[精品论文]房地产价格的研究(论文)

对房地产价格的研究摘要：房价具有一定的区域性特征,房价的居高不下必然会给区域经济健康持续发展带来许多隐患。必须找准影响区域房价的深层原因才能制定有效的调控措施平抑房价。影响房价的深层原因既有内部的也有外部的,房子的本身价值是内部原因；经济因素、政策因素和价格预期是重要的外部因素。加强土地市场的规范管理，整顿房地产交易秩序,对以往的政策进行认真反思,尽快完善房地产预警预报体系将是当务之急。本文运用数学分析软件分析了影响房价的主要因素，并阐述了房地产业中投机性需求的作用和影响，并提出有效抑制投机性需求的对策：首先着重进一步完善现有的房地产政策，其次应加强政府的行为等。关键词： 房价房地产投机因子分析市场供求 房地产泡沫一、问题的重述：近几年，北京、上海、深圳、杭州、天津等许多地区的房价出现了持续不断上涨的局面，房地产市场价格攀升迅猛，房价居高不下一方面使这些地区的房价收入比过高，居民的购买力下降，住房问题非常突出；另一方面，部分投机者通过各种融资渠道买入房屋囤积，期望获得高额利润，导致房价居高不下，进而产生的房地产泡沫会危害经济发展。所以，如何有效的抑制房地产中的投机性需求，挤出投机资金，打击投机行为，是当前房地产宏观调控的关键。现欲解决下列两项主要问题：1小王在2004年3月份因为买房子向银行贷款24万15年还清的商业贷款，查找有关资料，回答他第一次还款（ 2004年3月份）应该还多少钱；提前还款2万元，还款期限不变的情况下，他的还款金额又有什么变化等问题。2对影响房价的主要原因和房地产投机行为的分析等问题。二、模型的初步分析：由于我国房地产市场是从计划经济发展到市场经济的，故仍有计划经济的痕迹。因此，我们首先想到采用成本分析法来分析影响房价的原因，成本分析法又称原价法。这是一种以房地产开发所支出的各项费用总额为主要依据，加上一定数量的利润和按税法规定应交纳的税金，以确定待估房地产的种估价方法。而现实生活中，房地产的价格主要由其本身的价值和市场供求关系来决定的，而不是由所支付的费用决定的。因此，要从市场入手寻求影响房价各因素之间的相关关系，定量分析影响房价的形成因子，并分析由市场的供求关系产生的房地产投机对房地产价格的影响，从而，提出了以因子分析和投机度为模板的分析方法，这对合理确定房价，促进房地产健康稳步发展，充实住房价格评估理论具有较强的理论和现实意义!三、符号定义：（见模型的建立与求解）四、模型假设：1理想的房地产价格是在市场机制作用下，由房地产市场活动参与者即开发者、经营者、中介服务者、物业管理者和居户本着公平、自愿、公开的原则而达成的市场价格，非市场机制作用下所形成的住宅福利价、折扣价、标准价、成本价及廉租屋租赁价格等不是本文的研究对象。2房地产价格的成因主要是住宅所在地段的区位条件、住宅的环境条件、出行方便度、建筑物安全卫生因子、商业服务业繁华程度、市政基础设施的完善程度和住宅的朝向，外观等因素。事实上，这些成因及其重要性的高低不是永恒不变的，它随城市规模、时间、城乡差距的不同而有差异。而对于本文，我们只研究近十几年的房地产价格趋性，因而，在此忽略成因的变化影响。五、模型的建立和求解：1问题一的求解我们查阅有关资料得到，我国银行房屋贷款利率如下： 个人住房公积金贷款利率: 年份月份月利率年利率个人住房公积金贷款 151800.0038250.0459个人住房商业贷款151800.0047930.05751（数据来源：）等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。等额本金法”的每个月归还的本金是不变的，每个月还款额是变动的。等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减。等额本息还款法： 每月应还金额：a*i*(1+i)n/(1+i)n-1 注：a贷款本金 i贷款月利率 n贷款月数 等额本金还款法： 每月应还本金：a/n 每月应还利息：an*i 注：a贷款本金 i贷款月利率 n贷款月数 an第n个月贷款剩余本金，a1=a,a2=a-a/n,a3=2-2*a/n.以次类推。（1） 将有关数据带入公式，可求得等额本息每月还款额累计利息个人住房公积金贷款 184892468个人住房商业贷款1994118761等额本金第一个月还款额 每月递减累计利息个人住房公积金贷款 2251.335.183079个人住房商业贷款2483.536.39104093.1（2）提前还贷没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款， 对于部分还贷的借款者，可以选择两种方式：一是减少每月还款额，还款期限不变；另一种是缩短还款期限，每月还款额不变。如果借款人的收入不断增加，可以选择缩短贷款期限的还款方式，尽早实现无债一身轻的愿望。如果收入没有太大增加，可以采取减少还款额，还款期限不变的方式，这样会减轻还款压力。小王选择还款期限不变，则至2005年5月，依据等额本息还款，小王的贷款余额为227,824.47元；还款20000元后，贷款余额为207，824.47元；依据等额本金还款，小王的贷款余额为221,333.38元；还款20000元后，贷款余额为201,333.38元；计算得：还款期不变 提前还款后第一个月还贷每月递减节省利息等额本息 1818.209568等额本金2163.45.749407（3）根据以上分析可以看出，等额本金还款与等额本息比较，可以大幅度地减少利息的支出，提前还款也可以为贷款人节省大笔开销，且越早还款节省约多，所以在以上情况下，小王可以选择等额本金还款的方法，并且在每年年初去银行办理提前还款业务，节省利息，降低还款压力。2问题二的建模与求解影响房地产价格形成的因素是复杂和多变的，既有房地产开发过程中所投入的物化劳动，也有区位因素、建筑质量及装修条件等。面对房价的影响，采用因子分析法进行城市房地产价格的多指标定量分析，目的在于研究形成房地产价格的众多因素指标的内部关系，找出少数公共因子，再现它们之间的内在联系，并确定各因素在新的因子中的相对重要程度，为合理地评估房地产价格奠定基础。 指标的选取因素指标的选取，直接关系到能否较为全面、真实并客观地反映商品住宅的价格属性和价格水平。在不同的地区、不同的市场类型及不同的经济技术政策水平下，商品住宅价格的成因会有差异。为便于分析，遵循以下原则选择住房价格成因指标，即明显地影响商品住宅价格的指标；选取明显影响商品住房租金的指标；选取明显影响商品住房存量和住宅服务量高低的指标；选取能反映凝集在商品住宅上社会必要劳动量的指标；便于对指标进行定量化处理；能体现样本之间商品住宅价格的差异。本文选取23个住宅小区样本的市场供求圈为同一城市，市场供求因素即可作为一常数，对所有的样本房价产生相同的影响，因此不再将其作为独立因素指标进行分析!根据指标选取原则，提出了15个指标作为刻划城市商品住宅价格成因的原始指标，即与住宅小区相邻道路车流量X1,公汽线路数X2，给排水保证度X3，供电保证度X4，环境质量评分X5，距火车站距离X6,距汽车站距离X7,距市级商服中心距离X8,住宅朝向X9,绿地率X10,建筑质量X11，采光度X12，临街类型X13，建筑外装修X14及地段等级X15.首先，进行因素指标的定量化：各样本15个原始指标中，车流量、公汽线路数、水电保证度、环境质量评分、各种距离、绿化率、采光度及地段等级都根据实地调查而直接获取各种指标值。住宅朝向X9以朝南为1；朝南向西偏1,扣减1%，向西偏10,扣减10%,指标值即为0.9；住宅朝南向东偏1,扣减0.5%，向东偏10,扣减5%，指标值即为0.95.建筑质量指标X11,以优良为9；合格为7,临街类型指标X13以小区临生活型干道为1;临混合型道路为0.9；临交通型干道为0.7；临支路为0.5建筑外装修指标X14=外装修材料及施工价格100。 其次，进行主导因素分析：以试点城市23个住宅小区为样本，测得各小区15个指标值原始数据标准化为消除各种指标值量纲不同对分析结果的影响，可对原始数据采用标准化处理，得到已标准化后的数据 ,=（-）/.其中；计算各影响因素的相关矩阵 . .即，其中为第j个住宅属性指标与第k个住宅属性指标之间的相关系数。分析特征值采用数值计算技术得到R阵的非负特征值.从表1可以看出，当给定的阈值为90%时，应选择7个因子作为商品住宅价格评估的主导因子，它们涵盖了所有原始信息的90%以上。然而，它们由何种因素指标所影响，对此问题，还需对因子荷载阵施行正交旋转。 主导因子分析 为明确主导因子的内涵，需寻求出主导因子受哪几个原始指标的主要影响；每个原始因素指标对何主导因子具有高载荷。为此，采用Kaiser提出的Varimax法，经方差最大正交旋转求取满足简单结构原则的因子荷载阵（表2）。从表2可以找出主导因子与原始因素指标间的相关关系，第一主导因子主要由变量X15，X6，X7和X2所决定。X15是一个综合性指标，表示住宅所处地段的区位条件，X6,X7和X12都是表示住宅对外交通和市内交通区位条件的重要指标，即可认为第一主导因子为住宅的区位因子，其信息负载占全部变量的24.5%，占7个主导因子的27%.第二主导因子主要由绿地率X10和环境质量评分X5所决定.这两个原始指标皆是反映住宅所处小区环境条件的指标，即可知第二主导因子为住宅的环境因子，其信息负载占全部原始信息的15%，占7个主导因子的17%第三主导因子主要由临街类型X13和道路车流量X1所决定，为居民出行因子，其信息负载占原有信息的11.7%，占7个主导因子的13%第四主导因子由建筑质量X11和建筑采光度X12所决定.这两个因素与建筑施工技术水平、施工组织及建筑布局状况所规定，且与住房的安全和采光通风等生理要求息息相关。可认为该因子为建筑安全卫生因子，其信息负载占全部原始信息的11.9%，占7个主导因子的12%.第五主导因子主要由距商服中心距离X8所决定，为住宅的商服繁华度因子，所载信息量是原信息量的10.1%，占7个主导因子的11%。第六主导因子主要由供电保证度X4和给排水保证度X3所决定.这两因素集中反映住宅所在地区市政基础设施的完善程度，为市政设施因子，信息负载量占原始信息量的9.7%，占7个主导因子的11%。第七主导因子中，住宅的朝向X9和住宅的外装修因素指标X14所起的作用最显著.住宅朝向与日照的时间、太阳辐射的强度、地形、主导水向等因素有关；住宅外装修与建筑物外部美观、防水及居户的视觉享受密切相关，故定义为住宅朝向外观因子，信息负载量占全部负载量的8%，占7个主导因子的9%。以上主导因素中，根据信息负载的高低显示了我国城市商品住宅价格受住宅所处地段的区位条件和住宅的环境优劣条件所控制，而城市商品住宅建筑外观、朝向及市政设施状况对住宅价格所起的作用不大。同时，房地产作为商品及实物资产的性质为人们提供使用功能,并表达为社会财富；其表现为金融资产的某些特征,为投资者提供了投资选择,使金融资产多了一个品种,在成熟的经济社会中,房地产已被视为一个重要的投资工具,投资者可以通过房地产投资来为自己的金融资产带来增值和利润,并可通过房地产的交易及中介,代理机构实现资产转换目的。因此，在实际分析房地产的价格时，不能忽视由供求关系而产生的房地产投机行为，下面，我们就房地产的投机行为对房价的影响进行了建模与分析。房地产泡沫是一种复杂的经济现象。为了测度房地产泡沫的大小,确保研究重点以及避免遗漏重要解释变量,我们将建立更一般、具有可操作性的模型。具体内容为:第一,选取参数值在参数选取方面,选择居民可支配收入,银行信贷利率以及房地产价格的实际增长率为回归参数。居民的可支配收入在一定程度上代表了居民对房产这种消费品的消费能力,也可以认为是居民对房产的消费需求。银行的信贷利率则反映了金融对房地产业发展的支持程度,同时也代表着我国经济冷热程度以及政府对房地产业发展的支持程度。房地产价格的实际增长率代表了房地产业自身的发展速度。第二,建立经济计量模型,计算参数值。将诸如非理性等其他影响房地产价格的因素归入常参数,据此建立回归方程Pt = a0 + a1 Yt + a2 It + a3 gt + ut (1)其中Yt 为本期居民可支配收入, It 为本期一年期贷款利率, gt 为本期房地产价格的实际增长率。由于房地产市场存在着大量的正反馈交易,即投资者根据资产过去价格的趋势而不是其实际价格进行交易,可以假设正反馈交易决定了房地产市场未来需求的变化。因此,可以把本期的房地产价格的实际增长率看作是下期房地产价格的预期增长率,从而可以建立另一个回归方程Pt = a0 + a1 Yt + a2 It + a3 gt - 1 + ut (2)方程(2) 反映人们的投机预期影响下的本期房地产价格。第三,根据参数值计算投机度。通过回归, 计算出在排除其他因素影响下,本期房地产的实际增长率与本期房地产价格的偏相关系数R03.12和本期房地产价格预期增长率与本期房地产价格的偏相关系数r03.12 ,将二者的比值定义为房地产的投机度。即= r03.12/ R03.12 。根据国际上的公认标准, 投机度大于0.4时,即存在着较为明显的房地产泡沫 。我们对1990年的海南房地产泡沫进行回顾。1990 年,海南省房地产市场刚刚形成规模,到了1993 年和1994 年, 房地产价格竟分别增长了14 和13 倍。1995 年,当这股挟带着巨大泡沫的经济狂潮尘埃落定时, 全国有800 多亿的资产就像“烂尾楼”一样被钉在这片土地上。现在就用投机度模型来检验当时海南房产泡沫时期的投机泡沫程度。海南房产泡沫测度指标见表3所示。先对数据进行第一次回归分析,即将人均可支配收入,一年期贷款利率, 房地产实际增长率都当作当期变量,得出回归结果为Pt = - 13176. 02 + 5. 723 Yt + 602. 236 It + 5. 837 gt - 1 F = 541352(2523. 983) (0. 531) (203. 602) (2. 584)根据偏相关矩阵求出R03.12 = 0. 8349 ,再把x 3 作为一期滞后变量进行回归，得Pt = - 40548. 87 + 11. 014 Yt + 2796. 909 It - 23. 433 gt - 1 F = 14. 988(28158) (4. 160) (2402. 428) (21. 112) 由偏相关矩阵得r03. 12 = 0. 746 ,最终的投机度为= r03. 12/ R03. 12 = 0. 8935 , 远远超过了警戒线0.4 的水平,因此存在着明显的房地产泡沫。同时，对上海房地产泡沫投机度测定从1999 年底上海房市走出低谷至今， 可以说一直保持飙升的态势, 无论是房地产开发的投资额,还是新开工、竣工以及销售面积,都以较高的速度增长。各类物业的销售价格也是节节攀升,根据有关统计, 中房上海综合指数由1999 年11 月的692 点上升到2005 年3 月的1496点, 涨幅之大、势头之猛是显而易见的。这里用投机度测度模型来测定上海房产的投机泡沫程度。上海房地产泡沫投机度测定指标见表4所示 首次回归后得Pt = 1234. 239 + 0. 20882 Yt - 59. 72776 It + 42. 05616 gt F = 188. 6043(440. 9144) (0. 028024) (26. 94867) (5. 33)R03.12 = 0. 9845第二次回归得Pt = - 1552. 397 + 0. 452709 Yt - 42. 47168 It - 13. 32347 gt - 1 F = 16. 19843(2047. 579) (0. 126686) (100. 0494) (28. 20565)r03. 12 = 0. 4158最终投机度为= r03. 12/ R03. 12 = 0. 4223 。由此可见由于上海房地产开发供过于求,房价涨幅偏大,经济泡沫成分渐增。事实上,从2003 年1 月开始,上海房地产价格开始疯狂上涨, 年涨幅超过20 %。而在此前的三年, 房价年上涨率分别为3 %、8 % 和13 %。据统计2005 年第一季度, 中心城区商品房单价已经上升到16000 元以上,全市3月份商品房成交均价是每平方米12000 元,比1 月份上涨了8 %。目前, 在国家打压房地产投机、实行“房贷新政的宏观调控形势下,上海房地产价格依然保持上涨惯性, 继续高位攀升, 并创出了近期来月度涨幅新记录。最后，本文分析了全国范围房地产泡沫投机度的测度对全国范围内的房地产业是否存在投机泡沫进行了测度。一次回归分析,得出回归结果为Pt = 918. 271 + 0. 192 Yt + 15. 926 It - 10. 533 gt F = 61. 837(405. 096) (0. 044) (25. 533) (7. 077) F0. 01 = 12. 06一次回归后x3 的系数为负,说明房地产价格的实际增长率为负值时,房地产的价格上升,这符合需求理论。当价格降低时,人们会增加对房产的消费从而导致房产价格的回升,而在房产价格加速上涨时,人们会减少本期房产消费,房产价格就又会有所回落。由偏相关矩阵得R03. 12 = 0. 49423。二次回归得Pt = 917. 327 + 0. 184 Yt + 18. 058 It - 0. 187 gt - 1 F = 99. 837(247. 327) (0. 0259) (16. 881) (4. 332) F0. 01 = 12. 06此时x3 的系数由负数变成了正数,这说明随着房地产价格的预期增长率的提高,房地产价格也升高。这符合人们的投机预期心理;如果人们预期下一期的房地产价格会以更高的增长率增长就会增加本期对房地产的消费,一些投机商也会趁机加入,购置房产,以便到下期房地产价格高涨时售出,赚取其中的差价。这就是房地产的投机活动,也就会造成房地产的泡沫。由计算可知r03. 12 =0. 07568 ,所以= r03. 12/ R03. 12 = 0. 1538。由计算结果可知我国19962004 年的房地产平均投机度为= 0. 1538 ,距离警戒线还有一定距离。因此可以得出如下结论:中国房地产业投机度整体处于正常水平, 房地产市场虽有局部泡沫(如上海等) ,但尚未出现全局性投机泡沫。我们认为这一结论基本符合当前中国房地产市场运行状况。3问题三的分析1.此举会增加房地产开发的投资利息，从而使房价上涨。由于现在购买房地产（特别是商品住宅）普遍采取贷款方式付款，所以利率上升会减少房地产需求，从而使得供需失调，造成住房积压，而高利率大大增加了房地产开发商的负担，迫使他们缩短运营周期，打击了囤积土地和房产的行为，从而抑制了投机行为。2.此举将提高房地产行业的进入门槛，减少房地产企业的数量。从商品房供给方面看，加息造成的资金成本提高对房地产行业的影响最为关键。目前房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数开发企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资，因此利率的变动导致企业的财务成本增大，对企业资金成本和利润影响比较大。财务成本增加，还可能增加开发商资金周转的困难，加息使得资金链出现问题的概率进一步增加。此外，还有可能迫使开发企业加快项目开发周转期，有可能会减少盈利空间，降低价格，以规避项目建设、增加土地储备的风险。3.此举将促使企业优胜劣汰，有助于提高房地产企业的质量。有数据显示，对于中、大型的房地产企业，贷款利率提高27个基点带来公司营运成本的增加为0.2%；利率水平提高27个基点，带来20年期按揭贷款按等额还款法计算的月还款额增加仅为2.27%，按递减还款法计算的月还款额增加仅为1.8%.就长远来说，央行加息对于一些实力不强的小公司，或者是投机性投资的项目公司，如果其资金过于依赖银行贷款，项目运作就会受到重创，甚至被迫停工。 因此可以预测，贷款利率提高将会使那些以投机为目的，经营不善的房地产企业感受到更大的经营压力，促成行业新一轮的结构优化和调整，使行业集中度进一步提高。 综上，国家提高房地产贷款利率和二手房转贷限制将会有效的挤压房地产行业的泡沫，规范房地产行业的经济行为，提高行业的整体竞争力，打击房地产投机，真正为老百姓提供买得起的住房。 4问题四、五的分析预测和评价房地产投机活动的形成有其内外自身和管理体制上的因素,而如果房地产投机一旦发展到失控对社会的危害性将会是极大的。因此,采取一定的有效措施来防止过度的房地产投机活动时是十分必要的,它将对房地产投机的抑制起到立竿见影的作用。有效地抑制投机性应该从两个角度出发，一是通过房地产指令性政策，挤压出目前过多的投机性需求，是治标的过程；二是通过完善市场制度来预防市场中过度投机的发生，是治本的过程。但目前宏观调控暴露出来的局限性，首要的任务是完善现有的房地产政策。（一）完善房地产政策1、土地政策土地政策抑制投机需求的作用体现在两个市场：地市和房市。从土地市场上来看，土地新政对于遏制土地投机的作用是毋庸置疑的。废除土地出让协议，实行“招拍挂”，是土地管理制度的巨大进步，在土地市场规范化的同时，遏制开发商“圈而不开”投机的作用也逐渐显现。2、税收政策房地产投机活动是通过房地产产权的流转环节来获取其超额利润的。显然,税收政策在这方面是最有效的经济手段。在实践中，我国对房地产增值税的征收偏低,因此房地产增值税应与投机活动的程度与强度挂钩，具体为:房地产增值税应与房地产购置与转售的期限、转手的频繁程度等相关联。如果房地产投机者在短期内转售房产或者一定时期内某房产转售频率过高，则应对该房产征收高额的房地产增值税，以此来抑制房地产投机者的投机行为。此外，在原有房地产税种的基础上，应该增设新税种空房税。所谓空房税，顾名思义就是对空有住房所征收的税。而空房税应与高于该房产同一地段同一时期的租金,这是因为:如果空房税低于租金，投机者还可以将该房产用于出租，所得租金抵消空房税之后还有盈余。也就是说，空房税如果开征过低则不能有效地抑制房地产投机，而空房税与该房地产地租金相当的话则失去了开征此税种地意义了，因此空房税的额度应该高于该房产所取得的租金。3、货币政策货币政策运用于抑制房地产投机活动上主要体现在银行贷款额限制及利率的调整上。该政策一般与国家的宏观调控联系起来，因为从行业的特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业。房地产的综合性体现在它是横跨生产、流通和消费领域的产业部门，它以流通领域为主，但又参与房地产开发、经营的决策、组织、管理，还兼有部分生产职能。房地产业的关联性体现在它与众多的产业部门相联系，或者其他产业部门作为房地产业的初始投入部门，或者房地产业作为其他产业部门的生产中间产品的部门，或者对房地产商品的需求会引致对其他产品的进一步需求。因此当房地产市场出现过热的迹象时，银行金融机构可以通过控制银行贷款限制、紧缩货币供应和调高贷款利率等办法，来影响房地产的供求关系和房地产的价格，继而波及到与房地产行业相关联的其他诸多产业，这样一方面有效地达到了国家宏观调控的目的，另一方面也起到了控制进入房地产市场地投机者资本数量的作用。（二）加强政府行为信息不对称、市场失灵和决策执行的低效率，政府在完善调控政策同时，还应该在弥补市场缺陷，完善市场方面有所作为，使执行宏观调控的组织机构能够相互协调，确保调控效率和市场的健康发展。1、行政政策虽然行政手段有悖于市场经济，降低市场配置资源的效率，但是行政政策却有其不可替代的作用。政府在决定采用行政政策抑制房地产投机活动之前,首先应仔细地判明房地产投机活动是否存在失控的情况,通常可以用以下几种方法来判断房地产投机活动是否过度: (1) 通过检查房地产转手的次数来判断。根据房地产部门对房地产交易登记情况弄清同一房产在某段时期内的转手次数以及每次价格增加的幅度; (2) 检测房产持有人的投资开发程度。(3) 检验该时期的房产价格水平。如果现实价格与理论价格差距过大,说明投机过度,政府应采取适当的调控措施来抑制房地产投机行为。抑制房地产投机活动还应该与我国地土地储备制度相结合。土地储备制度是政府依据土地利用总体规划和城市规划，对土地数量、结构、布局进行宏观调控的配置机制。当房地产市场过热时，即投机活动存在失控的情形时，政府应控制相应的土地供给规模扩大土地存储的数量，抑制价格不合理波动的目的，防止房地产投机活动愈演愈烈,保持房地产市场地平稳、有序地运转，达到或倾向于房地产供给与需求的“帕累托最优状态”。2、法律政策房地产投机活动在一定程度上就是由于法律制定上的漏洞给了投机者可乘之机，而用法律手段的目的就是要通过完善房地产市场，抑制房地产的投机活动，严堵房地产投机者的投机之路。当前，许多房地产的投机活动主要集中发生在交纳房产定金后或者交纳房产首付款与抵押贷款发放之前这段期间，因此法律应着眼于对这方面的漏洞制定细致和周全的法律法规。缩短房产首付款与抵押贷款发放的时间,可以降低房地产投机者的投机欲望，防止投机者运用“时间差”策略，从而减少房地产投机发生的可能性，防患于未然。当然,房产首付款与抵押贷款发放时间的缩短同时也要求银行在保证贷款质量与安全的前提下，设计出高效率、高满意度的信贷程序，为缩短时间做好准备。另一方面，在对房地产购置的数量上也应该采取有效的措施，以便为房地产投机活动设置严格的关卡，防止大量买进卖出房产的现象发生，以免扰乱房地产市场，一定程度上保障中、