惠州嘉隆泰尖峰山项目定位思路汇报（109页） .ppt

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地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,报告的核心内容,打造山居地标物业，实现项目可持续增长,1、明道：面临的市场竞争环境1,2、取势：立势模式及借鉴2,3、优术：战略下的规划建议3,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,、明道：面临的市场竞争环境,、取势：立势模式及借鉴,、优术：战略下的规划建议,核心内容分解,项目印象,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 交通,地块,氛围 swot 明道 市场项目分布 竞争方向 竞争格局 市场启示 市场借鉴 做中国最优秀的地产服务者,做中国最优秀的地产服务者,交2009房印象：南门户 动硬盘、四通 业人员， 资料达性强 qq:840083223 订购热线,【通 地产营销秘笈宝典】160g移首站 版 地产从八达 必备可 库！,立交桥,路,鹅,岭,南 路,鹅岭西路,鹅岭东路,至深圳,老城区：下埔、 河南岸,至江北、下角 鹅 岭 北,东平,水口,博罗,至惠城区政府,龙门,惠东,惠阳 至陈江仲恺,河 源,汕 头,深 圳,东 莞,做中国最优秀的地产服务者,qq:840083223 订购热线,地块印象： 地产从业人员必备资料库！,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版三面拥山，一面面市,做中国最优秀的地产服务者,qq:840083223 订购热线,地块印象： 地产从业人员必备资料库！,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版私密、山包、高差、山林,三重层次感,地块印象： 地产从业人员必备资料库！,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版规模大、环境好、产品丰富 qq:840083223 订购热线,占地345980平方米 用地247066平方米 容积率2左右,大盘 低密度 产品链丰富,具备了打造高端项目的规划条件 做中国最优秀的地产服务者,丰山,恺,大,道,仲,美林玉桂山,区域氛围： 地产从业人员必备资料库！,金辉新苑,金迪新苑,万林湖,润园,泰富御山君,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版远近资源丰富、高尚居住区 qq:840083223 订购热线 高榜山,红花湖,尖峰山 做中国最优秀的地产服务者,南山公园,金山湖,三环路 名流印象 山水江南,鹅 南山公馆 岭 南 路,深,高 惠,速,四山两湖九项目,启示一： 规模大，容积率较高,从产品丰富的角度，利用山体资,源，做成山居标杆物业,启示二： 门户价值、交通便利,发挥南门户地段价值以及项目的,可达性较强的优势，拥有“离尘不,离城”的生活环境,启示三： 缺乏配套，拥有资源,在规划时要建立社区配套，充分,利用资源景观资源，结合自身优,势，营造好差异化的园林景观资,源。,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,项目启示,启示一： 规模大，容积率较高,从产品丰富的角度，利用山体资 源，做成山居标杆物业,启示二： 门户价值、交通便利,发挥南门户地段价值以及项目的 可达性较强的优势，拥有 离尘不 离 城 的生活环境,启示三： 缺乏配套，拥有资源,在规划时要建立社区配套，充分 利用资源景观资源，结合自身优 势，营造好差异化的园林景观资 源。,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,优势分析 规模：53万平米的大型纯粹山居物业 环境：纯粹山居资源，居住质量高 地段：进入惠州市的南门户、首站,气质：惠州高尚生活区,交通：可达性强，交通快捷、便利,劣势分析 项目昭示性较弱 周边配套相对较弱,机会分析,市场缺乏真正高端山居物业,私密性强，片区差异化明显,可达性强，离尘不离城,片区高尚居住氛围已渐成,居住质量高，吸引力大,威胁分析,片区内同类型物业局势不明,同质化概念产品竞争严重,区域外高端项目对本项目的客户分流,政策大势不明，市场观望严重,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 地段山景产品内部园林,自然价值： 1、地,段：南门户价值，离尘不离城，周边城市干道围绕，交通非常便利；,2、山,景：围山而建，私密性强，真正的“山里面建房子”；,人为价值： 1、产,品：合理的功能分布，创新的产品设计，是提高项目价值的关键；,2、内部景观：合理内部园林景观的营造，能使项目的价值最大化。 做中国最优秀的地产服务者,人为价值,自然价值,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,项目印象小结,项目具备了打造中高端资源大盘的质素,接下来要解决的是：做成什么样的资源型大盘？,一切源于市场,资源规模,项目印象,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 交通,层次,资源 swot 明道 分布 方向 竞争格局 案例启示 借鉴 做中国最优秀的地产服务者,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,【 惠城资源楼盘市场格局分布 qq:840083223 订购热线,尖峰山,红花湖,金山湖,东江,荷兰水乡 高榜山,东方威尼斯,山水江南,名流印象,帝景湾,白鹭湖,世纪东方城,润园 万林湖,东湖花园 山水华府,汤泉 骏园春天 城市山麓,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,深汕高速,惠阳、惠东资源型楼盘市场格局分布 qq:840083223 订购热线 光耀城 东方新城 半岛一号,太阳湾 大亚湾西区 澳头港 做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,楼盘资源特征分析,景观资源型 产业资源型 潜力资源型,山、水 高尔夫、度假区 待开发区域 做中国最优秀的地产服务者,单价区间主要以12000-25000 主、政府公务员、企6000-7000层管理者为主,产品主要以小高层、高层 房、小空中别墅 主,别墅、洋 高层为,客户 企业私营 业中高,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,水资源型楼盘分析,楼盘 区位 规模,白鹭湖 江北 占地：16000亩 建面：2011938,金山湖国墅园 金山湖 40375 92900 ,荷兰水乡 东平 占地：30万 建面：60万,帝景湾 江北 占地：20万 建面：60万,东方威尼斯 东平 占地：11万 建面：26万,容积率,1.3,1.98,3.4,1.8,1.95,产品组合,联排,联排 联排,花园洋房 小高层、高层,复式 /,花园洋房 小高层,多层,/,/,/,/,欧式风格,园林风格 地中海风情 江南水乡园林 荷兰滨江风情 欧式园林景观,（元/ ）,5600-13500 6000-8000,中式 6200-7800,客户特征,企业主、高官、高,管、生意人、港澳,深客户,本地私营业主、企,业中高层、政府公,本私营业主、自,由职业者、政府,务员、深圳投资客、 公务员、深圳等 外地投资客,本地私企老板、,企业高管、政府,公务员、深圳等 外地投资客,深圳投资客户、,本地私营业主、,公务员、企业中 高层,独立别墅 复式1.3,容积率分布在独立别墅 2之间，规模主要在20万平方米以上小高层、高层,建筑风格风格主要以欧式式为主；中式庭院风格主要以兰风情为主，如地中海,园林 欧式 式现代 荷 欧,容积率偏低，且与资源有很大的关系,建客户主要以企业私营主、政府公务员、企业中高层管理者为主,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,山资源型楼盘分析,楼盘 区位 规模,润园 龙丰上排 占地：30万 建面：22万,万林湖 龙丰上排 占地41万 建面：33.4万,山水江南 龙丰上排 占地：7.2万 建面：10万,城市原筑 龙丰上排 占地：26634 建面：66828 ,名流印象 龙丰上排 占地：10万 建面：36万,容积率 0.64 0.8,1.13,2.6,2.27,独立别墅,独立别墅,叠院,联排别墅,小高层、高层,洋房,平层复式,1-4房,/ /,筑风格 西欧建筑风格 现代中式 中式建筑 欧式,现代简约,园林风格,法式,现代,苏州园林风格,地中海,现代,单价区间,（元/ ）,9000-11000,7000-10000,6000-7800,4600-8000,未售,客户特征,企业主、高官、高,管、生意人、深圳 等外地客户,本地私营业主、企,业中高层、政府公 务员、港澳台工厂 主、深圳投资客、,本私营业主、自,由职业者、政府 公务员、深圳等 外地投资客,私营业主、企业,高管、政府公务 员、,/,产品主要以别墅、洋房、大台地、联排主,排 复式为联,产品组合 空中复式 小高层、花园洋房 联排别墅 / 建筑风格主要以中式、欧式为主；园林风格主要以现代、欧式为主 洋房 空中大宅、高层 / /,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版,【 产业资源型楼盘分析地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,产品主要以公寓、别墅为主,客户主要以投资、第二居所为主,式,容积率偏低，属于典型的低密度大宅31万,建筑风格主要以欧高层为主；园林风房格、主房要以欧式为主洋房,购买特征：有团购的现象出现,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版,楼盘 区位,光耀城 惠阳,东方新城三期 惠阳,世纪东方城 惠城,半岛一号 淡水,规模,占地：62.29万 占地：33万 建面：92.34万 建面：,占地：8.8万 建面：26万,占地：24.84万 建面：41.08万,容积率,0.67,0.82,2.1,1.24,产品组合,独立别墅,独立别墅,洋房 联排 联排,1 2,联排、叠加别墅 情景洋房,小高层 小高层 复式 宽景洋房 建筑 美,园林风格 英伦风格 单价区间（元/） 未售,美式 未定,新亚洲风格 4000680012500,普罗旺斯风格 4900-6500元/,客户特征,/,东风本田、中海油、 龙岗、高层（本地客,户）、富士康,以本地为主，包括周边 的企业中高层，开发商,客户资源占到30 做中国最优秀的地产服务者,本地40%,深圳50%,香 港,台湾占10%,【 潜力资源型楼盘分析地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,产品主要以别墅联排洋房、小高层为主别墅,、 别墅 独立,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,主要竞争方向确定（排除法）,景观资源的角度 城市价值的角度,排除产业及潜力资源楼盘 排除郊区楼盘,山资源的角度 规模的角度,排除水资源楼盘 排除中小规模的楼盘,润园、,万林湖,雅居乐白鹭湖,联排、独栋 独栋别墅，带码头 酒店、低层住宅,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 项目基本情况:,占地:16000亩 建面:2011938 酒店、会所、公寓 容积率:1.3 绿化率:40%,总户数:11820 别墅：2248套（约20） 产品类型:别墅、洋房、高层 酒店等 畅销产品：152平方米的联排 、200平方米的独栋 独立别墅 核心价值：白鹭湖 做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,奥林匹克花园,一期第一批“排院” 售楼中心及酒店,第二批“合院”,第三批“洋房”,三期,二 期,项目概况：分四期开发，现在,售一期合院及排院。,总占面：91万 总建面：130万 ,容积率：1.5 一期户数：500多套 户型配比如下： 畅销产品：186平方米的排院 核心价值：品牌 做中国最优秀的地产服务者,做中国最优秀的地产服务者,山水江南,项目概况：,占面：72000,建面：125000,容积率：1.0,总户数：450,绿化率：40%,户型,a型叠院房,b型叠院房,c型叠院房,d型叠院房,e型叠院房,面积,178-190,125-185,123-182,131-196,124-148,套数,96,120,96,68,70,户型配比,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 畅销产品：180平方米的叠院 核心价值：尖峰山 建筑风格：中式 园林风格：江南田园,做中国最优秀的地产服务者,城市原筑,北,3栋(147 ),4栋(350),9栋(165169 ),2栋(147 ),栋(165192 ) 6栋(244 ) 5栋(192 ),8栋(220 ),楼栋 2,户型 3房2厅,面积（ ） 套数 147 46,3,3房2厅,147,36,4 5 6,别墅 4房2厅 4房3厅（空 中复式）,350 192 244,10 18 16,7 8,3房2厅 4房2厅,165192 220,35 72,9,3房2厅,165169,35,合计,268,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 项目基本情况： 占地：26634.9 建面：66828,住宅建面：49618 户数：268户,车位：不少于1：1 建筑密度：22.6 容积率：1.88,绿化覆盖率：37,140 2 20 大户 7栋小高层(9层 11层)、10套别墅,畅销产品：163169的三房、,183191的四房,核心价值：高榜山,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,万林湖,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,产品 联排 叠拼 花院电梯洋房 合院house 商业街住宅 独立 双拼 小高层h型 空中大宅,房型 4-5房 5房 3-4房 4-5房 3-4房 5-6房 4-5房 3-4房 4房 4房,面积区间（m2） 220-250 187-211 150-160 250 150-160 300-600 200-220 6栋 175-200 200-290 200 合计,套数 89 104 104(顶层复式) 12 56 36 32 72 102 36 40 683,面积（m2） 20915 20800 16120 3000 8680 16200 6720 13320 18870 8820 8000 141445,现代豪宅大社区，但不强调大别墅 项目位于红花湖片区，占地面积:41.4万平，总建筑面积:33.8万,平，容积率:0.8，绿化率45.6%,分三期开发。 做中国最优秀的地产服务者,一期,【 基本资料及户型配比 qq:840083223 订购热线,做中国最优秀的地产服务者,联排、双拼、合院,花园电梯洋房、商业街住宅,休闲会所,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 叠拼、空中大宅 私家会所 独立别墅,建筑产品分布,“湖与山林” 价值点的结合,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,【 户型与总价之间的关系,各产品的面积与价格有一定的层次性，但区隔不是很大，主要是因为,一期主要针对内部集团，比例高达70。,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,畅销户型,在市场中，万林湖的别墅面积更具优势，主要体现在性价比高，但从实,际销售的情况看，别墅面积再做大一点可能更好。,做中国最优秀的地产服务者,规划点评,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 亮点 1、对土地价值的划分，有利于发挥 产品的价值最大化； 2、很好的利用了产品与资源之间的 运用，一方面提高了容积率，另 一方面，将产品进行了有效的区 分。,缺点：地块开口过大，自然资源,受到限制,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,借鉴启示,土地价值的划分,产品与资源之间的相互利用，发挥价值最大化,核心价值的挖掘,组团设计的利用，有助于开发与销售,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,【 产品与客户对应关系分析,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,润园,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版,qq:840083223 订购热线,【 基本资料及户型配比地产从业人员必备资料库！,项目总占地面积303230平米，总建筑面积216660平米，容积率,0.64，建筑密度18%，绿化率60%，由独立别墅、联排别墅和多层及小 高层等建筑物组成，共建成671套住宅单位,山地大别墅,做中国最优秀的地产服务者,产品分布,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 空中复式、洋房 联排、叠加 独立别墅 会所、 酒店,“山与水” 价值点的结合,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版,qq:840083223 订购热线,【 户型与总价之间的关系地产从业人员必备资料库！,突出核心产品：面积大、数量少，从而实现产品的价值最大化,产品与价格之间的层次分明，不仅丰富，而且可以有效降低开发风险,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,畅销户型,2007年5月数据（目前已售罄）,独栋的销售周期太长，主要是量过大,别墅面积偏大，200250平方米的空中别墅及联排量较少,做中国最优秀的地产服务者,独立别墅,会所、 酒店,规划点评,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 亮点 空中复式、洋房 规划较多的别墅产品，树立山地大 联排、叠加 别墅的市场标杆形象,产品与资源之间的合理规划，达到 价值最大化,缺点：缺乏与自然的亲近，平整山地的举措更是浪费了山资源,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,借鉴启示,规划产品，有利于建立项目的差异化价值,产品与资源之间的相互利用，发挥价值最大化,树立山居别墅形象，有效的发挥核心价值,组团设计的利用，有助于开发与销售,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,【 润园产品与客户对应关系分析,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,案例借鉴点,做中国最优秀的地产服务者,产品借鉴： 地产从业人员必备资料库！,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版产品链的丰富性 qq:840083223 订购热线,产品链比较丰富, 山居项目走高端，属于真正的豪宅项目，除了别墅之外，主要以,洋房小高层为主，户型主要以34房为主,独栋别墅所占比重不超过9%，其次为联排、双拼别墅控制在3040%之间,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线, 山居物业具有非常丰富的景观资源，兼有山景、水景等自然生态景观,兼有自然真山真水及便利都市生活,豪华私家会所、休闲会所提升物业品质,倚山面湖、景观资源最丰富的地块都是独栋别墅，体现珍贵、私密及尊崇, 建筑风格主要以现代欧式为主，借助项目资源，打造出景观优势，营造居住氛围,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,别墅产品, 客户职业：主要以私营主生意人为主，其次为企业高管政府官员, 客户来源：主要以本区域为主，外地客户偏少, 客户收入：家庭年收入在百万以上, 客户年龄：岁为主, 客户关注点：环境景观户型交通价格,【 产品与客户的对应关系借鉴,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,洋房多层, 客户职业：主要以企业中高层级别较低的政府官员为主，其次为私营主, 客户来源：主要以本区域为主，外地投资客户占有一定的比例, 客户收入：家庭年收入在万以上, 客户年龄：岁为主, 客户关注点：环境景观交通价格户型,【 产品与客户的对应关系借鉴,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,小高层高层产品, 客户职业：主要以企业中高层外企员工为主，其次为私营主级别较低的政 府官员 客户来源：主要以本区域为主 客户收入：家庭年收入在万以上 客户年龄：岁为主 客户关注点：环境景观价格交通户型 做中国最优秀的地产服务者,【 产品与客户的对应关系借鉴 qq:840083223 订购热线,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,客户类型 企业主生意人 中高层管理人员 中高公务员 中低公务员 外企员工 本地居民 投资客,别墅 ,洋房多层 ,小高层高层 ,【 产品与客户的对应关系借鉴 qq:840083223 订购热线,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,客户类型,房以上,房,房,房,房,企业主生 意人 , ,中高层管理,人员,中高公务员 中低公务员 外企员工, , , , , ,本地居民,投资客, 做中国最优秀的地产服务者,【 产品与客户的对应关系借鉴 qq:840083223 订购热线,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,企业中高层政府官员是消化本地中高端项目的主流客户群体,中高端客户群体需求的户型以24房为主,中高端客户需求的户型方向以舒适性为主，偏向于物业内部功能的打造,【 产品与客户的对应关系借鉴 qq:840083223 订购热线,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,【 深惠两地客户购买差异性借鉴 qq:840083223 订购热线,润园深圳成交客户购买用途,长期自住 24%,投资 24%,度假,42% 过度居住 10%,（数据来源：根据深圳成交客户调查问卷统计得出）,惠城成交客户购买用途,长期自住 85%,过度居住 2%,投资 11%,为家人购买 2%,（数据来源：根据惠城成交客户调查问卷统计得出）,小结：惠深客户在购买产品上的差异不明显，其差异化主要表现在购买用途和关,注点上不一样，惠州客户购买主要用来长期居住，而深圳客户购买的目的在于投资,和度假。,做中国最优秀的地产服务者,2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,【 深惠两地客户购买关注点借鉴 qq:840083223 订购热线,惠州客户,1、以居住为主，关注环境,2、二次置业，以改善居住环境为主,3、功能性房间要求多。,4、对政策不敏感,5、虚荣心理比较强，讲面子,6、对高品位活动不屑一顾，但心理,比较震撼 7、对媒体的推广，往往不放在心上,8、跟从心理比较严重,深圳客户,1、关注价格及投资升值潜力，偶尔度假,2、关注规模,3、对国家政策比较敏感,4、认为本项目深圳近,5、需要看到实景,6、比较实在，承受力强,7、讲究服务,恺,大,道,仲,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,红花湖,尖峰山 做中国最优秀的地产服务者,金山湖,丰山,鹅 岭,南 路 三环路 高榜山 南山公园,深,高 惠,速,规划建议,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 深圳案例借鉴 立势 价值方向确定 取势 原规划点评,规划建议 指标估算 做中国最优秀的地产服务者,案例借鉴-星河丹堤,e：全复式大宅,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 f：空中大宅,b：别墅、洋房 a：别墅,d：别墅,c：别墅 产品特色： 1、别墅产品首创“合院”申请了专利 2、e区全为复式空中大宅 3、借助山资源，依山建造“跃庭别墅” 做中国最优秀的地产服务者,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,案例借鉴-星河丹堤,建筑特色：,1、充分发挥山、水、公园资源，提升,项目的整体形象与产品档次；,2、借助山的坡度，创建“跃庭别墅”与,空中复式大宅，不仅做到了产品创 新，而且增加了面积，提升容积率， 项目价值最大化；,3、公建部分主要集中在主入口，最大,限度的保证了社区的私密性及安全 性；,4、沿水资源全部设计别墅，最大限度,的提升了项目价值。,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,案例借鉴-星河丹堤,销售分区与规划的关系：,1、一期先建公建，并推出联排别墅与,双拼，包括专利产品，吸引买家，,并撬开市场；,2、借助一期余温，不断制造产品亮点，,建立项目的独立价值；,3、以d组团作为项目的收官颠峰之作，,达到项目价值最大化。,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,案例借鉴-星河丹堤,1、依山就势，建立大平面空中豪宅；,2、充分利用地段优势，建立项目的差异化核心卖点；,3、利用产品创新贯穿项目始终，建立项目的独立价值；,4、最大限度的保持组团的相互独立性、私密性、安全性。,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版万科地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,案例借鉴- 东海岸,产品组合： 一期：多层联排 二期：小高层联排 三期：高层联排 四期：高层联排独栋,占地：约26万平方米,总建面：约21万,容积率：约0.8,资源：山海,小高层面积区间：250280平方米,复式面积区间：450平方米左右,别墅：165225平方米,独栋：383389平方米,1,3,2,4,做中国最优秀的地产服务者,qq:840083223 订购热线,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版万科地产从业人员必备资料库！,案例借鉴- 东海岸,建筑特色：,1、以海为核心价值点，突出自然,景观价值大于内部景观价值；,2、利用高层建筑，将社区与高速,威胁分开，最大限度的保护社 区不受道路干扰；,3、充分利用自然原生态资源，依,海而建、依山而建；,4、进行组团设计，保持各组团的,私密性、安全性,5、利用景观节点，最大限度的发,挥商业价值。,做中国最优秀的地产服务者,qq:840083223 订购热线,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版万科地产从业人员必备资料库！,案例借鉴- 东海岸,销售分区与规划的关系：,1、一期利用差异化产品，配合公建，,展示项目形象，提升项目品质； 2、二期紧紧依靠资源景观价值， 结合项目自身配套，吸引买家；,3、三期利用动静结合的内部景观资源,以及成熟的配套，进一步阐述项 目的核心卖点；,4、四期结合独栋产品，将项目的销,售推向高潮。,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版万科地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,案例借鉴- 东海岸,1、最大限度发挥自然景观资源优势,2、发挥园林水景中心最大化的价值,3、利用高层建筑最大限度的减少道路对社区的干扰,4、根据资源优势，进行建筑的合理分布,5、酒店的经营及管理模式,项目价值方向确定,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,最大限度的发挥自然景观资源优势；,依山就势，进行建筑的突破与产品的创新；,城市门户，差异化价值的建立；,建立项目的独立价值。,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 设计理念：长在山里的房子 独立价值,居住理念：住到山里面去,价 值,体 系 对内：门户价值 差异化价值 对外：城市价值 做中国最优秀的地产服务者,规划建议,现规划点评 规划建议 做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 案例借鉴 立势 价值方向确定 取势 规划方向,项目规划借鉴,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,土地价值：进行级别的划分,资源方面：最大限度的利用与发挥,设计方面：景观与产品的相互运用,产品方面：立足现在，考虑未来,会所方面：因地制宜，合理设置，提升价值,商业方面：确定方向，合理规划，产生价值，满足需要,项目规划思路方向,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！,qq:840083223 订购热线,依山就势，不仅要保持项目建筑设计的均好性，,而且要充分发挥地理、地貌的优势，,打造一个“世外桃源”标杆物业,做中国最优秀的地产服务者,现规划设计点评,不足之处： 产品的分布差距较大，不利于项目的整体统一,独栋双拼高层组成的产品链不够丰富，且差异性较大,西组团与中央组团建筑密度过大，不利于高端物业形象的树立,别墅组团离会所太远，会所配套不合理,资源与产品之间的对应运用关系存在不合理性,思路借鉴：,组团设计,产品的丰富性,资源最大化的利用,别墅组团,东组团,中心会所,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 西组团 对外会所 中央组团 经适房组团,星彦对规划建议,第一价 值区 做中国最优秀的地产服务者,第二价,值区,第三价值区,土地价值的划分 第四价 值区,别墅组 团,中央组 团,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 西组团,东组团,联 组团三,排,做中国最优秀的地产服务者,星彦对规划建议,组团四,独栋,联排、双拼、高层 景观大宅,独栋、联排、台地 组团一,高层景观大宅 组团二,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 小 高 层 小高层,洋房,经适房组团 小,高 层 复 式,洋 房,产品组合形式：产品与资源之间的相互运用,做中国最优秀的地产服务者,组团一,组团四,经适房组团,独栋,联排、双拼、 高层景观大宅,组团二 独栋、联排、台地,高层景观大宅,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 产品组合形式的变化 小 高,层,小高层,洋房,排,小 联组团三,高,层 复 式,洋 房,星彦对规划建议,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,组团四,组团二 组团三 组团一 组团一：山林之中低密度、低容积率 组团二：临湖及半山坡上低密度、中容积率,组团三：临湖及山林低密度、中容积率,组团四：临湖及山林、沿街低密度、中容积率 做中国最优秀的地产服务者,组团密度及容积率变化,星彦对规划建议,低密度物业,联 组团三,高层景观大宅 组团二,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线 小高层,小高层,洋房,经适房组团 空,独栋 别墅标王,联排、台地 组团一 空中大宅标王,中 排 复 式 联排、双拼、高层景观大宅 小高层标王 做中国最优秀的地产服务者,产品之间的连接性,星彦对规划建议,组团四 洋房,做中国最优秀的地产服务者,【2009房地产营销秘笈宝典】160g移动硬盘版 地产从业人员必备资料库！ qq:840083223 订购热线,组团四 豪华私家会所 一 中心会所 组团二 组团三 组团一 豪华私家会所 二,会所建议,豪华私家会所,私家会所一：满足组团一、二业主休闲娱乐，如泳池、星级酒店、咖啡馆、健身中心等,私家会所二：满足组团二、三业主休闲娱乐，如西餐厅、中餐厅、茶艺室等,中心会所：提供小区的休闲、娱乐、