经济师考试中级房地产经济专业知识与实务试题.doc

2004年经济师考试中级房地产经济专业知识与实务试题一、单项选择题（共60题。每题1分。每题的备选项中。只有1个最符合题意）1.在我国，商品房购买者拥有房屋的所有权及其占用范围内的土地（ ）。A.所有权 B.使用权C.收益权 D.抵押权2.在我国城市市区的土地属于（ ）所有。A.市政府 B.国家C.企业或个人 D.县政府3.下列物权中，属于担保物权的是（ ）。A.抵押权 B.永佃权C.地上权 D.地役权4.出让土地使用权是一种（ ）。A.物权B.完全处分权C.完全收益权D.完全占有权5.地租是土地所有者向土地使用杆让渡土地使用权时索取的（ ）。A.经营利润 B.正常利润C.平均利润 D.超额利润6.绝对地租形成的根本原因是（ ）。A.土地所有权的垄断B.土地位置的差异性和固定性C.农业资本有机构成低于工业资本有机掏成D.农业资本有机构成高于工业资本有机构成7.需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的（ ）和服务水平。A.最高购买力 B.最低购买力C.最高需要量 D.最低需要量8.韦伯的工业区位理论的核心是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出（ ），作为配置工业企业的理想区位。A.劳动力供给数量最低点B.劳动力供给数崴最高点C.工业产品的生产成本最低点D.工业产品的生产成本最高点9.已知某物业价格为3000元平方米时，供给量为50万平方米。当价格为3500元平方米时，供给量为55万平方米。该物业的供给价格弹性系数为（ ）。A.1.8B.1.5C.1.0D.0.610.一般来说，容易获得政府规划部门批准的房地产开发项目和具有兼容性且易改变用途的物业，供给价格弹性（ ）。A.较小 B.较大C.不变 D.等于11.下列关于国有土地使用权转让的说法巾，正确的是（ ）。A.土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权不随之转让B.转让价格不应低于该幅土地使用权的出让价格C.土地使用权转让价格明显低于市场价格的。市、县人民政府有优先购买权D.土地使用权转让时，土地使用权让合同载明的权利、义务不随之转移12.下列说法中错误的是（ ）。A.土地使用权出让是一种国家垄断行为B.土地使用权出让、转让制度基于所有权与使用权相分离的原则C.城市规划区内的所有土地都可能直接出让D.土地使用期限届满前一年，土地使用者可以申请续朔13.土地使用权出让金的支付方式是（ ）。A.一次支付B.按照出让合同约定支付C.分期支付D.依据受让人的资金状况支付14.下列关于土地使用权抵押登记的说法，错误的是（ ）。A.应登记被担保的金额B.应登记抵押权人的姓名或单位名称C.不必登记土地使用权价值D.办理土地使用权抵押登记不必交验抵押合同15.转让划拨土地使用权时。有批准权的人民政府准予转让的，应当由（ ）缴纳土地使用权出让金。A.转让方B.受让方C.转让方与受让方各半D.转让方与受让方协商16.某地块以招标方式出让。截止开标时，只有M、N两家公司投标，M公司投标较早。N公司出价较高，M、N两家的投标文件都能满足招标文件的实质性要求，则应当（ ）。A.由M公司中标B.由N公司中标C.由能够最大限度满足招标文件中规定的各项综合评价标准者中标D.重新招标17.某地块土地使用权挂牌出让时，只有M公司一家在挂牌期限内提出报价，挂牌截止时，N公司要求报价，且经现场竞价后。N公司提出的报价高于M公司，M、I、I两家公司的报价均高于底价，则（ ）。A.M公司为竞得人B.N公司为竞得人C.应重新挂牌D.由能够最大限度满足出让人各项综合评价标准者为竞得人18.下列关于抵押土地使用权处分的说法中，不正确的是（ ）。A.抵押权人受偿之前应以处分所得金额支付处分抵押土地使用权的费用B.抵押权人受偿之前应从处分所得金额中扣除抵押土地使用权应缴纳的税费C.土地使用权设定抵押后。土地上新增的房屋可以依法连同抵押土地使用权一同处分D.处分抵押土地使用权所得金额不足以清偿抵押权人债务时，抵押权人有从新增房屋的处置金额巾获得优先受偿的权利19.下列统计指标中，描述某一市场调研变量集中趋势的是（ ），它能衡量整个数据集合的中心位置。A.平均数 B.标准差C.频数分布 D.变差系数20.住宅市场中，如果供求比为120，则表明（ ）。A.供过于求B.供不应求C.需求潜力较小D.供给量过大21.在房地产市场中。出于多幢办公楼集中分布而产生的效应称为（ ）。A.分散效应B.集聚效应C.扩大效应D.缩小效应22.对商业用房的需求是一种引致需求，其含义是对商业用房的需求最终取决于（ ）。A.商业经营者对经营空间的需求B.现有商业用房的市场保有量C.消费者对商业经营者所出售的商品和劳务的需求D.消费者距离商业经营者地址的远近程度23.当被考察的变量受到若干个因素影响时，研究人员往往通过改变其中某个或某几个因褒，来观察这些因素的变化对被考察的变量会产生什么样的影响。这种调研方法称为（ ）。A.询问法 B.访谈法C.观察法 D.试验法24.若判定某可比实例的成交价格比正常价格低5，则交易情况修正系数为（ ）。A.0.950B.0.952C.1.050D.1.05325.某地区某类房地产2004年7月至11月的价格指数分别为76.6，85.0，89.2，92.5，98.1（以2004年1月为100）。其中某宗房地产2004年8月的价格为2000元平方米，对其进行交易日期修正，修正到2004年11月的价格为（ ）元平方米。A.1733 B.2000C.2308 D.255826.某宗旧房地产的土地面积为100平方米，建筑面积为80平方米。土地的重新取得价格为500元平方米，建筑物重置价为600元平方米，建筑物成新率为70o该宗房地产的评估价格为（ ）元平方米。A.686 B.857.5C.1045 D.110027.某商场是在有偿出让国有土地使用权的地块上建造的，当时获得的土地使用年限为法定最高年限，至今使用了5年。预计该宗房地产未来每年的净收益为100万元，资本化率为10。该宗房地产目前的价值为（ ）万元。A.964.4 B.977.9C.1000D.350028.由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收人损失后所得到的收人为（ ）。A.净收益 B.实际收人C.纯收入 D.有效毛收入29.熟地价值=开发完成后的房地产价值一（ ）一管理费用一投资利息一销售税一开发利润一买方购买熟地应负担的税费。A.将生地开发成熟地的成本B.由生地建成房屋的开发成本C.由毛地建成房屋的开发成本D.由熟地建成房屋的开发成本30.某人拥有一套价值20万元的住房，若要求按年收益率15出租。则年租赁净收入应为（ ）万元。A.2.0B.2.5C.3.0D.3.531.某人需在第-三年来归还12万元借款，拟在每年年初按年利率4存人一笔等额款项，此款项金额应为（ ）万元。A.3.50 B.3.70C.3.84 D.4.0032.甲公司拟将乙公司正在经营的旅馆接受开发成为参观继续营业，预计每年将节约成本8万元，该项目的寿命尚有20年，资本的利率为10%，则该项目合适的初期投资为（ ）万元。A.70.6 B.75.4C.79.8 D.84.033.某房地产投资项目的初始投资为3000万元，每年的净现金流量为1200万元，若基准收益率为12%，则该项目的动态投资回收期为（ ）年。A.3.15 B.2.75C.2.50 D.2.2334.某房地产卡发公司现有资金1600万元，欲开发甲、乙、丙、丁四个独立的项目，各个项目的投资额和净收益见下表，项目的开发期限均为一年。该公司将奖金用于其它机会的利率可达14%，则该公司宜选择（ ）项目。项目投资额净收益甲40048乙40060丙40080丁40052A.甲、乙、丙和丁B.乙、丙和丁C.乙和丙D.丙35. 某房地产开发公司开发一住宅小区，已知该项目的固定成本费用为4000万元。住宅平均售价为5000元平方米。单位产品可变成本为3000 元平方米。则需开发的保本面积为（ ）平方米。A.14300 B.16000C.20000 D.2240036.在房地产开发项目论证设计阶段，投资的主要风险是（ ）。A.通货膨胀及不可预料事件的发生B.资本结构的变化对未来收益产生影响C.市场研究与项目评估分析和预测的准确性D.承包商对项目控制与管理能力37.房地产投资风险中的总体性风险包括市场风险、购买力风险和（ ）。A.经营风险 B.业务风险c.信用风险 D.利率风险38.房地产投资风险，按其产生原因可分为自然风险、社会风险和（ ）。A.市场风险 B.经营风险C.生产风险 D.决策风险39.房地产开发商由于筹资及财务状况不良，不足以维持企业偿债能力而产生的风险称为（ ）。A.利率风险 B.业务风险C.财务风险 D.信用风险40.形成房地产投资金融风险的金融政策因素是（ ）。 A.购买力不足B.银行催还货款C.紧缩银根 D.提高所得税率41.采用融资策略防范房地产投资风险的主要手段是（ ）。A.建立风险基金B.发行股票C.向银行贷款D.寻找合伙人42.在房地产开发项目可行性研究中，投资机会研究的精度与初步可行性研究的精度相比较（ ）。A.相同B.前者是后者的3倍C.后者更高D.前者是后者的2倍43.利息是房地产开发财务费用的重要部分，其计算基础一般为（ ）。A.自有资金B.自有资金和从银行借贷的资金C.借贷资金D.所有投资44.建筑安装工程费、附属工程费、（ ）属于房屋开发费。A.前期工程费B.规划设计费C.管理费D.室外工程费45.按照开发规模，房地产开发可分为（ ）。A.单项开发和综合开发B.单项开发和集中成片开发C.综合开发和小区开发D.综合开发和集中成片开发46.某居住小区，居住建筑用地50000平方米，其中绿化面积率30，建筑基底总面积10000平方米，平均层数为8层。该小区建筑容积率为（ ）。A.2.3 B.0.63C.1.6 D.0.247.对南方炎热城市而言。下列居住区规划布局形式中不适宜的是（ ）。A.行列式布置 B.混合式布置C.周边式布置 D.自由式布置48.下列选项中不属于居住区规划基本内容的是（ ）。A.拟定公共服务设施的内容、规模、数量、分布和布置方式B.拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布和布置方式C.拟定有关经济技术指标和造价估算D.拟定远期发展方向及城市道路宽度、坡度、横断面形式49.房地产市场营销应当以（ ）为出发点。A.房地产商品的需求B.企业的经营目标C.土地规划利用条件D.房地产商品的特征50.在房地产委托代理方式中。受限制较大的代理方式是（ ）。A.总代理B.指定代理C.委托代理D.特殊代理51.某房地产项目采用成本加成定价法确定的售价是1650万元，若预期成本利润帛为10，则该项目总成本为（ ）万元。A.1485B.1490C.1500D.181552.房地产销售中。采用现金折扣策略的主要目的是（ ）。A.增加销售量B.降低买方的风险C.促销D.鼓励购房者及早付现53.物业管理招标中的评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成，成员为5人以上单数，其中招标人代表不得多于成员总数的（ ）。A.12 B.23C.13 D.1454.下列费中，应当计人物业管理服务成本的是（ ）。A.物业共用部位的大修费用B.物业共用部位的中修费用C.物业共用部位的小修费用D.共用设施的改造费用55.物业管理区域内供水、供电、供气、通信、有线电视等单位委托物业管理食业向业主收取费用，物业管理企业（ ）向业主收取手续费。A.不可以B.经业主委员会投票表决同意后可以C.经业主委员会授权后可以D.经这些肌位同意后可以56.被保险房屋发生保险事故是由“第三者”造成的，保险人可以先按合同向投保人赔偿，然后代表投保人向“第三者”行使索赔权。这种权利称为（ ）。A.反诉权B.代位求偿权C.代理权D.追溯权57.住房公积金货款在本质上是一种（ ）。A.信用货款B.信托货款C.基金货款D.委托货款58.某人采用等本金还款抵押货款方式货款12万元，分10年摊还，年利字为6，则每月偿还本金额为（ ）元。A.1000B.1132C.1332D.156859.采用周定利率等额还款方式还款时，（ ）。A.利息占分期的比重保持不变B.利息占分期的比重逐期增加C.每月还款本金逐渐增加D.每月还款本金逐渐减少60.根据中华人民共和同担保法，下列财产可以设定抵押权的是（ ），A.已依法公告列人拆迁范围的房地产B.权属有争议的地严C.列入文物保护的建筑物D.经发包方同意抵押的承包荒地的土地使用权二、多项选择题（共加题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选。本题不得分；少选。所选的每个选项得0.5分）61.级差地租是指由于（ ）而形成的差别地租。A.土地所有权鉴断 B.土地肥力不同C.土地相对位置不同 D.土地开发程度不同E.土地所有权与使用权分离62.菜房地产的供给缺乏弹性，则该房地产的供给价格弹性系数可能为（ ）。A.0.5B.0.8C.0.9D.1.8E.1.963.下列说法中正确的足（ ）。A.土地使用者只有在取得土地使用权两年后方可申请变更出让合同B.在取得土地使用权出让人的同意后，上地使用者可以改变土地用途C.要改变上地用途必须重新签订土地使用权出让合同。原合同同时作废D.改变土地用途后，土地使用权出让金需要相应调整E.在土地使用权出让合同履行过程中出现当事人双方违约，可以解除出让合同64.下列关于土地使用权抵押的说法中，正确的是（ ）。A.土地抵押权从属于债权，随债权的转移尔转移B.抵押权可以依法转让并需要签订转让合同C.抵押权转让时，应当办理抵押权变更登记D.抵押权转让后，抵押的土地可以出租且不必经抵押权人同意E.土地使用权的抵押自办理公证之日起生效65.在了解居民的购房意向、确定项目潜在市场规模时，可以使用的调研方法有（ ）。A.入户询问法 B.人群试验法C.路上拦截法 D.经理询问法E.邮寄询问法66.商业用房市场调研中。抽样时一般采取专家意见法确定“典型性”的标准，常见的典型性标准有（ ）。A.所有权B.利润串C.经营领域D.规模E.区位67.下列说法中正确的是（ ）。A.交易实例肯定是可比实例B.可比实例肯定是交易实例C.交易实例不一定是可比实例D.交易实例应当是真实的E.可比实例应当是真实的68.收益性房地产价值的高低取决于（ ）。A.过去净收益的大小B.过去投入的开发成本的高低C.未来收。益期限的长短D.未来净收益的大小E.获得净收益的可靠性69.下列关于现金流量指标和利润指标的说法中，正确的是（ ）。A.固定资产购置和建造费用支出属于现金流出量B.核算利润时每年所提折旧需用现金支付C.经营期内尚未收回的欠款直接反映在现金流量中D.现金流量大小的确认较为客观E.流动资金投入与网收在利润核算中并不直接反映70.通过分析房地产食业的现金流量表，可以得到的信息有（ ）等。A.企业资金的主要来源与用途B.食业的各种债务情况C.企业的理财政策D.企业发展的潜力E.企业固定资产折旧71.使用概率来预测房地产项目经济效果的不确定因素。常采用一些相对量来描述，其指标包括（ ）。A.风险度B.生存风险度C.风险效应值D.经营安全率E.贡献率72.房地产投资风险中属于意外性风险的有（ ）等。A.环境污染B.政治动荡爆发战争C.经营条件恶化D.价格大幅度波动E.发生自然灾害73.反映城市土地开发强度的指标通常有（ ）。A.建筑覆盖率B.单位土地面积人口数C.建筑高度D.单位土地面积投资额E.建筑容积-率74.土地使用权出让金可以依据城市基准地价，根据项目用地的（ ）等因素修正得到。A.开发成本 B.用地单位C.用途 D.使用年限E.容积率75.房地产营销方式包括（ ）等。A.自然代理 B.委托代理C.法定代理 D.自行租售E.联合开发76.在房地产促销方式中，公共关系促销的主要特点有（ ）。A.公共关系是从公众利益出发的B.主要目的是树立企业形象C.效果具有滞后性D.目标具有功利性E.对象具有广泛性77.业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得（ ）的同意后，按照规定办理相关手续。A.相关业主 B.建设单位C.业主大会 D.业主委员会E.物业管理企业78.物业服务合同中当事人应当约定的物业管理服务事项包括（ ）等。A.物业维修、更新费用的财务管理B.物业档案资料的保管C.物业管理企业的员工工资D.电梯，水泵等房屋设备的运行服务E.环境绿化、卫生服务79.办理房地产抵押登记，房地产管理部门需对抵押物进行审查，其内容包括（ ）。A.抵押权人是否拥有房地产产权B.抵押物是否符合进人抵押市场的条件C.抵押物是否已经抵押D.抵押物权证的真伪E.抵押物是否已经估价80.缴存住房公积金的职工，可以提取职工住房公积金账户内存款余额的情况有（ ）。A.建造自住房B.大修自住住房C.离休或退休D.偿还购房贷款本息E.购买家用小汽车三、案例分析题（共20题。每题2分。由单选和多选组成。错选。本题不得分；少选，所选的每个选项得O.5分）（一）某房地产开发公司拥有一块面积为8500平方米的开发用地，规划为居住或商业用途。公司安排市场研究部进行研究，提出了如下研究目标：一是该块土地的最佳开发时机，二是近期开发的市场销售状况。按照公司安排，市场研究部组织人员分头实施，甲员工认为当前住宅市场状况较好，商业不太景气，于是到当地图书馆找了大量有关住宅市场发展状况的二手资料，对近期杂志上不同人士的观点进行了总结，丙组织了行业内的几个专家开了座谈会。其中有80的专家认为未来两三年内市场潜力巨大。于是，公司认为当前是开发住宅的最佳时机。81.该公司确定的研究目标存在的问题是（ ）。A.仅进行了定性调研B.仅确定了分折住宅市场状况C.没有将最佳开发方向作为研究目标D.仅研究了二手资料82.甲员工在调研中所犯的错误是（ ）。A.主观地认为商业用途缺乏市场潜力B.没有对本地块的竞争性项目进行分析C.末对购房者需求做出估计D.对购房者对住宅户型的态度了解不够83.如果该公司准备开发普通住宅。在估计该区域市场需求水平时，下列调研方法中较为合适的是（ ）。A.观察法 B.人户询问法C.路上拦截法 D.电话询问法（二）柴市土地行政主管部门拟采用招标方式出让一幅工业用地。但投标截止日期前仅有A公司投标，重新招标后仍然只有A公司投标，于是土地行政主管部门决定与A公司协议出让该地块。84.该市新增建没用地有偿使用费为300元平方米，该幅地块的征地（拆迁）补偿费约合200元平方米，各种税费之和约合50元平方米，该幅地块所在地段的基准地价为800元平方米，则该幅地块的协议出让价格可能为（ ）元平方米。A.700 B.680C.550 D.50085.若该幅用地为商业用途，采用招标方式出让，两次招标后仍然只有A公司投标，则土地行政主管部门（ ）。A.可以采用挂牌方式出让B.可以采用拍卖方式出让C.可以采用协议方式出让D.在A公司可以满足招标文件的实质性要求的情况下，可以宜布A公司中标86.下列情况中，土地供应可采用协议出让方式的是（ ）。A.同一块仓储用地只有两个意向用地者B.同一块工业刚地只有两个意向用地者C.同一块市政用地只有一个意向用地者D.同一块旅游用地只有一个意向用地者（三）甲向乙购买一栋别墅，七地面积200平方米。建筑面积300平方米，甲乙双方在合同中写明，甲付给乙150万元，买卖中涉及的税费均由甲负担。据悉。该地区房地产买卖I|应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。甲首期付款45万元，剩余金额105万元采用抵押贷款方式付款。假设银行抵押货款年利率为6。87.该宗房地产交易的正常成交价格为（ ）万元。A.140.19 B.150C.157.89 D.161.2988.该栋别墅的容积率为（ ）。A.0.5B.0.6C.0.7D.1.589.根据城市房地产管理法，房地产抵押合同自（ ）之日起生效。A.抵押公证B.签订C.抵押登记D.实际贷款90.若甲选择10年期按月等本金还款方式还款。则第5个月的还款额为（ ）元。A.13 781B.13 825C.23 78lD.35 00091.对于等本金还款抵押货歉，下列说法中正确的是（ ）。A.每月还款额先大后小B.每月支付奉金是均等的C.每月偿还利息越来越多D. 还款的方式符合居民的收入水平不断增长的实际情况。（四）某房地产开发公司开发一高层住宅，该项目预计投资3000万元，其中自有奖金2000万元，公司能以年利率8%后的贷款，贷款最高限额为3000万元，其现金流量见下表，基准收益率为10%.单位：万元年份012356现金流入1400140016001600现金流出20001000100100100100注：现金流出未计入偿还贷款本息92.该项目的投资回收期为（ ）年A.3.0 B.3.27C.3.83D.4.093.该项目第四年初和第四年末的净现金流量分别（ ）万元。A.977和1300B.1024和1300C.1300和1500 D.977和150094.该项目的净现值为（ ）万元。A.188.81B.496.74C.858.10D.1097.9095.该项H的内部收益率（ ）。A.大于25B.小于25，大于20C.小于20，大于基准收益率D.小于基准收益率96.该项目至少支付利息（ ）万元。A.80B.166