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第四章 建（构）筑物及在建工程评估一、单项选择题1、对建（构）筑物进行分类，下列选项中，不属于按照用途划分的是（）。A、公寓式住宅B、工业厂房C、自用地产D、医院2、在评估之前，需要了解评估对象，下列选项中，属于对建（构） 筑物区位状态了解的内容是（）。A、结构B、坐落C、面积D、土地使用年限3、下列选项中，难以适用于市场法评估的建（构）筑物的是（）。A、商品住宅B、商业写字楼C、标准工业厂房D、城市图书馆4、某宗地的面积为1000m2，采用比较法进行评估。通过三宗可比实例求出的比较价格分别为9130元/m2，9190元/m2和9220元/m2，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（）元/m2。A、9160B、9175C、9181D、92055、下列选项中，一般不适用收益法评估的是（）。A、学校B、写字楼C、影剧院D、游乐场6、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A、某酒店B、某写字楼C、某住宅D、军队营房7、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，利息率5%，销售费用为100元/m2，销售税费为300元/m2，利润率为6%，则开发后地价为（）元/m2。A、3174.25B、3297.50C、3300.00D、3321.638、下列有关在建工程的表述，正确的是（）。A、所有权的绝对确定性B、不合法性C、可变价性D、可比性较好9、非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为（）。A、85%B、90%C、95%D、100%10、某在建工程，建筑工程预算造价为500万元，包括地基与基础工程、主体结构工程，以及其他工程，各自占据预算造价比重为：25%、45%和30%。评估基准日该库房正在建设中，其中基础工程已完工，主体结构工程完成了70%，采用形象进度法，评估该在建工程的评估值为（）万元。A、245.0B、282.5C、350.0D、455.011、在搜集与在建工程相关资料的工作中，不属于相应资料的是（）。A、建设工程施工许可证B、已销售房屋汇总表C、项目概况可行性研究报告D、相应行业效益趋势表12、某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行评估。A、比较法B、成本法C、剩余法D、长期趋势法13、（）指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。A、房地产B、建筑物C、构筑物D、土地所有权14、下列选项中，不属于土地的地上附着物中的构筑物的是（）。A、桥梁B、青苗C、牌坊D、高架道路15、房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为（）。A、物业B、不动产C、附着物D、工程项目16、在建（构）筑物评估中的常用术语中，项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比，指的是（）。A、容积率B、用地面积C、建筑面积D、建筑密度17、下列选项中，不属于“五通一平”中，“五通”的是（）。A、通讯B、通道路C、通电力D、通燃气18、（），又称位置固定性，实体的唯一性，即地理位置是固定的，实体是唯一的。A、耐久性B、不可移动性C、独一无二性D、数量有限性19、下列选项中，根据土地利用的优先顺序，应优于居住用地选择利用的用地类型为（）。A、耕地B、牧场C、商业用地D、工业用地20、影响建（构）筑物变现的因素主要有建（构）筑物的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。下列选项中，变现性最佳的是（）。A、专用的特殊性厂房B、28层的整体商务办公楼C、开发程度较低的在建工程D、某办公楼一层50m2独立底商21、下列选项中，（）不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。A、装饰装修改造B、改变城市格局C、调整城市发展方向D、修建广场、公园、公共绿地22、（）是指经过开发，具备一定通平条件或已经拆迁完毕，可供直接建设的土地。A、生地B、毛地C、熟地D、在建工程23、下列选项中，不属于影响建（构）筑物价格的自身因素的是（）。A、区位因素B、实物因素C、权益因素D、社会因素24、下列有关建（构）筑物的交易因素的表述，错误的是（）。A、通常情况下，建（构）筑物的供给弹性系数为负值B、建（构）筑物的价格弹性系数为负，即商品需求缺乏价格弹性C、当建（构）筑物商品需求富有价格弹性，需求量变动对价格变动的反应敏D、建（构）筑物的供给弹性系数为负值，是建（构）筑物价格上涨的预期在起作用25、相对于建（构）筑物的其他评估方法，市场法的评估依据是（）。A、合法原则B、替代原则C、谨慎原则D、最高最佳利用原则26、在使用市场法进行建（构）筑物评估时，应先建立比较基础，下列不属于应予建立的比较基础是（）。A、统一财产范围B、统一付款方式C、统一交易日期D、统一税费负担27、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5%。则下列有关该宗房地产状况的表述，正确的是（）。A、估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%B、可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C、可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D、可比实例价格的房地产状况调整系数为0.93328、一般情况下，运用收益法估价的首要步骤是（）。A、测算未来收益B、确定报酬率或资本化率、收益乘数C、采用适当的收益法模型估算房地产收益价格D、搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料29、一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的（）倍。A、15B、20C、30D、4530、土地使用年期修正系数y11/（1r）m/11/（1r）n，其中r指的是（）。A、土地报酬率B、土地资本化率C、建筑物报酬率D、建筑物资本化率二、多项选择题1、下列选项中，属于影响建（构）筑物价格的区位因素有（）。A、位置B、坐落C、景观D、层高E、容积率2、城镇基准地价的内涵包括其对应的（）。A、容积率B、土地使用税C、土地开发程度D、土地使用期限E、征地补偿费3、下列选项中，评估人员进行现场调查时通常采用的调查手段包括（）。A、目测B、询问C、借阅建设单位档案资料D、借阅使用单位档案资料E、利用专业仪器进行基础结构检查4、下列选项中，属于土地的地下附着物的有（）。A、鱼塘B、水井C、传达室D、埋地燃气管道E、埋地热力管道5、下列选项中，属于“三通一平”项目内涵的有（）。A、通水B、通电C、通路D、通讯E、场地平整6、最完整的建（构）筑物所有权形式是完全所有权，包括（）。A、私人所有权B、公共所有权C、全部所有权D、局部所有权E、个别所有权7、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A、通货膨胀B、装饰装修改造C、改进物业管理D、周围环境改善E、需求增加导致稀缺性增加8、下列选项中，属于影响建（构）筑物价格的政治因素的有（）。A、国际关系B、国内政局C、产权制度D、税收政策E、信贷政策9、下列选项中，不宜作为市场法评估中，可比实例的有（）。A、急于买卖的交易B、利害关系人之间的交易C、认为是哄抬价格的交易D、二级房地产市场的交易E、交易期间磋商频繁的交易10、在房地分估的模式下，建（构）筑物的建安工程综合造价可以采用的确定方法包括（）。A、重编预算法B、决算调整法C、类比系数调整法D、单方造价指标估算法E、生产能力指标估算法三、综合题1、某出租的旧办公楼的租约尚有2年到期，在此最后2年的租期中，每年可收取净租金80万元，到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除费用为50万元，该类房地产的报酬率为10%。、请计算该旧办公楼的价值。四、综合题1、某评估项目背景如下，评估对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪八九十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6 层的住宅楼的4 层。为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6 层住宅楼的5 层，成交价格为2900元/m2；乙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的4 层，成交价格为3100元/m2；丙可比实例位于一幢同类5 层住宅楼的5 层，成交价格为2700元/m2。并假设通过对估价对象所在地同类5 层、6 层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见表1，并得到6 层住宅楼的一层住宅市场价格为5 层住宅楼的一层住宅市场价格的98%。表1 5 层、6 层普通住宅楼不同楼层的市场价格差异系数楼层5层住宅楼6层住宅楼1100%（0%）100%（0%）2105%（5%）105%（5%）3110%（10%）110%（10%）4105%（5%）110%（10%）595%（5%）100%（0%）690%（10%）、请计算三个可比实例的比准价值。五、综合题1、某商店的土地使用期限为40年，自2013年8月起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为2000m2。一层于2014年8月租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为90%，报酬率为10%，折现率为12%。、请计算该商场2016年8月带租约出售时的正常价格。六、综合题1、评估某幢住宅楼2017年6月30日的建筑物重置成本。经实地查勘、查阅有关图纸等资料，得知该住宅楼共17层，总建筑面积为13430m2，建筑结构为钢筋混凝土剪力墙结构，室内普通精装修，并收集到估算该住宅楼重置成本所需要的有关数据如下：1.建筑安装工程费（1）建筑工程直接费土方及基础工程：187.61元/ m2结构、砌筑及粗抹灰工程：1311.55元/m2外保温及外立面工程：336.35元/m2园林景观工程：66.37 元/ m2室外配套工程：238.90元/m2（2）安装工程直接费电梯工程：61.75元/ m2（一次性包死承包价）给排水工程：48.00元/m2（其中：人工费13.92元/m2）采暖通风工程：93.05元/ m2（其中：人工费21.79元/m2）电气工程：161.54元/ m2（其中：人工费36.81元/m2）消防工程：17.30元/m2（其中：人工费3.80元/m2）综合布线工程：40.01元/m2（其中：人工费8 .80元/m2）环保系统工程：11.14 元/m2（一次性包死承包价）燃气工程：25.62元/m2（一次性包死承包价）（3）装饰装修工程直接费门窗工程：134.14元/ m2（一次性包死承包价）室内精装修工程：616.36元/ m2（一次性包死承包价）公共区域精装修工程：56.90元/m2（一次性包死承包价）其他装饰费：44.66元/m2（一次性包死承包价）（4）建筑工程综合费率为建筑工程直接费的7.2%，安装工程综合费率为安装工程人工费的32 %，建筑安装工程的税金为3.477%。、请确定该评估项目中，建筑物的综合造价。答案部分一、单项选择题1、【正确答案】 C【答案解析】 本题考查的是建（构）筑物的基本概念、特点及分类。选项C是按照使用方式进行的划分。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12256389,点击提问】2、【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是建（构）筑物评估基本事项的明确。选项B属于区位状态，选项AB属于实物状态；选项D属于权益状态。【该题针对“建（构）筑物评估基本事项的明确”知识点进行考核】【答疑编号12256415,点击提问】3、【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是市场法。选项D错误，图书馆往往难以适用市场法评估。【该题针对“市场法”知识点进行考核】【答疑编号12256517,点击提问】4、【正确答案】 C【答案解析】 本题考查的是市场法。比准价格91300.391900.492200.39181（元/m2）。参见教材P130。【该题针对“市场法”知识点进行考核】【答疑编号12256543,点击提问】5、【正确答案】 A【答案解析】 本题考查的是收益法。收益法适用于经营性且有稳定收益的建（构） 筑物价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性建（构）筑物价值评估大多不适用。参见教材P131。【该题针对“收益法”知识点进行考核】【答疑编号12256634,点击提问】6、【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是收益法。对于既无收益又很少有交易情况的政府办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发地等特殊性的建（构）筑物评估比较适用。参见教材P139。【该题针对“成本法”知识点进行考核】【答疑编号12256694,点击提问】7、【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是成本法。房地产价值：土地取得成本十开发成本十管理费用十销售费用十利息十利润十销售税费。土地取得成本为1000元/m2，开发成本为1500元/m2，管理费用为（1000+1500）5%125（元/m2），销售费用为100元/m2，利息为（1000十1500十125十100）5%136.25（元/m2），利润为（1000十1500十125十100）5%136.25（元/m2），销售税费为300元/m2。房地产价值：1000十1500十125十100十136.25十136.25十3003297.50（元/m2）。参见教材P149。【该题针对“成本法”知识点进行考核】【答疑编号12256771,点击提问】8、【正确答案】 C【答案解析】 本题考查的是在建工程评估概述。选项A错误，在建工程与一般工程的特点相比，具有所有权的相对确定性；选项B错误，在建工程具有合法性；选项D错误，在建工程的可比性差。【该题针对“在建工程评估概述”知识点进行考核】【答疑编号12256889,点击提问】9、【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是在建工程评估方法。非竣工或非停工的在建工程其成新率一般为100%。【该题针对“在建工程评估方法”知识点进行考核】【答疑编号12256893,点击提问】10、【正确答案】 B【答案解析】 本题考查的是在建工程评估举例应用。在建工程完工率=25%+45%70%=56.5%。在建工程评估值=50056.5%=282.5（万元）。【该题针对“在建工程评估举例应用”知识点进行考核】【答疑编号12256914,点击提问】11、【正确答案】 D【答案解析】 本题考查的是在建工程评估程序。选项D不属于评估过程中，搜集与在建工程相关的资料。选项A属于“五证一图一书”；选项B，已销售房屋汇总表（姓名、房号、建筑面积、合同价款等）。参见教材P184。【该题针对“在建工程评估程序”知识点进行考核】【答疑编号12257050,点击提问】12、【正确答案】 C【答案解析】 本题考查的是剩余法。剩余法适用于待拆迁改造的再开发地产的评估，该工业厂房需要更新改造，项目没有正式实施，且更新改造后的房地产具有收益性，最适合采用剩余法。【该题针对“剩余法”知识点进行考核】【答疑编号12257054,点击提问】13、【正确答案】 A【答案解析】 房地产指土地及其定着物以及拥有和使用它们的权利。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268115,点击提问】14、【正确答案】 B【答案解析】 选项B属于地上附着物，但不属于构筑物。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268117,点击提问】15、【正确答案】 B【答案解析】 房地产由于其自己的特点，即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268119,点击提问】16、【正确答案】 A【答案解析】 容积率，是指项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268121,点击提问】17、【正确答案】 D【答案解析】 五通一平：道路、电力、通讯、供水、排水及场地平整。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268123,点击提问】18、【正确答案】 B【答案解析】 不可移动性，又称位置固定性，实体的唯一性，即地理位置是固定的，实体是唯一的。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268125,点击提问】19、【正确答案】 C【答案解析】 土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268127,点击提问】20、【正确答案】 D【答案解析】 选项A由于专业性强，变现困难；选项B由于价值量大，且未明确分割情况，变现困难；选项C由于开发程度低，变现困难。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268129,点击提问】21、【正确答案】 A【答案解析】 外部经济，如政府进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】【答疑编号12268131,点击提问】22、【正确答案】 C【答案解析】 熟地是指具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地。【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】【答疑编号12268133,点击提问】23、【正确答案】 D【答案解析】 建（构）筑物自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】【答疑编号12268135,点击提问】24、【正确答案】 A【答案解析】 选项A错误，一般情况下，由于建（构）筑物价格与供给量同方向变动，所以建（构）筑物供给弹性系数应为正值，但特殊情况下，建（构）筑物供给弹性系数为负值。【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】【答疑编号12268137,点击提问】25、【正确答案】 B【答案解析】 市场法是建（构）筑物评估方法中最常用的基本方法之一，其基本含义是，依据替代原则，通过对与评估对象类似的建（构）筑物的交易价格的修正调整，得出评估对象在评估基准日的价值。【该题针对“市场法”知识点进行考核】【答疑编号12268139,点击提问】26、【正确答案】 C【答案解析】 建立比较基础时，包括统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担和统一计价单位。【该题针对“市场法”知识点进行考核】【答疑编号12268141,点击提问】27、【正确答案】 C【答案解析】 可比实例在其自身状况下的价格（100/98）（105/100）可比实例在估价对象状况下的价格。可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071。【该题针对“市场法”知识点进行考核】【答疑编号12268143,点击提问】28、【正确答案】 D【答案解析】 运用收益法评估价值，一般经过下列步骤：（1）搜集有关房地产租赁及经营方面的合同及财务资料；（2）搜集有关房地产收入、成本、税费、利润等资料；（3）确定房地产净收益；（4）确定房地产收益期限；（5）采用适当的收益法模型估算房地产收益价格。【该题针对“收益法”知识点进行考核】【答疑编号12268145,点击提问】29、【正确答案】 C【答案解析】 一般情况，土地补偿费和安置补助费标准的总和不得超过土地被征收前3 年平均年产值的30倍。【该题针对“成本法”知识点进行考核】【答疑编号12268147,点击提问】30、【正确答案】 B【答案解析】 土地使用年期修正系数中，y宗地使用年期修正系数；r土地资本化率；m被估宗地可使用年期；n该用途土地法定最高出让年期。【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】【答疑编号12268149,点击提问】二、多项选择题1、【正确答案】 ABC【答案解析】 本题考查的是影响建（构）筑物价格的因素。选项ABC属于区位因素；选项DE属于实物因素。参见教材P110111。【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】【答疑编号12256398,点击提问】2、【正确答案】 ACD【答案解析】 本题考查的是基准地价系数修正法在土地评估中的应用。各地基准地价成果各不相同，但其基本含义的表述大体上是差不多的，基准地价内涵一般包括以下内容：（1）基准地价表（采用级别基准地价或区片基准地价予以表示）；（2）基准地价的估价期日；（3）设定土地开发程度（不同土地级别、不同用途可能设定的不同）；（4）设定土地容积率（不同用途可能设定的不同）；（5）设定土地使用权年限。参见教材P167。【该题针对“基准地价系数修正法在土地评估中的应用”知识点进行考核】【答疑编号12256867,点击提问】3、【正确答案】 ABCD【答案解析】 本题考查的是现场调查。选项E错误，对于基础、主体结构的检查，评估人员往往结合专业机构出具的鉴定意见，而非亲自测量。【该题针对“现场调查”知识点进行考核】【答疑编号12257058,点击提问】4、【正确答案】 BDE【答案解析】 选项A属于地上附着物；选项C属于建筑物。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268151,点击提问】5、【正确答案】 ABCE【答案解析】 三通一平：通水、通电、通路及场地平整。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268153,点击提问】6、【正确答案】 AB【答案解析】 最完整的建（构）筑物所有权形式是完全所有权。它可以区分为私人所有权和公共所有权。【该题针对“建（构）筑物的基本概念、特点及分类”知识点进行考核】【答疑编号12268155,点击提问】7、【正确答案】 DE【答案解析】 三种自然增值原因：外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变。选项A属于保值而非自然增值；选项BC属于投资增值而非自然增值。【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】【答疑编号12268157,点击提问】8、【正确答案】 ABC【答案解析】 选项DE错误，选项DE属于政策因素。【该题针对“影响建（构）筑物价格的因素”知识点进行考核】【答疑编号12268159,点击提问】9、【正确答案】 ABC【答案解析】 以下交易实例不宜作为可比实例：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）急于买卖的交易；（4）司法拍卖的交易；（5）认为是哄抬价格的交易；（6）对交易对象有特殊偏好的交易；（7）相邻不动产合并分割的交易。【该题针对“市场法”知识点进行考核】【答疑编号12268161,点击提问】10、【