重庆金苑商贸城招商方案（汇天房地产-34页） .ppt

突破！生存中求发展,金苑商贸城招商方案,重庆汇天房地产顾问有限公司,宏观分析,宏观经济分析 行业政策分析,2010年四个季度的经济增长速度分别为11.9%、10.3%、9.6%、9.8% 2011年前三季度的经济增长速度分别为9.7%、9.5%、9.1% 2011年每月cpi分别为：1月4.9%，2月4.9%，3月5.4%，4月5.3%，5月5.5%，6月6.4%，7月6.5%，8月6.2%，9月6.1% 如滞涨出现，经济复兴必将愈加困难。政府刺激经济，通膨将迅速加剧；如政策从严，经济增速又继续下滑。,滞涨或已出现,产业西移大趋势,长三角、珠三角大量企业在严峻的经济形势下要么选择了收缩，要么选择了向中西部内陆地区迁移。产业西移也会将更多的机会带到西部。,30年未有之压力宏观发展角度 30年未有之机遇地缘经济角度,房地产的调控没有回头路，不可能再回到过去那几年每年10%以上的快速上升阶段。中国经济增长速度再往下降，房地产也不会重新回到过去的形势。中国经济靠卖地、靠房地产发展的模式已经过去了。 李稻葵 央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任 坚定信念 楼市调控面对降价风波不能动摇 人民日报2011.10.31,行业声音,行业政策,10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局在其官方网站上发布关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知(以下简称 通知)，相关政策今日(10月12日)起生效，并要求全市严格执行。试图对执行了接近半年的限购令松绑。仅过了不到12小时就收回松绑政策，当晚11点，佛山市住房和城乡建设管理局官网称，“为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，我局决定暂缓执行 关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通知”。 10月29日，国务院总理温家宝29日主持召开国务院常务会议，分析当前经济形势，部署近期经济工作。在会上要求：坚定不移地搞好房地产调控。各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设，提高规划设计水平，加强工程质量监管，抓紧建立健全分配和管理制度，尽快形成有效供应，让人民群众看到政策的成效。,区域分析,区域经济分析 区域商业分析 商业地产分析,区域经济分析,城市定位,国家级旅游城市 中国红色革命圣地 中国历史文化名城 黔北区域中心 贵州省经济重镇,渝黔经济带的中心城市 遵义以冶金、电器、卷烟、酿造等为主导支柱产业，以机械、化工、建材、食品加工等为代表的后续支柱产业，是门类较多的工业经济体系，结构较为先进的新兴工业城市。 2010年全市实现生产总值908.76亿元，同比增长14.7%。分产业看，第一产业增加值140.23亿元，增长6.6%，实现旅游综合收入140.83亿元，增长27.8%。社会消费品零售总额290.25亿元，比上年增长19.8%。 随着通海大道（重庆-南宁）的投入使用，渝黔高铁的开工建设。渝黔经济带将成为成渝经济带之后西南地区的重要经济增长带，将带动遵义经济的大发展！,区域商业分析,遵义市商业现状 百货商场领军遵义商业发展 超市便利店错位经营不足 专业大卖场为商业发展增加活力 餐饮业发展迅猛,百货商场领军遵义商业发展 百货业的发展情况是一个城市居民消费水平的重要标志，目前遵义市有各类大型百货6 家，并且主要分布在澳门路、中华路、丁字口等城市核心地带，其中浩鑫商贸城、苟家井等传统百货商家主要定位于中档甚至中低档产品。而随着居民消费观念和消费水平的变化，一些新型百货如重庆百货、东方百货、国贸百货等也进驻遵义市，提高了遵义市的商业水平和城市形象，而世贸美美的山寨顶级百货的出现，使遵义的百货在档次的分布上已非常全面与广泛。,超市便利店错位经营不足 近年来，遵义的连锁超市发展迅速，本土超市以佳惠百货为代表迅速壮大，并开始在乡镇布置网点，目前全市各大小超市数量已经超过200 家。然而外地超市如“华联”、“重庆百货超市”等大卖场的入驻，对本土超市构成了很大的竞争压力。在如此形势下，遵义的连锁小超市开始进驻社区，避开城市核心地段，这样有利于低成本运作，并以低价吸引顾客，与大超市抗衡。但遵义连锁超市的各自特色和个性尚不足，错位经营不突出，价格战使超市的利润不断被摊薄。引进实力强大的大型连锁超市来整合遵义市的超市行业，已经成为提高遵义零售市场效率的必要手段。,专业大卖场为商业发展增加活力 大卖场是现在商业物流发展到一定阶段的产物，遵义各种卖场云集，如通讯大卖场、电子大卖场、家电大卖场、服装大卖场、鞋业大卖场、体育用品大卖场等分布于各商圈，为商业经营增加活力，这些都表明商家对遵义的消费者具有较好的消费潜力和成熟的消费理念的认同。,餐饮娱乐业发展迅猛 遵义既是一个经济较为发达的地区、也是一个著名的旅游城市，外来流动人口占有比较大的比重，因此餐饮娱乐业一直是遵义的一大特色，具有当地特色的餐饮业更是获得了良好的发展。本地较为著名的餐饮都有自己的连锁店，但同时也看出，遵义国际知名餐饮、娱乐进驻较少，这对有着悠久休闲、饮食文化传统的遵义来说还是个遗憾。,二、遵义市各主要商圈分析,商业地产分析,供求关系严重失衡 种类繁杂，商业经营难度大 商业设计与本地消费习惯不符,供求关系严重失衡,从商业地产的销售情况来看，供远大于求，于是出现了大量的高额返租销售情况以及问题楼盘，几乎遵义的每个商业在售项目，都是以返租为噱头。从租赁情况来看，众多商业楼盘在最初的定位无法保证足够商家进驻的情况下，最后业态定位调整，要么死气沉沉，要么成为了大杂烩，诸如图书批发市场大量其他商家，最初的名烟酒市场又额外弄个工艺礼品市场。,在不大的遵义城里以及周边，商圈林立，各种业态齐备。通过我们的现场调研，遵义的商业地产，除开苟家井批发市场，其余商业唯有面对终端零售消费者，才能拥有较好的生存空间。在遵义生存状态良好的有百货商场、各型超市、临街商业铺面，而专业的通讯市场以及建材家居市场也是因为存在大量的终端零售消费者，其生存情况远好于其他的专业批发市场。,种类繁杂，商业经营难度大,商业设计与本地消费习惯不符,这点基本上基于开发商对于理论收益与实际货币收益的理解不够带来的恶果。通过市调发现，商业存在问题的楼盘，主要原因集中在商业体量过大，产品规划设计的时候，主要从供应量上挖掘，而忽视了商家需求、终端消费者的习惯。商业楼层过多、进深过大、无法组织良好的动线、缺乏配套是目前遵义存量商业的通病。,业态规划,项目商业定位,地处火车站广场的西侧，每日有大量来往客流，周边固定居民区集中，情调餐饮、精品购物、潮流娱乐、专业卖场等主力店及主题商家的引进，便可使大众的生活、购物达到习惯性、依赖性消费，将来则必成为该区域的商业中心。 业态布局搭配具有连动、互补性，是日常生活购物、医疗金融、休闲洽谈、餐饮娱乐为一体的商业中心。 人流动线的设计，在步行5分钟内的路程内，可根据自身需要，达到各个消费场所,金苑商贸城 购、娱、食一体化综合购物中心,业态规划,地下层:品牌超市 拟进驻品牌：华润万家、人人乐、永辉超市、佳惠超市 规划面积：5000平米,平街层:特色餐饮街+综合百货区（箱包皮具、男女童鞋、装饰品、服装、针纺、床上用品等） 拟进驻品牌：劳艾斯手提包、高升箱包、达芙妮、科尔士、石头记、谭木匠等+特色大排档系列,业态规划,夹层:ktv、洗浴会所 拟进驻品牌：麦霸、哈曼皇宫、大浪淘沙,业态规划,桥面层:贵州土特产、旅游纪念品专区； 拟进驻品牌：茅台、董酒、习酒、怀酒、各种茶叶、麻山腊肉、虫茶、“蔡氏牌”霉豆乳、“老满牌”血灌粑、椒麻盐蛋、绥阳空心面等,业态规划,招商计划,2012春节,12年3月,12年6月,12年9月,签约5000平米