某公司物业接管验收标准

第一太平戴维斯综合物业顾问（北京）有限公司融科资讯中心分公司物业接管验收标准二零零一年十一月目 录第一章 大厦土建装饰的验收标准及程序3第二章 电梯工程验收标准6第一节 电气部分6第二节 安全保护装置8第三节 电梯各组成部分10第四节 机房部分13第三章 电气工程验收标准14第四章 大厦空调系统、给排水系统验收注意事项及验收条件18第五章 弱电系统、消防系统验收标准22第一节 弱电系统验收条件22第二节 弱电系统验收程序24第三节 消防系统验收接管程序25第四节 消防中控室验收内容及其标准27第六章 物业接管验收前所需资料30第一章 大厦土建装饰的验收标准及程序一. 验收前需具备的图纸资料和文件1. 设计图纸、文件、设计修改和材料代用文件。2. 材料出厂质量证书、出厂合格证、检验合格证。3. 预制构件出厂质量证书。4. 隐蔽工程验收文件。5. 施工安装自检记录。6. 结构硅酮密封胶相容性试验报告及幕墙物理性能检验报告。二. 组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。三. 验收时间由甲方、物业、总包方、监理四方订出一个切实可行的时间表。1. 外围玻璃幕墙干挂大理石。2. 大厦室内大理石墙面、地面。3. 木墙面。4. 防火门、门锁、油漆、粉涮。四大理石干挂墙验收1 大理石应表面整洁，线条顺直，对缝宽窄一致，色泽一致。2 保温层完好（不得渗水、不透风）。3 石材安装牢固无损坏，表面不应有咬色现象等。4 石材出厂合格证、检验合格证。五玻璃幕墙及遮阳板验收（一） 玻璃幕墙及遮阳板验收前应将其表面擦洗干净。（二） 玻璃幕墙及遮阳板观感检验符合下列要求：1 明框玻璃、框料应横平竖直，缝宽应均匀，并符合设计要求。2 玻璃品种、规格与设计相符，整幅玻璃色泽应均匀，不应有水纹、气泡、折碱、发霉和镀膜脱落等现象。3 铝合金料不应有脱膜现象。4 装饰压板表面应平整，不应有肉眼可察觉的变形、波纹或局部压砸等缺陷。5 幕墙、遮阳板的上下边及侧边封口沉降缝、伸缩缝、防震缝的处理及防雷体系应符合设计要求。6 幕墙隐蔽节点的遮封装修整齐美观。7 幕墙不得渗漏。（三） 玻璃幕墙及遮阳板工程抽样检验应符合下列要求：1 铝合金材料及玻璃表面平滑、整洁，表面不应有划伤或凹凸不平等现象。2 玻璃应安装或粘结牢固，橡胶条和密封胶应镶嵌密实，填充平整。3 钢化玻璃表面不得有伤痕。4 遮阳板远看线条一致，近看各个连接点安装牢固。5 玻璃幕墙活动窗支撑架灵活。6 玻璃外窗五金齐全（手柄支撑架多点锁）。（四） 玻璃幕墙、遮阳板工程抽样检验数量，每幅幕墙竖向构件或竖向拼缝和横向构件或横向拼缝应各抽查5%，并均不得小于3根，每幅幕墙分格应各抽查5%，并不得小于10个，所抽检质量均应符合中华人民共和国行业标准，玻璃幕墙工程技术规范JGJ10296。六楼顶验收（楼顶平台地面）1 排水坡度有无倒泛水现象，地面防水是否有渗漏现象，防水做完后是否做闭水试验，是否有闭水试验记录。2 雨水管泄水口是否畅通。3 雨蓖子是否齐全。4 女儿墙是否完整。5 各种机座是否表面平整，不空鼓、表面不应有脱皮。七地库验收 地下一层、地下二层停车场地面应做防水并有做防水记录。八楼地面验收1. 面层与基层必须粘结牢固，不空鼓，不缺棱掉角、表面平整，接逢均匀顺直。2. 卫生间地面不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。3. 楼地面应平整牢固，接缝密合，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。九装修验收1. 钢木门窗应安装平整、牢固，无翘皮变形。开关灵活，零配件装配齐全，钢木门窗缝隙严密、适度。2. 木装修表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。3. 抹灰面应平整，不空鼓、不起泡和裂缝等。4. 地砖和墙砖应表面平整，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角，无空鼓。5. 油漆、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏涮、咬色等现象。6. 锁开关灵活、安装牢固，表面光洁无划痕、零配件齐全。7. 所有木墙木门要用防火阻燃材料涮制。十责任 由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现出，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。验收中所发现的问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。第二章 电梯工程验收标准第一节 电气部分一 电源与照明1 电梯电源应由配电室直接送至机房，电压波动不应太大（7%）。2 机房照明应与电梯电源分开，应在机房靠近入口处设照明开关。3 电梯主开关及其副开关应符合；（1） 各接线紧固，开关设备等安装牢固。（2） 每台电梯均应设置能切断该电梯最大负荷电流的主开关。（3） 主开关不应切断下列供电电路。 轿厢照明通风和报警。 机房、隔层和井道照明。 机房、桥顶和底坑电源插座。（4） 主开关的位置应能从机房入口处方便、迅速地接近。（5） 各电梯主开关均应有识别标志。（6） 轿顶应装设照明装置，或设置以安全电压供电的电源插座并有明显 标志。（7） 井道内应装设足够照明，电源应由机房照明回路获得。4 电气设备接地应符合下列规定：（1） 所有电气设备的外露可导电部分均应可靠接地或接零。（2） 电梯轿厢可利用随行电缆的钢芯或芯线作保护线。当采用电缆芯线作保护线时，保护线不应少于2根。二配线1 机房和井道内的配线应用电线管或电线槽保护。且不得使用可燃材料。2 轿顶配线应走向合理，防护可靠。3 电线管应用卡子固定，固定点间距均匀。4 电线槽连接处应锁紧，管口应装保护口。5 电线槽安装应牢固，接口严密。6 电线管电线槽均应可靠接地或接零，不得作保护回路线使用。7 配线应绑扎整齐，并有清晰的接线编号。8 接地线应与其它导线有明显标记，宜用黄绿相间。9 随行电缆的安装应符合下列规定：（1） 随行电缆两端以及不运动部分应可靠固定。（2） 圆型随行电缆应绑扎固定在轿底和井道电缆架上。扁平型随电缆固定应使用楔形插座或卡子。（3） 随行电缆在运动中有可能与井道内其它部件挂、碰时，必须采用防护措施。三 电气设备安装1 电柜、控制柜（屏、箱）的安装应布局合理，固定牢固，且应符合下列规定：（1） 尽量远离门、窗。（2） 屏、柜和双面维修屏安装应便于核查与维修。2 门召唤盒、指示灯盒及开关盒的安装应符合下列规定：（1） 盒体应平整、牢固不变形，埋入墙内盒口不应突出装饰面。（2） 面板安装后应与墙面贴实，不得有明显的凹凸变形和歪斜。（3） 安装位置正确不得有过大偏差，且按规定安装，排列要整齐。（4） 有消防功能的电梯须有消防开关且按“安装规范”安装。第二节 安全保护装置一 电气安全部分1. 电梯的各种安全保护开关必须可靠固定，不得焊接固定。2. 与机械相配合的各安全保护开关应工作可靠，在下列情况时应可靠断开或立即停止运行。（1） 限速器速度接近动作速度时。（2） 安全钳拉杆动作时。（3） 超载时。（4） 轿、厅门未关或未锁紧时。（5） 安全窗开启时。（6） 缓冲器衩压时。3. 电气系统中的安全保护装置检查（1） 错相、断相、欠电压、过电流、弱磁、超速等保护与产品要求及“安装规范”相符并通过对检验合格有合格证明。（2） 急停、检修、程序转换等按钮和开关动作应灵活可靠，标示清楚。（3） 极限、限位、缓速开关及其碰轮和碰铁应符合“电梯安装规范”，如无法试验，可出示相关各部分验收合格证明。二机械安全部分1 限速器（1） 动作可靠。（2） 钢绳和绳套无断丝、折曲、扭曲和压痕。（3） 夹绳钳（楔块）与限速器绳之间的间隙应为3mm，无堵塞物。（4） 润滑良好，绳轮无裂纹。（5） 张紧装置无松动或移位（零部件无磨损破裂。）2 安全钳（1） 动作可靠。（2） 操作机构和制停机构所有构件灵活无损。（3） 钳楔块面与轿厢导轨工作面间隙应为23mm。（4） 安全嘴无裂损及污物塞入。3 缓冲器油压的无漏油，若是弹簧的应无锈蚀及螺栓松动，底坑无积水。4 终端限位保护（1） 强迫减速开关、终端限位开关、终端极限开关应安装牢固。（2） 磁轮灵活可靠。（3） 轿厢外侧的开关打板无扭曲变形。（4） 其各电气连接线及元器件无脱落，正常无损。（5） 需油的零部件无缺油。第三节 电梯各组成部分一 曳引与导靴部分（有验收合格证书）1 导轨（1） 压板固定牢固。（2） 润滑良好，表面无凹坑、毛刺及划伤，无变形。（3） 两导轨端部接头处台阶大小应合适（控制在0.05mm）2 导靴（1） 润滑良好，靴衬工作面磨损量应不超过1mm。（2） 靴衬与导轨部隙不大于1mm。（3） 导靴与轿厢架联结紧固。（4） 导靴运行中无啃道。3 导轨架（1） 无变形、裂纹、移位，无脱焊，无锈蚀。（2） 水平度无起差。4 配重（1） 配重架上绳头组无松动，螺母紧固，卡绳无脱落。（2） 导靴磨无损或缺油润滑。（3） 配重架上配重块无松动、无晃动，铺垫平正。（4） 安全钳应灵活可靠。5 曳引机（1） 噪声小，传动及换速平稳。（2） 联结件紧固。（3） 承重梁架设稳固完好，支承比度应符合规范，下部防震胶齐全完好。6 制动器：（1） 无卡震，表面无划伤、高温焦化料及油污。（2） 电磁线圈接头无松动，绝缘良好。（3） 噪音小，运动灵活。（4） 制动器板手，盘车手轮应可靠，位置明显醒目。7 减速器（1） 运转平稳，无撞击声和振动，无漏油。（2） 温度正常（不大于20%）。（3） 连接件无松动。8 连轴器（1） 无螺母松动。（2） 无冲击，机械零部件无裂纹或磨损。9 曳引轮（1） 无异声漏油。（2） 钢丝绳与轮槽无滑动。（3） 各紧固螺栓无松动。10 钢丝绳（1） 无磨损，锈蚀及断丝现象。（2） 绳头组合装置无损环。二轿厢、层门和电梯门系统（有验收合格书或纪录）1 轿厢（1） 厢内整洁、干净。（2） 厢架与厢体联接螺栓紧固。（3） 轿底轿壁、顶位置无错位现象。（4） 轿顶轮或绳头组合无裂纹、松动、移位。（5） 轿壁无翘曲，嵌头螺钉无脱落松动。（6） 无震动声响。（7） 超载装置动作灵敏可靠。2 轿厢门（1） 门板无变形划伤、撞蹭、下坠及掉漆。（2） 门导轨、门地坝无松动。（3） 门靴在门坝槽内运动灵活，间隙适中，无杂物，无卡阻，无划损。（4） 门刀、螺栓无松动变形，且与层门有关构件间间隙应符合要求。（5） 安全触板或光电感应功能动作灵敏可靠。（6） 轿门闭合装置应可靠和准确。3 层门（1） 门须灵敏、可靠、保险。（2） 联动机构滑轮无损，传动绳无松动。（3） 噪音小。（4） 开关门过程灵活、平滑、平稳、无抖动。（5） 与轿厢门配合准确无撞击声或其它异声。（6） 门扇运动中无跳动。4 轿顶安全窗（1） 安全窗打开后电梯应可靠停止运行。（2） 开启无卡阻。5 层楼指示器。召唤箱、厢内控制板及全部信号系统无故障、无错误、整洁且操作灵活。6 补偿装置。与轿厢底联结牢固，噪音小，无脱环或断丝爆股。第四节 机房部分1 温度及通风应符合规定（540）。2 主机控制屏应与门窗距离适宜。3 有相应防水措施。4 电机墙之间距离应方便检查。5 相应绳孔有预留。6 有防尘防水措施。7 合格安装避雷设备。第三章 电气工程验收标准一 高压开关的隔离柜、PT柜、主进柜、出线柜、联络柜应传动良好，压线结实，二次保护动作准确，有耐压试验合格报告、二次保护动作试验报告。1. 高压柜的耐压试验报告。2. 高压柜二次继电保护试验报告。二 变压器1. 变压器的保护试验及耐压试验应合格，保护装置整定值符合规定：2. 变压器应进行五次空载全电压冲击合闸应无异常情况，第一次受电后持续时间不应少于10min，励磁涌流不应引起保护装置的误动作。3. 变压器起动运行并带一定负荷即可能的最大负荷运转24h，应正常并记录相关值。4. 接地引下线及其主接地网的连接应牢固可靠。5. 温度保护装置指示应正确。6. 验收时应移交的文件（1） 变更设计部分的实际施工图（2） 变更设计的证明文件（3） 产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸（4） 安装技术记录、器身检查记录。（5） 试验报告（6） 备品备件移交清单三 互感器1 设备外观应完整无缺损。2 保护间隙距离应符合规定。3 油漆应完整，相色应正确。4 接地应良好。5 验收资料（1） 变更设计的证明文件（2） 产品说明书、试验记录、合格证件、安装图纸（3） 试验报告四 电缆1 电缆规格应符合规定，排列整齐，无机械损伤，标志牌应装设齐全。2 电缆的固定，弯曲半径、有关距离和单芯电力电缆的金属护层的接线、相序排列应符合要求。3 电缆终端、电缆接头应安装牢固。4 接地应良好。5 电缆终端的相色应正确，电缆支架等的金属部件防腐层应完好。五 电容器1 绝缘电阻值应合格。2 外观应完好。3 交流耐压试验应合格。4 冲击合闸试验进行三次，电容相互间的差值不宜超过5%。六 接地装置1 接地网外露部分连接可靠，接地规格正确，防腐层完好，标志齐全明显。2 避雷针的安装位置及高度符合要求。3 接地电阻值及设计要求的其他测试参数符合要求。4 所移交资料（1） 设计变更证明（2） 安装技术记录（包括隐蔽工程记录等）（3） 测试记录七 配电盘柜1 盘柜的固定及接地应可靠，盘、柜漆层应完好、清洁整齐。2 柜内元件应齐全完好，安装位置正确、固定牢固。3 所有二次回路接线应准确，连接可靠，标志齐全清晰，绝缘符合要求。4 操作及联动试验正确（双路互投应能自动转换）。5 多股铜线接头应涮锡。6 所需移交资料（1） 变更设计图（2） 说明书、试验记录、合格证、安装图纸（3） 根据合同提供的备品备件清单（4） 调整试验记录八 低压电器1 电器型号、规格符合设计要求。2 电器安装牢固，平正应符合要求。3 电器的接零、接地可靠。4 绝缘电阻值符合要求。5 标志齐全完好。6 交流接触器通电后，操作应灵活，电磁器件应无异响，触头压力、接触电阻不应超过规定。7 所需移交资料（1） 说明书、合格证、安装技术记录、根据合同清单提供的备品备件调整试验记录。九 交流电动机1 电机外壳油漆应完整，接地良好。2 电机引出线应相序正确、固定牢固、连接紧密。3 测定电机定子绕组，转子组及励磁回路绝缘电阻，使用1000V兆欧表测绝缘值不小于0.5M。4 电机空载运行时2h并记录空载电流。5 带负荷运转，电机各部温度不应超过产品技术条件。6 电动机带负荷启动次数、冷态可起动2次时间不小于5min，热态起动一次。当在处理事故以及电动机起动时间不超过23s可再起动一次十 发电机1 发电机在两路市电同时失电时要能自动投入。2 发电机从电机开始运转至并入系统应能保持72小时。3 发电机出口母线应设有防止漏水、漏油、金属其他物体掉落。十一 电气照明装置1 并列安装相同型号灯具、开关、插座的垂直偏差、距地面高度应符合要求。2 照明配电箱的安装、回路编号应正确。3 要有接地或接零。4 灯具的固定是否紧固。十二 真空断路器1 真空断路器应固定牢靠，外表清洁完好。2 电气连接应可靠且接触良好。3 真空断路器与其操动机构的联锁正常。无卡阻、分合闸指示正确，辅助开关动作应准确可靠，接点无电弧烧损。4 灭弧室的真空度应符合产品的技术规定。5 并联电阻值电容器值应符合产品的技术规定。6 绝缘部件瓷件应完整无损。7 相色标志正确、接地良好。8 应移交的资料（1） 变更设计的证明文件（2） 产品说明书、试验记录、合格证及安装图纸等资料（3） 安装技术记录（4） 调整试验记录（5） 备品备件清单第四章 大厦空调系统、给排水系统验收注意事项及验收条件一 注意事项（一）组织验收小组人员熟悉合同、图纸、招投标文件及各项洽商变更。（二）由监理提供本专业风、水系统各项实验报告，以书面文件的形式提供。由施工方提供本专业设备台帐及各设备的技术资料及产品说明书，本专业风、水系统各项调试记录及文件1 施工图、竣工图及设计变更文件。2 设备制品和主要材料的合格证或试验记录。3 隐蔽工程验收记录和中间试验记录。4 设备试运转记录（冷冻主机、锅炉、新风柜、空调柜、排风机、生活给水泵及稳压泵、各消防系统主泵及稳压泵、污水泵、集水泵）。5 水压试验记录。6 空调采暖系统、给排水系统通水冲洗记录、闭水试验记录、通球试验记录。7 工程质量事故处理记录。8 分项、分部单位工程质量检验评定记录。（三）验收标准1 合同、招、投标文件上规定的各项国家标准，合同、招、投标文件上规定的所能达到的使用功能、设计功能。2 设计规范：（1）采暖通风和空气调节设计规范（GBJ1987）（2）高层民用建筑设计防火规范（GBJ024397）（3）采暖，卫生工程施工与验收规范（GBJ24282）（4）通风与空调工程施工与验收规范（GBJ024397）（5）室外排水设计规范（GBJ14）制冷设备安装工程施工及验收规范：（1） 制冷设备，空气分离设备安装工程施工与验收规范 （GB5027498）（2） 压缩机，风机，泵安装工程施工与验收规范 （GB5027598）3 各项设备还须分项作细化（四）验收时间由甲方、物业、总包、监理四方订出一个切实可行的时间表。（五）验收划分1 设备（分项）2 空调水系统3 空调风系统4 锅炉生活采暖热水5 冷水主机6 空调自控功能的实现7 给排水系统8 消防水系统（六）责任由于在短时间的现场检查中有些问题可能不能及时显现，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出 ，并可再次召开各方会议落实相关问题。各种验收中所发现问题整理出清单，组织协调会议，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期，会议纪要由各方签字认可。二 条件1 各种隐蔽工程的验收报告。2 管道、工艺完成报告（焊接强度、防腐处理、保温严密度）。3 各风机盘管吊装后，接水盘、冷凝水管的排水试验报告（是否有倒坡）、管道内是否有堵塞。4 冷冻机组、天燃气锅炉原始资料、机组各项功能安装试验报告、调试记录。5 各种仪表是否齐全。6 各风机盘管的出风管道出风口的保温、回风口是否严密有过滤网。各盘管风机、新风机组的风量、风速测试报告。7 新风机组有无噪音，送风管道、保温是否规范，加湿器能否实现加湿功能，达到要求。8 水泵安装应平稳，运行时无较大震动、噪音，电机温升正常，电流不应超过额定工作电流。9 锅炉、箱罐等压力容器应安装平、正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷，安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证。10 各种仪器仪表应齐全、精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应开关灵活。11 管道的管径、坡度、管井及检查井必须符合GBJ24282（采暖与卫生工程施工及验收规范）的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。12 设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象，保温防腐措施必须符合采暖与卫生工程、施工及验收规范的规定。13 锅炉辅机应运转正常，无杂音，消烟除尘、消音减震设备应齐全，水质、烟尘排放浓度应符合环保要求。14 经过48小时连续运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。烟道、通风道应畅通无阻塞物。15 各类屋面必须符合GB50207-94(屋面工程技术规范)中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。16 九层平台及屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密、不渗漏。17 卫生间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。18 高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。19 卫生间的排污管应分设，地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。20 卫生器具质量良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、操作灵活。21 消防设施必须符合GBJ16-87(建筑设计防火规范)、GB50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求，并且有消防部门检验合格签证。22 室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合GBJ14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。23 化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。24 明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。第五章 弱电系统、消防系统验收标准第一节 弱电系统验收条件一 弱电各系统验收包括：消防报警系统、安防系统、楼控系统、卫星电视及有线电视系统、广播系统、车库道闸系统、综合布线系统二 具备接管验收条件1 建设单位书面提请接管单位验收。2 工程全部施工完毕，调试完毕，达到北京市标准即执行建建2000142号房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定。三 需提前提交的资料1 弱电各系统平面图、系统图、逻辑关系图、设备说明书、设备检验合格证、出厂合格证、附属设备的全部图纸。2 合同（含洽商变更）附本。3 现场施工图（与现实情况吻合）、设备清单、工程设计变更的洽商记录。4 各种随机资料、使用说明书、操作维修手册等。5 总包、监理检查的原始记录。6 消防验收合格，由消防局颁发的验收合格证。四标准1 电气线路应安装平整、牢固、横平竖直，过墙应有套管、导线连接必须牢固。2 各种设备器件、盒、箱、缆线、连接硬件等安装应符合相应产品的有关规范的规定。3 各设备接口接触良好，位置准确，外观完好，功能完好，控制准确迅速。4 名种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻符合设计要求。5 各种仪器、仪表齐全精确，空调自控电动执行器阀门应开关灵活。6 各种设备功能完好，性能符合设计要求。7 各系统硬件设备与软件匹配良好、运行正常。8 各系统连接硬件符合设计要求，标记和号码清晰，性能标志设置正确。9 各系统接线箱油漆完整、盘内外清洁、箱盖，开关灵活、线路无绞接现象，各回路线编号齐全、完整、清晰、正确，接线整齐。五责任由于在短时间的现场检查验收中有些问题可能不能及时显现出来，接管验收后在正常运行中发现的有关质量问题将随时提出，并可再次召开各方会议落实相关的问题。验收中所发现的问题整理出清单，明确存在问题的责任，并落实整改负责人及完成日期。会议纪要由各方签字认可。第二节 弱电系统验收程序验收程序： 主机 分机房 供电、备电、接地分系统 外观、运行 机房 分楼层（从上向下） 竖井 DDC 各系统相关设备一 消防报警系统（一） 中控室设备（消防中心报警主机）（二） 各楼层设备1 各回路及模块箱2 各防火卷帘门3 各设备间的相关设备4 各楼层其它具体设备及线路连接逐一按标准验收二 安防系统（一） 中控室设备（二） 各楼层竖井I/O接口板、各信息点设备、监控点设备线路及连接逐一按标准验收三 楼控系统（一） 中控室设备（二） 各楼层机房、竖井、污水井、水箱、DDC箱、信息采集点设备、所有自控点设备线路及连接逐一验收。四 卫星电视及CATV系统（一） 楼顶有线电视及卫星电视机房设备、接收及传输设备（二） 各楼层、竖井、分线箱及各用户终端线路及连接逐一验收五 广播系统（一） 中控室设备（二） 各楼层竖井及具体设备、线路及连接逐一按标准验收六 车库道闸系统（一） 主机及相关设备（二） 进出口各项设备逐一按标准验收七 综合布线（一） 机房（二） 各层PDS小室内设备逐一按标准验收第三节 消防系统验收接管程序一. 具备验收条件1. 建设单位书面提请验收单2. 与合同相符（含洽商变更），符合设计要求3. 有消防局颁发的消防验收合格使用许可证4. 符合施工、防火规范，各独立系统工作正常5. 消防主机人员能独立上岗值班（由厂家进行培训）二. 所需资料6. 合同（含洽商变更）7. 实际施工图纸（与现实吻合），设备清单8. 各种随机资料，使用说明书等9. 总包与分包自检的原始记录，监理质检的原始记录三. 验收的内容1 火灾自动报警系统验收2 消防广播系统验收3 插口电话对讲系统验收4 防火卷帘门的验收5 强电切换（非事故照明电源强切）的验收6 监控风阀与监控风机消防系统（1） 排烟阀、排烟风机消防控制系统的验收（2） 正压送风阀、正压送风机消防控制系统的验收7 电梯的消防功能（1） 客梯的迫降功能验收（2） 消防梯的归首功能验收8消防水灭火系统的功能验收（1） 消火栓水泵（2） 喷淋泵（3） 水喷雾泵（4） 末端泄水、水流指示器、压力开关的状态显示9 消防监测信号、消防控制各接口模块的检查10 防火门11 消火栓12 疏散指示灯13 消防通道四. 人员安排1 空调给排水专业：检查消防水、消防泵、喷淋水泵、喷雾泵、排风机，排烟机，正压送风机水阀、防火阀、排风阀等消防水系统和通风系统。2 强电：强切电力控制配电箱、电梯。3 弱电：检查消防主机、报警系统、联动控制系统、卷帘门。4 弱电专业负责，保安部配合：对烟感、温感等进行逐点检查，确保其完整有效。对消防器材进行点位的统计，确保其完整可靠。五. 验收的要求1 对照图纸、设备清单查验数量。2 依据施工规范检查其安装质量。3 按照设计要求检查其功能。六. 验收的组织消防验收是系统、设备、楼体验收的综合，每个专业、每个部门都需要密切配合。第四节 消防中控室验收内容及其标准一. 消防报警主机系统 1.安装位置需与后侧保持一米的空间，如操作台长度超过4米，一侧靠墙安装时，另一侧距墙不应小于1米，以保证日后方便检修。2.消防控制设备对室内消火栓系统应有下列控制、显示功能：（1） 控制消防水泵的启、停；（2） 显示启泵按钮启动的位置。3.消防控制设备对自动喷水灭火系统应有下列控制、显示功能：（1） 控制系统的启、停；（2） 显示报警阀、闸阀、及水流指示器的工作状态；（3） 显示消防水泵的工作、故障状态。4.火灾报警后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：（1） 停止有关部位的风机、关闭防火卷帘，并接收其反馈信号；（2） 启动有关部位的防烟、排烟风机（包括正压风机）、排烟阀，并接收其反馈的信号。5.火灾确定后，消防控制设备对联动控制对象应有下列功能：（1） 关闭有关部位的防火门、降落有关部位的防火卷帘，并接收其反馈信号；（2） 发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号；（3） 接通火灾事故照明灯和疏散指示灯；（4） 切断有关部位的非消防电源。6.火灾确认后，消防控制设备应按疏散顺序接通火灾报警装置和火灾事故广播。警报装置的控制程序应符合下列要求：（1） 二层及二层以上楼层发生火灾，宜先接通着火层及其相邻的上、下层；（2） 首层发生火灾，宜先接通本层、二层及地下各层；（3） 地下室发生火灾，宜先接通地下各层及首层。二、 电脑图形中心1.在正常状态下，进入图形中心可清楚的查看所有消防设备的工作状态；2.有信号返回时操作员可及时、准确知道探测点位置及探测器现时状态；3.图形中心所有设备位置应与设计图纸相吻合，无遗漏；4.烟感、温感地址编码无重复、无错码、无遗漏；5.应设置多重密码，供操作人员和工程技术人员使用。三、 七氟丙烷灭火控制盘1.控制系统的紧急启动和切断装置；2.由火灾探测器联动的控制设备应具有30秒可调的延时装置；3.显示系统手动、自动工作状态；4.在报警、喷射各阶段，控制盘应有相应的声、光报警信号，并能手动切除声响信号。四、 CD广播录放盘1.在进行工作时无杂音，音质清晰、纯正；2.快进或快退时无大的声响；3可分区域控制4.需设置人工话筒，有播音功能。五、 消防固定对讲电话1.通话质量清晰，无回音，可清楚显示对方位置；2.各主要设备房、重点部位都应能够与中控室进行直线联系；3.手动报警按钮位置宜设置对讲电话插孔；4.具有录音功能，能够清楚录制双方通话内容，录制时间不得少于60分钟，并可循环录制。六、 消防应急广播录放盘及扬声器1.录放盘在火灾时应具有在消防中控室将火灾疏散层的扬声器和广播音响功放机强制转入火灾事故广播状态的功能；2.消防中控室应能清楚显示火灾事故广播扩音机的工作状态，并能用话筒播音；3.中控室可控制扬声器的音量；4.扬声器应设在建筑物的走道和大厅等公共场所，其数量应能保证从本层任何部位到最近一个扬声器的步行距离不能超过25米，每个扬声器的额定功率不应小于3W。七、 消防应急广播功放机火灾应急广播设备的功放机，其容量不应小于事故广播扬声器容量较大的三层扬声器容量的总和。八、 消防报警主机电源和备用电源主、备电源误差不能低于23V，高于25V,并进行多次联动测试，以保证主电源故障时备用电源可正常供应主机系统的运行，并具有自动切换功能。九、 消防中控室接地电阻1.工作接地电阻值应小于4；2.采用联合接地时，接地电阻应小于1；3.中控室接地板引致各消防设备的接地线应选用铜芯，接地软线其线芯截面积不应小于4平方毫米。第六章 物业接管验收前所需资料一 土建（一） 隐检记录（01.11.8日前）1. 隐蔽工程验收记录2. 防水工程检验记录（二）验收记录（验收中）1 单位工程质量综合评定表2 单位工程验收记录（三）新材料、新技术（01.11.8日前）1 新型建筑材料（国家技术监督局检验合格证、出厂合格证）2 施工新技术（施工新技术经建设部认可并有鉴定书）（四）原材料试验报告（01.11.8日前）1 砖、水泥、砂、石、钢筋、防水材料、隔热保温材料、防腐材料试验汇总表（五）施