某商业商务地块初步定位建议报告

松江新浜商业商务地块初步定位建议报告上海策源房地产投资有限公司2008-6-24前言鉴于项目迄今为止没有完整信息和不确定因素过多，以下分析仅以复地南区公司向我司提供的数据为参考，就项目大致商业定位做如下简述。 鉴于项目目前尚处于未开发阶段，周围可参考商业项目或商务项目几乎为零，政府对本项目地块仅有宏观规划，针对土地容积率、高度、可变性质的信息完全没有，本报告仅能按照目前国内及上海商业地产宏观环境进行分析，以兹供集团作为项目获取之未来操作做参考性意见。一、项目土地信息分析项目位于松江区新浜镇，政府规划为商业商务综合用地，其中未规划住宅用地，实际可开发面积1500亩，已开发面积300亩，目前剩余土地约1200亩。分析：地价 从出让土地价格折合平均楼板价分析，目前已出售的商业项目土地楼板价约在396元/平方米1590元/平方米，中间取值约993元/平方米。目前政府土地出让价格为60万/亩，折合土地楼板价约在1000元左右，与周围土地供应情况比较，没有特别优惠之处。分析：用途从土地性质而言，本案规划为商业商务用地，就项目自身地理位置及商业及商务对区域位置的要求（人口、交通、环境、政策），显然此土地定位远偏离业态实际的需求。若能增加部分住宅性质用地，则本案实际开发风险将会有所降低。2003-2007年间周围区类似土地供应情况区县土地面积用途容积率中标价 单价 楼板价拟建项目金山枫泾镇商业11339025.1376上海服装城金山新城中心商业1614837.6564化工建材市场金山区金山卫镇1号商业1.2594029.24366上海南方国际广场金山区朱泾镇商业1.21460055.25691金山第二工业区金山区亭林镇3号.7商业1.4920040.01429长三角物流港青浦区华新镇91620.0商业1.2481035438永乐家电松江区泗泾镇.1商业1.21228869.99875泗泾五金市场松江区辰花路二号商业0.473200049.821590上海世茂新体验金山区新城区84655商业1.6863568.00638国际水产城青浦区赵巷镇商业11164060.02900绿地吉盛伟邦国际家具村松江新绿街一号地块32768商业1.5298060.63606澳森隆国际家具城金山区新城区商业1.82075072.00600上海金山水产城* 新浜地区没有可参考数据二、项目建筑形态分析 根据目前已知基础数据推算项目未来的建筑形态：占地面积容积率建筑面积建筑密度建筑形态140%2.5层50%2层1.540%2.5层50%2层分析：形态按照不同的容积率及建筑密度推算，未来项目建筑形态基本在2-3层左右的低密度建筑。由于新浜是目前上海区域内少有的生态环境区域，则配以40%甚至更低的建筑密度的可能性较大。由此可见，未来本案商业主要将以少量大体量建筑+多数商业街区合成的布局为主，对应区域生态环境的需要，本案未来的公共绿地及环境建设投入比重较高。 另：低层建筑对未来商业出售的积极因素也较强。三、项目交通情况分析项目交通示意图项目地理位置及交通显示，本案位于上海与浙江的交界区域，主要交通干道为“沪杭高速公路”，现在及将来没有轨道交通规划，铁路交通也仅为过路站，非必要停靠站点。分析：竞争项目上海一侧受3大主力商业板块影响严重，其中已经成型的松江新城及大学城配套商业，金山新城及大量专业市场集中区域，青浦赵巷初具规模的品牌折扣店、家具及建材专业市场。四、项目商业规模分析按照周围类似土地性质供应的限制及已出让土地限制条件看，本案未来容积率预期在1-1.5左右，则商业综合建筑面积约在80万-120万平方米，若以购物中心定位，则从全国类似案例分析，可以堪称“世界第一”。北京金源购物中心平方米东莞华南MALL平方米广州正佳广场平方米北京新东安广场平方米* 上述数据来自于福布斯世界10大购物中心排行榜既是目前在建的世界最大的购物中心DUBAI MALL（迪拜购物中心）也仅只有平方米。若从专业市场进行定位，则现有上海主要专业市场规模也低于本案计划规模，且地理位置及周围环境没有明显优势。曹安国际商贸城平方米吉盛伟邦国际家具村平方米意邦国际建材市场平方米赵巷奥特莱斯平方米五、项目建筑成本分析 按照低层商业建筑建造成本数据推算本项目未来的可能的成本，以下按照容积率1计算：项目商业部分成本毛计算项目单价/备注总价土地对应价格60万/亩72000万元地面物业建设（含设备）2500元/平万元地下物业建设2000元/平64000万元建设管理费用（建设费的5%）总建设成本为标准13200万元不可预见费用（总成本的3%）上述总成本为标准10476万元合计-万元* 地下物业主要为停车用途，此按照建筑密度40%计算，则对应的商业物业下挖一层作为停车使用，则地下室面积约为平方米，按照单辆车实际使用面积20平方米计算，折合可以停车16000辆。换算到总建筑面积，则停车数量比例约为每百平米2辆，超过商业规划需求。* 上述费用尚不包括资金成本、销售成本及商业前期成本及相关的税收。 上述项目折合土地建设楼板价约为4496元/平方米。按照上述对一般商业物业的建设成本分析，在没有计算入资金使用成本、销售成本及其它费用的基础上，项目的土地建设楼板价约为4496元/平方米，若计入上述所罗列费用，则本案实际楼板成本将超过6000元/平方米。按照一般商业物业投资回报率8%计算，6000元/平方米成本对应的商业租金约在1.32元/天/平方米，就项目周围目前没有可参考商铺租金。松江新城商业建成面积平方米已开业面积平方米空置面积平方米空置率68.1%松江商业广场：商业规划面积：88000平方米物业用途：餐饮、娱乐租金：0.85-1.95元/天/平方米 可见在松江新城区域，目前的租金水平与本案的租金需求接近，且本案尚不具备松江人口及众多因素的要求。六、周围专业市场分析 鉴于项目没有住宅规划，则本案商业不做社区配套型商业进行分析，现有周围主要专业市场集中于金山区，其出售及租赁情况如下：现有周围专业市场出售情况楼盘位置单位面积（平方米）楼层目前租金（元/平/天）目前价格金山化工建材市场龙胜东路297弄50+10011-1.53500-4500山泉综合市场蒙山路1399弄5支40-2001-15000安隆小商品市场安隆路1112.8-长三角物流中心金山亭林镇车亭公路3489号501-3均价3525上海服装机械城一期金山枫泾镇泾商路99弄130-1403均价3650现有周围专业市场商铺去化情况楼盘总体量开盘日期销售周期销售率上海服装机械城一期 2005-1130个月50%长三角物流中心 2007-512个月80%金山化工建材市场2004-1118个月60%山泉综合市场12965.172005-01-65%由此可见，本案周围专业市场出售价格低于本案建设（毛）成本，专业市场上海的主要分布特征：嘉定：汽车、五金、物流为主；青浦：家具、建材、品牌折扣店为主；金山：化工、机械、物流为主； 市区：家具、服装、建材为主；专业市场运做的基础条件：1、交通便利2、规模大3、厂商资源显然，目前本案除了规模足够大以外，尚不具备其它优势，尤其是交通问题严重制约项目的商业发展。七、上海商铺宏观环境根据专业机构对上海近期商铺供求数据来分析本案未来宏观环境下的情况：07年6月-08年6月上海各环间的商业成交信息内环内套数面积金额(万元)均价1100.4723754内中环套数面积金额(万元)均价663.6214569中外环套数面积金额(万元)均价4688.913706外郊环套数面积金额(万元)均价10079.378128郊环外套数面积金额(万元)均价3566.25615307年至今全市各区县商业成交走势08年1-5月成交量前十商铺名称区域成交总面积总套数总金额均价项目总面积已售及已预订面积销售率长江国际商贸中心宝山4411219117045515972751264079476.80%长三角物流中心金山4112358815836385186.80%上海玫瑰园商贸城奉贤32851459784823893196818.50%三林世博家园沿街商铺浦东2159213205449515581053741520.00%千汇苑南汇1563821415358982189.30%新乐名苑松江1232275122409934689886442094.40%永和家园闸北899786111791242571.10%绿庭尚城松江85104299401168188.20%上海国际小商品城青浦736569358548687338176.30%上海服装城金山70571011934274148.50%商业重心向郊区发展，从成交的区域看，由于市中心开发成本较高，且市场饱和程度高导致其成交量的明显少于郊区，因此郊区的成交价格对大盘整体价格的浮动具有显著作用。供求下降，价格稳步提升，08年5月供应量和成交量有所下降，供求比达到1.45：1，价格有所上升，达到08年最高单价。从宏观数据显示，上海目前商铺供应量主要集中在金山、浦东和松江区域，且金山及松江平均商铺价格低于其它区域。未来商铺供应市场仍将以上述三大区域为主，受未来供应量的约束，本案大面积商业若供应入市，仍将面临价格偏低的主要问题。八、新浜地域特征分析新浜为上海的西南门户，隶属于松江区，就新浜本身而言，以都市化农业为主，自身产业主题薄弱，全镇常住人口不足3万。新浜周围受三大成熟板块影响严重：松江新城：以大学城为核心发展而成，目前已初具规模，并有轨道交通，地域位置明显优于本案。金山新城：以金山石化为核心发展，由于旧城发展已受土地限制，目前正着力打造紧邻旧城的金山新城区，届时区政府等政府职能部分均全部迁入。青浦区域：以赵巷为主的大青东商圈已具规模，众多大型开发商进驻，其中包括合生创展等，吉盛伟邦的成功开业已使该区域知名度大大提升，同时青浦拥有淀山湖独有的景观资源。九、新区商业的参考分析 本案的立地位置当属于新区（松江）中的新区商业发展，参考国内主要的新区商业发展史，以供本案参考：苏州工业园区 开发时间自1996年起，当年以新加坡工业园为核心进行发展，经过12年的建设，基本形成了电子信息、精密机械、精细化工等为主的产业集中地，加之周围昆山的台商聚集基地，形成了新区开发的典范。工业园区内主要商业为最新开幕的苏州金鸡湖综合商业，目前商铺租金为70元/平方米/天，折合单日为2.33元，邻里中心商铺租金为50元/平方米/天，折合单日为1.67元。 可见如此成熟的新区开发，现有商业租金与城市中心区租金仍相差巨大。 苏州金鸡湖商业 苏州邻里中心商业南京江宁新城 江宁新城是基于1992年在成功开发江宁经济技术开发区的前提下，开始于1999年左右集中开发以住宅为主的新城区建设。仅以新区第二轮开发规模看，普通住宅和别墅的累积可开发面积达12700亩，折合847万平方米。对应如此大规模的新城区建设及住宅供应规模，理应将为商业带来无限的商机。然而事实上江宁新区主要商业的表现情况： （1）、江宁女人街商业（商业内铺形式） 经营面积86000平方米，目前租金不足1元/平方米/天，且濒临苦苦支撑的局面。 （2）、江宁托乐家商业（商业街形式）为江宁新城中规模较大的商业体，商业建筑面积约50000平方米，受苏果超市的支撑，商铺租金约在2.3元/平方米/天。 南京江宁女人街商业 南京江宁托乐嘉商业十、本案定位建议 根据上述对本案进行的分析进行总结：项目优势劣势土地价格相对价格较低与周围土地比较没有明显优势建筑形态低层建筑，便于出售，但针对大型商业或商务有一定的限制公共面积会增多，环境建设费用较大地理交通沪杭高速的必经之处没有其它公共交通，私家车可能成为本项目未来主要交通工具商业规模商业规模大，若集中式主题性开发则具备一定规模的影响力规模巨大，全商业开发风险度很高，必须调节入部分其它业态建筑成本低层建筑成本较低于一般独栋商业建筑成本与目前对应租金不协调专业市场有作专业市场的可能性交通及专业市场资源薄弱新浜特征水净、气净、土净的环境优势人口少，受周围板块的竞争严重根据上述总结，本案摒弃以下业态：1、纯商业零售定位（人口、交通是最重要的问题）2、纯专业市场定位（交通是最重要的问题）3、办公商务定位（产业链、交通是最重要的问题）项目的定位思路：1、主题性商业有突破的机会2、独有形态有突破的机会类似项目参考案例：长沙国中星城：位于长沙市、株州市、湘潭市交界区域，总商业面积平方米，打造成“万国建筑”为主要特色。开工之时，在华中地区曾经名躁一时。 失败原因：开发商资金断裂，投资商国中控股为香港注册壳公司，没有自有资金，并依托项目概念获得银行贷款。华南MALL：位于广东省东莞市郊区，是目前国内最大的购物中心，项目以水景为主，打造公园式的购物环境，当年曾经成为商业街争相参观的主要案例。 失败原因：初期开发商选择了完全没有商业经验的“铜锣湾”团队进行操作，致使后期商业运做产生了一系列的问题。综上所述，虽然2大案例均面临不同的问题，但就上述项目本身的地理位置与本案的类似程度很高，在项目开工之时及之后较长的一段时间内，在业内的影响力还是非常的大。2项目的失败之处，就集团目前的自身资源完全可以规避。定位建议： 主题式情景商业群的组合主题公园+主题商业+多业态街区式商业+度假公寓（酒店） 商业核心体验式商业消费模式 建筑核心主题公园为核心，将公园情景贯穿整个商业群理由：1、新浜自身的“三净”（土净、气净、水净）创造优质环境空间；2、上海缺少类似的商业购物环境；3、上海缺少可供消费及休闲娱乐的大型场所；4、错位于周围已有商业，形成完全差异化； 主题商业建议：儿童体验主题的概念儿童主题是目前国内最少运用的商业主题，但就商业本身连带因素而言，儿童也是最能带动其它消费的核心链。我们借鉴日本“MY JOB”职业体验中心的模式，为儿童和青少年提供一