某住宅市场分析状况

淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议目录市场篇一、 城市概况二、 淄博社会经济状况描述1、 宏观经济2、 区域经济3、 淄博市土地市场分析 三、 淄博房地产市场经济状况描述（状况、特征和竞争）1、 历史回顾2、 总体评价3、 发展情况4、 存在问题5、 发展趋势四、 淄博房地产微观市场状况描述1、 张店区在建楼盘分布图2、 多层住宅市场分析3、 高层住宅市场分析4、 小户型住宅市场分析5、 别墅住宅市场分析6、 写字楼市场分析7、 商业地产分析8、 替他项目篇一、 项目状况二、 新世界步行商业街情况描述（街区功能）三、 区域规划分析周边环境分析四、 政府机能状况五、 文化教育氛围六、 商业氛围七、 人口及小区状况八、 交通组织状况九、 公共设施情况十、 项目优劣势项目概念篇-概念设计一、 对项目的基本认识二、 总体策略和总概念设计三、 产品梳理四、 概念设计及构想项目定位篇一、 市场定位1、 市场定位2、 经营产品主题3、 配套主题二、 价格定位三、 客户定位1、 目标客层状况2、 目标客层的区域分布3、 影响到目标客层的渠道四、商场的区划分割与功能分区策略篇一、 入市策略与时机二、 项目的形象策略三、 价格及付款方式策略四、 项目包装策略五、 公关促销策略六、 媒体宣传广告策略销售推广篇一、 阶段销售工作安排二、 控盘策略及销售控制附件1、 项目装修标准建议2、 销售培训纲要和人员招聘安排淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议书市场篇一、 城市概况（一） 淄博区位：淄博位于山东省中部，东临潍坊市，东北与东营市相连，北接滨州地区，南靠临沂市、泰安市，西与济南市、莱芜市接壤。淄博是山东半岛对外开放较早的城市之一。全市国土总面积5938平方公里，其中市区2961平方公里。（二） 历史沿革：淄博历史悠久，是齐文化的发源地，被通称为齐鲁古都。（三） 行政区划：淄博下辖五区-张店、淄川、博山、临淄、周村，三县-桓台、高青、沂源（四） 全市人口412.03万人，其中，城市人口265万人，张店人口67万人。二、 淄博社会经济状况描述1. 宏观经济： 2003年,全市国内生产总值完成1003.38亿元,同比增长16.6%,为十年来增速最高的年份。其中,第一产业增加值49.3亿元,增长6.2%;第二产业增加值611.92亿元,增长19.7%;第三产业增加值342.16亿元,增长13.2%。三次产业比例由2002年的6.2:58.1:35.7调整为4.91:60.99:34.10。经济总体运行呈现出“速度加快、质量提高、结构优化、后劲增强”的良好发展态势。经济运行的主要特点是:1、工业生产持续快速增长。2003年,全市规模以上工业企业共完成总产值1413.29亿元,同比增长30.68%;实现工业增加值441.09亿元,同比增长25.16%。地方工业生产形势良好。全年全市规模以上地方工业完成总产值974.56亿元,同比增长36.85%,高出全市平均水平6.17个百分点,高出中央省属工业增速29.18个百分点。地方工业中,市属工业完成总产值93.82亿元,增长21.15%;区县及以下工业完成总产值880.73亿元,增长39.75%。区县工业总产值排前3位的依次是淄川区(159.96亿元)、张店区(156.30亿元)、桓台县(138.53亿元),产值增速居前3位的依次为临淄区(63.9%)、博山区(48.21%)、周村区(44.43%)。2、工业整体效益水平大幅提高,地方工业效益继续看好。2003年全市规模以上工业经济效益综合指数达142.81%,同比提高19.67个百分点;实现利税138.71亿元,其中利润65.82亿元,同比分别增长54.11%和84.21%。效益水平大幅提高的主要原因是中央省属工业整体效益的明显好转。2003年中央省属企业盈亏相抵后实现利润8.89亿元,较上年同期增效11.52亿元,极大地支持了全市工业整体效益的高速增长。2003年中央省属工业实现利税39.29亿元,同比增长84.28%。2003年地方工业效益综合指数为147.62%,同比提高12.61个百分点;实现利税99.42亿元,其中利润56.93亿元,同比分别增长44.74%和48.40%。地方企业中区县属工业效益快速增长。2003年市属企业利润同比下降14.99%,区县及以下工业增长54.48%。从区县利润指标完成情况看,利润总额排前3位的依次为:淄川区(万元)、桓台县(万元)、临淄区(万元);增速居前3位的依次为:临淄区(118.63%)、高青县(69.53%)、博山区(56.44%)。3、固定资产投资大幅增长。2003年全市50万元以上项目完成固定资产投资365.91亿元,其中国有基建、国有更改、国有其他和房地产开发投资共完成196.20亿元,同比增长66.5%。分隶属关系看,市区县属固定资产投资完成301.61亿元;中央省属单位完成投资64.29亿元。住宅建设继续保持较高投入，2002年全年城镇单位自建和房地产企业开发住宅投资达40.04亿元；竣工住宅面积179.51万平方米；商品房销售额13.94亿元，其中销售给个人12.39亿元。（2001年城镇单位自建和房地产企业开发住宅投资达14.74亿元；竣工住宅面积139.46万平方米；商品房销售额9.35亿元，其中销售给个人8.59亿元，增长79.71）。4、消费品市场稳中有旺。2003年全市社会消费品零售总额实现254.86亿元,同比增长15.1%。其中,城市消费品零售额增长14.8%,区县及以下增长18.4%。分经济类型看,国有经济增长4.7%,个体经济增长13.7%,私营经济增长25.7%。从区县完成情况看,各区县均呈不同程度的增长,社会消费品零售总额居前3位的依次为张店区(71.36亿元)、淄川区(42.48亿元)、博山区(35.32亿元)。5、物价稳中有升,居民收入稳定增长,生活水平稳步提高。2003年全市居民消费价格指数为100.1%,同比回升0.1个百分点。全年全市城镇居民人均可支配收入为8720元,同比增长11%,城镇居民人均消费性支出6126元,增长7.7%。6、财政收支保持稳定。2003年全市实现地方财政收入40.25亿元,同比增长25.08%;地方财政支出47.92亿元,增长20.16%。分区县看,财政收入居前3位的依次为临淄区(56051万元)、张店区(46545万元)、淄川区(39086万元);各区县增速呈不同幅度增长,居前3位的依次为桓台县(40.18%)、高青县(34.61%)、临淄区(32.71%)。7、税收完成情况较好。2003年全市税务部门共完成各项税收84.09亿元,增长13.01%;其中国税完成收入57.81亿元,增长13.68%;地税完成26.28亿元,增长11.54%。分区县看,税收总额排前3位的依次是临淄区(万元)、张店区(万元)、淄川区(92100万元),增速最高的是高青县(27.47%)、其次是桓台县(24.69%)、第三位是博山区(19.22%)。8、金融形势稳定。年末,全市金融机构各项存款余额达824.26亿元,比年初增长22.31%。其中城乡储蓄存款余额479.32亿元,增长15.74%;企业存款222.99亿元,增长23.09%。全市贷款余额达605.11亿元,比年初增长21.51%。在短期贷款中工业贷款和农业贷款分别增长7.21%和24.46%。2003年全市金融机构完成现金收入2591.03亿元,现金支出2580.05亿元,累计完成货币净回笼10.98亿元。9、利用外资形势良好。2003年全市累计批准利用外资项目169个,合同外资金额61607万美元,同比增长133.61%;实际外资到位35058万美元,增长72.48%。2. 区域经济：三、 淄博房地产市场经济状况描述（1） 淄博市房地产行业历史回顾1999年，淄博市房管行业抓大事、干实事，全面完成年内工作任务。全市房管系统房地产业完成增加值13.6亿元，比上年增长19.3；城镇居民人均居住面积10.2平方米，比上年增长3；房地产交易面积381万平方米，交易额23.5亿元，分别比上年增长13和14；经济适用住房建设年内争取计划138.7万平方米，开工120万平方米，竣工75.5万平方米；完成房屋评估业务106万平方米，房屋安全鉴定25万平方米，房屋监理8.5万平方米，房屋设计11.5万平方米；10月底完成已购公房上市的启动工作，房地产二级市场全面开放；房改售房工作进入收尾阶段。2000年，全市房管系统房地产增加值完成15亿元，比上年增长10%；新开工经济适用住房122万平方米，竣工74万平方米，提供住宅10360套；完成房地产交易420.97万平方米，比上年增长5.13%，房地产交易额达28.59亿元，比上年增长7.11%；房地产交易市场迁入新址，新交易大厅面积3000平方米，实现“一门式”服务；住房制度改革平稳推进，基本完成房改房由部分产权向全部产权的过渡；大力推行物业管理，继续开展优秀住宅小区达标创先活动，年内有4个小区获省级优秀住宅小区；全市城镇居民人均居住面积10.39平方米，高于全省平均水平。 2001年，淄博市住房制度改革全面进入住房货币化分配实施阶段，沿街开发和旧城改造成为全市房管系统新的经济增长点。全市房地产市场活跃，房产交易日趋规范。全年房地产交易面积完成497万平方米，交易额38.23亿元。一是成立市房屋置业中心，中心与市内各大银行合作，推出贷款“一条龙”服务，全年累计为800余户居民提供住房贷款担保，担保额8000多万元，刺激了房地产金融市场的发展。2001年，全市房管系统房地产业增加值完成15.9亿元，比上年增长6%；城镇人均居住面积11.1平方米，比上年增加0.71平方米；房地产交易面积497万平方米，交易额38.23亿元，分别比上年增长16.71%和17.66%，全市住宅与房地产业继续保持良好的发展态势，在房屋拆迁、置业担保、评估改制、测绘改制、房产宣传等方面取得重大突破。2001年，淄博市房改各项指标均高于全省平均水平，公房出售17.5万户、1291万平方米，出售率95%以上；公积金归集累计总额12.64亿元，归集率86%；住房贷款余额9300万元。2002年，全市房地产业依然保持快速发展态势，全年房地产交易面积430万平方米，交易额45亿元，城镇人均居住面积11.8平方米，住房消费成为社会消费热点，从而有效调动了社会资本投资房地产的积极性，带动了相关产业的发展，对拉动全市经济增长起到重要作用。2002年，全市空置商品房31.91万平方米，其中住宅27.07万平方米，其他4.85万平方米。空置率15.1%。2002年，全市房地产综合开发销售总额26.34亿元，其中：住宅22.06亿元，其他4.28亿元。 1.全年出售公房2262户、建筑面积20.2万平方米，全市累计出售公房17.73万户、建筑面积1311.3万平方米，占全市公有住房总量的95%以上；住房公积金累计总额11.36亿元，归集率达86%。2.完成24个单位，2438户产权过渡工作，全市房改由部分产权向全部产权过渡工作基本完成。3.选定在张店中心路以西、联通路以北集中建设经济适用住房小区,可为1370户城镇中低收入家庭提供11.9万平方米的住宅。4.出台关于进一步加强经济适用住房管理的通知，明确规定经济适用住房的认购条件、审核程序、权属管理、上市交易等工作。5.落实国务院关于进一步加强住房公积金管理工作的通知及全国、省住房公积金管理工作会议精神，着手准备成立住房公积金管理委员会。2003年，淄博市现有具备房地产开发资格的企业135家，总注册资本金10.29亿元，房地产开发企业从业人员3750人。其中：省属开发企业1家，外地进淄开发企业3家，市属开发企业131家。具有开发一级资质的企业2家，二级资质的企业6家，三级资质的企业18家，四级(含四级)以下资质的企业109家。135家开发企业中：国有企业14家，集体企业27家，股份制企业51家，合资(包括外资)企业8家，民营企业35家。 （2）淄博市地产行业总体评价：从以上数据显示，淄博市房地产市场正在稳步发展，现在已经成为淄博市国民经济的支柱产业。几年来，淄博市房地产开发市场总体上表现为供销两旺，投资、销售均保持了较快的增长速度。全市商品房平均销售价格增长速度平稳，年增长在5080元m2之间，房地产业已经成为国民经济发展得支柱产业，房价稳中有升，住宅市场行业风险不大。（3）淄博市地产发展情况1. 目前，淄博房地产开发主要集中在张店区，作为市政府所在地的张店区是全市政治、经济、文化和科技教育中心区，房地产市场较活跃，平均价格在1700元/平方米左右。2. 由于城市发展的要求，淄博中心区西移已提到日程上，同时这也带动了新一轮房地产热潮的兴起，以建业城市花园、世纪花园、紫荆园等为代表的大中型规模社区业已启动。3. 淄博地区区域住宅户型主要以三房为主，面积以110200平方米为主力户型。因地域性和消费习惯原因，楼层以46层为主，客户对高层建筑接受程度低；建筑风格仍以简单模仿欧陆风格为主。楼盘绿化上仍属起步阶段。 （4）淄博市房地产市场目前存在的主要问题由于淄博组群式城市格局明显，区域经济发展不平衡、差异较大。从统计资料分析和市场调查情况看，其存在的主要问题及原因是： 部分区县政府和部门指导思想有偏差，导致局部地区房地产开发规模过大。有的区县和个别领导对房地产开发市场发展规律把握不准，对当地实际号脉不透，“形象工程”、“政绩工程”意积仍在作怪。土地供应计划不够、建房主体行为不合法，直接影响了房地产开发市场的正常发展。1、个别城区土地供应过量，开发项目确立不规范，摊子铺的过大，存在潜在的市场风险。据2002年房地产统计资料显示，全年房地产综合开发施工面积比上年增长61.2%，全市房地产施工总面积达到558万平方米。一方面说明房地产综合开发率比上年有了较大提高，另一方面也表明土地投放过量，新开工面积增加。其主要原因是：无计划确立开发项目，规划失控，多头批地。建设单位和开发商所用地块和项目开工后，才到有关部门补办开发经营手续。据统计，2002年比上年增加开发面积31.2%，土地比上年增加230%。缺少年度开发建设计划的控制。2、个别区县和个别领导仍存在批条子、减免规费问题。从而造成资金流失，使房地产开发经营市场出现不平等竞争。2002年新开工的项目，有近50%项目有减免规费现象，其中领导批条、说情和区县政府以文件、会议纪要形式减免上级规费的现象占90%以上，造成上亿元的资金流失。致使市场形成不平等竞争，配套资金不足，群众的生活质量得不到保障。也挫伤了部分开发商的积极性。3、机关事业单位自建自用住房问题没有得到有效控制，个别有钱的单位还在建房，冲击了开发经营市场，助长了不正之风。房地产开发管理职权不清，部门职能交叉，办事程序混乱，导致房地产开发经营市场发展不规范。1、房地产的开发、拆迁、商品房销(预)售等过程都属于房地产综合开发其中的一个环节，均属于开发建设行为。目前，淄博市房地产开发管理和拆迁、房屋销(预)售管理在两个部门。房地产开发经营许可与房屋销(预)售许可管理脱节。2、审批程序颠倒，导致部分开发经营项目违法建设。房地产开发项目的确立应该由建设行政主管部门依据城市总体规划和住宅专项规划，按照年度建设计划组织实施。而多年来建设项目的确立是建设用地规划许可和建设用地批准在先，自建自用非经营性项目和开发经营项目的性质还没有区分，就取得了建设用地规划许可和建设用地批准文件，致使很多企业在不具备开发经营资格的情况下，从事房地产开发经营活动，造成了主体行为违法的事实，同时也是造成大量在集体土地上搞开发的主要原因之一。房地产综合开发建设管理机构不健全，不适应房地产开发形势的发展。淄博市开发办现有事业编制11人，正科级单位，与发展中的房地产业极不适应。区县级开发管理力度贫乏，多数区县只设立了房地产综合开发建设管理领导小组，好的区县还有一个专门管理人员，个别区县只设一个兼职管理人员。管理人员的不到位，导致开发管理监管力度不够；对无资质开发、集体土地上搞开发、未取得开发经营许可搞开发、产权部门利用职权以旧城改造的名义开发经营等违法行为的处罚力度不够，挫伤了合法经营者的积极性。淄博整体房地产市场仍属起步阶段，房地产经营仍属粗放型经营；整体规划水平仍显稚嫩。产品差异化区别不明显，市场产品同质化现象严重。住房信贷发展仍未向服务型转型，手续仍繁琐；消费者购房心理不成熟及自我保护意识仍弱。（5）淄博市房地产业的发展趋势1）住宅需求继续扩大。随着货币化分配住房和取消福利分房政策的实施，居民的住房要通过消费市场解决，住宅的需求量将继续扩大。一是我市居民住宅消费层次差异较大，有理想住房的大都集中在机关事业单位和经济效益较好的个别企业。有60%的居民户有住房，但不理想，由于企业效益不好，想通过筹资或按揭贷款准备购房改善居住条件。另有10%左右的无房户租住或借住房屋，期待购房。二是住房二级市场的开放和规范使得房改房放开上市交易，住宅品级和需求层次拉开，市场交易活跃，规模逐步扩大。三是城市现代化的步伐加快，也将进一步扩大住房需求。目前淄博市的城市化水平达到41%，比全省平均高出5个百分点，但与西方发达国家相比还有相当的差距，上世纪八十年代，美国的城市化率就达到了87%、日本达到了65%。为此，住宅的需求量在未来一个相当的时期内继续扩大。2）住宅开发向“全优化”发展。随着居民生活水平的不断提高，对生活质量的追求发生了变化。居住小区和住宅的“智能化”、“生态化”、“多能化”建设，成为房地产开发商的发展方向，对于户型、环境、会所、教育、配套等方面的要求进一步增强，产业多元化突出，多层、小高层、高层、别墅、TOWNHOUSE、商铺、产权式酒店、写字楼等业态大量出现。3）经济适用住房在今后一个时期内是住宅消费的热点。目前，淄博市的消费水平还较低，2002年城市人均可支配收入7850元，按每户3人计算，年户均可支配收入23550元。根据联合国公布的住宅消费收入价格比36年的参考标准计算，再照顾到贫富之间的差异，淄博市住宅每套销售价格在20万元以下比较适宜广大居民的消费心理。经济适用住房将是我市面向大众的消费热点。4）房地产市场向多元方向发展。随着房地产法律、法规和市场体系的健全，房地产市场将由目前的重营销发展成为生产、销售、租赁、抵押、评估、物业管理并举的市场体系，土地将由过去的协议出租、出让、转让，逐步实现招标、拍卖取得土地，土地交易向规范化、市场化转变。二手房将成为销售市场的交易主体，租赁市场趋于活跃。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地产二级市场和租赁、抵押、评估将加快发育。物业管理也将从过去开发商孵化出的同体子公司分离出来，逐步实现规范化、社会化和市场化。5）房地产企业强强联合，向规模化、集团化方向发展成为必然趋势。房地产业是一个资金密集型行业，也是风险较大的行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长期生存和发展，必须具备强大的资金实力。世界各国房地产的共同特点，就是企业的规模化、集团化，只有少数十几家、几十家大的公司主导了房地产的大部分市场。淄博市135家房地产开发企业，总注册资本金只有10.29亿元，而且135家公司中，国有和集体企业还有41家。资金的分散、体制的问题已经制约了进行大规模开发的需要，加之国家2003年6月份颁布的“121文件”对房地产企业的限制，地产去也只有进行体制改革和行业内部的强强联合，形成一批对市场有主导能力的实力企业，才能在日益激烈的市场竞争中稳步发展；而实力弱小、缺乏核心竞争力的房地产企业，在未来几年内将面临着被淘汰的危险。6）“品牌”成为房地产企业的生命。拥有一个知名品牌，是企业获取可持续发展的一个非常重要的条件，在市场供大于求的状态下，消费者成为左右市场的和企业生存的决定因素，开发企业要取得竞争优势，立于不败之地，就必须注重树立品牌意识，保持企业的长期稳定的发展。7）诚信成为房地产市场的灵魂。古人云：“人无信不立”，离开诚信，整个社会都将失去发展的基石，并陷于无序的状态。从某种意义上讲，市场经济就是法制经济、信用经济。房地产市场也不例外，开发商要把诚信当作经营原则和长期生存和发展的命脉。随着政府对房地产市场的逐步规范，房地产企业信用档案的建立，广大消费者的消费理念趋于成熟等，诚信将成为房地产市场的灵魂。8）淄博市的住宅价格会稳中有升。目前，淄博市的住宅价格与开发成本基本相等，其利润空间几乎为零。有社会背景的开发商目前取得的利润一般有以下几个方面的来源：一是通过减免政府规费，把部分用于小区配套的资金作为利润；二是通过减、免、缓缴部分土地出让金作为利润；三是减免部分税金作为利润。没有背景的开发商只有通过加强管理和降低原设计标准获取利润。即便这样，淄博市的消费群体也嫌住宅价格偏高。同时，城市居住小区受诸多因素制约，综合环境质量不上档次。形成了淄博市房地产市场的特有的发展状态。随着国家对房地产市场的整顿和规范，淄博市的房地产市场逐步向着健康有序的方向发展。四、 淄博房地产微观市场状况描述1、张店区在建楼盘分布图2、多层住宅市场分析多层住宅项目大多分布在张店城区西、北郊区，主要分布在世纪路以西及联通路到开分区一带，在淄博市占主导地位。1） 楼盘信息明细表图表一市场抽样户型统计比例图表二问卷调研中居民对户型需求比例 从表中户型数量统计结果分析得出：目前复式楼供应量相对过大，处供过于求状态；而且复式楼多为顶层，多数淄博当地市民反映复楼存在楼层高，上楼难的问题，对复式楼有一定抗性。二房，四房总体开发量不大，目前市场供应不能满足现有需求。三房供求基本平衡。从以上几个图表中也可粗略了解淄博房地产开发的思路，市场的成熟程度以及消费群体的需求状况。 张店区多层住宅市场特点（1） 绝大多数楼盘以三房为主力户型一般是以三房为主，二房为补充，如恒生城市花园，鸿泰嘉园等。附加顶层复式户型，或者是以三房为主，四房为补充，附加顶层复式户型，如：翡翠园等，也有部分楼盘以三房为主，二房为补充，如：天立花园。三房占了很大部分的市场份额，且面积集中在105-140m之间，户型面积适中，比较合理。三房占主导地位，说明了淄博住宅市场的开发是以三口之家居住为主，迎合和反映了本地居民的家庭人中结构，生活习俗和消费需求。（2） 户型结构设计不够合理还有许多户型不能满足明厨、明卫、明室的采光通风要求。还有表现在有些户型的阳台及卧室设计上；在淄博很多户型均为阳台设计，还有诸如窗户采用平窗的较多，采用凸窗设计的住宅小不多，这可能是受淄博的空气污染严重及北方温度相对较低，天气寒冷有关；（3） 底层，顶层设计淄博大部分楼盘的临街，临路底层都设计成了商铺，有些二层甚至三层都联体做商业，或办公用房。一般小区内底层设置储藏间和车库，底层车库出售为主，车位以出租为主，一般车库和储藏间数量总和与户数比为1：1进行配比规划，储藏间的层高一般都在2.2米以下,这样开发商对于这部分面积可以不计入建筑面积之内, 储藏间的价格水平在300500元/m之间.车库价格水平在2000元/m左右;顶层多为六楼或五楼送阁楼,阁楼屋顶设计几乎都有没有顶层花园.一般阁楼在销售时采用不计入销售面积进行赠送的方式,相对单价比五层低,但单价并不是最高价,一般楼层最高单价出现在三层.(4)创新户型少,开始出现创新户型并赢得市场错层,跃层户型市场份额较少,但错层,跃式户型已经出现,并取得了不错的市场反映.如翡翠园除多层住宅一个单元外其余都为错层户型,相对错层户型成本比平层高,一般来说它的售价是比要同楼层价位高出约50元/m,但是购买者仍是大有人在翡翠园是中房淄博城建公司继紫荆园开始销售后做的规划设计,据说是在销售统计分析了平层与错层销售情况的调查基础上做出的规划定位,而事实上翡翠园错层销售还不错.(5)“会所”“商业街”等配套已成为时下的卖点如在一些小区内甚至设有大型超市,健身中心,游泳池等生活配套设施,新推楼盘不注重了提高小区的绿化率,均在35%左右;容积率低,多在1.1左右,楼间距宽,基本达到1:1.1;在智能化硬件配套上采用了高频网络,对讲门禁系统,并对小区进行全天候封闭式管理,在优惠促销方面,大多是直接采取折扣优惠方式,范围在优惠4%左右.多层住宅价格分析多层住宅的名义价格图表多层住宅均价1500元以下示意图多层住宅均价1500元以上楼盘示意图不在考虑住宅项目的建设规模,地理位置,户型结构优劣,优惠折扣,发售时间等因素,对以上29个抽样多层住宅楼盘的名义均价作统计计算,以算术平均法计算得出近期多层住宅的名义均价格是1062.29元/m.目前张店区在售经济适用房住宅小区温馨家园均价是1310元/m,而低于此价格水平的商品房住宅小区竟有3个,正是目前这类低价位楼盘还在建,在售,和大量的经济适用房开发建设一定程度影响着整个住宅市场的提升,影响着整个楼市价格上涨幅度不大,我们认为这也是淄博房价远远低于与经济实力,购买力相差不多的沿海周边地市青岛,威海,烟台的一具重要原因.象此类楼盘一般是以前本地开发商通过 各种关系,不正当手段而取得的一些价低廉的土地,而随着此类楼盘销售完毕逐渐减少，土地政策的不断完善，取得土地方式越来越规范，获取土地越来越困难，地价也将越来越高，开发低价位，低档楼盘利润空间将越来越小，因此预测张店区低价位楼盘将在两年后越来越少，相对竞争不是很大，可考虑介入。总之，淄博在售楼盘的价格总体趋于平稳，偏低于当地经济水平和当地市民的购买力，与周边沿海城市相比有较大上升空间，当然这种增长是与市场的成熟度有关，也与开发商的产品定位有直接关系。高层住宅市场具体分析高层住宅市场简况图：高层住宅楼盘分布图从图2的楼盘分布图中可看出，高层住宅市场主要集中在柳泉路人民公园一带，在张店区城市总体规划图中可以看出，高层建筑一般沿柳泉路一带规划分布，基本构造出大城市发展的轮廓线。而柳泉路的高层建筑正以其宏伟，气派的气势展示张店区大城市的繁荣兴旺。插入商业地产分析部分在售商业项目简介：位置：西六路与共青团路交汇处； 开发商：淄博中岳房地产公司； 总建筑面积：5万m； 商铺形式：产权式专业商铺。摊位；出售形式：三层联体出售，商场内单层出售； 促销手段：第四层商铺40%的首付在银行贷款办妥后全部返还；均价：6000元/ m（一，二层联体）中国财富陶瓷城位置：南外环路东鹏陶瓷厂对面； 开发商；香港恒兴公司；均价：2100元/ m（一，二，三层联体）商铺形式：产权式专业商铺。摊位；区间面积：99，130 m； 物业管理费：0.6元/ m.月;促销手段:购买三套以上五年内返还总额50%;天鸿化工商城位置：美食街与东一路交汇处； 发展商；淄博天鸿置业公司均价：5200元/ m（一，二层联体）商铺形式：产权式专业商铺。摊位；区间面积：57,80,117 m； 物业管理费：0.6元/ m.月;促销手段:12月1日前优惠100元/ m; 目前优惠90元/ m义乌小商品城位置：华光路与世纪路交汇处； 发展商；浙江华川实业规模:8800个商铺,占地面积700亩,总建筑面积48.6万平方米,商业区面积达30万平方米,商业配套面积达18万平方米,二期将有写字楼,住宅楼出售.开工时间:2003年11月28日; 交付时间:2004年秋均价：3480元/ m内部认购时间:2003年12月28日认购诚意金:10万元; 物业管理:新加坡某物业管理公司;金泰营业房位置：联通路与中心路交汇处； 开发商；金泰房产；均价：4100元/ m（一，二层联体）商铺形式：临街店铺； 物业管理费：0.15元/ m.月;优惠:60元/ m三大商业圈简介美食街淄博商厦商业圈 本商圈商服业态多种多样,以服装,鞋类,电器,餐饮为主,以中高档次为主;餐饮业在本商圈有较大的需求; 本商圈商场经营较有特色,缺少主题商场; 本商圈购物客户以本区中高收入者,部分周边区县消费者为主; 美食街人流量较大,商场东路人流量锐减;共青团路商业圈 经过金帝购物广场,富丽商城与王府井广场和银座的落成构成了共青团路商业圈; 处于城市空间交汇点,辐射半径较大;购物空间和环境较为休闲;随着金帝购物广场以及王府井广场,银座广场相继开始动作,共青团路商业圈的购物空间和购物环境得到了改善,但同时造成了商业供给面积的急增加;随着本商圈内的生势将越来越壮大;新世纪商业街商业圈 由壹世界数码广场以南延伸,与展览馆,鲁中家具城,东方家具城一同形成了新世纪商业街,步行街人流量大; 集中经营,品牌服务; 目前已形成了集中经营.品牌服务的新型经营方式,同时丰富了商品种类,树立了良好的口碑;随着城市中心西移,城市人口将逐渐向西移,新世纪商业街仍有较大的发展潜力和对外扩张动力. 张店区商业地产分析1,张店区商业物业存在结构性的供需不平衡,专业性商业物业份量不大,还存在占道经营的现象,未来一,二年商为物业供应量将继续增大,市场竞争将日趋激烈2,商业物业多为一二层联体销售,甚至一至三层及一至四层的商业房份额很大,一定程度造成销售面积偏大,总价过高,影响销售,二层,二层以上的楼层销售不理想,一层的销售率,出租率普遍看好,临街, 临路与进深长,不临街, 不临路商业房售价,租价相差较大,3,老城区商业圈因其长年的商业沉淀,将在相当长一段时间内占据商业圈老大的地位,其它商业圈的兴起一定程度上对其冲击影响,但难撼其商业龙头老大位置, 淄博市民,投资者将继续看好老城区商业圈,随着城市中心西移,城市西部商业将日渐繁华,成为次商业中心;4,专业,专类商业市场受投资者青睐,销售状况不错,日后此类商业市场在张店区将增多;5,目前购物环境好的购物广场-王府井广场营业状况不太理想,出租率不是很高,一不定期程度影响投资者的购买商业地产的热情;6,产品设计存在一些问题,如王府井广场二层由于垂直交通设计不合理,上下楼不方便影响出租经营,同样商业步行街也有类似情况;7,大型项目商业地产多为外地有实力的公司,集团与内部财团联合开发;8,相对住宅楼盘项目来说,专业化全程代理公司商业地产较多,营销力较强,商业地产包装水平较高;9,专业市场“返租” “代租”等降低投资风险的促销手段较多,10,目前产权式的室内综合性商场,商厦为市场空白点.淄博赛格壹世界数码电子时代广场策划建议项目篇一、 项目状况1. 位置描述本项目位于淄博张店中心商业圈内，是淄博主要交通干道共青团西路和淄博市商业步行街-新世界商业步行街（原西四路）交汇处。2. 经济技术指标本专业市场占地约5000平方米，总建筑面积14522平方米，共5层商业空间。3. 周边道路状况项目北临的共青团西路为车行路，是标准的四车道，工交大巴为7路大巴，此路段还各有自行车道和人行道，属淄博东西向主要交通干道，道路两边为临街商铺和企事业单位。商业街为人行道路，路宽30米，沿街进行了绿化和景观装饰（原规划在横跨共青团路设立一人行天桥，现已取消，这对本项目是一利好）。二、新世界步行商业街情况描述（一）新世界商业街建设的目的和意义新世界步行商业街是淄博市政府为了更好地对淄博城市进行规划，展现淄博旅游城市的风貌，于1998年开始规划建设的。现南段、北段在建设中，中段已开通。其建设的意义在于：1、 体现组群式城市的特点；2、 促进经济发展和城市繁荣；3、 体现以人为本的思想；4、 提高城市的文化品位5、 增强城市的辐射力和凝聚力6、 更好地塑造城市形象（一） 新世界步行商业街概况地理位置：项目位于淄博市中心城区-张店区四路北段。南起商品街，北至华光路，横穿市内主要交通干线共青团西路和人民西路，全长1800M，路宽14M。两侧建筑2-6层，新建建筑近23万平方米，总占地7万平方米。整个建筑采用欧式风格项目功能：集购物、旅游、娱乐、休闲、观赏、交往等为一体的综合性步行商业街。多品种、多选择、多行业综合配套。商业业态以日用百货、精品类、地方特色类、专卖类、自选类为主。服务内容包括商品类、饮食类、娱乐类、文化类。功能空间有商业空间、休闲空间、观赏空间及其它共享空间等。（二） 步行商业街周边状况区域规划：张店中心区部位为中心路以西，西七路以东，华光路以南，新村路以北的区域。在此范围内，南北向的中心路、柳泉路、西五路，东西向的华光路、人民路、共青团路、新村路为城市主干道，西二路、西四路、西六路、商场路（含美食街）为城市的次干路。两侧有两个大型的农贸市场，市委、人民公园、工程学院、67军及市属机关、单位等。（三） 政策优惠：（详见政府关于商业街招商引资文件中规定）（四） 项目租售情况1、 新世界步行街项目在开始销售时情况良好，但在今年以来总体房价已下跌，且由于南段和北段有相当空置物业，总体市场销售情况不乐观。2、 步行街中段已开业，沿街一楼尚余部分物业未出租出去，二楼、三楼物业空置较多，且在租金价格普遍较低的情况下，市场仍然是有价无市。三、区域规划分析政府对城市规划的整体调整，对以下三方面产生了影响：行政区域变迁、人口变迁、核心商圈变迁均形成由东向西地平行移动状态，且原次中心区业已逐渐成为核心中心区，但城市的整体变迁和新中心区的形成仍有一个过程，如核心商圈的变化即是此过程的代表表现，在此过程中会出现新旧商圈的叠加过程，本项目即处于新旧商圈的叠加地段。四、政府机能状况沿新世界步行街的两侧有市委、市政府、区劳动局、规划局、区城乡建委等政府部门市属、区属政府部门分布。五、文化教育氛围周围1公里范围内大中专院校林立，有山东理工大学、淄博卫校、山东药校、工贸中专等大中专院校。六、商业氛围本区域周围形成了多个主题商业组团。位于共青团西路电信局周围形成了以电信行业为主的手机、通讯市场组团。步行街南端以博物馆为核心的家具主题商城，并成为区域性家具集散地。步行街业已形成的以服装、餐饮为特征的旅游商业组团。共青团西路以金地为代表的百货商场组团及齐赛、太阳为代表的电脑市场组团。七、人口及小区状况本区域座落了十余个住宅小区，有王辛小区、公园小区、公园二村、公园三村、城中区、城西一村、道庄小区、科研小区和金鼎花园等住宅区，大多数为老住宅小区，人口以本地老居民，政府企事业单位和商业经营者为主，整体人口素质高，收入相对稳定，有一定家庭积蓄。八、交通组织情况7路大巴为此路段主要工交车辆，其起点自火车站沿淄博主要交通干道运行，并穿过淄博主要的核心商圈和人流聚居地。九、设施情况本区域公共设施齐全，淄博的影剧院、中心医院、城市中心广场、博物馆和人民公园、区域菜市场均在1公里辐射半径内。项目总体状况归纳：本项目所在区域为淄博张店核心商业黄金走廊；本区域属政府在未来几年内重点发展的区域；是官商往来频繁地区，同时未来自然流动人口旺盛；区域拥有成熟的配套和较完善的设施；五大核心商圈集中地段；周边潜在客户多，具有较强的购买能力和投资能力；针对本主题类商场，周边具有较成熟的产业环境和消费环境；九、项目优劣势（一） 本项目优势1、 具有政策优势-产业政策和步行街政策优惠；2、 产业发展具良好前景；3、 政府对此区域的发展给予了相当的力度；4、 品牌加挂，增强投资者信心；5、 绝佳地段，新旧商圈叠加地带；6、 区域未来发展状况良好，商业重心西移、人口、政府机能西移对本项目是重大利好；7、 本区域专业市场林立，易产生产业互动，人潮互动；8、 本区域政府行政办公、大型住宅社区环绕，大中专院校林立，产业环境及产品消费环境良好，同时，潜在的目标客户群较多；9、 区域投资渠道少，但仍有相当部分闲散资民间游弋，本项目可拓宽新投资渠道；10、 区域客户购买心理仍不成熟，如跟风心理、从众心理，操作得当易形成热潮；11、 强强联合，形成资源整合优势；12、 未来高素质管理人才的引进，使整体商城发展起步高。（二） 项目劣势2、 步行街为政策型市场，因指令性因素多于商业性行为，人们对步行街看法不一，如几年的美食街，就是这样的形式，部分市民对此类政策型市场存有逆反心理；3、 步行街统一宣传推广未到位，对消费者未作引导和概念提升，至目前该区域仍未形成自然通畅人流，人气仍淡静；4、 步行街定位混杂，现阶段中、低档商品和经营模式混杂；5、 步行街南段仍未开通，阻碍人流的自然流动；6、 本步行街仍未形成专业电子市场氛围；7、 步行街二、三楼经营少，对客户购买和经营易形成心理抗性；8、 齐赛电子市场和其