杭州市别墅市场总体概况

1 杭州市别墅市场总体概况杭州市房地产市场自九十年代初起步以来，在开发商、市政府和各级主管部门的努力下，一直处于较为快速的发展状态。从九十年代后期至今，杭州的住宅市场成交量逐步放大，成交价格也逐步上升。1999年杭州市政府适时提出了打响“住在杭州”城市品牌形象的指导思想，促使杭州城市形象实现质的飞跃。杭州房地产市场经过几年的发展和竞争，初步分化出几个细化市场，别墅就是其中一个分支。而且杭州是一个有着深厚的人文历史内涵和独特的自然山水景观的城市，建造别墅的环境得天独厚。目前市场上已出现一批反响较好的楼盘，如九溪玫瑰园、南都林语别墅、东方苑等等。杭州别墅市场自九十年代初以来发展状况大致如下： 别墅市场随着杭州房地产市场的整体火爆而出现热销，特别从1998年底开始，随着九溪玫瑰园等优秀楼盘的推出，带动了整个别墅市场的发展，并且一直保持到目前，热销势头越来越旺。如九溪玫瑰园二期，图纸刚一确定，近百套别墅便很快被订购一空。 别墅供应继续放量，从1998年的20万平方米上升到2000年的40万平方米；消化状况也保持良好，销售面积从1998年的15万平方米上升到2000年的30万平方米。(根据我行数据库统计) 分布区域主要集中在城西和城南。进入2001年，随着萧山、余杭的撤市设区，大量别墅楼盘开始在这两个地区涌现，由于这一区域楼盘容积率低，环境设计优美，加上市民生态意识加强以及更注重生活品质，故该区域的别墅开始受到市场的青睐。 价位开始分层。第一层为100万元以下/栋，约占市场供应量(总建面)的25%的份额。第二层为100140万元/栋，约占18%。第三层次是141万元以上/栋，约占57%。 别墅配套设施更齐全。大多有会所、商务中心、小型超市、游泳池、网球场、健身房，有的还建有医务室、桑拿房、高尔夫球场。别墅区会所建设越来越讲究，注重高品位。 消费群体主要为私营业主、公司老总、高级白领、还有很多外地客户以及海外华侨。值得注意的是别墅消费群体出现年轻化趋势，在调研中发现40岁以下购买别墅的人数显著增加。随着杭州“住在杭州”和“创业在杭州”品牌战略的实施，随着金融业和IT业的发展，以及WTO临近和“天堂硅谷”的创建，该领域的从业人员正在成为新一代的富裕阶层，这些“新贵”的基本特征是年轻、接受能力强、消费观念领先、注重生活品质，有望成为新一代别墅主人。 1.1 竞争性物业市场供需状况分析 本项目位于余杭区闲林镇上文山村，紧邻02省道，距市中心20公里，环境优美。在供应市场研究中，旨在竞争性物业中找到物业供应的共同特性以及市场空白点，对本项目后期定位有所借鉴。我行在筛选竞争性案例时作了下列条件规限：1） 开盘时间在1998年以后的物业。2） 具有一定的市场知名度。由于考虑到本项目不可能局限于区域性的物业，故本行决定在全市范围内挑选11例物业作为竞争性案例。从竞争性个案的供应和消化情况来看：案名总价范围(万元)总套数销售套数开盘日期月均销售套数华门清水湾独立别墅1301505010152001.157双联别墅7087金苑山庄(二期)独立别墅1201606510202000.634袖珍别墅70802014万安秀水山庄独立别墅1201702171402000.920双立别墅80909452万安景月湾独立别墅18035071462000.86双联别墅1601702010排屋（200）8090342001.5.1绿城桃花源20040013020352000.5.184南都林语200400117762000.57东方苑30040071522000.11.24西湖花园(二期)350400772000.10阳光地带8010064(一期)128(二期)60(一期)102(二期)2000/515紫云山庄(二期)507017152000/41九溪玫瑰园250350(一期)1211201998/8300400(二期)105105(预定)2000下半年数据来源：泛城研究及开发顾问(数据截至日期：2001年4月)从上表可以看出，别墅物业售价基本可以分为70100万、100150万、200万以上三个价位段，在每个价位段的去化速度都基本保持在每月47套左右。在每个价位段都有销售状况非常好的明星楼盘。高档别墅如九溪玫瑰园依靠其优美的自然环境、精致的小区景观规划以及高品位的产品设计赢得了市场。东方苑则依靠其独树一帜的纯美式木制别墅定位和丰富的集团内部客户资源在市场中以奇取胜。中档价位段的明星楼盘是秀水山庄。其地处富阳地区，价格与周边金苑山庄基本相同，但在产品品质和容积率上却接近高档别墅，因而会出现每月20套的旺销势头。低档别墅中的阳光地带位于城西，公共交通之便和人们对别墅物业的渴求造就了它的热销。清水湾的70万总价的双联别墅也颇受市场青睐。以下将从物业规模、户型面积、配备设施三方面对本项目竞争性市场进行品质分析。1.2 品质分析1.2.1物业规模竞争性物业总体以中小规模占大多数，占地面积在20万平方米以下居多，建筑面积在10万以下居多，容积率低。杭州别墅的容积率一般较低，郊区别墅的容积率一般在0.10.3左右，位于城西的林语别墅容积率也仅仅为0.4。 从物业规模上来看，以案例个数论，在竞争性物业中，占地在5万15万平方米的占到大多数，但占地超过15万平方米的绿城桃花源、万安秀水山庄都有不错的市场表现，说明大规模物业得到市场认可。建筑面积中10万平方米以下的规模是市场供应主流。（数据详见下表） 占地面积范围（平方米） 案例个数（个）在市场供应量中所占比例（%）*1 100005000000 60000420% 315% 231% 以上223% (数据来源：泛城研究及开发顾问) * 竞争性案例占地面积/我行数据库所有别墅物业总占地面积 建筑面积范围（平方米）案例个数（个）在市场供应量中所占比例（%）*10000以下001000025000310%2500050000533%50000223%以上123% (数据来源：泛城研究及开发顾问) * 竞争性案例建筑面积/我行数据库所有别墅物业总建筑面积 1.2.2户型面积 竞争性物业的房型面积均较大，目前别墅市场的主力面积主要分布在300400平方米，所占比例达市场供应量的60%以上。从数据分析，竞争楼盘中主力户型面积和具体比例如下表： 主力户型面积(平方米)案例个数(个)在市场供应量中所占比例(%)主力总价(万元)10020016%80100200300228%紫云山庄：70金苑山庄：袖珍 80 独立120160300400854%250350秀水山庄：120170400以上000 (数据来源：泛城研究及开发顾问) 从上表可以发现，在竞争楼盘房型主力面积中，300400平方米是主流，其比例占到市场供应量的54%，可以说350平方米左右的别墅在中高档市场中占有较高比例。从所占比例我们可以发现，中高档的客户对居住的舒适性要求较高，对面积的要求较大，300平方米以上是最为热销的别墅类型，如万安景月湾别墅、南都林语别墅、桃花源、九溪玫瑰园等楼盘，都把300平方米以上作为绝对的主力。1.2.3 配套设施在竞争性楼盘中，会所的设置相当普遍。而在配套设施的设置方面，各竞争性楼盘对于休闲娱乐设施均较为注重。通过对11个竞争性楼盘配套设施的研究，可以发现，除紫云山庄由于开盘较早而没有设置会所外，其余各个楼盘均有住户会所或者相当于会所的设施的设置。在会所的内部设置中，餐厅、酒吧、健身房、医保、美容室以及小型商店超市等基本生活配套的设置较为集中，这与别墅物业距离市中心较远，小区相对独立的原因是分不开的。因此，本项目在配套设施的选择时，有必要对小区业主的基本生活需求予以细化，避免一些必要生活配套的遗漏。 在休闲娱乐设施的配套方面，各总价段物业均较为注重，但在具体的设施配置时，存在一定程度的差别：70-100万物业：阳光地带：网球场，游泳池，音乐中心等；紫云山庄：网球场，游泳池，羽毛球场，钓鱼池等100-150万物业：华门清水湾：网球场，游泳池，高尔夫练习场，湖上儿童乐园等；万安秀水山庄：网球场、游泳池（私家与公共）等；200万以上：九溪玫瑰园（二期）：游泳池，网球场，中心花园，花卉暖房等；桃花源：游泳池，网球场，儿童游乐场,小型影视中心等；可以发现，网球场与游泳池作为休闲设施，在各总价段物业中均有出现，说明别墅物业客户对此两项设施有较高要求。在各档次物业配套的区分时，除高尔夫练习场，花卉暖房、私家游泳池等少数设施外，并无比较大的差异。这亦是本项目在配套的选择时所必须予以考虑的。本项目地处余杭闲林镇，但本项目地块与闲林镇、余杭镇均距离较远，没有桃花源紧邻余杭镇的配套优势，因此本项目小区配置健全的生活配套设施是非常重要的。在休闲娱乐设施的选择时，对与已被认同的诸如网球场、游泳池等设施应予以设置。1.3 杭州市别墅市场发展趋势及发展前景展望别墅市场发展前景：种种迹象的表明，20012002年将成为杭州楼市的“别墅年”，开发量和销售量都将有所增长： 由于消费者生活方式的不断更新，对居住的舒适度及居住地周边环境景观要求日益提高，扩大了对别墅的需求。 随着“住在杭州”和“创业在杭州”的实施，使杭州的别墅市场走向全国。 根据现有发展商的土地储备情况以及杭州市郊区化的发展方向来看，预计在未来几年内，杭州别墅市场将有较大的开发量。 别墅可适用的功能性趋于市场化和多样化，如可居住、度假、作为公司投资物业的一部分公司会所等。别墅市场分布趋势：根据别墅市场分布现状和未来的土地批租状况，别墅市场将集中分布在以下三个区域：西湖区2001年随着南都西湖高尔夫别墅、九溪玫瑰园二期、景月湾、东方苑的面市，共同组成了城南景观别墅的大卖场。富阳银湖开发区在富阳的银湖开发区已经有众多的别墅现存项目，而且还有约5000亩的地块将进行别墅项目的开发。余杭闲林闲林一带现仅有桃花源和清水湾两个别墅项目，但在小和山一带和02省道旁已经有近2000亩土地将进行别墅或公寓开发。萧山区虽然是城市规划中城区东移的重点，但由于一江之隔，越江交通设施在短时间内难以充分改善，因此在别墅开发上将比以上区域有所滞后。 2 杭州市别墅市场需求研究2.1 杭州市别墅市场总体需求情况概述随着杭州别墅供应继续放量，从1998年的20万平方米上升到2000年的40万平方米；别墅需求市场也反应积极，销售面积从1998年的15万平方米上升到2000年的30万平方米。(根据我行数据库统计)随着近期余杭、萧山撤市建区，杭州市中心的不断扩大和发展，“住在杭州”、“郊区住宅”“半小时居住圈”等概念不断深入人心，以及杭州风光秀美的天然景色，吸引了越来越多的高素质人才和私营业主来杭居住和投资，这将在很大程度上带动杭州住宅需求总量的增加，特别是将带动杭州别墅市场的销售。2.2 目标客户市场需求状况分析为了对杭州别墅市场的需求特征做科学的分析，我行从2000年1月至今已收集了150多份别墅需求调研问卷，调查内容主要包括：购房区域、房型面积、客户类型等方面。根据我行对杭州别墅市场深入调研，按照不同的物业品质、物业类型以及分布区域，将本项目可能针对的目标客户按其承付能力分为三类：70100万元、101140万元、141万元以上，现选取这些需求问卷，针对以上三类目标客户的主要需求特征做以下对比分析： 2.2.1 选择购房区域的需求：在购房区域的选择上，西湖区成为客户的主导需求为52.1%，滨江区次之为17.7%，江干区、上城区和下城区分别为11.7%、10.3%和8.2%。细化成三类目标客户可看出，随着总价承付能力的上升，购房区域由滨江区、江干区向西湖区发生转移。承付能力在70100万元之间的客户愿意购买别墅，由于受到交通工具和承付能力上的限制，主要选择市中心和次中心面积较小的别墅。而承付能力大于141万元的客户更注重生态环境效应，因而有66.7%的客户首选西湖风景区。西湖区滨江区江干区上城区下城区拱墅区未选总体(500份)52.1%17.7%11.7%10.3%8.2%070100万元21.5%42.9%21.4%14.2%0101140万元47.8%23.7%13.6%014.9%141万元以上66.7%15.6%10.3%07.4%随着杭州城市化水平的迅速发展，近期杭州市政府又有重大举措，将余杭归入杭州市，使得杭州半小时居住圈成为一种越发清晰的现象。余杭区凭借自身良好的自然风光，再加上相对便宜的地价，具有了建造高品质别墅的先决条件，因而余杭撤市建区将会刺激相当一部分潜在客户在购房区域的选择上产生分流，向余杭区转移。2.2.2 房型及面积需求 别墅类型在别墅类型的选择上，有75.7%的客户选择独立别墅，选择双联体别墅和排屋的人分别为16.2%和8.1%。再从三个不同承付能力的客户群来看，同样也出现独立别墅为主导需求的现象，尤其是承付能力在141万元以上的目标客户全部选择独立别墅。独立别墅双联体别墅排屋总体75.7%16.2%8.1%70100万元78.6%21.4%101140万元85.9%14.1%141万元以上100%由此可见，客户对于别墅物业类型的选择中，仍偏好于独立别墅，双联体别墅次之，而排屋的接受率极低。从前述的别墅市场供给部分可以看出，目前杭州总价在70100万元之间的别墅多为排屋，而需求数据显示，即使是70100万元的客户群对独立别墅的渴望程度也较高，因而供需之间存在严重缺口。 总建筑面积及各功能区面积在别墅总建筑面积的选择上，70100万元的目标客户集中在150220平米的房型；101140万元的目标客户倾向于选择200250平米的房型；而承付能力141万元以上的客户群选择的建筑面积更大，有66.7%的客户选择301350平米。351总体42.9%32.4%29.7%5.4%16.2%070100万元21.5%42.9%21.4%14.3%101140万元24.1%54.5%21.4%141万元以上33.3%66.7%从以上图表可以看出，承付能力与总建面成正比。别墅不同于普通住宅，客户主要以提高居住质量为需求诉诸点，房型中的功能分区要求明细，除满足居住者的基本功能外，同时还追求房型的个性化，增加了保姆房、门厅、车库、私家花园以及阁楼等多样化的功能分区。因而承付能力越高，愿意购买的总建面也越大。我们再细化到具体的功能分区，可以更清楚地比较三类目标客户对住宅面积的不同要求。从下表可以看出，不同承付能力的目标客户在选择各功能分区时，面积的变化主要表现在主卧、客厅、厨房和花园上。功能分区70100万元101140万元141万元以上主卧1620平米比例：71.4%1620平米比例：64.3%2630平米比例：66.7%辅卧1416平米比例：57.1%1416平米比例：61.2%1416平米比例：65.6%客厅2630平米比例：42.9%3640平米比例：68.4%6170平米比例：63.5%保姆房810平米比例：57.1%810平米比例：63.2%810平米比例：71.5%主卫810平米比例：78.6%810平米比例：79.6%810平米比例：85.7%厨房810平米比例：63.2%810平米比例：63.2%1115平米比例：76.3%花园90100平米比例：54.7%101200平米比例：77.6%200500平米比例：66.7%2.2.3 总价承付能力杭州市的整体消费群呈金字塔型，据统计全杭州市的潜在客户中愿意购买别墅的比例为3.68%，在选择别墅的潜在客户中，70100万，100140万，140万以上的客户比例分别占到总样本的37.84%、13.51%和24.32%。总价段(万元)140比例24.33%37.84%13.51%24.32%2.2.4 付款方式需求统计数据显示：70100万元的目标客户中，有42.9%和35.7%的人分别选择一次性付款和建筑期分期付款，只有21.4%的人选择组合按揭贷款。然而随着总价承付能力的升高，选择组合按揭贷款的比例却在不断上升。承付能力在141万以上的目标客户中，只有33.3%的人选择建筑期分期付款，有66.7%的潜在客户选择了组合按揭。究其原因主要有两方面：一方面，这部分客户主要通过银行贷款来提高其买房的承付能力；另一方面，这部分客户手中虽握有大量的资金，但由于银行贷款利率的下降、贷款年限的放宽等许多利好的政策因素，使得这部分客户将手中的自有资金作他向投资。2.2.5 交付标准需求内销别墅多以毛坯交付使用，因而我们必须考虑买家愿意承担的装修费用。从三类目标客户的数据对比分析中可知：随承付能力上升，客户在装修上愿意支付的费用也相应提高。70100万元的潜在客户中有53.3%的人愿意承担1020万元的装修费用，而101140万元的客户有57.8%的人选择2130万元的装修费用，承付能力在141万元以上的客户中有66.7%的人则选择3140万元用于装修。可见，承付能力越高，追求高档居住环境的要求也越高。同时，较高的装修费用无形中也要求客户具有更高的承付能力。2.2.6 购房考虑因素分析从购房时考虑的因素来看，三类目标客户都将环境作为首要考虑因素，价格、地段以及房型被放在其次。对地段的选择上，很大程度上也是以环境为依据的。由此可见，别墅的周边环境、小区内部环境以及别墅内部装修环境的舒适程度都成为了影响客户购房的关键因素，客户对于物业的保值升值性尤为关注。2.2.7 客户类型分析：从目标客户的职业来看，承付能力在101万元以上的客户大都属于私营企业，他们大多是公司的老板或高级白领，是购买中高档别墅的主力军。70100万元的目标客户中有42.9%的人来自于国企，还有14.3%为政府部门的官员。值得注意的是，承付能力为70100万元的目标客户中，外省市的客户占到了总数的42.8%，可见杭州别墅的潜在客户中，有很高外地客户成份的存在，这主要由于杭州市政府自1999年提出“住在杭州”的战略以来，杭州优美的山水环境以及发展良好的房地产市场确实引来了许多外省市人士的关注和投资。许多置业者是以“保值、养老、休憩”为目的来杭买房，因而外地购房者正逐渐成为杭州别墅市场中一支不可或缺的力量。综上所述，我们可以看出这三类目标客户在对别墅环境、舒适程度的重视上表现出一定的共性，但又有不同的侧重。需求特征总结见下表：需求统计指标70100万元101140万元141万元以上购房区域滨江区西湖区西湖区别墅类型独立别墅独立别墅独立别墅总建筑面积151200201250301350付款方式一次性、分期付款一次性、分期付款组合按揭贷款装修费用1020万元2130万元3140万元购房考虑因素环境环境环境客户类型国企、外省市私营私营3 别墅市场供需对比综合分析在以上供需两方面的详细分析之后，我们作如下供需对比分析：从分布区域和购房区域来看，西湖区较成熟，余杭闲林一带有待引导供应方面：11个竞争性物业中有4个集中于西湖区，3个集中在富阳，还有2个在余杭一带；需求方面：三类目标客户随着承付能力的攀升，也凸显出对于西湖区的偏爱，可见西湖区的市场认同度较高，供需之间基本吻合。余杭闲林一带虽有两个在售项目，但人们对余杭传统观念的改变还需时日。不过由于此区域具有许多建造别墅的先决条件，因而将会越来越受到别墅潜在客户的认同。从物业的规模来看，目前以中小规模为主，但大规模物业将更受市场青睐供应方面：目前竞争市场以中小规模的别墅为主，但超过15万平方米占地的别墅物业市场销售状况都较好。市场需求方面：三类目标客户在选择别墅时都以环境作为主导考虑因素，而物业规模与环境之间有直接关系，特别是自然水景，如果没有一定的占地规模很难营造。大规模物业在环境和配套方面的优势将使其更受市场青睐。从别墅类型来看,独立别墅为市场主流，排屋的市场风险高供应方面：总价集中在70100万元的别墅多以排屋为主，而联体别墅和独立别墅的总价大多位于100万元以上；需求方面：70万元以上的客户都倾向于选择独立别墅，70140万元的客户对双联体别墅也有一定的市场认同度，而三类客户中没有人选择排屋，可见供需之间存在较大差异。在郊区若采取以排屋为主的物业模式，存在一定的市场风险。从总建筑面积来看，总建面300400是主流，但需求偏低，存在市场切入点供应方面：主力建面300400平米是别墅市场的供应主流；需求方面：只有承付能力在141万元以上的客户主要选择301350平米，而70140万元的客户群中没有人选择建面大于300平米，这与供应市场存在一定的差距。这个差距预示着市场切入点。从总价来看，市场供应200万/套以上是主流，但需求偏低，存在市场切入点供应方面：200万/套以上的别墅占市场供应量的50%以上，而需求方面，愿意购买别墅的客户中50%集中在70140万/套的价位段。这个差距预示着市场切入点。从购房考虑因素来看，环境是发展商和客户共同关注的要点供应方面：本项目的竞争性楼盘中几乎都以环境作为卖点(除东方苑以纯美制别墅为卖点)，钱塘江沿线的楼盘例如景月湾、西湖花园、九溪玫瑰园等都以钱塘江作为主要卖点，推出“江景房”，而其余楼盘都以小区自身良好的生态环境成为炒作的卖点。需求方面：从三类客户对环境的重视程度由此可见一斑，在这一点上供需达成了一致。从客户类型来看，供需之间较为吻合本项目竞争楼盘中，客户来源的比例一般为70%杭州本地客户，30%外地客户，分别来自浙江(特别是温州)、广州一带，还有一些是海外归国人士，主要是私人企业业主。而需求方面，三类目标客户也主要来自私营企业，70100万总价段中外省市人士也占到了约40%的比例。供需之间较为吻合。 通过以上供需对比分析，可以看到：杭州的别墅市场上在购房考虑因素、客户类型等方面供需基本趋同，而在物业规模、别墅类型、总建筑面积、总价等方面，还存在着一定的供需差距，预示着市场切入点。4 本项目现状分析本地块基本数据：占地面积：625亩，合41.7万平方米规划建筑面积：14.7万平方米4.1 周边环境及配套设施分析本项目地块位于余杭区闲林镇范围，距市中心20公里，紧邻02省道，生态环境优美，交通较为便利。闲林镇，旧称闲林埠，晋隋年间为风景胜地，取“闲处林下”之意。宋时置闲林酒库，明清为市镇，民国即设镇，总面积53.61平方公里,集镇面积4.21平方公里,总人口3.1万。本项目距闲林镇约3公里，南面紧邻02省道，东西北三面皆为低缓丘陵地带，地势南低北高，便于进行景观设计，土质以酸性红土为主。项目内有大面积森林及湖泊，植被良好，以茶树、竹、松树为主，区内日照充足，空气清新，水质优良，生态条件非常好。本项目周边生活配套设施较为缺少，基本生活设施主要分布在3公里外的闲林镇及老余杭镇，而且以沿街小店为主，品质不高：金融机构：余杭农村信用合作社、闲林镇所在的建设银行、工商银行、农业银行。生活配套设施：余杭第二人民医院、石鸽镇卫生院、闲林镇卫生院、中泰乡卫生院、余杭镇农贸市场、闲林镇农贸市场、闲林镇邮局、余杭镇电信局、闲林镇影剧院、闲林镇工人文化宫、金港娱乐城、小世界娱乐城、明珠大酒店、西园宾馆、凤凰大酒店。教育设施：山西园幼儿园、余杭镇一小、山西园小学、石鸽镇中心小学、凤凰村小学、余杭镇一中、余杭镇二中、闲林镇一中、余杭镇高级中学、余杭武术学校。 从以上各项可以看出本项目周边的配套设施品质并不高，且从杭州到闲林目前公交不便，故本项目的目标客户应该是拥有自备车的人士，而以闲林镇目前的生活配套设施是根本无法满足这些人士高品质的生活需求，故闲林镇的配套生活设施对本项目的影响基本可以忽略。4.2 交通状况分析及区位可达性本项目所在地闲林镇距市中心20公里，交通发达，02省道穿镇而过，闲富公路和杭徽公路在闲林镇中心交汇。本项目距市中心约30分钟车程，路况良好，但公交不便，主要依靠大客车和私营中巴，且都要经过02省道收费站，收费标准为大型车辆15元，中小型车辆10元。公交线路仅有郊区线346一条，从古荡至老余杭，途经本地块，班次少间隔长。依据杭州市19962010年城市总体规划，在规划期内杭州市政府将建设轨道交通。按照2000年12月编制的杭州市轻轨系统“十字”线控设计方案，东西线西起余杭镇东至下沙，沿途有余杭站、留下站、汽车西站、古荡站、武林门站、汽车东站、彭埠站、九堡西站、下沙东站等20余个站点。现正在对余杭做客流量的分析统计，并向国家计委申报立项，预计在2003年动工，2007年前后，建成一期工程20公里的市区段。本项目就在轻轨沿途，轻轨线路建成以后预计从本项目到市中心的单程时间将不会超过20分钟。4.3 SWOT分析4.3.1 项目优势分析： 本项目规模较大，总占地面积1800亩，首期规划住宅用地625亩。本项目可通过自身的整体开发，形成规模效应，吸引人气。 本项目主要以丘陵缓坡为主，地势南低北高，并配以三个大小不等的水面，日照充足，植被良好，整体地形适于别墅开发。 本项目距杭州约1820公里，位于杭州市半小时交通圈内。距老余杭约2公里，车行2分钟。省道道路状况良好，车行交通比较便利。4.3.2 项目劣势分析： 闲林区域多年来房地产开发规模很小，虽然近年出现了绿城的桃花源和华门的清水湾这两个别墅项目，但相比西湖区和富阳银湖开发区一带的别墅群，这一区域仍然缺乏人气，先行者需要付出较大代价以获得市场关注。 此区域详细规划尚未出台，不可测因素较多。 本地块的交通条件十分便捷是对有车族而言的，但公共交通相当不便。公交线路主要依靠私人的中巴和大巴往返于杭州与老余杭之间，约15分钟一班。而且轻轨要到2007年以后才会延伸到本区域。 本项目的开发商虽具有一定的市场知名度，但相比绿城集团和南都集团而言，缺乏开发别墅的经验，缺乏客户积累。 本项目周边配套设施较为缺乏。虽然距闲林镇仅5公里，然而该镇多为农民用房，配套设施也仅为卫生院、工人俱乐部、文化馆等简单配套，且较为破旧。因而在项目内部设施的建设上必须加大投入。 本项目的东南面有一个大型水泥厂，沿杭昱公路又有3个轧石加工厂，对客户的购买欲将会产生一定的不利影响。 02省道路口设有一个收费站，每次进出都须支付10元的过路费，对客户的购买欲也将产生一定的不利影响。 本项目中树种较单调，缺乏色彩变化，观赏性较差。本项目如欲增加景观效应，必须在移植树种等园林规划方面加大投入。 本地块东部为狭长的南北向山谷地形，水面很小，相对地形较差，不利于别墅的布置。4.3.3 项目机会点分析： 近期，余杭已归入杭州市，大杭州的观念已为越来越多的市民所接受，住宅郊区化已渐成发展趋势。 在杭州的远景规划中，有一些利于本项目开发的消息：1. 2004年取消公路过境收费。2. 轨道交通市西线将从留下延伸到老余杭镇。2003年动工，2007年将完成杭州市内部分20公里。(人大正在批审过程中)3. 20042005年内，余杭区的市民还将用上天然气，以及建设宽带城域网，使信息高速公路通向余杭。 02省道旁边的水泥厂将在2002年内全部拆完，本项目东南面的水泥厂也在拆迁之列。(资料来源：杭州日报2001/3/8) 杭州别墅市场的目标客户中，外地客户比例较高，因而客户层面广，利于本项目的销售。 本项目的西面将建造一个占地面积为600多亩的主题文化公园，建成后有利于吸引人流，提高此区域知名度，为物业带来一定的升值空间。 杭州别墅市场现有总体消化状况良好。而且杭州市房地产市场连续几年火爆，一些高档公寓的价格已经接近别墅价格，这也给别墅市场的发展带来了机会。 随着“住在杭州”和“创业在杭州”品牌战略的实施，随着金融业和IT业的发展，以及WTO的临近和“天堂硅谷”的创建，该领域的从业人员正成为新一代的富裕阶层，他们的生活方式和居住理念越来越西化，对别墅的接受程度也越来越大。 根据发达国家的经验，城市人均GDP达到4500美元时，开始进入“城郊居住”阶段，2000年杭州市区人均GDP已超过4500美元，加之中国即将入世，汽车消费将进一步拉动，这都给远郊住宅的发展带来了机会。 大学城将修建，有利于提升此区域整体形象和人气，对本项目有促进作用。大学城又称浙大基础部，从2002年起浙大一二年级的学生将在基础部上学。新校园位于02省道北面，距离本项目约10公里左右，北至留祥路，南至余杭塘路，东至规划中的光明路，西至规划中的紫金路，占地3100亩，总建面积90多万亩，投资22亿元，建成后将容纳学生3万名，将成为全国高校建设规模最大的现代化的新校园之一，将于2001年秋启用。4.3.4 项目威胁分析： 在本项目周边与本地块条件相似的地块很多，一部分集中在小和山项家贩村，里山村一带，以市政房产、省经协房产、华通房产等为主力，另一部分在02省道边，以华立房产、浙经房产、金都房产等为主力，将于本地块形成竞争。 附：规划中闲林区块部分项目一览公司名称项目名称开发地点占地面积（亩）建筑类型省经协房产小和山学林雅苑小和山顶家畈440别墅华通房产灵溪苑生态住宅小和山顶家畈108公寓、别墅市政房产生态度假中心小和山里山村300公寓、别墅华立房产江南名居02省道边500别墅浙经、华诚梅竹园02省道边200公寓、别墅金都房产金都雅苑02省道边300排屋 杭富公路边银湖开发区已可能成为大片别墅开发区，其人文环境、 生态环境、和交通条件都与闲林区域相似，因此将对本项目产生压力。 附：规划中部分城郊开发项目一览公司名称开发地点项目名称占地面积(亩)金都房产银湖开发区富春山居1500三盛房产银湖开发区待定1000广厦集团余杭星桥镇天都城6500南都房产余杭良渚文化村待定5、项目产品特征建议5.1 价格定位综上所述，本项目可能的发展方向为以下三种：1、高档别墅区(主力总价200万/套以上)从市场角度看，高档别墅的消化状况良好，蕴育着市场开发空间。私营业主是其主要的消费群体。从地块自身条件看，发展高档别墅还有差距。本地块西部地势平缓，水面集中，但东部为南北向狭长山谷地形，水面很小，整个地块植被单调。整体地形条件比杭州市现有高档别墅区的地形条件略逊一筹。(例如桃花源，两者基本地貌相似，但桃花源地势更为平缓，所有别墅都布置在缓坡的南面。又如九溪玫瑰园，位于朝南的半山坡，临山面江，气势开阔，而且其后山的植被品种丰富，色彩富有变化)从开发商角度而言，缺乏相关的经验和客户积累。本项目的开发商在别墅或者高档住宅开发方面的品牌形象比绿城、南都等开发商略逊一筹，缺少别墅开发经验，缺乏高档客户积累，缺乏集团内部客户支持，如果开发高档别墅，销售压力较大。综上所述，我行认为本地块不适宜开发高档别墅。2、中档别墅区(主力总价100150万/套)从市场角度看，中档别墅的消化状况良好，特别是在产品方面有特色的物业，市场接受程度很高(例如万安秀水山庄)。而且随着“住在杭州”、“创业在杭州”、“天堂硅谷”等概念的深入，客户层面将会进一步拓宽，市场前景看好。但从目前各开发公司土地储备情况来看，未来五年内将有较大量的别墅推出，可以预计其中中档别墅将占到相当的开发比例，因此未来竞争激烈。从地块自身条件看，本地块具有开发中档别墅的条件。本地块规模较大，地势起伏平缓，植被良好，最重要的是有较大的天然水面，比某些需要人工引入水景的别墅地块(如景月湾)更具优势。从对项目后期开发的影响而言，有利于树立品牌形象，预留项目调整空间由于本项目规模很大，因此通过前期的中档别墅的开发，有助于树立发展商的品牌形象，为后期开发打下良好基础。并且预留项目调整空间，根据市场状况可以向高档和低档两个方向进行调整。综上所述，我行认为从地块自身条件和市场接受程度出发，此地块适宜发展中档别墅。但未来竞争激烈，需要在整个开发过程中通过品牌形象、产品特征、规划设计、销售方式等途径努力创造项目的