绿城物业工程承接查验工作手册

（A0 版） 绿城物业服务集团有限公司绿城物业服务集团有限公司 生效日期：生效日期： 2013 年年 1 月月 15 日日 工程承接工程承接查验查验工作手册工作手册 目目 录录 第一部分第一部分 承接查验流程承接查验流程 1. GT-ZY-FZ-001 集团接管项目交付前准备工作职责分配表 - 1 - 2. GT-BF-GC-001 物业承接查验管理办法 .- 16 - 3. GT-ZY-GC-009 接管物业需移交资料清单（模板） .- 33 - 第二部分第二部分 承接查承接查验验指引指引 1. GT-ZY-GC-001 配电系统设施设备承接查验操作指引 .- 39 - 2. GT-ZY-GC-002 给排水系统设施设备承接查验操作指引 .- 44 - 3. GT-ZY-GC-003 楼宇及精装修系统承接查验操作指引 .- 49 - 4. GT-ZY-GC-004 空调暖通系统设施设备承接查验操作指引 .- 68 - 5. GT-ZY-GC-005 消防系统设施设备承接查验操作指引 .- 74 - 6. GT-ZY-GC-006 电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引 .- 77 - 7. GT-ZY-GC-007 安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引 .- 79 - 8. GT-ZY-GC-008 人防系统设施设备承接查验操作指引 .- 84 - 9. GT-YJ-016 交付突发事件应急预案 - 89 - 第三部分第三部分 记录表单记录表单 一一 接管验收接管验收移移交交表单表单 1. GT-R-GC-001 接管物业移交资料清单 - 97 - 2. GT-R-GC-002 接管物业未移交资料明细表 - 98 - 3. GT-R-GC-003 共用设施设备系统移交明细表 - 99 - 4. GT-R-GC-004 接管验收设施设备遗留问题清单 .- 100 - 5. GT-R-GC-005 共用设施设备资料移交清单 .- 101 - 6. GT-R-GC-006 共用设施设备备品件移交清单 .- 102 - 二二 业主户内验查表业主户内验查表 1. GT-R-GC-007 毛坯房一房一验验查表 .- 104 - 2. GT-R-GC-008 精装修房一房一验验查表 .- 108 - 3. GT-R-GC-009 私家泳池验查表 .- 114 - 4. GT-R-GC-010 自动喷、滴灌验查表 .- 115 - 5. GT-R-GC-011 户外燃气烧烤炉验查表 .- 116 - 6. GT-R-GC-012 室外厨房设备验查表 .- 117 - 三三 共用区域承接查验表共用区域承接查验表 1. GT-R-GC-013 配电房验查表 .- 119 - 2. GT-R-GC-014 水泵房验查表 .- 121 - 3. GT-R-GC-015 排污泵验查表 .- 123 - 4. GT-R-GC-016 单元配电间验查表 .- 125 - 5. GT-R-GC-017 单元门厅验查表 .- 127 - 6. GT-R-GC-018 单元楼道验查表 .- 128 - 7. GT-R-GC-019 单元屋顶验查表 .- 129 - 8. GT-R-GC-020 公共设施验查表 .- 130 - 9. GT-R-GC-021 公共卫生间验查表 .- 133 - 10. GT-R-GC-022 地下车库验查表 - 134 - 11. GT-R-GC-023 风机房验查表 - 135 - 12. GT-R-GC-024 消防设施设备验查表 - 137 - 13. GT-R-GC-025 消防设施设备联动检测表 - 140 - 14. GT-R-GC-026 电梯验查表 - 141 - 15. GT-R-GC-027 电梯机房验查表 - 143 - 16. GT-R-GC-028 无机房电梯验查表 - 144 - 17. GT-R-GC-029 安防设施设备验查表 - 147 - 18. GT-R-GC-030 门禁系统验查表 - 149 - 19. GT-R-GC-031 背景音响系统验查表 - 150 - 20. GT-R-GC-032 人防设施设备验查表 - 151 - 四四 其他表单其他表单 1. GT-R-ZL-003 事件调查与处理报告 .- 152 - 2. GT-R-ZHGL-XXX 工作联系单 .- 153 - 第四部分第四部分 物业承接查验办法物业承接查验办法_ 1. 名词解释.- 155 - 2. 物业承接查验办法的理解和适用.- 156 - 3. 物业承接查验办法.- 160 - 4. 物业承接查验办法条款内容重点解读.- 166 - 第五部分第五部分 参考资料参考资料 1. 如何书写缺陷报告.- 170 - 2. 各专业施工合同质量保修年限表.- 171 - 3. 精装修入户维修管理方案.- 175 - 4. 入户维修成品保护措施.- 182 - 第一部分第一部分 承接查验流程承接查验流程 绿城物业服务集团有限公司绿城物业服务集团有限公司 集团接管项目交付前准备工作职责分配表集团接管项目交付前准备工作职责分配表 GT-ZY-FZ-001-2013（A/0） 一、需报集团审批的事项一、需报集团审批的事项 （一）年度交付计划（一）年度交付计划 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段主责部门主责部门审批部门审批部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人 绿城项目交付计划每年 12 月底之前一级单位分管领导企业发展部 非绿城项目交付计划每年 12 月底之前一级单位分管领导企业发展部 1 年度交付计划的编制 整体计划整合 （明确交付项目、时间表、 分管领导、人员安排等） 每年 12 月底之前一级单位分管领导企业发展部 2 年度交付计划的批准 / 每年 1 月 20 日之 前 / 总经理 / 3 年度交付计划的监督实施 / 根据计划节点交付小组 / 各职能部门 （二）人力资源及培训（二）人力资源及培训 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段主责部门主责部门/ /人人审批部门审批部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人 发文成立物业服务中心 物业交付前 3-6 个 月 本体建设部行政管理中心一级单位 物业服务中心负责人选定 物业交付前 3-6 个 月 本体建设部行政管理中心一级单位 1 物业服务中心成立 重点首次交付项目经理、 工程主管、秩序维护主管 对口轮岗 物业交付前 6 个月一级单位 行政管理中心（考核） 各对口项目 编制 物业交付前 4-7 个 月 一级单位 （本体系统） 分管领导交付小组 批准 物业交付前 3-6 个 月 / 本体建设部 / 管理员按计划招聘、到岗根据到岗计划 一级单位 （本体系统） / 工程人员按计划招聘、到 岗 根据到岗计划 一级单位 （本体系统） / 秩序维护员按计划招聘、 到岗 根据到岗计划 一级单位 （本体系统） / 2 人员配置方案及到岗计划 保洁员按计划招聘、到岗根据到岗计划 一级单位 （本体系统） / 3 物业服务中心培训 编制交付培训材料及培训 方案范本 每年 12 月底之前本体建设部各管理中心各职能部门 二、一级单位自行开展的工作事项（一）项目交付前的培训二、一级单位自行开展的工作事项（一）项目交付前的培训 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段主责部门主责部门/ /人人审批部门审批部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人 物业服务中心新员工培训 根据公司 培训计划 一级单位 （本体系统） / 根据培训材料范本确定本园 区的培训材料和方案 物业交付前 3 个月 一级单位 （本体系统） 各分管领导交付小组 物业承接查验 物业交付前 3 个月 参加培训人员：物 业服务中心人员 （除保安、保洁外） 一级单位 （本体系统、工 程系统） 交付小组、工程 技术部 前期物业服务合同、前期物 业服务协议、商品房买卖合 同、临时管理规约 物业交付前 1 个月 参加培训人员：物 业服务中心全体人 员 一级单位 交付小组、企业 发展中心 标书或方案 物业交付前 4 个月 参加培训人员：主 管级以上人员 一级单位 交付小组、企业 发展中心 1 交付培训的实施 园区服务体系 物业交付前 1 个月 参加培训人员：物 业服务中心全体人 员 一级单位 （园区服务系统） 园区物业服务中 心 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段主责部门主责部门/ /人人审批部门审批部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人 物业管理作业指导书 物业交付前 1 个月 参加培训人员：相 应岗位人员 一级单位各职能部门 物业管理法律法规 物业交付前 1 个月 参加培训人员：物 业服务中心全体人 员 一级单位质量管理部 项目基础财务管理 物业交付前 1 个月 参加培训人员：物 业服务中心人员 （除保洁人员外） 一级单位 （财务系统） 财务部 客户投诉流程 物业交付前 1 个月 参加培训人员：物 业服务中心全体人 员 一级单位客户服务部 亲情服务手册 物业交付前 1 个月 参加培训人员：物 业服务中心全体人 员 一级单位客户服务部 8S 管理 物业交付前 1 个月 参加培训人员：物 业服务中心全体人 员 一级单位质量管理部 管家服务制度 物业交付前 1 个月 参加培训人员：物 业服务中心全体人 员 一级单位管家协会 1 交付培训的实施 IOS9001 质量体系知识 物业交付前 1 个月 参加培训人员：物 业服务中心全体人 员 一级单位质量管理部 （二）项目交付前与开发公司的各类沟通事项（二）项目交付前与开发公司的各类沟通事项 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段责任部门责任部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人备备 注注 1 参加开发公司会议 及时通报工作进度，并就会议议题从物 业管理角度提出有益的意见和建议 物业交付前 咨询公司 物业服务中心 相关职能部门 / 2 提交物业建议或报告 把认为与本楼盘密切相关的问题，及时 提交开发商 物业交付前 咨询公司 物业服务中心 / 3 提交建筑设计方面的建议 可包括（规划布局、交通流线、出入口 设计、房型布局、建筑立面、环境设计、 园林绿化、内外装饰、建材选用、垃圾 收集、标识系统等） 物业交付前 13 个月 咨询公司 物业服务中心 / 4 提交机电设施方面的建议 通过审视机电设计和跟进安装工程，对 业主户内空调机组安装、户外照明灯具、 开关回路设置、给排水管道、后备发电 机、消防设施及会所设备等设计、选购 及安装，提出有利于节能、控制质量、 节约初始投资、方便业主使用及维护保 养等方面的顾问意见和建议 物业交付前 咨询公司 物业服务中心 一级单位 （工程系统） 工程技术部 （技术支持） 5 提交智能化系统方面的建 议 根据物业管理的需要，对周界报警、电 视监控、访客对讲、户内防盗报警、电 子巡更、车辆管理、设备监控、三表远 程计抄、上网方式、应急广播及背景声 响等智能化系统设计与施工，提出方便 业主使用及物业管理等方面的意见和建 议 物业交付前 咨询公司 物业服务中心 工程技术部 （技术支持） 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段责任部门责任部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人备备 注注 6 提交配套设施方面的建议 结合客户对象和社区环境，对会所、物 业管理用房、业委会用房及社区用房等 配套设施的功能设置、面积大小和档次 高低，提出有利于提高档次、方便业主 和物业管理等方面的意见和建议 物业交付前 咨询公司 物业服务中心 / 7 提交工程现场方面的建议 定期查勘施工现场，了解施工进度，协 助检查施工质量，随时发现各种隐患及 缺陷，参与隐蔽工程验收及机电设备调 试，并提供成品保护建议。若发现问题 或不足，及时以书面形式提出有关的专 业顾问意见和建议 物业交付前 咨询公司 物业服务中心 一级单位 （工程系统） / 8 配合项目销售 交付前全力配合市场推广、大型房屋促 销活动等。 交付后成立广玉兰小组，进行全员营销。 交付前后项 目销售期 一级单位全员置换公司 / 9 标识系统的统计 完成项目标识统计，提交开发公司，标 识系统现场复核 物业交付前 2 个月 物业服务中心 （确定种类数 量） 企业文化部 （审核并定稿） 及时提交开 发公司 （三）项目承接查验具体工作（三）项目承接查验具体工作 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段责任部门责任部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人备备 注注 1 房屋交付验收准备 制定物业验收标准及要求、竣工资料 递交要求、备品配件递交要求、各类 物业验收表格 交付验收工作开 始前半个月 物业服务中心 （制定初稿） 一级单位 （工程系统） 及时提交开 发公司 2 对房屋进行交付验收 对房屋进行细致的检查（土建、水电） 等各方面 根据工程进度 物业服务中心 （组织检查） 一级单位 （工程系统） / 3 整理验收初验资料，报 开发公司进行整改 将验收资料进行分类或分户汇总，对 不合格项报开发公司整改，并重复程 序至验收通过。 初验开始后分标 段进行，检查后 五天内将检查情 况提交开发商 物业服务中心 （组织检查、 汇总检查结果 报开发商） 一级单位 / 4 对房屋进行复验 待开发公司整改完毕后，再进行复验， 再汇总，如有问题再报开发公司整改 复验开始后分标 段进行，检查后 五天内将检查情 况提交开发商 物业服务中心 （组织检查、 汇总检查结果 报开发商） 一级单位 （工程系统） / 5 公共区域验收 对可见的损坏、缺陷和未完工程，对 建筑及道路的内部结构、隐蔽工程及 定量参数等不作验收 根据工程进度 物业服务中心 （组织检查、 汇总检查结果 报开发商） 一级单位 （工程系统） / 6 进行公共区域复验 待开发公司整改完毕后，再进行复验， 再汇总，如有问题再报开发公司整改 根据工程进度 物业服务中心 （组织检查、 汇总检查结果 报开发商） 一级单位 （工程系统） 资料归档， 重大问题做 好备录工作 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段责任部门责任部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人备备 注注 7 绿化验收交接 绿化验收对植物的根基、是否有病虫 害等不作验收。验收时由施工单位代 表及监理签名确认绿化验收表 ， 二年质保期满后交接（按合同约定） 根据工程进度物业服务中心绿化公司 资料归档， 重大问题做 好备录工作 8 参与机电设备的调试和 验收 对配电系统、给排水系统、电梯系统、 空调系统、照明系统、景观系统等进 行交付验收 根据工程进度物业服务中心 一级单位（工 程系统） 、电梯 公司（电梯） 资料归档， 重大问题做 好备录工作 9 消监控中心设备的调试 和验收（智能化设备） 消防联动、消控调试、消防广播调试、 监控调试，周界报警、电视监控、访 客对讲、户内防盗报警、电子巡更、 车辆管理、设备监控、卫星电视接收、 三表远程计抄、上网方式、应急广播 及背景声响等智能化系统交付和验收 根据工程进度物业服务中心 一级单位（工 程系统） 、工程 技术部提供技 术支持 资料归档， 重大问题做 好备录工作 10 资料清单 根据公司资料清单模版制订符合项目 的具体承接查验移交资料清单 交付前 3 个月物业服务中心 一级单位 相关部门 / 11 资料移交 根据资料清单移交，包括各类图纸、 竣工资料、电梯等设备运行记录资料、 管线图等 交付使用前 30 天物业服务中心 一级单位 相关部门 / 12 物业管理用房的移交 根据政府主管部门核定的物业用房确 认单现场核查 交付使用前 30 天物业服务中心 一级单位 （工程系统） / 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段责任部门责任部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人备备 注注 13 设施设备资料的整理 安装合同、设施设备维保协议、说明 书等 交付使用前 30 天物业服务中心 一级单位 （工程系统） / 14 建立设施设备台帐 设备名称、产地、厂家、价格、产权 所属等 交付后 3 个月内物业服务中心 一级单位 （工程系统） / 15 建立备品备件资料档案 建材、设备等品名、产地、厂家、价 格等资料和实样的收集 交付后 3 个月内物业服务中心 一级单位 （工程系统） / 16 建立消防器材档案各消防栓的具体位置、配置数量登记交付后 1 个月物业服务中心 / 17 确认返修工作全部完成 按物业验收时的缺陷及整改记录，检 查维修是否完成 保修期内物业服务中心 / 未完成的向 施工方申明 18 承接查验协议签订承接查验协议交付前 15 天一级单位 / 须先经集团 相关部门评 审 19 备案承接查验协议签订签订后 30 日一级单位 / 20 验收资料归档对所有验收资料等进行专门归档长期物业服务中心 一级单位 （综管系统、 工程系统） 资料长期保 存 （四）各类方案、手册等的编制（四）各类方案、手册等的编制 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段主责部门主责部门审定部门审定部门配合部门配合部门/ /人人 1 物业管理基础服务类方案的 制订 确定各岗位职责，根据楼盘实际情况， 合理确定方案的种类、对楼盘物业管 理的各个方面制订合理的管理方案： 物业承接查验方案 园区秩序维 护方案 园区车辆管理及交通组织 方案 园区清洁方案 园区绿化方 案 园区设施设备维护保养方案 装修管理方案等 物业交付前 3 个月 完成初稿，交付后 6 个月内完善 物业服务中心 一级单位 （工程系统、 秩序维护系 统等） 各职能部门 2 交付危机公关方案的制订根据楼盘实际情况编制方案交付前 1 个月完成各一级单位分管领导各职能部门 3 园区服务体系方案的制订 根据楼盘实际情况，合理确定方案的 种类、对楼盘园区服务的各个方面制 订合理的管理方案：地下区域功能 分区、管理方案 会所配置方案 会所经营及管理方案 园区商铺 （如有）经营管理方案等 物业交付前 3 个月 完成初稿，交付后 6 个月内完善 物业服务中心 一级单位 （园区生活 服务系统） 各职能部门 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段主责部门主责部门审定部门审定部门配合部门配合部门/ /人人 4 增值类服务方案的制订 根据楼盘实际情况，合理确定方案的 种类、对楼盘物业管理的各个方面制 订合理的管理方案：成品保护方案 、 一房一验方案 、 开荒保洁方案 、 交付协助方案 、 软装配置方案 、 装修设计服务方案等 物业交付前 3 个月 完成初稿，交付后 6 个月内完善 物业服务中心一级单位各职能部门 5 编制业主手册 、 园区生 活服务手册 （绿城项目） 完成评审、修订交付前 1 个月完成一级单位 / 各职能部门 6 协助编制住宅使用说明书 及房屋质量保证书 参与“两书”的评审、修订，提供意 见或建议 交付前 1 个月完成物业服务中心一级单位各职能部门 7 办理物业管理费的报批/备案 手续，合同备案 完成物业管理费及相关服务费用的报 批/备案 交付前一级单位 / 集团综管部 备案 8 前期咨询阶段资料移交完成移交交付前 3、6 个月 一级单位 咨询公司 / （五）项目交付前具体现场活动事项（五）项目交付前具体现场活动事项 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段责任部门责任部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人备备 注注 1 购置安保器材 和日常用具 对讲机、电筒、警棍等日常用品根据人员进场情况 一级单位 （秩序维护系 统） 秩序维护总部 / 2 购置维修器材 和常用工具 维修工具箱、工具梯、疏通机等根据人员进场情况物业服务中心 一级单位 （工程系统） / 3 购置保洁机器设备扫帚、保洁袋、果壳箱、拖把等根据人员进场情况物业服务中心保洁公司 / 4 购置绿化工具割草机、锄头等根据人员进场情况物业服务中心一级单位 / 5 园区开荒工作 外墙清洗、室内卫生、大堂大理石， 园区小道等 物业交付前 1-2 个月 物业服务中心 一级单位、保洁 公司 / 6 建立业主花名册 业主的现在住址、联系电话、房屋 面积等 自开发公司提供 资料起三天内 物业服务中心一级单位资料归档受控 7 园区标识、垃圾箱 等安置 门牌号、单元门、地下室标识、垃 圾箱、休闲小品等 根据道路竣工情况物业服务中心企业文化部 若不按公司模 版制订，应报 公司审批 8 准备各类交房资料 业主验房交接验收表、业主手册、 业主基本档案、业主健康档案、物 品交接清单、服务卡等 物业交付前 20 天物业服务中心 一级单位 （综管系统、工 程系统等） / 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段责任部门责任部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人备备 注注 9 空关房水、电抄表登记单元户各表的原始记录物业交付前 15 天物业服务中心一级单位现场确认 10 制定水、电、管煤一览 表 对各户的水、电、煤气进行统一登 记 物业交付前 1 个月物业服务中心一级单位 / 11 物业管理用房装修对物业管理用房进行装修视工程进度物业服务中心 / 12 物管用房装修竣工验收物业管理用房竣工后组织验收 装修工程竣工 3 天内 物业服务中心 一级单位（综管 系统、工程系统 等） 资料归档 13 物管人员服装设计、定 制 市场调查，确定面料、款式、并打 样、制作（含工号牌等） 物业交付前 3 个月物业服务中心 一级单位 （综管系统） 若与公司统一 制服不一致的 应报公司批准 14 物业服务中心办公用品 采购 桌、椅、复印机等采购， 物业用房启用后 1 周内 物业服务中心 一级单位 （综管系统） / 15 物业服务中心 办公室布置 上墙文件、软装饰（符合公司 VI 应 用系统手册和 8S 管理目视化手册） 、 电话开通等 物业用房启用后 1 周内 物业服务中心 各一级单位 （综管系统） / 16 建立开办物资清册 根据前期物业服务合同等相关协议， 对开办物资登记入册 开办物资采购完成 1 周内 物业服务中心 各一级单位（综 管系统和财务系 统） / 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段责任部门责任部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人备备 注注 17 物业管理软件 安装物业管理软件并试运行 （OA、财务系统软件） 办公设备到位后 1 周内 物业服务中心 一级单位 （综管系统） / 18 物业保险 确定园区投保方案、确定投保的险 种 根据实际情况 一级单位 （综管系统） 综合管理部 / 19 配合开发公司核实房屋 销售合同 物业服务中心归档业主商品房买卖 合同（长期保存） 物业交付前 1 个月物业服务中心一级单位 / 20 配合开发公司制定交付 使用通知书 通知交楼日期说明需要缴纳的维修 资金、首期物业管理费及装修垃圾 清运费 在开发商发出入伙 通知书前 15 天 物业服务中心 一级单位 （财务系统） 开发商应提供 实测面积 21 物业服务收费 数据的导入 根据实测面积在 OA 中导入该数据交付前半个月物业服务中心 一级单位 （财务系统） 财务部 22 交付资料整理装袋 确认所有业主房屋的钥匙已经收到、 有关表格、文件均已预备完毕 业主手册、产品说明书、品质保证 书、钥匙等，并编号 视物品情况，确保 交付前整理完毕 物业服务中心 一级单位、交付 外协人员 / 23 编写交付统一说辞（对 园区概况、疑难问题进 行汇总） 制作园区概况，将交付时业主会提 到的问题等进行事先汇总，以便对 业主可能提出的问题统一口径 物业交付前 1 个月 内确保完成 物业服务中心一级单位（报交 付小组备案） / 24 配合制定现场交付方案 人员安排、交付流程、现场布置、 交付培训材料等 物业交付前 1 个月物业服务中心 一级单位、交付 小组 / 序号序号工工 作作 内内 容容工作要求工作要求/ /实现目标实现目标时间阶段时间阶段责任部门责任部门/ /人人配合部门配合部门/ /人人备备 注注 25 配合交房现场所需物品 的购置并进行布置 收费、领房、验房、园区服务体验 区等区域布置，做好标牌 物业交付前 7 天确 保布置完毕 物业服务中心一级单位 / 26 制定交付各岗位工作流 程（集中交付时期） 地下停车场巡逻线、园区值勤巡逻 线、工程维修检查巡视流程、保洁 工作流程等 物业交付前 1 个月 物业服务中心 一级单位 / 27 增援交付工作人员落实根据交付方案物业交付前 1 周 一级单位 （本体系统） 各职能部门及支 援单位 / 28 交付前培训及交底 就业主领房流程、相关交付手续、 现场布置、制定危机公关预案等 物业交付前 1 个月一级单位分管领导 / 29 布置秩序维护工作 检查园区各类重点部位安全、车辆 管理、礼宾服务等 物业交付前物业服务中心 一级单位 （秩序维护系统） / 30 交付前预演练 领房注意事项、流程分工、危机公 关流程、交付工作人员互相熟悉配 对等 物业交付前 1 周 一级单位 物业服务中心 交付小组 / 31 集中交付 办理业主入伙手续（收费、领业主 验房、记录业主提出的意见、园区 服务体验等） 交付期间（集中交 付 3-5 天，预约交 付 10 天之内 0 一级单位 物业服务中心 支援单位 / 32 交付每日碰头会 每天就交付中碰到的问题汇总、讨 论解决 交付期间每天 一级单位 物业服务中心 / 33 建立业主档案 根据交付时业主填写的业主基本资 料，建立填写业主档案和健康档案 交付期间及交付后物业服务中心 / 资料受控 34 交付总结（整改） 总结交付过程，准备装修管理，就 交付中发现的问题进行整改 交付完毕后 1 周内物业服务中心一级单位 / 绿城物业服务集团有限公司绿城物业服务集团有限公司 物业承接查验管理物业承接查验管理办法办法 GT-BF-GC-001-2013（A/0） 1 1 目的目的 为规范物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业 主的合法权益，根据建房2010165 号物业承接查验办法等国家相关法律 法规的规定，并结合集团实际情况，制定本办法。 2 2 适用范围适用范围 本办法适用于绿城物业服务集团有限公司（以下简称集团）所辖各物业服 务中心。 3 3 职责职责 3.1 各物业服务中心及一级单位为本项目承接查验的具体执行部门。 3.2 集团行政管理中心、财务管理中心、运营管理中心、企业发展中心等相关 部门、集团交付工作领导小组负责为各项目物业共用部位、共用设施设备承接 查验提供专业支持。 3.2.1 行政管理中心综合管理部负责指导项目做好物业共用部位、共用设施设 备承接查验协议备案及综管指导工作。 3.2.2 行政管理中心本体建设部负责为项目物业共用部位、共用设施设备承接 查验提供人员配置。 3.2.3 运营管理中心质量管理部负责项目做好物业共用部位、共用设施设备承 接查验协议评审的流程把控工作。 3.2.4 运营管理中心工程技术部负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设 备承接查验的具体交接、查验工作。 3.2.5 财务管理中心负责协助项目做好物业共用部位、共用设施设备承接查验 费用测算审核工作。 3.2.6 企业发展中心负责项目前期物业服务合同评审时对物业共用部位、 共用设施设备承接查验内容进行评审把控工作。 3.3 集团总经理负责各项目物业共用部位、共用设施设备承接查验协议的审批。 4 4 工作程序工作程序 4.14.1 定义定义 物业承接查验，是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家 有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进 行检查和验收的活动。 4.24.2 原则原则 物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有 财产的原则。 4.34.3 承接查验的前提条件承接查验的前提条件 建设单位在与物业服务企业实施物业承接查验，必须具备以下条件： a）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可 或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； b）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公 用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表 具； c）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已 按规划设计要求建成； d）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满 足使用功能要求； e）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共 用设施设备取得使用合格证书； f）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； g）法律、法规规定的其他条件。 4.44.4 合同、协议等对承接查验约定要求合同、协议等对承接查验约定要求 4.4.1 前期工作要求 项目需在前期物业服务合同、前期物业服务协议、临时管理规 约等文件的洽谈、评审过程中，要求项目建设单位完成以下文件内容约定： a）按照其与物业买受人签订的物业买卖合同，明确约定其所交付物业的共 用部位、共用设施设备的配置和建设标准； b）在临时管理规约中，约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业 共用部位、共用设施设备的事项； c）在前期物业服务合同中，明确约定物业承接查验的内容。 4.4.2 承接查验补充协议要求 如前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的， 建设单位与物业服务企业另行签订补充协议，对物业承接查验内容进行明确。 4.4.3 时间要求 项目必须与建设单位在物业交付使用 30 日前，完成物业共用部位、共用设 施设备的承接查验工作。 4.54.5 物业承接查验具体工作程序物业承接查验具体工作程序 承接查验分为两个阶段：第一阶段为隐蔽工程查验，时间为前期介入查验； 第二阶段为成品承接查验。 4.5.14.5.1 承接查验流程承接查验流程 确定物业承接查验方案计划 移交项目相关图纸资料 查验物业现场共用部位、共用设施设备 确认、解决现场查验问题 签订物业承接查验协议 办理物业交接手续 备案 物业承接查验资料保管、移交 4.5.24.5.2 确定物业承接查验方案、制定计划确定物业承接查验方案、制定计划 4.5.2.1 承接查验方案 a）项目在物业交付使用前三个月，编制项目物业承接查验方案 ，形成书面方案报告，在方案内明确时间节点安排、项目查验范围、查验方法、 查验人员安排、查验结论记录、查验结论反馈等内容。项目物业承 接查验方案经本单位负责人、分管领导同意后报集团交付工作领导小组备案； b）必要时由集团交付工作领导小组组织集团相关职能部门对项 目物业承接查验方案进行评审，各部门针对方案提出专业评审意见，交付工 作领导小组汇总意见后反馈至项目。 4.5.2.2 承接查验计划 按园区前期物业服务合同派驻的前期介入组应向建设单位索取工程进 度计划，依据工程进度计划编写第一阶段（隐蔽工程）查验计划。 a）建设单位应在签订承接查验协议前 30 天发出（配电系统，排水系统、 精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降设系统、安防及弱电系统、 人防系统）承接查验计划，如无准时发出的，物业服务中心责任人应向建设单 位发出工作联系单，索取承接查验计划； b）物业服务中心依据建设单位承接查验计划上报上属一级单位物业管理部 （工程部），以便组织落实承接查验； c）计划内应包含承接查验后物业服务中心签字的权限名单。 4.5.34.5.3 移交项目相关图纸资料移交项目相关图纸资料 4.5.3.1 项目物业服务中心现场工程主管按接管物业需移交资料清单（模 板）编制本项目合同范围内的设施设备接管物业需移交资料清单，递交建 设单位，并及时跟踪督促建设单位移交配电设施设备资料及清单。 4.5.3.2 项目物业服务中心现场工程主管按建设单位移交的清单进行核对，分 别填入接管物业移交资料清单、共用设施设备资料移交清单和接管 验收资料遗留问题清单，对资料遗留问题发工作联系单督促建设单位整 改，各类资料由现场责任人移交物业服务中心档案管理人员组织存档。 4.5.3.3 完成资料移交合格后，分别按职责权限签字确认。 4.5.3.4 如建设单位未能全部移交前款所列资料的，项目必须在物业承接查 验协议中列明接管物业未移交资料明细表，并注明补交的具体时限等要 求。 4.5.3.5 项目对建设单位移交的资料进行全面清点和核查，填写交接清单，重 点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 4.5.44.5.4 查验物业现场共用部位、共用设施设备查验物业现场共用部位、共用设施设备 4.5.4.1 承接查验部位： a）共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以 及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备 间等； b）共用设备：一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、 电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等； c）共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣 传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、 机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人 防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等； d）备注：建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通 信和有线电视等共用设施设备，不作为项目现场检查和验收的内容。 4.5.4.2 承接查验方法和重点：应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验 等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用 功能。 4.5.4.3 承接查验标准： a）内部标准具体按配电系统设施设备承接查验操作指引、给排水系 统设施设备承接查验操作指引、楼宇及精装修系统承接查验操作指引、 空调暖通系统设施设备承接查验操作指引、消防系统设施设备承接查验 操作指引、电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引、安防及弱电 系统设施设备承接查验操作指引、人防系统设施设备承接查验操作指引 执行； b）外部标准参考：GB 50243通风与空调工程施工及验收规范、 GB50166火灾自动报警系统施工及验收规范、GB50084自动喷水灭火系统 施工及验收规范、GB50225 人民防空工程设计规范等等。 4.5.4.4 承接查验实施：物业服务中心工程主管准备好相关承接查验检查表， 组织承接查验人员，并按建设单位提供的相关设计文本资料和承接查验标准与 方法实施承接查验，填写相关验查表单。（说明：项目对与建设单位进行现场 查验的内容进行全面清点和核查，内容包括但不限于现场查验时间、项目名称、 查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，并由项目与 建设单位参加查验的人员签字确认。） 4.5.4.5 按设施设备安装施工合同和操作说明等，向建设单位索要备品配件， 填写共用设施设备备品件移交清单备品配件由现场责任人组织保管。 4.5.54.5.5 确认、解决现场查验问题确认、解决现场查验问题 4.5.5.1 项已经查验的设施设备列入共用设施设备系统移交明细表，对存 在的问题和缺陷登记在接管验收设施设备遗留问题清单表中，并编制项目 （配电系统，排水系统、精装修系统、空调暖通系统、消防系统、电梯与升降 设系统、安防及弱电系统、人防系统）缺陷报告，对遗留问题发工作联系单 督促建设单位整改，各类资料物业服务中心档案管理人员组织存档。（说明： 项目对物业共用部位、共用设施设备现场查验具体问题，包括但不限于数量和 质量不符合约定或者规定的情形。） 4.5.5.2 完成整体各系统接管验收合格后，分别按职责权限签字确认。 4.5.5.3 建设单位整改完成后，由项目与建设单位进行复验。 4.5.64.5.6 签订物业承接查验协议签订物业承接查验协议 4.5.6.1 在完成项目图纸资料、现场查验后，由项目按集团的承接查验合同范 本，补充完成本项目的物业承接查验协议，经本单位负责人、本单位分管 领导同意后报质量管理部评审。 4.5.6.2 由质量管理部组织集团相关职能部门对物业承接查验协议进行评 审，各部门针对方案提出专业评审意见，质量管理部汇总意见后反馈至项目。 4.5.6.3 项目将修改后的物业承接查验协议报集团总经理审批后才可与项 目建设单位签订。 4.5.6.4 物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方 法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。 4.5.74.5.7 办理物业交接手续办理物业交接手续 4.5.7.1 项目在与建设单位在物业承接查验协议签订后 10 日内办理物业交 接手续，移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。 4.5.7.2 移交工作由项目与建设单位共同形成书面记录，交接记录包括但不限 于移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等 内容。 4.5.84.5.8 备案备案 4.5.8.1 项目在物业交接后 30 日内，将物业承接查验协议与前期物业服 务合同等件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案登记 手续。 4.5.8.2 由项目和建设单位将物业承接查验备案情况书面告知业主。 4.64.6 物业承接查验资料保管、移交物业承接查验资料保管、移交 4.6.1 项目负责将承接查验有关的文件、资料和记录按集团档案管理操作指 引建立档案并妥善保管。 4.6.2 前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，由项目在 前期物业服务合同终止之日起 10 日内，向项目业主委员会移交物业承接查验档 案。 4.74.7 其他约定（分期开发建设项目管理、质保期管理）其他约定（分期开发建设项目管理、质保期管理） 4.7.1 分期开发建设的物业项目管理：根据开发进度，项目与建设单位对符合 交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后 一期物业时，办理物业项目整体交接手续。 4.7.2 质保期管理：第二阶段完成验查移交合格后，项目各系统设施设备、各 成品分别进入质保期日常运行，物业服务中心工程人员监督管理设施设备的运 行，并进行日常维保。工程主管负责收集运行缺陷，形成项目系统运行缺陷报 告，发工作联系单至建设单位整改，并及时督促整改，各类资料物业服务 中心档案管理人员组织存档。 5 5 相关文件相关文件 5.1 建房2010165 号物业承接查验办法 5.2 GB50243通风与空调工程施工及验收规范 5.3 GB50166火灾自动报警系统施工及验收规范 5.4 GB50084自动喷水灭火系统施工及验收规范 5.5 GB50225人民防空工程设计规范 5.6 GT-ZY-GC-001配电系统设施设备承接查验操作指引 5.7 GT-ZY-GC-002给排水系统设施设备承接查验操作指引 5.8 GT-ZY-GC-003楼宇及精装修系统承接查验操作指引 5.9 GT-ZY-GC-004空调暖通系统设施设备承接查验操作指引 5.10 GT-ZY-GC-005消防系统设施设备承接查验操作指引 5.11 GT-ZY-GC-006电梯与升降系统设施设备承接查验操作指引 5.12 GT-ZY-GC-007安防及弱电系统设施设备承接查验操作指引 5.13 GT-ZY-GC-008人防系统设施设备承接查验操作指引 5.14 档案管理操作指引 5.15 附件 1 项目物业承接查验协议（范本） 5.16 附件 2 要求整改的函 6 6 记录记录 6.1 GT-R-GC-001接管物业移交资料清单 6.2 GT-R-GC-002接管物业未移交资料明细表 6.3 GT-R-GC-003共用设施设备系统移交明细表 6.4 GT-R-GC-004接管验收设施设备遗留问题清单 6.5 GT-R-GC-005共用设施设备资料移交清单 6.6 GT-R-GC-006共用设施设备备品件移交清单 6.7 GT-R-ZHGL-XXX工作联系单 6.8 项目物业承接查验方案（无固定格式，不编号） 6.9 系统物业承接查验计划（无固定格式，不编号） 6.10 各系统承接查验记录 附件 1： 项目物业承接查验协议项目物业承接查验协议 （该协议在交接验收时签订）（该协议在交接验收时签订） 本协议当事人： 甲方： 房地产开发有限公司 法定代表人： 地址： 联系电话： 乙方： 物业管理有限公司（注：分公司接管项目，必须由总公司 出具授权委托书，授权书范本见附件） 法定代表人： 地址： 联系电话： 根据我国有关法律、法规，双方在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方 聘用乙方为 （注：物业名称）（以下简称“物业”或“本物业”或 “物业管理区域”）提供物业服务，双方就 项目的物业承接查验事 宜达成如下协议，以兹双方共同遵守。 第一章第一章 物业共用部位、共用设施设备基本情况物业共用部位、共用设施设备基本情况 第一条第一条 物业共用部位、共用设施设备基本情况物业共用部位、共用设施设备基本情况 物业名称： 物业类型：多层公寓、小高层公寓、高层公寓、排屋、别墅、商业用房、 办公用房、车位（库）、库房、储藏室、地下层。（注：根据物业的实际情况 填写） 占地面积： 平方米。 总建筑面积：约 平方米。 物业交付时间： 年 月 日前。 物业共用部位、共用设施设备清单，详见本合同附件一、附件二。 第二条第二条 物业承接查验是指：承接新建物业前，物业服务企业和建设单位 按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设 施设备进行检查和验收的活动。 第二章第二章 物业承接查验期限物业承接查验期限 第三条第三条 物业承接查验期限自 年 月 日起至 年 月 日 结束。但是，甲方必须在交付使用 日前（办法规定 15 日前，公司规定 30 日 前），与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的全部承接查验工作。 如甲方未能在约定交付日期向物业买受人进行交付的，甲乙双方可根据实 际交付日期另行明确约定物业承接查验工作完成期限，但必须在实际交付日期 前 天前完成。 第三章第三章 物业承接查验内容物业承接查验内容 第四条第四条 甲乙双方约定，在本协议第