2010连云港赣榆房地产市场调研 2010-56页.doc

lesson1.宏观环境分析1 赣榆县基本概况1.1 赣榆县区位 隶属江苏省连云港市,是苏鲁两省交界点，黄海海州湾的中心地段，海岸线长62.5千米。东临黄海，与日本、朝鲜半岛隔海相望；西与山东省临沭县接壤；南隔新沭河与东海县、连云港市区毗邻；北与山东省日照市、莒南县相连。 1.2人口面积 全县人口约110万，辖青口、海头、柘汪、石桥、宋庄、罗阳、墩尚、沙河、城头、城西、门河、塔山、欢墩、班庄、赣马、金山、厉庄、黑林18个镇。县域面积1427平方公里，耕地6.87万公顷，沿海、平原、山区各占三分之一。1.3交通运输 境内204、310、327国道交汇，沿海高速、同三高速、连临高速南北东西贯穿，新242省道、沿海大道正在建设。距离国际4d级标准的连云港机场30公里，距青岛国际机场、南京禄口国际机场均在280公里；距年吞吐能力1亿吨，集装箱过300万标箱的综合性国际贸易枢纽港-连云港港口40多公里。正逐步形成集公路、铁路、内河航运于一体的沿海“大通道”。沿海铁路的规划实施、通榆运河和连临高速的即将通车将使赣榆交通网络更趋完善。 1.4地理气候 中心地理坐标东经11918，北纬 34 50。气候属暖温带海洋性季风气候，四季分明。海洋性气候，冬季带有大陆性气候特征。境内全年多风，以偏东风为主。光照充足。赣榆年平均气温13.2，全年平均日照2532.9小时，年降雨量976.4毫米。冬季盛行来自高纬度大陆内部偏北风，气候寒冷干燥；夏季盛行来自低纬度太平洋的偏南北，气候炎热多雨，形成了寒暑变化显著、四季分明的气候特征。1.5城市资源全县土壤有棕壤、砂礓黑土、潮土、盐土4个土类、9个亚类，16个土属、33个土种。矿产资源。赣榆矿产丰富，地下蕴藏着花岗石、大理石、石英石、蛇纹石、瓷石、优质黄砂等30多种矿藏，总储量近100亿立方米， 江苏省两大人工水库石梁河水库和塔山水库坐落赣榆境内，总库容8亿立方已建成日供水能力6万吨的大型水厂4座，在建日供水2万吨水厂1座，2010年日供水6万吨赣榆县滩涂资源十分丰富，东部沿海拥有62.5公里海岸线，1.53万公顷滩涂、7.2万公顷浅海域，7000平方公里近海渔场，盛产黄鱼、梭子蟹、东方对虾、紫菜及各种贝类等30多种海珍品。淡水水产品品种众多，墩尚镇泥鳅养殖面积、产量均居世界第一,出口量占全国95%以上。1.6历史人文 赣榆地夏以前属九夷，商属人方，西周属莒、祝其二国。战国时，先后归越、齐、楚领地。秦时置赣榆县，治于盐仓城，属琅琊郡；汉属赣榆、祝其、利城三县，分属琅琊、东海二郡。公元元年，汉平帝刘衍封司徒马宫为扶德侯，置国于赣榆，赣榆县移治郁洲（今连云港市北云台山）；公元280年，西晋复赣榆县。南北朝置为怀仁县，世宗大定七年间（1167年）复名赣榆县，此后元、明、清直至民初无变，先后隶属于淮安府海州、江苏省徐海道。 抗日战争至解放战争时期，赣榆先后隶属山东省战时工作委员会、滨海专署。1945年9月，为纪念“血洒赣榆”的符竹庭将军，赣榆改为竹庭县；1950年10月，竹庭县更名为赣榆县，隶属于临沂专署。1953年1月，赣榆县由山东省划归江苏省，隶属于徐州专署；1983年3月，江苏省撤销各专区，实行市管县体制，赣榆县划归连云港市至今，县人民政府驻青口镇黄海东路299号。 东有被誉为“江苏的北戴河”海州湾旅游度假区，南有罗阳休闲垂钓中心，西有抗日山风景区和夹谷山历史文化风景区，北有徐福祠，中有门河银杏翠竹风情园，塔山水库等美丽怡人风光。初步形成了“观黄海风光，探秦山神路，访徐福故里，游红色胜地，赏乡村美景，采田园鲜果”的旅游格局。2 城市定位及发展战略 2.1城市功能定位 黄海之滨的宜居城市，苏鲁交界的临港产业高地 2.2城市性质黄海明珠 徐福故里是全国首批沿海开放县江苏沿海地区发展规划、黄河三角洲高效生态经济区发展规划融合地，江苏沿海对外开放的北大门 2.3城市荣誉 全国最具投资潜力中小城市百强 连续两届获得长三角最具投资价值县市“最具投资潜力奖”， 平原绿化先进县 享山川之饶，受渔盐之利 芦笋之乡”、“板栗之乡”、“苗木之乡”、“泥鳅之乡”、“鹌鹑之乡” 全国百家红色旅游经典景区2.4城市发展战略 苏鲁边界的国际化海滨工业城市 打造：“绿色之城”、“亲水之都”、“黄海明珠”、“最适宜人居城市” “海州湾畔的幸福农村”“鲁交界的产业高地”。 方向：工业经济主攻临港产业、城市建设主攻滨海新城、农村经济主攻富民增收、基础设施主攻综合集疏运、社会事业主攻城乡统筹” 目标：“三年跻身百强县、五年跨入江苏沿海县（市）中间行列、十年基本实现现代化” 策应：“一体两翼、一心三极” 3 城市经济发展情况 3.1国民经济发展 2009年全县gdp生产总值182.44亿元，按可比价格计算，增长15.1%。年内地区生产总值增速呈现逐季加快的发展态势。2009年地区生产总值是2000年的3.7倍。 3.2、经济结构进一步优化全年第一产业增加值32.84亿元，增长5.1%；第二产业增加值84.22亿元，增长16.9%；第三产业增加值65.38元，增长18.5%。三次产业结构由上年的20.4:45.0:34.6调整为18.0:46.2:35.8，非农产业占比达到82.0%，较上年提高2.4个百分点，产业结构在四县中最优，一产占比是连云港四县中唯一低于20%的县。 3.3工业经济逆势上扬 实现工业增加值61.68亿元，增长17.3%；其中规模以上工业增加值49.35亿元，增长20.1%。完成工业投入130.1亿元，增长28.3%。 3.4支柱产业初步确立 分行业来看，有7个行业产值超过10亿元，分别是石油化工（33.80亿元,增长450.5%）、农副食品加工（26.69亿元，增长16.0%）、化学原料及化学制品制造业（17.08亿元，增长31.7%）、非金属矿物制品业（17.05亿元，增长23.1%）、通用设备制造业（15.87亿元，增长3.5%）、饮料制造业（15.10亿元，增长83.5%）和黑色金属冶炼及压延加工业（10.45亿元，无同期数），7大行业共完成产值136.04亿元，占全部规模以上工业产值的比重为69.5%。 3.5海洋经济取得新发展。作为赣榆特有的产业，全年实现水产品产量37.6万吨，出口1300万美元，均居全省县级第一。新发展高效规模养殖5.5万亩，增长33%，居全省县级第一 3.6外向型经济 全年引进内联项目238个，其中过亿元项目28个，内联到位资金60亿元。注册外资到账1.58亿美元。完成自营出口8011万美元，外派劳务市场得到进一步规范。 3.7固定资产投资 全年完成全社会固定资产投资178.88亿元，同比增长29.1%。其中全部工业投资130.07亿元，增长28.3%；规模以上投资154.74亿元，增长29.7%。在规模以上投资中，工业投资124.53亿元，增长40.6%，城镇投资109.54亿元，增长37.4%。全年新竣工3000万元以上项目141个，总数在四县保持领先。 3.8人均可支配收入全年城镇居民人均可支配收入为12731元，比上年增加1554元，增长13.9%；农民人均纯收入继续保持较高增长态势，达到6599元，比上年增加705元，增长12.0。综述：可以看出，赣榆凭借自己独特的地理区位优势，努力克服2009年金融危机，适应国际大环境的变化，积极探索，不断创新。全县经济呈现平稳较快的发展势头。同时，利用国家和市委市政府的有利政策，主动抢抓江苏沿海开发上升为国家战略带来的历史性机遇，开拓创新.锐意进取。各项经济指标均有了大幅度提高，产业格局更加趋于合理化，交通网络及基础设施建设不断完善，人均收入不断提高。lesson2.房地产市场基本运营情况1 一级市场简述 1.1近年赣榆土地市场供应情况 2008年赣榆土地成交总面积为1146687平方米，到2009年挂牌成交量为1202899平方米，同比增长5%。截止2010年10月12日，已挂牌成交量为2496686平米，同比增长107%，且已有2地块正在公示，规划用途为商业，出让年限为40年，总面积75000平米。 赣榆土地成交量 单位（万平方米）114.671202509294200820092010年 1月到10月200300附：赣榆县2009到2010年县城主要成交地块汇总2010年编号土地位置土地土地性质规划指标要求出让年限成交价（万元）成交时间面积(平米）容积率密度绿地率no.2010g41黄海东路北侧、青龙路西侧、文化东路南侧90249商住2.53030701210010-9-21no.2010g42新城区黄海东路南侧、鸥翔路西侧14141商业3.2403540152010-9-21no.2010g43-1青年路东侧、沙汪河南侧、金海路北侧39478商住1.8容积率2.2243570152010-9-21no.2010g43-2青年路东侧、沙汪河北侧、徐福路南侧16349商住1.8容积率2.224357063010-9-21no.2010g43-3青年路西侧、沙汪河南侧、东关路东侧64592商住1.8容积率2.2243570247010-9-21no.2010g43-4青年路西侧、沙汪河北侧、徐福路南侧62367商住1.8容积率2.2243570238010-9-21no.2010g44海城路东侧、黄海东路南侧82462商住3303570866010-9-21no.2010g45怀仁路西侧、文化东路北侧54856商住2.0283070770010-9-21no.2010g46新城区时代东路北侧、供电大厦南侧42468居住1.8243570240010-9-212009年编 号土地位置土地面积土地用途规划指标要求出让年限成交价容积率建筑密度绿化率no.2009g01黄海商厦地块 4322商业、住宅2.545%20%商业40年住宅70年1020no.2009g02县政府原办公地点地块 27602商业、住宅335%30%商业40年住宅70年6500no.2009g04新城金玉大厦南侧、文化东路北侧地块30800 商业 2.240%35%商业40年1670no.2009g05新城区17-a地块66603商业、住宅1.728%45%商业40年，3000住宅70年no.2009g06新城区18-a地块40026商业、住宅1.728%45%商业40年，1800住宅70年no.2009g07城西公园南侧地块46408商业、住宅2.528%30%商业40年，3700住宅70年no.2009g08新城区文化东路南侧15街坊地块50775商业2.030%30%商业40年住宅70年2150住宅no.2009g14新城区党校中心东侧14街坊地块53182，其中出让面积47051，公园用地6131商业行政办公2.5；贸易咨询2.5行政办公35%；贸易咨询35%公园80%；其他用地30%商业40年3500社会停车场其他按法定最高年限no.2009g15新城区环城水系北侧03街坊01号地块89938商业1.824%35%商业40年住宅70年4050住宅no.2009g16四沟村204国道西侧地块2660商业1.035%20%商业40年81no.2009g20交通局北侧地块50746住宅1.626%30%住宅70年1420no.2009g21黄海路小学地块6690商业、住宅2.040%30%商业40年住宅70年2860no.2009g22原教育局地块19538商业、住宅2.540%30%商业40年住宅70年5700no.2009g24金海置业南侧地块39954商业、住宅2.528%30%商业40年住宅70年4100no.2009g25蔬菜冷冻厂地块14560商业、住宅上限2.034%35%商业40年住宅70年1950下限1.6no.2009g26义塘路东侧地块（新庄社区）4294商业、住宅1.645%5%商业40年住宅70年430no.2009g27金海路南侧地块（狮子口社区东）16803商业、住宅1.832%30%商业40年1260住宅70年no.2009g33新城区滨河路东侧地块13937办公3.035%35%办公50年870no.2009g35新城区三兴大厦东侧地块13726商业3.235%30%商业40年1100no.2009g36沙口村南侧地块53377住宅1.830%30%住宅70年2200no.2009g39武警中队地块18404商业、住宅2.028%30%商业40年住宅70年1320no.2009g41文体中心地块106253商业、住宅2.528%30%商业40年住宅70年7650no.2009g42前程纸箱厂地块11923商业1.250%15%商业40年1370no.2009g43原打井队、水利建筑安装公司地块28122商业、住宅2.540%25%商业40年住宅70年9380no.2009g44镇海西路北侧地块164509商业、住宅2.228%30%商业40年住宅70年11200no.2009g45青口小学西侧地块40743商业、住宅2.028%30%商业40年住宅70年4930小结：由此可见，受2008年金融危机和国际大环境的影响，赣榆县08 09年的土地成交量总体在100多万平米，虽总的体量不大，但对于一个人口只有110余万，全县gdp生产总值仅为182.44亿元的苏北欠发达的县城来说，则显得分外“显眼”。随着09年下半年房地产市场的逐渐好转，市场放量出现的迅猛发展，截止到今年10月份，成交面积达已达250多万方，且仍有7万多平米的商业用地处于公示阶段，年底出让。从近两年的土地成交分布情况来看，已逐渐形成东部沿海“新城大片区，老城小片区”的出让格局，与赣榆政府努力打造的沿海新城不谋而合。乡镇方面，柘汪镇一支独秀，工业和商业用地较多，其他乡镇土地成交量与之相比有明显差距。2二级市场简述 2.1房地产市场发展情况 2008年房地产开发完成投资11.21亿元，增长43.0%，占全社会投资的8.1%，较上年提高0.7个百分点。完成商品房施工面积180.07万平方米，竣工面积39.16万平方米，销售面积46.61万平方米，实现商品房销售额8.82亿元，商品房销售平均单价1891元/平方米。 2009年全年完成房地产开发投资16.06亿元，比上年增长43.3%，占全社会投资的9.0%，比上年提高0.9个百分点。完成商品房施工面积227.82万平方米，增长26.5%；房屋竣工面积76.15万平方米，增长94.5%；完成销售面积69.66万平方米，增长49.5%；实现商品房销售额16.08亿元，增长82.3%。商品房销售单价2308元/平方米，比上年提高416元，增长22.0% 截止到2010年11月16日，赣榆本年度商品房成交面积492691平米，成交4386套，已达到09年全年的水平， 2.2市场分区 根据赣榆县城的发展规划和房地产市场自身特点，赣榆县房地产市场划分为4个区，分别为新城区. 中心区. 北区. 西区（城南为赣榆县经济开发区，是重点的工业集聚地，楼盘较少，这里不做重点分析）。 2.3各区域特点介绍 中心城区 范围：环城东路以西，青口河以北，文化路以南，西关路以东，以黄海路为中心轴线。 由于受县城规模的影响，黄海路为赣榆县城最中心，也是最繁华的道路。周边商业配套比较齐全，另外主要的医院 重点学校也环肆周边。为赣榆百姓购房的首选之地。加之土地供应量的减少，地价的持续走高，中心城区的房价也一路上扬，现均价已在3500到4000之间，但销售情况任然较好。由于近期并未有新的地块推出，预计未来该片区的价格仍将走高。 新城区 范围：环城东路以东，南接青口镇下口村，东至黄海的广袤地区 地处赣榆老县城东部，规划面积14平方公里，区内道路宽阔，空气清新，生态环境优越。现已基本建成13家政府办公机构，部分单位已进驻办公，青口一中也迁至该片区，新的公交线路通车运行。投入巨资新建的242省道也即将通车，距连云港市区的车程不过15分钟。占地20万平方米的市民广场、占地15万平方米的体育公园和青龙河、环城水系景观带等重点工程同步推进。有在建小区5个72栋楼，全部以大盘为主，竣工30万平方米，已形成6平方公里新城核心区。2009年该区土地成交面积达33万余平米，截止到今年10月份，该片区土地成交面积已达28万余平米。由于推出的地块较多，短期的的供需关系，预计该片区未来房价上涨幅度不会太大。作为连云港“一体两翼、一心三极”的重要组成部分-赣榆，其重中之重的新城区，以其独特的地理和政策优势，其投资收益的前景也越发受到人们的追捧，广大投资客已将新城作为自己投资未来最理想的场所，该片区均价已达到2900-3000余平米左右。且有大批墟沟和外地客户再此购房置业。 城北板块 范围：文化路以北，客运北站以东，北接环城北路，东抵环城东路 该片区交通条件优越，医疗教育设施相对完善，沿环城北路一线，成熟社区及单位员工宿舍较多，居住氛围较浓。且距离赣榆县繁华中心区较近。由于片区内有东成化工，金山化工等重污染企业，周边空气质量较差，沙汪河水源污染严重，生态环境较差，并非理想的居住场所，现均价在2800到2900左右。近期成交近20万平米的住宅用地，如此高的土地存量，该片区房价涨幅难有作为。 城西板块 范围：华中路以西，青口河以北，南接环城南路，西达204国道 受传统地域观念的限制（青口河以南，在大部分县城人民心认为较偏僻的地区），加之距赣榆新城区较远，与城市发展的主方向不相吻合。该区房价一直是县城房价较低的区域，好在片区居住人口较多，人气还算旺盛，青小 南站还是吸引了一批置业人群，目前均价在2400到2500左右。周边楼盘较多，竞争也比较激烈，预计未来上涨幅度也不会太大。2.4赣榆房地产市场现状 根据连云港网上房地产数据显示，截止2010年11月17日止，赣榆县城区（不含乡镇）共有可售商品房为2459套，可售总面积405519平方米。其中西区可售套数693套，可售面积88117平方米；新城区可售套数850套，可售总面积117311平方米；老城区可售套数650套，可售面积87790平方米；城北板块可售套数1125套，面积95086平方米；县城其他地区可售套数141套，总面积17215平方米。由此可见，新城区的商品房存量最高，占可售面积的29%，西区，老城区，北区基本相当。 赣榆商品房存量各区所占比重（面积）区域可售套数可售面积西区69388117新区850117311老城区65087790城北112595086其他区域14117215合计2459405519lesson3.区域市场典型项目分析 板块类型项目名称项目位置开盘时间总建筑面积销售均价（元/平米）新城区海天连城盛世路与时代东路交界处2010年9月28日近30万平米2900维多利亚新城区黄海东路2010年11月13日（最新一期）38万平米2900多老城区观澜国际县城黄海路68号三期2010年7月180342平方米3750三兴花园县城黄海路58号二期2010年春约12万平米起价3380，一层加40北区蓝湾御景东关路与204国道交界处二期2010年5月1日571512600剑桥星城华中北路与204国道交汇处一期二标段10年9月18日14.5万平米2800西区凤凰华庭新青口小学西侧10年国庆公开，未开盘7万多平米起价2400阳光馨园镇海西路与义塘路交汇处10年10月17日62428平方米均价2400多 1. 海天连城 a.区位 b.总平面图 c.项目基本参数 占地面积约300亩容积率1.48户型区间119-138总建筑面积约30万方绿地率35%建筑类型多层 小高层 该项目位于新城区，县政府南200米，盛世路与时代东路交界处，项目土地平坦，四方四正，较利于规划建设。规划有联排别墅、花园洋房、多层、小高层、高层、酒店式公寓等多种建筑形态。d.项目优劣势分析项目优势项目劣势1 开发商优势-浙商投资建设，资金充裕，实力雄厚。2 规模优势-30万平米体量大盘3 交通优势-距新建242省道仅200米左右，项目周边道路宽阔4 区位优势-地处赣榆新城，城市发展的主方向，投资潜力无限，距新城政务中心200米5 建筑品质-多层小高层全框架结构，新古典主义建筑风格6 内部配套-配备近3万方商业，超市、沿街商业、会所、社区店7 外部环境-紧邻200亩的体育公园及20万平方米的市民广场1 距离县中心商业区较远，2 暂无正式公交线路，出行不便3 周边居住氛围不够，人气不足 e对该项目的评鉴 地段 新城中央地脉，广阔升值潜力 配套 全能生活配套，运动休闲就在家门口 规划设计 宽阔楼间距，人车分流设计 景观规划 澳洲景观公司设计，双向景观轴带，八大主题景观 建筑硬件 框架结构设计，全面节能环保，外立面整体色系统一而富有变化，质感丰满典雅，线条简洁流畅，使建筑立面渗透出高贵与内敛，优雅而不动声色的文化气息。 智能安防 六大智能科技系统，周界防越报警、视频安防监控、可视对讲及门禁管理、电子巡更、停车管理、背景音乐。 f. 户型面积 一期所推面积为119到139平米，全部为三房。明卧、明厅、明厨、明卫四明空间，采光率高。 g客群分析： 主要面向目前有房居住作为投资需求的客户，对居住环境档次要求更高，年龄在三十五岁以上，有较强的经济支付能力，看重项目实际品质及带来的尊贵感。以及对新城未来发展前景的信心。随着242省道的开通，越来越多的墟沟和连云港市区的炒房者投资客涌入 h.营销策略：采用品质化，体量规模化的营销策略；重点突出项目的建筑 景观 立面等品质，以及项目近30万平米总的体量。项目主推广语- 30万平米品质之城项目销售中心面积较大，分区明确，条理清晰。中心展示区摆放2大沙盘，依次为新城区总体规划沙盘. 项目整体沙盘。项目logo墙和前台处于项目沙盘后方。左侧为签约谈判区，右侧为重点包装的贵宾休息区，颇有音乐茶座的感觉。整体来说，销售中心的设计和包装很好的突出了项目品牌和优势，与目标客户群的文化背景相协调。推盘方式上，采用的是传统的策略。既先推品质较差、更靠近社区外部盛世路的物业，以多层住宅为主。再陆续推出项目社区内部、品质较佳的部分包括小高层和高层，最后在推商业及别墅区。这种做法的好处就是在项目入市阶段可以以较低的价格进入，如项目整体品质较高，能够快速吸引眼球，占领市场。同时在后期由于推出部分价值较高，可以通过各种手段拉升产品价格，以达到低开高走，保证预期利益实现的目的。项目前期活动策划，至09年秋季人员进场到10年项目开盘，经历了长达1年左右的蓄水期。期间，为了提升项目形象和企业的影响力，扩大知名度及美誉度。陆续开展了“日进百金，财富增值计划” 迎春西点美食品鉴会等活动，不断聚拢人气，增强项目标客户群的归属感和品牌认同度，为项目开盘营造火爆场面做铺垫。开盘活动策划，赤巨资冠名赞助2010“海天连城”杯赣榆县秋季房展会开发商总经理做展会开幕致辞，近一步提升了项目的知名度和美誉度。并于房展会当天（10月22日），项目一期第二批次房源开盘销售。目前销售情况良好。2 .维多利亚 a.区位 b.平面图 c.项目基本参数 占地面积约25万平米容积率1.38户型区间90-139总建筑面积约38万方绿地率35%建筑类型多层 小高层地处赣榆新城核心位置，紧邻主干道黄海大道，与县政府办公大楼毗邻而居，西侧即为政府巨资建造的青龙河绿化风光带，南接赣榆新城核心商业中心维多利亚商业街，规划中维多利亚洋房周边商场、银行、超市、医院、学校及娱乐场所云集，区域位置左右逢源，得天独厚，是未来新城最繁华的核心居所！d.项目优劣势分析项目优势项目劣势1 企业进入赣榆市场时间较长，积累了良好的口碑和品牌影响力2 与赣榆政府关系密切3 规模较大，38万平米总建筑面积，史无前例4 紧邻青龙河绿化风光带，市民广场，生态环境宜人5 土地开阔平坦，四方四正6 开发持续性，后期土地储备量较大1 距县中心较远，出行不便2 前期入住率不高，虽开发多年，但入住率极低e.对该项目的评鉴赣榆首家纯欧陆风情社区。英伦建筑风格与芭提雅景观设计，均属赣榆首创。巧妙融入红、白色调为代表的沉稳的英格兰风格元素，极具品质感和贵族气质！住宅造型采用三段形式为基础，注重色彩,材料的不同选择及搭配，形成富有特色的住宅外部造型。 21世纪投资集团旗下专业物业管理团队，致力于为客户提供全面优质的服务。安全服务方面：采用先进的智能化安防体系，科学的现代化安全管理模式，环境服务方面：为业主营造外有蓝天、碧水，内有鲜花、草地的温馨家园，使业主充分体验浑然天成的优美环境。维多利亚洋房傲居赣榆新城核心区位，坐拥新城最完备生活配套，完美传承新英伦城市风情，以欧式街区规划理念打造英伦风格。f . 户型设计住宅房型有二房二厅一卫、三房二厅一卫、三房二厅二卫等，现售单元面积90平米到138平米等多个不同档次房型以供不同需求的业主选择。小区每幢住宅由板式住宅组成。平面紧凑实用，房型采用大面宽短进深的布置，有利于通风采光。局部增加一些功能性用房，使房型更为舒适。在户型空间的设计中，根据赣榆县居民的生活习惯及气候特点，将起居室及主卧室布置在南侧，保证有良好的正南阳光和视觉景观，辅助房间及次卧室布置在北侧，明厅、明室、明厨卫。在房型平面布置上，将户内设计动静分区，以较大面积的起居室为中心组织家庭活动，交通流线互不干扰。g.项目营销推广 由于开发周期较长，项目认知度在赣榆深入人心，已成为新城的地标性生活领域。 广告媒体选择上，充分考虑到品牌的持续性传播与维系，在项目形象树立上下了大工夫。长期在赣榆县城繁华地段设立户外看板，具体为东关路与黄海路交汇处一块，华中路与黄海路交汇处一块。并买断盐务局以东黄海东路一线过街拱桥引导牌，文字内容据项目实际情况定期更换。 推盘策略上，为了达到开盘的火爆场面，保证销售旺盛的延续性。每次开盘仅已少量房源入市，保证了差的户型朝向楼层同时去化，也给客户以供不应求的感觉，起到了很好的口碑宣传效果。以11月13日开盘3栋住宅为例，现销售率都在90%以上。 a 区位 3观澜国际b.鸟瞰图c.项目基本参数 占地面积66989 平方米容积率2.35户型区间105.140.145总建筑面积180342平方米绿地率32%建筑类型22层以上高层住宅2墥，11层以上高层住宅13墥，多层住宅7墥，幼儿园1幢。d.项目优劣势分析项目优势项目劣势1 地处县城中心黄海路主干道上，作为新旧城区的连接处，位置绝佳；2 周边各种就学商业生活配套完善，交通便利；3 项目总的体量较大，易形成品牌效应4 以国际化生活标准作为宣传重点5 内部设施配套完善，幼儿园即将使用1 原为磷肥厂地块，土地重金属污染严重，网上称之“毒地楼盘”2 项目容积率较高，建筑密度大，对小区的居住舒适度有一定影响；3 高层项目在县城抗性较大；4 一期深陷层高“打错门”事件，影响口碑传播 e.户型面积卧室.客厅全阳台设计，采颉缕缕阳光，尽享居家温馨与甜蜜，待客接友，更加体面大方。明厨明卫设计，通风采光舒适无限双卧向阳设计，保证家庭主要成员尽享阳光呵护f. 目标客群 由于项目单价高，3期高层户型面积较大，单套总价较高。加之国家提高1套房首付比例和契税，限制2套房，停贷3套房。导致项目首付和月供等均有不同程度的提高，很大程度上提高了原先部分意向客户在该项目购房置业的门槛，限制了客户的购房热情。该项目目标客户群为本县生活较为富庶，具有较高经济支付能力，对小区品质生活配套要求较高的家庭。具体分为:企事业单位员工. 个体工商业主周边乡镇率先富裕农民和渔民，以及项目周边社区住户，用作改善当前居住环境或做为子女婚房使用。 g. 营销推广 该项目由香港中原地产做全程营销策划。推盘方式上，依然按照传统的大盘开发模式，先推项目靠内部，交通不便，景观绿化较低的单位，多层和小高层为主，后期逐步推出中心地带高层，中心景观绿化品质较高。一期以较低的价格入市，吸引目标客户选购成交，造成项目开盘热销的场面。为后期的宣传推广做出了很好的铺垫，也起到了较高的口碑传播的作用。三期6栋小高层今年7月开始，分3批次销售，避免了因楼层和采光问题而照成的后期销售困难，目前销售情况良好。项目沿黄海路一线建造2个中心广场，和休闲区，进一步聚拢项目周边人气。利用工地围墙展示项目形象。 项目主推广语-国际化纯美生活社区 项目案名-观澜国际，与项目建筑风格和市场定位一致，展现了楼盘的个性与优势，符合目标客户群的心理需要和身份荣誉感，同时优美易记忆，朗朗上口。 项目二期辅助案名-领域，三期辅助案名-尊邸。长变常新，避免了因销售周期过长而照成客户视觉感官的疲劳。 h.项目总结 大型精品纯美生活社区，地处赣榆县的黄海路主干道上，作为新旧城区的连接处，项目周边各种生活配套完善，交通便利。秉承现代人居理念，将生态与建筑融为一体，营造出人性化的生活环境，22层的高层住宅，在赣榆更是史无前例的标杆建筑。 小区主城区绝版豪宅，捷足优选城市核心地位，未来规划首要区域。项目自带2000平米社区商业，为您提供前所未有的生活享受。项目外部向左繁华，向右政界权要，左右逢源，自在天成。 小区构筑生态公园社区，32%的绿化带，将景观变成风景，25000平米的绿化广场翠绿盎然，小区绿化系统进行总体规划，均匀分布，以乔、灌、低被、草坪等进行多层次和丰富的季相变化，植被配置灵活自然，形成独一无二的人文园林风景大观。 小区的品质物业成就品质生活，全方位提升新豪宅价值：周界报警系统、电视监控系统、楼宇对讲系统、中心控制系统、车辆管理系统、24小时巡更系统、公共广播及背景音乐系统，目前一期二期已交房入住，社区环境优美，物业管理规范。 4三兴花园a.区位 b.鸟瞰图 c.项目基本参数 占地面积6.673公顷容积率1.78户型区间100-140总建筑面积120990平方米绿地率41.6%建筑类型9栋多层，7栋高层 d.项目优劣势分析项目优势项目劣势1 三兴建工集团扛力之作，高抗震等级，品质保证2 地处赣榆县城中心位置，周边城市配套齐全，交通便利3 总体规划较好，内部配套完善1 地块拆迁安置工作尚未完成2 开发顺序不合理，前期出行不便3 一期延期交付4 2期为一栋19层住宅，抗性较大 e. 房型面积 端户两室朝阳，中户三室朝阳，主卧室阳台，阳光明媚，南北通透；明厨明卫设计，突出生活品质；配套储藏室，远离杂乱； f. 项目评鉴 集团公司简介： 江苏三兴建工集团有限公司是江苏建筑业的一支劲旅。企业拥有国家房屋建筑工程施工总承包壹级和市政公用工程总承包、钢结构工程、地基与基础工程、装饰装璜工程专业承包二级资质，并拥有国际工程承包和对外劳务输出经营签约权。企业注册资本金5700万元，净资产1.69亿元。年完成施工面积300万平方米以上，产值28亿元。连续多年被评为“江苏省建筑业综合实力20强企业”、“江苏省先进建筑企业”、“江苏省建筑业十佳企业”和“特级资信企业”，并被授予“全国守合同重信用企业”。 1999年通过gb/t19002-iso9002：1994质量体系认证。 依托三兴建工强大的品牌实力和业界影响力，同时也作为赣榆当地最知名的企业之一。三兴花园在广告推广上的投入可为寥寥无几，除了冠名赣榆08 09年赣榆房展会之外，很少有其他广告形式的出现。销售中心包装也不够细致和明确，与三兴建工的想象不相匹配。项目自身位置较好，周边配套完备。 凭借上述2大优势，该项目的销售情况良好。 5蓝湾御景 a.区位图 b.效果图 c.项目基本参数 占地面积36225平方米容积率1.58户型区间96-120总建筑面积57151平方米绿化率36%建筑类型多层 小高层 d.项目优劣势分析项目优势项目劣势1 赣榆首席加勒比海岸风情社区2 处于204与东关北路交汇处，交通便捷3 地处北城区门户，处于规划中的城北生活区之中4 以多层住宅为主，客户认同度较高1 距主城区较远，商业配套不足2 对面东成化工，污染严重3 前期工程进度较慢，影响销售 e. 户型点评 现阶段主力户型为96-117平米温馨三房，重点突出户型的方正实用，摒弃户型浪费的问题。户型明亮通透，南北通风 f.营销推广策略分析 项目前期定位-赣榆北部首席贵族领地，同时也是赣榆首家加勒比海岸风情社区，户型面积方面120以上阔绰三房占到一定的比例。但前期销售情况不容乐观，除了项目本身位置较偏以外，项目自身的定位及目标客户群的选择都存在一定的问题。且营销思路不明确，广告媒体的选择过于分散，导致前期销售积压，开发商资金压力大。 项目二期于今年5月1日开盘，二期果断调整营销思路，摒弃120平米以上阔绰三房，主力户型为97-117平米温馨三房。主要面向经济实力不是太雄厚，周边乡镇及附近住户的首次置业人群。交付标准上，大胆尝试精装修，省去部分业主无暇顾家装修的烦恼，同时不断阐述区域的未来发展前景。二期主推广语-精装住宅 推动赣榆向前定期开展不同的优惠促销活动，加大dm的投放力度，同时在今年房展会开展抽奖活动，增加项目人气以及在目标客户群心中的认知度。目前，项目销售率中规中矩。 6剑桥星城a.区位 b.沙盘模型 c.项目基本参数 占地面积128亩容积率1.57户型区间90-168总建筑面积约14万方绿化率43%建筑类型多层为主 小高层 d.项目优劣势分析项目优势项目劣势1 金海-国有开发企业，质量过硬2 紧邻赣中，人文气息浓郁3 英伦气质4层住宅，建筑品味高，绿化率43%4 户型面积涵盖面较广1 东侧为金山化工，空气质量较差2 周边配套缺乏，人气不足3 前期开发小区最里面，周边树木遮挡，路人很难看到小区实景4 销售中心位置较偏，客户上门量较少5 定位高端，普通置业人群望尘莫及 e.房型面积 项目一期共计推出262套房源，其中，167平米的4房2厅2卫12套；140-146的3房2厅2卫130套；120平米的超大2房2厅2卫68套；105平米左右2房2厅1卫20套；75-90平米左右2房2厅1卫32套。 剑桥星城户型配比 1 从户型设计思路 面积配比可以看出，该项目比较注重户型的舒适度，提升居家生活的品质，吻合目标客户的心理及生活需求，与项目的定位档次相一致。、 f.项目综述 金海剑桥星城是金海置业继中房鑫城、中房新天地、江南映象和海宁之都等项目之后在赣榆县开发的首个高品质住宅楼盘，秉承“责任地产 百年金海”的开发理念。项目定位高端，功能配套完备、环境设计优美、节能环保技术高效、毗邻赣榆高级中学位置优越，体现了