房地产经济案例答案.doc

精品文档 你我共享某在建工程开工于2008年3月1日，规划总建筑面积1万，用途为写字楼。土地面积2万，取得于2007年3月1日。该项目的正常建设期为2年，建设费用（包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等）为每平方米建筑面积2300元。至2009年3月1日实际完成了主体结构，已投入70%的建设费用，估计至建成尚需1年的时间，还需投入40%的费用。在估价时点，土地的重新取得成本为1000元/，土地还原率为7%，土地使用权年限为50年。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3%，贷款利率为5.58%，建筑工程的销售均价6500元/。建筑工程的销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5.5%，销售利润率为0。试估算该在建工程2009年3月1日的正常购买总价。【解】设该在建工程2009年3月1日的正常购买总价为V，则：（1）土地价值土地重新购建价格=10002 =2000（万元）土地价值=土地重新购建价格土地年限修正系数 =2000 =1990（万元）（2）开发费用开发费用=2300170% =1610（万元）（3）贷款利息贷款利息=1990（1+5.58%）2-1+1610（1+5.58%）0.5-1 =272.59（万元）（4）销售费用：3%V（5）销售税费：5.5%V（6）该在建工程价格V=1990+1610+272.59+0.03V+0.055VV=4232.34（万元）该在建工程开工2009年3月1日的总价值为4232.34万元。P136第5题解 估算该建筑物在2003年1月1日的正常单价：1. 计算公式：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 2. 计算比准价格（单价）：比准价格A= 250100/（100+10）（1+0.25%）128.31100/（100-4）= 2027.17元/m2比准价格B=307100/100（1+0.25%）218.31100/100= 2688.5元/m2比准价格C= 233100/（100+10）（1+0.25%）228.31100/（100-7）= 1999.58元/m23. 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算价格，则：估价对象价格=（2027.17+ 2688.5+1999.58）/3 =2238.42元/m2 估价对象总价=2238.4262526=8396.75万元例3.某商店的土地使用年限为40年，从1998年10月1日起计。该商店共有两层，每层有租面积为200平方米。一层于1999年10月1日租出，租期为5年，可出租面积为月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂时空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常租金分别为200元/平方米和120元/平方米，运营费用率为25%。该类房地产的资本化率为9%。试估算该商场2002年10月1日带租约出售时的正常价格。商店一层价格的估算： 租约期内年净收益200180（125%）12 32.40（万元） 租约期外年净收益200200（125%）12 36.00（万元） 375.69（万元） 商店二层价格的估算： 年净收益200120（125%）12 21.60（万元） 229.21（万元） 该商店的正常价格商店一层的价格商店二层的价格 375.69229.21 604.90（万元）为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下表：表3.7 可比实例情况表可比实例比较因素可比实例A可比实例B可比实例C成交价格（元/m2）500052004900成交日期2010.1.312010.3.312010.7.31交易情况+2%-2%-3%房地产状况-1%+3%+1%从2010年1月1日到2010年6月30日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递增1%。试利用上述资料估算该写字楼在2010年10月31日的正常单价。解 估算该写字楼在2010年10月31日的正常单价：1. 计算公式：估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 2. 计算比准价格（单价）：比准价格A= 5000100/（100+2）（1+1%）4100/（100-1）= 5000100/1021.0406100/99= 5152.51元/m2比准价格B= 5200100/（100-2）（1+1%）4100/（100+3）= 5200100/981.0406100/103= 5360.73元/m2比准价格C= 4900100/（100-3）（1+1%）3100/（100+1）= 4900100/971.0303100/101= 5153.08元/m23. 将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的估算价格，则：估价对象价格=（5152.51+5360.73+5153.08）/3 = 5222.11元/m2P83第8题静态法：【解】设该宗土地的总价为V。1. 销售收入=500032000=3000万元2. 建安成本=50003800=1200万元3. 专业费用=120012%=144万元4. 投资利息=（VV3%）（110%）21（1200+144）60%（110%）1.51+（1200+144）40%（110%）0.51=0.2163V150.175（万元）5. 销售费用=30002%=60万元6. 税费=30006%+ V3%=180+0.03V（万元）7. 开发利润=（V1200+144）15%=0.15V201.6（万元）依据:宗地价格=销售收入建安成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润购买土地负担的税费得 V=30001200144-(0.2163V150.175)60(0.15V201.6)（180+0.03V ） V=762.18 (万元)土地单价=762.185000 =1524.36（元/平方米）楼面地价=762.1815000 =508.12（元/平方米）动态法：【解】设该宗土地的总价为V。1. 销售收入=500032000（112%）2=2391.58万元2. 建安成本=5000380060%（112%）0.5 +5000380040%（112%）1.5=1085.3万元3. 专业费用=1085.312%=130.24万元4. 销售费用=2391.582%=47.83万元5. 税费=2391.586%+ V3%=143.49+0.03V（万元） V=2391.581085.3130.24-47.83（143.49+0.03V） V=956.04 (万元)土地单价=956.045000 =1912.08（元/平方米）楼面地价=956.0415000 =637.36（元/平方米）P136 习题2 解：根据题意及规定，本建筑物的耐用年限为55年。 墙、地面等损坏的折旧额18(万元) 装修的折旧额2001/52 80(万元) 设备的折旧额1101/10888(万元) 建筑物的折旧额(300-18)1/5515 76.91(万元) 该建筑物的折旧总额18+80+88+76.91 262.91(万元) 该建筑物现值=300+200+110- 262.91 =347.09 (万元) 为评估某现有商品住宅2008年9月20日的正常市场价格,在该住宅附近调查选取了A、B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例,具体情况见下表：可比实例ABC成交价格（元/）420040204480成交日期2008年2月20日2008年4月20日2008年7月20日交易情况正常比正常价格低2%比正常价格高3%该类土地2008年1月至9月的价格变动情况如下表所示：月份123456789价格指数100100.398.5101.6101.3101.8102.5103.3103.8注：表中的价格指数为环比价格指数，均以上个月为100。房地产状况的比较判断结果，如下表所示：房地产状况权重估价对象可比实例A可比实例B可比实例C因素10.41009592104因素20.35100105102107因素30.251001109897解：1、比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数房地产状况修正系数 2、交易情况修正系数为：可比实例A=100/100 可比实例B=100/98 可比实例c=100/103 3、交易日期修正系数为： 可比实例A=0.9851.0161.0131.0181.0251.0331.038=1.134 可比实例B=1.0131.0181.0251.0331.038=1.133 可比实例C=1.0331.038=1.072 4、房地产状况修正系数为： 可比实例A=100/(950.4+1050.35+1100.25)=100/102.25可比实例B=100/(920.4+1020.35+980.25)=100/97 可比实例A=100/(1040.4+1070.35+970.25)=100/103.35、计算比准价格：比准价格A=4200(100/100)1.134(100/102.25)=4658.00（元/）比准价格B=4020(100/98)1.133(100/97)=4791.35（元/）比准价格C=4480(100/103)1.072(100/103.3)=4513.73（元/） 6、将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的估算结果，则有：估价对象价格（单价）=（4658.00+4791.35+4513.73）/3 =4654.36（元/）某在建工程开工于2000年3月30日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计算；当时取得土地时的楼面地价为800元。该项目的正常开发期2.5年，建设费用（前期、建安、管理费等）为每平方米2300元。至2001年9月30日实际完成了主体结构，已投入50%的建设费用。估计至建成还需要1.5年，还需投入60%的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60月，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方缴纳税费为价格的3%，同类产品的销售税费为售价的8%。试利用资料估算该在建工程2001你9月30日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价（资本化率为6%，折现率10%）。【解】设该在建工程2001年9月30日的总价为V。在建工程价格续建完成后的房地产价值续建成本续建管理费用续建投资利息-续建开发利润销售费用-销售税费买方购买在建工程的税费1. 续建完成后的房地产价值：年净收益a=1240070%601285%（1-25%）=398.412万元收益年限：50-3-0.5=46.5年房地产收益价格=3936.74万元2. 续建成本、续建管理费等：23001240060%=1711.21万元3. 续建投资利息=（VV3%）（16%）1.511711.21（16%）0.751=0.094V76.44（万元）4. 开发利润=（V1711.21）15%=0.15V256.68（万元）5. 销售税费=3936.748%=314.94万元6. 购买在建工程的税费：V3% V=3936.74171