2007年南京房地产市场运行情况报告-42DOC.doc

1 目录 2 20072007 年南京房地产市场运行情况报告年南京房地产市场运行情况报告 目 录 第一部分第一部分 宏观篇宏观篇4 4 1、宏观经济环境分析.4 1.1 2007 年南京市宏观经济运行的主要特征4 1.2 2007 年南京基础设施建设推进状况 .6 2、政策及效应分析.8 2.2 2007 年度出台的主要政策回顾 12 第二部分第二部分 土地市场土地市场1717 3、土地市场分析17 3.1 整体市场表现 .17 3.2 区域供应表现 .18 3.3 地块性质表现 .18 3.4 土地出让速度有所加快.20 3.5 土地出让以中小心地块为主21 3.6 土地价格逐渐逐渐增高.21 3.7 土地品类成交比例22 3.8 “地王”认识22 第三部分第三部分 住宅市场住宅市场2424 4、房地产市场分析.24 4.1 2007 年房地产市场特征综述24 4.2 2007 年房地产市场整体供给分析.24 3 4.3 2007 年市场供求和价格走势分析.25 4.3 2007 年各板块房地产市场发展特征 .28 4.4 07 年我司在售项目竞品组市场表现 33 4.5 05-07 年公司销售金额市场占有率（与当地前 5 名开发商对比）.34 4.6 06-07 品类市场.35 4.7 各品类市场标杆项目 07 年表现37 5、08 年南京市场展望39 5.1 08 年在售项目分布区域39 5.2 08 年全市项目上市量、销售量及均价预测.40 5.3 08 年市场各品类份额预测42 5.4 在售项目主要竞争项目分析42 4 第一部分第一部分 宏观篇宏观篇 1 1、宏观经济环境分析、宏观经济环境分析 1.11.1 20072007 年南京市宏观经济运行的主要特年南京市宏观经济运行的主要特征征 2007 年我市经济运行总体稳定增长的态势，主要效益指标日渐改善。主要特点如下： 工业稳步增长，效益明显改善 固定资产投资增幅趋缓 消费品市场保持繁荣 自 07 年初以来，全市社会消费品单月零售额平均为 113.85 亿元，截至 2007 年 11 月，全市社会消费品零售额已超过去年全年总数。 出口总额保持快速增长 财政金融运行良好 居民收入保持增长（数据至 10 月） 其中，教育文化娱乐服务类、医疗保健类、食品类支出增长较快，分别增长 16.8%、15.3%、13.3%，但是居住类支出大幅下降，降幅达 25.9%。 消费价格温和上涨 5 表 1-1：2007 年 1-11 月南京市重大经济指标运行情况 指指 标标累计值累计值同比增长同比增长 规模以上工业总产值（现价）5239.31 亿元 22.7% 全社会固定资产投资1697.53 亿元 17.9% 其中：房地产开发投资417.95 亿元 31.6% 社会消费品零售总额1252.41 亿元 17.8 进出口总值（按经营单位）329.08 亿美元 15% 财政收入576.57 亿元 28.6% 其中：地方财政收入298.94 亿元 34.6% 财政支出 其中：地方财政支出227.47 亿元 22.4% 金融机构存款余额6884.24 亿元 15.5% 其中：居民储蓄1874.31 亿元 -2% 金融机构贷款余额6298.16 亿元 18.2% 城市居民人均可支配收入（至 10 月）17185.63 元 16.5% 城市居民人均消费性支出（至 10 月）11122.15 元 6.9% 消费价格指数 103.6/ 6 1.21.2 20072007 年南京基础设施建设推进状况年南京基础设施建设推进状况 表 1-2：道路交通工程建设推进状况 名称名称开工开工竣工竣工备注备注 地铁 1 号线南延线 06.9 09 年底 / 地铁 2 号线 06.5.1 09 年底建设难度大，目前暂时停工 察哈尔路西延 07.107.9 下关楼盘纳入主城 苜蓿园大街南延工程 07.508.4 目前征地拆迁，采用高架桥 古平岗立交 07.508.6 城西重要节点 纬七路过江隧道07 下半年08 年底 / 纬七路东进07 年下半08 年将采用隧道从大校场下穿过 长江四桥07 年底2011 年 / 芦席营路北上07.3 月07 年内缓解中央门交通堵塞 滨江快速路 07.6 07 年底主城快速外环将贯通 城东隧道 0607.4.30 缓解城东交通拥堵 新庄立交改造工程 07.6 08 年打通南京最堵点 天宝桥立交桥 07.508.1/ 宏运大道中心河桥及东延 07.507.10 与主城对接，减压机场高速 宁杭高速二期 06.2 08 年 / 解放南路跨河桥工程 07.708.1 缓解城东南交通压力 地铁二号线东延 07.10 09 年底仙林交通重大利好 滨江大道北延段 07.10 07 年底改善下关交通 纬七路西延07 年底08 年 完整的纬七路西延高架和纬七路连成一 线，构成南京市的快速内环南线 7 表 1-3：公共配套设施建设推进状况 名称名称开工开工竣工竣工主要内容主要内容 毗卢寺改造工程 06.1207.4.23 毗卢寺改造升级和扩容 大报恩寺遗址公园07 年下半 / 南京 1949 07.507.12 烟厂老厂房改建，长江路历史文化街区 彰显人文魅力的主题创意园 郑和国际广场 07.4 08 年底 标志性景观，促使整个龙江地区提档升 级 江宁同仁医院 /07.6 进一步完善江宁开发区的投资环境和功 能结构，缓解当地居民看病难 瑞典宜家家居南京店、红 星美凯龙全球家居生活茂 07.708.5 城南现代服务业集聚区产业升级 河西奥体中央公园 07.8 07 年底奥体配套进一步完善 明基医院 04.9.1907.8 一期工程竣工，提供 7000 床位 琅琊路小学明发滨江分校 0507.9 浦口教育提档升级 8 2 2、政策及效应分析、政策及效应分析 物权法物权法 主要内容： 物权法全文 效应分析: 就整体而言，物权法对于整个房地产市场，以及最受关注的房价问题，也必然会产生影响。但具体会产生哪些方面的影响、究竟会使房价上涨还是 下跌等问题，则取决于日后的具体实施情况。 物权法消除了部分消费者对于产权问题，尤其是 70 年之后产权问题的忧虑，但对续细则未有详细规定； 确定了私人产权所有后，促使物业管理规范化，市场化； 加大了城市动拆迁难度，保护了拆迁户的权益； 明确了小区道路以及车库的归属问题，可能造成的是地下停车场进一步增多； 对于开征物业税创造了前提条件。 9 关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定关于规范房地产市场秩序加强市场管理的规定 主要内容： 新十条 效应分析： 专向打击囤房，增大房源供应。 有利于规范市场，对于遵守市场规范的开发商来说更加公平。 实际执行效果与各有关部门合作密切度相关。 南京市物价局贯彻加强房价管理制定若干解释条款南京市物价局贯彻加强房价管理制定若干解释条款 主要内容： 南京市物价局贯彻 加强房价管理制定若干解释条款 效应分析： 对 151 号文，绝大多数市民好象兴趣不大，在他们看来，现在买房就是“一房一价” 。但对开发商来说，这条规定的威力一点都不亚于“国六条” ，甚至 是圈内“撒手锏” 。之所以认识产生偏差，是因为市民和开发商所认为的“一房一价”的价上理解出现差异。市民所认为的“价” ，其实是开发商的报价， 10 而新政中规定“一房一价”的价，其实是物价局根据成本原则核定的“价” ，开发商是不能随便突破这个价格线的，否则就会面临严惩。 新政出台后，几乎受到了所有开发商的抵制，开发商认为商品房首先是一种商品，在建材、土地等所有生产资料市场化的今天，不考虑住宅的商品属性， 采用计划经济的管理模式，肯定不合理，企业有“无法承受之重” 。在国家宏观调控政策中，强调控价房的作用，并鼓励大力推广。主要是在在土地拍 卖中，对未来的房价进行限制，从而让大家对未来的市场有个预期判断。但现在，在拍卖中没有规定要“限价” ，现在却是“变相限价” ，有政策程序违 法的嫌疑。限价房的建设主体应该是政府，满足的对象是困难群体，让开发商来承担政府的保障功能，也欠妥当。 眼下，南京几乎所有的开发商置 151 号文于不顾，不愿意按核定的房价销售；南京市物价局宣布在 5 月 26 日拉网式检查各家楼盘，处理违规楼盘。很 显然，一场开发商与政府之间关于房价的较量正在对峙，结果如何，还待进一步观察。也有消息称，省有关方面要视南京市物价部门的新规于不顾，拟 出文取消商品房核价制度。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 导读： 城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积 90 平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的 70%以上； 经济适用房建筑面积控制在 60 平米； 9 月底前出台实施办法 影响 保障性住房覆盖面大幅扩大，楼市刚性需求分流？ 房价面临上涨压力？ 11 南京：20%城市家庭将纳入住房保障 关于加强商业性房地产信贷管理的通知关于加强商业性房地产信贷管理的通知 导读： 人民银行、银监会 9 月 27 日晚发布了关于加强商业性房地产信贷管理的通知 。 通知对居民贷款购房作出了较为详尽的规定。而最引人注目的则 是对购买“二套房” 者，贷款首付比例将不得低于 40%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅 度提高，且借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50%。 【如何界定“第二套(含)以上住房】 通知中的“首套自住房”是指借款人第一次利用贷款所购买的用于自住的房屋。 “第二套(含)以上住房”是指借款人利用贷款所购买的首套自住房以 外的其他住房。 业内观点 新政普遍在市场预期之内，旨在遏制投机，防范风险。监管部门将关注市场反应，不排除出台后续措施。 上调金融机构贷款利率、存款准备金率上调金融机构贷款利率、存款准备金率 效应分析: 加息与上调存款准备金率主要作用于需求面，对于投资客群的影响较为明显，对于普通自住群体购房影响不大。 通知全文政策解析 12 2.22.2 20072007 年度出台的主要政策回顾年度出台的主要政策回顾 表 2-1：相关金融政策一览 时时 间间政策政策/ /关键词关键词核心内容核心内容影响影响 3.18 5.19 7.20 8.22 9.15 1220 贷款利率上调一年期存款基准利率上调 0.27 个百分点；一年期贷款基准利率上调 0.18 个百分点投资者风险增加；买房人影响较小 4.6 6.5 存款准备金率上调 0.5%每次上调 0.5 个百分点 对融资渠道单一的中小房地产企业有负面影响， 对购房者无明显影响 9.27 关于加强商业性房地 产信贷管理的通知 对购买“二套房” 者，贷款首付比例将不得低于 40%，贷款利率不得低于基准利率 的 1.1 倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，且借款人 偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的 50%。 12.11 关于加强商业性房地 产信贷管理的补充通知确定第二套房认定以家庭为单位 旨在遏制投机，防范风险 表 2-2：土地政策部分 时时 间间政策政策/ /关键词关键词核心内容核心内容影响影响 1.16 关于房地产开发企业土地增值税清 算管理有关问题的通知 从 2 月 1 日起正式向开发企业征收 30%60%的土地增值税。将以开发项目为单位清算， 包括房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直 对房地产行业影响巨大。 13 接转让土地使用权等三种情况下。 1.23 国务院关于修改中华人民共和国 城镇土地使用税暂行条例的决定 每平方米年税额在 1988 年暂行条例规定的基础上提高两倍， 征收范围扩大到外商投资企业和外国企业。 抑制建设用地过度扩张。 1.23 关于调整报国务院批准城市建设用 地审批方式有关问题的通知 由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收，调整为每年由省级人民政府汇总后一次 申报。 减少了建设用地指标控制的僵化性， 地方政府用地的灵活性和统筹性也 变得更大。 2.28 南京市集体建设用地使用权抵押操 作办法 1、依法登记并核发了集体土地使用证的集体建设用地使用权均可抵押贷款； 2、集体建设用地使用权抵押自登记之日起生效，并受法律保护。 进一步规范集体土地市场 2.27 关于加强军队空余土地转让管理有 关问题的通知 1、优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地 2、未纳入军队空余土地转让计划和当年土地年度供应计划的土地，不得转让。 整顿规范土地市场 6.25 关于取消部分地方税行政审批项目 的通知 取消国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的补充规定的通知第四 和第六条。这两条内容分别涉及基建项目以及房地产开发商的土地使用税优惠规定。 土地使用税征收标准再次被要求严 格执行，包括基建以及房地产开发 过程中的减免或者取消征收的条款 将被取消 表 2-3：房地产市场主要政策部分 时间时间政策政策主要内容主要内容影响影响 2.9 省级机关住房公积金贷款业务操作 口径（试行） 购买独立别墅、联排式别墅、酒店式公寓、层高超过 3 米及总价超过 200 万元 （含）以上的住宅不发放公积金贷款；购买单价在 1 万元/平米以上住宅（含二手 房） ，银行可先行申报，经中心批准后，再上传资料。 继南京市住房公积金贷款政策进行调整 后，对省级机关的住房公积金进行了调 整，使得政策上保持了一致性，保证了 购房者进行公积金贷款时的公平性 3.16 物权法 满 70 年后住宅建设用地使用权自动续、小区车位车库应先满足业主需要、公私财 产平等保护等。07.10.1 起执行 确认财产、利用财产和保护财产、调整 财产关系 4.10 “新五条”1、对取得商品房预售许可证三十天不开盘的项目将取消商品房预售资格；2、对整顿市场秩序 14 以在建工程抵押为名拒绝销售项目，将停止办理商品房预售许可证，并停盘半年 的处理；3、对未取得商品房预售许可证进行排号登记，炒卖房号的行为将停止办 理商品房预售许可证；4、对商品房销售中出现上述违规行为的，在三个月内房产 管理部门将停止办理网上签约和登记备案相关手续。5、对在二手房买卖中违法操 作的，除对该房地产经纪机构和执业人员的违规行为进行曝光和记入其诚信档案 外，房产登记部门将停止该机构和执业人员办理房地产交易过户 4.13 关于规范房地产市场秩序加强市场 管理的规定 严禁提前排号；明确售房时间；解封时禁涨价；信息公开一致；打击吃差价；严 禁借口囤房；不能提前收房款；明确抵押权人；通报批评；媒体曝光 专向打击囤房 增大房源供应 4.16 加大市场监管力度，维护房地产交 易秩序六条新规 对取得商品房预售许可证 30 天不开盘的项目将取消商品房预售资格；对以在建工 程抵押为名拒绝销售项目，将停止办理商品房预售许可证，并停盘半年；对未取 得商品房预售许可证进行排号登记，炒卖房号的行为将停止办理商品房预售许可 证；对商品房销售中出现上述 10 种违规行为的，在 3 个月内房产管理部门将停止 办理网上签约和登记备案相关手续；对在二手房买卖中违法操作的，除对该房地 产经纪机构和执业人员的违规行为进行曝光和记入其诚信档案外，房产登记部门 将停止该机构和执业人员办理房地产交易过户；对全市房地产开发项目和房地产 经纪机构的房屋销售行为进行不定期抽查。 打击开发商有房不卖，利用囤房推高房 价 4.26 南京市城市规划条例实施细则 。 楼间距加大；高层日照有了统一标准；车辆出入口将统一设置；广场上空禁拉杆 线；凡出让的土地，规划管理部门提出的规划设计要点及附图作为土地出让合同 的组成部分，提前介入规划，土地出让合同签订后，规划设计要点不得擅自改变。 强调了对市民阳光权的保护，修改了有 关住宅间距的规定，同时将过去许多含 糊的说法进一步明确了 5.9 关于缓解价格热点和难点问题的若 干政策意见 “一套一标制度”整顿市场，调控房价 5.11 关于贯彻省物价局进一步加强和完 善商品住房价格管理意见的实施意见 楼盘必须严格执行商品房销售明码标价制度：经价格主管部门核价已开始销售但 尚未销售完毕的项目，其项目综合平均销售价格 不得超过价格主管部门核定的基 准价加规定的浮动幅度，并遵循楼层、朝向、环境等差 价代数和为零的原则；尚 未销售面积部分按“一套一价”所标示的最高价格应低于 2007 年 5 月 14 日前该 整顿市场，调控房价 15 楼盘实际成交的最高价格（特殊套型除外。 ） 5.14 关于进一步加强房地产市场管理的 意见 凡在本市行政区域内进行普通商品住房(含政策性住房)开发建设的房地产经营者， 在销售前必须到价格主管部门办理报价手续，未经核价，不得销售。同时，房产 部门要加强对普通商品住房(含政策性住房)的销售管理，严格按照有关规定规范开 发商的销售行为。所有普通商品住房(含政策性住房)在销售时必须严格执行“一套 一价”的明码标价制度，新批项目必须在价格主管部门按套核定的销售价格之内 进行销售；老项目要按照物价部门核定的基准价在规定的浮动幅度内，遵循楼层、 朝向、环境等差价代数和为零的原则，定价并销售。房地产开发企业不得擅自突 破价格部门已核定的销售价格，如需变更必须经过价格部门重新核定。要进一步 加强土地增值税的清算，对房地产企业预售收入预征企业所得税。市物价、房产、 国土、税收、工商等相关部门要按照国家九部委要求，加大对房地产市场价格、 交易、税收等行为的监督检查力度，尤其要加强房地产价格的批后管理，建立规 范、合理、诚信的市场秩序。 进一步规范房地产市场行为，切实维护 人民群众合法权益，促进我市房地产市 场健康稳定发展 6.12 关于进一步加强、规范外商直接投 资房地产业审批和监管的通知 境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产 审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商 投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。境 外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当依法申请设立外商投资房地产 企业。外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方 固定回报或变相固定回报的条款。 严格控制外商投资高档房地产；并严格 控制以返程投资方式(包括同一实际控制 人)并购或投资境内房地产企业。 6.14 南京市个人转让非普通住房征免土 地增值税有关问题的通知 普通住房的标准仍按本市 2005 年公布标准执行，不符合该标准的均为非普通住房。 个人因工作调动或改善居住条件转让非普通住房，居住满五年的，免征土地增值 税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的按规定征收土地增值税。 对个人转让非普通住房，既没有评估价格、又不能提供购房发票的，从 2007 年 7 月 15 日起，税务机关可实行核定征收土地增值税办法。凡居住未满三年的，按转 让收入的 0.5%征收，居住满三年未满五年的减半征收 非普通住宅转让开征土地增值税 6.18 关于承受装修房屋契税计税价格问房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用精装房装修费用计入总房款 16 题的批复应包括在内。 8.1 国务院出台解决城市低收入家庭住房 困难意见 一、明确指导思想、总体要求和基本原则 二、进一步建立健全城市廉租住房制度 三、改进和规范经济适用住房制度 四、逐步改善其他住房困难群体的居住条件 五、完善配套政策和工作机制 解决城市低收入家庭住房困难 8.2 下半年四大调控手段稳定房价 主要从四个方面来调整供求关系，稳定住房价格。 1、 切实落实价格管理规定。将继续大力坚持“一房一价”核价制度。 2、 加大土地市场供应量。 继续加大全市土地市场供应总量，加大住宅用地内中 低价位住房建设用地的供应比例，稳步推行“四限一竞”供地方式。 3、 增加政策性住房的供应。 明后两年将进一步加大“三房”建设量，加快落实 好 21 块、4100 余亩政策性住房储备用地，保障政策性住房的后续供给。 4、 继续加大市场秩序整治力度 。 房产部门将对领取预售许可证而不及时销售 的，将按规定给予坚决查处，撤销其销售许可证；对设定抵押的，开发企业必须 按照有关规定，及时开盘上市销售。 调控房地产市场 8.27 宁将控制出让地块规模 原则在 100200 亩之间 国土资源局表示，今后我市将合理控制出让地块的规模，原则上在 100200 亩之 间，开发周期限定在 3 年左右。减少大地块出让，是为了避免开发商拖长开发周 期、囤地等涨。 避免开发商拖长开发周期、囤地等涨 9.6 南京市商品房预售款监管办法 预售款必须先保证工程建设； 违规挪用，开发商、银行都将受罚 。 楼盘延期交付有望减少 11 关于重申商品房预售许可申报的相 关通知 1、未取得预售许可证的楼盘，不得以任何形式收取定金及预付款性质的费用； 2、申领预售许可证前，必须先行将预售款监管协议备案；3、代理销售企业必须 办理入网认证；4、符合预售许可条件的楼盘，经物价部门核价后，开发商须一并 申报预售许可，不得分批销售；5、开发商领取预售许可证后，须在规定时间内开 盘；6、商品房预售必须实行实名制认购。 核价后必须一次性销售、限制开发商 “囤房惜售” 。 17 第二部分第二部分 土地市场土地市场 3 3、土地市场分析、土地市场分析 3.13.1 整体市场表现整体市场表现 2002-2007年年土土地地交交易易信信息息表表 168 607 280 612 660 790 32 54 43 98 74 121 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2002年2003年2004年2005年2006年2007年 0 20 40 60 80 100 120 140 成交面积（万）成交土地数量 2007 年，南京市成交土地共计 121 宗，流标 5 宗；实际出让面积达 789.7 万 ，成交总价为 402.7 亿元（不包括高淳、溧水） 。 18 3.23.2 区域供应表现区域供应表现 成交地块数量上，江南八区以 70 宗的土地成交量领先。 江南八区江北 区域 玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞 江宁 六合浦口 土地成交数量 634187861833135 成交地块面积上，江南八区以 468.63 万的土地成交总面积领先。 江南八区江北 区域 玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞 江宁 六合浦口 土地成交面积（万） 17.92.967.68120.58.2382.2838.5190.5170.5939.47111.03 3.33.3 地块性质表现地块性质表现 3.3.13.3.1 不同性质用地的成交数量不同性质用地的成交数量 2007 年，南京各区域的成交土地中，居住用地共计成交 70 块，主要分布在江宁和栖霞；商业用地共计成交 22 块，主要分布在江宁和六合；商办用地共 计成交 29 块，主要分布在建邺和江宁。 2007年各区域成交土地数量分布 33宗，27% 18宗，15% 70宗，58% 江宁江北江南八区 2007年各区域成交土地面积分布 150.49万，19% 170.59万 ，22% 468.63万 ，59% 江宁江北江南八区 19 江南八区江北 区域 玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞 江宁 六合浦口 共计 居住用地宗数 401757414176570 商业用地宗数 0013100296022 商办用地宗数 2328112271029 2007年各类性质成交土地的数量分布 70宗，58% 22宗，18% 29宗，24% 居住用地总数商业用地总数商办用地总数 3.3.23.3.2 不同性质用地的成交面积不同性质用地的成交面积 2007 年，南京各区域的成交土地中，栖霞区以 179.7 万的居住用地成交面积领先其它区域；江宁区则以 29.78 万的商业用地成交面积居各区之首， 预示了未来城市新 cbd 区域的发展潜力；建邺区以 53.42 万的商办用地面积领先。 江南八区江北 区域 玄武白下秦淮建邺鼓楼雨花台下关栖霞 江宁 六合浦口 共计 居住用地面积（万） 16.1405.9946.286.5570.2 33.8179.7112.918.7111601.29 商业用地面积（万） 000.76820.81.16004.3529.7820.17077.03 商办用地面积（万） 1.7442.9640.92153.420.5212.074.7516.5227.880.60111.41 20 2007年各类性质成交土地的面积分布 601.29万 , 76% 77.03万 , 10% 111.41万 , 14% 居住用地面积商业用地面积商办用地面积 3.43.4 土地出让速度有所加快土地出让速度有所加快 新政出台后，四季度土地出让速度有所加快， 11 月、12 月均成交土地 24 幅。 2007年各月成交土地数量 10 11 88 9 33 8 3 10 2424 0 5 10 15 20 25 30 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月 21 3.53.5 土地出让以中小心地块为主土地出让以中小心地块为主 大量中小型地块的出让，政府有意加快开发节奏。 不同面积区间的成交土地数量 78 21 13 9 5万以下510万1020万20万以上 3.63.6 土地价格逐渐逐渐增高土地价格逐渐逐渐增高 对比两年的土地价格，07 年土地上涨明显，高地价也是导致房价上涨的重要原因。 土地价格比较（幅） 47 17 8 1 41 29 19 15 17 0 10 20 30 40 50 0-200万/亩200-400万/亩400-600万/亩600-800万/亩800万/亩以上 2007年2006年 22 3.73.7 土地品类成交比例土地品类成交比例 住宅土地品类成交比例 0.4% 13.2% 22.1% 8.7% 12.1% 38.9% 0.5%4.2% g1g2g3ct1t2top1top2 政府有意识的引导主城人口向外迁移，因此，t2 和 g3 类土地出让规模较大，其成交比例也相应较大。 3.83.8 “地王地王”认识认识 2007 年南京“地王”频现，可以从成交地块的实际出让面积和成交价格两个角度分别认识： 实际出让面积超过 40 万平米的地块有 2 幅： 土地编号区县实际出让面积()容积率()用地性质 挂牌价格(万 元) 成交价格(万 元) 成交楼面地价 （元/） 摘牌单位竞价轮次 no.2007g36 雨花 4680492.2 居住 570002250002185 金地集团 66 no.2007g06 浦口 423052.1 居住 6000095000 红太阳 7 23 成交价格超过 10 亿元的地块有 8 幅： 9 块“地王”的竞拍激烈，平均竞价轮次为 72 次，成交价格平均是挂牌价格的 2 倍左右，其中的下关地块更是达到了 13.55 倍。 “地王”影响： 有报道称 2007 年中国十大地王带动区域房价平均上涨 20%，其中就有万科在南京拿下的牛首山地块。7 月 26 日，万科联手宝静置业以 17.85 亿元在南京购入 江宁区牛首山地块，创下 3278 元/平方米的南京楼面地价最高纪录，当时该地块周边的楼盘价格在 4500 元/平方米左右，万科拿地三天内，整个江宁区二手房 挂牌价平均涨了 300 元/平方米，业内纷纷预测未来该地房价将达到 7000 元/平方米。 而楼面价达到 12129 元/平方米的江北地王产生后，其附近楼盘，如钱塘望景花园，开盘当日即以 4500 元/左右的均价销售 152 套，遭遇购房者疯抢。 一方面， “地王”的出现对区域房价有提升作用；另一方面， “地王”代表的高楼面地价也带动了现有周边楼盘的销售。 土地编号区县 实际出让面 积() 容积率() 用地性 质 挂牌价格(万 元) 成交价格(万 元) 成交楼面地价 （元/） 摘牌单位 竞价轮 次 no.2007g81 栖霞 346119.50.8/1.8 居住 1860002595004588 仙林房地产 25 no.2007g82 栖霞 3324140.8/1.8 居住 1500002410005733 瑞嘉投资，实创投资 58 no.2007g36 雨花 4680492.2 居住 570002250002185 金地集团 66 no.2007g33 江宁 272298.42 居住 582001785003278 上海朗达、上海宝静 117 no.2007g39 下关 110610.82.8 居住 100001355004375 南京交通建设 158 no.2007g75 浦口 248365.90.4 居住 3350012050012129 美达集团南京置业、 浙江宏强 95 no.2007g84 栖霞 104684.31.8 居住 600001110005891 栖霞建设 47 no.2006g84 建邺 91419.22.65 居住 600001010004169 江苏凤凰、江苏凤凰 晟基 78 24 第三部分第三部分 住宅市场住宅市场 4 4、房地产市场、房地产市场分析分析 4.14.1 20072007 年房地产市场特征综述年房地产市场特征综述 07 年度市场供应回升，销售继续放量，同时伴随着价格的上升。 07 年 1-9 月市场全面开花，供不应求明显。 07 年 10-12 月宏观调控对于市场的影响明显，但市场和消费者已逐渐成熟。 房地产开发投资和竣工面积等均呈现下降势头，正向影响着 07 年及以后的市场供应。 江北、江宁、河西成为拉动市场前行的三驾马车。 4.24.2 20072007 年房地产市场整体供给分析年房地产市场整体供给分析 1-11 月商品住宅竣工 310.34 万平米，趋势下滑。 1-11 月房地产开发投资 417.95 亿元，同比增长 31.6%，占固定资产投资的 45.1%，比重上升明显。 25 0 06 6年年1 11 1月月- -0 07 7年年1 11 1月月商商品品住住宅宅竣竣工工 38.61 44.83 14 28.27 25.3210.06 50.29 95.41 13.43 65.81 49.89 20.12 0 30 60 90 120 150 06.11月 12 07.2月 3 4 5 6 7 8 9 10 11 竣工面积住宅竣工规模趋势 0 06 6年年1 11 1月月0 07 7年年1 11 1月月房房地地产产开开发发投投资资( (亿亿元元) ) 37.18 36 49.04 50.3 50.37 38.65 35.71 37.34 28.61 54.75 33.7726.5 0 10 20 30 40 50 60 05.11月 12 07.2月 3 4 5 6 7 8 9 10 11 4.34.3 20072007 年市场供求和价格走势分析年市场供求和价格走势分析 4.3.14.3.1 05-0705-07 年全市新增供应、成交、均价走势年全市新增供应、成交、均价走势 07 年全市市场供求均高于往年，总体形势仍为供不应求；江南八区供应量与 06 年基本持平，成交量略降。 07 年全市及江南八区销售均价较 06 年均有大幅提升， 。 26 05-07年全市市场表现 790.45 688.56 906.13 680.34 892.09 994.41 4403 4524 5692 0 200 400 600 800 1000 1200 200520062007 单位：万平米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 单位：元/平米 新增上市面积成交面积成交均价 05-07年江南八区市场表现 384.60 292.88295.09 331.26 402.02 364.08 5951 6089 8104 0.00 50.00 100.00 150.00 200.00 250.00 300.00 350.00 400.00 450.00 200520062007 单位：万平米 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 单位：元/平米 新增上市面积成交面积成交均价 27 4.3.24.3.2 0707 年各月度新增供应、成交、均价走势年各月度新增供应、成交、均价走势 07 年 1-7 月市场全面开花，供不应求明显。 07 年 8 月起，全市市场呈现供大于求，9 月底的宏观调控对于市场的影响明显，但市场和消费者已逐渐成熟。 江南八区市场全年呈现良好态势。 全全市市商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 50 100 150 0 2000 4000 6000 8000 上市(万平米)67.7 31.7 38.8 98.310647.34193.510582.5 92.5102 销售(万平米)82.4 50.9 51.9 86.3 96.211574.4 72.1 99.2 82.8 92.1 91.3 均价(元/平米)4669 4779 4777 5218 5310 5384 5488 5975 6309 6031 6833 6697 07.123456789101112 江江南南八八区区商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 20 40 60 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 上市(万平米)20.1 11.51953.9 27.1 8.76 6.39 36.6 16.4 25.2 36.5 33.8 销售(万平米)33.1 21.4 21.83440.1 39.8 28.12945.5 30.6 40.9 29.8 均价(元/平米) 6735 6780 7051 7333 7332 8356 8140 8900 8702 8939 9327 9905 07.123456789101112 28 4.34.3 20072007 年各板块房地产市场发展特征年各板块房地产市场发展特征 江宁、江北、河西成为拉动南京楼市的三股持续动力； 江宁、江北与江南八区三分天下； 江南八区中河西板块无论供应还是销售位居首位。 除江宁、江北、河西外，其他板块表现平稳，城北逐渐显露头角，在市场份额上赶超势头强劲，而其他板块表现相对良性平稳。 各板块07年市场表现 0 100 200 300 400 单位;万平米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 单位：元/平米 上市量 31.72 35.1931.496.9 58.07 40.59 251.7 344.8 销售量 47.22 45.61 38.46 142.1 83.03 38.64 261.1 324.9 均价12071 7945 6994 8359 7162 7011 4552 3617 城中城东城南河西城北仙林江宁江北 29 城城中中板板块块商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 5 10 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 上市(万平米)8.050.821.511.996.072.1403.17001.456.52 销售(万平米)3.92.232.514.143.618.213.123.534.064.533.374.01 均价(元/平米)9977 10134 10499 11234 11355 11257 12096 12885 13553 11174 15511 15223 07.123456789101112 城城东东板板块块商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 5 10 15 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 上市(万平米)001.896.32.980.570.799.890.929.8102.04 销售(万平米)2.91.61.825.353.452.543.583.728.276.293.222.87 均价(元/平米)714179957419698579177884783484358002829079399538 07.1 月 23456789101112 30 城城南南板板块块商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 5 10 15 0 2000 4000 6000 8000 10000 上市(万平米)00.78010.42 5.7901.6100.964.427.260.16 销售(万平米)4.711.912.412.275.663.883.362.832.123.093.412.81 均价(元/平米)553556796492588472087532673669477316834679397979 07.1 月 23456789101112 城城北北板板块块商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 5 10 15 20 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 上市(万平米)06.273.89 16.72 1.0502.254.833.673.2310.665.5 销售(万平米)5.595.484.837.99.627.954.145.886.174.9613.22 7.29 均价(元/平米)6038592856976448729477228078 10134 8032734565337268 07.1 月 23456789101112 31 河河西西板板块块商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 5 10 15 20 25 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 上市(万平米)8.811.893.4313.358.746.041.0318.727.466.4614.276.7 销售(万平米)12.646.598.9610.08 14.3313.69.7810.3320.99.3214.74 10.78 均价(元/平米)672569657190741680908152812681528489954110595 10134 07.1 月 23456789101112 仙仙西西板板块块商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 5 10 15 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 上市(万平米)3.271.713.895.082.453.170.7103.361.292.8212.84 销售(万平米)3.383.552.154.263.463.74.162.693.982.412.911.99 均价(元/平米)5512568757996196609266176666654381088139992110858 07.1 月 23456789101112 32 江江宁宁板板块块商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 10 20 30 40 0 2000 4000 6000 上市(万平米)21.27 9.0511.24 19.22 28.511.24 19.31 14.35 29.36 31.725.61 30.01 销售(万平米)18.07 12.87 10.772020.51 33.86 18.59 16.321.53 26.51 29.98 34.66 均价(元/平米)380137633879428043264478466146134674459350005203 07.1 月 23456789101112 江江北北板板块块商商品品住住宅宅销销售售与与价价格格走走势势 0 20 40 60 80 0 2000 4000 6000 上市(万平米)26.34 11.21 8.99 21.82 50.05 24.11 15.31 42.559.34 25.56 30.44 38.34 销售(万平米)31.23 16.64 23.12 26.65 30.67 37.727.65 26.78 32.15 25.72 21.22 26.84 均价(元/平米)298129963053322433233214334436384016405446205070 07.1 月 23456789101112 33 4.44.4 0707 年我司在售项目竞品组年我司在售项目竞品组市场表现市场表现 34 竞品组中，西堤国际供销量均处于领跑位置； 朗诗国际单价最高； 仅欧洲城供大于求，其他项目均处于供不应求的状态。 07年竞品组市场表现 5.04 17.94 6.4 2.38 4.91 5.26 20.48 8.4 3.71 1.12 8498 7566 10124 7477 7577 0 5 10 15 20 25 赛纳丽舍西堤国际朗诗国际碧瑶花园欧洲城 单位:万平米 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 单位：元/平米 上市量成交量成交均价 4.54.5 05-0705-07 年公司销售金额市场占有率（与当地前年公司销售金额市场占有率（与当地前 5 5 名开发商对比）名开发商对比） 4.5.14.5.1 0606 年公司销售金额市场占有率年公司销售金额市场占有率 序号序号企业企业0606 年销售面积（万平米）年销售面积（万平米）0606 年销售金额（亿元）年销售金额（亿元）占有率（占有率（% %） 1 苏宁 63.2918.954.8 2 银城 25.3714.813.7 3 栖霞 19.613.83.5 35 4 亚东 22.511.783.0 5 明发 36.1410.882.8 万科万科 6.476.474.534.531.11.1 4.5.24.5.2 0707 年公司销售金额市场占有率年公司销售金额市场占有率 序号序号企业企业0707 年销售面积（万平米）年销售面积（万平米）0707 年销售金额（亿元）年销售金额（亿元）占有率（占有率（% %） 1 苏宁 53.5224.223.2 2 栖霞 18.320.92.8 3 银城 24.9920.522.7 4 明发 36.3116.712.2 5 亚东 21.5615.032 万科万科 8.558.557.57.51.31.3 4.64.6 06-0706-07 品类市场品类市场 4.6.14.6.1 全市品类份额全市品类份额 07 年品类成交面积排名前三：t1、g3、g2 07 年品类成交金额排名前三：t1、g2、g3 36 品类品类0606 年成交面积年成交面积0606 年成交金额年成交金额0707 年成交面积年成交面积0707 年成交金额年成交金额 g1g146.4646.4643.4643.4610.0410.0410.6410.