中小学生职业体验研学服务基地可行性报告.doc

西安职业体验教育研学服务基地可行性报告2015.4.22 目录目录第1章 项目总论1.1 项目名称1.2 项目拟建地点、法人代表1.3 项目总体说明1.4 选址1.5 项目地点简介第2章 市场分析2.1 市场调查2.1.1 人流量调查2.1.2 儿童职业体验馆行业国内外发展概述2.2 赢利模式2.2.1 周边消费2.2.2 品牌植入2.2.3 衍生产品2.2.4 营销服务支持2.3 基地方案和建设规模2.3.1 基地简介2.3.2 场馆及学习类别组成（部分）2.3.3 建设规模第3章 室内外装饰以及整体形象3.1 室外装饰第4章 投融资分析第5章 合作流程第6章 可行性研究结论与建议第1章 项目总论1.1 项目名称西安职业体验教育研学服务基地1.2 项目拟建地点、法人代表法人代表：xxx 地点：陕西1.3 项目总体说明儿童职业体验馆行业界定和分类1行业定义、基本概念：按真实社会2/3比例缩微的儿童高仿真模拟城市。儿童职业体验是一种由313岁的儿童扮演各种职业角色的寓教于乐的游戏场馆。儿童职业体验乐园就是少年儿童通过模拟和体验成人的职业和角色来了解和接触真实的世界的地方。儿童职业体验型游乐园本质是缩小版的现实社会，儿童职业体验乐园是一个仿真的和模拟现实的地方，通过参加工作，让儿童在娱乐中体验大人的生活世界，在参与中学习社会的知识。2行业基本特点：通过体验成年人的职业角色，帮助儿童了解大人的世界，增强表达能力、动手能力、理财能力、团队协作能力、责任心等，弥补当代教育的缺陷，给儿童一个理想的学习成长空间。3行业分类：儿童可以体验的职业有：消防员、匹萨店店员、巧克力馆店员、模特儿、新闻记者、广播台主播、考古学家、医院医生、航空员、汽车4S店员工、能源电力公司员工、奶牛场员工、法院法官、警察局警员、雪糕店店员、加油站服务生、赛车手等等约108种充满乐趣的职业角色。1.4 选址选址要求职业体验研学服务基地的主要消费群体为中小学生，而且年龄在10至18岁范围之中，由于基地涉及各类职业场馆及基础配套设施比较多，因此需要比较大 的可用建筑面积，预计面积10000平米，由于研学活动日，可能会有平日不低于500人的学生前来学习体验，所以需要交通便利，方便大型客车的停放。基地在周末时接待散客，散客需要的餐饮及休闲消费配套设施齐全。物业需求层高：为了追求逼真的城市景观和空间设计感，高端定位的儿童职业体验乐园的理想层高则需要达到7米甚至9米以上(乐园内各游乐项目如飞机、消防站、轮船、城堡等都相当于2-3层的层高，该部分区域达标即可)。 承重：中低端定位项目的建筑结构荷载需要400-450公斤/平方米，而高端定位项目由于层高达到7-9米以上，故结构荷载也提高到800-1200公斤/平方米(部分大型设施层高超高，故重量就超重)。 柱距：8米以上。许多游乐设施占地面积很大，所以户外广场包括部分承重水平较高的购物中心的天台屋顶也可设置体验乐园的部分设施，但仅适合气候条件较理想的地区，例如香港新城市广场的SNOOPY乐园。 消防分区：每2500平方米为一个消防分区，拥有完善消防喷淋系统的项目可以特批5000平米一个消防分区。 楼层设置：星期八小镇、酷贝拉、宝贝当家等主流儿童职业乐园为了便于场内管理，要求所有儿童职业体验场地均位于一个平面楼层内，而DO都城等则允许儿童职业体验场地由二至三个连续楼层组成。 1.5 项目地点简介老工厂最早是1949年5月20日西安解放后，5月30日，由解放军第一野战军西北军区后勤部接管了西安南郊草场坡原国民党联勤总部军需局染整厂（1942年组建），成立了解放军第一野战军西北军区后勤部棉织厂，因此，1949年5月30日被定为老工厂建厂纪念日，企业已有70多年的生产历史。2007年8月经际华轻工集团批准完成工厂制向公司制的改制，定名为西安际华三五一一家纺有限公司。现为新兴际华集团有限公司三级子公司，际华集团股份有限公司全资控股二级公司。目前选址位于陕西省西安市莲湖区民洁路3511厂，距离西安市二环比较近，交通便利。厂内老厂房可用面积约 28000平方。周边居民区及商业配套，可满足周日散客的消费需求。 厂房结构也基本符合建筑物业的需求，如层高，柱距，消防分区，楼层等。附图：见后大致示意图：第2章 市场分析2.1 市场调查2.1.1 人流量调查若基地建设完成，人员接待量每日同时接待人数1000人。研学学校每日可输送1000名中小学生。周末散客接待量在800以上（数据根据其他体验中心估计）。2.1.2 儿童职业体验馆行业国内外发展概述12006-2010年全球儿童职业体验馆行业发展概况：儿童职业体验馆是1997年从韩国起源，1999年在墨西哥开第一家全球第大职业体验馆，叫Kidzania（趣志家）。后来陆续在日本、葡萄牙、印度、韩国开。美国、中国台湾也相续开了自己品牌的儿童职业体验馆-宝贝当家。美国的是2004年在佛罗里达的Wannadocity（玩拿多城市体验馆），台湾的是2008年的Babyboss（宝贝当家），2009年进入北京。 发展初期1997年全球首家儿童体验馆HAJA在韩国诞生1999年Kidzania(全球最大的儿童体验馆)第一家店在墨西哥开业发展中期发展成熟期2004年Wannadocity在美国佛罗里达开业2006年Kidzania（趣志家）在亚洲的第一店在日本开业2009年Kidzania（趣志家）在欧洲的第一家店在葡萄牙开业2008年Babyboss在台北开业2009年Kidzania（趣志家）在日本的第二家店开业2010年Kidzania（趣志家）在韩国的第一家店开业KidZania在全球范围已建或在建的项目超过12个，其中在建项目6个包括印度、葡萄牙、土耳其、马来西亚和泰国等。 Wannado娱乐公司也已经签约在迪拜和新加坡开发同样的主题乐园项目。美国圣地亚哥、西班牙巴赛罗纳等城市也将出现儿童职业体验乐园。 2主要国家和地区发展概况现在已经拥有儿童职业体验馆主要国家有：中国、日本、韩国、台湾、美国、墨西哥。未来将有儿童职业体验馆的国家有：泰国、印度、巴西。排名第一的中国，他是世界上拥有儿童职业体验馆最多的国家，国内体验馆数量是其他国家的50倍，目前大大小小的儿童职业体验馆从500平米-20000平米共有80多家，表现内容雷同程度达到95%。排名第二的是日本，他的特色是全球化建设在10个国家各建设1个，内容有不同重点侧重。韩国、台湾、美国、墨西哥等都在本国只建设1-2个而已。国内从2008年杭州Do都城儿童职业体验馆建成开始，北京、上海、深圳到发达的二级城市纷纷建设，截至2009年底开业11家，2012年底建设完成和筹建中的数量超过80家。2.2 赢利模式2.2.1 周边消费儿童职业体验馆投资人主要来自房地产业、矿业，其次来源于教育、媒体领域，其中尤以房地产开发商居多，他们大多拥有闲置楼宇，具备投资该类项目的先天优势。地产商将儿童职业体验馆引入自家开发的购物中心，不仅使场馆得益于周围良好的商圈条件，获得较大的人流量，对于近年来深陷同质化竞争泥潭的购物中心而言，这种新型特色娱乐项目也能够起到丰富业态、聚集人流、形成差异化竞争力的作用，不仅导入巨大客流（场馆性质保证了孩子+家长的客流结构），更将其转化为周边其它各业态（如餐饮、超市、服装、娱乐等）客流，并成功诱导消费。目前筹建中的场馆，64%选址在购物中心。可以说，投资人在购物中心内建造儿童职业体验场馆，其性质已不是一个单一的场馆，而是多业态多业种商业联合体的有机组成部分，具有极高的跨界营销价值。2.2.2 品牌植入品牌植入是儿童职业体验馆的重要盈利渠道，从营销传播角度，更是儿童职业体验这一新兴行业的精髓所在，在国外创造了许多成功的品植合作案例。然而品植合作在中国3年的发展过程中，却未能受到中国企业的认可。运营者有心无力，场馆普遍难以吸引品牌客户植入，部分场馆几乎没有进行任何的品牌植入。这不仅意味着一条重要盈利渠道的丧失，同时，完全虚拟的职业体验环境也降低了消费者在体验时的真实感和代入感，削弱了产品的体验价值。目前行业内对儿童职业体验馆生存问题的探索大多停留在产品设计层面，鲜有站在全局高度剖析盈利模式的改良，进而深入探讨品植问题解决之道。目前在这一领域仅有Rong行销机构组建了一支专业团队，历时两年对行业生存发展问题做了深入全面的研究，并针对中国企业对短期利润的重度关注，提供针对性的品牌植入方案。 2.2.3 衍生产品依托儿童职业体验馆品牌所产生的系列衍生产品，包括吉祥物、玩具、文具以及各种纪念品等，是一个重要的盈利渠道，具有很大的扩充空间。除了传统的衍生产品类型，未来还可挖掘许多服务型产品，如课件、培训、动漫等，市场空间巨大。2.2.4 营销服务支持儿童职业体验馆聚集了数量和结构相对稳定的目标受众，是品牌传播的绝佳场所。儿童体验馆可提供的营销传播服务有广告位出租、营销活动场地出租、广告植入等多种形式。相对于增值空间有限的门票收入，周边消费、品牌植入、衍生产品、营销服务支持这几种盈利渠道显然更具备可扩充性和延展性。多元盈利模式的内涵，实际上就是实现盈利重心从固定渠道向敞开空间的转移，构建以市场营销为导向的多元化盈利模式。2.3 基地方案和建设规模2.3.1 基地简介 陶行知先生说“生活即教育”、“社会即学校”，这句话有着深刻的含义。的确，社会是个大课堂，学生除了在学校可以获得丰富的体验，还应在社会中扮演一个角色，接受一种体验，获得一种感受，明白一个道理。 陶行知先生曾说的这番话，得以在今天的西安中小学职业体验研学基地得以实现。 体验基地自建立之日就肩负着提高青少年素质教育的责任，是为增强青少年的职业感觉、独立能力和社会竞争力而设立的，让青少年通过近似于游戏娱乐的方式，体验成人的职业行为，进而了解社会的组织结构、我国司法体制、各种职业特点以及按劳取酬的社会分配原则等。让孩子们体验到各种工作的快乐和辛苦，同时也了解他们长大以后将要面对的世界。文化传承、道德礼仪，角色体验、喜乐甘苦，应急处置、提高意识，社会实践、第二课堂。这正事体验馆的教育使命。 西安中小学职业体验研学基地的建立是从当前校外教育需求出发，从中共中央办公厅、国务院办公厅印发的关于进一步加强和改进未成年人校外活动场所建设和管理工作的意见积极探索寓教于乐的校外教育模式，致力发展成为素质教育先行者，使学校教育与社会实践相结合，全面实施素质教育。 2.3.2 场馆及学习类别组成（部分） 国防教育 国旗班：每天都有庄严肃穆的升旗仪式。看着冉冉升起的国旗，仪仗队的队员们心中充满自豪与骄傲。 军事基地：穿上英姿飒爽的军装，参加军事演习，部署战略计划。地震研究所：发生地震，地板倾斜、桌椅移位、灯光忽亮忽灭。孩子们迅速关闭电源、拿到食物，找到避震点，蹲下、双手抱头。地震研究室里2-6级地震模拟场景让孩子们学会了防灾避险知识。 消防署：警报响起，出现重大火情，勇敢的小消防员，驾驶消防车紧急出动。 中华文化 国药馆：小药剂师们学会了中医的“望闻问切”四诊法。选药、抓药、包装、学习穴位推拿。 国学馆：穿上古人的服装，跟随夫子一起学习儒家文化，一起朗诵论语。华艺馆捏面区：了解中国的面塑历史，感受这一门具有独特魅力的中国民间技艺。 华艺馆剪纸、皮影区：了解剪纸这门中国最普及的民间传统装饰艺术的悠久历史，学习剪纸基本技法，开动想象力。 华艺馆戏剧区：学习唱、念、做、打四项基本功。 活字印刷馆：让孩子们亲身感受中国古代四大发明之一的印刷术，学习和了解活字印刷，实际操作完成。 公共事业 警署：接警、侦查、搜查嫌疑人、抓捕嫌疑人、审讯、结案。通过体验学习的方式，让孩子们体会警察工作的意义，认识遵纪守法的重要性。 电力公司：如何安全用电？什么是环保电力？掌握跟电相关的知识后，孩子们开始进行电力维修，排除故障。 育婴中心：帮小宝宝洗澡、换衣服、换尿布。小小育婴师们在忙碌的工作中体会妈妈爸爸照顾自己时的辛苦。 牙科诊所：保护我们的牙齿，要从小做起，大家可以学习防止蛀牙的方法，掌握正确的口腔护理知识，还可以亲手为病人填补蛀牙。 体检中心：量血压、测视力、体重，检查耳鼻喉。小朋友们在这里可以学习到很多与健康息息相关的知识，养成良好的生活习惯。 急救中心：急救中心响起了紧急求救电话，“急救医生”迅速赶赴现场抢救伤员。在这里不仅能完整体验急救过程，还能学习到基本的医疗卫生常识。 科学研究所：通过显微镜看看神奇的生物世界中心究竟藏着什么样的秘密。 银行：开户、存款、取款、ATM机操作。学会理财。 航空公司：体验到飞行员、空服员两种职业。 观光巴士：将带领大家环游酷贝拉城的重要建筑和景点。 制造产业 乳业公司：小朋友们需要自己动手为仿真奶牛清洗乳头，学习正确挤奶姿势，然后再经过流水线加工、消毒就生产出一盒盒营养的牛奶。 时装设计公司：自己设计，自己搭配，自己剪裁，搭配漂亮的饰品，完成独具匠心礼服设计。 家居设计公司：组装房屋模型，进行室内装饰。 娱乐休闲 影音馆：唱一首自己喜欢的歌，当一回小歌手。专业录音棚里录下孩子的天籁之音。 超模学院：音乐响起，小模特们闪亮登场。 电视台：你就是小主播、小摄像师、小记者。 酷贝拉剧团：话剧、歌剧、舞台剧。在酷贝拉剧团，小朋友们学习专业表演技巧，编排剧目。 绘画涂鸦馆：随心所欲的创作、创意无穷的想象，小画家们用自己的彩笔勾勒生活。 饮食休闲 蛋糕店：细心的协助孩子们制作出漂亮的蛋糕。 汉堡店：亲手制作美味的汉堡包。与爸爸妈妈共同分享劳动成果。 商业服务 驾考中心：学习交通规划，掌握驾驶技巧。每个小朋友都可以通过学习交规，考试获取酷贝拉城的专属驾照。 汽车销售中心：小朋友在汽车销售中心学习汽车销售的整个环节，掌握推销技巧，学习汽车的相关知道。 美发店：学习各种扎发型方法，亲手设计各式各样漂亮的发型。 国际酒店：叠杯花、整理房产，迎宾接待。孩子们通过在国际酒店的体验学会了自己的事情自己做。 为了让孩子能够更好的融入到体验当中，更加深刻的明白每项工作的意义，所有场馆都配备了专业体验教育辅导老师，带领孩子进行社会体验，让父母更能放心孩子独立完成社会体验。为了确保孩子的安全，家长可以陪同孩子进入酷贝拉进行社会体验。不过为了培养孩子独立完成工作的能力，更希望大人不要干预孩子独立进行社会体验。家长们可以在场馆外的休息区，近距离观看孩子们的工作情形。 2.3.3 建设规模利用现有厂区的基本条件。分别在两个车间内进行职业体验馆的建设。（根据实际空间设定布局）计划职业体验馆占地10000平方米。其他区域为配套商业。职业体验教育基地第3章 室内外装饰以及整体形象3.1 室外装饰第4章 投融资分析 投资预估 儿童职业体验馆根据场馆面积、场馆档次不同，其投资成本会出现较大差别。以中等档次为例，其投资额度（包括场馆建设）、场馆面积及体验项目设置见下图： 场馆面积（） 总投资额（万元） 可容纳体验项目个数 1000-3000 2000-3000 10-20 3000-5000 3000-4000 20-40 5000-8000 4000-5000 40-60 8000-10000 5000-10000 60-80 投资回报计算：公式：年收益 = （门票收入+ 品牌植入年费+ 周边衍生品收入）-（每年水电物业费用+人员工资+品牌营销费用+营业税+场地租金）门票价格：散客 180/次/儿童 20/次/家长研学价格： 100/学生（包含车费及餐费30元）会员卡： 1000/10次 500 / 4次幼儿园团体：100/次/儿童研学收益： 150天* 800人* 70= 840万（150天为 在校期间可使用天数）会员卡： 预售 1500 张 （10次卡500，4次卡1000） 1000*500 + 500*1000 =100万散客： 按照一个儿童加一个家长计算，消费时间为寒暑假及周末，按照100天计算。 每天早，中，晚 3个场次 。每日可接待散客量按照1000人计算。1000*180*100=1800万幼儿园团体：按每天接待2个团体，每个幼儿团30人,主要在周末进行，按50天计算。60* 100 * 50=30万门票总营业额 840+100+1800+30=2770万品牌植入年费 10万/家周边衍生品年收入 20万水电物物业费用 150万品牌营销费用 100 万营业税 销售额8% 场地租金 360 万人员（每10位儿童配1名员工）工资 150人 *3.6万/年 =540万门票收入=门票单价*日均客流量* 营业天数=1500万品牌植入年费= 10万*20= 200万总收入=2770+200+20= 2990万总支出=（2770+200+20）*8% +540+150+100+360=1389.2万年收益=2990-1389.2 =1600.8万 未来3年，有望达到门票收入40%，品植20-30%，二次消费20%-30%的盈利结构，真正步入良性的发展轨道上。第5章 合作流程合作流程详解第一步：确认合作合作双方初步沟通达成共识，确认开展合作，讨论合作协议条款。第三步：签署合作协议在初步规划和投资预算的基础上，确定投资方案，设计方案、签署正式合作协议。第四部：商业评估公司招商部派专员前往经销商地址开展商业价值调查与评估。第五步：现场查勘评估通过后，公司工程部门派专员赴经销商地址进行现场查勘。第六步：工程规划和投资预算公司工程专员据现场情况对项目进行初步规划，包括建设方案，设备配置，效果图，投资预算，盈利能力分析，盈亏平衡分析等。第七步：正式出图出具正式施工图、三维图、平面图、电气图等，确认工程方案。第八步：工程实施公司工程部门按计划进度组织工程实施作业。第九步：员工到岗，试营业招聘调配店面员工，进行管理、业务流程等方面的培训，营