宜春市开发项目 市场调研及可行性方案简报 2011-33页.ppt

宜春市开发项目 市场调研及可行性方案简报,2011年3月,目录：,第一部分：项目概况 第二部分：市场分析 第三部分：规划设计 第四部分：成本核算,第一部分：项目概况,第一部分：项目概况,宗地所处江西省宜春市，离长沙市黄花机场200公里仅2小时车程，宜春市分新城区和老城区，本案处于老城区平安路139号（原宜春机械兴达实业有限公司）地段,一、宗地位置,第一部分：项目概况,宗地项目目前的规划性质为建设用地，拟调整为商住用地。土地必须按以下规划指标进行使用权出让： 占 地 面 积：约45.9亩（30616） 总建筑面积 ：约45924平方米 综合容积率 ：1.5 用 地 性 质：商住用地 以上提及的指标作为本项目的测算依据,二、规划控制要求,三、土地价格：起始价：4500万元,第二部分：市场分析,1、gdp指标,一、宏观经济分析,2010年，全市生产总值完成705亿元，同比增长13%，增幅创14年来新高，人均gdp突破15979元,2010年末全市人口分布情况如下表：,2、宜春市人口分布,宜春市委、市政府为推动房地产市场发展，推出的六条政策： 一是：严格规范土地市场，开发用地由过去协议出让转变为一般实行“招拍挂”，不仅遏止了土地交易中的暗箱操作，规范了运行程序，也提高了地价，增加了土地收入。根据市场需求，政府严格控制土地的投放量，制止土地交易中的投机行为； 二是：规范房地产开发市场，全面停止行政事业单位变相集资建房和规划区内私人建房，杜绝无资质开发； 三是：取消建设带福利性的公务员小区； 四是：从实际出发，严格控制经济适用房建设； 五是：加强对房地产开发的总量控制，对开发项目严格审批，原则上不再批准2万平方米以下的开发项目； 六是：鼓励房改房上市交易，激活二手房市场，鼓励行政事业单位干部职工积极购买商品房。,3、宜春市房地产相关政策,一、宏观经济分析,一、宏观经济分析,4、宜春市房地产市场形势,产开发投资快速增长，房地产业规模仍在扩大。一季度，宜春市完成房地产开发投资10.3亿元，同比增长51.8%，增幅比去年一季度增加51.5个百分点。其中，商品住宅完成投资8.3亿元，同比增长42.4%，增幅比去年一季度增加29.1个百分点。占房地产开发投资的比重为80.0%。 施工面积、新开工面积同比保持增长，房屋竣工面积同比成倍增长。一季度，宜春市房地产开发企业房屋施工面积441.1万平方米，同比增长19.0%；房屋新开工面积75.1万平方米，同比增长15.6%；房屋竣工面积34.6万平方米，同比增长159.0%。其中，住宅竣工面积31.8万平方米，同比增长156.8%。,产企业购置土地面积大幅增加，开发土地面积明显上升。一季度，宜春市房地产开发企业完成土地购置面积28.2万平方米，同比增长66.7%；完成土地开发面积10.7万平方米，同比增长46.2%。 房销售火爆。一季度，宜春市商品房销售面积52.4万平方米，同比增长87.4%。其中，商品住宅销售面积49.6万平方米，同比增长87.1%。商品房销售额10.3亿元，同比增长87.1%，其中商品房住宅销售额9.6亿元，同比增长97.8%。 商品房同比大幅增加。一季度宜春市空置商品房面积67.9万平方米，同比增长122.8%。其中空置住宅61.9万平方米，同比增长162.3%，宜春市商品房空置面积中空置13年的房屋面积为30.3万平方米。从以上数据看，空置房屋面积同比增加，主要是因为一季度房屋竣工面积大幅增加所致。,一、宏观经济分析,5、宜春市消费群体分析,消费者区位情况 所有潜在购买者中，有近70为宜春所管辖地区土生土长人群。随着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。 消费者年龄情况 根据调查报告，宜春置业者的主力是年龄在40岁以下的买家。和前几年相比，07年以后的买家年龄开始呈年轻化趋势，2535岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量，这其中有相当部分是外地买家，如南昌地区的买家。,一、宏观经济分析,消费者偏好分析 小户型单位增加：对110-140平方米的三房二厅需求有所增加，近年对80-90平方米左右小户型的需求量增大。三房与二房仍为主流户型，选择三房的占57，选择二房的占31。 大多数人喜欢成熟的生活方式：消费者最喜欢的楼盘特点是成熟，其次是自然、温馨、宁静，而山、水、园林是他们最为喜欢的环境元素。 景观先行：消费者已厌倦了光秃秃的园林和搭满棚架的水泥楼房，如果现场是这个样子，就算有再多的关于景观的承诺，他们也不会下决心买房，只有看到实在的园林、景观小品等，他们才会下决心购买。 对现楼的需求加大：宜春消费者对现楼及准现楼的需求占58，这对楼盘自身的实力是一个考验。,一、宏观经济分析,消费者特点 买房者年龄开始年轻化，购房主体为40岁以下。 购房者学历呈升高趋势，大专以上的占25。 购房者拥有私家车的比例持续稳定增长。 购房者最关注的因素集中在地段、价格，其次是周边环境、交通便利。 更多购房者将新城区作为首选,一、宏观经济分析,1、基地周边环境现况 本案位于宜春市平安路139路（原宜春机械兴达实业有限公司）地段，处于宜春市西南部。 2、基地周边交通状况 平安路北连市区，南通沪昆高速，东接宜阳南路。 3、基地周边生活配套设施 周边有宜春2中、宜春职业技术学校、浙赣友好医院、市中医院、春台公园、秀水公园居本地5分钟的车程，且本案为老城区超市、菜场等日常生活必须设施配套齐全，可以说人文教育基础设施很完善，但周边环境极差。,（一）楼盘综述：,二、市场分析,本项目所处位置不属于近几年开发的热点区域，开发项目均为中、小规模的中档楼盘的聚居地，项目品质一般； 从区域范围分析，以秀水公园为中心的话，以南为老城区，北为新城区；新城区为行政中心，周边商业、交通、环境较优质；本项目处于老城区，虽商业、交通较发达，但整体环境较差，因此在位置上优势并不明显；,二、市场分析,本案,（二）竞品分析,（二）竞品分析,（二）竞品分析,（二）竞品分析,总结（以上为新城区）： 从建筑类别上看： 此区域楼盘建筑类别多样，为多层、小高层、高层建筑组合而成； 从配套设施上看: 四个项目均在社区内设有会所、幼儿园、小区商业、健身及休闲设施等配套齐全；本区域所处行政中心，周边景观、商业、交通等配套完善； 从户型配比上看： 除喜来乐设有酒店式公寓1房（40左右）为投资型；其他楼盘主要户型为3房（120左右）为自住型；在市场上所剩均为此户型； 从销售情况看： 除喜来乐没有开盘，价格预计5000元左右；其他三个项目所销售楼盘均已销售了70%左右，均价为4500元；,（二）竞品分析,（二）竞品分析,（二）竞品分析,（二）竞品分析,总结（以上为老城区） ： 从建筑类别上看： 均以小高层、多层为主； 从配套设施上看: 本区域配套均设有景观、健身器材等基本设施配套； 本区域所处老城区，周边商业、交通等配套齐全完善； 从户型配比上看： 除水墨江南设有公寓1房（40左右）为投资型；其他主要户型为3房（120左右）为自住型；在市场上所剩均为此户型； 从销售情况看： 住宅均价为3300元左右；除水墨江南均价为3600元；在售楼盘均以销售了50%以上,从以上的市场调研得出 本案处于老城