某山庄物业管理手册-治安、保安

目目 录录 前 言 1 第一章部门职能、宗旨.1 第二章治安、保安.2 第一节组织架构及人员编制 .2 第二节职务说明书 .2 经理职务说明书 2 队长职务说明书 3 文员职务说明书： 5 副队长职务说明书 6 主管职务说明书 7 领班职务说明书 8 保安员职务说明书 9 第三节规章制度、规定、条例 .11 保安员纪律 11 交接班制度 11 保安员处理问题的原则和方法 12 值班制度 13 请示汇报制度 13 请假制度 14 工作礼仪 14 职业道德 15 保安员权限 15 对讲机使用说明 16 奖罚条例 17 处罚部分 18 第三章消防、安全.20 第一节组织机构、职责 .20 安全组织机构图 20 安全领导小组职责 20 防火第一责任人 21 防火直接责任人职责 21 山庄消防主管职责 22 义务消防员职责 22 各级人员在扑火救灾中的主要职责 23 第二节规章制度、规定 .24 消防管理规定 24 防火安全“三级”检查制度 25 消防控制中心管理制度 27 小区业主煤气使用规定 27 第三节工作程序、标准 .28 小区灭火应急规程 28 拨打“119”电话报警程序 35 消防水枪、水带操作规范 35 电气线路防火安全规范 36 消防斧使用规范 37 手提灭火器使用规范 37 物业管理部消防器材配置规定 38 关于制定灭火应急方案和进行演练的规定 39 第四章工作操作规程流程图.40 拾遗工作流程 .40 施工人员进入山庄内检查验证流程图 .41 醉酒精神病人处理程序 .42 通用灭火流程 .43 消防演习实际操作流程图 .44 交通事故处理程序 .45 前前 言言 主动、耐心、周到、热情。尽自己的最大的努力满足客户的需要，布局合理、 协调一致、指挥统一、精干高效的原则，科学设置，做到因事定人、定岗、定职 责，真正体现人尽其才、才尽其用。在日常的生活和工作中要满腔热情地救助危 难，关心帮助他人。 保安队是紫云山庄物业管理活动中不可缺少的一个职能部门，它是公安机关 在物业管理社区进行安全防范工作的重要辅助力量，它的主要任务就是向业主提 供安全服务，维护小区的治安秩序，及时发现和打击违法犯罪活动，保护社区的 各项设施和财产安全。 为了使大家对本部门的管理和有关规定能有更清楚的了解，根据国家有关的 法律法规，结合我公司的实际情况，特制定管理手册望大家能熟悉此内容， 并严格遵照执行！ 第一章第一章部门职能、宗旨部门职能、宗旨 “超越客人的期望值，想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”是我 们的服务宗旨，竭诚高效的服务，安全文明的环境是我们的工作目标。 保安队在总经理的直接领导下，执行总经理的指令。具体职能是： 1、做好“五防” （防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害事故）安全防范工作。 2、落实各项安全保卫责任制。 3、 对山庄内实施安全监督。 4、严格治安管理，协助公安机关查控可疑人员和被公安机关通缉的案犯。 5、协助公安机关查处社区内发生的案件和事故。 6、抓好队伍的培训工作。 7、完成总经理交赋的工作。 第二章第二章治安、保安治安、保安 第一节第一节组织架构及人员编制组织架构及人员编制 注：因物业管理范围不断扩大，人员暂无法定编。 第二节第二节职务说明书职务说明书 经理职务说明书经理职务说明书 职务名称：经理 所属部门：保安队 直接上级：总经理 直接下级：队长 工作概述工作概述：制定部门保安工作计划和各项安全防范措施，主持部门例会，督促 下属工作，传达贯彻工作指令，受理对本部门较大宗的投诉，组织对保安员的 培训工作。 工作要求：工作要求：熟悉国家的法律法规、条例和处理报警的程序。责任心强、办事高 保 安 领 班领 班领 班 保 安保 安 经 理 队 长 副 队 长 文 员 主 管 效、确保各种工作指令得到高质量的落实。 职责范围：职责范围： 1、 制定工作计划，建立健全的各项规章制度。 2、 主持部门全会，组织保安员开展各项安全保卫工作。 3、 积极组织开展以“五防” （防火、防盗、防爆、防破坏、防自然 灾害）为中心的法纪教育、领导、组织对保安员的培训工作。 4、 协助公安机关对山庄内发生的各种案件进行调查处理。 5、 监督考察各岗位人员的工作表现。 6、 受理较大宗的投诉。 7、 部门人员的招聘、晋升、加薪等人事管理工作。 8、 完成总经理交办的其他任务。 衡量标准：衡量标准： 1、 办事高效、严格管理。 2、 治安防范措施得力，各种突发事件及各种投诉处理妥当。 3、 队伍团结协调性强、业务技能全面、完成任务好。 工作难点：工作难点：保安队伍的素质建设和管理。 工作禁忌：工作禁忌：法律意识淡薄、工作不负责任、公司大局意识淡薄，对山庄各种案 件、投诉处理不及时妥当。 与工作有关的部门：与工作有关的部门： 内部：管理公司各部门 外部：沙村派出所、沙村交警队。 个人素质：较强的沟能力和组织管理能力，办事高效、管理有方、督察力强。 队长职务说明书队长职务说明书 职务名称：队长 所属部门：保安队 直接上级：经理 直接下属：副队长 工作概述：工作概述：做好经理的参谋和助手，督促下属工作，受理各种投诉，领导全体 队员搞好安全防范工作。 工作要求：工作要求：熟悉国家的法律法规，办事高效、管理得力、工作责任心强。 职责范围：职责范围： 1、 做好经理的参谋和助手，经理不在时代行经理的职责。 2、 做好部门的工作计划和总结，督促下属的工作。不定时对各岗位的值勤情 况进行检查、指导保安员实施正确的操作程序。 3、 处理山庄内的各种治安，消防问题，受理较大宗的投诉。 4、 负责指导新入职员员工的培训考核。 5、 按时保质完成经理交办的任务。 6、 特别抓好山庄内的安全保卫和消防防范工作，落实各种防范措施，做到防 卫并举，力保安全。 衡量标准：衡量标准： 1、 保安队伍整体素质高、服务意识强。 2、 各种治安、消防、防范措施得力。 工作难点：工作难点： 1、 怎样做好各种安全防范工作。 2、 怎样抓好管理层的素质建设。 与工作有关的部门：与工作有关的部门： 内部：内部：管理公司各部门 外部：外部：沙村派出所 工作禁忌：工作禁忌：工作不主动，对保安队伍监督不够，发现和处理问题不及时。 个人素质：个人素质：责任心强、办事高、细致、沟通协调能力好。 文员职务说明书：文员职务说明书： 职务名称：文员 所属部门：保安队 直接上级：队长 直接下属：无 工作概述：工作概述：负责员工的考勤、人事变动记录各种档案文件的保管，及部门装备 物资的申购、配发、回收。 工作要求：工作要求：熟悉公司的各种规章制度，特别是考勤制度，工作认真细致。 职责范围：职责范围： 、 受部门经理领导，对部门经理负责，做好经理的助手。 、 负责办公室的日常卫生，公共用品和文件的整理。 、 负责部门公文资料的登记和分类保管。 、 负责接听办公室电话，并做好记录，做好来访接待工作。 、 领取、保管和发放办公用品。 、 负责装备物资和器材的领取、保管、发放并做好登记。 、 做好例会记录，整理。 、 做好员工的考勤、加班、休假汇总工作。 、 完成上级交办的其他工作。 衡量标准：衡量标准：部门资料管理妥善，各种考勤奖励登记准确，员工变动情况登记详 细。 工作难点：工作难点：对物业管理部的工作了解不够。 工作禁忌：工作禁忌：工作粗心、档案资料管理不善、对员工的各种奖惩处罚申报不及时。 与工作有关的部门：与工作有关的部门：人力资源部、财务部、客户服务中心。 任职资格：任职资格： 身体：健康 性别：女 学历：高中以上 工作经验工作经验：熟悉电脑操作、有两年以上办公室工作经验。 个人素质个人素质：良好的沟通能力，责任心强、办事认真、条理清晰。 副队长职务说明书副队长职务说明书 职务名称：副队长 所属部门：物业部 直接上级：队长 直接下级：主管 工作概述：工作概述：负责工作的安排及协调，监督并检查各岗位的值勤情况，经常组织 保安员进行学习培训，不断提高职员的业务素质。 工作要求：工作要求：以身作则、率先垂范、模范带领全体警卫员执行公司的有关规章制 度 和条令条例。 职责范围：职责范围： 、 对保安队队长负责，及时传达上级指令，做好部门领导与基层保安员的协 调工 作，及时将下属人员反映的各种信息向上级汇报，为上级提供建设性的工作 建议。 、 负责当值期间的工作安排、协调、监督各岗位的值勤情况。 、 培训指导新入职的员工尽快熟悉工作、协调队员之间的人事、工作关系， 不断改进工作方法。 、 对山庄内发生的各种事件进行调查处理。 、 处理业主对保安员的投诉、以身作则、率先垂范、模范带领全体保安员严 格执行公司的各项规章制度。 、 经常组织保安员进行学习培训，不断提高队员的业务素质，加强队员服务 意识的培养，总结经验教训、不断提高工作效率。 、 组织队员搞好宿舍卫生，创造一个良好的生活环境。 、 虚心听取各方面的意见，接受各级人员的监督，搞好队伍的团结。 、 完成上级交办的其他任务。 衡量标准：衡量标准： 、 处理问题公正。 、 工作积极主动、责任意识强。 、 所属保安队伍团结、协调性强、素质过硬。 工作难点：工作难点： 、 如何搞好队伍的日常管理，特别是对管理人员的管理及协调内部工作。 、 处理业主的投诉。 工作禁忌：工作禁忌：工作粗心、处事不公。 与工作有关的部门：与工作有关的部门： 内部：客户服务中心及其他部门 外部：沙村派出所 个人素质：认真、负责、办事高效。 主管职务说明书主管职务说明书 职务名称：主管 所属部门：保安队 直接上级：副队长 直接下级：领班 工作概述：工作概述：做好副队长的参谋助手，协助副队长搞好“五防”为中心的安全防 范工作。处理当值期间发生的事情，督促各岗位人员实施正确的操作程序。 工作要求：工作要求：熟悉公司的规章制度，工作认真负责，模范带领队员执行公司的规 定。 职责范围：职责范围： 、 做好副队长的参谋助手，副队长不在时代行副队长的职责。 、 负责当值期间的工作安排及协调，监督岗位人员的值勤情况。 、 搞好队伍的团结，协调内部人员的人事、工作关系，总结经验，不改进工 作方法，提高工作效率。 、 处理值班期间的各种投诉，对社区内发生的各种事件进行调查处理。 、 掌握队员的思想动态、及时将队员反映的各种信息向上级反映并提供建设 性的工作建议。 衡量标准：衡量标准： 、 办事公正、高效 、 责任心强、队伍整体素质高 、 工作积极主动、督促力强 工作难点：工作难点： 、 如何搞好队伍的日常管理。 、 处理各种投诉和突发事件的有效性。 与工作有关的部门：与工作有关的部门： 内部：公司各部门 个人素质个人素质：认真、负责、办事高效。 领班职务说明书领班职务说明书 职务名称：领班 所属部门：保安队 直接上级：主管 直接下属：保安员 工作概述工作概述：严格执行公司和客户服务中心的各项规章制度，组织本班人员认真 做好“五防”为主的安全防范工作，监督队员的工作情况，协助副主管处理当 值期间发生的事务，了解队员的思想动态，搞好班与班之间的协作。 工作要求工作要求：工作责任心强，办事认真、负责、高效、熟悉山庄内发生事情的处 理方法及程序。 职责范围职责范围： 、 按规定做好班次之间的交接、跟进上一班交办的事情。 、 上岗前组织本班队员集队点名、传达命令、合理布岗。 、 检查岗位值勤情况及仪容仪表、精神状态、并带领全班人员学习业务知识， 提高队员的处事能力。 、 了解并掌握队员的思想状态，协调内部人员的关系，促进团结、增强队伍 的凝聚力和战斗力。 、 执行上级的指示，领会上级的意图并制定相应的工作计划，提高工作效率， 协助主管处理当值期间发生的事情。 、 坚持原则，不徇私情，认真维护公司和保安队规章制度的严肃性。 、 身先士卒，率先垂范，带头搞好治安和消防防范工作。 、 认真做好值班情况登记，向下一班交待跟进的事宜及注意的事项。 衡量标准衡量标准： 、 全班人员整体素质过三硬，服务意识强。 、 律人律己，主观能动性强。 、 内部人员关系融洽，队伍团结协作。 工作难点工作难点：如何搞好本班队员的日常管理及岗位工作。 工作禁忌工作禁忌：执行上级指令不坚决，打折扣。对下属队员的工作情况监督检查不 力。 与工作有关的部门与工作有关的部门： 内部：客户服务中心、机电维修部以及其他部门。 个人素质个人素质：有全面的消防、治安工作经验，强烈的工作责任感和组织领导能力。 保安员职务说明书保安员职务说明书 职务名称：保安员 所属部门：保安队 直接上级：领班 直接下级：无 工作概述工作概述：搞好山庄内的治安防范工作，为住户提供安全、宁静的生活环境。 工作要求工作要求：熟悉山庄内的环境、特点、权限、工作积极主动。 职责范围：职责范围： 、 维护山庄内的治安秩序，保护山庄的安全。 、 认真做好“五防”安全秩序的工作。 、 对进入山庄的人员、车辆实行查卡放行。 、 协助公司其它部门做好保安管理工作。 、 协助公安机关预防和打击各种违法犯罪活动。 、 完成上级交赋的其它任务。 衡量标准：衡量标准： 、 按章办事，礼貌待人，服务形象好。 、 安全防范意识强，工作积极性高，发现问题及时处理妥当。 工作难点工作难点：业务不精 工作禁忌工作禁忌：态度不端正，工作不认真。 与工作有关的部门与工作有关的部门：客户服务中心及公司各部门 任职资格：任职资格： 身体：健康，身高 175Cm 以上 性别：不限 学历：初中以上 工作经验工作经验：有物业管理工作经验，退伍军人优先。 个人素质个人素质： 、 服从命令，听从指挥； 、 责任心强，办事认真； 、 业务技术精湛。 第三节第三节规章制度、规定、条例规章制度、规定、条例 保安员纪律保安员纪律 一、遵守国家的法律法规，遵守公司和保安队的各项规章制度； 二、服从命令、听从指挥、尊重领导、团结同事、高标准完成上级交付的任务。 三、坚守岗位、尽忠职守、严格履行岗位职责。 四、严守公司各部门以及业主的资料秘密。 五、依章办事、廉洁奉公、不贪赃枉法、徇私舞弊、不包庇坏人坏事。 六、文明值勤、礼貌待人、严禁打人骂人，顶撞上司和业主。 交接班制度交接班制度 一、接班人员必须集队，由当值领班将上一班未处理完的事情传达给队员，科学 合理布岗，交待注意事项。 二、按时交接班，双方将交接的物品当面点清，并在值班登记本上签名。 三、交接班人员要将当班发生的情况、发现的问题及处理的事情登记清楚，对未 处理完成的事情交待下一班跟进。 四、交接人员必须将值班场地的卫生清理干净后才能离开。 五、交完班后，所在区域内队员要集中带队回，在由当值领班统一对当班的工作 讲评， 指存在的问题纠正方法、表扬好人好事。 六、接班人员区域，由所在区域负责人带队，齐步进入岗位，在行进中要进行严 谨的队列作风，到岗位后，双方行举手礼，开始交接。 七、接班人员必须详细了解上一班发生的情况，对上一班交办的事情要及时处理。 八、接班人员未到交接班地点时交班人员不能擅自离岗。 物业管理是服务性行业，保安员作为一线员工，直接向业主、客人提供服务。 其一言一行都代表着公司的形象，严整的警容、良好的军装、礼貌周到的服务都 会给客人留下深刻的印象，产生积极的正面宣传效果，充分反映出员工个人素质 和公司管理水平。特此统一规格警容风纪。 一、着装一、着装 队员必须按规定统一着装，保持警容严整，着制式礼服时，要遵守下列规定： 1. 扣好衣扣，系制式领带，不得敞怀、挽袖、卷裤腿；迷彩服只限于训练、劳 动 时穿，工作当值期间不宜着迷彩服（主管人员除外） 2. 着制式军用鞋，保养要及时，外视要有光泽、鲜亮，穿着深色袜子，与鞋子 的 颜色协调。 3. 着礼服时，内衣不摆不得外露。精神带扣扎要到位。 4. 非工作时间不得着礼服离开宿舍区；不准外出或外卖；离职时一律上交。 二、仪容二、仪容 1、头发要整洁，男队员一律平头（刚健型）不得留大鬓角，大包头或胡须，蓄 发不得露于帽外，帽墙，下头发不得超过 1.5cm；女队员不得披头散发，不准 烫发、染发。 2、着礼服时不准戴项链、领饰、戒指等饰物，不准带眼镜（特殊情况经批准除 外） ，不得染指甲。女队员不得浓妆艳抹，可以化淡妆。 三、检查三、检查 每月 10 日为警容风纪检查，主要内容有头发、仪容、鞋袜、手套、指甲、 着装及整体精神面貌等。检查等级分为合格、不合格。标准参照上述内容所列细 则为依据对照检查。 保安员处理问题的原则和方法保安员处理问题的原则和方法 一、原则：一、原则：保安员在工作中遇到许多问题需要处理，在维护业主（住户）的安全 和利 益的同时，应遵循：依法办事，执行政策、不徇私情、以理服人的原则。 二、方法：二、方法：对不同性质的问题采用不同的方法处理。 1、对一般违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的办法解 决，主要是分清是非，耐心劝导；对一时解决不了的又有扩大趋势的问题，应 采取“可散不可聚、可解不可急、可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问 题引向缓和，千万不要把矛盾激化，不利于解决问题。 2、处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需予以处 罚的，可当场予以教育，或协助所在单位、家属进行教育，如需要给予治安处 罚的，交公安机关处理。 3、对于犯罪行为，应及时予以制止，并把犯罪分子扭送公安机关。 值班制度值班制度 一、保持良好的仪容仪表，礼节礼貌、着装统一，规范、整齐、姿态端正、精神 饱满。 二、文明值勤、礼貌待人，热情回答业主提出的问题，当有上司或轿车经过时必 须立 正行举手礼。 三、坚守岗位、尽职尽责，时刻保持警惕，密切注视所管辖区内的情况，严禁监 守自 盗。 四、服从领导、听从指挥，积极完成上级交赋的任务。 五、严禁在酒后或其他药物麻醉下，上岗值勤，在值勤中严禁打瞌睡、聊天、看 书、吸烟等一切有损保安形象的行为出现。 六、经常检查岗位的各种设施，做好“五防”工作，发现异常现象要及时报告及 时处 理。 七、勇于同一切犯罪活动作斗争，如发现犯罪分子搞破坏，要及时报告及时处理。 严格执行公司的各项安全管理制度。 八、值勤工作中发生的事情要详细记录，未处理的应交待下一班尽快处理。 请示汇报制度请示汇报制度 为加强层级管理制度，保安队建立部门请示汇报制度，具体如下： 一、日常工作需由下而上进行请示汇报，非特殊情况下不得越级汇报。 二、遇较大的治安事故，当值人员可直接向经理或最高当值主管报告。 三、遇火情时，首先向消防中心报告，而后即向部门经理汇报。 四、突发治安事故未经本部门最高当值批准，不得私自打电话报警。 请假制度请假制度 一、保安员请假需填写制式请假条，注明事由，逐级批准方能生效。 二、病假需持镇级以上医院证明。 三、保安员请假一天由主管批准，两天以上由队长签批。 四、每个班每天请假人数不超过两人，如无特殊情况，每人每月请假天数不得超 过四天。 五、节假日（包括周六、周日）非特殊情况保安员不得请假。 六、每年每个队员只准请一次长假，假期不得超过十天，同一时期请长假人数不 得超过总人数的 5%（特殊情况除外） 。 工作礼仪工作礼仪 一、服装整洁、姿态良好 在值勤中必须着装统一，整齐干净并佩带员工证，将队列训练的内容贯穿到 日常的工作中，禁止把手插到裤袋中，巡逻时要昂首挺胸，姿态良好，不准边走 边抽烟边吃东西。 二、精神饱满、仪表端正 当值时，应精神饱满，不能东倒西歪，精神不振，应时刻保持警惕，注意辖 区内的各项设施及人员的动向，做好“五防”工作的防范措施。同时，注意自己 的仪容仪表，不留胡须和长发，不佩带首饰，严禁酒后当值。 三、尊重领导、团结合作 保安员在任何情况下，都必须服从命令，听从指挥，有令必行，有禁必止。 坚持下级服从上级，个人服从集体的原则，对领导不当面顶撞，不背议论，在工 作中遇到的问题及时报告，并自觉接受以群众的监督和领导的检查，见到上级必 须立正举手礼。 四、热情服务、文明值勤 在工作中要尊重业主，热情主动的帮助业主，树立良好的服务意识，多为业 主办实事、办好事、以自己的实际行动维护公司和客户服务中心的形象。 职业道德职业道德 一、立场坚定、爱憎分明，为保护公司和业主的生命财产安全，坚决同违法犯罪 分子作斗争，要时时刻刻保护业主的安全，多为业主着想，多办实事，帮助 他们排忧解难。 二、忠于职守、团结互助、尽职尽责，热爱保安事业，要具有责任感，与队员团 结互助，努力做好本职工作。 三、无私无畏、不怕牺牲。在同各种违法犯罪作斗争过程中，不怕苦、不怕累、 见义勇为、为保护公司的利益和业主的安全敢于挺身而出。 四、秉公办事、严守纪律、保安员提护法者，必须认真学法、守法、执法、护法、 廉洁奉公、不贪赃枉法、不包庇坏人坏事，不徇私舞弊。 五、文明值勤、热情服务、不打骂人，不耍威风，不顶撞上司，树立安全和服务 第一的思想。积极主动搞好安全防范工作，为不断提高物业管理服务业的信 誉而努力工作。 保安员权限保安员权限 一一、保护公司的财产安全，维护服务场所的正常秩序。 二、保护山庄内发生的刑事、治安案件的灾害事故现场秩序。 三、把违法犯罪嫌疑人扭送公安机关。 四、做好服务区内的防火、防盗、防暴、防破坏、防自然灾害事故等安全防范工 作。 五、有权制止一切违法犯罪活动，对现行违法犯罪分子有抓获并扭送公安机关的 责任但无实施拘留、扣押、关押、搜查、审讯或没收财产、罚款的。 六、对发现的刑事、治安案件无侦察的权力，但有抢救伤员、积极配合公安机关 保护现场、维护秩序、提供情况的责任。 七、按照单位规章制度，劝阻或制止未经许可进入区域内的人员和车辆。 八、对进出社区的人员、车辆及所携带、装载的物品，按规定进行检查、验证、 但无人身检查权。 九、按照合同规定对客户单位安全防范检查，协助客户制定有关安全保卫规章制 度，提出整改意见和建议。 十、值勤中遇到有关违法犯罪人员不服制止，甚至行凶、报复的，可采取正当防 卫，但不得波及无辜人员或防卫过当。 十一、对客户单位进行法制宣传，协助客户做好“五防”工作，落实各项安全措 施，发现隐患或其他不安全因素，协助客户及时整改，但不得对客户单位的 员工的生产、生活实施监控。 十二、对非法携带枪支、弹药和管制道具的可疑人员有权进行盘查、监视、并报 告当地公安机关或单位保卫部门处理。 十三、对违反治安管理行为的人，有权劝阻、制止、批评教育，但没有对其处理 的权力。 十四、对违法犯罪行为有权制止，但无处罚、裁决的权力。无权受理或处理民事 纠纷、经济纠纷和劳动争议。 十五、对违法犯罪的嫌疑人，可以监视，并向公安机关报告，但无侦察、扣押、 搜查的权力。 对讲机使用说明对讲机使用说明 一、使用对讲机讲话时，必须使用文明用语，统一普通话，严禁使用粗言烂语或 其他非普通话类语言。 二、在他人使用对讲机时，不得插入抢用，紧急情况除外。 三、在紧急报警时要保持冷静，汇报叙说清楚，以便及时做出处理。 四、使用对讲机时，只能将机握在手上或卡在右腰一侧，距离腰带环 20cm 处： 禁止手提对讲机天线、玩弄、抛扔对讲机以及使对讲机受较大的震动。 五、严禁淋湿对讲机，要爱护装备。 六、严禁将对讲机及备用电池随意乱放或借于他人使用。 七、要定期对对讲机电池、主机件进行性能检查；如发现有损坏，必须交到文员 处，并说明损坏的原因；统一由维修部维修，严禁擅自维修。 八、使用对讲机时应用代号呼号；与客人交流或靠近客人时，音量要调小，以免 干扰客人谈话。 九、交接班时应主动将对讲机列为交接检查内容之一，随时检查使用频道是否准 确，天线是否牢固，音量是否适中。 十、凡违反对讲机使用规定的，将按处罚条例规定实施处分；因违规使用， 造成对讲机损坏或丢失的，除实施处分外，对造成损失做出相应赔偿。 奖罚条例奖罚条例 1、能及时发现不安全因素，并采取有效措施，把事故隐患消灭在萌芽状态，有 效地 减少公司的损失和避免事故的发生。 2、在抓获违法犯罪分子的过程中，能机智勇敢不怕流血牺牲、表现突出，视罪 犯的犯罪性质给予奖励。 3、在遇到火灾时，能及时通知有关部门，果断采取有效措施控制火势，并积极 帮助群众作好人员疏散和物品转移工作。 4、在遇到抢劫、打架等突发事件中，能挺身而出，并及时报告，沉着、果断、 加以有效的控制和处理，尽量减少损害和危害的。 5、在工作中任劳任怨，不计个人得失，以大局为重，克已奉公，尽职尽责表现 突出的。 6、为客人提供细致周到的服务，多次受到客人和宾客赞誉表扬的。 7、尊重领导、团结同志、敢于同坏人坏事和不良之风作坚决斗争的。 8、拾金不昧者 9、为公司争取到荣誉的。 10、评为公司先进等奖项的。 保安队设立好人好事登记本，由文员负责记录本队好人好事，便于资历；设 立优秀保安员评比方法，每月 10 日由各班按 10%的比例将优秀保安员上报办公 室，半年总评一次，总评出的优秀保安员将予以资历。设立优秀领班评选办法， 每半年评比一次，年终总评一次，总评出的优秀领班将予以资历。 处罚部分处罚部分 实施纪律处分的目的在于严明纪律，保障公司各项工作的顺利开展，各级保 安人员要以身作则，自觉维护条例的严肃性。没有铁一样的纪律，就没有一流的 服务水平。处分应当遵守惩前毖后，治病救人的原则。 一、轻微犯过 本部员工如有下列过失，初犯者给予口头警告，三次者必须在罚款单上签认 扣 5 分，重犯可立即辞退。 1、 当值时仪容仪表不整； 2、 工作散漫，粗心大意； 3、 在公共场合污言秽语； 4、 使用公务电话干私人事务； 5、 随地吐痰或乱丢弃废物； 6、 不正确使用设备用具或违反安全守则； 7、 工作时间不佩带员工证； 8、 无故迟到或早退在 5 分钟之内的； 9、 工作时间内做私人事情，情节较轻或未经批准私自接待亲友； 10、不参加保安队会议，培训工作； 11、不遵守岗位操作规程的； 12、在工作时间外，穿着制服在山庄内游玩或外出的； 13、宿舍队员在规定时间内不回宿舍休息的（特殊情况除外） ； 14、使用对讲机不文明用语，或在对讲机里面乱讲的； 二、一般犯规 本部员工如有下列行为，初犯者予以口头警告，批评教育。二次犯者必须在 罚款单签认扣 8 分，必要时可作辞退处理。 （注 1 分 10 元） 1、工作态度不认真（如工作时间听随身听，看报纸，聚众扎堆喧哗、吃零食， 吸烟等） ； 2、离工作岗位，串岗，迟到或早退超过 10 分钟； a) 当值时间打瞌睡； b) 下班后无故逗留或着工装在对客经营部门进行娱乐和消费的。 c) 不保守公司和保安队秘密的（情节较轻的） ； 三、严重犯过 本部员工如犯有下列过失，将立即给予处分。必须在罚款单上签认扣 10 分， 情节严重立即辞退。 1. 对上司不礼貌、顶撞、违背或不服从上司合理的指令； 2. 擅自标贴或涂改撕毁公司务各类通告或指示，存心毁坏本公司任何财产； 3. 对客人粗鲁或不礼貌，情节较严重的； 4. 与队员闹不团结，争吵或打架的； 5. 参与赌博或变相赌博的； 6. 在岗位上临阵退缩或工作不负责任致使违法犯罪分子逃脱或造成事故发生的； 第三章第三章消防、安全消防、安全 第一节第一节组织机构、职责组织机构、职责 安全组织机构图安全组织机构图 安全领导小组 防火第一责任人（公司总经理） 防火直接责任人（保安队经理） 消防主管 义务消防员 安全领导小组职责安全领导小组职责 一、贯彻执行上级有关住宅区物业管理和工程施工一系列安全生产方针、法规、 规定和技术规程及有关消防工作指示，建立健全和落实本行业的安全责任制， 发放公司安全生产管理制度，并组织实施。 二、督促检查公司各部门对本行业安全法规、规定、技术规程的执行情况和提出 整改措施、消除事故隐患及改善安全条件的实施情况，审定各部门改善劳动 条件的规划和年度安全技术措施计划，全面研究安全管理工作，总结交流先 进经验。 三、搞好对员工进行安全生产法规、规定的技术规程的宣传教育工作，在发生伤 亡事故和造成较大经济损失时，及时抢救，并负责善后处理结案工作，按照 （事故原因分析不清不放过，及时抢救，并负责善后处理结案工作，没有制 定出防范措施不放过） “三不过”原则，严肃处理。 四、认真贯彻“安全第一、预防为主”的方针，改善安全条件，消除事故隐患， 同时计划、布置、检查、总结评比安全工作，以确保安全管理的实施。 五、物业公司总经理是安全第一责任人，各部、室、客户服务中心负责人是安全 生产的直接责任人，须增强安全意识，强化管理，把该项工作落实到实处， 确保住宅区及施工现场实现生产、安全管理，人权而全面提高管理服务质量。 防火第一责任人防火第一责任人 一、直接向公司防火责任人负责，对公司所属各部、室、客户服务中心进行消防 安全检查、监督，上传下达公司有关消防安全工作的指令。 二、每年定期检查一次分级防火落实情况，发现隐患按“三定” （定措施、定责 任人、定时限）的要求整改，并进行验证。 三、制定“防火安全评比制度” ，增强各部、室、客户服务中心的消防意识。 四、制定培训计划，定期对公司员工进行集中培训及相关的演练。 五、检查各部、室、客户服务中心消防设施、设备的维护，核定其保养工作，对 需整改、完善的场所和设备设施进行监督，检查验证。 六、在发生火灾事故的原因，对因防火工作失职的人员予以通报，提出相关处理 意见，报请公司安全领导小组处理。 七、定期给公司安全领导小组汇报有关消防工作情况，以及有关公司“防火管理 制度”的实事情况，使公司防火工作在管理中得以保证。 防火直接责任人职责防火直接责任人职责 向公司领导负责，定时向山庄客户服务中心，公司安全领导小组汇报安全生 产规章制度的执行情况，针对社区的安全拟定防范措施、隐患整改方案报公司安 全领导小组审批。 一、参与制定防止伤害、防止火灾、并督促实施社区所属危险岗位、危险设备 的安全操作规程。 二、经常对社区及施工现场住宅、用电、用气和电梯安全检查，发现事故隐患 及时组织各专业人员处理，重大问题应以书面形式及时逐级上报，一旦发 生事故应及时上报公司安全领导小组并即刻组织现场抢救，参与伤亡事故 的调查，处理和统计工作。 三、对于特种作业人员，严格按照国家劳动部颁发的特种作业人员安全技术 培训考核管理规定持证上岗，严禁无证操作，并督促取得特种作业人 员操作证 ，特种作业人员定期复审，复审不合格不准上岗。 四、协助公司安全领导小组对员工、业主、管理做好培训、宣传教育工作。 五、就本山庄住宅区及施工场地的安全情况每季度向公司领导小组作一次书面 汇报。 山庄消防主管职责山庄消防主管职责 一、山庄消防主管在客户服务中心防火责任人和消防机关的业务指导下进行工作。 二、开展防火宣传教育、管理山庄义务消防队。 三、按规定消防训练方案，对义务消防队进行实战训练或演习，使山庄义务消防 对做到消防工作常备不懈。 四、随时检查区内消防情况，发现隐患及时报告安全员或相关部门负责，发现违 章及时制止纠正。 五、配合维修班组织搞好消防器材、设备管理，保证消防设施不受损害。 六、随时检查所管辖队员对消防器具使用掌握的实际情况，提高消防队的实战能 力。 七、接到火灾信号后，在安排报警同时，迅速组织义务消防队，按规定方案或临 时制定的方案进行灭火、抢救。 八、定期向办公室汇报义务消防培训及消防工作情况。 义务消防员职责义务消防员职责 一、山庄所有员工均属于义务消防员，均有义务、有责任参与消防工作；发生火 灾时紧急奔赴火灾现场待命，随时准备投入消防战斗。 二、学习有关消防知识，熟悉社区消防设施，设备的功能、位置，熟悉灭火器具 的摆放点，掌握消防灭火器，消防栓、手动报警、 “119”报警的使用方法和 程序等。 三、宣传贯彻消防规章制度，制止任何违反消防安全的行为，发现火灾隐患及时 报告。 四、各义务消防队员发现消防设备被破坏，应立即报告客户服务中心进行处理。 五、积极参加客户服务中心及公司组织的各项消防灭火训练活动。 六、积极参加灭火战斗、抢救、疏通受灾人员和物资。 七、在灭火过程中要服从命令，听从指挥，维护火场秩序，保护火灾事故现场。 八、积极参加防火宣传教育工作，提高防火意识。 各级人员在扑火救灾中的主要职责各级人员在扑火救灾中的主要职责 山庄内一旦发生火灾，值班的客户服务中心负责人、部门、班组的管理人员 应亲临第一线，全力以赴，履行职责，组织指挥员工进行抢救工作。 五、各班组负责人的职责五、各班组负责人的职责 当责任区域发生火灾时，立即组织指挥本班组员工投入灭火救人工作；当 其它区域发生火灾，接到求援指示后，即刻带领本班员工携带消防灭火器村赶赴 到现场协同作战。 1、进行火警侦察，确认着火后，立即报告消防控制中心，及时采取救人、灭 火和保护、疏散物资的措施，确定水枪、灭火器材、灭火剂和破拆建（构） 筑物的地点和范围。 1. 向本班组和支援班组人员布置战斗任务，检查执行情况，根据火场情况和火 势变化及时调整部署。 2. 组织人员做好排烟工作。 3. 确定要疏散重要物资、设备、向火场指挥员提供需要疏散物资的工具，提出 技术力量组合的请示。 4. 确定疏散人员的安全出口、疏散路线、组织人员分别引导、护送群众有秩序 地疏散到安全区域。逐房检查有无老、弱、病、残、幼等的群众是否撤离危 险区。 5. 接待、安置好疏散群众。 6. 当火场发生紧急情况，来不及请示时，应立即采取相应的措施，然后尽快的 向总经理报告。 七、员工的职责七、员工的职责 1、坚守岗位、服从指挥、明确自己和本班组的战斗任务，坚决执行班组负责人 的命令。 2、当接到火灾信号后，班长不在，应自动携带灭火器材赶赴着火地点观察，及 时扑灭火灾。 3、组织人员疏散，除按警铃通报外，还必须逐房检查。 4、组织群众自救，稳定自救人员情绪，做好保护工作，为自救人员准备好救生 工具，防止轻生自伤事故的发生。 5、使用水枪时，要利用掩蔽物体，尽量接近火源，充分发挥水枪的作用，禁止 盲目射水，避免水源浪费。 6、在灭火战斗中，要正确的使用和爱护消防器材，注意安全。 第二节第二节规章制度、规定规章制度、规定 消防管理规定消防管理规定 一、员工应把预防火灾视作自己的日常职责，人人都是义务消防员。本单位或外 单位在客户服务中心区域内因施工需动火的工程，必须事先通知消防中心，在客 户服务中办理动火作业手续。施工单位动火前必须采取切实有效的防火安全措施， 客户服务中心应派人监督，待动火完毕后立刻清理现场；还要对施工个人及负责 人处以罚款。一旦造成事故，除加重处罚外，还应追究其法律责任。 二、在重点部位、危险地段动火（变压器室、配电房、汽车库、发电机房、楼层 和各装饰处等）必须经过物业公司领导批准方能动火；违者按有关规定罚款。动 火必须做到“七不、四要、一清” 。动火后要认真检查现场。防止留下火种而上 起火灾。 （一）动火前“七不” A. 防火、灭火设施不落实不动火。 B. 周围的易燃物未清除不动火。 C. 附近难以移动的易燃的容器，未经洗刷干净、排除残有油质的不动火。 D. 凡存储有易燃、易燃物品的场所，下面的可燃物品未清理或未采取安全 防护的不动火。 E. 未配备相应灭火器材的不动火。 （二）动火中“四要” A. 动火前要指定现场安全负责人。 B. 现场安全负责人和动火队员必须注意动火情况，发现不安全苗头时，要 立即停止动火。 C. 发生火灾爆炸事故时，要及时处理。 D. 动火人员要严格执行安全操作规程。 （三）动火后的“一清” A. 动火人员和现场负责人在动火后，应彻底清理现场火种，然后才离开现场。 B. 配电房及重要机房内不准堆放可燃品，不准吸烟，消防设备旁边不准堆放 任何杂物。 C. 各走道、楼梯口等部位经常保持畅通，疏散标志和安全指示灯要合格证完 好，禁止用户在走道、楼梯、垃圾桶旁焚香、烧纸。 D. 大厦内所有人员必须遵守国家消防法律、法规和公司有关规定。 E. 严格维护消防设备，按公司规定定期进行测试检查，保证设备完好。 防火安全防火安全“三级三级”检查制度检查制度 一、一、 一级检查由班组织实施一级检查由班组织实施 （一）每个员工每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，排除本身 能够 排出的一切不安全因素，上报本身不能解决的火情隐患及不安全因素。 （二）发现问题应及时处理，及时报告，否则发生事故则由本岗位当班负责。 （三）每天应将班组个人检查的结果向领导汇报。 接班时应提前 10 分钟进入岗位，并向上一班了解安全情况，对检查内容进 行验收并签名，发现一般的问题由接班班长负责处理，较大问题以书面形式报本 处领导处理，不得忽视或拖延。 二、二、二级检查由客户服务中心领导实施二级检查由客户服务中心领导实施 （一） 、公司领导每周组织班组长对本管辖地段、设备物资（特别是易燃易爆 品）进行一次检查。 （二） 、检查班组对防火安全工作的执行落实情况。 （三） 、组织处理本处的火险隐患及整改，向员工进行安全教育，及时表扬或 批评。 （四） 、每月向公司安全主任汇报一次本客户服务中心消防安全情况。 三、三、三级检查由公司领导实施三级检查由公司领导实施 （一） 、每月由客户服务中心或公司领导对各部门进行重点检查或抽查，公司 安全领导小组每年不少于一次全面检查。 （二） 、检查客户服务中心贯彻防火安全制度的执行情况，重点检查要害部位 防火安全管理及执行情况，奖惩分明。 四、四、检查的基本内容检查的基本内容 （一） 、易燃易爆危险物品储存、管理使用是否符合安全要求；贮存容器，管道 有无定期测试，有无跑、冒、滴、漏等现象。 （二） 、使用液化石油气灶，是否按照安全要求操作，摆放位置是否符合安全规 定。 （三） 、对烟头、遗留火种是否注意安全和妥善处理。 （四）仓库内货物及物资分类存放是否符合安全规定，库房内灯泡规定 60W 以 下，灯距、堆距、堆放高度、通风、室温是否符合防火安全要求以及值班 情况等。 （五）电器设备运行是否正常，有无超负荷运行，电线、电缆的绝缘有无老化， 受潮、漏电、短路等情况。电动机有无空转现象，防雷设备是否完好 ， 有无乱拉电线情况。 （六）使用多种可燃、易爆油类是否符合安全操作要求，以及残油、气的处理情 况。 （七）危险场所动火是否按规定办理手续，焊接操作时是否达到“七不、四要、 一清”的要求。 （八）使用有素养害物品的场所是否有防毒的安全措施。 （九）消防器材及消防系统的完好情况。各部门对消防器材有无管好、用好和到 期换药保证安全使用。 （十）门卫对出入人员是否进行严格检查，对携带易燃危险物品的人员是否制止 等。 消防控制中心管理制度消防控制中心管理制度 消防控制中心是掌握消防设备及发现火灾、指挥灭火、控制消防机电设备的 重要部位。为此制定如下管理制度。 一、 消防控制中心实行专人轮班全日制班制度，值班员不得随意离开值班室、 值班员要遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，室内卫生每日清扫一 次。 二、 每天检查消防系统是否正常。 三、 出现报警信号，立即检查信号真伪情况。 四、 专职值班员及维修班负责对大楼消防设施巡查、保养、维修、管理。 五、 室外内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险物品。 六、 应配有手持灭火器材、消防扳手、消防斧、消防头盔等消防器具。 小区业主煤气使用规定小区业主煤气使用规定 一、室内煤气管道要使用镀锌钢管，必要时加保护套。 二、灶具与管道连接胶管最长不得超过 2 米，两端必须扎牢，用后要将阀门关紧。 三、煤气管线、阀门、计量表具等，严禁私自卸拆，需要更换维修时，就通知供 气单位进行，维修后还要通过试压、试漏等检查。 四、各种灶具的制造，必须符合安全要求，并经煤气主管部门认可，在使用时， 应严格按照厂家说明操作程序进行。如有一次未点着时，需立即关闭用具开 头，稍停片刻再按要求重新点火。 五、漏气、应立即关闭开关采取通风措施，熄灭火源，禁止开关电器设备，并通 知供气部门检修，任何情况下都不准用明火试漏。 第三节第三节工作程序、标准工作程序、标准 小区灭火应急规程小区灭火应急规程 为了使社区再出现火灾时，做到“忙而不乱” ，有效的控制灾情，把损失控 制在最小范围内，特制定如下应急规程： 一、消防控制中心接到消防信号； （一） 接到消防信号； （二） 利用对讲机通知巡逻管理员立即前往火警现场； （三） 到达火警地点后立即租用消防插孔电话与中心联系； （四） 火警证实情况严重，通知中心启动报警设施，并利用现场设施进行 灭 火； （五） 火警误报通知中心消防警号。 二、火警信号被证实，情况严重，中心应急事项； （一） 打“119”电话报警； （二） 启用报警设施通知相关人员到现场急救； （三） 利用消防疏散广播，引导人群利用消防楼梯向安全地点疏散； （四） 迫降电梯至首层； （五） 切除非消防电源，启用应急电源； （六） 启用相关防、排烟风机、消防泵。 三、三、物业公司领导到现场指挥灭火物业公司领导到现场指挥灭火 一查火场是否有人被困，二查燃烧什么物质，三查从哪里到火场最近；一看 火烟定方向、定火势、定性质，二看建筑结构、定通路，三看环境，定重点、定 战力、定路线。 （一）确定灭火策略 1. 室内火灾，内功近战； 2. 楼房火灾，分层截击； 3. 下层火灾，上层设防； 4. 战力分配上要做到：灭火救人同步进行，灭火部分要把主力用于直接灭火 上， 同时一小部份力量在可能蔓延的地方，防止火势隙扩大，当火势于将扩大， 就当将主力用于蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。 （二）灭火的基本方法： 1. 冷却灭火法； 2. 隔离灭火法； 3. 窒息灭火法； 4. 抑制灭火法。 （三）组织力量扑救火灾： 1、组织义务消防队，按消防组织的分式任务，进行灭火活动； 2、启动消防水泵，满足着火层的消防用水理，铺设水带做好准备； 3、关闭防火分区的防火门； 4、组织义务消防队使用固定灭火装置和灭火器灭火。 A. 喷射水流，应把水流喷射到火焰根部，即把水流射到燃烧物体上，不要 喷射到火焰上，看不见火焰的情况下，不要盲目射水，要根据火场燃烧 情况，及时变换射流。 B. 喷射泡沫，若是罐内液体火灾，扑救时要朝罐内一侧壁上喷射泡沫，使 泡沫顺壁内自动流早到液面上覆盖火焰，不要用泡沫直接冲击燃烧的液 面。若是地面疏散液体火灾，从近处开始，左右两侧同时喷射逐步向火 场深处推进。 C. 喷射干粉，对准燃烧物体火焰的根部平等喷射，如果燃烧区火焰面积较 大，可将干粉停在距火源 5 米距离的上风的位置，操纵干粉枪向左右两 侧稍微平行摆动，使灭火剂室外覆盖燃烧区。向有遮蔽物体喷干粉，应 居高临下，否则不易扑灭。 断电断电 A. 切断电源，当电器设备发生火灾或引燃附近物体时，就尽快关闭总开关， 断 绝电源，并及时用灭火器材（干粉）实行扑救。 B. 带电灭火，电气发生火灾时，在一般情况下应切断电源后才能进行扑， 但是，在特殊危急的