水井坊历史文化街区项目商业策划报告（成都文旅）2010-160页.ppt

水井坊历史文化街区项目商业策划报告（成都文旅）,-1-,目录,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,-2-,高纬环球在2009年3月受文旅资产管理公司委托为水井坊传统院落街区项目做产品定位和可行性研究。本次委托的重点部分在于商业用途，但是我们同时也考虑了居住用途。开发商关心资金周转的速度，因此我们在对项目a地块的研究过程中优先考虑以销售为主的产品组合方式。 目前成都宏观经济发展较好，外商投资和社会消费品零售总额增长迅速，生产总值在2009年第一季度还保持了双位数的增长速度，受金融危机的影响不大。 本项目位于锦江区，地处城市商务、文教、居住、娱乐中心。地块规模约为5.3万平方米，部分地块毗邻城市干道。a地块整体可视性好，但b、d地块的展示性差。同时，紧邻香格里拉酒店/写字楼，和东大街商务中心区。加之自然环境优越，因此a地块部分比较适合商务及高档住宅开发，但地块交通和裙楼规模不太适合做大型购物中心或大型百货。结合区域商业和商务环境，建议规划精品零售和配套型商业。 b/d地块为历史院落保护区，根据其开发的特殊要求和历史文化背景，将规划为以创新型娱乐、零售、餐饮为主的休闲消费中心。 我们对商业、写字楼、酒店、住宅市场进行了分析。目标物业产品在成都的供应水平都比较高。根据乙级写字楼，四星级酒店，和住宅可比项目的价格水平，推算本项目的价格。通过财务分析，我们发现精装住宅的收益明显高于其他用途，因此把项目塔楼部分物业定位为精装住宅。 我们也从众多服装、娱乐、健身等商家的访谈中得到他们对本区的一个初步认可。 商家认为本区域已有较好的餐饮娱乐氛围，而且可以发展购物氛围。同时我们通过专业市调公司的消费者调查可以看到消费者有较强的购物需求。通过案例研究发现，餐饮休闲娱乐中心开始增加购物和生活服务的业态，有向综合性商业发展的可行性。,综述 整体市场,-3-,项目开发的两个核心问题，a地块实现土地价值最大化和资金回笼，b/d地块的定位为历史性休闲商业，要突出自身的创新性、独特性。 通过研究，将a地块定位于精装修住宅和酒店服务式公寓产品。裙楼部分为精品零售中心和商务、居住配套型商业。 精装住宅总体量建议50,000平方米; 酒店服务式公寓总体两建议30,000平方米。将会引入国际知名酒店服务式公寓管理品牌进行项目的收购和营运管理； 裙楼精品零售和配套商业总体量15,000平方米。规划商业为地下一层，地面三层： b1：快餐、商务快餐、饮料吧、高档生活超市等商务、居住配套型商业； 1f：国际奢侈品牌、国际品牌服饰、高档电子产品、高档汽车展销等； 2f：国际品牌服饰、高档电子产品、特色餐饮吧； 3f：高档健身会所、特色餐饮吧。 b/d区整体开发体量约为30,000平方米。将会在整体的商业规划之下，按照3-4个商业主题划分板块。每个商业板块将有相对明确的地块范围，形成各自的商业区域。,综述 - 整体定位,-4-,针对a地块，我们对区域甲级写字楼、精装住宅、服务式公寓的四种组合方式进行了财务测算，发现整体的财务表现都较好，其中，精装住宅的净现金值最高，达到3个多亿人民币，内部收益率也高达45.56%，因此建议部分塔楼做精装住宅。 通过对项目开发收益率的测算，并结合品牌价值等多方面的综合考虑，我们建议a地块的产品组合为收益率同样很高的精装住宅+服务式公寓+ 裙楼商业 的物业组合形式： 精装住宅：48,000平米 服务式公寓：30,000平米 裙楼商业：12,500平米,高纬环球力求保证该现金流分析和所包含的数据准确反映本项目和所在市场的真实情况，但该现金流分析包含了基于房地产市场和社会经济状况的假设，任何一个假设的变化都可能会对财务可行性造成影响。成本估计是由第三方提供的常规数据，我们建议开发商聘请专业成本测量行来对本项目进行具体成本估算。,净现值对租金售价变化敏感，若租金、售价增长5%，项目净现值将达189,314,000, 内含报酬率达11.34%,综述 -财务分析结果,-5-,1.0 宏观背景分析,-6-,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,1.1 城市发展与经济分析 1.1.1 成都市发展简介 1.1.2 地区生产总值 1.1.3 外商直接投资 1.1.4 可支配收入和消费性支出 1.1.5 居民生活支出比例 1.1.6 旅游人数 1.1.7 房地产投资 1.2 行政区划与人口发展 1.3 锦江区发展现状 1.4 区域对比分析 1.4.1 地区生产总值 1.4.2 社会消费品零售总额, 房市金碟,-7-,2007年，成渝设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。成都加快了西部交通枢纽、信息中心、金融中心、商贸中心的建设。 2008年，成都市人均地区生产总值为西部主要城市之首，外商直接投资高速增长，城市居民人均可支配收入及人均消费性支出保持平稳增长。 受汶川地震和全球经济危机影响，2008年成都接待国内游客和入境游客分别下降3.5%和36.3%。由于前几年房地产投资的过快增长，国家出台了抑制房地产投资过快增长的政策，2008年政策初显效果。 2008年，锦江区地区生产总值增长率为12.5%，占全市地区生产总值的8.3%，社会消费品零售总额增长率与青羊区并列第一。 因此，在经济发展良好的宏观背景下，项目开发有较好的经济环境。项目所处锦江区地区生产总值和社会消费品零售总额在城市中也占到了相当重要的部分。区域政府重要规划“一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区”，并且会着力打造创意经济区。项目处于区域创意经济带发展的重要区域。,宏观市场总结, 房市金碟,-8-,成都是一座有2300多年悠久历史的古城，是四川省省会。它位于四川省中部，四川盆地西部 1993年6月，国务院要求“充分发挥成都市作为西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽的作用”，并先后批准成都市实行沿海开放城市政策 2007年6月，国务院批准在成都及重庆这两座中国西部城市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区。这是中国继深圳、上海浦东、天津滨海新区之后的第四个特区 2009年5月，成都市统筹城乡综合配套改革试验总体方案获国务院批复。国家允许成都在九个方面先试先行 成都基础设施建设成效显著。地铁一二号线加速建设，四号线即将启动。成都双流国际机场第二跑道年内将建成投入运营。到2012年，规划连接成都的10条铁路成都境内段建成9条，12条高速公路成都境内段全部建成。到2020年，建成中国第四个国际枢纽机场和西部最大的公路、铁路枢纽，“2环+12射”的成都平原经济区高速公路网全部建成，3大综合客运枢纽全部建成投入运营,成都市地铁规划图,成渝设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都加快西部交通枢纽、信息中心、金融中心、商贸中心建设,1.1.1 成都市发展简介, 房市金碟,-9-,2008年成都市人均地区生产总值为北京市的一半，是西部主要城市中最高的,数据来源： 成都市统计年鉴,2008年成都市人均地区生产总值为北京市的一半，是西部主要城市中最高的,1.1.2 地区生产总值,（单位：亿元人民币）,成都市地区生产总值逐年增长，保持在较高的增长率 尽管受全球金融危机的影响，成都2008年地区生产总值增长率仍然保持在12.0%以上 成都商贸业和交通运输业发达，金融和房地产业发展较快,成都市地区生产总值, 房市金碟,-10-,2004年，受sars影响，外商直接投资增长速度较低，仅为21.3% 2005年以来，外商直接投资保持高速增长，2008年，外商直接投资达22.5亿美元，同比增长97.3% 外商直接投资的增长引起国际化需求的增长，包括办公楼、服务式公寓以及高端住宅的需求,数据来源： 成都市统计年鉴,成都市外商直接投资高速增长，2008年增长率达97.3%,1.1.3 外商直接投资,-11-,2000-2008年，居民可支配收入稳步增长，年均增长率为10.5% 2008年，居民可支配收入为16,943元，同比增长14.1%,2000-2007年，人均消费性支出持续增长，年均增长率为8.9% 2007年人均消费性支出为11,703元，较06年增长13.6%,数据来源： 成都市统计年鉴,城市居民人均可支配收入、人均消费性支出保持平稳增长,1.1.4 可支配收入和消费性支出,-12-,在生活支出中，食品占到最多，占整个生活支出的39%，交通通讯占到15% 目前，人们的生活水平已逐渐提高。居民增加了在旅游，健身活动等方面的开销,生活支出比例 (2007年),1.1.5 居民生活支出比例,居民生活支出以食品和交通通讯为主，近年来，居民增加了旅游、健身活动的开销,数据来源： 成都市统计年鉴,-13-,近年来成都旅游业保持快速增长，2007年成都接待国内游客4254万人次，比上年增长6.2%。2008年，受汶川地震和全球经济危机影响，全年接待国内游客和入境游客分别下降3.5%和36.3%,数据来源： 成都市统计年鉴,受金融危机影响，2008年全年接待国内游客和入境游客分别下降3.5%和36.3%,1.1.6 旅游人数,-14-,数据来源： 成都市统计年鉴,2007年前，成都房地产投资快速增长 2007年，房地产投资增长了47.5%，达到905.3亿元 2008年，国家多年来实施的抑制房地产投资过快增长的政策初显效果，房地产投资仅增长0.3%,2007年前，房地产投资快速增长，2008年国家政策初显效果,1.1.7 房地产投资,-15-,成都市行政辖区的面积为1.23万平方公里。成都市行政辖区划分为9区4市6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县 2008年末，成都市户籍人口为1125.0万，比上年末增加12.7万人。常住人口1270.6万人，增加12.7万人。人口自然增长率为2.1,成都市行政区域划分为9区4市6县，2008年户籍人口为1125万人,数据来源： 成都统计公众信息网,1.2 行政区划与人口发展,-16-,锦江区是成都的核心城区和中央商务商业区，区域面积60平方公里。2008年，锦江区实现地区生产总值323.09亿元；比上年增长12.5%；社会消费品零售总额达276.59亿元；实际利用外资55482万美元 2008年，锦江区引进中怡保险经纪、丰田通商株式会社、雪佛龙等10家世界500强企业，引进民安保险、泰康人寿、华泰保险等金融机构24家 2008年底，锦江区常住人口67.87万人。户籍人口40.23万人 由于春熙路和盐市口都位于锦江区，该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高 全市40%的甲级写字楼位于锦江区，该区外商直接投资很高,春熙路和盐市口都位于锦江区，全市40%甲级写字楼位于锦江区,数据来源： 成都统计公众信息网,1.3 锦江区发展现状,-17-,一个核心区： 中央核心商业商务区。该区域包括东至天仙桥、西至人民南路、南至东大街、北至总府路的范围 两条经济带： 国际金融商务经济带。该经济带以东大街为轴线，西起盐市口、东至沙河 高档酒店配套服务经济带。该经济带以滨江路为轴线，重点发展四星级以上的酒店以及与之相匹配的高端商业、商务设施，使该区域成为全市高档酒店最为集中的区域，打造中央酒店聚集区（chd）。 三大功能板块： 中心商业商务功能板块。包括一环路以内的区域 高品质住宅及配套服务功能板块。包括一环路至三环路以沙河景观带为核心的区域 旅游休闲功能板块。包括三环路以外以“三圣花乡”为核心的区域 四个产业聚集区： 大慈寺、水井坊商务文化休闲旅游产业聚集区。以大慈寺历史街区、水井坊街区为空间范围，大力发展都市商务人文休闲旅游； 三圣都市观光休闲旅游产业聚集区。 红星路文化创意产业聚集区。 锦江工业总部经济聚集区。,锦江区产业发展规划为“一个核心区、两条经济带、三大功能板块、四个产业聚集区”,1.3 锦江区发展现状,高档酒店配套服务经济带, 房市金碟,-18-,（单位：亿元人民币）,数据来源： 成都统计公众信息网,2008年，五城区地区生产总值增长率除青羊区和成华区为12.6%外，其他三个区都为12.5% 锦江区地区生产总值2004年位于五城区第二，2008年降为五城区倒数第二，原因在于锦江区工业不如其他区发达,由于郊区的快速发展 ，锦江区地区生产总值占全市的比例呈下降的趋势，2008年占全市的8.3%,2008年，锦江区地区生产总值增长率为12.5%，占全市地区生产总值的8.3%,五城区地区生产总值,（单位：亿元人民币）,1.4.1 地区生产总值,-19-,2004 2008年成都市五城区社会消费品零售总额保持稳步增长 由于春熙路和盐市口都位于锦江区，该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高,数据来源： 成都统计公众信息网,近几年，锦江区社会消费品零售总额维持在全市的17%,由于春熙路和盐市口都位于锦江区，该区历年的社会消费品零售总额都为成都市最高,（单位：亿元人民币）,（单位：亿元人民币）,五城区社会消费品零售总额,1.4.2 社会消费品零售总额,-20-,2.0 地块分析,-21-,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,2.1 项目位置 2.2 地块条件 2.3 周边物业分析 2.4 交通分析 2.5 人口分析 2.6 swot 分析,-22-,本项目位于市中心，为城市交通主干道旁。目前，区内有成都最高档次的酒店和写字楼。且地块毗邻未来的东大街商务中心。商务消费者集中。项目i将会具有商务配套中心的市场发展环境。 区域靠近河流的交汇处，有着城市难得的临水自然生态长廊。居住、休闲环境优越。区内已有大型的娱乐和休闲消费场所。为成都传统的娱乐消费中心。 项目b/d区自身为传统老建筑群落，受文化保护性要求的规定，建设改造有一定的限制。其向现代商业物业发展的空间较小。利于向传统院落式休闲消费业态方向发展。 项目a区为可充分改造区域。鉴于其临街、临河的优势地理条件，结合其地块的特性，有向高端商务和居住类物业发展的良好前景。,地块总结, 房市金碟,-23-,项目位于成都东南部，属于锦江区 本项目靠近一环路，位于成都香格里拉大酒店附近，距东大街的直线距离约500米 项目离春熙路，盐市口主要商圈分别有2.3公里和2.8公里 项目毗邻水井坊酒窖遗址，该酒窖是迄今为止全国以至世界发现的最古老、最全面、保存最完整、极具民族独创性的古代酿酒作坊,2.1 项目位置,本项目位于香格里拉旁，离春熙路商圈只有2.3公里, 房市金碟,-24-,地块在一环路以西，滨江东路以北。地块分为a,b,d三部分，每一部分规划条件如下： a地块： 土地面积 11312平方米 容积率：8 （待定） 现状：空地 b地块（以清末古建筑为主的历史文化街区） 土地面积：35685平方米 地上建筑面积：30000平方米 现状：院落式老房子，待改造 d地块 土地面积：3768平方米 容积率=1 现状：空地,b地块为待改造的院落式老房子，a、d地块均为空地,地铁站点,2.2 地块条件, 房市金碟,-25-,地块形状 本地块形状不规则。a地块呈三角形，三角部分宽度很窄。 b地块部分在金泉街以北，难以与其他部分融为一体。d地块较狭长 可视性 项目a地块临滨江东路可视性最好。a地块临星桥街、b地块临双槐树街可视性较好，其他部分可视性最差 地下空间利用 区域b地块为城市仅余的传统土木结构住宅群落。原建筑自身并无地下空间。为了提升项目整体的使用价值，建议局部建设地下层，用作商业、设施配套区，或地下车库等功能空间。地下层可在地块a和b3等区域建设 兰桂坊 从水井街沿河至滨江东路。商业建筑面积2万平米，总体为19栋商业建筑，地下两层车库（b1部分为商业），商业地面1-2层，局部3层。目前，由香港兰桂坊负责经营管理，商业内容以餐饮休闲为主（70%餐饮和酒吧），搭配少量的零售商业,a地块,b地块,d地块,地块形状不规则，临滨江东路可视性最好。外部交通可达性强，内部交通疏导性和可达性不理想,2.2 地块条件, 房市金碟,-26-,项目周边有大量在建或规划项目，住宅、商业、写字楼有大量供应,周边高端氛围逐渐形成。西侧是香格里拉中心， 北侧九龙仓综合项目正在建设中，瑞安集团项目 规划中,数据来源：高纬环球市场调研部,2.3 周边物业分析,-27-,外部交通 地块紧邻城市主干道滨江东路，靠近一环路。此外还有城市支路水井街、青龙街将项目与外部连通起来。新建桥梁连接水井街和天仙桥南路 一环路为双向六车道加自行车道，滨江东路为双向两车道加自行车道。城市支路为人车混行，部分支路如青龙正街段特别窄，行车不方便,地铁 二号线途径东大街，设东门大桥站（位于东门大桥东侧，紧邻天府时代广场北侧）和牛王庙站（一环路与东大街交汇处）。二号线一期工程将于2012年运营。本项目距离地铁（东门大桥站）最近的距离仅为500米。距牛王庙站最近的距离也不到1000米 车流 周边交通较繁忙。滨江东路一小时车流约为 2556车次（往西1320，往东1236，下午三点）。相当于总府路车流的40%。一环路一小时车流为3516车次（东北方向1644，西南方向1872，下午三点） 人流 地块人流较低。滨江东路一小时人流仅为540人次（下午三点）。一环路一小时人流也只有1032人次（下午三点），相当于春熙路北段人流的6% 内部交通 b地块内部除被金泉街分开外，其他内部交通为步行通道，道路较窄,项目外部交通方便，车流丰富，但人流较少。b地块内部道路较窄,2.4 交通分析,数据来源：高纬环球市场调研部,-28-,项目一公里、三公里内人口按照面积比例和总人口进行估算 锦江区近年来人口平均年增长率约10%，按照该增长率进行估算，2011年，项目一公里和三公里范围内居住人口分别为81,800和664,800人,项目一公里内现有常住人口60,000人，三公里内现有常住人口500,000人,数据来源：各社区居委会、街道办事处,2.5 人口分析-居住人口,-29-,备注： 人口按照办公面积15平方米/人进行估算，未考虑入住率,一公里和三公里范围内现有办公人口分别为5,100人和25,000人，随着新建项目的入住，2011年，一公里和三公里范围内办公人口将达到26,000人和68,000人,数据来源：高纬环球市场调研部,2.5 人口分析-办公人口,项目一公里内办公人口估算表,项目三公里内办公人口估算表,-30-,本项目在交通、文化氛围、区位方面都有较大优势，但房地产市场现状和竞争项目也带来威胁,2.6 swot分析, 房市金碟,-31-,3.0 市场分析,-32-,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,3.1 成都写字楼市场研究 3.1.1 写字楼产品类型分析 3.1.2 甲/乙级写字楼分布 3.1.3 甲级写字楼市场分析 3.1.4 区域写字楼市场分析 3.1.5 项目写字楼租金售价测算 3.1.6 写字楼市场小结 3.2 成都商业市场研究 3.2.1 商业产品类型分析 3.2.2 商业市场分析 3.2.3 项目商业租金售价测算 3.2.4 商业市场小结 3.3 成都四五星级/精品酒店市场研究 3.3.1 四五星级/精品酒店产品类型分析 3.3.2 四五星级酒店分布 3.3.3 四五星级酒店分析 3.3.4 区域四五星级酒店市场分析 3.3.5 四五星级/精品酒店市场小结 3.4 成都服务式公寓/住宅市场研究 3.4.1 服务式公寓/住宅产品类型分析 3.4.2 品牌服务式公寓分析 3.4.3 精装住宅分析 3.4.4 区域服务式公寓/住宅分析 3.4.5 项目住宅售价测算 3.4.6 服务式公寓/住宅市场小结,-33-,3.1 成都写字楼市场研究,-34-,结合项目的开发条件和市场未来的发展情况，我们认为乙级写字楼对项目整体开发的价值提升意义不大，故不建议项目规划乙级写字楼。国际甲级和区域甲级写字楼都可以考虑,数据来源：高纬环球市场调研部,3.1.1 写字楼产品类型分析,-35-,国际甲级与区域甲级写字楼的主要差别在是否统一业权，各方面的房屋标准和物业管理也有所不同,数据来源：高纬环球市场调研部,3.1.1 写字楼产品类型分析,-36-,现有供应,未来供应,备注：未来供应量统计到2011年,成都现有甲级写字楼供应量460,000平方米，至2011年底新增供应量为820,000平方米,高纬对甲级写字楼的研究分为两种：国际甲级写字楼和区域甲级写字楼,数据来源：高纬环球市场调研部,3.1.2 甲/乙级写字楼分布,-37-,3.1.3 甲级写字楼市场分析 供应分析,2010年新增供应量主要集中在中央商务区，2011年新增供应量集中在东大街区,sq m,数据来源：高纬环球市场调研部,-38-,sq m,3.1.3 甲级写字楼市场分析 需求分析,2011年，随东大街和南延线区域甲级写字楼的建成，将会出现一个增长的高峰期。由于需求的增长跟不上供应量的激增，空置率将会升高,随着大量供应推向市场，成都甲级写字楼市场空置率将被推向新高,数据来源：高纬环球市场调研部,-39-,受金融危机影响，2008年四季度，成都甲级写字楼的平均租金有所下降，与三季度相比，降低了3.7%，现为人民币108.2 元/平方米/月 2009年一季度，成都甲级写字楼的租金有所下降 同时，乙级写字楼租金相比三季度下降了4.9%，现为61.2元/平方米/月,成交租金 人民币/平方米/月,3.1.3 甲级写字楼市场分析 租金分析,成交租金 (人民币/平方米/月),受金融危机影响，甲乙级写字楼租金有所下降,数据来源：高纬环球市场调研部,* 2008年底租金,-40-,3.1.4 区域写字楼市场分析,本项目一公里范围内的写字楼主要集中在东大街，且大多是在建项目,本项目,1,9,3,4,2,5,6,8,10,14,11,12,13,7,现有项目,未来项目,数据来源：高纬环球市场调研部,-41-,3.1.5 项目写字楼租金售价测算-国际甲级写字楼租金,国际甲级写字楼最有可比性的项目是香格里拉中心，本项目做国际甲级写字楼现有租金140元/平方米/月,数据来源：高纬环球市场调研部,-42-,3.1.5 项目写字楼租金售价测算-区域甲级写字楼租金,通过对时代广场、力宝大厦的分析，得到本项目做区域甲级写字楼的现有租金90元/平方米/月,数据来源：高纬环球市场调研部,-43-,3.1.5 项目写字楼租金售价测算-区域甲级写字楼售价,通过对可比案例的分析比较，得到本项目做区域甲级写字楼的现有售价11,000元/平方米,数据来源：高纬环球市场调研部,-44-,3.1.6 写字楼市场小结,未来甲级写字楼供应量较大，若无特别亮点， 将面临非常激烈的竞争,数据来源：高纬环球 & 利比 (rlb),-45-,3.2 成都商业市场研究,-46-,根据项目的整体定位目标和项目地块可开发的条件，我们认为专业卖场和批发市场在项目的定位、物业规划需求、目标人群集中方面都不适合项目的需要。故不建议做此类定位规划。精品购物中心、百货商场、餐饮娱乐中心、会所、旅游休闲都可以考虑,数据来源：高纬环球市场调研部,3.2.1 商业产品类型分析,-47-,数据来源：高纬环球市场调研部,3.2.2 商业市场分析,目前成都1万平米以上的商业总供应量达5,590,000平方米,其中专业店和购物中心比例最大,现有商业类型,目前成都商业在1万平米以上的商业总供应达到559万平米 在现有商业供应中，专业店所占比例最多，占到总供应量的51%，专业店包括有超市、家具建材市场、书店、电器等。其次，购物中心占到21%,骡马市,双楠,建设路,沙湾,南三环,棕北-桐梓林,金沙-光华,春熙路,盐市口,-48-,数据来源：高纬环球市场调研部,3.2.2 商业市场分析 供应分析,9 个商业区商业库存量与未来供应量对比,成都商业供应量 (2002-2012f),2010年是历史的供应高峰年。未来项目由于招商进度和开发商资金的状况等诸多因素影响，不排除一些商业项目有延期的可能。新增的商业主要分布在成都的市中心和城南。三大传统商圈春熙路、盐市口和骡马市由于有大量的旧城改造项目，所以新的商业供应很大,未来商业供应量非常大，2010年是供应高峰年，集中在成都的市中心和城南,备注：本报告均统计10,000平方米以上的商业项目,-49-,数据来源：高纬环球市场调研部,3.2.2 商业市场分析 需求分析,市级商圈项目空置率较低，由于供应量大，开发商主要以销售为目的，招商不积极，区级商圈项目空置率较高,我们调查了市级商圈裙楼和区域商圈临街商铺，发现区级商圈的空置率普遍高于市级商圈，主要是因为区级商圈的临街商铺开发商主要以项目销售为目的，招商不积级,-50-,数据来源：高纬环球市场调研部,3.2.2 商业市场分析 租金分析,由于市级商圈成熟度较好，且多为集中式购物的商业形式，因此具有很强的市场吸引力。商家愿意支付更高的租金 目前成都的区域型商圈仍处于逐步成熟阶段，商业多以社区配套型业态为主。商家的租金承接力相对较弱。整体租金较低,市级商圈租金较高，区级商圈整体租金较低,-51-,数据来源：高纬环球市场调研部,3.2.2 商业市场分析 销售分析,底层商业投资回报率5-7%较低，销售周期较长均在半年以上。,成都商铺售价偏高，而租金偏低，销售宣传总体投资回报率在8%，实际较低在5-7% 商铺投资回报较低，因此商铺的销售周期较长,-52-,数据来源：高纬环球市场调研部,3.2.2 商业市场分析 百货租金简析,成都百货项目主要集中在市中心，百货公司给的租金普遍较低，但开发商后期运营的风险也较低；另外，王府井营业额高居榜首，伊藤春熙店坪效最高,百货公司大都是大面积且长期的租约，所以开发商愿意接受较低的租金 百货公司自己负责招商，管理和运营，同时也解决了开发商后期商业运营运作的风险 王府井的营业额排第一，第二是伊藤，而伊藤的商业坪效最高，其次是仁和春天人东店,8,2,1,3,4,7,10,9,本项目,5,6,-53-,3.2.2 商业市场分析 购物中心项目简析,主要分布在市中心和二环路，除sm、新城市广场入住率较低，其他入住率都较高,购物中心的租金包括销售扣点或者固定租金两种形式， 一般采取两者取其高来收取 购物中心比百货租金高出很多。但是购物中心是风险最大的，需要专业的运营团队进行招商和管理，成都不成功的购物中心有sm广场和新城市广场,2,3,1,4,5,7,本项目,6,-54-,成都旅游休闲项目普遍租金不高,2,3,1,4,数据来源：高纬环球市场调研部,5,3.2.2 商业市场分析 旅游休闲项目简析,本项目,-55-,本项目,香格里拉中心由于有较好的品牌，以及外资银行的入住，使得其租金较高。其他底商项目租金都不是特别高,2,3,1,4,数据来源：高纬环球市场调研部,5,6,3.2.2 商业市场分析 底商项目简析,7,-56-,通过对可比案例的分析比较，得到a地块商业裙楼首层的现有售价30,000元/平方米，二层售价18,000元/平方米,3.2.3 项目商业租金售价测算 商业裙楼售价, 房市金碟,-57-,通过对可比案例的分析比较，得到a地块商业裙楼一层的现有租金200元/平方米，二层租金120元/平方米/月,3.2.3 项目商业租金售价测算 商业裙楼租金, 房市金碟,-58-,通过对可比案例的分析比较，得到b地块旅游休闲项目现有租金 100元/平方米,3.2.3 项目商业租金售价测算 旅游休闲租金, 房市金碟,-59-,由于汽车展览等业态的租金高，配套给的租金最高，百货商场给的租金最低,数据来源：高纬环球市场调研部,3.2.4 商业市场小结,-60-,3.3 成都四五星级/精品酒店市场研究,-61-,就地块自身的开发条件，区域存在的酒店开发环境以及开发商自身在项目开发档次定位上的要求，我们认为四五星级酒店的开发是可以实现地块价值最大化，以及区域酒店整体市场形象的树立之要求,3.3.1 四五星级/精品酒店产品类型分析,-62-,五星级酒店在配套和管理方面远高于四星级酒店，也对开发者和酒店管理者有更高的要求,3.3.1 四五星级/精品酒店产品类型分析,-63-,3.3.2 四五星级酒店分布现有供应量,4,序,8,1,7,2,5,9,1,2,3,4,5,6,7,9,8,10,11,12,13,14,11,本项目,3,一环路,二环路,人民路,及其沿线,青羊区,金牛区,成华区,锦江区,4,7,1,6,2,5,8,3,一环路,二环路,人民南路,及其沿线,青羊区,金牛区,成华区,锦江区,9,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,15,11,12,14,13,五星级酒店,四星级酒店,武侯区,目前成都五星级和四星级的酒店分布主要集中在cbd地区及一环路以内，其中大部分酒店开业时间已经比较久远，相对应的设施设备也相继比较陈旧和老化,-64-,3.3.2 四五星级酒店分布未来供应量,未来酒店供应主要集中在市中心和南部,未来酒店,未来四星级酒店新增供应量较平稳，五星级酒店新增供应量较多,-65-,受经济危机和汶川地震影响，2008年四五星级酒店入住率较低，预计未来几年有所回升,数据来源：高纬环球市场调研部,3.3.3 四五星级酒店分析- 入住率分析,由于受经济危机和汶川地震的影响，2008年五星级酒店平均入住率只有66.1%，预计2009-2010年随着需求量的逐渐增多，入住率逐年攀升。但2011年由于有大量供应，入住率再次下降。四星级酒店未来几年入住率逐渐攀升,-66-,根据成都市场2006 - 2009年五星级和四星级酒店的数据了解，总体房价比较平稳，五星级酒店大致在717-778元/间/晚；而四星级酒店大致在335 -364元/间/晚，总体四星级酒店处于比较低端的阶段。,四五星级均价并非挂牌价，而是以下几 种房价的平均价格： 散客房价 公司协议价 旅行社团体价 会议特价 空乘协议价 免费房 周末节假日特价房价,数据来源：高纬环球市场调研部,3.3.3 四五星级酒店分析- 客房价分析,-67-,本项目,3,1,5,4,2,6,7,成都五星级酒店房价大都在650元/间/晚以上，2008年入住率在45%以上。四星级房价在350元/间/晚以上，入住率在60%以上,数据来源：高纬环球市场调研部,四星级酒店2008年入住率比五星级下降更严重。2008年，四星级酒店入住率比2007年下降12%。五星级酒店同比2007年入住率下降了4%,3.3.4 区域四五星级酒店市场分析,-68-,3.3.5 四五星级/精品酒店市场小结,五星级酒店建造成本仅比四星级酒店高出20%，房价却比四星级酒店高一倍,数据来源：高纬环球 & 利比 (rlb),-69-,3.4 成都服务式公寓/住宅市场研究, 房市金碟,-70-,3.4.1 服务式公寓/住宅产品类型分析,清水住宅和居住式soho并不能提高整体项目的形象，因此不建议考虑此类产品, 房市金碟,-71-,主要服务式公寓运营商奥克伍德、辉盛阁、尚明居都已进入成都。雅诗阁正在成都积极选址,3.4.2 品牌服务式公寓分析,数据来源：高纬环球市场调研部,-72-,3.4.3 精装住宅分析,目前成都近30个精装在售楼盘，包括品牌开发商万科、 雅居乐、远大、珠江、富力、龙湖、天合等都加入了 精装房的行列 截止2009.3月成都精装房供应量2.8万套，占比达26%， 而2004-2007年间占比仅为5%，预计2009年成都精装房 会大幅增加 相对于发达国家房地产市场精装房70%的市场份额， 北京、上海、广州等地50%以上的市场份额，成都精 装房还有一段距离 成都现有精装标准和客户满意度在逐渐上升,大品牌开发商都加入了精装行列，同时，精装产品的客户满意度在逐渐上升,-73-,3.4.4 区域服务式公寓/住宅分析,成都高品质精装住宅房价大都在10,000元/平方米以上。除香格里拉服务式公寓租金达到400元/平方米/月外，其他类服务式公寓产品租金都在100元/平方米/月以下,数据来源：高纬环球市场调研部,* 紫檀也有精装住宅，均价在清水住宅的均价上加3000元/平方米,-74-,3.4.5 项目住宅售价测算-清水住宅,通过对可比案例的分析比较，得到本项目做清水住宅的初始价格8500元/平方米,-75-,3.4.5 项目住宅售价测算-精装住宅,通过对可比案例的分析比较，得到本项目做精装住宅的初始价格11000元/平方米,-76-,服务式公寓未来将有较大投放量，面临较大竞争。,3.4.6 服务式公寓/住宅市场小结,数据来源：高纬环球 & 利比 (rlb),-77-,4.0 需求分析,-78-,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,4.1 商家访谈概况 4.1.1 各业态商家需求 4.1.2 商业需求总结 4.2 消费者研究总结,-79-,创意类商业对项目都有较强入驻意向。也集中在对b区域的选择。整体租金承受力较低,4.1 访谈总结： 概况,26%,7%,11%,11%,7%,3%,7%,20%,7%,大型录音棚对成都的音乐市场不太看好，不考虑进驻成都 电器卖场对项目区域非常认可，但该业态不适合项目整体业态规划布局 国际品牌服饰都认同区域未来发展，zara和uniqlo认为项目开业时间还较遥远，目前没有太强烈的入驻意愿 音乐房子对院落式物业更加认可，好乐迪和月亮村认同项目环境，但更倾向于大型裙楼物业, 房市金碟,-80-,创意产业将是项目主题特色的突出点，国际品牌服饰对市场将有巨大的吸引作用,4.1.1 访谈总结：各业态商家需求（一）, 房市金碟,-81-,4.1.1 访谈总结：各业态商家需求（二）,休闲娱乐是项目的主要业态及面积消化者。私人会所是项目消费当次提升的核心业态, 房市金碟,-82-,4.1.1 访谈总结：各业态商家需求（三）,餐饮业态是休闲项目的主要组成部分，精品酒店对项目区域是很好的业态补充, 房市金碟,-83-,通过对受访业态的分析和预测可以看出，这些业态得有序组合对于消费中心的作用是非常明显和必 备的；因此这些受访业态对商业市场的发展看法以及对本项目的建议都将对本项目的定位提供参考与提示； 首先，从受访业态在选址方面的考虑来看，大多数受访零售商都表示喜欢在成熟和具有发展前景的商业区内开店，本项目所在的区域虽然处于城市商业的相对成熟的区域。本项目势必成为众多类型的零售商，特别餐饮休闲娱乐型商业关注的地区。而自身所具有的文化历史背景，亦为目前非主流的商业所关注和认可，项目商业的独特性发展，存在着较好的市场基础； 其次，消费市场对结合购物、休闲娱乐、文化、运动等多种业态的综合性、一站式的商业项目逐步了解和认可，品牌商家亦倾向于进驻这类购物中心，或商业消费广场的经营模式。这为本项目在商业的整体组合布局方面提供了方向和模式； 基于零售商访谈，同时结合项目现状，我们认为目前主力业态方面的确定对本项目十分重要，通常主力业态对于建筑规划的要求较高，因此建议项目在规划时综合考虑主力业态的确定及落位； 结合项目的开发条件和区域发展特征，优质的，具有较强商务、文化品质的餐饮、休闲娱乐业态将会是项目最为主要的商业类型。同时，在儿童娱乐和女性休闲护理方面方面可以 有多一些的考虑，以满足家庭式消费的需求 。,4.1.2 访谈总结：商家需求总结, 房市金碟,-84-,4.2 消费者研究总结,商业区消费者的特征：受过高等教育的已婚青年女性为主，对时尚购物和历史文化休闲项目比较认可,年轻人群是城市消费的主力，他们拥有较高的消费需求和消费频次 较高的学历令到消费者对新兴的消费模式和理念具有更强的接受度和包容性 家庭的比例较强。消费的模式会以家庭为主体。多为家庭出游，或有人聚会。人数都较多 对综合型的消费场所更加认可和需求, 房市金碟,-85-,5.0 案例分析, 房市金碟,-86-,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,5.1 写字楼可比项目详细说明 5.2 商业可比项目详细说明 5.3 酒店可比项目详细说明 5.4 住宅可比项目详细说明, 房市金碟,-87-,5.1 写字楼可比项目详细说明,喜年广场为商业、住宅和写字楼综合体项目，写字楼共49层，均价10000元/平方米,数据来源：高纬环球市场调研部,-88-,5.1 写字楼可比项目详细说明,香格里拉中心2007年投入使用，客户除制造业外，金融、房地产和商业服务业占较大比例。,数据来源：高纬环球市场调研部,-89-,5.1 写字楼可比项目详细说明,时代广场有大量的外资企业和世界五百强公司，在租户中有较高的声誉,数据来源：高纬环球市场调研部,-90-,5.1 写字楼可比项目详细说明,力宝大厦租户中，房地产业占到41%,数据来源：高纬环球市场调研部,-91-,5.2 商业可比项目详细说明,万达锦华城以购物为主，基本满租,数据来源：高纬环球市场调研部,-92-,5.2 商业可比项目详细说明,华侨银行,汇丰银行,宾利汽车,香格里拉中心底商以银行、汽车展示为主，租金较高,数据来源：高纬环球市场调研部,辉腾定制中心,卡尔博诺,-93-,5.2 商业可比项目详细说明,欧城香街位于桐梓林，一层均价为30,000元/平方米,数据来源：高纬环球市场调研部,-94-,5.2 商业可比项目详细说明,中海格林威治底商以酒吧、娱乐会所和大型餐饮为主,数据来源：高纬环球市场调研部,-95-,5.2 商业可比项目详细说明,摩卡筑底商以川音学生为主要消费群，多为乐器店,数据来源：高纬环球市场调研部,-96-,5.2 商业可比项目详细说明,红瓦寺校园经济商业以周边大学生为主要消费群，档次中低档,数据来源：高纬环球市场调研部,-97-,5.2 商业可比项目详细说明,莲桂社区商业是以服务和生活购物为主的生活配套型商业,数据来源：高纬环球市场调研部,-98-,5.2 商业可比项目详细说明,宽窄巷子以中高端餐饮为主，此外还有部分酒吧、茶社、工艺品、服饰等,数据来源：高纬环球市场调研部,-99-,5.2 商业可比项目详细说明,锦里以休闲娱乐和餐饮为主,数据来源：高纬环球市场调研部,-100-,5.2 商业可比项目详细说明,文殊坊以休闲娱乐为主，占51%,数据来源：高纬环球市场调研部,-101-,临江路商业是以休闲娱乐为主，辐射全市的酒吧一条街,数据来源：高纬环球市场调研部,5.2 商业可比项目详细说明,-102-,5.3 酒店可比项目详细说明,香格里拉大酒店2008年平均入住率只有45%，入住客人以商务为主,数据来源：高纬环球市场调研部,-103-,5.3 酒店可比项目详细说明,索菲达万达大饭店平均房价900元/间/晚，入住客人以旅游为主,数据来源：高纬环球市场调研部,-104-,5.4 住宅可比项目详细说明,单间：46-48平方米,套一：100平方米,喜年广场公寓为精装配家具家电，销售良好,数据来源：高纬环球市场调研部,-105-,5.4 住宅可比项目详细说明,两房：106平方米,三房：155平方米,时代豪苑全为大户型，以三房、四房为主，对高端客户有较大吸引力,数据来源：高纬环球市场调研部,-106-,6.0 项目定位, 房市金碟,-107-,1.0 宏观背景分析 2.0 地块分析 3.0 市场分析 4.0 需求分析 5.0 案例分析 6.0 项目定位 7.0 财务分析 附件,6.1 水井坊项目 a地块定位 b、d地块定位 6.2 锦官驿（b、d区）整体商业主题业态规划 6.2.1 爱情主题商业区 6.2.2 酒文化主题商业区 6.2.3 女士理疗服务主题商业区 6.2.4 坊主题商业区 6.2.5 潮爆主题商业区 6.2.6 橱窗文化主题商业区域落位, 房市金碟,-108-,6.1 a地块定位总结,a地块-精装住宅/服务式公寓/裙楼配套商业,-109-,6.1 a地块定位,a地块的定位- 一栋3万平米国际品牌管理品质的服务式公寓 一栋5万平米高档精装住宅 城市商务核心区 临近河流的城市稀缺地块 人文休闲氛围浓厚,-110-,6.1 锦官驿（b、d区）定位总结,b、d地块-创意商业、酒吧、时尚零售、精品酒店、娱乐,由于b地块整体开发成本高，建筑面积有限，可适合的业态以及开发商所期望的目标业态的租金承受力整体较低，以至，b区的总体财务表现较差。, 房市金碟,-111-,6.1 b、d地块定位总结,b、d地块将针对本地消费者，更加突出其创意性、高档次和国际文化的主题特色, 房市金碟,-112-,6.2 锦官驿（b、d区）整体商业主题业态规划,-113-,成都感官之旅： 传统的院落餐厅 私属的酒窖银行 浪漫的休闲空间 前沿的创意时尚 精彩的橱窗演绎,6.2 锦官驿（b、d区）整体商业主题业态规划, 房市金碟,-114-,以爱情、浪漫、祝福为主题的餐饮、休闲、购物区 城市浪漫约会的最佳目的地； 婚庆一站式消费服务：策划、礼品、摄影、婚宴； 以城市中高收入的年轻消费人群为目标。,规划区域： 锦官驿b1区域中的锦官驿小学、h1、h3、h7、h9、h11等院落，整体建筑面积约为6,400m2。,区域定位依据： 1、区域毗邻合江亭，是城市内的新婚人群拜访祈福的风水宝地。有着浓厚的婚庆传统和氛围。区域的传统建筑风貌适合本土婚庆对环境的需求习惯； 2、区内与婚庆相配套的产业还非常缺乏，没有形成产业化的发展规模。存在着较大的发展空间； 3、婚庆市场的多种业态有着产业联合发展的商业需求； 4、除婚庆公司以外的各个商业区域，如：餐厅、摄影室、珠宝销售、餐饮吧等等都可以独立的对外经