某小区物业管理住户手册1

住 户 手 册 目 录第一部分 致函名人苑全体业主 第2页第二部分 物业管理公司简介 第3页第三部分 名人苑小区概况 第4页第四部分 入住须知 第5页第五部分 入住指南 第9页第六部分 业主临时公约 第12页第七部分 前期物业服务协议 第17页第八部分 物业服务费用 第24页第九部分 名人苑装修须知 第25页第十部分 名人苑住宅装修管理协议 第30页第十一部分 治安防范管理 第35页第十二部分 消防管理 第36页 第十三部分 人员及物品出入管理 第37页第十四部分 安全用电、用水、管道燃气管理 第38页第十五部分 环境卫生管理 第39页第十六部分 招牌、广告管理 第39页第十七部分 机动车停放管理 第40页第十八部分 服务质量效果 第41页第十九部分 便民服务热线及常用电话 第42页第一部分 致函名人苑全体业主尊敬的先生/女士：您 好！首先感谢您选择入住名人苑小区，并为您提供服务的机会。在此我们向您致以最诚挚的欢迎！为了您能拥有一个健康、舒适、安全、整洁、祥和、便利的居家生活环境，根据国家有关物业管理的法律、法规和上海市政府现行的规定，特制定本住房手册。本手册所列各条款，均为业主利益着想，也便于统一管理，提升小区综合品位、价值。业主应将手册中有关条款告诉家人或使用人，若有疑问，请向本公司或小区管理处咨询，再次对各位的真诚合作深表感谢！祝贺您乔迁之喜，健康快乐！上海景港缘房地产开发有限公司上海民德物业管理有限公司 二八年十二月第二部分 物业管理公司简介上海民德物业管理有限公司是专门从事物业管理的具有二级资质的专业公司，是上海市物业管理协会的会员单位，青浦分会副会长单位，公司采用全市场化的运作模式。作为公司主营业务之一的物业管理，全面拥有工程、保洁、保安等业务能力，各项目管理部负责其所分管物业的治安、保卫、卫生保洁、房屋及设施设备的维护保养、车辆、园林绿化等工作。公司在“安全、方便、快捷、高效”的质量方针指引下，注重全面了解客户需求,推动服务创新，积极主动地为客户提供优质、高效、安全舒适的一流服务。并建立健全各项规章制度，工作严谨、细致，科学的管理、规范的服务流程，加快公司向管理科学化、规范化迈进的步伐。民德物业汇聚了一批经验丰富、技术精湛、敬业爱岗的物业管理人才，持有高等学历和各类型专业技术资质证书的职员占管理人员的80%以上，是一支精干团结的队伍。民德物业管理目标：打造物业精品， 服务社会民生。第三部分 名人苑小区概况名人苑小区是由上海景港缘房地产开发有限公司开发建设的，该项目地处于上海市青浦区老城区西北部，地处新老城区联结的枢纽位置。基地西临港俞路，东至民宅，北靠青赵路，南向河道。规划面积71900多m2，地上总建筑面积71900多m2。其中5层多层房有5幢,6层多层房有16幢，总计698户,面积50164.05 m2。4层复式连体别墅有4幢48户，4层复式单体别墅有12幢48户，面积16996.8 m2。地下总建筑面积20000多m2，其中地下车库停车位450个，面积10920多m2，地面停车位69个，其他停车位121个，总的住宅停车位740个。绿化面积7260多m2，绿化率35.67%。规划设计充分结合地形，合理布局功能空间，力求营造具有人文气息的现代居住小区。以简约的设计手法，体现江南水乡特有的建筑形态和建筑韵味。规划设计充分考虑了基地周边的景观资源、历史文脉以及人流来向、基地朝向等规划条件，对各种住宅产品和商业配套进行了合理规划布置。交通组织根据小区规模，在青赵路和港俞路分别设置了一主一次两个机动车出入口，并开辟了一条曲线环路作为主要车行路，路宽6米；环路内5、6层住宅组团由4米宽组团级路串联起来；其余入户支路均采用尽端式，路宽2.5米4米。环路南侧4层双复式组团则采取相对特殊的交通模式机动车通过坡道进入各自组团的地下停车库，下层住户可由地下车库直接入户。上层住户则可由公共楼梯上至地面庭院步行入户。机动车停车采用地下停车为主，地上停车为辅的方式，住宅停车位数量按0.75辆/户计，商业停车位按0.5辆/100计。地下停车库位于环路内部大面积绿地下，其出入口沿主干道近小区车行出入口设置，地面机动车位主要设置于环路外侧，方便居民使用并减少对居民的干扰。小区非机动车停车位数量按1.2辆/户计，以地面车棚的形式均匀分布于宅前路边，方便居民使用。公共服务设施沿青赵路次入口18房底层设置了421商业，业态上主要是为居民提供生活便利的24小时便利店、银行网点等；在青赵路、港俞路转角结合小区步行出入口设置了3109.9公建，包含2235.8商业和874.1的配套用房，以满足小区及周边居民日常生活的需要。在小区内另配有变电站，垃圾收集站，燃气调压站等，在地下车库内布置了水泵房，消防控制室等相关配套设施，满足日常使用要求。小区配套水，电，燃气等管线全部采用沿小区道路地下敷设，各管线综合平衡，互不干扰。第四部分 入住须知安全特别提示一、防火须知安全是安居乐业的根本保证，为此我们结合小区的保安系统及消防系统，建立了消防及安全保卫制度，让您得以安心的在小区生活、工作。同时，作为小区的一份子，都应加强安全防范意识，发挥守望相助的精神，群防群治，共创安全、宽松的文明小区。安全呼救专线：报警电话：110火警电话：119急 救： 120管理处： 59853199 小区配置完整的消防系统，楼道、车库、商店各处均设消火栓、接合器、水带等消防器材以及灭火器。个人防火安全注意事项：1、私人场所小心处理燃烧的香烛、烟蒂及火柴等，留意火种是否安全熄灭，及时清理灰烬。请不要在同一插座接驳太多电器，避免电线过载负荷。严禁将散口电线直接接驳插座，应使用标准插头。家庭各成员应知道电源总开关的所在位置，当紧急情况出现时，应及时断开电源。不可储存易燃易爆物品，如天燃气、煤油、石油气等。火柴、打火机及其他易燃易爆危险物品，应远离儿童。使用石油气或煤气时，请将窗户打开，以保持室内气流畅通。万一气体泄露时，也可以避免有害气体积聚室内，引起爆炸或中毒。停止使用时应关闭石油气或煤气总闸，尤其外出时，倍加小心。定期检查及更换电线和电器，接驳石油气和煤气的胶喉是否破裂或漏气。切勿将单元内的防烟拆去，以免一旦发生火警，迅速蔓延其他部分，甚至祸害到隔壁邻居。2、公共场所有些业主习惯堆放杂物于公共地方，如单车、防风板、鞋架等，请阅读完本须知后，尽快纠正并清理公共场所。请谨记所有楼梯及出口须保持畅通。防烟门应保持关闭，切勿以木块拴开。禁止在公共场所焚烧纸钱、元宝或燃点香烛。公共场所均安装有灭火器、消火栓及其他防火设备，请各业主敦促子女，切勿损坏消防设备。发生火警时，如果情况允许，尽量尝试进行下列各项重要步骤，以挽救或减轻灾害。保持镇静拨打119火警电话打破就近的火警钟玻璃通知管理处或信息控制中心，唤醒邻居关闭电力总闸用灭火器尝试灭火关闭所有门窗及防烟门，防阻火势及烟雾蔓延。切勿乘搭电梯逃生，应使用楼梯逃生。烟雾浓密时，应尽量贴近地面爬行，并以湿毛巾遮盖面部，以免吸入烟雾，造成中毒休克。身处火场上层的人应向天台方向逃出；如身处火场下层者则向外逃出，前往最邻近的出口逃生。如果被困于室内，应用湿衣被堵住门缝，并不时向该门浇水降温，同时打开窗户，向窗外挂衣物，以示消防队员及时搭救。二、防风措施每当台风来临时，管理处敬请各住户关注下列适用的防风措施，以保障个人财物及安全。缚紧容易被风吹倒的物品，如窗式空调等。扣紧门窗，以免被强风吹开。宜将窗户玻璃贴上胶纸，防止吹破后碎片四散，引起危险。勿在玻璃、门窗附近停留。缚紧室外植物及活动物，把花盆及活动物搬回室内。检查沟渠，免受杂物堵塞。把室外衣物及晾衣架等收回室内。台风过后，若有破裂的玻璃，须立即更换。如果需要，可向管理处或市气象局咨询台风消息。三、防水浸须知1、防浸水须知遇到有可能发生水浸时，把有可能受损的贵重物品移往较高的地方；在水浸出现前，切断电器用具的电源，以免触电；勿将进户平台垫高，以免楼梯水进入户内。2、水浸之后检查财物，鉴定损失；向管理处求助协助负责清洁的员工；逐渐抽去积水，以减少对结构造成更大的损害；清除单元内家具及其他地方的积水，避免破坏环境卫生；做好提防抢盗的措施，须加强安全管理意识，防止盗贼进入单元。四、地震须知地震发生时，最佳的方法是因地制宜，因近避险。地震发生时各住户应迅速关闭液化气总阀，切断电源，熄灭炉火等，以免造成再次发生灾害保持镇定，在安全情况下逃离大厦或居住楼房，并在外围空旷地等待求援；如果地震发生时无法逃离大厦或居住楼房，应寻找安全位置，如躲在桌子或坚固的结构下寻求掩护；远离窗户，玻璃隔板，架或悬着的物体；地震时不要躲在楼梯底下；准备应付后续更多次的余震；当确定地震停止后，如单元受到破坏，立即通知管理处；切勿散播谣言或夸大的报告。五、液化气使用安全：请选用合乎安全标准的灶具、热水器，应按安全规范连接、安装，请在通风的条件下使用，使用后应及时关闭开关和气瓶总阀门。请勿让儿童或行动不便者单独使用。六、用电安全：各住户单元供电线路均设有空气开关加漏电保护器用电负荷应控制在允许范围内请遵守用电安全规则，正确使用电器出现故障及时请专业人员维修，确保安全。七、车辆安全：车辆须按指定方向、路线行驶；出入小区车速不得超过5公里/小时；各种车辆严禁驶入步行专用区域，以免伤及行人；安全上锁后才离开；贵重物品勿放车内。八、外出空房安全：如果您因出差、旅游等将长期不在家中时，请将冰箱中的食物取出，关闭总电源、总水阀，锁好门窗并通知管理处，我们将对贵户特别留意。九、应急处理当发生意外或紧急医疗问题，尽可能获取有关该次损伤的资料，使伤者处于温暖及舒适的状态，并加以安慰。拨120急救服务或110求助热线。通知管理处详述意外情况，包括所属单位、地点、姓名、电话号码、目击者、事件情况等。在任何情况下，应尽量保持镇定。第五部分 入住指南一、管理机构上海民德物业管理有限公司，是开发商选定小区一期首任管理人，以及派出机构管理处，负责名人苑小区红线以内的日常管理工作。业主须认真阅读住房手册，自觉遵守小区业主公约和各项管理规定，支持配合小区管理处的管理工作。1、管理处工作时间：管理处正常工作时间为每周一至周五08：30-17：30，星期六、星期天和法定节假日均有管理人员值班，同时，维修、安保为全天24小时值班。2、管理处工作人员包括：管理处主任、管理人员、工程技术人员、安保人员、保洁人员和绿化人员。他们将各司其职，热情为广大业主提供最佳的服务。3、管理处服务项目：管理处将恪守“热忱服务、温馨万家、敬业诚信、改进创新”的经营宗旨，为业主提供以下服务项目：（1）24小时安保值班；（2）公共环境的卫生清扫；（3）公共绿化养护；（4）公共设备、设施运行监控和日常维护管理；（5）楼宇建筑结构公共场地及市政设施的维护管理；（6）业主用户二次装修审批和监管；（7）代表全体业主用户就楼宇管理和日常生活中涉及有关部门的公共事务进行处理；（8）提供楼宇租赁中介服务；（9）为业主用户提供力所能及的特约有偿服务。4、管理费用（1）管理费的运用为保障各业主在本物业长远利益，以达到投资的保值与增值，因此各业主也需要承担的保养、维修及日常管理费用的开支，及时缴纳物业管理费。管理费主要用以支付下列各项及其他未一一详列的杂类费用：A、管理人员及其他人员工资津贴、福利及日常办公费用；B、公共场所安保费用；C、公共场所清洁费用；D、公共场所园林绿化费用；E、公共设施、设备和公共场所的日常管理；F、就管理工作而聘请的专营公司及其聘请人员的费用；G、法定税费；H、必要的社区文化活动费用；I、管理处的其他开支；J、管理公司合理利润。（注：公共场所、公共设施与公共设备的保养和维护、管理所需的电费由业主另行分摊）现行管理费金额可随日后实际开支而予以调整，调整前会通知各业主，并经业主委员会批准。（2）管理费的缴付A、业主和物业使用人必须按物业管理委托合同规定从交房之日起每半年及时缴纳物业管理费和其他各项应缴费用。B、物业管理费和其他应缴费用不得拖欠。否则、管理公司将依合同约定收取违约金，合同没有约定的，依照有关法律、法规按日收取所欠缴费千分之三的滞纳金。C、单位、住户可用现金或转帐支票付管理费。（3）房屋公共维修基金房屋公共维修基金用于房屋共用部位和共用设备的维修养护项目。不够支出时，经业主大会决定，由业主按规定分摊。业主发生变更的，原业主所交的公共维修基金不予退还；无论贵户是否空置，自办理入住手续之日均须交纳公共维修基金。二、房屋交接业主接房时应持连城恒益房地产开发有限公司出具的“交房通知书”和应交款项到开发商指定地点办理交房手续，缴纳有关费用。管理处将派人员陪同验收交接您所购产业，验收后，办理签订交房入住验收表接收房间钥匙。三、注意事项1、我们建议业主亲临办理入住手续。2、若业主不能亲临办理，可授权委托他人代理。被委托人办理入住手续时须出具业主及本人身份证（原件及复印件）及书面授权委托书（原件及复印件）。四、其他为了不断提高管理服务水平，及时听取住房意见和建议，管理处将不定期开展意见征询和回访工作，届时烦请广大业主住户予以配合。如果你有其他意见和建议，请将函件投入小区意见箱或拨打投诉电话：，我们将由质管部统一收取，并尽快给予答复。第六部分 业主临时规约第一章 总 则第一条 根据物业管理条例和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。第二条 建设单位应当在物业销售前将本临时规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时规约予以的书面承诺，表示对本临时规约内容的认可。第三条 本临时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。第四条 建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时规约一致。第二章 物业基本情况第五条 本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：名人苑座落位置：该项目地处于上海市青浦区老城区西北部，地处新老城区联结的枢纽位置。物业类型：建筑面积：物业管理区域四至：西临港俞路，东至民宅，北靠青赵路，南向河道。（第一期物业管理区域范围为： 第六条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构户外墙面、屋面等；2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、照明设施、避雷设施等；3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、区域内道路、户外运动设备、儿童沙坑、太极园、健康慢跑道等。第七条 在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：1、独立公厕；2、小区会所；建设单位行使以上部位和设施设备的所有权。第三章 物业的使用第八条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。第九条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。第十条 业主应按设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。第十一条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。业主应按装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。第十二条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。本物业管理区域的装饰装修施工时间为上午8：0011：30；下午2：006：00，其他时间不得施工。第十三条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。第十四条 业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。第十五条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业管理企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十六条 在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第十七条 本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），擅自改变房屋设计用途；2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3、违章搭建、私设摊点、堆放杂物和占道经营；4、在非指定位置倾倒、高空抛物或抛弃垃圾、杂物；5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8、践踏、占用绿地、损坏或涂划园林建筑等9、法律、法规禁止的其他行为。第十八条 业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：1、按照有关规定办理饲养许可证 ；2、禁止在公用部位溜放宠物。第四章 物业的维修养护第十九条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第二十条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。相关业主阻挠维修养护而造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。第二十一条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业管理企业可向相邻业主说明情况，在第三方（如所在地居委会或派出所或相关执法部门）的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第二十二条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第二十三条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第二十四条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。第二十五条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。第五章 业主的共同利益第二十六条 为维护业主的共同利益，由建设单位按国家有关规定选定物业管理企业，并与物业管理企业签订前期物业管理委托合同，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：1、根据本临时规约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；2、以批评、规劝、公示、罚款等必要措施制止业主、物业使用人违反本临时规约和规章制度的行为；3、向有关单位报告，给予及时处理；4、向法院提起公诉或诉讼。第二十七条 建设单位应在物业管理区域内显著位置设置公告栏，用于张贴物业管理规章制度，以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。第二十八条 本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制(酬金制）方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)。物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极劝导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。第二十九条 本物业管理区域的会所、室外停车位等交物业管理使用。第六章 违约责任第三十条 业主违反本临时规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。第三十一条 业主违反本临时规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业管理企业可依据本临时规约向人民法院提起诉讼。第三十二条 建设单位未能履行本临时规约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时规约向人民法院提起诉讼。第三十三条 业主应在房屋竣工验收合格交付之日起向物业公司交纳物业服务费用，前期应一次性交纳六个月物业管理费。未能按时足额交纳物业服务费的，按应交物业费的千分之三标准向物业公司交付滞纳金。第七章 附 则第三十四条 本临时规约所称物业的专有部分，是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本临时规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。第三十五条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业管理企业，并要求物业继受人签署本临时规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时规约。第三十六条 本临时规约由建设单位、物业管理企业和每位业主各执一份。第三十七条 本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的业主公约生效之日终止。业主或委托代理人（签章）：年 月 日第七部分 前期物业服务协议 本协议当事人甲方： 乙方： 甲方是指：房地产开发单位委托的物业管理企业；乙方是指：购房人（业主）。前期物业管理是指：自房屋出售之日起至小区业主委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。本物业名称： 地址： 乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：类 型 坐落位置 栋 单元（套）建筑面积 平方米根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利和义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度和小区业主临时规约并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的物业管理制度和业户手册的行为；5、物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用；7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每年向乙方公布物业管理费用收支账目；9、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立房屋装饰装修管理协议；10、根据有关法律、法规要求，在小区业主入住符合有关要求时，负责组织业主选举产生小区业主委员会，配合业主委员会的成立、注册、行使管理权利工作。11、自本协议终止时起30日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认；12、 。二、乙方的权利义务1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的物业管理制度和住户手册；4、依据本协议向甲方交纳物业管理费及相关费用；5、装饰装修房屋时，遵守房屋装饰装修管理协议；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。7、转让房屋时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议；8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和业户手册等造成的损失、损害承担民事责任；9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；第二条 物业管理服务内容制定本物业物业管理方案，适时组织业主选举成立业主委员会；本物业购房业主接收竣工住房时，提供相关的交房专业服务；业主房屋装饰装修管理；房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备（电梯、共用的照明、供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；本物业范围内属物业管理范围的公共及市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、路灯、停车场）的维修、养护和管理；本物业范围内的配套服务设施的维修、养护和管理；公共环境（包括公共场地、建筑物外观及共用部位）的保洁、维护和管理，小区生活垃圾的收集、清运；本物业范围内的门卫保安、监控值班服务，维护住户正常生活秩序及居住环境，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（但不含人身、财产保险保管责任）；社区文化娱乐及便民服务活动；物业及相关档案、资料的收集管理，协助政府有关部门的相关工作；乙方房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。第三条 物业管理服务质量一、房屋外观：1、 保持小区建筑原有外观，对住户防盗网、空调、等安装实行统一外观管理 ；2、 保持小区建筑外观无破损、无大面积污染 。二、设备运行：1、保持小区公共设备运转正常，保障用户使用要求 ； 。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理：1、保持小区共用部位、共用设施设备的定期检查、维护保养 ；2、易损公共设施及时修理、更换，确保住户正常使用 。四、环境卫生：1、公共部位清扫每天一次，公共楼道清洗每月一次，垃圾转运每天一次 ；2、公共水箱每半年清洗一次 ；五、绿 化：1、保持小区公共绿地、花木、景观的完好、整洁 ；2、做好公共绿地花草树木的换季养护、更新工作 。六、交通秩序与车辆停放：1、小区道路交通安全畅通、车辆停放整齐有序 ；2、管理好小区公共车位，足额收取公共车位使用费 。七、安防：1、门卫二十四小时执勤，异常情况及时巡查 ； 2、做好突发事件的报案、登记工作，配合政府职能部门的相关工作 。八、消 防：1、保持小区消防设施、设备定期检查保持完好，保障突发情况时正常使用要求；2、做好突发事件的报案、登记工作，配合政府职能部门的相关工作 。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1、 急修30分钟内人员到场维修 ；2、 小修2小时内人员到场维修 。十、 物业管理规章制度健全、服务规范态度热情，用户满意率达80%以上 。第四条 物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间： 交房时缴纳半年物业服务费 元，商业用房为 元，之后每半年初及时缴纳物业费；二、住宅按建筑面积每月每平方米 元，共计 元，带电梯每月每平方米 元，共计 元；三、非住宅按建筑面积每月每平方米 元，共计 元；四、每户交房时一次性收取装修垃圾清运费 每平方米 元；五、每户交房时一次性收取装修保证金 元，（住户遵守本小区房屋装饰装修管理协议，完成住宅装修后及时退还住户）；六、自用水电费按每户实际用量代收，公共使用部分按每户住房面积按比例收取应分摊部分； 七、因乙方原因空置的房屋，物业管理服务费用由乙方交纳；八、乙方出租的物业，物业管理服务费用由乙方交纳；九、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用；十、物业管理服务费用标准如遇政府规定的标准发生调整，经相关各方协商一致，可按政府规定的标准调整。第五条 其他有偿服务费用一、公共车位及其使用管理服务费用：1、地下摩托车位：约 个，收费 元/月/个2、地下车位：收费 元/月/个（其中物业管理费 元/月/个）3、停车位（小车）：收费 元/月/个（其中物业管理费 元/月/个）以上用于车场的水电费另计。二、其它服务费用：甲方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其它特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收。 第六条 代收代缴收费服务受业主或相关单位的委托，甲方可提供相关代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第七条 维修基金的管理与使用一、根据 规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。乙方在购房时已向 交纳维修基金_ 元。二、维修基金的使用由甲方提出年度使用计划，经小区业主委员会及物业管理行政主管部门审核后划拨。三、维修基金不使用时，经小区业主委员会及当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。四、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。五、 。第八条 保险一、房屋共用部位、共用设施设备的保险由小区业主委员会审议批准，甲方代行办理，保险费用由全体业主按各自所占有的房屋建筑面积比例分摊。二、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理；三、 。第九条 违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的违约责任给予乙方相应补偿，经小区业主委员会和物业管理行政主管部门批准乙方有权终止合同。二、乙方违反协议，甲方有权对违反协议、业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理，包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交物业管理费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施；对所欠费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天 交纳违约金；第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。第十一条 在本协议执行期间，如遇不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。第十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向 仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。第十四条 本协议正本连同附件，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十五条 在签订本协议前，甲方已将协议样本送 （物业管理行政主管部门）备案。第十六条 本协议自签字之日起生效。甲方签章： 乙方签章： 代 表 人： 代 表 人： 第八部分 物业服务费用物业管理服务费用是为小区业主（用户）提供良好服务的重要保证，为了您和大家的利益，请珍惜物业管理工作者的劳动成果，按时缴付各种费用。1、物业管理服务费用于小区公共部位、公共场所、公共事务管理服务的费用。2、房屋公共维修金用于房屋的共用部位、共用设备的运行管理和维护服务的费用（按主管部门出台的实施细则执行）。 3、车场管理费： 临时停车费车辆停放于小区停车场，缴纳的租用场地费用。 固定车位管理费车辆停放于小区停车场，缴纳的管理与服务费用。4、装修垃圾清运费用于住户入住前，进行二次装修时所产生和装修垃圾按指定地点统一堆放，由管理处统一清运所需费用。 5、有偿服务费物业管理处接受住户的委托，为其个别需要提供服务收取的费用。6、公共水电费小区的公共部位照明、对讲系统、保全系统水泵等公共设施所耗用电和公共卫生、绿化用水的费用开支。7、装修保证金装修前向物业管理处预交的保证金。装修完工后由管理处进行检查，如无违章情况则根据有关规定无息返还，否则物业管理处有权要求交款方酌情支付违约金。物业管理服务费主要支出：用于小区公共设施、设备的日常管理和维护费用；参与管理、服务人员的工资和福利、社保费用；小区绿化、美化的费用；小区清洁、保洁、消毒等卫生费用；公共场所安全防范费用；物业管理处办公费用；纳入委托管理服务合同以及物业管理处固定资产折旧费用和递延资产摊销；法定税费；企业管理费；其他费用。缴费办法：业主应于入伙时缴交装修保证金、水电费周转金、物业管理服务费、房屋公共维修金、停车场管理费；有偿服务为发出通知单日起10日内缴交。如在交款期内未收到住户的付款，物业管理处将从超期之日起按日加收所欠缴费用0.3%的滞纳金。业主将物业的所有权和使用权转让时，应与物业管理处办理有关手续，并对自身所发生的费用进行结算。否则，物业管理处将按规定视该物业仍为原业主所有，所发生的费用仍由原业主承担。欠费处置方法：通知限期补缴，并缴纳相应的滞纳金；张榜公布；停止服务；视情节提请有关主管机关处理或向人民法院提起诉讼。第九部分 名人苑装修须知为了使业主顺利进行政室内设计与装修，避免在装修过程中出现违规现象，损害户内自用设施、公共设施和他人利益，保障建筑物的结构安全和外观统一，维护广大业主的日常生活和工作秩序，让业主安居乐业。为此，上海民德物业管理有限公司名人苑物管中心根据上海市住宅物业管理规定、上海市家庭装饰装修管理暂行规定、关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知有关规定，结合本小区物业的实际情况，特制定如下装修管理须知。装修程序事项：业主或使用人在装修前，应将以下书面材料报送物业管理处办理申请，经审批同意后方可施工。1、装修申报（1）购房有效证件。（2）申请人身份证。（3）施工企业营业执照副本、资质证书和法人委托书等有关原件、复印证件。 包括：（a）施工图纸（平、立面图）。（b）地面设计资料。（c）厨房、卫生间、洗衣房给排水系统设计图。（d）强、弱电施工图。（e）装修期限（f）详细填写室内装修申请表。2、签订住宅装修管理协议、装修施工治安责任书、室内装修承诺书。如果业主聘请无资质的装修施工队，住宅装修管理协议等由业主签订，责任主体是房屋所有人（业主）。3、交纳费用（1）装修施工许可证工本费：10元/证。（2）施工人员临时出入证工本费：10元/证。（3）垃圾搬运费：2元/m24、领取装修施工许可证、办理装修人员临时出入证。（1）身份证原件（复印件留）。（2）壹寸证件照两张。5、业主提交相关房屋证明，提交装修合同复印件。6、物业管理处将认真审核装修项目、范围、安全实用性，并于5个工作日内予以书面批复。如同意，发给住宅装修许可证后，方可施工。7、业主领取单元钥匙办理验房手续，在确认其住宅内的设施齐全，、完好后，才能考虑进行装修，否则事后类似设备残缺、下水道堵塞等事件的发生，物业管理处都将视作是业主自己装修所造成的。8、业主应将物业管理处批复的住宅装修许可证原件保留，复印件贴于住宅进门的醒目位置，以便物业管理工人员对装修过程中的装修内容进行监督。9、业主在装修过程中，物业管理员、保安员及工程人员随时可进入施工现场巡查，以确保装修过程符合规定要求。二、饰装修规范注意事项：1、不得改变房屋的柱、梁、板、承重墙建筑结构和破坏房屋外貌结构。2、不得随意占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备。3、禁止在外墙上钻孔、安装防盗网、雨阳棚、晾衣架、太阳能、广告牌或其他伸出物。4、不准擅自改变原有外门、窗的规格及外立面土墙面装饰。5、不得在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建筑物、构筑物。6、禁止在楼面结构层上凿槽安装各类管道。本小区楼面现浇板中埋有电线电话线、有线电视线、因此不能随意切割地坪。如不慎击穿或造成原来预埋线路或断路等，应承担及时修复责任。7、业主不得随意堵塞和改变厨房排烟道。8、不得乱到垃圾、杂物、严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛散堆放。9、严禁改变排水、排污、排气、排烟等管道使用功能，不得将垃圾倒入下水管道内或将生活污水排入雨水管道。管道包封后应留检查口，需检修时，无条件配合。10、不得排有毒、有害物质或发出超过规定标准的噪传声。11、室内排水管，装修时不得封死，如需包封，经书面申请允许登记后须包成活动的，以便今后检查维修。各类计量表阀门不得包封。12、在装饰设有公共设施的厨房、卫生间吊顶时，须预留检查孔，便于以后维修其顶部的各类管道。装修时间严格执行本市住宅装修的有关施工规范和标准，遵守施工作业时限，晚间18：00时至次上午8：00时和节假日，不得从事敲、凿、钻等产生严重噪声的施工活动，以免影响他人休息及安全。施工规则1、装修人员必须严格遵守小区各项管理规定，执行消防条例，对小区内消防设施、设备不允许擅自动用或变更。2、装修施工人员如果要将各类施工原材料带出小区，需要有业主陪同，或待管理人员同业主核实后决定。3、施工时不得占用公共场地和损坏公共设施。搬运装修建材时不得妨碍其他业主或使用人的正常通行。砂子、水泥和垃圾等必须装袋运输。防止碰伤和污染公共墙壁、楼梯、地面及环境。如有污染及碰伤，装修公司必须负责清理或赔偿。4、装修人员未经管理处批准，不得占用公共场所加工、堆场、更不得私自闯入空置房。5、装修人员、住户不得高空抛物，更不得抛垃圾。6、装修人员的衣着尽量保持整洁，不得赤身、不得随地吐痰、不得在公共区域大声喧哗打闹。7、装修期间，物业管理工作人员有权随时进入正在装修的各单元检查装修情况，以确保房屋的完好