2010年成都中粮·御嶺湾三期规划设计建议报告（88p） .ppt

,中粮御嶺湾三期规划设计建议 2010.10.25,【目录】,项目背景解析 市场背景解析 项目定位演绎 具体规划设计建议,项目背景解析,【三期用地概况】,占地： 约250亩 容积率： 0.34 地块资源： 地形呈不规则状，湖岸线较短，临水面 相对较少；大部分物业为山地物业 朝向： 部分物业受东西向影响 高差： 三期基地滨湖面与山地面高差最低约10 米，最高达到约50米。,3期概况 风格： 西欧哥特式建筑风格，以尖顶、细长柱为特点； 外立面： 瓷砖，色调较为统一，与景观契合度更高； 主题： 艺术,庄园定制独栋 （2套）,产品面积区段、 配比待确定,小独栋,庄园定制独栋（2套）,定制庄园2栋 产权面积：1000以上 赠送面积：每栋占地约6亩 景观：湖心景观,小独栋,小独栋组团 产权面积：220平米、240平米、260平米 （类似b2、b3） 赠送面积：130-170 景观：临高尔夫,产品面积区段、配比待确定,市场背景解析,总价上形成3个档:500万以上,300-500万,300万以下,面积：市场别墅分为大、中、小三个区间，小面积独栋供应增加,focus 独栋,09年成都独栋产品去化特征,09年成都独栋产品去化特征,独栋销售价格：300-400万的经济型独栋和500-600万中高档独栋供需两旺,后续2009年成都别墅市场小独栋别墅将成为一大亮点。 雅居乐花园不再推出驷马屋，取而代之230-250平米的小独栋将成为其供应主力。 牧山丽景2期推出的独栋别墅面积在210-270平米 半山卫城于2009年4月即将开盘的2期以160-200平米的小独栋供应为主 蓝光观岭国际社区、麓山国际、置信国色天乡，都将延续小独栋别墅的设计开发。,小独栋高性价比产品凭借高品质低总价，市场回暖下快速走量。,09年成都独栋产品去化特征,麓山国际社区的别墅最高端产品黑钻山庄定制别墅2009年面市； 另外龙湖.长桥郡3期定制别墅也即将推出。 蔚蓝卡地亚、国色天香别墅等还有大量别墅房源陆续推出。 未来众多品牌开发商打造的高品质项目将使成都别墅产品品质进一步升级。,大独栋顶级奢华产品：极致的产品打造，尊贵的配套服务，成功实现高价销售,09年成都独栋产品去化特征,麓山国际社区,黑鹰庄园,香怡林2期,圣芭芭拉3批次,采用pud开发模式，即“总体规划，单元开发”，强调项目规划的整体性 麓山别墅+麓镇+麓山国际乡村俱乐部 配套 “五大生活系统”建筑体系+高尔夫运动休闲体系+麓镇商业体系+教育艺术文化体系+服务体系（包括麓山号、麓山国际高尔夫会员会所、高尔夫俱乐部、麓镇商业配套、学校、医院等） 高尔夫景观资源是项目最大特色，高尔夫资源与建筑有机融合，使每栋建筑尽可能享受最大化高尔夫资源,麓山国际社区,优势： 位置：位于城南门户之巅 景观：高尔夫球场与住宅物业互动，使高尔夫景观资源价值最大化； 营销：“所见亦所得”的营销方式以及丰富多彩有针对性的圈层营销； 配套：“五大生活系统”，如“双会所”运动休闲类配套； 麓镇独立商业生活配套以及麓山国际光亚学校；,劣势： 麓山国际的复合业态将导致业主的层次混杂,待售产品,产品户型只针对诚意金客户发放,龙湖长桥郡,一期共230套英伦风格独栋产品，372-960，现已售罄 二期共200套英伦风格独栋产品，分为入门级小独栋、原湾独栋、临河大独栋三类，目前剩余少量在售 三期占地200多亩，预计2010年年中开发，目前无具体产品规划,三期,优势： 区域优势：位于牧马山成熟别墅区域，别墅气候已经形成 自然资源优势：坐拥稀有自然溪水（杨柳河、碾河）和牧马山山景资源 产品优势：产品力强，纯独栋别墅产品 物管优势：龙湖品牌物管 劣势： 项目配套较弱 别墅区处于航道之下,龙湖长桥郡,临河大独栋,中独栋,原湾独栋,中独栋,蔚蓝卡地亚,项目西临新成仁路，北面为别墅 社区蓝色美树及麓山国际社区 园林设计亮点包括利用原生坡地资源营造的近40000浅丘护宅林、流经护宅林的天然河流府河支流以及在项目低谷地貌处打造的约20000蓝湖 项目山地会所约10000，提供服务设施包括运动、书吧、羽毛球馆、雪茄-红酒体验馆、娱乐休闲、商务会谈等，如游泳池、瑜伽馆、spa馆、咖啡厅、私家影院、会议室等。,蔚蓝卡地亚产品情况,1期房源以联排为主，并带有少量叠拼，面积区间为255-371 2期物业形态复杂：独栋、双拼、联排、叠拼，共443套，230-700，现仅余少量叠拼产品 3期纯独栋，共132套 4期将打造庭院组团产品,蔚蓝卡地亚,少量叠拼,1批次,2批次,3批次,优势： 区域优势：位于国际城南南沿线组团，发展潜力大; 自然资源优势：坐拥稀有自然缓坡资源，最大高差达36以及由此衍生的近20000中央湖泊; 产品优势：户型设计简洁，空间感强，且低密度物业迎合目前市场城需求; 配套优势： “鸿艺会” 为项目业主营造顶级圈层生活; 物管优势：“世界五大行”之一的高力国际以及金钥匙联盟的优质物管服务提升项目品质. 劣势： 营销形象向“豪宅”概念靠拢，与实际形象（精致、舒适的低密度住宅）相差较大,目前规划的有风情商业街，别墅区，高尔夫球场，样板城，大气开阔的会所，配套服务区; 采用整体规划 ，分期组团开发的原则-即pud模式。,蓝光观岭,蓝光观岭,优势： 配套：标准18洞高尔夫 规模优势：占地4200亩，气势十足 营销优势：整体环境打造呈现，采用情景式营销的模式;项目加入世界奢侈品协会，名驹豪车展示，自抬身价；营销噱头成分足_一杆进洞赢别墅 。 劣势： 位置：位于金堂，距都较远，距成都约1小时车程 产品：建筑密度较大，人工湖景打造不够大气,2期花湖,3期翡翠岭,蓝光观岭,成都商报2010.01.20整版 诉求点：翡翠岭发售+项目意境,成都商报2010.01.21整版 诉求点：翡翠岭发售+圈层,保利公园198项目位于位于成都北三环外蜀龙大道西侧，距成都市中心约 15 公里，距成都中心天府广场车行时间约30分钟，距新都新城区约 6 公里，交通便捷。 项目北临成都市植物园，西南临成都市熊猫生态公园（大熊猫研究基地），西接金牛区天回镇银杏园，属于成都“15平方公里北郊风景区核心区”与“成都198生态走廊”交汇处，项目西南、西北高，是成都平原非常稀缺的山地景观项目。 项目总占地约 6000 亩，规划有亚洲最大的2200亩郁金香公园、国际高尔夫生活和五星级酒店，总建筑面积在200万平米以上。,保利公园198,保利公园198,保利蝴蝶谷销售情况,保利公园198总平示意,保利公园198,项目总占地3000亩，其中建设用地约为20%，高尔夫球场占地约2400亩，仅400余套独栋别墅。球场为国际锦标赛级18洞72杆球场，球场集锦标赛标准的线路规划，设计的无数湖泊，自然的小溪和大胆的沙坑集为一体，创造出适合不同球手的球场。 墅规划以美国黑鹰山庄作为蓝图，采用传统的欧陆建筑风格，将整个社区划分为5-6个不同地区风格的社区组团，建筑风格以英式、法式及意大利式为主。,保利拉斐高尔夫庄园,拉斐庄园,优势： 配套：标准18洞高尔夫，建筑依球道而建 规模优势：占地3000亩，气势十足 营销优势：事件性营销噱头十足。 劣势： 配套：生活配套不够完善,市场总结,基本无赠送空间，仅少量大独栋有较大花园面积赠送,在售产品和即将面试产品以独栋为主,直接竞争对手,直接竞争对手,3个月内，市场供应以独栋产品为主，从产品面积和价格看，麓山香怡林2期和蓝光观岭3期翡翠岭成为御嶺湾项目近期直接竞争对手。大比例赠送空间和花园面积以及自然资源德占有是御嶺湾产品最大优势。,3期定位方向及演绎,【人文背景电影文化之乡】,主题规划为美利坚艺术之乡。 从概念理解，该分期应结合古典及现代气质，通过建筑、景观、雕塑小品等应用，结合声、光、电等技术手段，打造一个具有观赏性、参与性和文化趣味的高尚园区。,规划设计建议,action1：以市场需求为导向，采用别墅的主流面积区间,action2：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感,action3：建立与艺术的联系，表达资源传承人文价值,action4：适度产品创新，通过现代元素为产品溢价锦上添花,策略之一：从居住功能出发，实现产品提升价值的平台要素,策略之二：嫁接特殊资源，传承项目人文价值,本项目的产品策略,action5：以主流面积为核心坚持多产品组合，降低市场风险,策略之三：规避市场风险，坚持多产品组合原则,园林景观建议,action6：发展策略在规划意向、物业排布、园林景观方面的体现,本项目的产品策略,图示房源需根据资源占有进行分类。 初步想法分四类： 一类：临湖，景观极好 二类：临湖，但景观较好； 三类：临湖景观较弱； 四类：非临湖靠山。 根据市场情况划分每类别房源产权面积段和赠送面积。,一类,二类,三类,四类,一类,二类,三类,四类,初步建议 一类：产权面积500，赠送250-300 二类：产权面积400，赠送150-200 三类：产权面积350-400，赠送200-250 四类：产权面积300-330，赠送150-200,策略之一：从居住功能出发，实现产品提升价值的平台要素,action1：以市场需求为导向，采用豪宅的主流面积区间,豪宅项目主流供应面积区间,市场表现,客户需求,客户需求主流面积区间,豪宅产品的主流面积区间,市场与客户需求聚焦,各个项目中独栋别墅的面积分布,独栋别墅供应的面积集中在三个面积区间 ： 450-550 ,600-800 ，1000 ，地下室面积 200-400 。 地上建筑面积 450-550之间是目前各项目供应的主流面积和畅销面积区间，也是豪宅别墅的达标面积，能实现较快的销售速度，市场表现强劲。 600-800 ，1000 以上别墅通常占据项目中最佳位置、享有稀缺资源，供应量在整个项目中所占比例不大，但能够实现较高溢价与较快的销售速度。,目前市场上豪宅产品的主流供应面积区间为450-550平米,面积需求：建筑面积（地上）的需求集中在 500平方米左右,所访谈的客户基本上均有长期的别墅居住经验，对面积有明确地认识，认为500平方米左右的面积区间尺度合理，较为舒适，适合居住。,卢女士，事商业地产行业 曾旅居国外，多次购买和居住别墅物业 选择购买距离城市不太远的别墅，中意东山墅、西山美庐的位置。认为亚北地区的项目虽然好、但距离城市距离太远，不便于日常生活往来。 喜欢地上一层地下一层的别墅，面积在500平米左右。因为目前使用地上三层的别墅，使用不方便，上下楼过于麻烦，再次置业定会选择2层的。,周先生，43岁，从事市政工程发包（有过负责三峡工程发包的经历） 需求的别墅面积：600平方米左右 需要五个以上的房间，首层要有1间阳光书房和1间书画室，客厅面积要大，要有挑空； 别墅置业方向：首选西边的别墅，因为工作和社交都集中在西边，其次会考虑东边的别墅,包先生， 40多岁，证券公司老总 资深投资人，涉足金融、对外贸易、石油等生意。工作地点在深圳，目前住在龟山别墅，但房子略微有些旧，近期打算更换。 需求面积：四五百平米,action2：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感,别墅产品的功能空间分布与面积区间,户型研究,客户需求,客户对各个功能空间的需求状况,别墅的产品设计要点与面积建议,市场与客户需求聚焦,地下室273.57,地上一层291.29,地上二层227.17,麓山国际社区户型 销售面积，使用面积，总价,该户型地上一层与地上二层的建筑面积为518平方米。 圆形大厅连接客厅与客卧，客厅做到四面采光，挑空；客卧带独立卫生间与衣帽间，可做父母房。 二层双主卧区，主卧室三面采光，南北通透；两个客卧均带独立卫生间。 地下室300平米，书图书室、酒窖、视听室、娱乐休闲室，功能完善。,各项目中450-500平米户型私家庭院的面积状况,目前市场上豪宅别墅私家庭院面积通常与地上建筑面积呈1:1-2:1的关系： 地上建筑面积600，庭院面积约在400-600间；地上建筑面积600-1000，庭院面积约为800-1000。,豪宅别墅私家庭院分为： -前院：入户院，距社区路约10-20m -后院：集中庭院通常位于后院 -侧院：单体左右间距所需，使用频率低,action2：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感,别墅产品的功能空间分布与面积区间,户型研究,客户需求,客户对各个功能空间的需求状况,产品设计要点与面积建议,市场与客户需求聚焦,楼层与房间：对于别墅层数的需求各有偏好，房间 数量要求5个以上,层数要求：地上2层、3层各有偏好 客户选择地上2层原因在于：纵向交通距离少，使用起来比较方便，3层上下楼太麻烦 客户选择地上3层的原因在于：由于居住人口较多，地上3层的形式功能空间易于布置。 地上3层的别墅需要配备电梯 个别客户比较喜欢大平层别墅,房间需求：5个房间以上，双主卧、次卧（2个）和书房,首层功能空间：2个卧室，包括主卧+次卧/书房， 大面积的客厅+挑空,考虑到老人上下楼不方便，首层应配置一间主卧室给老人居住，也是为自己未来考虑 由于客人的主要活动区域为一层和院子，所以一层应该配置一间次卧室（带卫生间） 由于二层属于私密空间，最好有较为私密的独立书房,主卧+次卧/书房,大面积的客厅+挑空,客厅尺度大住起来会比较舒适 客厅一定要挑空，这样才能凸现豪宅品质 客厅、家庭室一定要分开 餐厅面积要大，中西厨要分开,客户需求,二层功能空间：主卧区尺寸适当放大，尽量减少各 个功能空间的交通面积,主卧室应该三面通透，采光性好 主卧的卫生间面积应该大一些，最好在15平方米 衣帽间应该男女分开，面积要大 衣帽间与卫生间要有分区，避免结合 节省各个功能空间的交通距离 出于私密性考虑，主卧室不需要很大的落地玻璃窗 书房不能距离主卧太远 每个次卧室均要配备卫生间,客户需求,地下室要求:具有较好采光和通风条件的半地下室，其客户认可度明显高于全地下室,客户比较喜欢半地下室，认为半地下室的通风和采光都比较好，半地下室可以结合微地形布置，例如东山墅的处理方式 地下室应该增加1-2个保姆间，因为别墅面积大所需要的保姆也比较多 地下室的使用频率不多，客户对地下室的主要用途不明确,东山墅结合微地形布置的半地下室,客户需求,庭院面积需求：面积一定要大，需要一个集中、 完整、朝南的庭院,庭院后院主要用于休闲和烧烤，面积应该足够大 卢女士 院子前面越大越好，院子应该具备一定的观赏性，能够种一些植物 张先生 庭院理想面积应该在1亩半到2亩地之间，自己想在院子里面种一些树，可以招待朋友、休闲、喝茶 田先生 庭院面积越大越好，花园以设置草地、秋千为主 王先生,客户普遍希望庭院面积越大越好 集中、完整的庭院 = 大庭院 有前院，显得气派和有领地感 后院大，能够体现身份感和价值感,前院,后院,客户需求,客户需求的面积区间为400-550平米（地上），认为该区间尺度合理，较为舒适，适合自住。 楼层最好为地上二层，地下一层，5个房间以上房间需求，双主卧、次卧（2个）和书房。 首层客厅尺度要大且一定要挑空，这样才能凸现豪宅品质；中西厨分开，餐厅面积要大；最好有父母房，方便老人居住；书房也可在首层设置。 二层主卧室应该三面通透，采光性好；卫生间面积应在15平方米；衣帽间应该男女分开，且与卫生间要有分区；书房不应距离主卧太远；每个次卧室均要配备独立卫生间。 地下室应具有较好采光和通风条件，半地下室的客户认可度明显高于全地下室，但由于地下室使用频率不多，客户对地下室的主要用途不明确。 在兼顾私密性的同时庭院面积应该越大越好，需要集中、完整的大庭院包括前院与后院，充分体现身份感和价值。,action2：合理功能分区，营造产品内外的空间舒适感,别墅产品的功能空间分布与面积区间,户型研究,客户需求,客户对各个功能空间的需求状况,产品设计要点与面积建议,市场与客户需求聚焦,豪宅别墅户型一层设计要点,地上一层应按照从礼仪接待空间到家庭活动空间的序列进行整体的空间布局，主要的功能空间包括门厅、客厅、餐厅、家庭室、早餐室、中西厨房、客卧室、车库。 门厅的面积在20-30平方米，并设置单独衣帽间，同时要和其他的功能空间形成通而不透的空间联系。 楼梯的位置要注意，务必避免一入户即撞上楼梯的情况。 客厅应朝南，面积可适当夸张，面宽应保证在7米以上，客厅（可能的话包括门厅）应设计挑空，以彰显别墅的气派和身份感。 西厨、早餐室结合布置，并单独设置中式厨房。在厨房一侧设计后门，朝向后院作为独立的工人出口。 在一层应设计一间带独立的卫生间的卧室，可做为二层的次主卧区的替换，供年老或行动不方便的家庭成员以及客人使用。 一层还应该设计公共卫生间一处，应做到干湿分离。 注意室内与室外空间的交流，尽量保证主要的功能房间的景观效果，比如可将客厅朝向前院、家庭室朝向后院、餐厅朝向侧院等，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。,豪宅别墅户型二层与地下室设计要点,设计要点,二层为休息区，主要的功能空间包括两个主卧区、两间次卧室。 主卧区应做到南北通透，宽敞、阔绰并有良好的景观，包括主卧室、书房、独立的卫生间以及男女主人独立的进入式衣帽间。 次主卧区也应尽量做到空间宽阔与南北通透，包括卧室、独立卫生间与衣帽间。 两间次卧室均应设计独立卫生间，可能的话应尽量设计衣帽间、露台。两间次卧室中至少有一间朝南。 二层应设计相对独立的小型家庭室一处，未来可以根据业主需要改造成卧室。 从降低成本和施工角度考虑，地下室面积基本上为地上一层的面积减去车库的面积。 地下室功能空间可以包括：家庭影院、健身房、设备间（包括锅炉房）、洗衣房、工人房与司机房（包括独立卫生间）、公共卫生间、酒窖、桑拿房、游泳池等。 地下室采光使用下沉庭院采光，下沉庭院要保障一定的面积。,豪宅别墅主要功能空间面积建议,面积建议,豪宅别墅主要功能空间面积建议,面积建议,策略之二：嫁接特殊资源，传承项目人文价值,以水取胜。以广阔的水面为主来设计布置。主要建筑和景点都面临湖水，或俯览湖面。 湖山结合。抱山环湖的长廊和石栏，把湖和山明显地分清而又紧密地连接在一起。 鲜明对比。在园中处处有阴阳转换，时时有矛盾开展，才觉山穷水尽，忽又柳暗花明，使游人心情随着抑扬顿挫。 “景随步转”。处处风格不同的景色用楼、台、亭、阁、斋、堂、轩、馆以及曲槛回廊等建筑物和假山花木植物等分别组合而成。,“借景”。设计时考虑到园里建筑和风景点互相配合借用，而且把四周的自然环境、附近的园林及建筑物，也一并考虑在内。 “虽由人作，宛自天开”。园中许多风景、林木，也力求达到宛如自然景色的效果。,action4：适度产品创新，通过现代元素为产品溢价锦上添花,过渡空间放大 保持弹性，灵活分割 现代高科技元素的打造,过渡空间的适当放大，提升产品整体的舒适性与宜居性，从而实现豪宅产品溢价,目前市场中各类豪宅产品的走廊、过厅、玄关等过渡空间并不能体现出豪宅的舒适、开阔。 在户型设计时，可以将部分过渡空间放大，尽量避免这些空间的局促与过分狭小。使整体功能空间流畅、舒适。,舒适的走廊,宽敞的过厅,玄关,使用框架结构，各功能空间可以保持弹性，客户能够灵活分割,各功能空间保持弹性，可自由分割组合，满足各类客户的不同需求。,香山清琴550平米户型地上一层,550平米户型销售较好，地上一层客厅、餐厅、家庭厅室之间无墙的阻隔，视野开阔，可灵活分割。,大湖山庄e户型地下室,户型地下室基本没有做任何分割，开敞宽阔。,健康舒适十大系统,在传统中式建筑中结合现代高科技元素为产品溢价锦上添花,高科技,策略之三：规避市场风险，坚持多产品组合原则,产品配比原则：采用主流面积区间，以市场可接受的豪宅总价入市，选择多产品组合方案，可在限制性条件下充分挖掘土地价值，最接近项目目标的实现。,产品建议,地块分布：豪宅别墅b，布置在园区北部与东部地理位置相对较差的地块。 面积分布：地上一层400平米。建议可在耳房位置下挖一层地下室，可用做储藏室、酒窖等。 庭院：采用传统四合院的建筑形式，通过内庭院采光，内庭院面积300平米，可下挖。,豪宅别墅b为项目中总价最低的产品，在排布上应以避免占据资源最佳地块为原则。产品面积以市场主流面积区间为主，在有限的资源下尽量实现足够的产品舒适度。,地块分布：豪宅别墅a，布置在园区中部，地理位置相对较好。 面积分布：地上一层采光面积400平米，地下一层采光面积200平米。北侧地上一层，南侧地上二层。 庭院：建议采用四合院中的二进院格局，独立的外院与内院保证豪宅的私密性与室内外的互动。,豪宅别墅a相对于豪宅别墅b总价高出1500万，在排布上占据园区内资源相对较好的中部地块，规避外部噪音影响，保障了私密性。产品面积在市场主流面积的基础上适当放大，同时通过庭院设计的创新，内庭外院均采光，加大项目的整体采光面积实现溢价。具体可参照国粹的做法。,产品建议,地块分布：顶级豪宅，布置在园区西南部为地块中最幽静、私密区域。 面积分布：地上二层总采光面积900x2平米，地下室面积350平米左右。 庭院：建议采用四合院中的多进院格局，或参照国粹案例，以多重庭院丰富室内外空间的交流与互动。,顶级豪宅为本项目中的标杆产品，在排布上占据园区内最佳地理位置及资源，产品应具有足够的私密性及舒适度。产品四面采光，南北通透，通过总面积放大、采光面积加大实现产品的全面溢价。,产品建议,整体园林设计意向,大庭院+ 大景观，强调对自然资源的私家占有,突出组团围合的效果,点阵式,组团式,街区式,强调浓厚的街道生活氛围,社区价值 精神堡垒,小区的标志 精神的寄托 识别方向的参照系 与小区整体风格的统一,丰富产品线,御嶺湾修正后的产品已得到市场印证，只需在目前的产品线基础上进行优化组合，将资源利用率提供，空间舒适度提升。,合理的资源利用，最大化地形优势,临湖景观资源最佳的位置，适于规划大独栋产品。 居住面积：500平米以上 占地面积：2亩以上 地面建筑：不高于2层 花园面积：不小于800平米 参考对象：庄园、城堡 建议：在天籁谷a户型上进行一定拓展,临湖景观资源略次位置，适于规划中独栋产品。