (n-k-1)，如果发生|t| t/2 (n-k-1)，则在(1-)水平下拒绝变量显著不成立的原假设，即变量是显著的，通过显著性检验;如果|t| t/2 (n-k-1)则在(1-)水平下接受变量显著不成立的原假设，即变量是不显著的，未通过显著性检验 张琪. 基于 Hedonic 模型的深圳地铁对周边住宅价格影响的实证研究. 硕士论文学位.2010。3.4.4经济学意义有效性验证经济意义检验的目的在于检验模型是否符合经济意义，检验方程所求得的参数估计是否和人们的经验及预期的结果相吻合，模型所得的结合是否符合正常的经济学原理逻辑 郑捷奋，刘洪玉 深圳地铁建设对站点周边住宅价值的影响J 铁道学报，2005( 10) : 12 18。例如，随着小区内绿化程度的指标逐渐提高房价应逐渐上涨，两者属于正相关关系;随着房屋年龄的增加，房价逐渐降低，两者成负相关的关系。4.沈阳地铁二号线北沿线实证分析4.1研究对象分析4.1.1沈阳地铁的发展状况沈阳是中国国家区域中心城市、辽宁省省会，首条地铁线路于2010年9月27日载客运营，使沈阳成为中国大陆地区继北京、天津、上海、广州、深圳、南京后第七个、东北地区首个拥有地下铁道的城市。目前，沈阳地铁有地铁一号线、地铁二号线两条线路载客运营中，总里程54.96公里；9号线和10号线已经招标动工建设。其他线路也已经做出规划；沈阳地铁的总体规划，沈阳市第二批快速轨道交通建设规划年限为2009年至2020年，总规划规模约160km。到2020年，加上已运营的1号线、2号线一期工程50km，线网建设总规模可达210km，由“二横、三纵、两L”7条线构成。建设方案体现三大功能特点，一是在地铁1号线、2号线十字形骨架的基础上，通过导入两条L线，一横两纵，形成网络化布局；二是加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展；三是重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，合理衔接城际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。图4.1 沈阳地铁1号线和2号线线路图一号线：2005年11月18日，沈阳正式启动地铁工程建设。2010年10月8日，沈阳地铁一号线开始售票营运，全程27.9公里，22站：十三号街站、中央大街站、七号街站、四号街站、张士站、开发大道站、于洪广场站、迎宾路站、重工街站、启工街站、保工街站、铁西广场站、云峰北街站、沈阳站站、太原街站、南市场站、青年大街站、怀远门站、中街站、东中街站、滂江街站、黎明广场站。一号线东延线：已于2009年正式开工，官方公布竣工时间为2013年。目前实际情况为，无实际进展，不明原因停工，并无任何官方通告原因。全程7.7公里，共四站：和睦路站、东陵路站、马官桥站、东陵公园站二号线：2006-11-18，沈阳地铁二号线正式动工，2012-01-09 地铁二号线售票营运，全程27.16公里。19站： 三台子站、陵西站、新乐遗址站、北陵公园站、中医药大学站、岐山路站、沈阳北站站、金融中心站、市府广场站、青年大街站、青年公园站、工业展览馆站、市图书馆站、五里河站、奥体中心站、营盘街站、世纪大厦站、白塔河路站、全运路站。二号线北延线：2010年夏季起南段4站开始土建施工，2013-12-30日地铁二号线北延线医学院站、师范大学站、航空航天大学站载客试运营。二期工程将在2014年6月份正式开工建设，新建三站三区间。包括人杰湖公园站、蒲河大道站和蒲田路站及相关三区间。工程预计三年完成。最快2017年底竣工通车。本段为本文的研究对象。二号线南延线：又称沈阳地铁二号线桃仙机场线。由于沈阳有轨电车2号线（奥体中心桃仙机场）开通，与地铁二号线南延线走向大体相同，二号线南延线工程停工。图4.2 沈阳地铁9号线和10号线线路图九号线：9号线是线网规划中“两L”的另一条重要线路，一期工程已于2013年3月22日开工，预计2017年底通车试运营。全程29.2公里，23站：怒江公园站、淮河街站、皇姑屯站、北一路站、北二路站、铁西广场站、兴华公园站、沈辽路站、滑翔站、吉力湖街站、汪河路站、曹仲站、沈苏西路站、胜利南街站、长白南站、榆树台站、金阳大街站、浑河堡站、奥体中心站、奥体东站、朗日街站、浑南大道站、建筑大学站十号线：10号线是地铁线网中“双L”线的另一条，一期已于2013年3月22日开工，预计2017年建成通车，二期计划2014年开工，2018年建成通车。全程49.92公里，37站：丁香公园站、白山路站、向工街站、塔湾街站、淮河街站、百鸟公园站、长江街站、中医药大学站、松花江街站、长客站、北大营街站、东北大马路站、滂江街站、长安路站、万泉公园站、泉园一路站、文化东路站、长青桥站、浑南大道站、理工大学站、张沙布站、营城子站、桑林子站、班家寨站、桃仙大街站、莫子山站、桃仙镇站、沈中大街站、市民广场站、音乐学院站、东北大学站、新沈阳南站、体育学院站、国展中心站、雪松路站、枫杨站、苏家屯西站。其他线路：3、4、5、6、7、8、11号线为远期规划。图4.3沈阳地铁总过规划4.1.2 研究范围描述本文的研究对象是地铁二号线北延线中师范大学站、航空航天大学站、辽宁大学站、人杰湖公园站、蒲河大道站、蒲园路站六站对周围房地产价格的影响。通常地铁对房价的影响在1000米以内，因此研究地铁站周围1000米以内的房价。4.1特征变量的选择表4.1 房地产价格影响便量表特征变量的选取：由于影响房价的因素非常多，全部选取不合适，首先，有些变量存在相关性，其次，会给数据的搜集带来困难。参考已有的相关文献，从本文第二章中房价的影响因素中三大特征中选取，包括邻里特征中的大型商场、学校、医院，结构特征中的住房面积、房龄、楼层比例，建筑类别、装修程度，区位特征中的到地铁口的距离分为200米以内、200-400、400-600、600-800、800-1000、1000-12000周围公交的条数。表4.2特征变量及其符号解释变量变量量化符号商场房地产周边1000以内是否有商圈：有为1，否则为0Market医院房地产周边1000以内是否有医院：有为1，否则为0Hospital学校房地产周边1000以内是否有学校重点大学：5分，普通大学：4分， 专科大学：3分，高中、小学：2分，幼儿园：1分School住房面积单位平方米House Are房龄自开盘出售以来的时间House Age楼层比例所在楼层与最高层的比例Floor Ratio建筑类别按建筑的高度分为高层Type装修程度调查的楼盘的装修程度，毛坯为0.2、简单装修为0.6中等装修为0.8、精装修为1Fitting Ratio直线距离住宅小区到地铁站的距离d1-d6公交条数住宅小区周围1000米以内公交的条数Bus Number房价单位元P4.3模型计算、分析与检验4.3.1 数据来源本文采取数据的时间为2007年，地铁二号线开工建设为时间起点，采用了实际调研、网络搜集二手数据以及百度地图等方式获取数据。实地调研包括：大型商场、医院、学校、公交条数；实地+网上搜集包括：房屋面积、楼层比例、装修程度、房龄、房地产价格；百度地图包括：住宅与地铁口的距离；将搜集的数据利用SPSS软件进行数据处理。4.3.2模型分析表4.3 以价格的自然对数Lnp为因变量的模型结果模型RR2调整R2Std. ErrorFSigD-W1.915.837.8250.4326760.152.0001.92从模型结果中可以看出，R2为0.837说明模型的拟合度比较好，模型的显著性0.000小于0.05，说明显著；F检验值为60.152大于50，说明房价自然对数与房价的影响变量线性关系成立；D-W检验值为1.92，模型中的变量不存在明显自相关；因此模型可接受。表4.4模型的回归系数模型BStd. Error标准系数BtSig常量8.02.30822.5086.000Market.010.179.1852.3045.000Hospital.125.578.1231.5278.763School.025.208.1432.3795.015House Are.002.902.0265.0873.643House Age-.0140.019-.1861.8904.000Floor Ratio.002.982.0032.0984.045Fitting Ratio.148.094.0751.9827.000d1.192.078.1862.7803.014d2.166.074.1632.3067.022d3.130.087.1352.1098.008d4.105.091.1182.2464.011d5d6.085.000.032.021.084.0002.15092.3456.009.000Bus Number.102.568.103.1587.923表4.5 所选择变量解释变量符号商场Market医院Hospital学校School住房面积House Are房龄House Age楼层比例Floor Ratio建筑类别Type装修程度Fitting Ratio直线距离d1-d6公交条数Bus Number房价P从表4.4中，是否有医院这个变量的显著性0.763大于0.05，说明房地产周围1000米以内是否有医院这个变量对房价的没有影响，结合沈阳地铁2号线北沿线周围没有等级医院，因此医院这个变量对房价没有影响；公交条数这个变量的显著性0.923大于0.05，说明房地产周围1000米以内公交条数对房价也没有影响，结合实际情况，沈北道义地区的公交线路基本都经过地铁站口，因此公交条数对房价没有影响。把医院和公交条数这两个变量除去，在利用SPSS软件进行分析，得出表4.6和表4.7表4.6 以价格的自然对数Lnp为因变量的模型结果模型RR2调整R2Std. ErrorFSigD-W1.913.834.8290.3809463.152.0001.95从新的模型结果中可以看出，R2为0.834说明模型的拟合度比较好，模型的显著性0.000小于0.05，说明显著；F检验值为63.152大于50，说明房价自然对数与房价的影响变量线性关系成立；D-W检验值为1.95，模型中的变量不存在明显自相关；因此模型可接受。表4.7模型的最终系数模型BStd. Error标准系数BtSig常量8.138.20822.5086.000Market.0092.105.1952.3045.000School.015.196.0982.3795.008House