柠都新城项目部2011年工作计划13P.doc

柠都新城项目部2011年工作计划成都聚思置业顾问有限责任公司2010年12月31日目 录 15一、 计划背景31、 宏观市场分析32、 区域市场分析33、 2011年安岳楼市放量情况44、 项目优劣势（swot）分析4二、 任务分解51、 任务分解表52、 项目鸟瞰图-带楼栋编号63、 任务划分解析7三、 住宅销售计划71、 营销计划72、 推广计划83、 销售政策及手段84、 所需支撑95、 费用计划9四、 商业销售计划101、 营销推广计划102、 销售政策及手段113、 所需支撑124、 费用计划12五、 总结13一、 计划背景1、 宏观市场分析2010年商品房全国范围内空置面积增加，入住率降低，通过国家政府数次间接调控与直接出台政策干预市场，全国一二线城市出现短暂楼市低迷期。在保证经济、就业增加的同时，拉动汽车、家电等消费增长逐步成为扩大内需的主要途径。随着“国十条”等相关政策的出台，对多次购房以及异地购房产生了直接限制。经历了2009年房屋销量大幅上升和宽松的货币政策后，2010年房地产开发企业资金充裕。2010年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比去年增长44.2%。受2010年大部分地区楼市平稳上扬的销售影响，预计2011年前两个极度此种情况将会持续存在。但因目前大部分空置房屋的出现，部分开发商在2011年第三季度以及第四季度将会出现价滞量缩的局面。同时因国家几次出台政策主要针对一二线楼市，预计在2011年，部分一线开发商将会转战二三线城市，甚至转战至四线城市及县级城市。2、 区域市场分析2010年安岳楼市有惊无险平稳度过，部分开发商因2009年楼市过热运作导致2010年投资过度，从而形成资金链断裂等情况出现。总体而言，通过各大开发商年度销售面积及总金额分析，2010年是安岳楼市较为顺利的一年。2011年预期安岳当地市场会由连续两年的市场培育期转至市场爆发期，撰写者认为在2011年大部分开发商将不会出现空地留置的情况。同时因近两年安岳楼市均价的成倍上扬，部分其他行业将进军地产行业。3、 2011年安岳楼市放量表项目名称2011年放量面积（已获得预售证暂未销售）如诗美地三期21700平方米奥鑫锦城四期55000平方米豪森铭家未取得预售许可民族星城460000平方米（房管局提供数据，预计该数据是实际数据的十倍）博凯香榭秀庭96000平方米新华阳光20900平方米合计653600平方米(因民族星城放量有误，此数据实际情况预计为134500平米左右。4、 项目优劣势（swot）分析优势：1、 项目总体开发量居当地第一，知名度较大；2、 项目成功开发近两年时间，市场影响力较大；3、 总体开发营销模式超出当地开发商平均水平；4、 区域位置属于城市发展新核心，投资潜力较大；5、 配套规划齐全，是后期生活、商业、休闲、政务中心。劣势：1、 区域位置较为偏远，发展仍需时间铺垫；2、 人口密度低，区域各类配套设施短期内极度欠缺；3、 受一期交房影响，市场美誉度降低；4、 二期产品品质差异化较大，小区整体品质受影响；5、 工程进度较慢，无法形成体验式营销。机会：1、 连续多年当地市场蓬勃发展，市场购买信心足；2、 城市发展向南，区域人气逐步增强；3、 项目自身商业配套逐步完善，随一期交房入住潮流，对区域人气增长较为有利；4、 二期产品融入较多高品质因素，随项目景观、配套等呈现，产品差异化明朗。威胁：1、 因前期销售周期短，反复筛选已有客户资料，未成交客户暂无购房可能；2、 宏观政策持续出台，预计2011年政府将控制中小城市房地产市场发展；3、 2011年当地政府将逐步规范并执行国家出台条款；4、 cpi指数不断上升，居民消费能力下降，投资热潮将有所减退。二、 任务分解1、 任务分解表住宅4.8亿时间一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月月销200010003000100040007000300010009000700060004000总额合计6000万合计1.5亿合计1.7亿合计1亿房源前期余房及10#楼4、5、6、7、19、20#楼11、24、25#楼8、9、12、26#楼产值340套，约1亿450余套，约1. 5亿元600余套，约2亿400余套,约1.2亿商业1.2亿时间一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月月销3002005007008001000150020001500150010001000总额合计1000万元合计2500万元合计8500万元房源前期余房、阳光郡2#底商东1#、克拉斯底商步行街西区底商及2楼产值54套商铺，约5000万元24套商铺，约2500万元31套商铺,约1亿2、 项目鸟瞰图-带楼栋编号 3、 任务划分解析受工程计划影响，按以上节点分解年度销售任务，同时为尽可能丰富产品线，提前多层房源销售工作。力争在5月强销时期利用花园洋房房源破冰安岳楼市4000价格底线，刺激市场购买信心，并拉大产品价格差异化，缩减内部产品分流。在“金九银十”黄金销售时期利用花园洋房进一步拉动市场最高价，争取破4500，再次刺激市场，为2011年住宅部分量价齐升做好市场铺垫。住宅部分，较好楼栋的建设工作均在第三季度之后完成，为此下半年销售压力巨大，但完成任务不无可能。通过足够的营销推广，辅助项目产品本身品质的塑造，力求“体验营销”的局面出现，务必在产品销售前期逐步完成景观绿化打造，提升客户购买欲望，降低选择抗性。为避免集团公司重复增加任务量的情况，该份工作计划将住宅部分销售任务提至4亿8千万。商业部分随着2011年6月，一期部分底商逐步交房，将形成短期投资热潮，辅助步行街亮相对外销售等一系列工作开展，顺利形成商铺购置热销期。再则因一期住宅部分逐步交房入住，区域人气开始形成，第三季度开始商业销售任务加大。为顺利提前完成年度销售任务，商业部分计划年度销售任务为1亿2千万。住宅部分与商业部分销售任务总计6亿。三、 住宅销售计划1、 营销计划时间段进度配合销售事件备注2010.12.262011.3.25借助春节返乡人群购房置业，促进二期一批次余量房源销售，重点在于发掘产品品质和节假日促销活动推广。销售余房及10#楼小区入口大门实景呈现，样板示范区投入使用二批次房源蓄水2011.4.17.31开放4、5、6、7、19、20#楼栋进行销售，利用51劳动节强档开展营销工作。完成开放楼栋销售工作完成小区部分景观建设，逐步形成体验式营销。下一批次房源蓄水2011.8.110.31开放11、24、25#楼栋进行销售，抢占“金九银十”黄金销售期市场。抢占黄金销售期，完成销售完成中庭景观建设，通过上阶段洋房开放，体现项目品质。下批次房源蓄水2011.11.112.31开放8、9、12、26#楼栋销售，开展年末最后销售工作，顺利完成住宅部分年度任务完成该批次销售工作，完全形成地中海印象项目景观，体现项目品质，拉动产品差异化积极回款，下批次房源蓄水2、 推广计划时期主题渠道2010.12.262011.3.25欢迎回家！-柠都新城地中海印象一组团开盘即售罄，日销过亿，二批次房源火热加推现有常规宣传渠道、车展摆点宣传、场镇巡展宣传、dm派发2011.4.17.31有人还在奢望，有人已收入囊中-地中海印象，高品质洋房撼世登场！多数人的理想，少数人的私享现有常规宣传渠道、场镇及县城巡展宣传、dm派发2011.8.110.31安岳楼王，瞩目亮相地中海中央水景南向三居，得此一世无求现有常规宣传渠道、场镇及县城巡展宣传、dm派发、新增部分呈报渠道2011.11.112.31再不出手，又过年了！-纯地中海风情多层洋房社区实景呈现，臻品洋房载誉加推，稀缺房源逐日递减现有常规宣传渠道、场镇及县城巡展宣传、dm派发、新增部分呈报渠道3、 销售政策及手段1、常规优惠常规优惠持续沿用前期方式，因政策影响，建议新增分期付款优惠，敬请领导把控优惠尺度。2、促销优惠结合营销工作开展进度，适时地合理地制定并实施促销优惠政策，可降低客户购买阻力，有效增加项目成交率，提升公司回款效率，减少资金压力。必要时期推出既定时间内购房优惠或减免物管费用等手段，具体费用控制在每套房源5000左右，届时视实而定。增加固定老带新模式，建议为老业主带领新客户及双边减免物管费用半年至一年。4、 所需支撑事项时间内容负责部门配套硬件完善2011-1-10二期景观大门及样板示范区对外亮相工程部建筑施工进度2011-2-15二期19#、20#楼栋投入施工工程部产品设计2011-2-25后续产品户型设计出图，讨论修改并确定荣新、聚思预售许可办理2011-3-15二期10#楼栋预售许可证办理销售服务科配套硬件完善2011-4-1二期主景观部分完善，小区实景逐步呈现工程部预售许可办理2011-6-15二期4、5、6、7、19、20#楼栋预售许可证办理销售服务科建筑施工进度2011-6-30二期11、24、25#楼栋投入施工工程部配套硬件完善2011-9-1完成中庭景观建设，形成体验式营销工程部预售许可办理2011-9-30二期11、24、25#楼栋预售许可证办理销售服务科配套硬件完善2011-10-15完成项目80%景观建设，项目实景基本完全呈现工程部建筑施工进度2011-10-15二期8、9、12、26#楼栋投入施工工程部预售许可办理2011-11-30二期8、9、12、26#楼栋预售许可证办理销售服务科5、 费用计划事项备注阶段金额乡镇广播当前至2011年12月31日50000led户外视频增加播报频率同上100000户外广告新增至少8块户外同上200000道旗新增城区两条街道道旗同上300000车身广告同上50000短信4000000条同上200000巡展行销同上30000电视台同上100000网络资阳大众网同上100000物料制作dm单、海报、易拉宝等同上200000礼品制作常规及促销礼品同上500000围墙画面制作以及围墙建设、更新同上200000售楼部包装及维护同上200000销售道具购置维护沙盘、模型等道具同上300000柠都新城巴士养护同上100000荣域会活动场地建设与设备购置同上500002011年荣域会活动费用同上200000赞助型活动费用同上300000开盘等相关sp、pr活动同上500000合计3680000机动费用按照常规比例合计费用10%计算368000总计住宅部分营销额总计4.8亿，营销费用比0.8%4048000四、 商业销售计划1、 营销推广计划商业部分销售工作计划按照上述任务分解时间节点开展，商业销售结合招商工作，推广脉络主要贴近招商进度，2011年商业部分营销推广主要覆盖三个渠道，其一是宣传区域人气增长速度，其二描述产品未来，其三根据招商进度热推项目销售。销售工作开展除常规模式以外，并行联合工商联以及各商会组织开展商业品鉴活动以及投资讲解说明会等，聚焦安岳企业所有人目光，提升项目商业人气，促进销售。商业部分具体营销方案待该份工作计划获得领导首肯之后五个工作日内呈报。下附区域市场内竞争对手商业销售情况。民族新城所售楼层销售均价付款方式优惠方式销售方式销售情况1层8000元/一次性/按揭/分期5%/3%/4%裸卖现已全部售罄2层3800元/一次性/按揭/分期5%/3%/4%裸卖其2层现有可售面积约400奥新锦城3期销售均价付款方式优惠方式销售方式销售情况1层8000元/一次性/按揭/分期5%/3%/4%招商现已全部售罄（现已开始营业）2层3000元/一次性/按揭/分期5%/3%/4%裸卖现已全部售罄（现已开始营业）4期销售均价付款方式优惠方式销售方式销售情况1层现4期未正式对外销售，故无法采集更多相关信息。据客户反映该项目4期一层销售均价为1.5万元/平方米2层3层信合尚都楼层销售均价付款方式优惠方式销售方式销售情况1层8000元/一次性/按揭/分期5%/3%/4%裸卖现已全部售罄2.3层10000元/一次性/按揭/分期5%/3%/4%返祖（10年）/年返5%现已全部售罄（酒店式商业）一楼商业未对外销售由联社内部人员认购。2-3层：为20-40酒店式公寓。统一由“安岳宾馆”经营管理。2、 销售政策及手段1、常规优惠：一次性付款优惠5%；按揭优惠3%；针对步行街商业销售可采取排卡集中挤压式销售，届时预交10万元排卡可优惠1%；2、促销优惠：结合营销工作开展进度，适时地合理地制定并实施促销优惠政策，降低客户购买阻力，有效增加成交率，提升公司回款效率，减少资金压力。在必要期间将推出既定时间内购铺优惠，具体优惠手段届时视实而定。3、 所需支撑事项时间内容负责部门交付时间确定2011-2-10阳光郡2#底商交房时间确定工程部看房通道2011-2-10完成阳光郡2#底商看房通道修建及包装工程部道路硬化2011-3-31一期商业道路硬化工程部看房通道2011-4-10完成东1#、克拉斯底商看房通道修建及包装工程部招商支撑2011-5-1招商工作取得实质性进展大诚商管产品亮相2011-6-1步行街商业广场亮相对外呈现实景工程部活动2011-6-30西区首批商铺交房活动，形成区域投资氛围荣新、聚思配套硬件完