物业经营管理精讲班讲义(49页).doc

第一章 物业经营管理概述掌握：物业经营管理的内涵，收益性物业的类型及特点，物业经营管理的层次及各层次之间的相互关系熟悉：物业经营管理中的战略性工作内容和常规工作内容了解：物业经营管理和传统物业管理的异同和相互关系第一节 物业经营管理的概念一、物业经营管理的内涵物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理(propertymanagement)、设施管理(facilitiesmanagement)、房地产资产管理(realestateassetsmanagement)、房地产组合投资管理(realestateportfoliomanagement)的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。二、物业经营管理活动的管理对象管理对象通常为收益性物业，主要包括写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。这些收益性物业通常出租给租户(又称租客、承租人)使用，可获得经常性租金收益.(一)写字楼分为甲、乙、丙三个等级。写字楼分类一般要考虑如下12个因素：所处的位置、交通方便性、声望或形象、建筑形式、大堂、电梯、走廊、室内空间布置、为租户提供的服务、建筑设备系统、物业管理水平和租户类型。(二)零售商业物业：1区域购物中心；2市级购物中心；3地区购物商场；4居住区商场；5邻里服务性商店；6特色商店(三)出租型别墅或公寓(四)工业物业(五)酒店和休闲娱乐设施三、物业经营管理服务的目标物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。四、物业经营管理企业：划分为管理型、专业型和综合型三种。第二节 物业经营管理的层次与工作内容一、物业经营管理的层次：1物业管理或设施管理；2房地产资产管理；3房地产组合投资管理三个层次。其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，房地产资产管理和房地产投资组合管理以策略性管理为主。二、物业经营管理不同层次之间的关系三、物业经营管理中的战略性工作(一) 确定战略 (二)确定标准：投资标准包括现金流、租金波动和基于市场交易的收益变化。(三)构建信息基础(四)决策分析(五)进行资产组合：“不要把鸡蛋放在同一个篮子里。”四、物业经营管理的常规工作 (一)常规工作内容概述(二)现金流和成本管理1支出的分配当投资者将物业出租的时候，他们希望让租户在租金之外承担尽可能多的费用。这不仅可以降低各种管理成本，还可以降低各种风险和不确定性带来的意外成本。 但把所有的成本负担都转移给租户既不现实，也不明智。特别是在下列三种情况下，一般不会采用这种方式：(1)对用于出租的住宅，一些法律要求使得物业业主必须对物业进行某种程度的直接投资。(2)由于短期的商业租户会尽量减少对物业的投入，业主一般更希望签署一次性包含全部内容的租约，将预期收费纳入租约中。(3)租户可能对物业的建筑或者某一部分表示不满意，这时为了留住租户，业主不得不降低条件，允许租户承担较低的维修责任，而由他自己负担大部分。2费用和成本3租金4服务费(1)目的(2)成本分摊(三)日常维修和维护(四)未来维修和维护(五)设施设备管理(六)物业保险管理第二章 ：房地产投资及其区位选择掌握：房地产投资及其特性、房地产投资直接投资与间接投资的区别与联系熟悉：房地产投资的形式与利弊，房地产投资的风险的种类，房地产区位的内容了解：不同类型的房地产投资项目对区位的特殊要求第一节：房地产投资一、房地产投资的概念：是指以获得未来的房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。二、房地产投资的形式： 1直接投资（开发投资、置业投资）；2间接投资（债券、股票、信托基金(reits)）。(一)房地产直接投资：开发投资、置业投资(二)房地产间接投资：1房地产企业债券和股票投资2投资于房地产投资信托基金 优点：第一，收益相对稳定；第二，流动性较好，容易转换为现金。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为权益型、抵押型和混合型三种形式。3购买住房抵押支持证券三、房地产投资的特性(一)位置固定性或不可移动性(二)寿命周期长(三)适应性(四)各异性(五)政策影响性(六)专业管理依赖性(七)相互影响性四、房地产投资的利弊1房地产投资之利：(1)相对较高的收益水平。 (2)能够得到税收方面的好处。 (3)易于获得金融机构的支持。 (4)能抵消通货膨胀的影响。 (5)提高投资者的资信等级。2房地产投资之弊：(1)流动性差。 (2)投资数额巨大。 (3)投资回收期较长。 (4)需要专门的知识和经验。第二节 房地产投资的风险一、房地产投资风险的基本概念(一) 风险的定义：从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。(二) 风险与不确定性：标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。(三) 风险分析的目的目的是要帮助投资者回答下述问题：1预期收益率是多少，出现的可能性有多大?2相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大?3预期收益的变动性和离散性如何?二、系统风险：房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。三、个别风险(一) 收益现金流风险(二) 未来经营费用风险(三) 资本价值风险(四)比较风险(五)时间风险(六)持有期风险四、风险对房地产投资决策的影响1根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2根据风险管理的能力选择投资方向3根据风险周期变化特点把握投资时机第三节 房地产投资区位的选择一、区位的含义：房地产投资的三要素是“区位，区位，还是区位”。房地产投资中“区位”的理解有狭义和广义之分。狭义的区位是指某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。对区位的广义理解，除了其地理位置外，往往还应包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景。二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求(一)居住物业1市政公用和公建配套设施完备的程度。2公共交通便捷程度。3环境因素。4居民人口与收入。(二)写字楼物业1与其他商业设施接近的程度。2周围土地利用情况和环境。3易接近性。(三)零售商业物业取决于零售商业物业辐射区域分析的结果。分析包括：可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。 商业辐射区域通常被分为三个部分：主要区域、次要区域和边界区域。主要区域是与项目所处地点直接相邻的区域，其营业额的6075都来自该区域次要区域是距离项目所处地点515kin的区域(对市级购物中心而言)，项目营业额的1520来自该区域；边界区域是距物业所处地点15km以外的区域，占营业额的515。(四)工业物业当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。第三章：房地产投资分析技术掌握：现金流量、资金的时间价值、单利计息和复利计息的计算方法、设备更新的经济分析方法熟悉：现金流量图的绘制方法、资金等效值的计算公式及其应用、投资回收与投资回报的区别与联系，房地产投资经济效果的表现形式及净态盈利指标计算方法了解：名义利率与实际利率的区别、房地产投资动态盈利指标和清偿能力指标的计算方法第一节 投资分析的基本概念一、现金流量现金流出与现金流人之差称为净现金流量。房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。二、现金流量图现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。绘制现金流量图的基本规则是：1以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。2如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法。3为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资p作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算中出现第0周期的由来。4相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量(图32)。某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。三、房地产置业投资：包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。四、房地产置业投资的现金流量(一)现金流分析中的常用术语1潜在毛租金收入2空置和收租损失潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。3其他收入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。4有效毛收入有效毛收入潜在毛租金收入一空置和收租损失十其他收入。5运营费用6净运营收益净运营收益有效毛收入-运营费用。7抵押贷款还本付息8准备金：准备金又称大修理基金，可以取有效毛租金收人或年净运营收益的一个百分比。9税金(1)经营税金及附加。营业税税额应纳税销售(出租)收入x税率，目前营业税的税率为5。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7和3。(2)城镇土地使用税和房产税。(3)企业所得税。所得税税额应纳税所得额x税率。应纳税所得额实现利润-允许扣除项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33。10经营现金流从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。 即： 税前现金流净运营收益-抵押贷款还本付息税后现金流税前现金流-准备金-所得税(二)收益性物业的现金流 潜在毛租金收入空置和收租损失十其他收入有效毛收入有效毛收入运营费用=净运营收益净运营收益抵押贷款还本付息=税前现金流税前现金流准备金所得税=税后现金流第二节 现值与现值计算一、资金的时间价值1随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。2资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。资金时间价值的大小，取决于投资利润率；通货膨胀率；风险因素。资金时间价值的计算方法与银行利息的计算方法相同，利率是资金时间价值的一种标志。二、利息与利率(一)利息fn=pin （本利和=本金利息）(二)利率：一个计息周期内利息额与本金之比三、单利计息与复利计息（利息的计算有单利计息和复利计息两种）四、名义利率与实际利率(一)名义利率与实际利率的概念 名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。例题：某厂欲从国外购买一批设备，有两家银行愿意提供贷款，甲行的年贷款利率为16%，按月计息。乙行的年贷款利率为17%，按年计息，问该厂应从哪家银行贷款？解：根据名义利率与实际利率的公式得甲行的年贷款实际利率为：（1+16%12）12=17.23% 乙行的年贷款实际利率为：17%所以该厂应从乙银行贷款。五、复利计算公式与系数六、复利系数的应用（利息计算）第三节 设备更新中的经济分析一、设备更新的原因与特点(一)设备更新的原因源于设备磨损。磨损分为有形磨损和无形磨损。1设备有形磨损第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。如生锈、腐蚀、橡胶件老化等。2设备无形磨损：是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在术上显得陈旧、落后造成的。3设备磨损的补偿设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。(二)设备更新的特点分析1设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。2设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3只比较设备的费用。4设备更新分析以费用年值法为主。二、设备经济寿命的确定(一)经济寿命的静态计算方法(二)经济寿命的动态计算方法三、物业管理中的设备更新问题(一)不会提升物业运行服务质量的设备更新(二)能提升物业运行服务质量的设备更新第四节：房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报二、财务评价指标体系房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标，是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。三、盈利指标计算方法(一)动态指标1财务净现值：(npv)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(marr)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。2财务内部收益率：(1rr)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。3动态投资回收期：(pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。 (二)静态指标1静态投资回收期：(列)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。2现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。3投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。四、清偿能力指标计算方法房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。(一)利息计算方法还本付息的方式包括以下几种：1一次还本利息照付 2等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；3等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；4一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；5“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。 (二)借款偿还期借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。(三)偿债备付率偿债备付率(debtcoverageratio，dcr)，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。(四)资产负债率：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差；资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。第四章：收益性物业价值评估掌握：物业价格的构成、投资价值、市场价值、成交价格、市场价格的联系与区别，市场法、成本法和收益法的用途、适用对象和操作步骤。熟悉：收益性物业价格和其特征、收益性物业价值和价格的种类、收益性物业估价的基本公式及其应用。了解：影响收益性物业价格的因素、市场法和成本法的应用。第一节 收益性物业的概念（物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。）收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。影响收益性物业价值的因素：区位、新旧程度、供求、物业管理等等收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：未来净收益的大小；获得净收益期限的长短；获得净收益的可靠性第二节 收益性物业价格的概念和特征一、物业价格的概念和形成条件物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物。二、物业价格的形成条件：有用性、稀缺性和有效需求。三、物业价格的特征物业价格与一般物品的价格的共同处：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。(一)物业价格受区位的影响很大。(二)物业价格实质上是物业权益的价格。(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。(四)物业价格形成的时间较长。(五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。 第三节 收益性物业价值和价格的种类一、使用价值和交换价值二、投资价值和市场价值三、成交价格、市场价格和理论价格四、总价格和单位价格五、实际价格和名义价格六、现房价格和期房价格七、起价、标价、成交价和均价八、评估价、保留价（拍卖底价）、起拍价、应价和成交价九、买卖价格、租赁价格十、市场调节价、政府指导价和政府定价十一、原始价值、账面价值、市场价值第四节 影响收益性物业价格的因素一、物业价格的影响因素概述二、人口因素（人口数量；人口素质；家庭人口规模）三、居民收入因素四、物价因素五、利率因素六、汇率因素七、物业税收因素八、城市规划因素九、交通管制因素十、心理因素第五节 收益性物业估价的基本方法：即市场法、成本法、收益法。一、市场法(一)市场法概述市场法估价一般分为下列4大步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。求取比准价格。(二)搜集交易实例搜集较多的内容，一般包括：交易实例物业的状况；交易双方；成交日期；成交价格，包括计价方式和价款；付款方式；交易情况。(三)选取可比实例基本要求：可比实例物业应是估价对象物业的类似物业；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。(四)建立价格可比基础包括如下5个方面：统一付款方式；统一采用单价； 统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。(五)交易情况修正在下列交易中，成交价格往往会偏离正常市场价格：1利害关系人之间的交易。2急于出售或急于购买的交易。3交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。4交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。5特殊交易方式的交易。6交易税费非正常负担的交易。7相邻物业的合并交易。8受债权债务关系影响的交易。(六)交易日期调整交易日期调整实质上是对物业市场状况对物业价格的影响进行调整，故又可称之为物业市场状况调整，简称市场状况调整。调整的具体方法，可以采用价格指数或价格变动率，也可以采用时间序列分析。(七)物业状况调整思路是：确定对估价对象这类物业的价格有影响的物业状况方面的各种因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的因素；判定估价对象物业和可比实例物业在这些因素方面的状况；将可比实例物业与估价对象物业在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间差异所造成的价格差异程度；根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。(八)求取比准价格二、成本法 (一)成本法概述成本法是先分别求取估价对象在估价时点时的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是以物业价格各构成部分的累加为基础来评估物业价值的方法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意义上的成本，而是价格。4个步骤：搜集有关物业开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算折旧；求取积算价格。(二)物业价格构成物业价格通常由如下7大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用；投资利息；销售费用；销售税费；开发利润。(三)成本法的基本公式 物业价格重新购建价格一折旧(四)物业的重新购建价格(五)建筑物的折旧1建筑物折旧的概念和内容建筑物折旧建筑物重新购建价格一建筑物市场价值。建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。2求取建筑物折旧的年限法年限法是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法。建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命。经济寿命短于其自然寿命。建筑物的年龄分为实际年龄和有效年龄。有效年龄可能短于也可能长于其实际年龄。取决于维修养护。建筑物的剩余寿命是其寿命减去年龄之后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余，经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄之后的寿命。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄之后的寿命，即剩余经济寿命经济寿命一有效年龄年限法中最主要的是直线法。三、收益法(一)收益法概述收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 (二)报酬资本化法的主要计算公式(三)物业净收益的求取(四)报酬率的求取：折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。(五)直接资本化法直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。第五章 房地产市场与市场分析掌握：物业经营管理计划及其编制、计划的主要内容和表现方式熟悉：房地产市场的特性与功能、房地产市场的供求规律，房地产市场结构、细分方式。了解：反映和描述房地产市场状况的指标，房地产市场运行环境和影响因素，政府干预房地产市场的原则、手段和措施。第一节 房地产市场概述一、房地产市场的概念房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径和形式。二、房地产市场的运行环境1社会环境；2政治环境；3经济环境；4金融环境；5房地产法律制度环境；6技术环境；7资源环境；8国际环境三、推动房地产市场转变的社会经济力量(一)影响房地产市场发展的社会经济因素：社会因素；经济因素；政策因素(二)影响房地产市场转变的社会经济力量1金融业的发展。2信息、通信技术水平的提高。3生产和工作方式的转变。4人文环境的变化。5自然环境的变化。6政治制度的变迁。第二节 房地产市场的供求关系一、房地产市场的需求影响因素：1收入的变化2其他商品的价格变化。3对未来的预期。4政府政策的变化。 二、房地产市场的供给影响市场供给数量的并不仅仅是价格，所以我们在描述供给的基本法则时假设除价格和供给数量外，其他因素均保持不变。这些假设不变的市场因素包括：开发成本、建造技术、政府政策、相关产品的价格、对未来的预期、开发商获取利润水平的目标等。 着重解释三个非价格因素对市场供给数量的影响 1房地产开发成本 2政府政策的变化。3对未来的预期。三、房地产市场的机制房地产市场的运作机制，在很大程度上取决于整个国家的经济体制。第三节 房地产市场结构与市场指标一、房地产市场结构从宏观上说，房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。二、房地产市场细分按照地域范围、房地产类型、增量存量、交易形式等标准，对房地产市场进行细分。(一)按地域细分（如北京、上海等）(二)按房地产用途细分（如居住物业市场、商业）(三)按存量增量细分划分为三级市场：一级市场(土地使用权出让市场)、二级市场(土地转让、新建商品房租售市场)、三级市场(存量房地产交易市场)(四)按交易形式细分房地产交易包括房地产买卖、租赁和抵押。(五)按目标市场细分（如低档、中低档、中档、中高档和高档）三、房地产市场指标反映和描述房地产市场状况的指标，包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。(一)供给指标：1存量；2新竣工量；3灭失量；4空置量；5空置率；6可供租售量；7房屋施工面积；8房屋新开工面积；9平均建设周期；10竣工房屋价值(二)需求指标： 1国内生产总值(gdp有三种表现形态，即价值形态、收入形态和产品形态)；2人口数；3城市家庭人口；4就业人员数量；5就业分布；6城镇登记失业率；7城市家庭可支配收入；8城市家庭总支出；9房屋空间使用数量；10商品零售价格指数；11城市居民消费价格指数(三)市场交易指标： 1销售量；2出租量；4吸纳率；5吸纳周期；6预售面积；7房地产价格指数；8房地产价格；9房地产租金第四节 房地产市场的特性与功能一、房地产市场的特性(一)市场供给的特点：缺乏弹性；非同质性；高度的垄断性(二)市场需求的特点：广泛性；多样性；借助金融信贷机构来进行融资。(三)市场交易的特点产权的流转及其再界定；需要经过复杂和严密的法律程序，耗费时间比较长，交易费用通常也比较多；需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。(四)市场价格的特点地理位置关系极大；人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈向上波动的趋势；但现实价格是在长期考虑下而个别形成的，因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。二、房地产市场的功能(一)配置存量房地产资源和利益(二)显示房地产市场需求变化(三)指导供给以适应需求的变化(四)指导政府制定科学的土地供给计划(五)引导需求适应供给条件的变化三、房地产市场的政府干预(一)政府干预房地产市场的目标，包括： 1实现房地产市场持续健康发展。2使存量房地产资源得到最有效的使用。3保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间。4引导新建项目的位置选择。5满足特殊群体的需要 (二)政府干预房地产市场的手段：包括1土地供应政策；2金融政策；3住房政策；4城市规划；5地价政策；6税收政策；7租金和价格控制；第五节 房地产市场分析一、房地产市场分析的概念与作用(一)房地产市场分析的概念房地产市场分析是通过信息将房地产市场的参与者与房地产市场联系起来的一种活动。市场分析的目的，就是将风险降到最低，并尽可能通过及时、准确的市场分析，来争取最大的盈利机会。(二)房地产市场分析的作用1开发商。市场分析在开发过程中，能帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型，向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款、寻找投资合作伙伴，在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者，根据市场需求的变化调整产品。2置业投资者。置业投资者进行市场分析的目的是了解当地房地产市场发展趋势，判断其拟购置物业或已购置物业的投资收益情况是否正常以及物业的未来升值前景。根据市场分析的结果，置业投资者可以设计或修订其房地产投资策略和资产管理策略。3金融机构。通过市场分析，金融机构可以把握未来房地产市场发展的宏观走势，为其制定参与房地产市场的策略和战略服务。就具体的房地产信贷业务而言，市场分析能帮助金融机构预测拟贷款项目的未来收益情况、还款能力和资金需求的合理性，为审批贷款(开发贷款或抵押贷款)提供依据。4设计人员。建筑师、规划师及其他相关设计人员，必须了解开发项目所面对的目标市场，以便在建筑风格、户型、配套设施、建筑设备等方面的设计，满足市场需求。5营销经理。在市场分析的基础上，把握目标市场特征，并在此基础上有针对性地制定销售策略、广告宣传策略等。6地方政府。不论是对市场进行宏观调控，还是房地产开发过程涉及的开发项目立项、土地使用权出让、规划审批、开工许可等环节，都需要市场分析结果的支持。7租户和使用者。租户和使用者在进行租买选择、位置选择、物业选择和判断租买时机与价格时，非常需要市场分析的支持。尤其是当使用者的购买目的是置业投资时，更加重视对市场供求关系、租金价格水平、市场吸纳情况和竞争情况的分析，以便制定出更明智的租买决策。8物业管理者。市场分析可帮助物业管理者了解不同物业类型的市场供求状况、需求特征及发展趋势，预测市场发展前景，把握主要租户和使用者的产业分布及产业发展情况。根据市场分析的结果，物业管理者可以制定确保物业保值增值的物业维护维修、更新改良、改建扩建、资产处置计划或方案，适时调整物业租金水平和出租策略。 (三)市场区域的确定1影响市场区域形状和大小的关键因素自然特征，如山地和河流等；建筑阻碍、高速路或铁路；人口密度的大小；政治区域，市区和郊区，学校间的区域；邻里关系和人口统计特征；发展的类型和范围，如未来城市发展的方向、速度等；竞争性项目的区域。2物业类型和市场分析目的对确定市场区域的影响二、房地产市场分析的内容(一)宏观因素分析(二)市场供求分析1供给分析：(1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。 (2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 (3)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。2需求分析：(1)需求预测。 (2)分析建设和运营中的主要物业项目。(3)吸纳率分析。 (4)市场租户对产品功能需求。3竞争分析： (1)列出与竞争有关物业的功能和特点。 (2)市场细分，明确目标物业的目标使用者。4市场占有率分析(三)相关因素分析不同类型物业需要重点分析的内容包括：1居住物业。2写字楼项目。3商业零售物业。4工业或仓储物业。第六节 物业经营管理计划一、物业经营管理计划的概念 (一)规划与计划基本原则是：第一，物业管理师必须参加和主持；第二，发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与；第三，实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定。(二)计划的用途(1)指导物业管理的具体行动；(2)书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素；(3)书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程；(4)帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识；(5)便于明确物业管理服务的工作内容、范围、时间安排、质量标准、所需费用和风险等重大问题；(6)测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制，帮助业主考核物业经营管理活动的绩效。(三)物业管理计划的表现形式物业管理计划包括年度计划、中短期计划和长期计划。 二、编制物业经营管理计划的基础工作(一)区域宏观市场环境分析(二)房地产市场分析(三)邻里分析(四)物业现状分析(五)业主目标，明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。三、构造物业管理方案(一)探讨改进旧有物业的可能性(二)物业管理计划的主要内容1建筑物管理计划：(1)建筑物维护的标准。 (2)建筑物管理策略。 (3)物业检查计划。 (4)公共设施服务的内容。 2租赁计划：包括租金方案和出租策略。3财务收支计划：通常以预算计划的形式体现4物业运行绩效评估及与业主沟通计划(1)物业绩效评估指标。包括：预计租值与实际租值的比较；实际和预计的资本价值的增长；收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较；资本回报率即收益和物业资本价值的比较；净收益即毛收益减去成本；空置水平；服务收费水平；拖欠租金和坏账；财务内部收益率；对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。(2)物业管理企业和业主的沟通。最常用的沟通手段是：定期的年度或季度表现报告；定期的管理会议；通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。四、物业管理计划中的预算技术预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。第六章：租赁管理掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整方法。熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。第一节 物业租赁概述一、物业租赁及其特征(一)物业租赁的概念(二)房屋租赁的特点1房屋租赁不转移房屋的所有权2房屋租赁的标的是作为特定物的房屋3房屋租赁关系是一种经济要式契约关系4房屋租赁关系不因所有权的转移而中止5租赁双方都必须是符合法律规定的责任人二、物业租赁的分类(一)按房屋所有权的性质划分，分为公有房屋的租赁(简称公房租赁)和私有房屋的租赁(简称私房租赁)。(二)按房屋租赁期限划分：(1)定期租赁。 (2)自动延期租赁。 (3)意愿租赁。(三)按物业租金的内涵划分(1)毛租（含税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费）。(2)净租。(3)百分比租金。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。三、物业租赁管理模式(一)包租转租模式（包租）(二)出租代理模式（代租）(三)委托管理模式（自租）四、房屋租赁的行政管理房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发房屋租赁证。(一)房屋租赁登记备案的一般程序：合同签订30日内，到当地房地产行政主管部门登记备案。备案程序为申请、审查、颁证三步。(二)房屋租赁的条件有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有权证的；(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)权属有争议的；(5)属于违章建筑的；(6)不符合安全标准的；(7)已抵押，未经抵押权人同意的；(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。(三)房屋租赁中的违法行为及处罚租赁管理办法规定，有下列行为之一的，由县、市人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚：(1)伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款；(2)不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可处以罚款；(3)未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。第二节 租赁管理与租赁方案一、租赁管理的概念与内容租赁管理的主要工作内容是房屋空间交付、收取租金、租金调整和租户关系管理。二、租赁方案与策略1确定可出租面积和租赁方式2编制租赁经营预算3定位目标市场4确定租金方案5明确吸引租户的策略三、租户选择，是租赁管理的核心内容。四、租金确定与调整(一)租金的计算单位和所包含的内容(二)基础租金（最低租金）与附加租金（差别租金）(三)租金的调整 五、租约谈判与签约管理六、租赁管理中的市场营销：宣传推广内容：(1)价格优势。 (2)物业本身的素质。 (3)良好的声誉。 (4)经济实用。第三节 房屋租赁合同一、房屋租赁合同的概念和法律特征(一)房屋租赁合同的概念是一种债权合同。(二)房屋租赁合同的法律特征：1双务合同；2有偿合同；3诺成合同；4要式合同；5继续性合同二、房屋租赁合同的基本条款(一)当事人姓名或者名称及住所(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况(三)租赁用途(四)租赁期限(五)租金及支付方式 (六)房屋的修缮责任(七)转租的约定(八)变更和解除合同的条件(九)租赁双方的权利与义务(十)当事人约定的其他条款1税收与保险费的分担2改建的规定3保证金第四节 租户关系管理一、客户关系管理理论简介(一)客户关系管理的含义客户关系管理(crm)，是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。(二)crm出现的原因和必然性20世纪后半叶，“以产品为中心” 20世纪90年代中、后期，“以客户为中心”(三)crm对企业的作用1crm能够整合客户、企业和员工资源，优化业务流程2crm能够提高企业、员工对客户的响应、反馈速度和应变能力3crm能够提高企业销售收入 4crm能够改善企业服务、提高客户满意度(四)crm的本质1crm是一种管理理念而非管理软件，实际的crm分为三个层次： (1)管理思想层；(2)软件产品层；(3)管理系统层 2crm是营销管理的创新体现在三个方面：一是crm充分体现了新的营销理论中以客户为导向的核心理念；二是crm实现了营销管理重点的创新，将营销管理的外部资源利用与内部价值创新充分整合，并为客户提供差异化的服务，使客户价值最大化；三是crm运用先进的信息技术、网络技术进行营销，使it技术成为企业经营、发展、创新的根本性和决定性力量。二、租赁管理中的租户关系管理(一)租赁管理中实施crm是市场化的要求(二)在租赁管理中实施crm涉及到的工作1建立详细的租户档案2租赁期内的服务3租金缴交的管理4数据统计与分析5个性化服务第七章 成本管理掌握：物业管理中的成本及其分类和成本估算方法熟悉：成本预算编制工作的基本要求，成本预算的类型，成本运算编制程序，成本日常管理工作的内容。了解：成本控制原理，程序与组织体系。第一节 物业管理中的成本及其分类一、物业管理中的成本 (一)成本的含义成本是指全部生产费用，是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。(二)物业管理成本构成1营业成本(1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。(2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。2期间费用或经营管理费用 (1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计人管理费用)。税金：是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。无形资产摊销：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。(2)财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：利息净支出，汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，金融机构手续费，公司筹资发生的其他财务费用。 关于物业管理成本的构成或开支范围，物业管理企业财务管理规定和施工、房地产开发企业财务制度还有以下特别规定：(1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本；(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用；(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用；(4)发生的坏账损失，计人管理费用；(5)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；对外投资支出；被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以