衢州市区房地产市场形势分析报告

2010年上半年衢州市区房地产市场形势分析报告2010年上半年的衢城楼市，充满着波折。从年初的高位盘整至3、4月演绎的疯狂“抢房”大战，以及受到4月中旬以来暴风骤雨政策来临后5、6月份楼市陷入低迷，市场发生了戏剧性变化。总的可概况为房地产开发投资额大幅增长、房屋交易量缩价涨，市场进入新一轮观望期。一、上半年市区房地产市场运行情况1、房地产开发市场情况 （1）房地产开发投资额为近7年来最高，同比大幅度增长。 据统计资料显示，1至6月市区累计完成房地产开发投资额13.91亿元，同比增长110.12%。其中住宅投资11.62亿元，同比增长124.32%；商业营业用房投资0.60亿元，同比减少7.69%。 上半年市区房地产开发投资同比大幅增长，一方面是因去年二季度以来市区房地产市场持续火爆，商品房库存的快速消化使各开发商对今年房地产市场的预期向好而增加地产开发建设的投资量；另一方面去年下半年以来市区土地市场异常红火，开发商拿地踊跃，手中土地资源较为充足，房屋交易的持续火爆也促使开发商抓紧时间进行土地的开发建设，加快今年房地产开发进度。双重利好使得今年上半年市区房地产投资开发额同比逐月大幅增长，且成为自04年以来用于房地产开发投资资金最多的半年。（2）房屋新开工面积较去年同期增长，而房屋竣工面积同比仍显减少。据统计资料显示，1至6月市区房屋新开工面积为51.58万平方米，同比增长33.70%。其中新开工住宅面积40.61万平方米，同比增长26.59%。1至6月市区房屋竣工面积为16.89万平方米，同比减少49.13%。（3）商品房空置面积同比持续缩减。据统计资料显示，至今年6月底市区商品房空置面积累计为35.80万平方米，同比减少21.18%。其中商品住宅的空置面积为14.86万平方米，同比减少18.04%；商业用房的空置面积为9.07万平方米，同比减少37.06%。虽然上半年市区商品房交易面积较去年同期下降明显，但从供给与销售看，上半年市区新增可供上市的商品住宅面积仅21.04万平方米，而已销售备案住宅面积34.07万平方米，供给面积仍比销售面积少，说明上半年除了新房外，也消化了相当部分之前的库存，从而致使上半年市区商品房空置面积出现大幅缩减。2、房地产交易市场情况（1）市区商品房市场量跌价涨。受新一轮调控政策影响，上半年市区商品房交易量下降明显。今年上半年，衢城楼市受到堪称史上最严厉的调控新政影响非常明显，成交量同比环比均出现较大降幅。据衢州商品房销售网统计数据显示，上半年市区商品房销售备案共计3500件（市本级2844件、柯城321件、衢江335件），与去年上半年相比减少19.71%，与去年下半年相比减少41.04%；备案面积40.21万平方米（市本级30.01万平方米、柯城6.49万平方米、衢江3.71万平方米），与去年上半年相比减少21.86%，与去年下半年相比减少48.67%。其中商品住宅销售备案2737件、面积为34.07万平方米，商业用房销售备案763间、面积为6.13万平方米。2010年上半年市本级商品住宅销售套数前十排名排名楼盘名称套数面积()均价(元/)1广天建昌-世纪锋尚3784045340832长河-瀚林绿洲府2362089862613广源-世纪雅筑1731746139974上海农工商-幸福家园(排屋)2370357415(普通住宅)1441636367775金磐-衢州花园(排屋)1645966088(普通住宅)1302487957086六联-通荷名都1241329251217新湖-新湖景城(排屋)1446896001(普通住宅)1081399859258鑫泰-三衢世家108695555159华都-维多利亚(排屋)26178924(普通住宅)8611763890810民泰-三衢美林7567856128自今年4月中旬起，针对部分城市房地产市场“高烧”不止、住房投资投机现象日益严重等问题，中央出台了一系列调控新政，内容涉及严管“地根”、抑制投机性购房、“加鞭”建设保障房等方面。其中最为严厉的新政如4月14日国务院常务会有关“二套房首付款不得低于50%”、4月17日国务院指出“房价过高地区可暂停发放第三套房贷”以及6月初住建部、央行和银监会就商业性个人住房贷款中第二套的认定实行“认房又认贷”的标准等，新政打击楼市投资或投机者目的很明确。新政前后，市区商品房交易市场经历了从高峰至低谷的逆转，整个上半年月交易量呈现形走势，新政对市区商品房市场的影响立竿见影。 商品房销售均价持续高涨，同比增幅为历年来最高。上半年市区商品房市场在各种因素作用下，销售备案均价出现进一步上扬，其中商品住宅已突破5000元/平方米大关，创下历史新高。据衢州商品房销售网统计数据显示，上半年市区商品房销售备案均价为5175.80元/平方米，与去年上半年相比增长48.33%，与去年下半年相比 增长25.33%。其中商品住宅备案均价为5073.03元/平方米，与去年上半年相比增长50%，与去年下半年相比增长26.05%；商业用房的销售均价为5746.86元/平方米，与去年上半年相比增长34.30%，与去年下半年相比增长11.64%。自98年国家为拉动内需停止住房实物分配后，市区房地产市场逐渐活跃起来，而2000年开始的旧城改造有力推进衢城房地产市场的发展，市区商品住宅价格增长较快，03、04这两年涨幅较大，分别为44.15%、27.64%。之后的几年受国家宏观调控政策影响，市区房价增幅逐渐平缓，同比增幅出现较大回落。如05、06、07、08年这四年商品住宅同比增幅均在10%之内。受08年末一系列利好房地产市场的宏观政策影响，09年市区商品房市场与全国楼市一样量价均出现大幅增长，当年商品房销售备案件数首次突破万件，而商品住宅的备案均价同比增幅达到历年来的第三位23.78%。行至今年上半年，在各种投资、投机等多因素作用下，市区商品住宅的销售备案均价出现新一轮的快速增长，仅半年时间同比增幅高达50%、备案均价直破5000元/平方米大关，达到了前所未有的新高。 （2）二手房市场月交易量跌宕起伏。据统计，上半年市本级共成交二手房3702件，面积为38.09万平方米；其中二手房买卖3300件，拆迁安置、继承、离婚等其他交易402件。与去年上半年相比，交易件数增长13.34%、面积减少2.16%；与去年下半年相比，交易件数减少33.48%、面积减少30.03%。今年上半年衢城二手房市场可谓起起落落，仅6个月就经历低谷至高峰再回低谷的变化，月成交量波动很大。年初衢城的二手房市场由于受到去年末各项优惠措施的终止而使得市场处于观望状态，特别是“营业税征收2年恢复至5年”对今年1、2月份二手房市场的影响较大，加之年初一直是成交淡季，使得市场成交量维持较低数值，但3月份开始有了飞跃式的成交上涨，4月份达到历史高峰，月成交二手房1347件。然这样火爆的场面受国家自4月中旬连续出台调控楼市政策的影响嘎然而止，5、6月份的二手房成交量又跌至今年1月的水平。上半年衢城二手房市场可谓变化多端。 二、目前市区房地产市场存在的主要问题1、商品住宅销售价格上涨过快的问题非常突出。衢城房价与周边城市相比之前一直较低，但经过2009年的飞速补涨以及今年上半年的飙涨，目前房价已处于高位，这主要是住宅价格一路上涨所致，商业营业用房相对变化并不大。从图“2004年以来市区商品住宅与商业用房年销售均价走势对比图”可看出，自04年以来市区商品住宅节节上涨，特别是今年上半年住宅的均价已突破5000元/平方米大关，与去年年销售均价相比每平方米上涨近1300元，这主要是今年3、4月份受各种主客观因素影响，不少投资客纷纷进入衢城楼市，带动房价极其非理性地快速上涨引起的。目前，市区商品住宅的市场价格在强大的调控政策面前强劲上行的势头虽有所减弱，但仍徘徊在较高价位上，如此高涨的房价极其不利于楼市的健康发展。 2、3、4月份衢城楼市炒房现象较为严重。自08年年末国家出台了一系列利好房地产市场各项政策后，衢城楼市于09年3月起回暖，之后便一发不可收拾，当年一二手房交易量均创历史新高，与之相应的房价也节节上涨。一些投机者趁机纷纷入市，大炒房市。这种情况在09年年末国家高调出台调控房市政策后稍有收敛，具体体现在今年1、2月份市区房屋交易量出现了明显回落。随着调控政策的逐步消化以及受全国房地产大环境影响，今年3、4月投资炒房现象非常严重，大量涌入衢城的外来投资客推动衢城房价短期内出现飞速上扬。虽然这拨炒房热浪被4月旬中旬以来国家出台的一系列严厉调控政策所遏制，但仍应引导政府各部门的重视。三、对促进市区房地产市场健康发展的几点建议1. 认真贯彻好政府各部门出台的文件精神，加强舆论宣传与引导。针对今年一季度以来全国楼市出现的新情况，国家于4月中旬起出台了内容涉及各个方面、力度极为严厉的楼市新政，我们在认真贯彻落实好国务院及各部门文件精神的同时，应密切关注房地产市场发展新变化，准确把握房地产市场走势，加强房地产投资风险提示。同时，通过市场信息发布与市场形势分析，使房地产市场的买卖双方都能充分认识当前房地产市场面临新变化，调整市场预期，以促进市场形势向更加健康理性的方向发展。2、面对新形势，各房开企业审时度势合理定价，争取以品质取胜。受新一轮调控政策影响，上半年市区商品房月交易量呈形走势，特别是5、6月份商品房月成交量均不足350件，市场似乎重新陷入观望之中。面对新形势，各开发商要清醒地认识到国家此次调控房地产市场的力度和决心，审时度势，用发展的目光看待市场，在新形势下，不同区域、不同开发商、不同品质的楼盘应制定更为合理的开盘价格，争取以品质取胜，以赢得更大的市场。3、进一步加大保障性住房建设力度，切实解决城市中低收入家庭的住房困难。加大廉租住房保障扩面工作力度，全年解决廉租住房保障户1000户，确保全市全年完成廉租房、经济适用房、公共租赁房等保障性用房26万建设任务。这是当前抑制房价过快上涨、平衡稳定房地产市场、解决城市中低收入家庭住房困难问题一条很有效的政策措施。4、提高危机意识，防止房地产价格短期内增长过快。价格作为调节市场经济的核心手段，其本质是利用价格的涨跌变化来引导市场各方主体。房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。按世界银行的标准，房价超过每户年均收入6倍左右的区域即被称之为泡沫区。经过今年房价的快速飙涨，使我市市区目前房价与每户年均收入比已超过这一区间。应引导房开企业正确看待和认清当前市场形势，合理定价，防止居民的住房消费热情被不断快速上涨的房价所吞噬而使市场陷入新一轮观望期。四、对下半年市区房地产市场趋势的展望在过去的半年中，一场被誉为“史上最严厉的调控”席卷全国房地产市场，衢城楼市受政策影响深远。回顾上半年历程，调控预期与投资需求、政策压力与供应不足使市场处于多方力量的博弈与抗衡中，“充满变数”是整个上半年的楼市主题，在这样的变数下我们只能大致预测下半年市场的走势。1、 一二手房交易持续缩量的可能性非常大。受4月中旬以来国家连续出台一系列调控政策影响，市区于3月中旬高涨起来的房地产市场又迅速回落，最显著的表现是5、6月份衢城一二手房的交易量均从4月的历史最高点跌至低谷，调控政策对衢城楼市的影响力空前巨大。由于国家动用了极具杀伤力的信贷、税收等政策，使得市场上各种投机、投资者迅速退出市场，而改善性、刚性需求者也在强大的政策面前对目前市场上处于高位的房价有所退缩，从而也陷入了等待观望中，一时间，整个楼市都冷了下来。从目前的形势看，政府调控房地产市场、降低房价的决心依然坚决，因此，即使是在下半年市区将有近7000套商品房待上市的情况下，如各房开公司对目前的市场预期保持乐观态度、仍以高价开盘入市，那么一手新房的销售将令人担忧。而市场的观望彷徨，已直接影响到二手房市场的交易量。另一方面，为进一步增加保障性用房，市区今年将建总面积达4万平方米廉租房和公共租赁房，这意味着不在少数的低收入者会量力而行，再不用急着贷款购房，相当一部分低收入者通过租赁即可解决住房问题。这对一二手房交易也是一个不小的冲击。因此，我们预计下半年衢城一二手房交易持续缩量极为可能。2、商品房销售价格出现回落的可能性日渐增大。从上半年市区商品房销售备案均价看，以一路上涨走势为主基，似乎并没有受到新一轮调控新政的影响而出现急剧下滑。其原因一方面是由于目前开发商手中的资金相对仍较为充足，另一方面近年来不断飙涨的地价成本也促使房开商短期内不原降价。随着国家调控楼市力度的进一步深入，衢城房价发生松动已成为事实，如已用品质赢得衢州市民消费信心的金都房产集团在新政出台后的6月下旬率先新开金都春江月楼盘，就是以比预期略低的价格开盘，在这样理性的定位下，销售业绩也相当不错。接下来的时间，应有不少楼盘会跟随着相继开盘，相信这些房开公司定价会更加理性，因面我们可能预见下半年在宏观政策不断加压的前提下市区商品房销售价格出现回落的可能性逐渐会加大。二一年七月十二日在线文档：..（.）成立于2004年，专注于企业管理培训。提供60万企业管理资料下载，详情查看：./map.htm提供5万集管理视频课程下载