联祥2011年沈阳房地产市场研究报告53p.docx

2011年沈阳房地产市场研究报告第一篇市场表现篇3一、沈阳温柔版限购令出台及影响3二、硕果十一五 长白岛让和平更有味道4三、2011年“金九银十”已经褪色 以价换量成为主流4四、沈城楼市已经进入地铁时代4五、年底一线城市房价进入调整期6第二篇宏观政策篇6一、国家政策6二、沈阳政策12三、行业资讯13第三篇城市发展篇15一、城市建设15二、城市交通18第四篇市场动态篇22第一章商品房市场22一、商品房供应量分析22二、商品房成交量分析25三、商品房供求关系分析27四、全年各区商品房成交情况分析27第二章商品住宅市场28一、商品住宅供应量分析28二、商品住宅成交量分析30三、商品住宅供求关系分析31四、商品住宅成交套均面积分析32五、全年各区商品住宅成交情况分析32第三章环线市场分析33一、一环内市场分析33二、一至二环间市场分析33三、二至三环间市场分析34四、三环外市场分析35第四章别墅市场36一、全年别墅市场成交走势分析36二、全年各别墅产品成交走势分析36第五篇土地篇39一、土地供应39二、土地成交42三、2011沈阳热点地块48四、2011年土地成交楼板价排名前10地块列表51第六篇营销篇51一、各区域报广投放情况51二、本年报广主要诉求点统计表52第一篇 市场表现篇2011年，对中国楼市来说，是值得铭记的一年。在这一年，随着调控深入，各种利益主体在此交集、博弈，它们各怀心思，又急迫想要成为最后的赢家。2011年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控：今年1月“国八条”出台，房产税试点改革落地，拉开了全国范围严格控制房地产行业的序幕；地方政府逐步跟进，陆续出台相关政策，“限购”、“限价”、“限贷”全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个；7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，台州、珠海等二线城市跟进，46 城市明确调控细则；10月底，1000万套保障房建设计划提前实现；12月12日至14日，中央经济工作会议明确指出2012年将继续坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。房地产调控在 2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步深化。而房地产市场在多方调控下也开始出现量跌价稳，并逐渐呈现价格下降的趋势。2011年房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局。中央政治局会议近期定调2012年经济工作时明确表示“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”，随后北京、上海、广州、深圳等11个大中城市相继宣布楼市调控政策将延续；预计2012年房地产调控政策仍将维持从紧取向。一、 沈阳温柔版限购令出台及影响沈阳限购令实施时间是2011年3月8日，沈阳版“限购令”暂限人口密集、房价过高的二环区域内。对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。这样的“温柔版限购令”也表现为几方面：首先是此次限购是以家庭为单位，无论以前有几套房，从限购令执行之日起，可再购置一套房。 沈阳限购令只针对“商品住宅”进行限购，对二手房以及商业地产并未作限制。 综合以上信息不难发现，基于沈阳一直以来刚性需求大、投机性购房群体少、改善型购房增多等特点，沈阳的限购令充分地考虑了沈阳购房者及市场的特点来进行制定，因此相对一些一线城市的限购令来说，沈阳堪称是“温柔版”，与天津版限购令颇为类似。二、 硕果十一五 长白岛让和平更有味道去年年底和平区收获了“国家可持续发展实验区”的殊荣。尤其是长白岛让和平更有了味道：浑河明珠长白岛：引进重大项目30余个，完工及在建楼宇400余栋，累计开工建设面积达500余万平方米，已竣工面积175万平方米。“十一五”以来，长白岛城市化发展突飞猛进，建成以内河水系为核心，森林公园为重点，公园、绿地、绿带为辅的生态城区，已完成绿地面积230余万平方米，完成道路建设总长度35公里，总面积近94万平方米。2008年赢得第十届住交会“中国最具发展潜力岛城”大奖。使得长白岛的楼盘价格突飞猛进，是沈阳重点发展的区域。三、 2011年“金九银十”已经褪色 以价换量成为主流今年的“金九银十”与往年相比肯定成色不足，因此，“金九银十”以价换量将成为主流。9月，如万科、保利等大盘股也加速大幅下跌，市场恐慌气氛严重。现在已有6个城市楼市成交量下降，5个城市成交量跌幅在30%以上，其中重庆跌幅最大，达到50.4%。重点城市中，仅武汉和天津同比上涨，其余城市成交量皆同比下跌，除重庆外，杭州跌幅达到47.08%，南京、深圳的楼市成交量下降幅度亦皆超过20%。在成交量低迷的同时，价格也开始松动。一线城市和二线发达城市新建住宅价格已经出现全面松动，尤其在一些供应集中的区域，价格战已初现端倪，而品牌开发商的率先降价将进一步带动区域整体价格的下调。金九银十的情况还应该分城市来看。已出台限购政策的城市和不会出台限购政策的城市，开发商在9、10月份的推盘节奏会加快，随着降价促销，9月的成交量环比会增加，但不会好于去年同期，而10月的成交量环比会继续增长，同比有可能持平。而对于即将出台限购的二三线城市，政策前期会出现短期的集中推盘、集中成交，一旦二三线城市限购政策出台后，会对开发商和购房者造成较大影响，“金九银十”难。四、 沈城楼市已经进入地铁时代东北的首条地铁线路-沈阳地铁一号线在2010年9月27日上午正式通车通车。沈阳地铁1号线，是城市东西向最大的客运交通走廊，它连接城市东西两大工业区和新兴的经济技术开发区，串连起铁西、太原街、中街三大商业中心及沈阳站铁路交通枢纽等各个板块。地铁1号线沿线已聚集不下40楼盘，地铁上盖升值潜力最大，这句地产“流行语”一时间成为沈阳楼市的风向标。紧接着2012年1月9日二号线也正式运行了，和一号线成了交叉交通运行工具，给沈城人民带来了许多便利。地铁2号线的市中心段几乎与金廊重合，纵观金廊沿线几乎都是大型综合类项目，具有购物、休闲、娱乐等功能，以写字间、商铺、公寓等高端商业产品为主。例如，领先国际地处市中心，同时是金廊和地铁2号线的中心节点。领先国际作为大型综合类项目，包括精装公寓、写字间和高层住宅，商业部分百联购物中心现已开业，地铁2号线建成后将带来大批客流，对项目的长远发展会起到积极影响。五、 年底一线城市房价进入调整期今年，有600多个城市出台了房价控制目标。多数城市的房价控制目标与当年的gdp、人均可支配收入增速挂钩，为“低于”或“不高于”后二者，北京的目标是房价“稳中有降”。在这一轮严厉调控中，一线城市的房价率先进入调整期，基本可以达到调控目标。但今年的楼市也有“按下葫芦浮起瓢”的味道，投资投机性需求被严格限购的城市挤出后，便转向涌入二三线城市。情急之下，一些地方干脆直接出手叫停房价上涨。限价目标绝大多数完成了，但要防止地方政府对行政手段的国度依赖，否则副作用大。需要注意的是，不能因“限”字令作用明显就产生依赖症，楼市还应回归到依靠供求关系解决矛盾的轨道上来。第二篇 宏观政策篇一、 国家政策l 货币政策央行已经在2011年上调了6次存款准备金率。时间、上涨百分点及存款准备金率为图表所示：时间上涨百分点大型金融机构存款准备金率中小金融机构存款准备金率2011-1-200.51915.52011-2-240.519.5162011-3-250.52016.52011-4-210.520.5172011-5-180.52117.52011-6-200.521.518联祥点评：对房地产的直接影响就是地产商贷款更难了，炒房的贷款也难了。但实际上大的地产商，如龙湖、恒大、万科、soho等目前来说根本就不缺钱，因此单一的措施并不会起到多大的作用，而结合4月份发布的国四条和新国十条，一线城市的房价下降是必然的，因为政府调控的意图很明显，就是要让一线城市的房价回归理性，打击炒房团，让房子回归居住功能而不是投资功能，任何政府想达到的目的，都一定能达到的。但二三线城市的房价则攀升，因为大的地产商从去年开始就在二三线城市布点了，加快中国的农村、县城的发展，在一定意义上也可以说是城乡统筹， 因此，二三线城市的房价不降反升。央行采取收紧银根的政策巩固宏观调控效果，而由于对基准利率的调整可能会增加人民币升值压力，因此存款准备金率则已成为更为常用的宏观调控手段。l 财政政策房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例，从2011年10月1日开始实施。“十二五”期间将稳步推进房产税改革，房产税可以成为地方政府重要且稳定的财政收入来源。如果税率对抑制房地产投机并无实质意义，如果税率过高，又会给房产业造成新的压力，不利于房地产行业稳定发展。下面聚焦一下重庆与上海的房产税对比：项目重庆上海试点范围重庆主城区（渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）上海市行政区域税率以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下的0.5%，34倍的1%，4倍以上的1.2%暂定为0.6%应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。本地居民1、个人拥有的独栋商品住宅家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）2、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳免税面积一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180 平方米，新购高档住房为100 平方米上海市居民家庭人均60 平方米联祥点评：中国的普惠制度决定了居民住房问题还没有解决，发展中阶段不应该对财产征税，但对房价的影响不大。l 信贷政策2011年通过连续6次上调存款准备金率，三次上调基准利率等政策，货币信贷增速进一步向常态回归。2011年新增信贷规模达40962亿元，2011上半年，信贷较去年同期减少5214亿元。相对于今年的cpi上涨幅度来看，这样的规模仍然很大。紧缩的信贷政策让不少地区的中小企业闹起“钱荒”，倒闭的中小企业不在少数，我国当前的货币政策已出现“超调”，为此呼吁央行放松调控政策，以增强金融对经济增长的支持。联祥点评：2011年合理安排信贷投放总量和节奏，稳步发展消费信贷，发展消费信贷品种、扩大消费信贷规模；限制对“两高”行业和产能过剩行业信贷投放；强化信贷政策执行情况检查监督，督促金融机构加强信贷风险管理。l 2010年至2011年利率调整情况在提高准备金率之后，银行的按揭贷款发放更加严格。对首套房贷利率可能会收紧，上调至1.1倍。而市场上对二套房的按揭已经出现高于1.1倍基准利率的现象，个别可能调至1.5倍最高利率,银行存款的方式有多种，如活期、整存整取、零存整取等。存入银行的钱叫做本钱；取款时银行多支付的钱叫做利息；利息与本钱的比值叫做利率。如表所示：日期活期整存整取零存整取 整存零取协定一天通七天通(%)存本取息存款知存款知存款3个月6个月一年(%)二年(%)三年(%)五年(%)一年(%)三年(%)五年(%)(%)(%)2011-7-70.53.13.33.54.455.53.13.33.51.310.951.492011-4-60.52.853.053.254.154.755.252.853.053.251.310.951.492011-2-90.42.62.833.94.552.62.831.210.851.392010-12-260.362.252.52.753.554.154.552.162.52.851.170.811.352010-10-200.361.912.22.53.253.854.21.912.22.51.170.811.35联祥点评：之所以出现多家银行集体提高首套房的贷款利率，从长期看，这是因为银行信贷额度紧张，为了盈利，银行会提高贷款的收益率，如果继续执行首套房贷款利率优惠，这将降低银行的贷款收益率，在信贷额度紧张，银行不愁项目的情况下，取消首套房贷优惠之后，将能够增加银行的贷款收益率。l 国八条出台2011年1月26日，新国八条出台内容：强化规划调控，改善商品房结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度。联祥点评：国八条主要针对的主要还是投资性或者说是投机性的资本进入楼市，虽然此次将目标指向了买方，但实际受制约的是卖方。对楼市来说，是一个短期的调控方式，剥离市场原则的行政干预手段，调控期间楼市根据各个城市其表现也有所不同，但是，在需求旺盛，国内投资渠道单一的情况下，这种行政干预手段一旦结束，楼市还是会回归到市场的路线上。l 各地限购令汇总总体来看，各城市限购政策与“新八条”规定一脉相承，都是以提高户籍门槛为重要手段，对本地居民“限三”，对外地居民“限二”。不过各地政策显然存在差别，如限购范围大大小、力度强弱等诸多方面都有不同。如表所示：市核心内容出台时间备注严厉程度石家庄本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套（含新建商品住房和二手房）2011-2-21本市市内五区、高新区范围内限购不严厉北京本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交5年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套（含新建商品住房和二手住房)2011-2-17史上最严厉限购政策非常严厉上海本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套 （含新建商品住房和二手住房）2011-2-1执行“限购”规定外，还需提交家庭户籍、婚姻等材料非常严厉广州本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套 (含新建商品住房和二手住房)2011-2-18高层次人才条件的非本市户籍人员，限购一套住房不严厉南京本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套2011-2-19个人将购买不足5年的住房对外销售的全额征收营业税比较严厉成都本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭凭纳税证明或社会保险缴纳证明限购一套(含新建商品住房和二手住房）2011-2-15主城区暂时实行住房限购措施比较严厉南宁本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套 (含新建商品住房和二手住房）2011-2-17限购时间2011年3月1日至2012年2月29日比较严厉济南济南市及非本市户籍居民家庭只能在本市市区范围内新购一套新建商品住房2011-2-12本市市区范围内限购不严厉青岛本地家庭限购第三套房；非本市户籍居民家庭需提交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明限购一套 （含新建商品住房和二手住房）2011-1-29限购政策在青岛市市辖七区内实行比较严厉沈阳2011年3月初限购令实施，按沈阳市出台的相关限购政策，不论以何种方式取得（含购买、动回迁、房改、继承、赠与等方式）的住宅房屋，均计入购房人家庭已有住房套数。联祥点评：2011年110月，全国房地产开发投资49923亿元，同比增长31.1%，为8月以来连续第三个月增速放缓，房地产投资放缓的趋势明显；全国商品住宅销售面积70971万平方米，同比增长9.0%，较19月12.1%的增速继续收窄。并且房地产开发景气指数一路下滑，已经从2月份的102.90下降到10月份的100.27，下降了2.63个百分点。由于房地产价格的过快上涨，导致很多中低收入人群没有能力购买住房，为了保证这部分群体的利益，同时也为了维护正常的房地产市场秩序，对房地产市场进行一定行政干预是有积极意义的。通过限购，可以抑制大量房地产投机行为，减少市场上的购房需求总量，从而促使房价回落。l 全国房地产限价限贷政策3月底，全国608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占所有城市比为925。深圳的年度目标是低于gdp增速。5月，深圳开始执行具体“限价政策”，对每个预售项目进行价格上限限制，并分片区制定均价上限，超过价格上限的不能获准预售。2011年4月17日，国务院通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。明确规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的11倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。联祥点评：限价政策是政府采取行政最高定价，主要是打压开发商的投资利润率。限价没有把投资需求关在门外，投资者表面并没有损失。只要房子卖得动，建筑施工量能保证在一定的水平，税收落地，地方政府明面上也没用损失。各项政策的持续出台和逐步落实，地方政府、开发企业、商业银行、购房者在内的各相关主体行为均产生了显著影响，综合调控力度空前。二、 沈阳政策l 沈阳限购令3月8日正式实行对于“限购令”的出台，沈阳的态度显然十分谨慎。不仅在出台前，“限购令”经过了多部门的长时间反复论证和仔细研究，直到3月8日才正式出台。在沈阳市二环区域内暂时实行限购政策。对已拥有一套住房的本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女，下同）、能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在二环区域内向其售房。联祥点评：限购令不会影响沈阳的房价，但可能会对沈阳房屋的成交量造成一定影响。 l 沈阳调整普通住宅级别及价格评定标准沈阳市2011年已开始执行普通住房价格界定新标准。新标准将普通住房价格界定标准调高后，个人购买普通住房交纳契税的税率也随之发生较大变化。以前按旧标准需交4%契税的，根据是否首次购买，以及面积是否超144平方米等条件，契税交纳税率最多可降至1%，相当于比执行旧标准时，下降了3个百分点。全市按行政区域将原来划分的三个级别区域(不含三县一市，由其分别自行测算确定。具体划分情况是：沈河区、和平区、皇姑区、大东区(以上各区包括去年行政区划调整后新划入的范围)、铁西区(包括经济技术开发区)、浑南新区为一级区域；东陵区、于洪区、苏家屯区、沈北新区和棋盘山国际风景旅游开发区为二级区域。颁布时间2008.05.012011.01.24原区域原价格现区域现价格（元/平）（元/平）一级市内五区6700沈河、和平、皇姑、大东、铁西、经开、浑南8290二级浑南、经开5950浑南、经开、6270东陵、于洪、苏家屯、沈北、棋盘山三级东陵、于洪、苏家屯、沈北、棋盘山5370联祥点评：从上述可以看出沈阳此政策是要适应更快上涨的普通住宅价格，降低部分区域住宅“被豪宅”。也可以界定你所购房屋为普通住房，享受国家对普通住房的交易契税政策。三、 行业资讯l 万科2011年销售金额达1215亿元万科2011年共实现销售面积1075.3万平方米，销售金额1215.4亿元，同比分别增长19.8和12.4。不过，万科12月的销售业绩创2011年的最低值，仅为58.2亿元。万科月度销售金额已经连续三个月环比下降。在过去一年中，房地产市场形势发生巨大变化。特别是9月份之后，市场景气度明显下滑。不仅一二线城市成交量持续低迷，此前表现较好的三、四线城市的销售也已明显放缓。谭华杰承认，9-12月，14个重点城市的成交批售比（成交面积/批准预售面积）仅为0.55，已经接近2008年市场低谷时的水平。不过，万科强调，公司不会因此放松对销售速度的要求，相反，会进一步强调销售率的重要性，更加坚决的贯彻快速销售的原则。联祥点评：可以看出，“万科去年继续业内强势领跑，靠的是及早转型满足刚需的中小户型，同时较早启动降价和网上售房的尝鲜举措。l 2011年保利签约金额达732.42亿元保利地产发布公告，2011年12月签约面积及金额再度双降，这也是自去年8月以来连续五个月签约金额同比下降。不过从全年成绩来看，2011年保利签约金额仍实现10.69%的增长，达732.42亿元。联祥点评：自去年4月以来保利地产公告取得的18幅地块中，仅6幅是纯居住用地，其余均为商住、商服或其他用地。除去上海6月和9月的两宗居住用地，其他地块也都位于二三线城市。l 碧桂园地产2011年销售额432亿大涨31%2011年全年共实现合同销售金额约432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米，同比分别增长约31%及15%，超额完成全年430亿元的合同销售目标。除了销售额取得不错增速外，2011年全年碧桂园房地产销售均价的增长速度也不容忽视，已经超过了6000元/平米至6288元/平米，同比增长了15%，而2010年全年碧桂园房地产的销售均价约为5483元/平米。联祥点评：碧桂园房地产在2011年取得如此大幅度的增长与其低价政策有直接关系。“平过自己起楼”，已经成为今年很多业主对碧桂园价格的评价。l 绿城2011年全年销售353亿 截至2011年12月31日止的12个月，绿城集团累计取得销售金额约353亿元(包括22亿的协议销售额)，总销售金额中归属于本集团的权益金额约为233亿元，同比下降35%。绿城12月单月销售面积和销售额都创下今年最高。数据显示，12月单月，绿城实现销售面积约28万平方米，环比上涨65%，同比下降46%，实现合同销售金额为57亿元，环比上涨90%，同比下降44%。而同比基数较大，是12月单月同比下降幅度大的主要原因。12月绿城销售均价环比上涨了15%至2.04万元/平方米，高于今年来的均值1.98万元/平方米。联祥点评：12月环比上涨是因为推出了两个销售均价分别为3.6万元/平米和3.7万元/平米的高端别墅楼盘。l 2011年龙湖地产销售额达383.65亿 同比增长14.8去年12月单月实现合同销售金额26.52亿元。公司2011年全年实现合同销售额382.65亿元，销售面积328.6万平方米，同比分别增长14.8和33.9。联祥点评：去年龙湖“区域聚焦、多业态”战略进入全面收获期，产品线业态的进一步多元化成为有效应对市场波动，赢得市场机会的重要保障。其布局的三大区域均呈现稳健增长的态势，西部、环渤海和长三角区域分别实现销售174亿元、123.65亿和85亿元。第三篇 城市发展篇一、 城市建设l 2013年全运会项目建设在沈阳启动中华人民共和国第十二届全国运动会将于2013年在东北沈阳举办。依据第12届全运会项目设置、竞赛时间等情况，我省承办12运会比赛共需87个比赛场馆，目前能够承担比赛任务的场馆为37个，正在建设的21个，其余场馆为计划中待建。时下，我省14个市正在紧张有序地加快场馆建设，总投资将达258亿元，完全可以确保2013年2月前场馆设施完成验收并交付使用。规划中的沈阳全运村，将建设“三村三中心”。“三村”是指官员村、运动员村和媒体村；“三中心”是指全运会的运行中心、接待中心、新闻中心。官员村(含兴奋剂检测站)将为50余个代表团团部、1500人提供住宿、餐饮、会议等设施；运动员村具备接待约1.5万名运动员、教练员的能力；媒体村具备接待大约3500名注册记者的能力。全运会后，“三村三中心”将对市民开放。按初步规划，全运村中的运动员村、媒体村、技术官员村、指挥中心、接待服务中心、餐饮中心、全民健身中心、网球馆等，总建筑面积120万平方米，其中运动员村、媒体村和技术官员村总建筑面积约76万平方米，服务人员、志愿者培训、住宿公寓建筑面积约23万平方米。沈阳全运村将采取低密度、低容积率、高绿化率的建设方式，注重节能减排，大量采用新材料、新技术、新工艺，实现低碳、环保。届时，全运村将成为一个绿意萦绕、动静皆宜、融合奥林匹克精神与人文理念的理想家园。总结：沈阳全运村位于浑南新城。正在建设的沈阳浑南新城，总规划面积57平方公里，是第十二届全运会的主功能区，也是承担沈阳市未来行政中心、科技中心、文化中心重任的新兴城区。 l 沈北新区抓环境建设 实现绿色崛起沈北新区，作为沈阳经济区国家新型工业化综合配套改革先导示范区的沈北新区，其探索实践将更加注重自然生态、社会生态和人文生态建设，将着力优化生态环境，建设以“九横九纵”景观路网和蒲河生态廊道为重点的“百里绿廊”，以七星湖和蒲河生态水系为核心的“千顷湿地”，以道义、虎石台、辉山、马刚、七星山5个森林公园为主体的“万亩森林”。以蒲河生态廊道为例，新区先后聘请了美国swa、清华大学、中国水利东北勘测设计院等国内外知名设计机构，高标准编制完成了蒲河水利规划、景观规划、水质改善与保持规划，并进一步明确了打造水利之河、生态之河、文化之河、经济之河的功能定位。几年来，新区按照总体规划、分步实施的原则，累计投入40多亿元，全面启动了蒲河生态廊道建设工程，“南有浑河、北有蒲河”的局面正在全面呈现。总结：沈北又奏响了创建“国家生态文明示范区”的时代强音到2015年全面完成国家生态文明区建设任务，力争成为全省乃至东北地区第一个生态文明示范区，使经济发展与生态环境高度融合，实现清洁发展、节约发展、安全发展、持续发展，将新区建设成为资源节约型、环境友好型社会。l 皇姑未来 全力建设富庶文明幸福的新城区皇姑区以迎“十二运”为契机，投入资金2.44亿元，全面推进基础设施建设，启动怒江北街、梅江北街、陵园北街贯通工程，完成梅江北街贯穿三环、岐山西路改造、秀水桥建设工程，整修珠江街等21条街路。完成百鸟公园改造、舍利塔北广场续建工程，新建塔湾欣城北广场绿地，提升改造19块街头绿地。省级环境友好型学校数量列全市之首。拆除13座锅炉房，联片供暖面积67.7万平方米，集中供热普及率达到90.16%。推行“垃圾不落地，运输全封闭”的工作模式，新增地埋式垃圾箱1000个，新型垃圾压缩站点达到32处。总结：2012年，是皇姑区加快发展的关键年，全区上下不断增强机遇意识、忧患意识和责任意识，满怀发展激情，正以更加坚定的信心和决心、更加有力的对策和措施，推动全区经济社会加速发展。l 2012年将改造环城水系和10座公园百里环城水系是距离市民最近的天然氧吧、城市街心公园和健身休闲地点。去年，沈阳市启动了包括北运河在内的百里环城水系的生态综合整治。今年，沈阳将计划继续提升百里环城水系改造工程。改造以夏芳园、和睦园等10个重点游园为重点，重点实施生态护坡改造、沿线清淤、游园提升等工程。同时，计划对北陵公园、东陵公园、南湖公园等10个公园实施改造。总结：2012年，沈阳市要把加强城市建设管理与筹备“全运会”结合起来，努力抓好基础设施和生态环境建设，进一步完善城市功能、改善城市环境、提升城市品位。l 凤凰造型公园 2012年将亮相铁西经济技术开发区大青带状公园位于沈阳铁西经济技术开发区中部的原大青村，南起沈辽路，北抵浑蒲灌渠南岸、西达浑河十五街，公园用地长1220米，宽220米，为s型狭长带状形态，总面积26.8万平方米。地铁一号线经过公园，连接沈阳中心城区。凤凰飘尾公园里有湿地，公园的地形呈狭长的s型，经过现代园林重塑之后，从高处俯瞰就像一只舞动的凤凰，飘荡着长长的尾巴。l 建设大浑南谱写现代城市典范蓝本2012年，新区将全面完成浑南新城市政设施和景观工程。全运会项目、省市重点项目、交通枢纽工程、大型商业综合体项目等所有开工项目完成主体工程。与此同时，加快推进沈抚新城建设，突出抓好基础设施和市政设施建设，打造优良的投资环境，使其成为全区新的经济增长点。构筑现代化交通体系，启动现代有轨电车项目，一期将建设5条线路总长65公里，连接桃仙机场、沈阳新南站、全运村、奥体中心等重要节点，与地铁、公交线路无缝对接、快速换乘，确保全运会期间综合交通网络快捷畅通。总结：浑南新区按照“生态、低碳、环保”的理念，切实搞好建设项目的空间设计、环境设计和形象设计，加快建设一批标志性的建筑，正在将浑南新城打造成一座和谐、绿色、创新之城。二、 城市交通l 地铁二号线2012年1月9日开通，一号线同时缩短车隔沈阳地铁二号线一期工程，是沈阳市快速交通线网规划二号线的中段，北起三台子站，南至全运路站，全长21.86公里，共设19座地下车站。 线路大致呈南北走向，是连接浑河南北的骨干线路，贯穿了皇姑、沈河、和平、东陵（浑南）4个行政区及高新技术开发区。由于地处沈阳城区南北向中轴线，地铁二号线将于2012年1月9日正式开通。 沈阳地铁一号线自1月9日起将再次缩短行车间隔，运营服务时间及首末班车时间不变，单程运行时间由59分钟压缩至56分钟；工作日高峰期行车间隔由7分钟压缩至6分钟；双休日高峰期行车间隔由8分钟压缩至7分钟。二号线的全运路站首班车为5时30分，末班车为21时；三台子站首班车为6时，末班车为21时30分，全天行车间隔10分钟。总结：地铁二号线与一号线的交叉运营使地铁沿线的房价快速上涨。l 2012年沈阳拟启动地铁环线建设2012年，沈阳市将围绕国家中心城市，实施重大基础设施建设。重点内容包括实施“一条地铁线”，即启动地铁新环线建设。地铁十号线和地铁九号线工程，将形成地铁新环线。届时，这条环线将和一、二号线组成一个“地铁网”。沈阳市还将启动“两个枢纽”工程，即改造北站综合交通枢纽、建设新南站综合交通枢纽；“四个环路”，即改造一、二、三环路，新建四环路；“五条城际公路”，即新建沈阜、沈彰、沈抚二号线、沈铁二号线，改造沈闫线；“八座桥梁”，即建设新立堡等6座跨浑河桥和两座公铁桥。总结：2012年是十二五规划实施和筹办十二运的关键一年，城市建设任务艰巨。全会上透露，沈阳市计划明年实施地铁新环线建设。l 2012年沈阳将整修二百多条主干路今年，沈阳还将打造青年大街等10条精品街路，让每条街路在街路两侧建筑颜色、绿化、亮化上都将各有特色。在全运会之前，今年道路改造量最大。主干路整修特别是为了解决沈阳市通行难，开春将先启动胜利大街、雪莲街、塔湾街、惠工街。全面提升主要干道整体水平，完善道路使用功能。目前这些街路已经完成了开工前的准备工作，开春后即可施工。总结：去年沈阳市整修了112条街路，2012年，沈阳还将整修200多条主干路，改造一批桥梁、道路，提升路网能力。l 沈阳直达周边市公路今年建成 将实现“道路有荫”沈阳市一些重大工程将进行收尾，同时开展市容、场馆周边环境整治工作沈阳与周边城市连接的几个大通道沈丹、沈抚、沈铁、沈本、沈辽，以及沈阳快速路建设，在今年年底前基本收尾。在大交通上，一环、二环、三环有局部要交付使用，同时建设一、二、三环间的连接线。同时，启动地铁四、九、十号线规划，四号线在沈阳北站、新南站都有换乘站，“十二五”期间，建成地铁环线，使轨道交通骨架基本形成。现在沈阳的交通是平面交通，下一步要充分利用浑河空间， 以浑河作为交通网，把老城和新城间交通环境解决好。同时，要多建道路，把断头路打通。凡能建桥的地方都要修桥，这样就能有一个好的交通环境了。在城市绿化上，以前只栽树，追求生态效应，今后要追求园艺化，绿化、美化城市环境。l 大交通将撑起沈阳骨架”2012年沈阳地铁建设将上一个新台阶。将建设沈阳至望滨（一号线东延线）、沈阳至辽阳（二号线南延线）、沈铁城际铁路（二号线北延线），以及新沈阳南站地铁配套、市府广场地下商城、桃仙机场地铁配套等工程。明年计划建三四环联络线。据了解，2012年沈阳将完成东一环、二环高架路一期工程，启动东一环和二环二期工程。继续实施三环路扩建、四环路建设，同时结合土地整理储备建设三四环联络线，加强三四环间交通联系，充分发挥三四环交通功能。l 沈阳跨浑河伯官大桥2012年将竣工市十四届人大五次会议分组审议时记者了解到，预计东陵区(浑南新区)跨越浑河的伯官大桥(原称“汽博大桥”)、金阳大街高架桥将于年内竣工。沈阳伯官大桥全长1113.846米，这是浑河的第八座大桥，北端起棋盘山风景区七间房地区与沈通线、沈棋路相连，南端位于浑南新区汪家街道下伯官村与附近公路相连，建成后该区域市民跨越浑河路程将缩短4公里左右金阳大街高架桥于2011年6月开工建设，北起金阳大街与美园路交叉口，南至三环高速南辅道，横跨11条路、1条河，将浑南西路与全运村紧紧相连，预计今年8月可建成通车。总结：伯官大桥为六跨连拱特大桥，竣工通车后将成为沈抚城际连接带一条不可或缺的通道。第四篇 市场动态篇第一章 商品房市场一、商品房供应量分析n 全年商品房供应量分析全年商品供应量为2094.34万平方米，环比上升30.6%，供应套数为221322套，环比上升27.11%。从2005年开始沈阳的房地产市场一直处于快速发展阶段，并且在2007年达到了一个高度繁荣期，而今年更是达到历史的最高点。商品房供应量持续大幅攀升的同时也导致空置率的逐步增加，受到2008年国际金融危机等不利因素影响，国内房地产市场受到严重冲击，沈城楼市也同样未能幸免，所以在2008年商品房供应量出现下滑趋势，虽然2009年房地产市场回暖明显，但由于前期积压存量较大，所以全年基本还是以消化存量房为主，商品房供应量延续了下降的趋势。2010年对于房地产市场是转折的一年，为遏制房地产市场泡沫的不断加剧以及部分城市房价过快上涨，中央接连重拳出击调控楼市，掀起一轮又一轮楼市调控风暴，受此影响全年房地产市场波动态势加剧。沈阳房地产市场也同样受此影响，但是作为二线城市，影响度明显弱于一线城市，影响滞后性也较明显，而且由于沈阳房地产市场从全国范围来看还是十分健康的，市场整体泡沫量不大，所以市场还是处于良性循环阶段。由于09年沈阳异常火爆的土地市场整体成交量巨大，大量开发商集中拿地，也导致2011年商品房整体上市量快速攀升。而沈阳温柔版限购令对整个市场影响不大，金九银十与同期相比有所成色不足，以价换量成为今年的主流；在“限购令”的背景下，银行又连续六次上调准备金率，导致银行资金紧张，随着地铁1号线的正式运营，沈阳进入了地铁时代，对沿线物业价值的带动非常大；到了年底受政府换届等因素影响，沈阳房地产市场逐渐下滑，购房者处于观望状态。n 商品房供应量走势从11年全年的商品房供应量走势来看，全年供应量快速上升趋势十分明显，特别是年初受季节因素以及传统销售淡季的影响整个一季度供应量缩量明显，2月更是达到最低谷，但是随着该时期的结束，市场供应量放量明显，虽然今年中央接连重拳出击调控楼市，各种打压政策频出，但是沈城商品房供应市场从走势来看影响不大，这主要是因为09年开发商疯狂拿地导致今年开发商集中上市情况十分突出，再加上今年前所未有的大举调控杠杆，政策上对于拿地开发年限限制和监控力度进一步加大，而且由于沈城楼市一直存在政策影响滞后性的特点，使得很多开发商在今年第二季度开始明显加快开发进度以及推售力度，都希望在政策面产生实际影响前加快去化速度回拢资金减小投资风险。随着供应量增加特别是9月份的大体量快速的释放，第四季度整体放量有所减缓，但整体供应也基本维持在150万平左右的水平，从供应量表现来看明显高于10年同期水平。但受今年国家打压政策频出的影响，开发商今年拿地情况相对于10年来说有所放缓，除了几家知名央企地产开发商外，大部分开发商还是把精力主要放在存量土地开发上，加上政策面松动迹象不明显，预计明年供应量应该会有所放缓。n 各区供应量分布情况2011年商品房供应量铁西区与于洪区分别以19.7%和19.3%的比例占据商品房供应量的前两位，这两个区域也是目前沈城项目最为集中，新项目上市量最多的区域，也是目前沈城购房者最为认可的区域，区域内整体供求两旺。和平区凭借优越的区位优势以及长白岛区域房地产市场的快速发展持续着10年以来的快速增长态势，区域供应量整体较为充足；浑南新区借助发展大浑南、市中心南移等众多题材的热炒，成为今年最为倍受瞩目的区域，也是目前沈城高端项目最为集中的区域之一，所以今年整体放量明显；皇姑区与沈河区、大东区因为今年新行政区域划分获得不小的区域面积扩充，使得区域内整体商品房供应量均有所提升；而东陵区则因为行政区域重新划分失去大量原有项目，整体区域供应量下滑明显；沈北新区由于10年集中放量明显，今年整体供应趋势有所减弱，但区域内供求关系相对平稳，加上前期区域内土地成交量较大，未来在供应量表现上应该还会有所攀升；其余各区全年表现基本较为平稳。n 各区域供应量走势从2011年各月供应量走势来看，于洪区作为目前市场供应主力区域之一供应走势波动很大，前7个月区域放量明显，一直呈现快速增长的态势，正是由于前期放量过快导致其进入8月后供应量整体大幅上升，但从其全年的供应量水平来看依然是位于各区前列。铁西区最为全市项目最为集中的区域全年供应量一直平稳增长，虽然在9月份冲高有所回落，但是整体供应水平依然位居全市各区首位，区域市场活跃度极高。浑南新区作为今年热炒概念最多的区域，上半年供应量放量明显，但随着消化的加快，在区域内新项目增加不多的情况下，整体供应量在下半年一直呈现下滑态势，说明其区域供应量明显有所不足，区域未来可开发潜力依然巨大。其余各区全年供应量走势都相对平稳，并且与去年同期水平相比均有所提高。二、商品房成交量分析n 全年商品房成交量分析至2003年以来沈城的房地产市场一直呈现快速发展态势，商品房成交量整体上呈快速上涨趋势，虽然08年受全球金融危机的影响，沈阳商品房成交量上涨趋势有所放缓，但随着09年初宏观政策的大力支持推动使得房地产市场迅速回暖并走强，特别是09年下半年成交量放量明显，市场异常火爆的同时也导致房价快速攀升，市场泡沫化加重，所以进入11年后，国家重拳调控楼市，全国楼市特别是一线城市均有所降温，但作为二线城市的沈阳，从全年商品房成交量依然达到1585.7万平米，创造历史新高来看，国家政策调控的影响对于沈城这样的以刚性需求为主，楼市运行情况良好的市场影响甚微，实质影响在今年并未能有所体现，而且不论从沈阳整个城市宏观环境还是地产市场环境来看，房地产稳步发展势头依然强劲，所以预计2012年沈阳房地产市场应该还是以稳步攀升为主。n 商品房成交走势分析2011年全年沈阳市商品房成交1585.7万平，成交套数173990套，整体成交走势呈逐步放大趋势，一直持续到10月份逐渐下滑，市场整体呈现较平稳的趋势，虽然国家宏观政策调控力度不断加大，使得今年整体楼市与去年相比有所降温，但沈阳因为本身相对良好的市场环境并且市场需求还是刚需为主，所以政策影响更大作用还是在心态上，实际影响并不突出，沈阳房地产市场整体向上的发展趋势并未改变，所以预计目前市场快速发展的势头应该还会延续。三、商品房供求关系分析2011年全年商品房供求比为1：1.12，全年各月供求比在0-1之间上下浮动。11年上半年整体呈现从供不应求向供求平衡转换的趋缓，一方面由于上半年普遍是楼盘项目的建设期，下证供应备案量偏少，但随着建设进度的提升供应量逐步放大，使得供求关系逐步趋于平缓，另一方面宏观调控新政频出也在短时间制约了市场火热现象的出现，市场整体供求关系较为平稳。四、全年各区商品房成交情况分析铁西、于洪、浑南新区分别以19%、18%、11%的成交比例位于全市全年各区商品房成交前三名，而这三个区域也是目前沈城楼盘最为集中，各种相关配套极为完善、客群认可度最高的区域，特别是对于刚性需求为主的沈城市场，铁西、于洪区更是该类需求的首选目标。而和平区因为长白岛板块本年度供应量放量明显，再加上本身板块区域价值因为城市规划布局整体南移的影响越加凸显，而且板块内全国知名的品牌大盘云集，目前已经成为全年范围内高端品质楼盘的聚集地之一，所以整个区域供求两旺，使得和平区整体成交量在今年放量明显。另外因为新行政区域划分导致大量原东陵区土地划归沈河以及大东区，使得这两个区特别是沈河区今年整体成交量上升幅度不小，其余区域全年成交情况较为平稳，与去年相比整体起伏不大。第二章 商品住宅市场一、商品住宅供应量分析n 商品住宅供应量分析2011年沈阳市商品住宅供应面积为1904.73万平方米，商品住宅供应套数为200494套。年初受季节以及春节的因素影响并在处于传统的销售淡季，住宅供应量缩量明显。虽然银行准备金率连续上调，但是对于相对健康平